2 B 104/22

Leitsatz: 1. Solange die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber noch nicht erfolgt ist, stehen weder der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch die mangelnde Sachherrschaft an den veräußerten Wohnungseigentumanteilen der Inanspruchnahme des Veräußerers als Zustandsstörer entgegen.(Rn.39) 2. Bei einer geforderten brandschutzrechtlichen Ertüchtigung von Wohnräumen handelt es sich nicht um eine Maßnahme, deren Vornahme zur Disposition der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, sondern um eine behördliche Anordnung im Rahmen der Gefahrenabwehr, die erforderlichenfalls im Wege der Verwaltungsvollstreckung auch ohne entsprechende Beschlusslage der WEG (juris: WoEigG) durchgesetzt werden könnte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme dieser zwingend erforderlichen Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum daher nicht durch eine ablehnende Beschlussfassung entziehen können.(Rn.39) Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts des Saarlandes vom 9. Mai 2022 – 5 L 6/22 - wird zurückgewiesen. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Der Wert des Streitgegenstandes wird für das Beschwerdeverfahren auf 15.000,- € festgesetzt. I. Der Antragsteller ist Eigentümer der Nutzungseinheiten Nrn. 1, 2, 5, 6, 7, 9 und 10 der WEG (Flur, Flurstück) und war vormals Verwalter der WEG. Bei Ortseinsichten wurde durch Mitarbeiter der Antragsgegnerin festgestellt, dass in dem Wohnhaus gravierende Brandschutzmängel bestünden, die Nutzungseinheit Nr. 6 im zweiten Obergeschoss illegal in zwei Nutzungseinheiten mit vorgestelltem Flur umgenutzt, die Nutzungseinheiten Nr. 9 und 10 im Dachgeschoss sowie die Nutzungseinheit Nr. 2 (Ladengeschäft) illegal errichtet worden seien. Mit Schreiben vom 30.10.2018 an alle Eigentümer sowie mit Schreiben vom 2.12.2019 an Eigentümer und Bewohner hörte die Antragsgegnerin die Vorgenannten zu den getroffenen Feststellungen an und kündigte eine Nutzungsuntersagung des Wohnhauses an, sollten die festgestellten Mängel nicht zeitnah behoben werden. Mit Notarvertrag vom 16.9.2019 veräußerte der Antragsteller seine Wohneinheiten an Herrn K, eine Eintragung ins Grundbuch ist bisher nicht erfolgt. Am 13.11.2019 wurde zugunsten des Herrn K eine bedingte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Herr K hat zudem die Verwaltung der WEG übernommen. Mit Bescheid vom 27.1.2020 forderte die Antragsgegnerin den Antragsteller zur Einreichung eines Bauantrages für die Umnutzung der Nutzungseinheit Nr. 6 in zwei Wohnungen, die Umnutzung der Nutzungseinheit Nr. 2 (Laden in eine Wohnung) und die Umnutzung des Dachgeschosses in zwei Wohnungen (Nutzungseinheiten Nrn. 9 und 10) auf. Am 27.1.2020 erließ die Antragsgegnerin gegen den Antragsteller „als Eigentümer mit Mehrheitsanteil, Verwalter, Bauherr sowie Handlungs- und Zustandsstörer“ unter Anordnung des Sofortvollzugs die streitgegenständliche bauaufsichtliche Anordnung zur Behebung brandschutzrechtlicher Mängel: „I. Bauaufsichtliche Anordnungen: 1. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 35 Abs. 1 Landesbauordnung des Saarlandes (LBO), in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.1, Gebäudeklasse IV (GK IV), die Treppenraumwände in einer Qualität mindestens F 60 AB + M oder F 60 BA + M herzustellen. 2. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung ist gem. § 35 Abs. 1 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.2, GK IV, der obere Abschluss des Treppenraumes in einer Qualität mindestens F 60 AB + M oder F 60 BA + M zu ertüchtigen. 3. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 35 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.5.1, GK IV, die Abschlüsse der Öffnungen in den Treppenraumwänden zu den Kellerräumen in einer Qualität mindestens T 30 - RS einzubauen. 4. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung ist gemäß § 34 Abs. 1 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 6.1, GK IV, die notwendige Treppe im ersten Flucht- u. Rettungsweg in einer Qualität, mindestens A (tragende Teile; nicht brennbare Baustoffe oder nicht brennbare Baustoffe mit brennbaren Bestandteilen), herzustellen. Ersatzweise können gemäß § 57 Abs. 3 LBO die Abschlüsse der Öffnungen in den Wänden des Treppenraumes zu allen Nutzungseinheiten mit je einer Tür in einer Qualität mindestens T 30 - RS durch ein Fachunternehmen hergestellt werden. 5. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung ist gem. § 35, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.5.1, GK IV, der Abschluss der Öffnung zum nicht ausgebauten Dachraum mit einer Tür (Dachluke) in einer Qualität mindestens T 30 - RS zu versehen. 6. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung muss gem. § 35 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 LBO, GK IV, im Treppenraum, an oberster Stelle, eine Öffnung zur Belüftung, Entrauchung und zur Unterstützung wirksamer Löscharbeiten angelegt werden. 7. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 35 Abs. 1 LBO in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.1, GK IV und der Muster-Leitungsanlagen-Richtlinie (MLAR) alle Leitungen verschiedener Gewerke, die unsachgemäß durch die Treppenraumwände in Nutzungseinheiten verlegt wurden, ordnungsgemäß herzustellen, abzuschotten bzw. durch zugelassene Brandschotts abzudichten. Notwendige Leistungen der technischen Gewerke Strom, Gas-Wasser-Heizung-Sanitär und brandschutztechnische Abschottung sowie Ausrüstung des Mehrfamilienwohnhauses dürfen nur von Fachfirmen ausgeführt werden beziehungsweise sind durch eine sach- und fachkundige Person baubegleitend zu betreuen. Ein dementsprechender Nachweis zur sach- und fachgerechten Ausführung der notwendigen Maßnahmen zur brandschutztechnischen Ertüchtigung des Mehrfamilienwohnhauses ist der Unteren Bauaufsicht unaufgefordert nach Abschluss der Arbeiten vorzulegen. Frist zur Vorlage der Nachweise je Gewerk: 31.03.2020 8. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 35 Abs. 1 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 7.1, Wände, GK IV, alle Wände im gesamten Treppenraum (erster Flucht- u. Rettungsweg) mit geeigneten Baustoffen feuerbeständig zu ertüchtigen. Alle nicht notwendigen Einbauten aus brennbaren Baustoffen (z. B. Holzverkleidungen) sind zu beseitigen und/oder in geeigneter Art und Weise brandschutztechnisch zu ertüchtigen. 9. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 29 Abs. 1 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 3.1, GK IV, alle Trennwände der illegal entstandenen Nutzungseinheiten, WEG Wohnung Nr. 6 (Umnutzung einer Wohnung im 2. Obergeschoss in zwei Wohnungen; Trennwände der so entstandenen Wohnungen), WEG Wohnung Nr. 2 (Umnutzung eines Ladens in eine Wohnung; Trennwände zum Keller [K5, K6]), und der WEG Wohnung Nr. 1 im Bestand (Trennwände zum Keller [K2, Vorraum]) in einer Qualität mindestens F 60 AB + M oder F 60 BA + M herzustellen. 10. Innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung dieser Verfügung sind gem. § 29 Abs. 4 LBO, in Verbindung mit dem Anhang zur LBO, Nr. 3.4, GK IV, die Abschlüsse von Öffnungen in den Trennwänden (Abschlüsse der Wohnungen im Flur) der illegal entstandenen zwei Nutzungseinheiten, WEG Nutzungseinheit Nr. 6, mit je einer Tür (T 30), durch ein Fachunternehmen, zu ertüchtigen. 11. Gem. §§ 3, 15 und 35 LBO sind innerhalb einer Frist von 3 Tagen nach Zustellung dieser Verfügung alle im Treppenhaus befindlichen Brandlasten und alle den ersten Flucht- u. Rettungsweg einengenden Gegenstände (Möbel, Schuhe, Regale, Elektrogerätschaften usw.) zu entfernen.“ Für den Fall, dass der Antragsteller dieser Verfügung nicht fristgerecht nachkomme, drohte die Antragsgegnerin für die Ziffern I.1-3, 5, 6, 8-10 ein Zwangsgeld i.H.v. jeweils 1.000,- €, für die Ziffern I.4 und 7 ein Zwangsgeld i.H.v. jeweils 3.000,- € und für die Ziffer I.11 ein Zwangsgeld i.H.v. 1.500,- € an und setzte diese aufschiebend bedingt fest. Hiergegen hat der Antragsteller mit Schreiben vom 21.2.2020 Widerspruch erhoben, über den noch nicht entschieden wurde. Gleichlautende Bescheide mit brandschutzrechtlichen Anordnungen (mit Ausnahme der unter Ziffer I.9 und 10 des streitgegenständlichen Bescheides getroffenen Anordnungen) wurden auch an die übrigen Eigentümer des Anwesens zugestellt. Mit Bescheid vom 29.5.2020 forderte die Antragsgegnerin vom Antragsteller ein Zwangsgeld in Höhe von insgesamt 13.500,- € an, weil er den Anordnungen zu Ziffern 1-8 und 11 im Bescheid vom 27.1.2020 nicht nachgekommen sei. Am 22.6.2020 hatte der Kläger beim Verwaltungsgericht einen Antrag auf Gewährung einstweiligen Rechtsschutzes gegen den Bescheid vom 27.1.2020 gestellt (5 L 621/20) und vorgetragen, dass er mit Notarvertrag vom 16.9.2019 die Wohnungen Nrn. 1, 2, 5, 6, 7, 9 und 10 an Herrn K veräußert und nunmehr keinerlei Zutrittsbefugnisse mehr zu dem Haus habe. In der Folge hörte die Antragsgegnerin Herrn K zum Erlass einer Duldungsverfügung an und erklärte, die Verfügung vom 27.1.2020 auszusetzen, bis eine rechtskräftige Duldungsverfügung vorliege. Das Verfahren 5 L 621/20 wurde nach Erledigungserklärungen der Beteiligten eingestellt. Mit – bestandskräftigem - Bescheid vom 14.8.2020 wurde Herr K unter Anordnung des Sofortvollzugs auf Grundlage des § 57 Abs. 2 LBO als Besitzer des Grundstücks in der, verpflichtet, die Behebung von gravierenden Brandschutzmängeln, die in der beigefügten bauaufsichtlichen Anordnung vom 27.1.2020 unter I. aufgeführt seien, auf dem Grundstück zu dulden. Mit Bescheid vom 18.8.2021 forderte die Antragsgegnerin vom Antragsteller die in der Verfügung vom 27.1.2020 angedrohten und festgesetzten Zwangsgelder (insgesamt 15.500.- €) an, da den Anordnungen nicht nachgekommen worden sei. Am 4.1.2022 hat der Antragsteller einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bescheid vom 27.1.2020 sowie gegen die von der Antragsgegnerin eingeleitete Zwangsvollstreckung des angeforderten Zwangsgeldes beim Verwaltungsgericht beantragt. Zur Begründung hat er im Wesentlichen vorgetragen, die Umsetzung der ihm gegenüber angeordneten Maßnahmen sei für ihn als einzelnen Wohnungseigentümer tatsächlich und rechtlich unmöglich. Spätestens nach Aufgabe der Sachherrschaft sei er nicht mehr als (Zustands-)Störer im Sinne der LBO anzusehen. Die subjektive Unmöglichkeit der Vornahme der aufgegebenen Handlung führe in der Regel zur fehlenden Vollstreckbarkeit, insbesondere aber zur Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes. Der Antragsteller hat beantragt, 1. die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs vom 21.2.2020 und einer nachfolgenden Klage gegen den Bescheid der Antragsgegnerin zur bauaufsichtsrechtlichen Anordnung vom 27.1.2020 (Grundverfügung) zu Aktenzeichen anzuordnen, hilfsweise – für den Erfolgsfall des Antrags zu 1) – 2. die Antragsgegnerin zu verpflichten, die Freigabe der Pfändungs- und Überweisungsverfügung vom 4.10.2021 über 15.500,00 € aufgrund der Zwangsgeldanforderung vom 18.8.2021 zu Aktenzeichen gegenüber der Stadtsparkasse zu erklären, 3. die Hinzuziehung der Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren sowie dem Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes für notwendig zu erklären. Die Antragsgegnerin ist dem entgegengetreten und hat vorgetragen, nach dem damaligen Wissensstand der Behörde sei der Antragsteller zum Zeitpunkt des Bescheiderlasses auch der Verwalter der WEG gewesen. Bezüglich der Zustandsstörereigenschaft sei klarzustellen, dass der Antragsteller nach wie vor im Grundbuch als Eigentümer mit 65,5 % Mehrheitsanteil eingetragen sei. Die im Grundbuch zugunsten des Herrn K eingetragene Auflassungsvormerkung ändere nichts an der bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch fortbestehenden Störereigenschaft des Antragstellers. Aufgrund der im Verfahren 5 L 621/20 vorgelegten notariellen Urkunde sei bekannt, dass das Eigentum wegen der vereinbarten monatlichen Ratenzahlung von 1.500,- € bei einem Kaufpreis von 200.000,- € mit einer Anzahlung von 20.000,- € wohl erst in zehn Jahren auf Herrn K übergehen werde. Der vorgetragene mangelnde Besitz mache weder den Bescheid noch die darauf beruhende Zwangsgeldanforderung rechtswidrig. Dies könne lediglich ein Vollziehungshindernis darstellen, welches durch Erlass der Duldungsverfügung beseitigt worden sei. Mit Beschluss vom 9.5.2022 – 5 L 6/22 - hat das Verwaltungsgericht den Antrag zurückgewiesen. Rechtsgrundlage für den angegriffenen Bescheid sei § 57 Abs. 3 LBO. Wegen der gravierenden brandschutzrechtlichen Mängel seien bei einem Brand die Rettung von Menschen und Tieren sowie wirksame Löscharbeiten nicht möglich. Die angeordneten Maßnahmen seien daher erforderlich, um eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit der Bewohner sowie von Besuchern abzuwenden. Eine die Bestandskraft überwindende konkrete Gefahr sei hier gegeben, denn das Bestandsgebäude erfülle die sich aus den §§ 15, 29 und 35 LBO ergebenden Voraussetzungen nicht. Die Verfügung sei auch hinsichtlich der Störerauswahl nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin habe den Antragsteller zu Recht als Zustands- bzw. Handlungstörer in Anspruch genommen. Da der § 57 LBO selbst keine Angaben zu einer Verantwortlichkeit enthalte, sei vorliegend auf die allgemeinen Vorschriften im Saarländischen Polizeigesetz (SPolG) zurückzugreifen. Der § 5 Abs. 2 Satz 1 SPolG betreffe dabei die verschuldensunabhängige Zustandshaftung des Eigentümers für solche Gefahren, die von einer Sache ausgehen. In Rechtsprechung und Literatur sei anerkannt, dass bei einer Mehrheit von Eigentümern jeder Miteigentümer polizeipflichtig sein könne. So sei beispielsweise eine an einen der Miteigentümer gerichtete bauaufsichtliche Beseitigungsanordnung nicht etwa deshalb rechtswidrig, weil sie nicht auch gegen die übrigen Miteigentümer gerichtet sei. Vielmehr stelle sich erst bei der Vollstreckung der Verfügung die Frage, ob die übrigen Miteigentümer widersprechen und ob deshalb die Behörde auch gegen diese Miteigentümer - sei es mit einer Beseitigungsverfügung, sei es mit einer Duldungsverfügung - vorgehen müsse. Diese Rechtsauffassung verlagere das Problem der rechtlichen Unmöglichkeit in das Vollstreckungsrecht und entbinde somit die für die Gefahrenabwehr zuständige Behörde davon, bereits beim Erlass des Verwaltungsaktes die unter Umständen schwierigen zivilrechtlichen Fragen zu prüfen, wer außer dem in Anspruch Genommenen noch Miteigentümer sei und in welchem zivilrechtlichen Verhältnis diese Personen untereinander stünden. Erfordere die von der Behörde verlangte Mängelbeseitigung bauliche Eingriffe sowohl in das Sondereigentum als auch in das Gemeinschaftseigentum, könne sich der herangezogene Sondereigentümer jedenfalls so lange nicht auf rechtliches Unvermögen zum Eingriff in das Gemeinschaftseigentum berufen, als noch gar nicht feststehe, ob sich die Eigentümergemeinschaft dem Eingriff widersetze. Diese Frage berühre nicht die Rechtmäßigkeit der Mängelbeseitigungsverfügung, sondern deren Vollstreckung. In Rechtsprechung und Literatur sei überdies anerkannt, dass auch mehrere Störer nebeneinander in Anspruch genommen werden könnten, wenn dies zu einer effektiven Gefahrenabwehr erforderlich sei. Im vorliegenden Fall habe die Antragsgegnerin den Antragsteller, der mit 65 % der Mehrheitseigentümer der betroffenen WEG sei, als Zustandsstörer für Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentums betreffen, in Anspruch genommen. Die übrigen drei Eigentümer würden ebenfalls mit gleichlautenden Bescheiden hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen. Diese Bescheide seien auch bestandskräftig geworden, so dass die übrigen Eigentümer gleichsam verpflichtet seien, die angeordneten Maßnahmen bezüglich des Gemeinschaftseigentums umzusetzen. Hinsichtlich der baulichen Maßnahmen am Sondereigentum des Antragstellers bedürfe es keiner Mitwirkung der übrigen Eigentümer Die Einwendungen des Antragstellers gegen seine Inanspruchnahme als Zustandsstörer griffen nicht durch. Zunächst sei der Antragsteller auch nach „Verkauf“ der Nutzungseinheiten Nrn. 1, 2, 5, 6, 7, 9 und 10 an den derzeitigen Verwalter der WEG, Herrn K, weiterhin grundbuchmäßiger Eigentümer dieser Einheiten und könne damit als Zustandsstörer für das Gemeinschaftseigentum und sein Sondereigentum in Anspruch genommen werden. Denn zugunsten des Herrn K sei lediglich eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Das vorbehaltene Eigentum sei für die Begründung einer Zustandsverantwortlichkeit nicht ausreichend. Soweit der Antragsteller vortrage, dass er mit der notariellen Vereinbarung vom 16.9.2019 sein Stimmrecht auf Herrn K übertragen habe, folge daraus hinsichtlich der Anordnungen das Gemeinschaftseigentum betreffend nichts anderes. Auch insoweit sei die Störerauswahl der Antragsgegnerin nicht zu beanstanden, da dies lediglich ein Vollzugshindernis darstellen könnte. Ebenfalls stehe der Inanspruchnahme des Antragstellers als Zustandsstörer für Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum beträfen, nicht entgegen, dass er nicht Inhaber der tatsächlichen Sachherrschaft sei. Aus der (nachträglich eingetretenen) Tatsache, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nunmehr seit dem 1.12.2020 rechtsfähig sei (§ 9a WEG), folge nicht zwingend, dass die einzelnen WEG-Mitglieder und grundbuchmäßigen Eigentümer nicht mehr als Zustandsstörer in Anspruch genommen werden könnten. Insbesondere dürfte es vorliegend keinen Unterschied machen, ob gegenüber allen Wohnungseigentümern inhaltlich gleichlautende Bescheid erlassen würden oder ob ein Bescheid gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft erlassen werde. Wie die Eigentümergemeinschaft die Anordnungen im Innenverhältnis umsetze, sei keine Frage der Störerauswahl. Diese sei auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil dem Verwalter der WEG aufgrund von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes die Mängelbeseitigung obliege. Im Hinblick auf die erheblichen brandschutzrechtlichen Mängel und die im Hinblick darauf angeordneten baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum des streitgegenständlichen Mehrfamilienhauses dürfte es sich schon nicht um Maßnahmen handeln, die unter den Tatbestand des § 27 WEG (Aufgaben und Befugnisse des Verwalters), insbesondere nicht des neugefassten § 27 WEG fielen. Bei dieser Sachlage sei zurzeit nicht erkennbar, dass die Mängelbeseitigung vom Antragsteller nicht verlangt werden dürfe oder am Widerspruch der anderen Gemeinschaftseigentümer scheitern könnte. Aller Voraussicht nach sei ebenfalls nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin den Antragsteller hinsichtlich des Sondereigentums (vgl. Ziffern I.9 und 10 der Verfügung vom 27.1.2020) in Anspruch genommen habe. Dieser sei auch bezüglich des Sondereigentums weiterhin Eigentümer und könne damit als Zustandsstörer nach § 5 Abs. 2 Satz 1 SPolG in Anspruch genommen werden. Als Bauherr der ungenehmigten Maßnahmen sei er zugleich Handlungsstörer i.S.d. § 4 SPolG. Die Verfügung sei nicht materiell rechtswidrig, weil es dem Antragsteller tatsächlich oder rechtlich unmöglich wäre, diese auszuführen. Denn dies gelte nach der Rechtsprechung nicht schon dann, wenn der Adressat einer Anordnung zu deren Befolgung zivilrechtlich nicht in der Lage sei. Vorliegend sei der Vormerkungsinhaber, Herr K, zudem seitens der Antragsgegnerin bestandskräftig zur Duldung der brandschutzrechtlichen Maßnahmen bezüglich des Sondereigentums verpflichtet worden. Der mitumfasste Antrag auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die im Bescheid der Antragsgegnerin vom 27.1.2020 enthaltene Zwangsmittelandrohung und -festsetzung habe ebenfalls keinen Erfolg, Insbesondere bestünden nach derzeitigem Erkenntnisstand keine Vollstreckungshindernisse. Dass sich die übrigen WEG-Eigentümer bzw. Herr K den Anordnungen widersetzten, stehe gerade nicht fest. Berufe sich der Antragsteller hinsichtlich der Anordnungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, auf § 13 der notariellen Urkunde, heiße es dort unter Nr. 5 lediglich, dass der Veräußerer dem Erwerber Vollmacht erteile, vom vereinbarten Zeitpunkt des Nutzungsübergangs an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter gegenüber alle Eigentümerrechte, insbesondere auch das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben, soweit es die Gemeinschaftsvereinbarung zulasse; der Veräußerer werde sich von diesem Zeitpunkt an der Ausübung der Rechte enthalten. Dass die Gemeinschaftsvereinbarung es aber zulasse, eine derartige Vollmacht zu erteilen, habe der Antragsteller bisher nicht nachgewiesen. Im Übrigen habe die Antragsgegnerin gegenüber Herrn K eine Duldungsverfügung erlassen, die zwischenzeitlich bestandskräftig geworden sei. Damit stehe derzeit nicht fest, ob sich Herr K, der nicht nur Vormerkungsinhaber, sondern auch mittlerweile Verwalter der WEG sei, den Anordnungen widersetze und ob insoweit überhaupt ein Vollstreckungshindernis vorliege. In § 13 Nr. 6 der notariellen Vereinbarung heiße es auch, dass bis zur Eigentumsumschreibung allein der Veräußerer, mithin der Antragsteller, gegenüber der Eigentümergemeinschaft für die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und seiner Verwaltung hafte. Vor dem Hintergrund dieser Regelung dürfte eine Weigerung des Herrn K hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eher unwahrscheinlich sein. Auch hinsichtlich des Sondereigentums bestünden aufgrund der bestandskräftigen Duldungsverfügung keine (privat-)rechtlichen Hindernisse, welche einer zwangsweisen Durchsetzung der Verfügung entgegenstünden. Die übrigen WEG-Eigentümer seien ihrerseits mit bestandskräftigen Verfügungen zur Vornahme der brandschutzrechtlichen Anordnungen am Gemeinschaftseigentum verpflichtet und hätten daher auch entsprechende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Der hilfsweise gestellte Antrag zu 2) bedürfe keiner Überprüfung, denn der Antragsteller habe diesen Antrag unter der Bedingung gestellt, dass der Antrag zu 1) Erfolg habe, was nicht der Fall sei. Gegen den am 17.5.2022 zugestellten Beschluss richtet sich die am 31.5.2022 bei Gericht eingegangene und am 17.6.2022 begründete Beschwerde des Antrag-stellers. II. Die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 9.5.2022 hat keinen Erfolg. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht die Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gegen die bauaufsichtsrechtlichen Anordnungen der Antragsgegnerin vom 27.1.2020 versagt. Die von dem Antragsteller angegriffene Anordnung lässt keine Ermessensfehler erkennen, vielmehr hat die Antragsgegnerin den Antragsteller gem. § 57 Abs. 3 LBO voraussichtlich zu Recht verpflichtet, die bestehenden Brandschutzmängel zu beseitigen. Die Beschwerdebegründung, auf deren Prüfung das Beschwerdegericht nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO beschränkt ist, rechtfertigt es nicht, den angefochtenen Beschluss des Verwaltungsgerichts zu ändern. Der Antragsteller macht teils wiederholend teils ergänzend geltend, er sei insbesondere zum Zeitpunkt der Adressierung des Grundbescheids und des Zwangsgeldes nicht mehr als Störer anzusehen gewesen, da er nicht mehr Verwalter der WEG gewesen sei und zudem seine Miteigentumsanteile veräußert habe und damit bereits auf der Ebene des Verpflichtungsgeschäfts durch Aufgabe seiner Stimmrechte nicht mehr über eine Einwirkungsmöglichkeit auf die Willensbildung der WEG verfüge. Die Ermessensauswahl der Antragsgegnerin sei daher fehlerhaft. Ihm sei es nicht mehr möglich, eine Beschlussfassung über die Umsetzung der Maßnahmen herbeizuführen. Die WEG habe es abgelehnt, auch nur über die Umsetzung der Brandschutzmaßnahmen zu beschließen. Die Duldungsverfügung gegenüber dem Erwerber K ändere hieran nichts. Bauliche Änderungen am Gemeinschaftseigentum seien nach gesetzlicher Anordnung nur aufgrund Beschlussfassung der WEG durchzuführen. Ihm sei es nicht möglich, gegen oder ohne den Willen der WEG die Beschlussfassung herbeizuführen, daher sei die Ausführung der angeordneten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum für ihn unmöglich. Dieser Sachverhalt begründe nicht lediglich die Rechtswidrigkeit der Vollstreckung. Ihm sei es auch aufgrund der Veräußerung seiner Miteigentumsanteile und der schuldrechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Erwerber K nicht möglich, den Beschluss der WEG herbeizuführen. Er könne die Einberufung der Versammlung der Wohnungseigentümer gemäß § 24 Abs. 2 WEG nicht vornehmen wegen der Verpflichtung gegenüber dem Erwerber K. Die Duldungsverpflichtung erstrecke sich nicht auf diesen Punkt. Selbst bei Einberufung einer Versammlung der Eigentümer wäre die Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahmen nicht gesichert. Es sei grob unbillig, ihn als aus der WEG ausgeschiedenen Verwalter, der faktisch sich seiner Mitwirkungspflichten als Eigentümer durch Veräußerung des Eigentums entbunden habe, als Störer auszuwählen. Diese sei offensichtlich nicht im Sinne der effektiven und schnellen Gefahrenabwehr. Er sei auch nicht für die beanstandeten Maßnahmen im Sondereigentum verantwortlich. Der Erwerber K habe die Bauanträge gestellt, weshalb seine eigene Handlungsstörereigenschaft entfalle. Die nunmehr gestellten Anforderungen an den Brandschutz hätten als Bestandteil in die Baugenehmigung des Erwerbers K aufgenommen werden müssen. Damit hätte nur die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter Herrn K in Anspruch genommen werden dürfen. Im Übrigen ergebe sich aus der Teilungserklärung der WEG sowie den Plänen, dass die Wohnung Nr. 6 im zweiten Obergeschoss, die Wohnungen 9 und 10 im Dachgeschoss und die Nutzungseinheit 2 ein Ladengeschäft darstellten. Es sei zutreffend, dass die Wohnung Nr. 6 durch zwei Mietparteien genutzt worden sei. Eine illegale Umnutzung in zwei Wohnungen sei nicht zu erkennen, die Einheit sei entsprechend ihrer Genehmigung als Wohnung genutzt worden. Hinsichtlich der Dachgeschosswohnungen 9 und 10 ergebe sich bereits aus der Teilungserklärung, dass diese zur Wohnnutzung als Zweizimmerwohnungen eingewiesen und aufgeteilt worden seien. In der Nutzungseinheit Nr. 2 sei zwar kein Laden betrieben worden, eine Wohnnutzung sei hierin aber nicht erfolgt, da seiner Kenntnis zufolge nur Möbel untergestellt worden seien. Mit diesen Ausführungen vermag der Antragsteller nicht durchzudringen. Dies gilt zunächst soweit er sich hinsichtlich der von ihm verlangten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auf subjektive Unmöglichkeit beruft. Weder der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch die mangelnde Sachherrschaft an den veräußerten Wohnungseigentumanteilen stehen der rechtmäßigen Inanspruchnahme des Antragstellers entgegen, denn er ist auch nach Verkauf seiner Wohneinheiten an Herrn K weiterhin Eigentümer, da die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber noch nicht erfolgt ist. Der notariellen Vereinbarung zwischen Verkäufer und Erwerber zufolge soll der Eigentumsübergang erst mit letzter Ratenzahlung des Erwerbers erfolgen, die in weiterer Zukunft liegt. Ohne Erfolg macht der Antragsteller des Weiteren geltend, unter dem Gesichtspunkt der Effektivität der Gefahrenabwehr hätte die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft bzw. der der Verwalter der WEG, Herr K, in Anspruch genommen werden müssen. Die Effektivität der Gefahrenabwehr wird durch die gegenüber allen Wohnungseigentümern erlassene Anordnung der Antragsgegnerin nicht durchgreifend in Frage gestellt, denn es dürfte – wie vom Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt - vorliegend keinen Unterschied machen, ob – wie geschehen - gegenüber allen Wohnungseigentümern inhaltlich gleichlautende Bescheid erlassen werden oder ob eine Anordnung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche erlassen wird. Die alleinige Heranziehung von Herrn K im Rahmen seiner eigenständigen Befugnisse als Verwalter der WEG begegnete hingegen im Hinblick auf die festgestellten erheblichen brandschutzrechtlichen Mängeln und den im Hinblick darauf erforderlichen umfangreichen baulichen Maßnahmen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Der Senat hat bereits in einem vergleichbaren Fall1Vgl. Beschluss vom 3.9 2014 – 2 B 318/14 – (Zulässigkeit von Brandschutzauflagen gegenüber dem Verwalter bei Wohnungseigentümergemeinschaft; hier: Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges), jurisVgl. Beschluss vom 3.9 2014 – 2 B 318/14 – (Zulässigkeit von Brandschutzauflagen gegenüber dem Verwalter bei Wohnungseigentümergemeinschaft; hier: Herstellung eines vorläufigen 2. Rettungsweges), juris entschieden, dass eine alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme des Verwalters einer WEG ohne eine verbindliche Inanspruchnahme der aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung hinsichtlich des in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums unterhaltungspflichtigen und als Gemeinschaft auch potentiell ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht zulässig ist, weil damit der Rahmen der eigenständigen Befugnisse des Verwalters einer Eigentumswohnanlage überschritten ist. Der von dem Antragsteller zudem erhobene Einwand der mangelnden Sachherrschaft berührt indessen nicht die Frage der Rechtmäßigkeit seiner Störerverantwortlichkeit, sondern vielmehr die Durchsetzung der Maßnahme im Wege der Vollstreckung. Insoweit ist nach Lage der Dinge nicht anzunehmen, dass einer zwangsweisen Durchsetzung der brandschutzrechtlichen Anordnungen Hindernisse entgegen stehen würden, da die Antraggegnerin gegenüber Herrn K eine – inzwischen – bestandskräftige Duldungsverfügung erlassen hat. Der Antragsteller ist daher ebenso wie die übrigen von der Antragsgegnerin zur Vornahme der Maßnahmen in Anspruch genommenen WEG-Eigentümer Zustandsstörer gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 SPolG. Die zivilrechtliche Übertragung seines Stimmrechts in der WEG auf Herrn K kann der Antragsteller ebenfalls nicht mit Erfolg der Rechtmäßigkeit seiner Heranziehung entgegenhalten. Er beruft sich darauf, er habe keine Möglichkeit auf die Beschlussfassung der WEG über die Durchführung der Maßnahmen hinzuwirken, weil er mit notarieller Vereinbarung vom 16.9.2019 sein Stimmrecht Herrn K übertragen habe. Zunächst hat das Verwaltungsgericht zutreffend in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass nach § 13 Nr. 5 der notariellen Urkunde vom 16.9.2019 der Veräußerer dem Erwerber Vollmacht erteilt, vom vereinbarten Zeitpunkt des Nutzungsübergangs an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter gegenüber alle Eigentümerrechte, insbesondere auch das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung auszuüben, soweit es die Gemeinschaftsvereinbarung zulässt. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Vereinbarung beschlossen hat, hat der Antragsteller indessen weder im Ausgangsverfahren noch im Beschwerdeverfahren nachgewiesen. Hiervon abgesehen kommt es für die Rechtmäßigkeit der Anordnung gegenüber dem Antragsteller nicht auf die Beschlusslage der WEG oder die Möglichkeit seiner Einflussnahme auf deren Beschlussfassung an. Diese Frage betrifft interne Handlungsbefugnisse der WEG, die vorliegend nicht maßgebend sind. Bei der geforderten brandschutzrechtlichen Ertüchtigung handelt es sich nicht um eine Maßnahme, deren Vornahme zur Disposition der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, sondern um eine behördliche Anordnung im Rahmen der Gefahrenabwehr, die erforderlichenfalls im Wege der Verwaltungsvollstreckung auch ohne entsprechende Beschlusslage durchgesetzt werden könnte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme dieser zwingend erforderlichen Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum daher nicht durch eine ablehnende Beschlussfassung entziehen können. Dass dies vorliegend der Fall sein könnte, erscheint im Übrigen wegen der Bestandskraft der an die übrigen WEG-Eigentümer ergangenen Anordnungen der Antragsgegnerin ohnehin fernliegend. Mit seinen Einwänden im Hinblick auf seine Inanspruchnahme für Maßnahmen im Sondereigentum dringt der Antragsteller ebenfalls nicht durch. Er ist auch diesbezüglich trotz Veräußerung weiterhin Eigentümer und daher, ohne dass dies durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegnet, zu Recht als Zustandsstörer nach § 5 Abs. 2 Satz 1 SPolG in Anspruch genommen worden. Ohne Erfolg macht der Antragsteller - nunmehr erstmals im Beschwerdeverfahren - geltend, Herr K sei für die beanstandeten Maßnahmen im Sondereigentum verantwortlich, da dieser die Bauanträge gestellt habe. Selbst wenn der Antragsteller nicht Bauherr der festgestellten baulichen Veränderungen gewesen ist, konnte ihn die Antragsgegnerin ohne Ermessensfehler als Eigentümer in Anspruch nehmen. Eine vorrangige Inanspruchnahme des Erwerbers des Sondereigentums kam vorliegend schon deshalb nicht in Betracht, weil die Antragsgegnerin erst nach Erlass der angefochtenen Anordnung vom 27.1.2020 von der Veräußerung der Wohneinheiten des Antragstellers im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzverfahrens 5 L 621/20 (Antrag vom 22.6.2020) Kenntnis erlangt hat. Hiervon abgesehen war es unter Effektivitätsgesichtspunkten naheliegend, den Antragsteller als Eigentümer heranzuziehen, weil dies – jedenfalls regelmäßig – eine schnelle Feststellung und Beseitigung der Gefahrenlage erwartet lässt, insbesondere wenn kurzfristig nicht eindeutig geklärt werden kann, wer letztlich den Schaden verursacht hat. Die weiteren Darlegungen des Antragstellers zu den Nutzungsverhältnissen und der Belegung der Wohnungen 6, 9 und 10 sind fallbezogen irrelevant, da Streitgegenstand die Rechtmäßigkeit der brandschutzrechtlichen Anordnung und noch nicht die Untersagung der Nutzung der Wohneinheiten ist. Abschließend kann sich der Antragsteller in Anbetracht der mittlerweile bestandskräftigen Duldungsverfügung gegenüber Herrn K – wie bereits zuvor gesagt - auch nicht mit Erfolg auf zivilrechtliche Abreden mit dem Erwerber der Wohnungseinheiten berufen, die die Rechtmäßigkeit der Störerauswahl nicht berühren, sondern erst im Rahmen der zwangsweisen Durchsetzung der Anordnung zu berücksichtigen wären. Da der Antragsteller gesonderte Einwände gegen die zur Durchsetzung der damit nach wie vor vollziehbaren (§ 18 Abs. 1 SVwVG) Anordnungen ergriffenen Zwangsmittel (§§ 19, 20 SVwVG) nicht geltend gemacht hat, muss auf den eventualiter gestellten Hilfsantrag nicht eingegangen werden. Die Beschwerde ist daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf den §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1, 53 Abs. 2 Nr. 1 GKG. In der Begründung folgt der Senat den Ausführungen des Verwaltungsgerichts. Dieser Beschluss ist nicht anfechtbar.