10 D 87/07.NE

Der Bebauungsplan Nr. 75 – Ost – „S.-/ N.-straße“ der Antragsgegnerin ist unwirksam. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfah-rens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betra¬ges abwenden, wenn die Vollstreckungsgläubiger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller wenden sich mit ihrem Normenkontrollantrag gegen den Bebauungsplan Nr. 75 Ost "S.-/N.-straße" der Antragsgegnerin. Die Antragsteller sind Miteigentümer des im Ortszentrum von L. gelegenen Grundstücks Gemarkung L. , Flur 7, Flurstücke 653 sowie Mitgesamthands-eigentümer im Rahmen einer Erbengemeinschaft der Flurstücke 655 und 717 (N.-----straße 1). Auf dem ca. 2.100 qm großen Grundstück betreibt der Antragsteller zu 1) eine Bäckerei und ein Cafe mit ca. 70 Innensitzplätzen und einer Außenterrasse mit ca. 60-80 Sitzplätzen. Der Antragsteller zu 2) nutzt die über dem Bäckereibetrieb im Dachgeschoss gelegenen Räumlichkeiten zu Wohnzwecken. Das eingeschossige Gebäude liegt am westlichen Rand der N.-----straße in einem Geviert, das im Osten von der N.-----straße , im Norden von der G.-------straße , im Süden von der N1. -D. -Straße und im Westen von der S.------straße begrenzt wird. Ungefähr mittig befindet sich die St. N.-kirche, deren Vorplatz mit Parkflächen an die S.------straße grenzt, während der hinter dem Kirchengebäude liegende Park sich bis zur N.-----straße erstreckt. Nördlich des Kirchengeländes liegt das Grundstück der Antragsteller und ist von diesem durch ein im Eigentum der Kirchengemeinde stehendes unbebautes Flurstück sowie einen die N.-----straße und die S.------straße von Osten nach Westen verbindenden Privatweg getrennt. Südlich der St. N.-kirche schließen sich Flächen mit mehrgeschossigen Gebäuden an, während die nördlich liegenden Flurstücke mit Ausnahme des Grundstücks der Antragsteller sowie eines weiteren an die G.-------straße angrenzenden Flurstücks unbebaut sind. Auf dem von der G.-------straße und der N.-----straße eingerahmten Eckgrundstück steht ein Ehrenmal auf einem gärtnerisch gestalteten und von altem Baumbestand geprägten frei zugänglichen Platz. Diverse Einzelhandelsbetriebe gruppieren sich entlang des südlichen Rands der G.-------straße . Die gewerbliche Nutzung setzt sich im Bereich der östlich gelegenen O. Straße fort. Das alte Rathaus liegt auf einem weiträumigen Grundstück westlich der S.------straße . Auf dem Eckgrundstück N.-----straße /O. Straße befindet sich der mehrgeschossige Gebäudekomplex der S1. . Südlich hiervon, durch eine zur Bebauung anstehende Fläche von diesem getrennt, stehen in einer Flucht zur N.-----straße 9 Wohnhäuser, das südlichste auf dem Eckgrundstück N.-----straße /N1. -D. -Straße. Der strittige Bebauungsplan erfasst eine 5,73 ha große Fläche zwischen der G.-------straße /O. Straße im Norden und der N1. -D. -Straße im Süden. Er überplant wesentliche Teile des alten Stadtkerns von L. . Die östliche Grenze des Plangebiets verläuft entlang der rückwärtigen Grenzen der östlich der N.-----straße gelegenen Flurstücke sowie des S.-grundstücks. Im Westen begrenzt die Straße "X. " das Plangebiet mit Ausnahme der Flurstücke 1092, 1146, 712, 1452 und 1453. Hinter dem Flurstück 1095 verläuft die Plangebietsgrenze nach Osten und folgt der rückwärtigen Grenze der Polizei- und Rathausgrundstücke nach Norden, um nördlich des Flurstücks 1452 wieder zur X. zurückzukehren. Die zur Bebauung vorgesehenen Flächen im Plangebiet sind westlich der S.------straße als "Kerngebiete" (MK 1 und MK 2) festgesetzt. Auch für den von drei Straßen eingerahmten Bereich nördlich des Kirchengeländes trifft der Bebauungsplan die Festsetzung eines Kerngebiets (MK 3). Ausgenommen sind das als Viertelkreis zugeschnittene Ehrenmalgrundstück (öffentliche Grünfläche) sowie eine südliche Teilfläche des Grundstücks der Antragsteller, für die der Bebauungsplan ein "Allgemeines Wohngebiet" (WA 1) ausweist. Dies hat zur Folge, dass ca. 2/3 der Fläche des Grundstücks der Antragsteller, einschließlich des Wohn- und Geschäftshauses, im MK 3 und ca. 1/3 der Fläche im WA 1 liegen. Eine weitere Kerngebietsfestsetzung (MK 4) betrifft die Flurstücke 363, 364,1026 und 1027 südlich der O. Straße. Die übrigen Flächen bilden mit Ausnahme des Kirchengeländes, für das eine Gemeinbedarfsfläche sowie eine private Grünfläche ausgewiesen ist, die Allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3. In den Kerngebieten gilt eine Grundflächenzahl von 1,0 bei geschlossener Bauweise, in den Wohngebieten gelten Grundflächenzahlen von 0,3 bzw. 0,4 bei teils offener (WA 2 und 3), teils geschlossener (WA 1) Bauweise. In den Kerngebieten ist "sonstiges Wohnen" (§ 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) nur ab dem ersten Obergeschoss zulässig. Im Erdgeschoss ist eine Wohnnutzung ausgeschlossen (textliche Festsetzung Nr. 1.1.). Die überbaubaren Grundstücksflächen sind in allen Kern- und Wohngebieten durch Baugrenzen und in einigen Bereichen auch durch Baulinien vorgegeben. Für das auf dem Grundstück der Antragsteller festgesetzte Baufenster schreibt der Bebauungsplan durch eine Baulinie eine Bebauung entlang der Straßenbegrenzungslinie der N.-----straße und einen die Rundung der in ca. 3 m entfernt liegenden öffentlichen Grünfläche im Norden auf einer Länge von ca. 15 m aufnehmenden sowie im Süden auf der Grenze zum WA 1 liegenden Baukörper mit einer Tiefe von ca.15 m vor. Eine Unterbrechung erfährt die ca. 8 m vor dem Kirchengelände endende straßenseitige Baulinie auf einer Länge von ca. 14 m südlich des Gebiets MK 3. Für die von der Baulinie erfassten Bereiche schreibt der Bebauungsplan auf einer Breite von 2, 5 m eine lichte Höhe von 4 m vor, was dazu führt, dass die höher liegenden Gebäudeteile zur N.-----straße auskragend zu errichten sind. Als Wand- und Gebäudehöhen sind durch zahlreiche Einzelfestsetzungen folgende Maße im Bebauungsplan zugelassen: WH GH MK 1 max. 5 m – 14, 2 m max. 5 m – 14, 2 m MK 2 max. 10 m – 14, 2 m tlw. zwingend 11m max. 11 m – 18 m MK 3 max. 5 m – 11 m tlw. zwingend 11 m max. 5 m – 14 m MK 4 max. 8 m – 13 m max. 4, 5 m – 14 m WA 1 max. 5 m tlw. zwingend 11 m max. 5 m, 14 m WA 2 max. 5 m – 11, 5 m max. 5 m – 15, 5 m WA 3 max. 7 m max. 11 m Für das zuvor beschriebene Baufenster auf dem Grundstück der Antragsteller trifft der Bebauungsplan, soweit es im WA 1 liegt, die Festsetzung einer max. Wand- und Gebäudehöhe von 5 m, soweit es im MK 3 liegt, einer max. Wandhöhe von 11,0 m. Innerhalb dieses – äußeren - Baufensters ist ein weiteres, im Umfang geringfügig reduziertes – inneres - Baufenster vorgesehen, innerhalb dessen die Gebäudehöhe max. 14,0 m betragen darf und ein Flach- oder Pultdach vorgeschrieben ist. Eine weitere Baugrenze reicht im Süden nahe an das Gebiet WA 1 heran und verläuft von dort nach Norden entlang der westlichen Außenwand des Cafes, um diagonal – wiederum den Viertelkreis der öffentlichen Grünfläche aufnehmend – nach Nordwesten zu verschwenken. Hier ist eine Bebauung des Hintergeländes auf einer Tiefe von 12 m entlang der Grünfläche und weiteren 8 m gemessen von der Westgrenze des Baufensters mit einer max. Wandhöhe von 11,0 m möglich. Innerhalb dieses Baufensters darf nach der planerischen Festsetzung nur mit einer Wand- und Gebäudehöhe von max. 5 m gebaut werden. Die textliche Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung (Nr. 2) bestimmt als unteren Bezugspunkt für die max. Wand- und Gebäudehöhen die Oberkante der öffentlichen Straßenverkehrsfläche (Endausbau) vor der Mitte des betreffenden Baugrundstücks. Stellplätze sind im MK 3 gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4.1. außerhalb von Tiefgaragen oder überbaubarer Grundstücksflächen unzulässig. Stellplätze, Garagen und Carports sind in den als WA festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten nur innerhalb der überbaubaren Flächen und auf den dafür vorgesehenen und im Plan gesondert gekennzeichneten Flächen zulässig. Ausnahmsweise ist die Errichtung von Stellplätzen in den als WA 1 und WA 3 festgesetzten Gebieten außerhalb der vorgenannten Flächen zulässig, wenn dies im rückwärtigen Grundstücksbereich in Form einer Tiefgarage geschieht, die oben intensiv begrünt ist und max. bis zu 1 m über den Boden ragt. Für die im Bebauungsplan gekennzeichneten Lärmpegelbereiche schreibt Nr. 6 der textlichen Festsetzungen bauliche Schallschutzmaßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm in den Lärmpegelbereichen II-V vor. Darin heißt es weiter: "Die Anforderung an die Schalldämmung von Aufenthaltsräumen ergeben sich aus Tabelle 8 und 9 der DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, Ausgabe November 1989. Für Kinderzimmer und Schlafräume, die ausschließlich Fenster auf lärmzugewandten Seiten haben (Lärmpegelbereich III und höher), wird der Einbau schallgedämmter und motorisch betriebener Lüftungseinrichtungen gefordert, die eine ausreichende Be- und Entlüftung der Räume sicherstellen. Bei Büronutzung gilt dies erst ab einschließlich Lärmpegelbereich IV. Von den Festsetzungen kann abgewichen werden, wenn aufgrund von Eigenabschirmungen ausgeführter Gebäudekörper und dergleichen nachweislich geringere maßgebliche Außenlärmpegel auftreten." Der angegriffene Bebauungsplan überplant Teile des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 42 – L. – sowie des am 4. März 1980 in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 3 b, Teilabschnitt B- L. -. Der Bebauungsplan Nr. 42 "O. Straße/N.-----straße /D1.------straße /H.---straße " – L. – aus dem Jahr 1985 setzte für den Bereich der S1. ein Kerngebiet mit bis zu viergeschossiger, geschlossener Bauweise fest. Der Bebauungsplan Nr. 3 b, Teilabschnitt B- L. - wurde vom Verwaltungsgericht Düsseldorf im Rahmen eines Eilrechtsschutzverfahrens ( Az.: 9 L 785/02) mangels Genehmigung des seinerzeit zuständigen Oberkreisdirektors des Kreises O1. als obere Bauaufsichtsbehörde (vgl. §§ 103 Abs.1, 77 Abs. 1 Nr. 2 BauO NW 1970, geändert durch Gesetz vom 27.03.1979 – GV NW S. 120) inzident als unwirksam angesehen. Der Gebietsentwicklungsplan weist für das Plangebiet einen Allgemeinen Siedlungsbereich aus. Der Flächennutzungsplan wurde in einem Parallelverfahren mit der 61. Flächennutzungsplanänderung gemäß § 8 Abs. 3 BauGB geändert. Das Bebauungsplanverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Bereits am 16. August 1990 fasste der Rat der Antragsgegnerin den Beschluss, einen Bebauungsplan Nr. 75 für den Bereich S.------straße West/S.------straße Ost aufzustellen. Dieser wurde 1991 in ein Aufstellungsverfahren "S.------straße West (X. )" – L. - und ein Bebauungsplanverfahren "S.------straße Ost (N.-kirche)" – L. - aufgeteilt. Im Zuge der im Bebauungsplan Nr. 60/Süd "Am O.-markt" festgeschriebenen "Stadtmitteplanung", welche einen Rathausneubau, ein Bürgerhaus, einen Stadtpark und ein Geschäftszentrum weiter südlich im Stadtgebiet von L. vorsah, hatten sich die städtebaulichen Zielsetzungen aus den 80-er Jahren überholt. Die Antragsgegnerin wollte das Gebiet um die S.------straße einer neuen Nutzung zuführen. Das zunächst vorgesehene Plangebiet erfasste einen Bereich, der im Norden von der G.-straße und O. Straße, im Westen durch eine gedachte Nord-Süd-Tangente hinter dem alten Rathaus, im Süden durch die N1. -D. -Straße und im Osten durch den südlichen Teil der N.-----straße sowie die S.-gebäude begrenzt wurde. Mit am 2. März 2001 bekannt gemachtem Ratsbeschluss vom 15. Februar 2001 dehnte die Antragsgegnerin die östliche Plangebietsgrenze aus. Um eine städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, sei eine Einbeziehung der östlich der N.-----straße gelegenen Flächen erforderlich. Der Geschäfts- und Dienstleistungsbereich O. Straße/ G.-------straße sei als Unterzentrum für die nördliche Innenstadt von L. einem Gesamtkonzept zu unterwerfen, um eine sinnvolle städtebauliche Verknüpfung mit dem Stadtmittezentrum zu erreichen. Hier solle eine planungsrechtliche Absicherung der verkehrlichen Ziele (Radweg/Fußgängerbereich) mit dem im Bereich G.-/N.- und O. straße abschließenden Kreisverkehr erfolgen. Zu diesem Zweck beauftragte sie im März 2001 das Büro für Stadt- und Verkehrsplanung Dr. Ing. S. C. GmbH mit der Erstellung einer verkehrsstädtebaulichen Studie zur Umgestaltung der N.-----straße . In seiner Sitzung am 21. Juni 2001 beschloss der Rat der Antragsgegnerin für das Plangebiet zudem die Erstellung eines Städtebaulichen Gesamtkonzepts, welches in der Folgezeit von der Verwaltung in drei Varianten erarbeitet und zum Gegenstand einer frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemacht wurde. Hierzu gab die Verwaltung der Antragsgegnerin den Bürgern in der Zeit vom 5. Januar 2004 bis einschließlich 23. Januar 2004 Gelegenheit, sich im Rathaus zu bekanntgegebenen Zeiten über die Ziele und Zwecke der Bauleitplanung in den entwickelten Varianten zu unterrichten und hielt zudem am 14. Januar 2004 eine Bürgerversammlung ab. Aufgrund der eingegangenen Anregungen wurden die Planungsabsichten in der Sitzung des Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschusses am 2. Juni 2004 modifiziert. U.a. wurde auf die Planung eines Supermarktes, der auch das Grundstück der Antragsteller beansprucht hätte, verzichtet. Gemäß des Beschlusses des Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschusses vom 16. Februar 2005 erfolgte die Offenlage des Entwurfs des Bebauungsplans Nr.75/O "S.-/N.-----straße " – L. in der Zeit vom 22. März 2005 bis einschließlich 25. April 2005. Gleichzeitig lag der Entwurf der 61. Änderung des Flächennutzungsplans der Stadt L. (Bereich S.-/N.-----straße ) offen. Parallel erfolgte die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange. Mit Schreiben vom 20. April 2005 wandte die IHK E. ein, dass der Bebauungsplanentwurf die Standortbelange des Handwerksbetriebs der Antragsteller nicht berücksichtige. Weder die vorgesehenen Arten der baulichen Nutzung noch die geplanten Baufenster nähmen Rücksicht auf die vorhandene Bausubstanz und die notwendigen Freiflächen bzw. Stellplätze. Dieser Stellungnahme schloss sich die IHK L.-N.-O1. mit Schreiben vom 25. April 2005 an. Der Fachbereich Bauverwaltung und Wohnen regte an, für alle Grundstücke Wandhöhen festzusetzen, weil in den Satzungen für Straßenbaubeiträge zur Bestimmung der Geschossigkeit auf Wandhöhen abgestellt werde. Die Antragsteller lehnten die Inanspruchnahme ihres Grundstücks für eine im Planentwurf vorgesehene Bebauung ab. Die notwendig werdende Umlegung von Flächen schließe einen ordnungsgemäßen Bäckereibetrieb aus, da sie zu einer weitergehenden Inanspruchnahme des Grundstücks führe. Lärm und Geruchsimmissionen erforderten jedoch einen ausreichenden Abstand zu Wohnnutzungen. Mit am 18. Juni 2005 bekannt gemachtem Beschluss vom 18. Mai 2005 beschloss der Stadtentwicklungs-, Planungs- und Verkehrsausschuss der Antragsgegnerin die erneute Änderung des Aufstellungsbeschlusses vom 15. Februar 2001 hinsichtlich der Abgrenzung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 75 Ost "S.-/N.-----straße " – L. – und seine erneute öffentliche Auslegung. Ferner befasste er sich mit den eingegangenen Stellungnahmen, insbesondere auch der IHK und der Antragsteller. Diesen folgte er insoweit, als der Bäckerei- und Cafebetrieb in die überbaubaren Grundstücksflächen einbezogen und zur Vermeidung von Konflikten die Kerngebietsfestsetzung nach Süden ausgedehnt wurde. Die öffentliche Auslegung des geänderten Bebauungsplanentwurfs fand gemäß der Bekanntmachung vom 18. Juni 2005 in der Zeit vom 28. Juni 2005 bis einschließlich 28. Juli 2005 statt. Die Behörden und Träger der öffentlichen Belange wurden mit Schreiben vom 24. Juni 2005 informiert. Die IHK E. meldete mit Schreiben vom 13. Juli 2005 hinsichtlich der Festsetzung des südlich an den Betrieb der Antragsteller angrenzenden Wohngebiets erneut Bedenken an. Insoweit müsse eine Abstimmung mit dem Staatlichen Umweltamt herbeigeführt werden, ob die betrieblichen Immissionen die Festsetzung eines Wohngebiets in unmittelbarer Nachbarschaft zuließen. Sofern Zweifel bestünden und nicht ausgeräumt werden könnten, solle eine Festsetzung als Mischgebiet oder die Einbeziehung in das Kerngebiet erfolgen. Die Antragsteller erhoben mit am 29. Juli 2005 bei der Antragsgegnerin eingegangenem Schreiben vom 28. Juli 2005 umfangreiche Bedenken: Die Planung sei städtebaulich nicht erforderlich. Die Fläche nördlich des Kirchenareals solle komplett als Kerngebiet ausgewiesen werden, um betriebsbedingte Konflikte mit der Wohnnutzung zu vermeiden. Der Umlegungsaufwand könne vermieden werden, wenn Bauflächen nördlich des Kirchparks auf ihr Grundstück verschoben würden. Die überbaubaren Flächen sollten ausgeweitet, die Q.-straße beibehalten werden. Die Zuschnitte der Baufenster zwängen zu unwirtschaftlicher Bebauung und die Lärmschutzfestsetzungen seien unzureichend. Insgesamt würden sie im Vergleich zu anderen Grundstückseigentümer durch die Planung erheblich benachteiligt. Durch Dringlichkeitsbeschluss vom 1. August 2005 wurde die 61. Änderung des Flächennutzungsplans und der dazugehörige Erläuterungsbericht vom Rat der Antragsgegnerin beschlossen und am 16. August 2005 von der Bezirksregierung E. ohne Auflagen genehmigt. Der Rat der Antragsgegnerin befand am 25. August 2005 über die eingegangenen Anregungen der Bürger und Träger öffentlicher Belange und beschloss den Bebauungsplan Nr. 75 – Ost – "S.-/N.-----straße " als Satzung mit Begründung. Der Bebauungsplan wurde ebenso wie die Genehmigung der 61. Änderung des Flächennutzungsplans am 29. August 2005 in der O1. –H. Zeitung öffentlich bekannt gemacht. Die Antragsteller haben am 6. August 2007 den Normenkontrollantrag gestellt. Sie tragen vor, das Entwicklungsgebot sei verletzt, weil der Flächennutzungsplan von 1982 eine Mischbaufläche vorsehe. Der Beschlussfassung über den Bebauungsplan müsse eine angemessene Sachaufklärung vorausgehen, die unterblieben sei. Es lägen auch zahlreiche zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führende Abwägungsmängel vor. Die Festsetzung eines Arkadengangs entlang der N.-----straße sei mit ihrem Interesse am Fortbestand des Bäckerei- und Cafebetriebs nicht vereinbar, da diese Um-/oder Erweiterungsbauten ausschließe bzw. eine unnötig teure und unwirtschaftliche Bauweise aufzwinge. Die planungsrechtlichen Festsetzungen müssten auch auf ihr Interesse an einer baulichen Erweiterung des Betriebes Rücksicht nehmen. Eine Verschattung und Verdunkelung der Innenräume sei unvermeidbar. Rechtswidrig sei auch die Begrenzung der Wand- und Gebäudehöhe auf 5 m bzgl. des im allgemeinen Wohngebiet liegenden Grundstücksteils. In der näheren Umgebung seien Vorhaben mit 14 m Höhe zugelassen. Da der Bäckereibetrieb auch zur Nachtzeit angefahren werden müsse, sei ein Immissionskonflikt mit den künftigen Bewohnern des südlichen Querriegels auf dem Grundstück der Kirchengemeinde zu erwarten. Der vorhandene Parkplatz, die Terrasse des Cafes sowie die regelmäßig stattfindenden privaten und öffentlichen Veranstaltungen (Kirmes, Karneval, Schützenfest, Familienfeste, Konzerte) stellten neben der Entlüftungsanlage und den Geräuschen des An- und Ablieferungsverkehrs zusätzliche Immissionsquellen dar. Wochentags werde der Bäckereibetrieb von ca. 350 Kunden täglich, an Wochenende von 250 Kunden aufgesucht. Die Bebauungsplanung löse den Konflikt zwischen emittierendem Betrieb und Wohnnutzung nicht, so dass mit einem ordnungsbehördlichen Einschreiten zu rechnen sei. Ungeklärt bleibe zudem die Frage, wie der Stellplatzbedarf des Betriebes mit 70 Sitzplätzen im Cafe und 85 Außensitzplätzen sowie derjenige der neuen Bebauung gedeckt werden könne. Da die Baulinie mit der Straßenlinie zusammenfalle, eine einheitliche Bauflucht verlangt werde und eine geschlossene Bauweise festgesetzt sei, bleibe unklar, wo die notwendigen Stellplätze überhaupt untergebracht werden könnten. Unklar bleibe auch, wie die zugelassene Tiefgarage bei geschlossener Bauweise erreicht werden solle, da eine Zufahrt nicht vorgesehen sei. Der niedrige Grundwasserspiegel verursache für das eingeschossige Gebäude unverhältnismäßig hohe Kosten für die Errichtung einer Tiefgarage. Die im Bebauungsplan vorgesehenen drei großen Baukörper fügten sich nicht in die Umgebungsbebauung ein. Sie hätten auf die wesentlich kleinere Nachbarbebauung eine erdrückende Wirkung. Den durch die Planung ausgelösten Problemen könne nicht durch eine willkürlich Kerngebietsausweisung begegnet werden, obwohl keine städtebauliche Notwendigkeit für diese Ausweisung bestehe. Im Stadtgebiet stünden Büro- und Gewerbeflächen leer und es existiere nur eine Nachfrage nach Wohnraum. Kerngebietstypische Merkmale wie urbanes Leben, starker Publikumsverkehr und Kristallisationspunkte wie Theater, Kino und Museen gebe es in L. nicht. Naheliegender sei die Festsetzung eines Mischgebiets, da für Mischgebiete die beabsichtigte Gleichrangigkeit von Wohnen und nicht störendem Gewerbe kennzeichnend sei. Die Einstufung als Kerngebiet führe gegenüber der Festsetzung eines Mischgebiets zu einer Senkung des Störgrades, wodurch in ihre Eigentumsrechte eingegriffen werde. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. 75 Ost "Rathaus N.-----straße " der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin beantragt, den Normenkontrollantrag abzulehnen. Sie trägt vor, der Arkadengang im nordwestlichen Bereich der N.-----straße diene dem Ausgleich zwischen dem Verkehrsflächen- und Gestaltungskonzept der N.-----straße und dem berechtigten Interesse der Antragsteller am Fortbestand ihrer baulichen Anlagen. Um die aus der Verkehrsstädtebaulichen Studie aus dem Jahr 2000 gewonnenen Erkenntnisse umzusetzen, sei eine Regelbreite der Straße von mindestens 18 m erforderlich, wie sie in den Festsetzungen im Bebauungsplan ihren Niederschlag gefunden habe. Da der Bäckerei- und Cafebetrieb in den geplanten Straßenraum hineinrage, komme es zu einer Inanspruchnahme privaten Eigentums. Die Führung des Gehwegs unter einer überkragenden Neubebauung reduziere sie jedoch erheblich. Die Baulinie sichere eine gleichartige Gliederung der Kubatur entlang der N.-----straße und die Erweiterung des Baufensters im rückwärtigen Bereich ermögliche eine eingeschossige Erweiterung der Backstube mit max. 5 m Gebäudehöhe. Den Antragstellern bleibe es unbenommen, den Bestand gemäß der getroffenen Festsetzungen in nördliche Richtung um ca. 11 m und in südliche Richtung um ca. 10 m innerhalb des Kerngebiets mit einer Gebäudehöhe von max. 14, 0 m zu verbreitern. Die im südlich liegenden allgemeinen Wohngebiet (WA 1) vorgenommene Höhenbegrenzung entspreche dem städtebaulichen Konzept. Die auf eine Gebäudehöhe von 5 m begrenzten Gebäude stellten niedrige Verbinder als Glieder zwischen den großen Einzelbaukörpern dar. Die Gliederung sichere eine gute Ausnutzbarkeit sämtlicher Grundstücke im Sinne der festgesetzten Baugebiete. Das Entwicklungsgebot aus § 8 Abs. 2 BauGB sei eingehalten und die Planung im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich. Man habe auch alle Anregungen und Bedenken, die im Verlaufe des Aufstellungsverfahrens von Bürgern und den Trägern öffentlicher Belange geltend gemacht worden seien, eingehend abgewogen, die privaten Belange ermittelt und gewürdigt und - wie sich aus der Aufstellungsakte ergebe - auch in die planungsrechtlichen Überlegungen einbezogen. Insbesondere die Erweiterung des Kerngebiets nach Süden sei auf die Eingaben der Antragsteller zurückzuführen und die in den Bebauungsplan eingegangene städtebauliche Variante 3 ermögliche auf ihrem Grundstück eine größere Fläche von höheren Gebäudeteilen zu Gunsten einer größeren baulichen Ausnutzung entlang der N.-----straße . Die Gebäudehöhe von max. 14,0 m trage der gewerblichen Nutzung Rechnung, da für das Erdgeschoss eine lichte Durchfahrtshöhe von 4,0 m und für das 1. Und 2. OG jeweils eine Geschosshöhe von 3,50 m und für das Dachgeschoss eine Höhe von 3,0 m realisiert werden könne. Mithin seien die negativen Planfolgen ermittelt und im Rahmen einer gewichtenden Gegenüberstellung der unterschiedlichen Betroffenheiten in die Überlegungen, die letztlich zu den Festsetzungen im angegriffenen Bebauungsplan geführt hätten, eingeflossen. Ein Abwägungsfehler ergäbe sich auch nicht aus der Festsetzungen eines allgemeinen Wohngebiets neben einem Kerngebiet. Der Trennungsgrundsatz des § 50 BImSchG sei eine Abwägungsdirektive und damit bei der Ausgestaltung des Plankonzepts zu beachten. Die Gebietsarten Kerngebiet und allgemeines Wohngebiet seien jedoch nicht von vorneherein unverträglich. Auch im Kerngebiet könne gewohnt werden. Maßgeblich sei allein, ob die Gemeinde die möglichen Konflikte, die durch das Aneinandergrenzen entstehen können, im Wege von Festsetzungen gelöst oder die Konfliktbewältigung in zulässiger Weise auf nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verlagert habe. Aufgrund einer gewissen Vorprägung durch Wohnen solle trotz der vorherrschenden Kerngebietstypik eine Verbindung zum angrenzenden allgemeinen Wohngebiet sichergestellt werden. Sonstiges Wohnen sei erst ab dem ersten Obergeschoss möglich und Beherbergungsbetriebe generell zulässig. Mit diesen Festsetzungen werde auf den bisherigen Charakter des allgemeinen Wohngebiets eingegangen und die Verbindung zwischen den Nutzungen abmildernd geregelt. Immissionskonflikte seien nicht zu befürchten, da in dem WA-Gebiet die Bäckerei als ein der Nahversorgung dienender nicht störender Handwerksbetrieb allgemein zulässig wäre. Etwaige Störungen, wie bspw. Anlieferverkehr etc., seien von Anwohnern hinzunehmen. Da im MK 3 außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig seien, könne nicht von oberirdischen Parkplätzen in nennenswertem Umfange ausgegangen werden. Eine Erweiterung des Betriebes sei mit Mitteln des Genehmigungsverfahrens lösbar, dies gelte insbesondere für die Frage des Zu- und Ablieferungsverkehrs. Gemäß des Beschlusses vom 9. Oktober 2009 hat die Berichterstatterin die Örtlichkeiten am 27. Oktober 2009 in Augenschein genommen. Bzgl. der anlässlich der Ortsbesichtigung getroffenen Feststellungen wird auf das Terminprotokoll vom selben Tag verwiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf den Inhalt der Verfahrensakte, der Gerichtsakte des VG Düsseldorf im Verfahren 9 L 785/02, der beigezogenen Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin sowie das von den Beteiligten vorgelegte Karten- und Planmaterial Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Antrag ist zulässig und begründet. Der Normenkontrollantrag der Antragsteller ist zulässig. Die Antragsteller sind antragsbefugt. Nach § 47 Abs. 2 VwGO kann derjenige den Antrag stellen, der geltend macht, durch die angegriffen Rechtsvorschrift oder ihre Anwendung in seinen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Als verletztes Recht kommt das Eigentumsrecht der Antragsteller aus Art. 14 Abs. 1 GG in Betracht. Das in ihrem Miteigentum stehende Grundstück Gemarkung L. , Flur 7, Flurstück 653 liegt innerhalb des Geltungsbereichs des streitigen Bebauungsplans. Es wird damit von den das Baurecht einschränkenden Festsetzungen im Bebauungsplan Nr. 75 – Ost – L. erfasst und die Antragsteller machen geltend, durch diese in einer wirtschaftlich vertretbaren Ausnutzung ihres Grundstücks gehindert zu werden. Ein Antragsteller genügt seiner Darlegungslast, wenn er hinreichend substantiiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass seine Belange fehlerhaft abgewogen worden sind. Vgl. BVerwG, Urteile vom 10. März 1998 - 4 CN 6.97 -, BRS 60 Nr. 44, sowie vom 24. September 1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46. Nach diesen Grundsätzen ist die Antragsbefugnis der Antragsteller zu bejahen, denn sie haben hinreichend dargelegt, dass sie infolge der Verwirklichung von Wohnbauvorhaben im Bebauungsplangebiet Beschränkungen der Betriebsausübung bzw. der betriebsbedingten Erweiterungsmöglichkeiten befürchten. Angesichts der Nähe der durch den Bebauungsplan festgesetzten allgemeinen Wohngebiete zum Bäckereibetrieb des Antragstellers zu 1) waren die von ihm auch bereits im Bebauungsplanverfahren geltend gemachten Belange abwägungserheblich. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet. Der Bebauungsplan leidet nicht an Form- oder Verfahrensmängeln. Der angegriffene Bebauungsplan ist mit materiellen Fehlern behaftet, die zu seiner Ungültigkeit führen. Es fehlt allerdings nicht an der städtebaulichen Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB. Es ist grundsätzlich Sache der Gemeinde zu entscheiden, ob, wann und wie sie zum Instrument der Bauleitplanung greift. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die ihren städtebaulichen Zielvorstellungen entsprechende "Städtebaupolitik" zu betreiben, und somit auch den hier von der Antragsgegnerin in den Vordergrund gestellten Aspekten der Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB) und der Anpassung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB) bei der Bauleitplanung Rechnung zu tragen. Dass der Bebauungsplan auch Interessen privater Grundstückseigentümer entgegenkommen mag, schadet nicht. Nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des BauGB nicht bestimmt sind. Vgl. BVerwG, Urteil vom 17. September 2003 – 4 C 14.01 -, BRS 66. Nr. 1 m.w.N.; Beschluss vom 11. Mai 1999 – 4 NB 15.99 -, BRS 62 Nr. 19 m.w.N.; OVG NRW, Urteil vom 30. April 2009 - 7 D 99/08.NE-. Davon kann hier keine Rede sein. Die Antragsgegnerin verfolgt entgegen der Auffassung der Antragsteller ein zulässiges Planungsziel und betreibt keine reine Verhinderungsplanung zu ihren Lasten. Die Planungskonzeption beruht auf legitimen städtebaulichen Zielen. Die Absicht der Antragsgegnerin, das ehemalige Zentrum von L. mit dem Alten Rathaus, der St. N. Kirche mit Gemeindezentrum, ihrem Vorplatz und Park, sowie Teilen des Nahversorgungszentrums G.-------straße /O. Straße und des östlich der N.-----straße gelegenen Wohngebiets einem neuen städtebaulichen Konzept zu unterwerfen, unterliegt keinen rechtlichen Bedenken. Ausweislich der Bebauungsplanbegründung dient die Planung der städtebaulichen Neuordnung der teilweise unbebauten Privatgrundstücke, der städtebaulichen Neuformulierung von S.------straße und Kirchplatz/Kirchpark, der Verbesserung der Stellplatzsituation im öffentlichen Straßenraum und auf privaten Grundstücken, der qualitativen Verbindung des Nord-Süd-Grünzuges über die S.------straße (als Allee) und einer generellen gestalterischen Aufwertung der öffentlichen Räume. Fehlerhaft sind jedoch verschiedene Festsetzungen des Bebauungsplans. Die textliche Festsetzung 1.1 zur Zulässigkeit von "sonstigem Wohnen" entbehrt einer Rechtsgrundlage (1.). Die Festsetzung der Bauweise "g" im MK3 in Kombination mit den Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie zu Wand- und Gebäudehöhen erweist sich als unbestimmt (2.) Unbestimmt und damit unwirksam sind auch die auf § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO gestützten Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen (3.) sowie die Regelung in Nr. 6 der textlichen Festsetzungen zum Lärmschutz (4.). Darüber hinaus erfüllen die Festsetzungen zum Schallschutz nicht die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB (5.). Die Festsetzung des allgemeinen Wohngebiets (WA) 1 erweist sich ebenso wie die für den nördlichen Bereich des WA 1 und das Kerngebiet (MK) 3 geltenden Höhenbeschränkungen als abwägungsfehlerhaft (6.). Die Fehlerhaftigkeit des Bebauungsplans führt insgesamt zu seiner Unwirksamkeit (7.). 1. Die für die Kerngebiete MK 1, MK 2, MK 3 und MK 4 geltende textliche Festsetzung Nr. 1.1. bestimmt hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung, dass "sonstiges Wohnen" (§ 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) in den als MK ausgewiesenen Gebieten ab dem ersten Obergeschoss zulässig und nur im Erdgeschoss ausgeschlossen ist. Für eine derartige Festsetzung gibt es keine Rechtsgrundlage. Die Voraussetzungen der in dem Bebauungsplan genannten Ermächtigungsgrundlage des § 7 BauNVO liegen nicht vor. Nach § 7 Abs. 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO sind im Kerngebiet sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans zulässig. Mit "sonstigen" Wohnungen sind solche ohne die Zweckbindung des § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO gemeint. Die Vorschrift gestattet indes keine unbeschränkte Festsetzung von Wohnungen für einzelne oder sämtliche Kerngebiete. Erlaubt sind vielmehr nur solche Festsetzungen, bei denen die allgemeine Zweckbestimmung des § 7 Abs. 1 BauNVO gewahrt bleibt. Anderenfalls würde die in § 1 Abs. 3 Satz 1 BauNVO normierte Pflicht des Plangebers verletzt, im Bebauungsplan nur ein in § 1 Abs. 2 BauNVO bezeichnetes und nach Maßgabe der §§ 2 ff. BauNVO näher ausgestaltetes Baugebiet festzusetzen. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Dezember 1989 – 4 NB 32.89 -, BRS 49 Nr. 74; OVG NRW, Urteil vom 19. Februar 2001 – 10a D 65/98.NE -, BRS 64 Nr. 24; König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Auflage 2003, § 7 Rn. 25 unter Hinweis auf OVG NRW, Urteil vom 13. Dezember 1993 – 11a D 24/92.NE -, BBauBl. 1994, 807. Im Falle der Umsetzung der hier zu beurteilenden Festsetzung wäre die allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebietes nicht mehr gewahrt. Kerngebiete haben zentrale Funktionen mit vielfältigen Nutzungen und einem urbanen Angebot an Gütern und Dienstleistungen für die Besucher der Stadt und für die Wohnbevölkerung eines größeren Einzugsbereichs. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juli 1988 – 4 B 119.88 -, BRS 48 Nr. 40 und Beschluss vom 6. Dezember 2000 – 4 B 4.00 -, BRS 63 Nr. 77. Die textliche Festsetzung Nr. 1.1 im Bebauungsplan eröffnet die Möglichkeit, dass das festgesetzte Kerngebiet stattdessen vorwiegend der Wohnnutzung dient, da in den planungsrechtlich möglichen drei Obergeschossen unbeschränktes Wohnen zulässig ist. Gebiete, in denen allgemein und nahezu überall gewohnt werden kann, sind keine Kerngebiete im Sinne von § 7 BauNVO mehr. Die textliche Festsetzung Nr. 1.1. kann auch nicht auf § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO gestützt werden, da mit ihr Wohnen nicht nur ausnahmsweise zugelassen wird. Auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 BauNVO sind nicht gegeben. Hiernach kann für Teile eines Kerngebiets bei Vorliegen besonderer städtebaulicher Gründe festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist. Die textliche Festsetzung 1.1. beschränkt die Zulässigkeit von Wohnungen aber nicht auf Teile der ausgewiesenen Kerngebiete und geht damit über den Anwendungsbereich von § 7 Abs. 4 BauNVO hinaus. Zudem sind in den Obergeschossen nicht "nur", sondern "auch" Wohnungen zulässig. Die mit der textlichen Festsetzung Nr. 1.1. verfolgte Zielsetzung, Wohnungen in allen Kerngebieten umfangreich zu ermöglichen, lässt sich auch nicht durch Rückgriff auf § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauNVO erreichen. Hiernach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach §§ 2 bis 9 BauNVO vorgesehen sind, in dem Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt. Es spricht bereits vieles dafür, dass diese Vorschrift durch § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO als speziellerer Regelung verdrängt wird; in jedem Falle wäre die Zweckbestimmung eines Kerngebiets bei der textlichen Festsetzung – wie bereits dargelegt – nicht gewahrt. 2. Die Festsetzung der Bauweise in Kombination mit den Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche sowie zur Wand- und Gebäudehöhe ist unbestimmt. Für das Gebiet MK 3 setzt der Bebauungsplan mit "g" die geschlossene Bauweise fest. Diese Festsetzung findet ihre Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr.2 BauGB (Bauweise") i. V. m. § 22 BauNVO. Nach § 22 Abs. 1 BauNVO kann im Bebauungsplan die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden. Während in der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet werden (§ 22 Abs. 2 BauNVO), werden die Gebäude in der geschlossenen Bauweise ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert (§ 22 Abs. 3 BauNVO). Da Letzteres hier nicht der Fall ist, handelt es sich bei der festgelegten geschlossenen Bauweise grds. um eine zulässige und hinreichend bestimmte Festsetzung. Der Satzungsgeber hat die Festsetzung der geschlossenen Bauweise allerdings mit Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zur Wand- und Gebäudehöhe so kombiniert, dass sich jedenfalls oberhalb einer lichten Höhe von 4,0 m auch unter Anwendung der allgemeinen Auslegungsgrundsätze für Rechtsnormen nicht verbindlich klären lässt, inwieweit ohne seitlichen Grenzabstand gebaut werden muss ("g"), darf oder welcher Grenzabstand einzuhalten ist. Unklar ist auch, inwieweit an die vorderen oder rückwärtigen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss (vgl. § 22 Abs. 4 BauNVO zur abweichenden Bauweise). Der Satzungsgeber hat zusätzlich zur Festsetzung "g" durch die Festsetzung von Baugrenzen (vgl. § 23 Abs. 3 BauNVO) und Baulinien (vgl. § 23 Abs. 2 BauNVO) die überbaubaren Grundstücksflächen (vgl. § 23 Abs. 1 BauNVO) dergestalt bestimmt, dass die Baufenster die Errichtung von drei großen Baukörpern ermöglichen. Ein weiteres Baufenster erlaubt einen im Osten bis an die S.------straße , nördlich, südlich und westlich an die beschriebenen Baufenster reichenden und den Viertelkreis der Grünfläche auf einer Tiefe von 12 m aufnehmenden Baukörper. Für die drei großen Baukörper setzt der Bebauungsplan zudem straßenseits sowie für jeweils eine Giebelseite eine lichte Höhe von 4,0 m fest. Höher gelegene Gebäudeteile sind auskragend zu errichten, wobei der östliche Baukörper infolge einer zwingenden Festsetzung eine Wandhöhe von 11,0 m aufweisen muss, während für die nördlichen und westlichen Baukörper nur maximale Wandhöhen von 11,0 m vorgeschrieben sind. Hinsichtlich dieser beiden Gebäude bleibt es dem Bauherrn daher unbenommen, die Baufenster mit ein-, zwei- oder dreigeschossigen Gebäuden mit Auskragungen zumindest im ersten Obergeschoss auszunutzen. Über 11,0 m hinausgehende Gebäudeteile (viertes Obergeschoss) müssen bei allen drei Gebäuden aufgrund der im Bebauungsplan durch Baugrenzen vorgegebenen "inneren" Baufenster hingegen ca. 2,5 m zurückspringen (Staffelgeschosse) und dürfen das maximale Maß von 14,0 m nicht überschreiten. In der Legende zum Bebauungsplan hat der Satzungsgeber insoweit unter der Überschrift "Hinweise" und "Systemskizze zur Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen" vier (mögliche) "Systemschnitte" abgebildet. Soweit der Rat der Antragsgegnerin mit der Festsetzung von Baugrenzen im MK 3, die ein Zurücktreten von ca. 2,5 m von den seitlichen Grundstücksgrenzen gebieten ("innere" Baufenster), den Versuch unternommen hat, mit planungsrechtlichen Mitteln die Ausgestaltung des vierten Obergeschosses als Staffelgeschoss vorzuschreiben, konnte dies im Grundsatz im Wege der Festsetzung einer von der geschlossenen Bauweise abweichenden Bauweise im Sinne von § 22 Abs. 4 BauNVO geschehen. Wegen der Grundstücksbezogenheit der Festsetzung einer Bauweise ist es nämlich nicht möglich, die Bauweise für Grundstücksteile oder Teile der baulichen Anlagen unterschiedlich als offene und geschlossene festzusetzen. Vgl. König/Roeser/Stock, a. a. O., § 22 Rn. 9. Nach § 22 Abs. 4 BauNVO kann im Bebauungsplan eine von § 22 Abs. 1 BauNVO abweichende und damit auch eine von der im MK 3 geltenden geschlossenen Bauweise abweichende Bauweise festgesetzt werden. Insbesondere kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss. Als abweichende Bauweisen allgemein anerkannt sind vor allem die halboffene Bauweise, die Gartenhausbauweise, die Kettenbauweise und die Zeilenbauweise. Vgl. die Auflistung bei König/Roeser/Stock, BauNVO, § 22 Rn. 22. Inhaltlich ist der Satzungsgeber in diesem Falle gehalten, die mit dem Kriterium der Bauweise geregelten Fragen des seitlichen Grenzabstandes und der Gebäudelänge anders festzusetzen, als § 22 Abs. 3 BauNVO dies für die geschlossene Bauweise regelt. Hierzu kann sich die Gemeinde der Planzeichen in 3.1. PlanzV bedienen. In aller Regel erfolgt die Festsetzung der abweichenden Bauweise aber im normativen Teil des Bebauungsplan durch textliche Vorgaben (vgl. 3.3. PlanzV), die aufgrund ihrer Variationsmöglichkeiten besser geeignet sind, besonderen Bauformen Rechnung zu tragen. Schließlich kann die Gemeinde eine abweichende Bauweise auch - wie hier geschehen – mit Hilfe einer Festsetzung zur überbaubaren Grundstücksfläche i.S.v. § 23 BauNVO bestimmen. Vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauNVO Loseblattkommentar Stand Juni 2009, § 22 Rn. 34. Denn weder der Gesetzeswortlaut noch eine an Sinn und Zweck von § 22 Abs. 4 BauNVO orientierte Auslegung bieten Anlass für eine Einschränkung der Festsetzungsmöglichkeiten. Welcher Festsetzungsmittel sich die Gemeinde bei der Abweichung von dem Festsetzungsmuster des § 22 Abs. 1 BauNVO bedienen kann, lässt die Formulierung in § 22 Abs. 4 BauNVO vielmehr offen. Der Gesetzgeber verwehrt es der Gemeinde daher nicht, im Rahmen des § 22 Abs. 4 Satz 1 BauNVO auch § 23 BauNVO nutzbar zu machen und die abweichende Bauweise durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche unter Verwendung von Baulinien oder Baugrenzen zu bestimmen. BVerwG, Beschluss vom 29. Dezember 1995 – 4 NB. 40.95 -; vgl. hierzu auch: OVG NRW, Beschluss vom 19. Januar 2009 – 10 B 1687/08 – (Kombination einer Festsetzung nach § 23 BauNVO und der Festsetzung zur Höhe des Gebäudes); Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 22 BauNVO Rn. 36; a. A.: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblattkommentar, Stand: 1. Juli 2009, § 6 Rn. 115 f, 126; König/Roeser/Stock, a. a. O., § 22 Rn. 22 b, wonach die Bauweise als eigene planungsrechtliche Kategorie mit eigenen Mitteln festgesetzt werden müsse. Sollen innerhalb eines Baugebiets bzgl. der einzelnen überbaubaren Grundstücksflächen jedoch zwei verschiedene Bauweisen dergestalt gelten, dass die Gebäude mit den unteren Geschossen ohne Grenzabstand, ein oder mehrere Obergeschosse hingegen mit einem bestimmten Mindestabstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen zu errichten sind, muss der Satzungsgeber die abweichende Bauweise mit hinreichend bestimmten (textlichen und/oder zeichnerischen) Festsetzungen regeln. Dazu gehört bei einer vertikalen Gliederung eines Gebäudes, dass aus der Planurkunde erkennbar ist, für welches Geschoss bzw. ab welcher Wand- oder Gebäudehöhe die geschlossene Bauweise nicht mehr gilt und welcher Grenzabstand dann zu wahren ist. Diesbezüglich ermöglicht der durch das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte (BauGB-Novelle 2007) vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I 3316) in § 9 BauGB eingefügte Absatz 1 Nr. 2 a nunmehr – abweichend von der im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses über den streitigen Bebauungsplan geltenden Rechtslage –, im Bebauungsplan vom Bauordnungsrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen, um städtebaulichen Aspekten Rechnung tragen zu können. Vgl. Schulte, Abstände und Abstandsflächen in der Schnittstelle zwischen Bundes- und Landesrecht, BauR 2007, 1514 (1526). Diesen Bestimmtheitsanforderungen werden die Festsetzungen von Baugrenzen bzgl. der "inneren" Baufenster auf dem Grundstück der Antragsteller sowie auf den weiteren Baugrundstücken, bzgl. derer vergleichbare Festsetzungen gelten, nicht gerecht. Die Festsetzung der gebietsbezogenen geschlossenen Bauweise legt in Kombination mit den "inneren" Baufenstern bereits nicht verbindlich fest, ob für das zweite und dritte Obergeschoss die offene oder die geschlossene Bauweise gilt. Auch bzgl. des vierten Obergeschosses hat der Bauherr die Wahl, ob er die Baugrenzen des "inneren" Baufensters vollständig ausnutzen und damit den nach der BauO NRW notwendigen Mindestabstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen nicht wahren oder durch Verkleinerung der Geschossfläche den Erfordernissen des § 6 BauO NRW genügen will. Denn abweichend von der Festsetzung einer Baulinie (vgl. § 23 Abs. 2 BauNVO), dürfen Gebäude und Gebäudeteile die Baugrenze lediglich nicht überschreiten (§ 23 Abs. 3 BauNVO), es muss aber nicht auf ihr gebaut werden. Da die planungsrechtliche Entscheidung des Satzungsgebers, welche abweichende Bauweise mit welchem Grenzabstand für welche Gebäudeteile gilt, jedoch auch die bauordnungsrechtlich einzuhaltenden Anforderungen zur Abstandfläche bedingen, können Lage und Kubatur der Obergeschosse mit Blick auf § 6 BauO NRW nicht offen bleiben. Gemäß § 6 Abs.1 Satz 1 BauO NRW sind vor Außenwänden von Gebäuden Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Dieser Grundsatz wird durch § 6 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW eingeschränkt. Diese Vorschrift erkennt in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. März 1994 – 4 B 53.94 -, BRS 56 Nr. 65; OVG NRW, Beschluss vom 17. Juli 2008 – 7 B 195/08 -, Urteile vom 22. August 2005 – 10 A 3611/03 -, BRS 69 Nr. 91 und vom 24. Juni 2004 – 7 A 4529/02 -, BRS 67 Nr. 143 , den Vorrang des Bauplanungsrechts vor dem Bauordnungsrecht an. Vgl. LT-Drucksache 14/2433, Seite 11. Hiernach sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen Abstandflächen nicht erforderlich gegenüber Grundstücksgrenzen, gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand oder mit geringerem Grenzabstand als nach den Absätzen 5 und 6 gebaut werden muss (§ 6 Abs. 1 Satz 2 a) BauO NRW) oder gegenüber denen nach planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden darf , wenn gesichert ist, dass auf dem Nachbargrundstück ohne Grenzabstand gebaut wird (§ 6 Abs.1 Satz 2 b) BauO NRW). Während das Bauplanungsrecht im Falle des § 6 Abs. 1 Satz 2 b) BauO NRW dem Bauherrn die Wahl lässt, unmittelbar an die Grenze zu bauen oder eine Abstandfläche einzuhalten, erfasst § 6 Abs. 1 Satz 2 a) BauO NRW die Fälle, in denen nach den planungsrechtlichen Vorschriften ohne Grenzabstand gebaut werden muss, mithin insbesondere die Fälle einer im Bebauungsplan vorgegebenen geschlossenen Bauweise (vgl. § 22 Abs. 3 BauNVO). Da die Festsetzungen der Baugrenzen auf dem Grundstück der Antragsteller eine grenzständige Bebauung ab einer Gebäudehöhe von 11,0 m ausschließt, kann § 6 Abs. 1 Satz 2 b) BauO NRW keine Anwendung finden, da es den Antragstellern/dem jeweiligen Bauherrn gerade nicht unbenommen bleibt, auch mit dem vierten Obergeschoss an die Grenze zu bauen oder nicht. Ein Ausschluss des Abstandflächenerfordernisses gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 a) BauO NRW scheidet für Gebäudeteile, die das "innere" Baufenster ganz oder teilweise beanspruchen, ebenfalls aus. Die geschlossene Bauweise schreibt der Bebauungsplan nur für das "äußere" Baufenster vor. Für jedes über dem Erdgeschoss zurückspringende Staffelgeschoss gilt die Festsetzung der geschlossenen Bauweise aufgrund der Baugrenzen des "inneren" Baufensters hingegen nicht, so dass § 6 Abs. 1 Satz 2 a) 1. Alt. BauO NRW nicht anwendbar ist. Eine Ausnahme von dem Abstandflächenerfordernis des § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW nach § 6 Abs. 1 Satz 2 a) 2. Alt. BauO NRW kommt ebenfalls nicht in Betracht. Die Baugrenzen schreiben keine Bebauung mit geringerem Grenzabstand als nach § 6 Abs. 5 und 6 BauO NRW vor, sondern ermöglichen sie nur. Die Antragsteller können den Planvorstellungen der Antragsgegnerin folgen und ein viergeschossiges Gebäude errichten, welches bis zum 3. OG grenzständig und erst im 4. OG als ein das "innere" Baufenster vollständig ausnutzendes Staffelgeschoss ausgebildet ist. Ihnen bleibt es aber auch unbenommen, nur ein Geschoss in geschlossener Bauweise zu errichten und die drei darüber liegenden Geschosse mit einem Grenzabstand von mehr als 2,0 m als Staffelgeschosse zu gestalten oder auch zahlreiche weitere architektonisch denkbare Wandgestaltungen (treppenartige Außenwand durch jeweils verringerte Grundfläche der Obergeschosse etc.) zu wählen. Insbesondere steht es Bauherren aufgrund der Festsetzung von Baugrenzen auch frei, mit den Obergeschossen den Grenzabstand zu wahren. Den Systemskizzen im Bebauungsplan kommt insoweit keine Regelungswirkung zu, wovon auch die Antragsgegnerin ausweislich ihrer Bekundungen im Ortstermin ausgeht. Fehlt es mithin an einer zwingenden Festsetzung einer abweichenden Bauweise, wie sie § 6 Abs. 1 Satz 2 a) BauO NRW fordert, bleibt es bei der Grundregelung in § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW, wonach vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind. Als nicht grenzständig errichteter Gebäudeteil muss das Staffelgeschoss das landesrechtliche Abstandserfordernis einhalten. Vgl. : OVG NRW, Beschluss vom 17. Juli 2008 – 7 B 195/08 - , BauR 2008, 2033, Beschluss vom 8. April 2008 – 7 B 2111/07 -; Boedding-haus/Hahn/Schulte, BauO NRW, Loseblattkommentar, Stand: 1. Juli 2009, § 6 Rn. 115 f., zur Berechnung der Abstandfläche bei Gebäuden mit Staffelgeschoss: OVG NRW, Urteil vom 21. August 1995 – 10 A 2749/91 -, BRS 57 Nr. 145. Die Tiefe der damit notwendigen Abstandfläche bemisst sich nach § 6 Abs. 4 bis 7 BauO NRW und steht auf dem Grundstück der Antragsteller unter Berücksichtigung der möglichen Maximalbebauung an der südlichen Flurstücksgrenze nicht zur Verfügung. 3. Unbestimmt und damit unwirksam sind auch die auf § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO gestützten Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen. Die Differenzierung zwischen der Wandhöhe von Gebäudeteilen einerseits und der Gebäudehöhe andererseits ist zwar von der Regelung in § 16 Abs. 5 BauNVO gedeckt. Gemäß § 18 Abs.1 BauNVO sind bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen aber die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Dem zwingenden Erfordernis der Festlegung der unteren und oberen Bezugspunkte für die Höhenfestsetzung genügt der Bebauungsplan nicht. Zwar werden die oberen Bezugspunkte mit zwingenden und maximalen Festsetzungen zur Wand- und Gebäudehöhe hinreichend bestimmt. Die textliche Festsetzung Nr. 2 zum Maß der baulichen Nutzung ist zur Bestimmung der unteren Bezugspunkt jedoch nicht geeignet. Danach ist die Oberkante der öffentlichen Straßenverkehrsfläche (Endausbau) vor der Mitte des betreffenden Baugrundstücks maßgeblich. Das erforderliche Maß der Konkretisierung von Festsetzungen eines Bebauungsplans richtet sich danach, was nach den Verhältnissen des Einzelfalls (Planungsziele, örtliche Verhältnisse) für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Januar 1995 - 4 NB 3.95 -, BRS 57 Nr. 26. Dabei ist davon auszugehen, dass die Angabe der Höhenlage nicht "zentimetergenau" erfolgen muss. Auch die Bezugnahme auf das Niveau eines bestimmten Punktes einer geplanten Verkehrsfläche kann ausreichen, sofern es durch vorhandene Verkehrsflächen, an welche die geplante Fläche angeschlossen wird, eindeutig bestimmt werden kann. Vgl. König in König/Roeser/Stock, BauNVO, a. a. O., § 18 Rz. 4. Die Antragsgegnerin hat, wie sich aus der Planbegründung ergibt, die Höhen der Gebäude bzw. Gebäudeteile entsprechend ihrem Planungskonzept u. a. durch die Festsetzung von Wand- und Gebäudehöhen teilweise verbindlich, teilweise beschränkt auf Maximalmaße regeln wollen. Der Rat durfte hierbei angesichts der Tatsache, dass das gesamte Plangebiet relativ eben ist (vgl. die nachrichtlich im Bebauungsplan enthaltenen Höhenpunkte) auch davon ausgehen, dass der Ausbau der N.-----straße entsprechend den tatsächlichen, nahezu ebenen Geländeverhältnissen erfolgt und hierauf bezogen sachgerecht das Höhenmaß der Gebäude im Verhältnis zur Oberkante der öffentlichen Verkehrsfläche bestimmen. Vgl. auch OVG NRW, Urteil vom 6. Juni 1997 - 7a D 7/94.NE -, Beschluss vom 21. September 2005 – 10 B 9/05.NE -, BRS 69, Nr. 26. Um als ausreichende Berechnungsgrundlage zu dienen, muss die textliche Festsetzung jedoch eindeutig sein, d.h. die in die Höhenberechnung einzustellenden Parameter klar und unmissverständlich benennen. Dies geschieht z. B., indem die mittlere Höhe der Oberkante der Erschließungsstraße als maßgeblicher Bezugswert benannt wird, um bei Eckgrundstücken oder mehrseitig von Straßen umgebenen Flurstücken dem Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen. Die bloße Bezugnahme auf eine öffentliche Verkehrsfläche vor dem Baugrundstück ist im Regelfall – und so auch hier - hingegen nicht ausreichend. Da das Plangebiet des streitigen Bebauungsplans über zahlreiche öffentliche Verkehrswege verfügt und die Flächenverhältnisse den Zuschnitt von Baugrundstücken mit Anschluss an zwei und mehr Straßen nicht als unrealistisch erscheinen lassen, vielmehr bereits jetzt eine nicht unbeträchtliche Anzahl von Grundstücken an zwei öffentlichen Verkehrswegen liegt, genügt der Hinweis auf die Mitte der vor dem Baugrundstück liegenden öffentlichen Verkehrsfläche zur Bestimmung des unteren Bezugspunkts für die Wand- und Gebäudehöhen nicht. In diesen Fällen bleibt nämlich unklar, ob zwischen den verschiedenen Bezugspunkten ein Mittelwert zu bilden ist oder die Erschließungsstraße die in Bezug zu nehmende öffentliche Verkehrsfläche darstellt. Bebauungspläne müssen die Rechtslage für die Normadressaten aber so eindeutig erkennbar umschreiben, dass diese gleichsam aus der Norm ablesbar ist. Vgl. Kuschnerus, Der sachgerechte Bebauungsplan, 3. Auflage, Rn. 73. 4. Unwirksam ist auch die Regelung in Nr. 6 der textlichen Festsetzungen zum Lärmschutz. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB können u.a. die zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu treffenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen festgesetzt werden. Mit den Worten "bauliche und sonstige technische" Vorkehrungen hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zulässigen immissionsschutzbezogenen Festsetzungen in der Weise hinreichend bestimmt sein müssen, dass ihnen die konkret zu treffenden Maßnahmen entnommen werden können, wobei hinsichtlich der Detailliertheit der Festsetzungen weitere Einzelheiten gegebenenfalls im Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden können. Vgl.: BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2006 4 BN 55.05 -, BRS 70 Nr. 12. Diesen Maßstäben wird die textliche Festsetzung in Nr. 6 nicht gerecht. Mit ihr ist nicht hinreichend bestimmt festgelegt, welche baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen im Sinne der genannten Vorschrift zu treffen sind. Bzgl. des Inhalts und Umfangs der in den gekennzeichneten Lärmpegelbereichen III-V für Aufenthaltsräume zu treffenden baulichen Schallschutzmaßnahmen verweist die textliche Festsetzung auf die in den Tabellen 8 und 9 der DIN 4109 gestellten Anforderungen, ohne deren Inhalt oder das durch sie zu schützende Ziel – etwa durch Angabe bestimmter Grenzwerte – zu nennen. In einem solchen Fall einer pauschalen Bezugnahme unterliegt es nach der Rechtsprechung des Gerichts, vgl. OVG NRW, Urteile vom 23. Oktober 2008 – 7 D 90/07.NE -, vom 13. September 2007 7 D 91/06.NE - unter Hinweis auf OVG NRW, Urteil vom 9. Mai 2006 - 15 A 4247/03 -, NVwZ-RR 2007, 191 -, im Hinblick auf den Gesichtspunkt rechtsstaatlicher Publizität von Normen Bedenken, wenn in textlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans auf DIN-Vorschriften verwiesen wird, deren Inhalt durch die Bezugnahme zum geltenden Satzungsrecht erhoben werden soll. Vgl. hierzu auch: OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 4. Juli 2006 - 8 C 11709/05 -, BRS 70 Nr. 23 und vom 13. Februar 2008 - 8 C 10368/07 -, NVwZ-RR 2008, 514. Solche Bedenken greifen nur dann nicht, wenn der Inhalt einer DIN-Vorschrift durch die Bezugnahme in den textlichen Festsetzungen nicht zum geltenden Satzungsrecht erhoben werden soll, es sich bei ihr vielmehr lediglich um einen Hinweis handelt, der die Prüfungsmodalitäten im nachgelagerten Baugenehmigungsverfahren betrifft. Vgl.: OVG NRW, Urteil vom 13. März 2008 - 7 D 34/07.NE -. Der Hinweis auf die DIN-Vorschrift ist hier jedoch nicht nur ein Element der Begründung sondern des normativen Regelungsgehalts der textlichen Festsetzung. Ohne Kenntnis der in den Tabellen 8 und 9 der DIN 4109 aufgeführten Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen vermag der Norm-adressat nicht zu erkennen, welche baulichen Vorkehrungen für Aufenthaltsräume zum Schutz gegen Außenlärm er zu ergreifen verpflichtet ist. Die Bezugnahme verdeutlicht nicht nur, welches technische Regelwerk der getroffenen Festsetzung zugrunde liegt, sondern ohne sie bleibt offen, mit welchem Ziel und in welcher Form die bauplanungsrechtlichen Anforderungen erfüllt werden müssen. Ungeachtet der Frage, ob eine Heilung, wie sie von der Antragsgegnerin unter Berufung auf die Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz, vgl. Urteil vom 26. März 2009 – 8 C 10729/08 -, BauR 2009, 1014 und Urteil vom 31. März 2004 – 8 C 11785/03.OVG -, BRS 67 Nr. 24 (zum Verkündungsfehler), vorgetragen wurde, in Betracht kommt, liegen deren Voraussetzungen jedenfalls nicht vor. Denn bei der DIN 4109 handelt es sich nicht um eine allgemein eingeführte bautechnische Bestimmung gemäß § 3 Abs. 3 BauO NRW, vgl. Boeddingshaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, § 3 Rn. 50, und sie ist auch nicht im Bundesgesetzblatt oder in einem sonstigen frei zugänglichen Publikationsorgan veröffentlicht worden. Zudem wird die Möglichkeit einer Heilung in den genannten Entscheidungen unter dem Gesichtspunkt eines angenommenen Verkündungsmangels und nicht bezogen auf den vom Senat angenommenen Verstoß gegen das Bestimmtheitsgebot in Betracht gezogen. 5. Darüber hinaus erweisen sich die Festsetzungen zum Schallschutz als ungeeignet, das mit ihnen verfolgte städtebauliche Ziel - Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen oder zur Vermeidung oder Minderung solcher Einwirkungen durch die vorgeschriebenen baulichen oder sonstigen technischen Vorkehrungen (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) - zu erreichen. Die im Bebauungsplan festgeschriebenen Lärmpegelbereiche und die auf sie Bezug nehmenden Festsetzungen für die Lärmpegelbereiche III – V orientieren sich bzgl. der Wohnbebauung entlang der N.-----straße am vorhandenen baulichen Bestand. Das führt dazu, dass die im Bebauungsplan mittels einer gelben Linie gekennzeichnete Grenze des Lärmpegelbereichs III schlangenlinienförmig nach Norden verläuft. Dort, wo der vorhandene Bestand eine freie Schallausbreitung hindert, liegt die Grenze des Bereichs, für den Schallschutzanforderungen gestellt werden, straßennäher als an Stellen, an denen der Straßenlärm zwischen den Häusern ungehindert oder nur durch Nebenanlagen beeinträchtigt in den rückwärtigen Grundstücksbereich einzudringen vermag. Die durch die Zuschnitte der Baufenster geschaffene Möglichkeit einer Veränderung des Bestands sei es durch Abriss und Neubau oder Anbau/Teilabriss wird von den planerischen Festsetzungen jedoch nicht erfasst. Insbesondere ein in größerer Entfernung von der Straße liegender Neubau würde im Falle des Abrisses eines straßennäher gelegenen Altgebäudes nicht mehr innerhalb des Lärmpegelbereichs III liegen. Für ihn würden die planungsrechtlichen Festsetzungen nicht gelten, obwohl zur Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Schallschutzmaßnahmen erforderlich sind. Zwar ist eine genaue Vorgabe anhand bestimmter Gebäude im Bebauungsplan weder erforderlich noch möglich, da die individuelle Anordnung der Gebäude und ihre innere Ausgestaltung Fragen des konkreten Bauvorhabens sind, jedoch bieten die Festsetzungen zum Schallschutz im Bebauungsplan keine Handhabe für eine Nachsteuerung. Dies wäre letztlich nur durch eine die überbaubare Grundstückstückfläche vollständig in den Schutzbereich einbeziehende Festsetzung mit Ausnahmeregelung oder eine bedingte Festsetzung zu gewährleisten. 6. Schließlich wahrt der angegriffene Bebauungsplan auch die Anforderungen des Abwägungsgebots nach § 1 Abs. 7 BauGB nicht. Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. Das so normierte Abwägungsgebot ist verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss, wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungserfordernis jedoch genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde im Widerstreit verschiedener Belange für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen Belangs entscheidet. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969 - IV C 105.66 -, BVerwGE 34, 301. Allerdings besteht keine Notwendigkeit umfassender Alternativplanungen, wie die Antragsteller im Aufstellungsverfahren geltend gemacht haben. Wenn die Gemeindevertretung - wie hier - bei der Aufstellung eines Bebauungsplans von vornherein ein bestimmtes Plankonzept verfolgt, braucht sie grundsätzlich keine Überlegungen darüber anzustellen, ob der Planbereich auch in anderer Weise überplant werden könnte. Entgegen der Auffassung der Antragsteller bedingt die vorhandene Bebauung im Bereich, für den der Bebauungsplan das MK 3 und das WA 1 ausweist, auch nicht notwendig die Festsetzung eines Mischgebietes nach § 6 BauNVO – wenn dies auch angesichts der im Ortstermin getroffenen Feststellungen zur weiteren Umgebungsbebauung naheläge. Die Grundstücke nördlich des Kirchengeländes sind weitgehend unbebaut, weshalb der vorhandene bauliche Bestand im MK 3 und WA 1 die planerische Gestaltungsfreiheit der Antragsgegnerin nicht – wie die Antragsteller meinen - in der Weise beschränkt, dass nur die Ausweisung eines Mischgebiets in Betracht kommt. Außer ihrem eigenen Bäckerei- und Cafegebäude befindet sich auf dem Eckgrundstück östlich der S.------straße und südlich der G.-------straße nur noch das Apothekengebäude, welches neben weiteren Büronutzungen auch Wohnungen beherbergt. Dieser Bestand steht einer Kerngebietsfestsetzung im Grundsatz nicht entgegen, da die Gemeinde in der Bauleitplanung ihre eigenen, in politischen Entscheidungen getroffenen Vorstellungen von der Bodennutzung verwirklichen darf und die Örtlichkeiten eine Entwicklung zum Kerngebiet nicht von vornherein ausschließen. Ausgehend von den Abwägungsgrundsätzen hat der Rat der Antragsgegnerin bei der Festsetzung des MK 3 neben dem WA 1 seine Überlegungen zum Lärmschutz jedoch nicht auf eine tragfähige Grundlage gestützt. Die Antragsgegnerin hat – wie sich aus der Planbegründung ergibt – zwar erkannt, dass das Plangebiet bereits bestehenden Belastungen durch Verkehrslärm ausgesetzt ist, und sich die Frage gestellt, ob zur Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (vgl. § 1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 1 BauGB) ein allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden konnte. Die in die Abwägung einzustellenden Belastungsfaktoren sind jedoch nur unvollständig erfasst. Nach § 50 BImSchG sind bei raumbedeutsamen Planungen die für eine bestim- mungsgemäße Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 1999 - 4 CN 5.98 -, BRS 62, Nr. 4. Dieser so genannte "Trennungsgrundsatz" gilt als Abwägungsdirektive, die bereits bei der Ausgestaltung des Plankonzepts zu beachten ist. Ein Kerngebiet im Sinne des § 7 BauNVO lässt regelmäßig eine Reihe von emissionsträchtigen Nutzungen zu, was aber nicht bedeutet, dass ein solches Kerngebiet nicht unmittelbar neben einem (faktischen) allgemeinen oder reinen Wohngebiet festgesetzt werden darf. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 25. November 2004, - 7a D 11/04.NE -. Die Gebietsarten Kerngebiet und Allgemeines Wohngebiet im Sinne der §§ 4 und 7 BauNVO sind damit nach der Wertung des Verordnungsgebers nicht von vornherein unverträglich. Auch im Kerngebiet selbst können Wohnungen, die nicht betriebsgebunden sind, nach § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO, ausnahmsweise (§ 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) und unter den Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO in Teilen des Gebiets zugelassen werden. Maßgeblich ist letztlich, ob der Plangeber die möglichen Konflikte, die durch das Aneinandergrenzen von Wohngebiet und Kerngebiet entstehen können, im Wege von Festsetzungen gelöst oder die Konfliktbewältigung in zulässiger Weise auf nachfolgende Baugenehmigungsverfahren verlagert hat. Grundsätzlich hat jeder Bebauungsplan die von ihm geschaffenen oder ihm sonst zurechenbaren Konflikte zu lösen. Die Planung darf nicht dazu führen, dass Konflikte, die durch sie hervorgerufen werden, zu Lasten Betroffener letztlich ungelöst bleiben. Von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan darf die Gemeinde nur Abstand nehmen, wenn die Durchführung der als notwendig erkannten Konfliktlösungsmaßnahmen außerhalb des Planungsverfahrens auf der Stufe der Verwirklichung der Planung sichergestellt ist. Die Grenzen zulässiger Konfliktverlagerung sind jedoch überschritten, wenn bereits im Planungsstadium sichtbar ist, dass sich der offen gelassene Interessenkonflikt auch in einem nachfolgenden Verfahren nicht sachgerecht lösen lassen wird. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 14. Juli 1994 - 4 NB 25.94 -, BRS 56 Nr. 6. Zur Klärung der Frage, inwieweit bereits im Bebauungsplan ausreichende Schutzvorkehrungen zur Wahrung gesunder Arbeits- und Wohnverhältnisse erforderlich sind, ist angesichts der vorhandenen Vorbelastung durch Verkehrslärm und der im Bebauungsplan vorgesehenen bzw. bereits vorhandenen Wohnnutzung eine sämtliche relevanten Faktoren einbeziehende umfassende Ermittlung der Lärmimmissionslage erforderlich. Soweit die Antragsgegnerin sich im Rahmen des Aufstellungsverfahrens bei ihrer Abwägungsentscheidung hingegen nur auf das Schalltechnische Gutachten zur Schallimmissionsprognose für den zu erwartenden Verkehrslärm des Ingenieurbüros C. E. vom 11. Februar 2005 gestützt hat, genügt dies den Anforderungen des § 1 Abs. 7 BauGB nicht. Die gutachterliche Prognose betrachtet mit den auf das Jahr 2005 hochgerechneten Werten zum Verkehrslärm nur einen Teilaspekt der in die Abwägung einzustellenden Belange. So basiert es bereits auf Zählergebnissen zum Verkehrslärm aus dem Jahr 2003, ohne die im Zuge der Umsetzung des neuen städtebaulichen Konzepts geplante Verbreiterung der N.-----straße mit integrierten Parkmöglichkeiten, ihre zukünftige Funktion als Nord-Süd-Tangente zum Stadtzentrum von L. und damit ein erhöhtes Verkehrsaufkommen erkennbar zu berücksichtigen. Weitere Parameter, wie die Verkehrs- und Begleitgeräusche aufgrund von Kfz-Bewegungen, die durch die Benutzung einer in räumlicher Nähe zum Wohnen gelegenen Tiefgarage entstehen würden, bleiben ebenfalls außer Ansatz. Gleiches gilt für die durch den An- und Ablieferungsverkehr für die festgesetzten Kerngebietsflächen verursachten Lärmimmissionen. Auch sie wurden von der Antragsgegnerin nicht betrachtet. Eine vollständige Bestandsanalyse zur Beurteilung der Lärmsituation hat sich darüber hinaus mit den Fahrgeräuschen auf freien Stellplätzen, wie sie die planerischen Festsetzungen im Blockinnenbereich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulassen, zu beschäftigen. Ausweislich der gutachterlichen Stellungnahme wären nur 10 Pkw-Stellplätze in einem Abstand von 10 m zu einem WR-Gebiet bei zeitlich eingeschränkter Nutzung von 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr im Blockinnenbereich des MK 3 zulässig. Das über ca. 70 Sitzplätze verfügende Cafe mit angeschlossenem Bäckereibetrieb schließt jedoch nicht von vorneherein einen höheren Stellplatzbedarf aus. Dies gilt umso mehr, als in der wärmeren Jahreszeit auch die Außenterrasse mit weiteren ca. 60-80 Sitzplätzen vom Antragsteller zu 1) in Betrieb genommen wird. Die Nutzung der Außensitzplätze verursacht zudem weitere Geräuschimmissionen, die anlässlich der von den Antragstellern aufgezählten Feiern und Feste durchaus Spitzenpegel erreichen können. Schließlich ist der Backbetrieb ausweislich der Angaben des Antragstellers zu 1) im Ortstermin auf eine Zulieferung an allen Tagen der Woche in den frühen Morgenstunden vor 6.00 Uhr angewiesen und soll im Zuge der Neuplanung eine Erweiterung erfahren. Hat die Antragsgegnerin daher bereits den maßgeblichen Sachverhalt als Grundlage der zu treffenden Abwägungsentscheidung nicht ausreichend ermittelt, kann dahinstehen, ob das Ergebnis der Abwägung auf einer zutreffenden Bewertung beruht. Die im Lärmgutachten ausgewiesenen Werte schließen es jedenfalls aus, dass sichergestellt ist, dass die Konfliktlage allein durch eine Feinsteuerung im Baugenehmigungsverfahren (etwa über § 15 BauNVO) beseitigt werden kann. Zwar sind die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 keine rechtlich verbindlichen Vorgaben, bei deren Überschreiten gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB zwangsläufig nicht mehr gewahrt sind. Sie können lediglich als Orientierungshilfe herangezogen werden, von der durchaus abgewichen werden kann. Je größer die Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 jedoch sind, desto gewichtiger müssen die für die Planung sprechenden städtebaulichen Gründe sein und umso mehr hat die Gemeinde die baulichen und technischen Möglichkeiten auszuschöpfen, die ihr zur Verfügung stehen, um diese Auswirkungen zu verhindern. Vgl. BVerwG, Urteil vom 22. März 2007 – 4 CN. 2.06 -, BRS 71 Nr. 5; OVG NRW, Urteil vom 23. Oktober 2009 - 7 D 106/08.NE -. Der Gutachter ist von 12.177 Kfz/ 24 h für den Bereich der N.-----straße ausgegangen und hat auf dieser Grundlage Außenlärmpegel von 60 dB(A) bis zu 75 dB (A) – Lärmpegelbereiche III-V - bezogen auf das Grundstück der Antragsteller ermittelt. Die nach RSL-90 berechneten Emmissionspegel Tag/Nacht in 25 m Abstand von der Straßenachse betragen 62,1 dB(A) bzw. 54,7 dB(A) und liegen damit in einem Bereich, der angesichts der nicht sämtliche Geräuschimmissionen einbeziehenden Bestandsaufnahme eine umfassendere Betrachtung der Lärmbelastung im WA 1 erforderlich macht als sie von der Antragsgegnerin vorgenommen wurde, um den Orientierungswerten von 55 dB(A) tags bzw. 45 dB(A) nachts der DIN 18005 Rechnung zu tragen. Nach der insoweit einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass der aus grundrechtlicher Sicht kritische Wert in Wohngebieten bei einer Gesamtbelastung oberhalb der Werte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts beginnt. Vgl. BVerwG, Urteil vom 23. Februar 2005 – 4 A 5.04 - , BRS 69 Nr. 21 m.w.N. Ob angesichts dieser straßenseitig hohen Belastung der geplanten Wohnnutzung die Anordnung von Stellplätzen im rückwärtigen Ruhebereich überhaupt abwägungsgerecht sein kann, bedarf ebenfalls einer eingehenden Betrachtung. Mängel im Abwägungsvorgang liegen weiterhin vor, weil die Antragsgegnerin nicht in ihre Überlegungen eingestellt hat, dass die Festsetzung von Baulinien und Baugrenzen in Kombination mit den bauplanungsrechtlichen Regelungen zu den Wand- und Gebäudehöhen zu einer erheblichen Beschränkung eines bisher bestehenden Baurechts führt. Der Rat der Antragsgegnerin hat die für seine Abwägung relevanten Eigentumsbelange der Antragsteller nicht vollständig ermittelt und bewertet (vgl. § 2 Abs. 3 BauGB). Insoweit fordert die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, dass in erster Linie Vorkehrungen getroffen werden, die eine unverhältnismäßige Belastung des Eigentümers real vermeiden und die Privatnützigkeit des Eigentums so weit wie möglich erhalten. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 65 Nr. 6. Zwar hat eine fremdnützige Überplanung durch einen Bebauungsplan noch keine enteignungsrechtliche Vorwirkung und trifft damit noch keine verbindliche Aussage über die Zulässigkeit einer Enteignung. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999 1 BvR 565/91 -, BRS 62 Nr. 69, Bereits bei der planerischen Inanspruchnahme privaten Eigentums ist jedoch dem Grundsatz des geringstmöglichen Eingriffs als Element des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes Rechnung zu tragen und mithin stets zu prüfen, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Vgl.: BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002 4 CN 6.01 -, BRS 65 Nr. 8. Diesen Maßstäben wird die von der Antragsgegnerin vorgenommene Abwägung nicht gerecht. Das im alten Ortskern von L. angesiedelte Grundstück der Antragstellerin lag vor dem Erlass des Bebauungsplans im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 1 BauGB). Nach der Eigenart der näheren Umgebung war das ca. 2100 m² große Grundstück dreigeschossig bebaubar. Diese Rechtsstellung hat die Antragsgegnerin ohne nähere Abwägung durch die Festsetzungen zur Höhe beschränkt, obwohl das Interesse der Antragsteller am Erhalt dieses Baurechts ein Belang von erheblichem Gewicht ist, der in der Abwägung nur dann hätte zurückgestellt werden dürfen, wenn hierfür gewichtige andere Belange gesprochen hätten. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 – 1 BvR 1402/01 -, BRS 68 Nr. 1. Aus der Planbegründung geht jedoch ebenso wenig wie aus den Aufstellungsvorgängen hervor, warum der mit den Höhenfestsetzungen zulässigerweise verfolgte Zweck, das überplante Gebiet einer bestimmten architektonischen Gliederung zuzuführen, nicht auch unter einer weitergehenden Schonung des Grundbesitzes der Antragsteller zu erreichen gewesen wäre. Angesichts der Höhenbeschränkung im südlichen Grundstücksteil (WA 1) ist ihnen dort eine mehrgeschossige Bauweise nicht mehr möglich, was insbesondere wegen der gewerblichen Hauptnutzung eine Eigentumsbeschränkung darstellt. Das Interesse der Antragsteller an einer besseren baulichen Nutzung wäre mit dem öffentlichen Interesse, an dieser Stelle – wie es in den Aufstellungsvorgängen heißt – einen niedrigeren Verbinder zwischen den viergeschossigen Baukörpern zu erhalten, abzuwägen gewesen. Daran fehlt es hier. Da die planungsrechtlichen Bestimmungen den Umfang von Erweiterungsmaßnahmen am Bäckereigebäude ebenso wie für einen Neubau durch die Festsetzungen von Baulinien, Wand- und Gebäudehöhen und der straßenseitig einzuhaltenden lichten Höhe weitgehend vorgeben und damit bestehendes Baurecht normativ einschränken, hätte auch insoweit im Rahmen der planerischen Abwägung das private Interesse am Erhalt bestehender baulicher Nutzungsrechte mit dem öffentlichen Interesse an einer städtebaulichen Neuordnung des Plangebiets abgewogen werden müssen. Dies gilt umso mehr, als die Errichtung von straßennahen Kundenparkplätzen nach der Überplanung nicht mehr möglich und die im Bebauungsplan für zulässig erklärte Errichtung einer Tiefgarage ebenso wie die infolge der notwendigen Gebäudedurchfahrt aufwändige Verlagerung der Stellplatzflächen in den Blockinnenbereich für die Antragsteller nur mit erheblichem wirtschaftlichen Aufwand realisierbar wären. Die festgestellten Abwägungsfehler sind rechtlich erheblich, da die konkrete Möglichkeit besteht, dass das Abwägungsergebnis anders ausgefallen wäre, wenn sich die Antragsgegnerin das auf dem Grundstück der Antragstellerin vorhandene Baurecht vor ihrer Entscheidung vergegenwärtigt hätte. Soweit die Antragsteller vortragen, die vorgesehene verkehrliche Erschließung des überplanten Blockinnenbereichs sei städtebaulich bedenklich, vermag der Senat hingegen keinen Abwägungsfehler festzustellen. Der bemängelte Wegfall von Parkplätzen unmittelbar vor und neben dem Bäckereibetrieb wird durch die Ermöglichung von Stellplätzen im Straßenraum und auf den im Plangebiet vorgesehenen Stellplatzflächen mehr als ausgeglichen. 7. Die festgestellten Mängel führen zur Unwirksamkeit des angegriffenen Bebauungsplanes insgesamt. Aus der Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen folgt nur dann keine Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplanes, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Februar 1997 - 4 NB 30.96 -, BRS 59 Nr. 51. Davon ist hier indes nicht auszugehen. Die für rechtsfehlerhaft befundenen Festsetzungen betreffen nicht nur wesentliche Teil des Plangebiets, sondern stellen mit der Festsetzung großräumiger Baukörper an zentralen Stellen auch den Kern der gestalterischen Neuplanung des alten Stadtkerns von L. dar. Ihre Unwirksamkeit entzieht dem städtebaulichen Konzept zentrale Elemente, weshalb nicht angenommen werden kann, dass die Antragsgegnerin bei Kenntnis der Fehlerhaftigkeit der diesbezüglichen Regelungen an dem Plan im Übrigen festgehalten hätte. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.