3 KM 572/23 OVG

Die Satzung über die Veränderungssperre der Gemeinde Ostseebad Zinnowitz vom 6. Dezember 2022 wird im Wege der einstweiligen Anordnung außer Vollzug gesetzt. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Antragsgegnerin auferlegt. Der Streitwert beträgt 5.000,00 EUR. I. Die Antragstellerin wendet sich gegen den Erlass einer Veränderungssperre. Sie ist Eigentümerin des Grundstücks Flurstück 10, Flur 4, Gemarkung C-Stadt (C-Straße 39 in C-Stadt). Das Eckgrundstück liegt innerhalb eines Quartiers, das von den Straßen D-Straße, E-Straße, C-Straße und F-Straße umgrenzt wird. Am 15. November 2022 fasste die Gemeindevertretung der Antragsgegnerin zum TOP 9 Nr. 1 den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungplans Nr. 22 „Struktursicherung der vorhandenen Bebauung für den Bereich innerhalb D-Straße, E-Straße, C-Straße, F-Straße“. In dem Beschluss wird der künftige Geltungsbereich des Bebauungsplans durch Aufzählung der betroffenen Flurstücke angegeben. Dazu gehört die Teilfläche der F-Straße (Flurstücks 7/1) zwischen dem D-Straße und dem C-Straße. Weiter heißt es in dem Aufstellungsbeschluss: „Das Plangebiet ist bebaut mit Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Mehrfamilienhäusern. Das Gebiet ist durch Dauer- und Ferienwohnungen geprägt. Ziel des Bebauungsplans ist die Sicherstellung der vorhandenen Struktur und die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart dieses Gebietes. …“ Zum TOP 9 Nr. 5 fasste die Gemeindevertretung für das genannte Gebiet den Beschluss über den Erlass einer Veränderungssperre. In dem Beschluss zu TOP 9 Nr. 6 heißt es, dass die Beschlüsse gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB ortsüblich bekannt zu machen sind. Die Bekanntmachung des am 6. Dezember 2022 ausgefertigten Aufstellungsbeschlusses und der ebenfalls am 6. Dezember 2022 ausgefertigten Satzung über die Veränderungssperre erfolgte im „Usedomer Norden“, dem amtlichen Bekanntmachungsblatt des Amtes Usedom Nord vom 21. Dezember 2022. In der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses wird das Flurstück 7/1 nicht erwähnt, dafür aber das Flurstück 7/2. Hierbei handelt es sich um eine Teilfläche der C-Straße, die außerhalb des künftigen Plangebiets liegt. Auch nach dem ebenfalls bekannt gemachten Lageplan wird das Flurstück 7/2 von dem künftigen Bebauungsplan Nr. 42 nicht erfasst. Weiter heißt es in der Bekanntmachung unter Nr. 2 „Anlass, Ziel und Zweck der Planaufstellung“: Im Verfahren ist zu klären, in welchem Umfang die Bebauung der Grundstücke unter städtebaulichen Belangen erfolgen kann. Das Bebauungsplangebiet Nr. 42 wird als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO ausgewiesen. Die vorhandene kleingliedrige Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhausbebauung soll gesichert sein. Es werden keine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zugelassen. In der Bekanntmachung der Satzung über die Veränderungssperre wird in § 2, „Räumlicher Geltungsbereich“, u. a. das Flurstück 7/1 erwähnt. Am 7. Dezember 2023 hat die Antragstellerin zum Az. 3 K 571/23 OVG Normenkontrollantrag gestellt und um gerichtlichen Eilrechtsschutz nachgesucht. Sie ist der Auffassung, ihr stehe ein Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Anordnung zu. Insbesondere sei ein Anordnungsanspruch gegeben, weil die Satzung über die Veränderungssperre offensichtlich unwirksam sei. § 14 BauGB setze voraus, dass ein Aufstellungsbeschluss gefasst worden sei, bevor der Satzungsbeschluss über die Veränderungssperre gefasst werde. Es seien demgemäß zwei Abstimmungen erforderlich. Hieran fehle es, weil die Gemeindevertretung der Antragstellerin zu TOP 9 nur einmal abgestimmt und demgemäß nur einen Beschluss gefasst habe. Zudem sei die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses fehlerhaft. Der bekannt gemachte Inhalt weiche von dem von der Gemeindevertretung der Antragstellerin gefassten Beschluss erheblich ab. Während der Aufstellungsbeschluss als Planungsziel die Sicherung der Wohn- und Erholungsfunktion nenne, weil sich in dem Gebiet sowohl Dauerwohnungen als auch Ferienwohnungen befänden, werde in der Bekanntmachung die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets ohne die Zulassung von Beherbergungsbetrieben angegeben. Dieser Ausschluss widerspreche dem Inhalt des Aufstellungsbeschlusses. Das von der Gemeindevertretung beschlossene Planungsziel könne in einem Allgemeinen Wohngebiet erreicht werden, wenn gerade auch Beherbergungsbetriebe i. S. v. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, zu denen auch Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO zählten, zugelassen würden. In der Regel werde die Erhaltung von Dauerwohnungen und Ferienwohnungen jedoch durch Ausweisung eines Sondergebiets erfolgen. Denn bei der bloßen Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets sei die Sicherung von Dauerwohnungen ausgeschlossen. Wenn nämlich nach § 4 Abs. 1 BauNVO das Wohnen allgemein zulässig sei, könne eine Förderung des Dauerwohnens nicht erfolgen. Weiter sei der Geltungsbereich der Veränderungssperre nicht hinreichend bestimmt. In der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses werde das Straßengrundstück Flurstück 7/2 genannt, obwohl es vom Aufstellungsbeschluss nicht erfasst werde. Die Benennung stehe auch im Widerspruch zu dem bekannt gemachten Lageplan, nach dem das Flurstück 7/2 außerhalb des künftigen Plangebiets liege. Der Fehler sei nicht durch Auslegung heilbar. Schließlich sei die Veränderungssperre unzulässig, weil der Inhalt der beabsichtigten Planung zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht absehbar sei. Bereits die bodenrechtliche Einstufung des Gebiets sei fehlerhaft. Anders als die Antragsgegnerin meine, sei das Areal nicht als Allgemeines Wohngebiet i. S. d. § 4 BauNVO ausgewiesen. Vielmehr sei es als unbeplanter Innenbereich i. S. d. § 34 Abs. 1 BauGB anzusehen. Zudem sei auf den bereits benannten Widerspruch zwischen Aufstellungsbeschluss und Bekanntmachung hinzuweisen. Mit Sicherstellung der vorhandenen Struktur und Erhaltung der vorhandenen städtebaulichen Struktur sei der Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes nicht zu vereinbaren, da dies auf eine Änderung der Gebietsstruktur abziele. In dem künftigen Plangebiet sei ein Hotelbetrieb vorhanden. Die Antragstellerin beantragt, die Satzung über die Veränderungssperre der Gemeinde Ostseebad Zinnowitz vom 6. Dezember 2022 vorläufig außer Vollzug zu setzen. Die Antragsgegnerin beantragt, den Antrag abzulehnen. Sie ist der Auffassung, die Satzung über die Veränderungssperre sei wirksam. Sie leide insbesondere nicht an einem fehlenden oder fehlerhaften Planungskonzept. Das Plangebiet werde als Allgemeines Wohngebiet i. S. d. § 4 BauNVO ausgewiesen. Beherbergungsbetriebe würden nicht zugelassen, um Gebäude, die ausschließlich der Ferienwohnnutzung dienten, auszuschließen. Dies begründe sich u. a. in dem Auftreten von nachbarschaftlichen Konflikten zwischen Dauerwohnungen und Gebäuden, die ausschließlich der Ferienwohnnutzung dienten, insbesondere in den unterschiedlichen Nutzungsintensitäten aufgrund der ständig wechselnden Personenkreise und der Abweichungen in der tageszeitlichen Nutzung der Freiflächen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Dem Senat haben bei der Entscheidung die bei der Antragsgegnerin entstandenen Verwaltungsvorgänge vorgelegen. II. Der zulässige Antrag ist begründet. Nach § 47 Abs. 6 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Anordnung erlassen, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile oder aus anderen wichtigen Gründen dringend geboten ist. Wegen der weitreichenden Folgen, die der Erlass einer Veränderungssperre regelmäßig hat, ist bei der Prüfung der Voraussetzungen für eine Aussetzung ein strenger Maßstab anzulegen. Ein schwerer Nachteil in dem oben genannten Sinne liegt nur vor, wenn rechtlich geschützte Interessen in ganz besonderem Maße beeinträchtigt und den Betroffenen außergewöhnliche Opfer abverlangt werden (OVG Lüneburg, Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 MN 297/02 –, juris Rn. 5). Der Erlass der beantragten einstweiligen Anordnung ist aus wichtigen Gründen im Sinne des § 47 Abs. 6 VwGO geboten. Der hierzu erforderliche Anordnungsanspruch ist gegeben, weil der Normenkontrollantrag mit großer Wahrscheinlichkeit Erfolg haben wird. Die Gemeinde kann zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre beschließen, wenn der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst ist (§ 14 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB). Voraussetzung für eine Veränderungssperre ist allerdings, dass bei ihrem Erlass die Planung einen Stand erreicht hat, der ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplanes sein soll (BVerwG, Urteil vom 10. September 1976 – IV 39.74 –, BVerwGE 51, 121 ; Urteil vom 19. Februar 2004 – 4 CN 16.03 –, juris Rn. 28). Die Planung muss dabei nicht bereits einen Stand erreicht haben, der nahezu den Abschluss des Verfahrens ermöglicht; ein detailliertes und abgewogenes Planungskonzept ist nicht zu fordern. Es genügt, dass sich aus dem Planaufstellungsbeschluss oder weiteren Verfahrensschritten wenigstens ansatzweise ersehen lässt, was Inhalt des zukünftigen Bebauungsplanes sein soll. Den Mindestanforderungen ist genügt, wenn die Gemeinde im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre bereits einen bestimmten Baugebietstyp ins Auge gefasst hat. Fehlen Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundflächen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplanes offen. Das Mindestmaß der Konkretisierung einer Planung ist dann noch nicht erreicht (BVerwG, Beschluss vom 5. Februar 1990 – 4 B 191.89 – juris). Vorliegend fehlt das erforderliche Mindestmaß an Konkretisierung der Planung. Zwar liegt kein Widerspruch zwischen dem Planaufstellungsbeschluss und dessen Bekanntmachung vor. Der in der Bekanntmachung erfolgte Hinweis auf den beabsichtigten Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes entspricht der Begründung des Beschlussvorschlags vom 2. November 2022. Auch hat der Planaufstellungsbeschluss ein zulässiges Planungsziel zum Gegenstand. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 42 dient nach ihrem Wortlaut der Sicherstellung der vorhandenen Struktur und die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des durch Dauer- und Ferienwohnungen geprägten Gebiets durch Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebiets i. S. d. § 4 BauNVO. Der beabsichtigte Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes ist mit diesem Planungsziel zu vereinbaren und rechtlich möglich (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO). Dennoch sind die Vorstellungen der Antragsgegnerin über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der vom Bebauungsplan Nr. 42 erfassten Grundflächen nicht eindeutig. Ihr Vortrag zeigt, dass offenbar Unklarheiten über den Begriffsinhalt des Merkmals „Beherbergungsgewerbe“ bestehen. Sie setzt – wie ihre oben wiedergegebenen Ausführungen zu den Nutzungskonflikten deutlich zeigen – Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes gleich. Dies ist unzutreffend.Ferienwohnungen und Betriebe des Beherbergungsgewerbes sind bauplanungsrechtlich unterschiedliche Nutzungsarten. Auch die Vermietung mehrerer in einem Gebäude oder räumlich benachbart liegender Ferienwohnungen desselben Eigentümers begründet nicht das Vorliegen eines Betriebs des Beherbergungsgewerbes (OVG Greifswald, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 –, Rn. 42 m. w. N., Beschluss vom 15. Mai 2024 – 3 K 310/20 OVG –, juris Rn. 6). Vielmehr handelt es sich bei Ferienwohnungen in Allgemeinen Wohngebieten nach der Legaldefinition in § 13a Satz 1 BauNVO um sonstige nicht störende Gewerbebetriebe i. S. d. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO. Wenn die Antragsgegnerin somit Nutzungskonflikten zwischen dem Dauerwohnen und dem Ferienwohnen entgegenwirken will, ist der beabsichtigte Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes ein ungeeignetes Instrument. Will sie dagegen Nutzungskonflikten zwischen dem Dauerwohnen und Beherbergungsbetrieben entgegenwirken, fehlt die ansatzweise Darlegung eines Planungserfordernisses. Vor diesem Hintergrund kommt es auf die weiteren Einwände der Antragstellerin gegen die Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre entscheidungserheblich nicht mehr an. Der Anordnungsgrund liegt jedenfalls deshalb vor, weil die zuständige Bauaufsichtsbehörde mit Blick auf die Veränderungssperre einen Antrag der Antragstellerin auf Erlass eines Bauvorbescheids abgelehnt hat. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 52 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Für das Hauptsacheverfahren geht der Senat von einem Streitwert von 10.000,00 Euro aus (vgl. Nr. 9.8.4 des Streitwertkatalogs); für das vorläufige Rechtsschutzverfahren wird die Hälfte dieses Betrags angesetzt (vgl. Nr. 1.5 des Streitwertkatalogs). Hinweis: Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO und § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).