2 B 28/18

Tenor Der Antrag wird abgelehnt. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Der Streitwert wird auf 18.000 € festgesetzt. Gründe 1 Der Antrag der Antragstellerin auf Wiederherstellung beziehungsweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung eines von ihr eingelegten „Widerspruchs“ gegen die vom Antragsgegner für sofort vollziehbar erklärte Nutzungsuntersagungsverfügung mit Zwangsgeldandrohung vom 23.07.2018 bleibt ohne Erfolg. Dabei geht die Kammer im vorliegenden Verfahren zugunsten der Antragstellerin davon aus, dass sie überhaupt rechtzeitig Widerspruch gegen die ihr am 26.07.2018 zugestellte Verfügung vom 23.07.2018 erhoben hat. Der Widerspruch ist gemäß § 70 VwGO innerhalb eines Monats bei der Behörde zu erheben, die den Widerspruch erlassen hat. Den übersandten Verwaltungsvorgängen sowie dem Vorbringen der Antragstellerin lässt sich nicht entnehmen, dass die Antragstellerin einen Widerspruch unmittelbar an den Antragsgegner gerichtet hat. Vielmehr hat sie in ihrer Antragsschrift an das Gericht vom 17.08.2018 erklärt, sie lege Widerspruch gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung ein und bitte um Wiederherstellung der Nutzung. Dieses Schreiben hat das Gericht dem Antragsgegner übermittelt, wo es noch innerhalb der Widerspruchsfrist am 23.08.2018 eingegangen ist. Jedenfalls für das vorliegende Eilverfahren geht das Gericht noch von einer wirksamen, rechtzeitigen Widerspruchseinlegung aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.09.1980 – IV C 74.77 -). Das nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO zu beurteilende vorläufige Rechtsschutzgesuch der Antragstellerin ist jedoch unbegründet. 2 Die gerichtliche Entscheidung nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO ergeht auf der Grundlage einer umfassenden Interessenabwägung. Gegenstand der Abwägung sind das private Aufschubinteresse der Antragstellerin einerseits und das öffentliche Interesse an der Vollziehung des streitbefangenen Verwaltungsaktes andererseits. Im Rahmen dieser Interessenabwägung können auch Erkenntnisse über die Rechtmäßigkeit oder die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsaktes, der vollzogen werden soll, Bedeutung erlangen, allerdings nicht als unmittelbare Entscheidungsgrundlage, sondern als in die Abwägung einzustellende Gesichtspunkte. Hat die Behörde – wie vorliegend hinsichtlich der Nutzungsuntersagung – die sofortige Vollziehung nach § 80 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 VwGO angeordnet, kommt es im Besonderen darauf an, ob sie zu Recht das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung höher gewichtet hat als das private Interesse, bis zum rechtskräftigen Abschluss des Hauptsacheverfahrens den Verwaltungsakt einstweilen nicht befolgen zu müssen. 3 Die zuvor genannte Abwägung ist allerdings erst dann vorzunehmen, wenn die Begründung der sofortigen Vollzugsanordnung durch die Behörde noch den formellen Anforderungen des § 80 Abs. 3 S.1 VwGO genügt, wonach gerade das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung des Verwaltungsaktes schriftlich zu begründen ist. Dieser formellen Anforderung wird die Begründung des Sofortvollzuges in der Verfügung vom 23.07.2018 in jeder Hinsicht gerecht. Ähnlich wie bei der Begründung von Ermessenentscheidungen richtet sich der (notwendige) Inhalt und Umfang der Begründung der sofortigen Vollziehung nach den Besonderheiten des jeweiligen Rechtgebietes und nach den Umständen des Einzelfalles. Geht es – wie hier – um die Durchsetzung einer rechtmäßigen Nutzungsuntersagungsverfügung, sind an die Begründung der Anordnung der sofortigen Vollziehung keine hohen Anforderungen zu stellen, weil es für die Fortsetzung nicht genehmigter Nutzungen, die möglich wären, wenn die sofortige Vollziehung nicht angeordnet würde, regelmäßig keine rechtfertigenden Gründe gibt. Daher reicht es in solchen Fällen für die Begründung des Sofortvollzuges in der Regel bereits aus, dass auf die formelle Rechtswidrigkeit der untersagten Nutzung hingewiesen wird. Dies erfolgt vor dem Hintergrund, dass sonst - ohne Sofortvollzug – die gesetzestreuen Bürger schlechter gestellt würden (ständige Rechtsprechung des OVG Schleswig, Beschluss vom 29.08.2003 – 1 MB 27/03 -). Der Antragsgegner hat in seiner separaten Begründung der Anordnung des Sofortvollzuges nicht nur darauf abgestellt, dass die Antragstellerin nicht besser gestellt werden dürfe als gesetzestreue Bauherren und andere Eigentümer sich angeregt fühlen könnten, sich ihrerseits über öffentliche Bauvorschriften hinwegzusetzen, sondern auch darauf abgestellt, dass im Falle der Fortsetzung der Vermietung wegen des Verstoßes gegen Brandschutzvorschriften konkrete Gefahren für Leib und Leben der Gäste entstehen könnten. Diese Begründung ist hinreichend. 4 Aber auch in materiell-rechtlicher Hinsicht geht die gebotene Abwägung zu Lasten der Antragstellerin aus, weil sich die angefochtene Verfügung des Antragsgegners als rechtmäßig erweist. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der herangezogenen Ermächtigungsnorm des § 59 Abs. 1, Abs. 2 S.1 Nr. 4 LBO liegen vor. Die Nutzung der Fremdenzimmer im Obergeschoss und der Personalräume im Dachgeschoss verstößt gegenwärtig (noch) gegen formelles und materielles Bauordnungsrecht. Die Antragstellerin verfügt nicht über die erforderliche Baugenehmigung für die vorgenommene Nutzungsänderung. Die Nutzung ist daher bereits formell illegal. Dies allein rechtfertigt die ergangene Nutzungsuntersagung. Unerheblich ist, dass die Antragstellerin nach ihrem Vorbringen das Gebäude mit den vorhandenen Fremdenzimmern im Jahre 2017 so erworben haben will. Der gutgläubige Erwerb einer Immobilie ersetzt niemals die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Vielmehr ist der Verkäufer dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Sachmangel vor. Erleidet der Käufer dadurch, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht vorliegen, sodass er die Immobilie nicht so wie nach dem Vertrag vorausgesetzt nutzen kann, einen wirtschaftlichen Schaden, muss er sich gegebenenfalls mit dem Verkäufer hierüber zivilrechtlich auseinandersetzen. Es entbindet den Käufer indes nicht davon, die erforderliche Baugenehmigung einzuholen und das Objekt entsprechend den bauordnungsrechtlichen Vorschriften herzustellen. 5 Vorliegend wurde im Jahre 2007 zwar einmal ein Bauantrag auch für den Ausbau von 4 Fremdenzimmern im 1.Obergeschoss beantragt, jedoch wurde dieser Antrag dann mit Schreiben vom 27.12.2007 zurückgenommen, nachdem der Brandschutzbeauftragte erhebliche Bedenken geäußert hatte. Nach der letzten erteilten Baugenehmigung vom 11.01.2018 sind im Dachgeschoß nur Abstellräume und im Obergeschoß Personal- und Umkleideräume sowie Abstellräume zulässig. 6 Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass der Antragstellerin eine gaststättenrechtliche Erlaubnis für eine Schank- und Speisewirtschaft und einen Beherbergungsbetrieb erteilt worden ist. Die Bezeichnung Beherbergungsbetrieb erfolgte ersichtlich versehentlich. Der räumliche Umfang des Betriebes ist nämlich in der Genehmigung genau bezeichnet, Fremdenzimmer werden darin gerade nicht aufgeführt. Zudem vermittelt eine Gaststättenerlaubnis keinen baurechtlichen Bestandsschutz und kann einem bauordnungsrechtlichen Einschreiten nicht entgegengehalten werden (OVG Münster, Beschluss vom 31.07.2012 – 2 B 812/12 -). 7 Eine Nutzungsuntersagung ist ganz ausnahmsweise dann unzulässig, wenn die praktizierte Nutzung ganz offensichtlich rechtmäßig ist. Dass ist hier indes eindeutig nicht der Fall. Der Antragsgegner hat in seinem Bescheid ausführlich dargestellt, dass die Vorschriften über den Brandschutz bislang nicht erfüllt sind; hierauf kann Bezug genommen werden. Von daher ist eine Nutzung der Räumlichkeiten gegenwärtig ausgeschlossen. Allein der Umstand, dass die Antragstellerin mittlerweile Rauchmelder installiert hat, rechtfertigt bei den gravierenden sonstigen Verstößen gegen die Brandschutzvorschriften natürlich nicht die Nutzung der Räumlichkeiten. Dies war der Antragstellerin auch nicht unbekannt. Vielmehr wurde sie von der Bauaufsichtsbehörde im Juli 2017 darauf hingewiesen, dass die Räume im Ober- und Dachgeschoss nicht als Aufenthaltsräume genutzt werden dürfen. 8 Letztlich kann auch der Hinweis der Antragstellerin darauf, dass ihr Gebäude zum Markplatzensemble des historischen Stadtdenkmals Glücksstadt gehört, keine andere Entscheidung rechtfertigen. Auch denkmalgeschützte Gebäude müssen im Falle einer Umnutzung den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechen. Allenfalls kann möglicherweise hinsichtlich einzelner Fragen unter erleichterten Voraussetzungen eine Abweichung nach § 71 LBO erteilt werden. Dies muss allerdings dann im Baugenehmigungsverfahren entschieden werden. Gegenwärtig ist die Entscheidung des Antragsgegners, der Antragstellerin die fortgesetzte Nutzung der Fremdenzimmer zu untersagen, in keiner Weise zu beanstanden, weil das wirtschaftliche Interesse der Antragstellerin an der Fortsetzung der Nutzung gegenüber dem öffentlichen Interesse an der Abwendung einer Gefahr für Leib und Leben etwaiger Gäste völlig nachrangig ist. 9 Auch die Androhung eines Zwangsgeldes in Höhe von 750 € begegnet keinen durchgreifenden Bedenken, zumal der Antragsgegner die Antragstellerin darauf hingewiesen hat, dass die Zwangsmittel solange wiederholt werden können, bis der Verwaltungsakt befolgt worden oder auf andere Weise erledigt ist. 10 Danach ist der Antrag mit der sich aus § 154 Abs. 1 VwGO ergebenden Kostenfolge abzulehnen. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 2, 63 Abs. 2 GKG. Bei vier fremden Zimmern mit sieben Betten und einem Personalraum geht die Kammer für das Hauptsacheverfahren von einem Jahresnutzwert von ca. 36.000 € aus, der wegen der Vorläufigkeit der Entscheidung im Eilverfahren zu halbieren ist.