2 M 18/24

Leitsatz: 1. Die tatsächlich vorhandenen Bebauungen bzw. Nutzungen sind für die Bestimmung der Zulässigkeit der Nutzungsart gemäß § 34 Abs 1 BauGB bzw. § 34 Abs 2 BauGB unabhängig davon maßgeblich, ob sie vormals in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet und genutzt worden sind. (Rn.12) 2. Ist die Geltungsdauer eines zugesicherten Verwaltungsaktes selbst - wie im Fall der Baugenehmigung (§ 72 Abs 1 BauO LSA (juris: BauO ST 2013)) - gesetzlich befristet, geht der Bindungswille der Behörde bei einer Zusicherung in der Regel nicht weiter als die gesetzliche Frist des zugesicherten Verwaltungsaktes. (Rn.15) 3. Auf den konkreten Betrieb bezogene Gründe, die eine Betriebswohnung als notwendig erscheinen lassen, können dann vorliegen, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss; zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung dann von Bedeutung sein, wenn Gegenstände von nicht ganz unbedeutendem Wert gelagert werden. Allerdings rechtfertigt nicht jede abstrakte Gefahr eines Diebstahls die Anwesenheit des Betriebsinhabers auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten und damit die Zulassung einer Wohnnutzung im Gewerbegebiet. (Rn.17) 4. Wegen der Grundstücksbezogenheit des materiellen Baurechts müssen persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Betroffenen beim Erlass bauaufsichtlicher Verfügungen im Rahmen des Ermessens - jedenfalls im Regelfall - nicht berücksichtigt werden. (Rn.22) 5. Die sofortige Vollziehung einer Untersagung der Nutzung von Wohnraum muss nicht schon deshalb unterbleiben, weil der Nutzer zum Aus-. bzw. Umzug gezwungen ist, wenn ihm die Behörde eine Frist zur Einstellung der Wohnnutzung einräumt, die ausreicht, um eine andere, bedarfsgerechte Wohnung zu finden. (Rn.25) Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts Halle - 2. Kammer - vom 21. Dezember 2023 wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 2.500,00 € festgesetzt. I. Der Antragsteller, seine Lebensgefährtin (Antragstellerin im Verfahren 2 M 16/24) und deren Sohn (Antragsteller im Verfahren 2 M 17/24) bewohnen als Mieter gemeinsam ein auf dem Grundstück A-Straße in A-Stadt (Gemarkung …, Flur …, Flurstück …) gelegenes Gebäude. Mit Bescheid vom 30. Mai 2022 gab der Antragsgegner dem Antragsteller unter Anordnung der sofortigen Vollziehung auf, die Benutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken bis zum 31. Dezember 2022 einzustellen. Zur Begründung gab er u.a. an, das Grundstück liege in einem faktischen Gewerbegebiet, wo eine Wohnnutzung unzulässig sei. Mit der Anordnung könnten weitere Verstöße gegen die Rechtsordnung vermieden werden. Ferner könne der eigentliche Zweck des Gewerbegebiets erfüllt werden, und Gewerbebetriebe könnten sich ansiedeln und müssten nicht Sorge tragen, durch unbegründete Wohnnutzungen beeinträchtigt zu werden. Den hiergegen erhobenen Widerspruch wies das Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt mit Widerspruchsbescheid vom 19. September 2023 zurück. Den mit der Erhebung der Klage zugleich gestellten Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Beschluss abgelehnt und zur Begründung u.a. ausgeführt: Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung nach § 79 Satz 2 BauO LSA lägen voraussichtlich vor. Die aufgenommene und durch den in Rede stehenden Bescheid untersagte Nutzung sei - was zwischen den Beteiligten offenbar unstreitig sei - nicht durch eine Baugenehmigung legalisiert. Über einen Bauantrag einer dritten Person für eine Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohnraum aus dem Jahr 2001 sei bis heute nicht entschieden. Zwar heiße es in einem Schreiben des Antragsgegners vom 16. November 2006 an den damaligen Bauantragsteller, dass der Erteilung der Baugenehmigung „ausschließlich“ die nicht gesicherte Bereitstellung von Löschwasser entgegenstünde. Eine Baugenehmigung folge hieraus allerdings nicht. Insoweit erweise sich die Aufnahme der Wohnnutzung ohne die erforderliche Baugenehmigung bereits als formell illegal. Die Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohnraum sei wegen des Aufwerfens von zahlreichen Rechtsfragen bauordnungs- und bauplanungsrechtlicher Art genehmigungspflichtig. Die Nutzungsuntersagung leide im Ergebnis auch nicht an durchgreifenden Ermessensfehlern. Sei die ausgeübte Nutzung - wie hier - formell unzulässig, mache die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall von ihrem Ermessen in einer dem Zweck des Gesetzes entsprechenden Weise Gebrauch, wenn sie die unzulässige Nutzung untersage. Zwar bestünden Zweifel daran, dass die Antragstellerseite die Entwicklung des Gewerbegebiets mit dem einstweiligen Rechtsschutzverfahren (2 B 587/17 HAL) gegen die Betriebsgenehmigung für die benachbarte Reifenrecyclinganlage „blockiert“ habe. Denn in diesem Verfahren habe die Kammer auf Zweifel daran abgestellt, ob die dem beigeladenen Gewerbebetrieb erteilte immissionsschutzrechtliche Genehmigung die brandschutzrechtlichen Vorschriften eingehalten habe. Soweit der Antragsgegner die streitgegenständliche Nutzungsuntersagung auf eine derartige Erwägung stütze, sei dies fehlerhaft. Die übrigen Ermessenserwägungen hielten aber einer gerichtlichen Überprüfung stand, mit der Folge, dass sich der Ermessensfehler im Ergebnis nicht auswirke. Denn eine Wohnnutzung mit ihrem Schutzbedürfnis hinsichtlich Immissionen wirke sich allgemein hinderlich auf eine die Wohnnutzung störende Gewerbeausübung aus. Insoweit sei der Kern der Ermessenserwägung des Antragsgegners rechtlich nicht zu beanstanden. Den Umstand, dass die Antragstellerseite die Wohnnutzung bereits seit vielen Jahren aufgenommen habe, habe der Antragsgegner nicht ermessenseinschränkend berücksichtigen müssen, da eine illegale Nutzungsaufnahme nicht bestandsgeschützt sei. Auch sei die Dauerwohnnutzung an dem Standort nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Dabei möge eine Mitteilung des Antragsgegners an den damaligen Bauantragsteller vom 21. September 2004 zwar dafür sprechen, dass der Antragsgegner seinerzeit von der rechtlichen Zulässigkeit einer Umnutzung von Gewerbe- in Wohnraum ausgegangen sei. Eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit zum Dauerbewohnen in dem dort nach Aktenlage vorhandenen faktischen Gewerbegebiet liege aber nicht vor. Hinsichtlich der von dem Antragsgegner und der Widerspruchsbehörde angenommenen Einordnung des Gebietes als faktisches Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO bestünden nach Aktenlage keine durchgreifenden Zweifel. Dies ergebe sich aus der Beschreibung der vor Ort bestehenden Nutzungen und der vorhandenen offensichtlich für eine gewerbliche Nutzung errichteten Baukörper. Zudem werde auf das Verfahren des Antragstellers gegen die Betriebsgenehmigung der R. GmbH und die dort von der Antragstellerseite selbst vorgelegten Lichtbilder zu dem gegenüber ihrem Gebäude befindlichen Betrieb Bezug genommen. Dort sei ein großes, langgezogenes Backsteingebäude ersichtlich mit zahlreichen Altreifen auf den Freiflächen. Von einem Mischgebiet könne erkennbar keine Rede sein. Insbesondere könne die Wohnnutzung der Antragstellerseite auch kein Vorbild für eine Wohnnutzung darstellen. An einem gleichberechtigten Nebeneinander von Wohnen und nicht störenden Gewerbebetrieben fehle es. Das Vorbringen der Antragstellerseite, wonach die Straße auf dem ehemaligen Bergbaugebiet eine beschränkte Tonnenlast aufweise, spiele für den Gebiets-charakter rechtlich keine Rolle. Selbst wenn die in der näheren und weiteren Umgebung vorhandenen Gewerbebauten keinen einheitlichen Bebauungszusammenhang aufwiesen und - wie die Antragstellerseite meine - das Gelände der G. nicht in den von der näheren Umgebung geprägten Rahmen einzubeziehen wäre, änderte dies nichts an einer fehlenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung. Denn in Betracht komme auch die planungsrechtliche Einordnung eines Gewerbesplitters im Außenbereich, in dem eine Dauerwohnnutzung ebenfalls gemäß § 35 BauGB nicht offensichtlich zulässig sei. Auch den Umstand, dass Kosten für einen Löschteich aufgewandt worden seien, habe der Antragsgegner nicht ermessenseinschränkend berücksichtigen müssen. Ein Vertrauensschutz sei soweit nicht gegeben. Es bestehe auch ein besonderes Vollzugsinteresse nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO. Die sofortige Vollziehung einer bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung bei formeller Illegalität einer baulichen Anlage liege regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabende Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpfe, dem „Schwarzbauer'' ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entziehe und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindere. Nichts anderes könne für denjenigen gelten, der ohne entsprechende Nutzungsänderungsgenehmigung eine formell illegale Wohnnutzung aufnehme. II. A. Die Beschwerde des Antragstellers hat keinen Erfolg. 1. Die Beschwerde ist allerdings entgegen der Auffassung des Antragsgegners zulässig, insbesondere nicht verfristet. Zugunsten des Antragstellers ist davon auszugehen, dass die Frist zur Einlegung der Beschwerde von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung gemäß § 147 Abs. 1 VwGO durch den Eingang der Beschwerde am 17. Januar 2024 gewahrt ist, obwohl der angegriffene Beschluss des Verwaltungsgerichts bereits am 22. Dezember 2023 im beA des Prozessbevollmächtigten des Antragstellers eingegangen war. Erfolgt der Nachweis der Zustellung an einen Rechtsanwalt durch Empfangsbekenntnis gemäß § 56 Abs. 2 VwGO i.V.m. § 174 Abs. 1 ZPO, kommt es nicht darauf an, wann das zuzustellende Dokument in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist, sondern darauf, wann er das Dokument tatsächlich und empfangsbereit entgegengenommen hat und dass er dies durch seine Unterschrift bestätigt hat (vgl. OVG SH, Beschluss vom 23. Januar 2020 - 4 LA 211/18 - juris Rn. 4). Wie das herkömmliche analoge Empfangsbekenntnis erbringt auch das von einem Rechtsanwalt elektronisch abgegebene Empfangsbekenntnis den vollen Beweis für die Entgegennahme des Dokuments als zugestellt und für den Zeitpunkt dieser Entgegennahme (BVerwG, Beschluss vom 19. September 2022 - 9 B 2.22 - juris Rn. 12, m.w.N.). Nach dem in den Akten befindlichen elektronischen Empfangsbekenntnis war hier der Zeitpunkt der Entgegennahme der 5. Januar 2024, so dass die Zweiwochenfrist des § 147 Abs. 1 VwGO erst am 19. Januar 2024 ablief. 2. Die Beschwerde ist aber nicht begründet. Die dargelegten Gründe, auf deren Prüfung der Senat gemäß § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigen nicht die Änderung der erstinstanzlichen Entscheidung. a) Der Antragsteller wendet ein, das Verwaltungsgericht gehe irrig davon aus, dass eine Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung offensichtlich nicht gegeben sei. Gerade hierzu habe er hinreichend vorgetragen. Die hierfür erforderliche Auseinandersetzung mit den tatsächlichen Verhältnissen im Umfeld der Wohnung durch die Recherche mittels Luftbildern erscheine vor dem Hintergrund der Folgen der angegriffenen Entscheidung für ihn befremdlich. Er habe hinreichend dargestellt, dass im unmittelbaren Umfeld weitere Personen Grundstücke zu Wohnzwecken nutzten. In einem Hauptsacheverfahren müsse inhaltlich geklärt werden, ob der prägende Charakter dieses Umfeldes die Einordnung als faktisches Gewerbegebiet rechtfertige. Diese tatsächliche Fragestellung könne nicht rechtsfehlerfrei kursorisch geprüft werden. Auch sei es entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für die Einordnung des Gebiets von erheblicher Bedeutung, ob die dort vorzufindenden Gewerbe in (rechtlich) zulässiger Weise ausgeübt würden. Dies gelte insbesondere für den in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandenen Reifenrecyclingbetrieb. Das Verwaltungsgericht begründe insofern die Unzulässigkeit der Wohnnutzung mit einer - jedenfalls nach seiner Ansicht - unzulässigen Ausübung eines Gewerbes. Mit diesen Einwänden vermag der Antragsteller nicht durchzudringen. Seine Annahme, das Verwaltungsgericht sei davon ausgegangen, dass die Nutzungsänderung "offensichtlich nicht genehmigungsfähig" sei, trifft schon nicht zu. Vielmehr hat das Verwaltungsgericht angenommen, die Nutzungsänderung sei "nicht offensichtlich genehmigungsfähig" (vgl. S. 7 erster Absatz des Beschlusses). Eine solche offensichtliche Genehmigungsfähigkeit, die einen besonderen Umstand darstellt, der ein Absehen vom Erlass einer Nutzungsuntersagung rechtfertigen kann (vgl. Beschluss des Senats vom 18. Oktober 2018 - 2 M 71/18 - juris Rn. 41 f.), liegt aber nur dann vor, wenn sie sich geradezu aufdrängt (vgl. Urteil des Senats vom 25. Juli 2013 - 2 L 73/11 - juris Rn. 36; OVG Bln.-Bbg, Beschluss vom 22. Juni 2023 - OVG 10 S 15/23 - juris Rn. 10). Dies ist hier nicht bereits deshalb der Fall, weil nach dem Vortrag des Antragstellers im „unmittelbaren Umfeld“ weitere Grundstücke zu Wohnzwecken genutzt werden sollen. Weder in der Beschwerde noch im erstinstanzlichen Verfahren hat der Antragsteller dargelegt, auf welchen weiteren Grundstücken in der näheren Umgebung Wohnnutzung stattfindet, die eine Einstufung der näheren Umgebung als faktisches Gewerbegebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO ausschließen würde. Auch im Widerspruchsverfahren (vgl. das Widerspruchsschreiben vom 4. Juli 2022) hat der Antragsteller lediglich vorgetragen, dass „weitere Nutzungen zu Wohnzwecken in mindestens einem weiteren Fall erfolgen“, ohne diese näher zu bezeichnen. Nach den Feststellungen im Widerspruchsbescheid vom 19. September 2023 (S. 6, erster Absatz) ist nur eine weitere Wohnnutzung auf dem Flurstück … zu verzeichnen, auf dem eine Zeit lang eine Reparaturwerkstatt betrieben worden sei. Es erscheint indes zweifelhaft, ob eine einzelne Wohnnutzung, die ursprünglich als Betriebsleiterwohnung nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO in einem Gewerbegebiet ausnahmsweise zulässig gewesen sein könnte, in einem sonst durch Gewerbebetriebe geprägten Gebiet die Annahme eines faktischen Gewerbegebiets ausschließt. Bei der Ermittlung der Eigenart der näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 und 2 BauGB sind singuläre Anlagen, die in einem auffälligen Kontrast zu der sie umgebenden, im wesentlichen homogenen Bebauung stehen, regelmäßig als Fremdkörper unbeachtlich, soweit sie nicht ausnahmsweise ihre Umgebung beherrschen oder mit ihr eine Einheit bilden (BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 - 4 C 23.86 - juris Rn. 15). Vor diesem Hintergrund ist jedenfalls nicht offensichtlich, dass die vom Antragsteller ausgeübte Wohnnutzung sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und damit genehmigungsfähig ist. Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand des Antragstellers, die Einordnung der näheren Umgebung des Grundstücks in ein Baugebiet nach der BauNVO müsse der näheren Prüfung im Hauptsacheverfahren vorbehalten bleiben. Dabei übersieht er, dass gerade auch diese Frage in einem Baugenehmigungsverfahren zu klären ist, das hier vor Aufnahme der Wohnnutzung nicht durchgeführt bzw. nicht zu Ende geführt wurde, und nicht im Hauptsacheverfahren betreffend die Nutzungsuntersagung. Auch im Hauptsacheverfahren ist bei der Frage, ob die Entscheidung an Ermessensfehlern leidet, zu überprüfen, ob die formell illegale Nutzungsänderung offensichtlich genehmigungsfähig ist und deshalb ungeachtet eines noch durchzuführenden Baugenehmigungsverfahrens ausnahmsweise vom Erlass einer Nutzungsuntersagung abzusehen ist (vgl. Urteil des Senats vom 25. Juli 2013, a.a.O., Rn. 40; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 21. September 2023 - OVG 10 B 9.19 - juris Rn. 54; BayVGH, Urteil vom 8. Juli 2022 - 15 B 22.772 - juris Rn. 62; VGH BW, Urteil vom 9. November 2020 - 3 S 2590/18 - juris Rn. 66; OVG NRW, Urteil vom 7. April 2014 - 10 A 1814/12 - juris Rn. 33). Nicht zu folgen ist der Auffassung des Antragstellers, für die Einordnung der näheren Umgebung komme es auf die planungsrechtliche Zulässigkeit der dort vorhandenen Gewerbebetriebe an. Bei der Prüfung, ob die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht, sind für die Bestimmung des Gebietscharakters allein die in der näheren Umgebung tatsächlich vorhandenen Nutzungen maßgeblich, soweit sie den Charakter des Baugrundstücks prägen (Beschluss des Senats vom 23. Juni 2020 - 2 M 32/20 - juris Rn. 38). Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob diese Nutzungen baurechtlich genehmigt sind oder ohne eine solche Genehmigung ausgeübt werden (BayVGH, Beschluss vom 8. Juni 1999 - 2 CS 98.859 - juris Rn. 19). Die tatsächlich vorhandenen Bebauungen bzw. Nutzungen sind für die Bestimmung der Zulässigkeit der Nutzungsart gemäß § 34 Abs. 1 BauGB bzw. § 34 Abs. 2 BauGB auch unabhängig davon maßgeblich, ob sie vormals in Übereinstimmung mit den baurechtlichen Vorschriften errichtet und genutzt worden sind; genießen sie Bestandsschutz, sind sie in jedem Fall zu berücksichtigen (vgl. BayVGH, Urteil vom 27. September 2021 - 15 B 20.828 - juris Rn. 39, juris, m.w.N.; OVG NRW, Beschluss vom 6. November 2018 - 10 A 2661/17 - juris Rn. 6; OVG Rh-Pf, Urteil vom 7. März 2013 - 1 C 11035/12 - juris Rn. 37; Söfker/Hellriegel, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 152. EL Oktober 2023, Rn. 35). Ob eine vorhandene, nicht genehmigte Bebauung bzw. Nutzung bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung (also als prägender Faktor der näheren Umgebung) zu berücksichtigen ist, hängt davon ab, ob diese in einer Weise geduldet wird, die keinen Zweifel daran lässt, dass die zuständigen Behörden sich mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. November 1998 - 4 B 29.98 - juris Rn. 6). b) Unsubstantiiert bleibt der Vortrag des Antragstellers, das Verwaltungsgericht habe sich nicht mit dem Umstand befasst, dass das in Rede stehende Gebäude bereits seit Längerem, mindestens seit Mitte der 1980iger Jahre, zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Der Antragsteller hat Unterlagen oder Erklärungen Dritter, die eine solche langjährige Wohnnutzung belegen könnten, weder vorgelegt noch benannt. c) Der Antragsteller rügt, das Verwaltungsgericht habe die ihm gegenüber getätigten Äußerungen zur Zulässigkeit der Nutzungsänderung falsch bewertet, wenn es sich auf den Standpunkt stelle, dass aus den dort getroffenen Zusagen keine Rechte abgeleitet werden könnten. Das Verwaltungsgericht habe zutreffend festgestellt, dass die Möglichkeit der Nutzung des Gebäudes zu Wohnzwecken für den Fall in Aussicht gestellt worden sei, dass die Löschwasserversorgung gesichert sei. Diese Aussage habe ein Vertreter der zuständigen Behörde getätigt. Im Rechtsverkehr trete hiermit eine Bindungswirkung ein. An die Ausübung hoheitlicher Tätigkeiten würden oftmals nicht hinreichend hohe Anforderungen gestellt. Auch das Verwaltungsgericht messe den getätigten Zusagen offensichtlich keine hinreichende Bedeutung bei. Tatsächlich müsse sich der Betroffene jedoch auf staatliches Handeln verlassen können. Gemeinsam mit seiner Familie habe er - ausgehend von den getroffenen Aussagen - nicht nur einen Löschteich errichtet, sondern auch die Trinkwasserversorgung für das streitgegenständliche Grundstück grundhaft erneuert, weil ihnen dies als die einzig fehlenden Voraussetzungen für eine zulässige Wohnnutzung genannt worden sei. Hinzu komme, dass die Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken solange geduldet worden sei, als der auf eigene Kosten angelegte Löschteich für die Löschwasserversorgung der umliegenden Objekte notwendig gewesen sei. Erst nachdem dieses Erfordernis entfallen sei, seien die hier streitigen Maßnahmen getroffen worden. Auch mit diesem Vorbringen vermag der Antragsteller nicht durchzudringen. Er kann aus den Schreiben des früheren Landkreises Merseburg-Querfurt vom 16. November 2006 und des Antragsgegners vom 18. Dezember 2007 (Bl. 4 und 5 des Verwaltungsvorgangs) an den früheren Grundstückseigentümer für sich keine Rechte, insbesondere keinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung herleiten. Dabei kann dahinstehen, ob die beiden Schreiben eine Zusicherung im Sinne des § 38 Abs. 1 Satz 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG LSA enthielten, eine Baugenehmigung zur Nutzungsänderung für den Fall zu erteilen, dass die Bereitstellung von Löschwasser gesichert ist. Ebenso kann offenbleiben, inwieweit eine Zusicherung die Behörde auch gegenüber dem möglichen Rechtsnachfolger des Adressaten bindet. Ist die Geltungsdauer des zugesicherten Verwaltungsaktes selbst - wie im Fall der Baugenehmigung (§ 72 Abs. 1 BauO LSA) - gesetzlich befristet, geht der Bindungswille der Behörde bei einer Zusicherung in der Regel nicht weiter als die gesetzliche Frist des zugesicherten Verwaltungsaktes (OVG NRW, Beschluss vom 19. Mai 1998 - 10 A 4731/97 - juris Rn. 10; BayVGH, Beschluss vom 8. April 2020 - 2 ZB 19.1321 - juris Rn. 6; Ramsauer, in: Kopp/Ramsauer, VwVfG, 24. Aufl., § 38 Rn. 7a). Die vom Landesgesetzgeber geschaffene Regelung über die zeitliche Begrenzung einer erteilten Baugenehmigung ist das Ergebnis einer sachgerechten Abwägung privater und öffentlicher Interessen. Die gesetzliche Frist will dem Bauherrn eine angemessene Zeit einräumen, um sein Vorhaben ohne Rücksicht auf die materielle Rechtslage verwirklichen zu können. Die Frist kann zudem nochmals auf Antrag um ein Jahr verlängert werden. Damit wird das Vertrauen des Bauherrn in die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit seines Vorhabens hinreichend geschützt. Ihm sind innerhalb der Fristen angemessene Dispositionen zur Verwirklichung seines Vorhabens möglich. Andererseits besteht ein berechtigtes öffentliches Interesse daran, nach einer angemessenen Zeit die Übereinstimmung von nicht zu Ende geführten Vorhaben mit den bauplanungsrechtlichen Zulässigkeitsanforderungen erneut zu prüfen (BVerwG, Beschluss vom 22. Februar 1991 - 4 CB 6.91 - juris Rn. 17). Auch bei einer auf Erteilung einer Baugenehmigung gerichteten Zusicherung, besteht ein berechtigtes öffentliches Interesse daran, die Übereinstimmung eines Bauvorhabens mit den bauplanungsrechtlichen Vorschriften nach Ablauf eines solchen Zeitraums zu überprüfen. Dem entsprechend wäre hier die Bindungswirkung einer den beiden Schreiben ggf. zu entnehmenden Zusicherung drei Jahre nach ihrer Erteilung und damit spätestens am 18. Dezember 2010 entfallen. Vor diesem Hintergrund musste der Antragsgegner die beiden Schreiben auch bei der Nutzungsuntersagung im Rahmen seiner Ermessenserwägungen nicht berücksichtigen. d) Der Antragsteller macht geltend, das Verwaltungsgericht setze sich nicht mit der Frage der Zulässigkeit der Wohnnutzung als fortgesetzte Betriebswohnung auseinander. Er bzw. seine Familienangehörigen betrieben in dem Objekt verschiedene Gewerbe. Somit stelle sich die Nutzung der dort befindlichen Wohnung als (fortgesetzte Nutzung einer) Betriebswohnung dar. Die betriebenen Gewerbe machen/machten eine ständige Anwesenheit im Objekt notwendig. Auch dieser Einwand verfängt nicht. Der Antragsteller legt auch in der Beschwerdebegründung nicht dar, weshalb die Wohnung aus betrieblichen Gründen objektiv sinnvoll ist, d.h. vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Gründe vorliegen, die eine Betriebswohnung als notwendig erscheinen lassen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 1999 - 4 B 46/99 - juris Rn. 6). Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss; zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung dann von Bedeutung sein, wenn Gegenstände von nicht ganz unbedeutendem Wert gelagert werden (vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. Mai 2009 - 10 A 949/08 - juris Rn. 49). Allerdings rechtfertigt nicht jede abstrakte Gefahr eines Diebstahls die Anwesenheit des Betriebsinhabers auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten und damit die Zulassung einer Wohnnutzung im Gewerbegebiet (OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 1. August 2019 - OVG 5 N 8.19 - juris Rn. 11; NdsOVG, Beschluss vom 24. März 2003 - 1 LA 47/02 - juris Rn. 16). Den Ausführungen des Antragstellers lässt sich nicht entnehmen, dass der von seiner Familie betriebene Online-Handel ein sofortiges Reagieren auf Kundenwünsche und damit die ständige Anwesenheit eines Familienmitgliedes auf dem Grundstück verlangen könnten oder ein solches Erfordernis sich daraus ergibt, dass dort (auch) Gegenstände von bedeutendem Wert gelagert werden oder es bereits zu Einbrüchen in die Lagerräume gekommen ist. Der Antragsteller legt auch nicht dar, dass die Wohnung gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO dem Gewerbebetrieb in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist. Es fehlen insbesondere Angaben darüber, auf welcher Fläche die für den Onlinehandel bestimmten Gegenstände gelagert werden. Weitere Gewerbe, die eine ständige Anwesenheit eines Familienmitgliedes auf dem Grundstück erfordern, hat der Antragsteller nicht konkret benannt. e) Der Antragsteller rügt, die Abwägung der widerstreitenden Interessen durch das Verwaltungsgericht sei fehlerhaft. Ihm werde das Recht zur Nutzung seiner Wohnung entzogen, die er seit nunmehr deutlich mehr als einem Jahrzehnt mit Kenntnis der zuständigen Behörden nutze. Dies habe für ihn und seine Familie weitreichende, irreversible Folgen. Soweit er zum Aus- bzw. Umzug gezwungen sei, zerbreche die Familie, die sich mit bescheidenen Mitteln im gegenständlichen Objekt notdürftig bezahlbaren Wohnraum geschaffen habe. Das Verwaltungsgericht verkenne insofern die - im Einzelfall gegebene - besondere Bedeutung der Entscheidung und der mit der Anordnung der sofortigen Vollziehung verbundenen Vorwegnahme der Hauptsache. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung sei der gesetzliche Ausnahmefall und könne ausschließlich aus den besonderen Bedingungen des Einzelfalls ausnahmsweise geboten sein. Insbesondere bestehe hier kein besonderes Interesse an der Anordnung der sofortigen Vollziehung im Hinblick auf eine mögliche Vorbildwirkung. Dies ergebe sich ebenfalls aus den unmittelbaren Umständen, in denen sie das Objekt bewohnten. Die nur formelhafte Begründung des Antragsgegners im angefochtenen Bescheid genüge nicht. Auch mit diesem Vorbringen vermag der Antragsteller nicht durchzudringen. aa) Soweit er damit einen Ermessensfehler aufzeigen will, ist dem entgegenzuhalten, dass das öffentliche Baurecht grundstücksbezogen ist, sodass eine bauaufsichtliche Verfügung nicht deshalb ermessensfehlerhaft oder unverhältnismäßig ist, weil die Bauaufsichtsbehörde persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse des Betroffenen in die Ermessensentscheidung nicht eingestellt hat. Die Berücksichtigung persönlicher oder wirtschaftlicher Verhältnisse im Rahmen des Ermessens beim Erlass einer bauaufsichtlichen Verfügung würde im Ergebnis zu einer Privilegierung desjenigen führen, der sich baurechtswidrig verhält. Denn demjenigen, der sich vor der Aufnahme einer Nutzung gesetzestreu verhält und um Erteilung einer Genehmigung nachsucht, bleibt die Möglichkeit der Berücksichtigung derartiger persönlicher Umstände verschlossen, da das materielle Baurecht aufgrund seiner Grundstücksbezogenheit derartiges nicht zulässt. Damit würde derjenige, der baurechtswidrig eine Nutzung aufnimmt, im Falle der Berücksichtigung persönlicher Verhältnisse beim Erlass einer bauaufsichtlichen Verfügung rechtlich bessergestellt als derjenige, der sich gesetzeskonform verhält und eine solche Nutzung unterlässt, wenn ihr baurechtliche Vorschriften entgegenstehen. Dies bedeutet freilich nicht, dass eventuell auftretende Härten für einen Betroffenen gänzlich unberücksichtigt bleiben müssen. Vielmehr kann er die von ihm geltend gemachten persönlichen Umstände im Rahmen eines etwaigen folgenden Vollstreckungsverfahrens geltend machen und die Aussetzung der Vollziehung beantragen (zum Ganzen: OVG Rh-Pf, Urteil vom 11. Oktober 2007 - 1 A 10555/07 - juris Rn. 21, m.w.N.). Auch wenn anzunehmen sein sollte, dass in besonderen Einzelfällen eine ausdrückliche Würdigung privater Belange geboten sein kann (vgl. VGH BW, Urteil vom 9. November 1990 - 8 S 1013/90 - BRS 52 Nr. 228, für den Fall einer körperlichen und geistigen Behinderung eines nahen Angehörigen, der ein abzubrechendes Gebäude mitbenutzt), vermag dies die Rechtmäßigkeit der vom Antragsgegner getroffenen Ermessensentscheidung nicht in Frage zu stellen. Allein die vom Antragsteller ins Feld geführten wirtschaftlichen Gesichtspunkte genügen nicht, zumal Gründe für die von ihm behaupteten Folgen (Zerbrechen der Familie) nicht plausibel dargelegt sind. bb) Vorliegend begegnet auch die Anordnung der sofortigen Vollziehung keinen durchgreifenden Bedenken. Die sofortige Vollziehung einer bauaufsichtlichen Nutzungsuntersagung bei formeller Illegalität einer baulichen Anlage liegt regelmäßig im besonderen öffentlichen Interesse, weil sie die Rechtstreue der Bevölkerung untergrabende Vorbildwirkungen einer formell illegalen Nutzung bekämpft, dem „Schwarzbauer“ ungerechtfertigte Vorteile gegenüber dem erst nach Erteilung einer Genehmigung Nutzenden entzieht und ein Unterlaufen der präventiven Kontrolle der Bauaufsicht verhindert. Zwar ist das besondere öffentliche Interesse nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO grundsätzlich einzelfallbezogen zu beurteilen und muss über das Interesse hinausgehen, das den Verwaltungsakt selbst rechtfertigt. Jedoch ist nicht in allen Fällen ein über den Gesetzeszweck hinausgehendes zusätzliches Vollzugsinteresse erforderlich; das besondere Vollzugsinteresse kann mit dem (allgemeinen) Interesse am Vollzug einer Vorschrift zusammenfallen und nur noch die Prüfung erfordern, ob nicht ausnahmsweise in Ansehung der besonderen Umstände des Falles die sofortige Vollziehung weniger dringlich ist als im Normalfall. So mag etwa ein besonderes öffentliches Interesse am Sofortvollzug einer Nutzungsuntersagung fehlen, wenn die nunmehr beanstandete Nutzung bereits seit längerer Zeit unbeanstandet und nur gelegentlich ausgeübt worden ist (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 26. Oktober 2012 - 2 M 124/12 - juris Rn. 13, m.w.N.). Eine solche geminderte Dringlichkeit hat das Verwaltungsgericht hiernach zu Recht verneint. Es ist nicht ersichtlich, dass der Antragsgegner die vom Antragsteller und seiner Familie aufgenommene Wohnnutzung längere Zeit nicht beanstandet hat. Nach seinen Angaben im angefochtenen Bescheid war ihm seit 2015 bekannt, dass das Grundstück zu Wohnzwecken genutzt wird. Mit Schreiben vom 9. Februar 2016 hat der Antragsgegner dem Antragsteller mitgeteilt, dass dort eine unzulässige Wohnnutzung stattfinde und ihn gebeten, sich zur Klärung des Sachverhalts mit dem Antragsgegner in Verbindung zu setzen. Mit Schreiben vom 21. Juni 2016 hat er den Antragsteller zu der beabsichtigten Nutzungsuntersagung angehört. In der Folgezeit hat der Antragsgegner in keiner Weise zu erkennen gegeben, dass er die Wohnnutzung duldet. Die vom Antragsteller vorgetragenen persönlichen Belange stehen der Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht entgegen. Der Antragsgegner hat dem Antragsteller im angefochtenen Bescheid eine Frist von ca. sieben Monaten zur Einstellung der Wohnnutzung eingeräumt. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass dieser Zeitraum nicht ausreicht, um eine andere, bedarfsgerechte Wohnung zu finden (vgl. zum Erfordernis einer ausreichenden Frist: OVG NRW, Beschluss vom 30. März 2021 - 7 B 1742/20 - juris Rn. 19). Der Umstand, dass der Antragsteller und seine Familie den Wohnraum zu einem günstigen Mietzins nutzen konnten, hindert die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht. cc) Schließlich trifft auch der Einwand nicht zu, die im angefochtenen Bescheid gegebene Begründung des besonderen öffentlichen Interesses am Sofortvollzug sei nur formelhaft. Um den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO zu entsprechen, ist zwar regelmäßig eine auf den Einzelfall abstellende Darlegung dieses Interesses erforderlich; gleichwohl dürfen keine übermäßig hohen Anforderungen an die Begründung gestellt werden. Die Begründung hat zum einen den Zweck, den Betroffenen in die Lage zu versetzen, durch Kenntnis der Gründe, die die Behörde zur Vollziehungsanordnung veranlasst haben, seine Rechte wirksam wahrzunehmen und die Erfolgsaussichten seines Rechtsmittels abzuschätzen; zum anderen soll sie der Behörde den Ausnahmecharakter der sofortigen Vollziehung vor Augen führen und sie veranlassen, mit besonderer Sorgfalt zu prüfen. Diese Funktion erfordert regelmäßig, dass die Begründung der Vollziehungsanordnung auf den konkreten Fall abstellt und nicht nur formelhaft ist und dass die Behörde erkennen lässt, dass sie die Besonderheit einer sofortigen Vollziehung in ihrer Entscheidungsfindung beachtet hat (vgl. Beschluss des Senats vom 26. Oktober 2012, a.a.O., Rn. 10, m.w.N.). Die vom Antragsgegner gegebene Begründung der sofortigen Vollziehung enthält - wenn auch knappe - Erwägungen, warum aus seiner Sicht ein besonderes öffentliches Interesse an der sofortigen Vollziehung gegeben sei und das Interesse des Antragstellers am Fortbestehen der aufschiebenden Wirkung seines Widerspruchs zurückzutreten habe. Er hat ausgeführt, es bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse, auch vonseiten der Gemeinde Schkopau, dass sich in dem Gebiet Gewerbe ansiedeln und sich letztlich dieses Gebiet entwickeln und zu einem Wirtschaftszweig heranwachsen könne. Durch die jahrelange illegale Wohnnutzung in dem Gebäude werde dies verzögert (Störfaktor). Im Jahr 2018 habe die Antragstellerin Widerspruch gegen eine Genehmigung zum Betrieb einer Reifen-Recycling-Anlage erhoben, und das Verwaltungsgericht habe seinerzeit die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wiederhergestellt. Weiterhin sei der Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten. Der Antragsteller habe durch die illegale Nutzung Vorteile, z.B. in Gestalt von Mietersparnissen, erlangt. Ob die Erwägungen der Behörde die Anordnung der sofortigen Vollziehung tatsächlich rechtfertigen, ist keine Frage des formellen Begründungserfordernisses nach § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO; für dieses kommt es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der behördlichen Begründung an (Beschlüsse des Senats vom 26. Oktober 2012, a.a.O., Rn. 11, m.w.N., vom 29. August 2019 - 2 M 85/19 - juris Rn. 9, und vom 4. Oktober 2023 - 2 M 96/23 - juris Rn. 12). B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 2, 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG. Da keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, wie hoch der sich aus dem Nutzungsverbot für den Antragsteller ergebenden Schaden bzw. die damit verbundenen Aufwendungen sind (vgl. Nr. 9.4 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit 2013), legt der Senat - wie die Vorinstanz - den Regelstreitwert des § 52 Abs. 2 GKG zugrunde, der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren zu halbieren ist (Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs). D. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 Satz 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).