2 A 1632/18 SN

Leitsatz: - Fehlerhafte Bekanntmachung einer Erhaltungssatzung entgegen dem Wortlaut des Satzungsbeschlusses ohne Beifügung und Angabe eines Planes - Teilunwirksamkeit einer Erhaltungssatzung als Milieuschutzsatzung und deren Wirksamkeitsvoraussetzungen - Kein Verstoß gegen Erhaltungssatzung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt mangels jeglicher Beeinträchtigung - Kein entgegenstehender Bebauungsplan Der Beklagte wird unter Aufhebung seines Bescheids vom 23.7.2018 verpflichtet, der Klägerin antragsgemäß die Baugenehmigung für das Vorhaben "Umbau und Umnutzung des Kellergeschosses zu Lager und Garage, des Erdgeschosses zu Einzelhandel, Besprechungsräumen und Garage sowie Teilung einer Wohnung im 1. OG, Schaffung eines zusätzlichen Geschosses zwischen KG und EG mit Ferienwohnungen" auf dem Grundstück Am B-Straße in B-Stadt- W.zu erteilen. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Das Gericht kann im schriftlichen Verfahren entscheiden, da die Beteiligten hierzu ihr Einverständnis erklärt haben. Dabei ist die Kammer nicht durch die Erklärung des Beklagten aus dem Schriftsatz vom 19.10.2021, er werde, sollte es rechtlich geboten sein, von der Möglichkeit des § 214 Abs. 4 BauGB Gebrauch machen und die dem streitgegenständlichen Bescheid zugrunde liegende Erhaltungssatzung in einem ergänzenden Verfahren zur Fehlerbehebung rückwirkend in Kraft setzen, an der Entscheidung gehindert. Ein Antrag nach § 94 VwGO auf Aussetzung, über den zunächst zu entscheiden gewesen wäre (vgl. BVerwG, Beschluss vom 19.5.2014 – 9 A 19.12 – juris), ist damit nicht verbunden, vielmehr wird die Einleitung eines solchen Ergänzungsverfahren von einem Bedarf, also von einer entsprechenden Entscheidung der Kammer abhängig gemacht. Deshalb ist auch keine Aussetzung von Amts wegen geboten. Die zulässige Klage ist begründet. Die Verpflichtungsklage hat Erfolg, da die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung rechtswidrig war und der Klägerin ein entsprechender Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Seite steht (§ 113 Abs. 5 VwGO). Außerdem ist der ablehnende Bescheid vom 23.7.2018 aufzuheben, da er rechtswidrig ist und die Klägerin in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 VwGO). Nach § 72 LBauO M-V ist eine Baugenehmigung zu erteilen, wenn öffentlich – rechtliche Vorschriften, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, nicht entgegenstehen. Nach Auffassung des Beklagten stehen § 30 BauGB, § 11 Baunutzungsverordnung in Verbindung mit § 172 BauGB (Erhaltungssatzung) sowie die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB und § 34 BauGB entgegen. Das Gericht folgt dem nicht. Im Erhaltungsgebiet bedürfen der Umbau und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen unabhängig von der Genehmigungsbedürftigkeit nach der LBauO M-V zwar gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 BauGB zusätzlich der erhaltungsrechtlichen Genehmigung, § 173 Abs. 1 BauGB. Indessen ist die Erhaltungssatzung der B-Stadt für das Gebiet „W.“ unwirksam. 1. Die für bauliche Änderungen und zur Nutzungsänderung vorgesehenen streitgegenständlichen Wohneinheiten dienen bisher im Wesentlichen gewerblichen Zwecken und als Kellerräume. Die Klägerin beabsichtigt, diese nach Umbau und Fertigstellung nunmehr als Ferienwohnungen zu vermieten. Dies ist eine Änderung und eine Nutzungsänderung im Sinne des § 172 Abs. 1 Nr. 1, 2 BauGB i. V. m. der Erhaltungssatzung. Die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im bauplanungsrechtlichen Sinne ist eine Änderung der Nutzungsweise, durch die der Anlage eine von der bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung gegeben wird. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn die neue Nutzungsart zu einer anderen Typisierung der §§ 1-15 der BauNVO gehört, als die bisherige (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 141. EL 2021, § 29 Rnr. 49). Gewerbliche Nutzung etwa durch Saalnutzung, und Ferienwohnungsnutzung sind zwei verschiedene Nutzungstypen in diesem Sinne; der erst im Jahr 2017 in Kraft getretene §13 a BauNVO, mit dem Ferienwohnungen nicht störenden Gewerbebetrieben gleichgestellt werden, ist nicht zu beachten. Entgegen den Ausführungen der Klägerin spricht die frühere Nutzung des ehemaligen Hotels als Gästehaus für Werftmitarbeiter und Gäste allerdings nicht gegen die Annahme einer Umnutzung. Zum einen kann der ursprünglichen Nutzung der Wohneinheiten zum heutigen Zeitpunkt schon deshalb keinerlei Relevanz mehr zukommen, weil sie mehr als zwei Jahrzehnte zurückliegt und zum anderen betrifft diese nicht die vorliegend neu zu schaffenden Ferienwohneinheiten. 2. Letztlich kommt es darauf nicht an, da die vom Beklagten zur Begründung seiner Ablehnung herangezogene Erhaltungssatzung formell und materiell jedenfalls im Hinblick auf den Milieuschutz rechtswidrig und insoweit unwirksam ist, was vom erkennenden Gericht inzident zu prüfen ist. a. Hinsichtlich der formellen Rechtmäßigkeit der Satzung fehlt es schon an deren ordnungsgemäßer Bekanntmachung. Erhaltungssatzungen sind gemäß §§ 172 Abs. 1 Satz 3, 16 Abs. 2 BauGB ortsüblich oder im Wege der Ersatzverkündung bekannt zu machen. Die ortsübliche Bekanntmachung bestimmt sich nach dem einschlägigen Landesrecht (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, Baugesetzbuch, a. a. O., § 172 Rnr. 71). In B-Stadt erfolgen öffentliche Bekanntmachungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 3 Kommunalverfassung M-V i. V. m. § 11 Abs. 1 Satz 1 der Hauptsatzung der Hanse- und Universitätsstadt B-Stadt durch das Amts- und Mitteilungsblatt Städtischer Anzeiger. Ungeachtet etwaiger früherer zweifelhafter öffentlicher Bekanntmachungen wurde die Erhaltungssatzung nach den Veröffentlichungen in den Jahren 1994 und 2001 zwar nochmals im Städtischen Anzeiger vom 16.6.2010 bekannt gemacht. Dennoch fehlt es in allen Fällen an der ordnungsgemäßen Bekanntmachung und damit einem ordnungsgemäßen Zustandekommen der Satzung, da sowohl im erstmaligen Satzungsbeschluss als auch in dem Änderungsbeschluss der Bürgerschaft der Hinweis auf den „als Anlage beigefügten Plan“ enthalten ist, dagegen - unabhängig von der erfolgten Genehmigung des Innenministeriums M-V unter fehlerhaftem Hinweis auf den fehlenden Plan - in allen Bekanntmachungen ein Hinweis auf diesen Plan fehlte und eine Beifügung des Planes auch nicht erfolgte. Damit entspricht die Bekanntmachung, wie auch schon zuvor die Ausfertigung der Satzung durch den Oberbürgermeister vom 28.10.1993, nicht dem letzten Beschluss der Bürgerschaft vom 31.3./1.4.1993. Wie jede andere Rechtsnorm darf auch eine Erhaltungssatzung nicht mit einem anderen als dem vom Normgeber gewollten Inhalt veröffentlicht werden (BVerwG, Beschluss vom 8.7.1992 – 4 NB 20.92 –, NVwZ – RR 1993, 262; Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch – Lemmel, Stand: April 2021, § 172 Rnr. 23). Dabei ist weiterhin zu beachten, dass ein Plan, der integrierender Bestandteil der Satzung ist, mit der Satzung zusammen veröffentlicht werden muss, wenn nicht das Kommunalrecht anderes bestimmt (BVerwG, Urteil vom 27.1.1967 – 4 C 105.65 –, BVerwGE 26, 129, Berliner Kommentar, a. a. O). § 16 Abs. 2 Satz 2 BauGB lässt zwar wahlweise die öffentliche Auslegung zu, die gerade für Pläne besonders geeignet ist. In diesem Fall ist aber ortsüblich bekannt zu machen, dass eine Erhaltungssatzung beschlossen worden ist und anzugeben, an welcher Stelle die Satzung eingesehen werden kann. Im Regelfall ist sogar eine schlagwortartige Bezeichnung des Erhaltungsgebiets in der Bekanntmachung möglich (BVerwG, Urteil vom 6.7.1984 – 4 C 22.80 –, ZfBR 1984, 291; Berliner Kommentar, a. a. O.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, Baugesetzbuch, a. a. O., § 172 Rnr. 63).). Denkbar wäre danach auch, dass der ebenfalls beschlossene Plan an anderer Stelle eingesehen werden könnte. Hierfür wäre allerdings ein entsprechender Hinweis in den Satzungstext aufzunehmen gewesen. Hieran fehlt es, da sogar der Hinweis auf einen beigefügten Plan nicht mit bekannt gemacht wurde. Deshalb bleibt es angesichts der gebotenen Normenklarheit auch einer derartigen Satzung bei dem Grundsatz, dass in solchen Fällen gemäß dem Beschluss der städtischen Bürgerschaft der Hinweis auf den Plan bekanntzumachen ist wie auch der Plan selbst. Dabei mag offen bleiben, ob der bei der letzten Beschlussfassung vorliegende Lageplan in M 1:4.000 mit Straßenbezeichnungen oder der skizzierte Plan in M 1:10.000 ohne jede Straßenbezeichnung zu veröffentlichen gewesen wäre, da es an jeglicher Bekanntgabe eines solchen Planes und eines Hinweises darauf fehlte. Aber auch in materieller Hinsicht ist die Erhaltungssatzung aus dem Jahr 1993 als rechtswidrig und zumindest in dem vorliegend streitrelevanten Teil des Milieuschutzes teilunwirksam anzusehen, so dass auch dies der begehrten Baugenehmigung nicht entgegensteht. aa) Die Erhaltungssatzung dient erkennbar zum einen der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt, § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Insoweit steht die Satzung der begehrten Baugenehmigung aber schon nicht entgegen, so dass es auf die materielle Wirksamkeit insoweit nicht ankommen dürfte, auch wenn die städtebauliche Eigenart angesichts der Vielzahl der insbesondere von Klägerseite bezeichneten und Beklagtenseite zugestandenen „Ausreißer“ innerhalb des Geltungsgebiets problematisch erscheinen mag. Denn es fehlt jedenfalls an der weiteren Voraussetzung des § 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB, wonach die Genehmigung zur Errichtung der baulichen Anlagen (nur) versagt werden darf, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Davon ist vorliegend mittlerweile sogar zwischen den Beteiligten unstreitig nicht auszugehen, da die Kubatur und das äußere Bild des Gebäudes sich durch die Baumaßnahme und Nutzungsänderung nicht verändern. Vielmehr hat nach den Angaben in dem vom Berichterstatter durchgeführten Ortstermin die Beklagtenseite ausdrücklich darauf hingewiesen, dass gemäß den Forderungen der Mitarbeiter des örtlichen Denkmalamtes die rückwärtige Fassade mit seinen besonders gestalteten Fenstern im Erdgeschoss erhalten bleibt und nicht geändert wird. bb) Dagegen ist die Erhaltungssatzung im Zusammenhang mit dem ebenfalls nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung) enthaltenen Milieuschutz als materiell zumindest teilunwirksam anzusehen und steht deshalb der Erteilung der begehrten Baugenehmigung nicht entgegen. Diese Satzung in Form einer Milieuschutzsatzung muss durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt sein (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, Baugesetzbuch, a. a. O., § 172 Rnr. 42). Zu solchen Gründen zählt insbesondere der Schutz ansässiger Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen (vgl. BVerwG, Urteil vom 30.6.2004 - 4 C 1/03 -, juris Rnrn. 36 f.). Diese Schutzfunktion kommt grundsätzlich auch der vorliegenden Erhaltungssatzung zu, die gerade auf den Erhalt bestehender Wohnnutzungen gerichtet ist. Die Umnutzung zu Ferienwohnungen verkürzt typischerweise das Angebot an Wohnraum für die ansässige Bevölkerung und fördert für die Wohnbevölkerung nachteilige infrastrukturelle Veränderungen, weil sie touristisch geprägte Einrichtungen und Betriebe begünstigt und so Angebote für die Wohnbevölkerung, wie etwa Schulen und Kindergärten, verdrängt. Der Schutz vor Verödung von Stadtvierteln außerhalb der Feriensaison durch Ausbreitung von Ferienwohnungsnutzung ist auch in der Rechtsprechung als besonderer städtebaulicher Grund anerkannt (etwa OVG Lüneburg, Urteil vom 25.4.1983 - 1 C 1/82 - NJW 1984, 2905). Die angestrebte Nutzungsänderung bezieht sich auch auf eine bauliche Anlage, die dem Geltungsbereich der Erhaltungssatzung angehört, wie sich aus § 1 der Erhaltungssatzung ergibt. Vorliegend fehlt es allerdings an hinreichenden, für die notwendige planerische Abwägung durchgeführten und belegten vorbereitenden Ermittlungen und Untersuchungen zu dem mit der Satzung im Jahr 1993 festgelegten Erhaltungsgebiet und der weiteren Voraussetzungen für den damit bezweckten Milieuschutz. Bei dem Erlass einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB - hier statt eines ebenfalls möglichen Bebauungsplanes gewählt - handelt es sich um eine städtebauliche Planungsentscheidung, die einer planerischen Abwägung bedarf. Wegen der Besonderheiten des Erhaltungsrechts ist allerdings nur eine eingeschränkte Abwägung vorzunehmen, die sich hauptsächlich auf die Frage bezieht, ob eine Erhaltungssatzung mit einem bestimmten Erhaltungsziel aufzustellen ist, d.h. ob das öffentliche Interesse an der Erhaltung baulicher Anlagen oder der Eigenart von Gebieten unter Berücksichtigung der Gefahrenprognose und anderer städtebaulicher Belange hinreichend gewichtig ist, und wie das Gebiet abzugrenzen ist. Denn die Erhaltungssatzung unterscheidet sich von der Bauleitplanung mit ihrem weiten Planungsermessen durch relativ eng gefasste materielle Anwendungsvoraussetzungen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 26.1.1987 - 1 BvR 969/83 - NVwZ 1987, 879; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB, a. a. O., § 172, Rnr. 68). Ein wesentlicher Teil des Entscheidungsprogramms besteht bei ihr in der Ermittlung der Tatsachen und Umstände, die vorliegen müssen, um die Festlegung von Erhaltungszielen in dem geplanten Erhaltungsgebiet zu rechtfertigen. Diese vorbereitenden Feststellungen ähneln eher einem Subsumtionsvorgang als einer Abwägung. Auch lassen sich die Regelungsgehalte der beiden Satzungs- bzw. Verordnungstypen nicht gleichsetzen, denn den regelmäßig komplexen und auf Dauer angelegten Festsetzungen des Bebauungsplans steht bei § 172 Abs. 1 BauGB ein zweistufiges Verfahren gegenüber, auf dessen erster Stufe lediglich ein Genehmigungsvorbehalt mit dem Ziel der präventiven Kontrolle erhaltungsrelevanter Vorhaben eingeführt wird. Einzelentscheidungen über die Zulässigkeit von Vorhaben werden in einem gesonderten Genehmigungsverfahren getroffen, das so ausgestaltet ist, dass den Belangen der betroffenen Eigentümer im Einzelfall Rechnung getragen werden kann (vgl. OVG C-Stadt-Brandenburg, Urteil vom 26.3.2021 – 2 A 13/19 -, juris, Rnr. 43; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, BauGB, a. a. O., m. w. N.). Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung geht es danach - außer um das Vorliegen der Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB - vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl. zu allem OVG C-Stadt-Brandenburg, Beschluss vom 24.7.2020, OVG 2 A 6.18, juris Rnrn. 59 f., m.w.N.). § 172 Abs. 1 Satz Nr. 2 BauGB bestimmt, dass die Satzung der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ dienen muss. Dieses Erhaltungsziel wird durch die in § 172 Abs. 4 BauGB normierten Gründe für die Versagung der Genehmigung konkretisiert. Nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Danach setzt der Erlass einer sog. Milieuschutzsatzung voraus, dass die Gemeinde im Rahmen des Satzungserlasses konkret bestimmt, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet zusammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will. Dabei ist die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Es muss zudem die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Satzung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt. Außerdem ergibt sich aus § 172 Abs. 4 BauGB, dass die Erhaltung der Wohnbevölkerung besonderen städtebaulichen Gründen dienen muss, d.h. die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl. OVG C-Stadt-Brandenburg, Urteil vom 26.3.2021, a. a. O., Rnr. 43 m.w.N.). Schutzwürdig im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann ein Gebiet mit grundsätzlich jeder Art von Wohnbevölkerung sein, soweit deren Zusammensetzung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Denn das Gesetz stellt an die Art der Wohnbevölkerung, deren Zusammensetzung durch eine Erhaltungssatzung gewahrt werden soll, keine besonderen Anforderungen (vgl. BVerwG, Urteil vom 18.6.1997 - 4 C 2/97 - BVerwGE 105, 67 ). Hiervon ausgehend fehlt es – bezogen auf den Zeitpunkt des Satzungserlasses – schon an hinreichenden Feststellungen zur Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Ortsteil W. und der Nutzung des Wohnraums in Form von Dauerwohnen und Ferienwohnen, außerdem an jeglichen Daten für eine zu treffende Prognoseentscheidung. Ob und wie Datensätze für eine Abwägungsentscheidung ermittelt wurden, ist nicht erkennbar. Darauf wird auch in der vom Beklagten auf gerichtliche Anforderung vorgelegten Begründung zur Erhaltungssatzung nicht hingewiesen, die sich ganz überwiegend in den Punkten 1. bis 3. mit den städtebaulichen und architektonischen Erhaltungskriterien und nur sehr kurz mit drei Sätzen unter 4. zu den Kriterien zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung befasst: „Um den vorhandenen Nutzungsänderungsprozess zu Lasten der historischen Wohnnutzung in diesem Bereich aufzuhalten und eine Verödung zu verhindern, ist die vorhandene Wohnnutzung bei qualitativer Verbesserung zu erhalten und zu stabilisieren. Im Interesse einer sozialen Stabilität ist die vorhandene heterogene Bevölkerungszusammensetzung mit einer gesunden Altersstruktur zu sichern. Der historische Teilbereich W. ist in der bestehenden Mischung von Geschäfts–, Dienstleistungs–, Restaurant– und Beherbergungsfunktion sowie dem Wohnen mit dem entsprechenden Wohnumfeld und der dazugehörigen Infrastruktur zu erhalten.“ Der Beklagte hat zwar auf den Schutz der Wohnbevölkerung abgestellt, deren Zusammensetzung wie Altersstruktur und Einkommen sowie Wohnstatus, Wohndauer und Fluktuation sowie den Anteil der Ferienwohnungen als Basis für eine Prognose nicht und erst recht nicht im Einzelnen etwa an Hand von Haushaltsbefragungen und Auswertungen von Fragebögen ermittelt, dies ergibt sich weder aus der Begründung für die Erhaltungssatzung noch aus dem weiteren Verwaltungsvorgang. Eine Darstellung der abstrakten Gefahr für die unerwünschte Veränderung der Wohnbevölkerung ist danach ebenfalls nicht erkennbar. Zwar hatte es, allerdings erst 20 Jahre später, im Zusammenhang mit dem nachfolgenden Bebauungsplan umfangreichere Untersuchungen und Befragungen zur Wohnnutzung gegeben, nicht aber in den frühen Jahren nach der Wende. Zu diesem späteren Zeitpunkt im Jahr 2013 wurden allerdings keine (neuen) erhaltungsrechtlichen Festsetzungen im Bebauungsplan verabschiedet, was nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB möglich gewesen wäre. Im Blick auf die hier in Rede stehende Milieuschutzsatzung hätte es allerdings schon vor deren Inkrafttreten Untersuchungen zur Bevölkerungsstruktur geben müssen, da ohne diese eine Abschätzung künftiger Veränderungen nicht gerecht hätten getätigt werden können (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 172 Rn. 18-20; VGH Kassel, Urteil vom 28.4.1986 – 3N 1578.84 -, DVBl. 1986, 693, 694; Brügelmann/Bank, Baugesetzbuch, Stand: April 2021 § 172 Rnr. 55a). Gerade auch unter Berücksichtigung der ermittelten Daten im Zusammenhang mit dem Bebauungsplan aus dem Jahr 2017 wird deutlich, dass in den „frühen“ Jahren um bzw. ab 1992 noch eine vergleichsweise „entspannte“ Situation im Zusammenhang mit dem Anteil der Ferienwohnungsnutzung im Vergleich zur Dauerwohnnutzung vorgelegen hatte. Erst durch die weitere Zunahme der Ferienwohnnutzung in den Folgejahren – was nahelegt, dass die Anwendung der Erhaltungssatzung durch den Beklagten defizitär gewesen sein könnte – wurde dann der Bebauungsplan für W.ausweislich seines Titels zum Schutz des Wohnens als notwendig angesehen, dort dann aber lediglich unter Hinweis auf die Erhaltungssatzung. Die späteren Untersuchungen können das Defizit im Zusammenhang mit den unzureichenden Untersuchungen vor Ergehen der Erhaltungssatzung nicht ausgleichen, da diese geänderten Tatsachen nur über einen neuerlichen Beschluss im Hinblick auf den Erlass einer neuen Erhaltungssatzung (oder als Festsetzung im Bebauungsplan) hätten berücksichtigt werden können. Außerdem ist eine Einschätzung des Beklagten erforderlich, dass ohne den Erlass der Erhaltungssatzung die abstrakte Gefahr bestünde, im Erhaltungsgebiet würde es infolge Änderung oder Nutzungsänderung im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu einer unerwünschten Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung kommen. Dies wird durch den Hinweis auf einen „vorhandenen Nutzungsänderungsprozess zu Lasten der historischen Wohnnutzung“ nur angedeutet, lässt aber selbst die Annahme einer solchen abstrakten Gefahr für eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ohne eine solche Erhaltungssatzung nicht erkennen. Zwar handelt es sich bei der Einschätzung, ob eine solche Gefahr vorliegt, um eine Prognoseentscheidung, die einer nur eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt. Ihr ist aus Rechtsgründen nur entgegenzutreten, wenn die der Prognose zugrunde gelegten Maßstäbe nicht methodisch fachgerecht erstellt wurden, wenn ihr willkürliche Annahmen zugrunde liegen, wenn sie von offensichtlichen Unwahrscheinlichkeiten ausgeht (vgl. OVG C-Stadt-Brandenburg, Urteil vom 26. März 2021, a. a. O., Rnr. 56; BVerwG, Urteil vom 18.6.1997 - 4 C 2/97 - juris Rnr. 20 f.), wenn das Ergebnis der Prognose nicht einleuchtend begründet ist oder der ihr zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zutreffend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 26.4.2007 - 4 C 12/05 - juris Rnr. 55). Für eine solche Prognoseentscheidung sind nach der vorliegenden Begründung Maßstäbe allerdings nicht zu ersehen, so dass sich methodische Fehler im vorgenannten Sinne nicht überprüfen lassen. Vielmehr wird nicht einmal im Ansatz nach der Entwicklung der Wohnbebauung, insbesondere durch vermehrte Ferienwohnungsnutzung, differenziert. Es wird eher apodiktisch auf einen vorhandenen Nutzungsänderungsprozess zulasten der historischen Wohnnutzung verwiesen. Wie man zu dieser Einschätzung gekommen ist, was unter einer historischen Wohnnutzung zu verstehen ist und inwieweit sich dies im Sinne einer abstrakten Gefahr zukünftig auswirken könnte, wird aber nicht deutlich. Das aber geht zu Lasten des Beklagten. c) Die Klägerin ist mit Einwendungen nach § 215 BauGB vorliegend nicht ausgeschlossen. Zwar bestimmt § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 3 BauGB, dass eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften sowie nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs unbeachtlich werden, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. § 214 Abs. 1 und Abs. 3 BauGB gelten allgemein für „Satzungen nach diesem Gesetzbuch“ und damit auch für Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 BauGB (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, a. a. O., § 214 Rnr. 32). Gleichwohl sind auch nach Ablauf der Jahresfrist erhobene Einwendungen beachtlich. Denn § 215 Abs. 2 BauGB fordert für den Verlust von Einwendungen, dass bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist. Fehlt es an einem ordnungsgemäßen Hinweis, werden Rügen nicht unbeachtlich (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger/Stock, a. a. O., § 215 Rnr. 55 m.w.N.). So liegt es vorliegend auch hier schon wegen der fehlenden wirksamen Bekanntmachung der Erhaltungssatzung. Zudem nimmt § 5 Abs. 5 Satz 3 KV M-V die Verletzung von (landesrechtlichen) Bekanntmachungsvorschriften von der Rügeobliegenheit aus. 3. Aber auch nach § 64 Satz 1 Nr. 1 LBauO M-V zu prüfendes Bauplanungsrecht, hier die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 01.WA.183 „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in W.“, steht der begehrten Bauerlaubnis nicht entgegen. Vielmehr findet sich im Bebauungsplan vor den eigentlichen, ausschließlich die Art der baulichen Nutzung betreffenden Festsetzungen nur ein „Hinweis“ auf die Erhaltungssatzung mit den dortigen Rechtsfolgen. Da die Erhaltungssatzung, wie vorstehend geklärt, formell und zudem materiell jedenfalls im Hinblick auf den Milieuschutz rechtswidrig und insoweit unwirksam ist, hat dieser Hinweis keine Wirkung. Auch kommt ihm selbst kein normativer Charakter zu. Erkennbar wird, dass der bei Erlass des Bebauungsplans erkannten Problematik eines Ungleichgewichts zwischen Wohn- und verstärkter Ferienwohnnutzung und sich daraus ergebender Probleme allein mit den Mitteln der Erhaltungssatzung aus dem Jahre 1993 begegnet werden sollte. Der Bebauungsplan selbst sieht im Geltungsbereich des Sondergebietes 03, in dem das streitgegenständliche Gebäude liegt, u.a. Dauerwohnnutzung und auch Ferienwohnungsnutzung vor. Der Bebauungsplan orientiert sich dabei nach seiner Begründung an der Rechtsprechung des OVG Lüneburg (Urteil vom 18.9.2014 – 1 KN 123/12 –, juris, Rnr. 21), wonach in einem Sondergebiet Kurgebiet/Gebiet für Fremdenbeherbergung nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO Ferienwohnungen und Dauerwohnungen als Regelnutzungen nebeneinander zugelassen werden können. Damit entspricht diese Festsetzung der von Klägerseite beabsichtigten Ferienwohnungsnutzung. Auch das OVG Greifswald hat mit Beschluss vom 20.11.2020 - 3 M 471/20 -, unveröffentlicht - allerdings nur in einem obiter dictum dargestellt, dass in einem derartigen Sondergebiet 03 Ferienwohnungsnutzung zulässig sei (vgl. auch zu einem sonstigen Sondergebiet nach § 11 BauNVO für Ferienwohnnutzungen sowie im Übrigen Dauerwohnnutzungen: OVG M-V, Urteil vom 4.4.2017 – 3 K 58/16 -, juris Rnr. 27, nachfolgend BVerwG, Urteil vom 21.6.2018 – 4 CN 8.17 -, juris). Im Übrigen würde selbst bei einer gegebenen (Teil-)Nichtigkeit des Bebauungsplans, etwa angesichts der teilweise sehr kleinen festgesetzten Sondergebiete 03 und 04, mit der nebeneinander erfolgten Festsetzung der Nutzungen „Wohnen“ und „Ferienwohnen“, kein Verstoß gegen den dann im unbeplanten Innenbereich anzuwendenden § 34 BauGB vorliegen. Denn nach § 34 Absatz 1 Satz 1 BauGB wäre das Vorhaben nur dann als seiner Art nach unzulässig anzusehen, wenn es sich in die nähere Umgebung nicht einfügt. Davon ist nach den vorliegenden Plänen und Fotos sowie den Erkenntnissen aus dem vom Berichterstatter durchgeführten Ortstermin nicht auszugehen. Vielmehr handelt es sich danach - auch nach den eigenen Ermittlungen des Beklagten für den Bebauungsplan selbst - um eine Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB mit einer gemischten Wohn- und Ferienwohnungsnutzung nicht nur im Gebäude selbst, sondern auch im nahen und weiteren Umfeld. Das Einfügen des Vorhabens in seine nähere Umgebung nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll (§ 30 Abs. 3 BauGB), steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit. 4. Auch das nach § 64 Satz 1 Nr. 2 LBauO M-V zu prüfende Bauordnungsrecht steht der Erteilung der begehrten Genehmigung nicht entgegen. Auch wenn eine vollumfängliche Prüfung der Bauvorlagen, des Stellplatznachweises, des Standsicherheitsnachweises und des Brandschutznachweises vom Beklagten in diesem Verfahren ausdrücklich gemäß der streitgegenständlichen Ablehnung nicht durchgeführt wurde, ist von einem Verstoß gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften vorliegend nicht auszugehen. Denn dem Beklagten lagen in dem parallel bei ihm geführten Verfahren wegen Baugenehmigung für die identischen Wohnungen zum Dauerwohnen mit den gleichen Baumaßnahmen alle Bauvorlagen vor, so dass dort die Baugenehmigung antragsgemäß erteilt wurde. Dies hat auch in dem vorliegenden Verfahren zu gelten. Dass für die hier in Rede stehende Ferienwohnnutzung bauordnungsrechtlich andere Vorgaben gelten, ist für das Gericht weder ersichtlich noch von dem Beklagten vorgebracht worden. 5. Aus den aufgezeigten Gründen ist zudem die streitgegenständliche Ablehnungsentscheidung als rechtswidrig und die Klägerin in ihren Rechten belastend nach § 113 Abs. 1 VwGO – insoweit neben der erfolgreichen Verpflichtungsklage klarstellend – aufzuheben. 6. Die Kostenentscheidung folgt § 154 Abs. 1 VwGO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 ZPO. Beschluss Der Streitwert wird auf 40.000,- € festgesetzt. Gründe: Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz i. V. m. Nr. 9.1.1.3 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Die Parteien streiten über die Rechtmäßigkeit der Ablehnung einer Baugenehmigung für ein Bauvorhaben in B-Stadt-W. Die Klägerin ist Miteigentümerin des ehemaligen H.B. in B-Stadt-W., Am B-Straße, Flurstück und, Gemarkung W.. Das Gebäude wurde in den 1880-iger Jahren als H. errichtet. In den 1950er Jahren wurde es zum H. für die W. umgebaut. Im Obergeschoss entstanden Büros, Versammlungs- und Clubräume der W.. 1993/1994 ließ die Werft das Obergeschoss zu 18 Wohnungen umbauen und das Dach um ein Stockwerk anheben. Insgesamt befanden sich in dem Gebäude 20 Wohnungen, ein öffentlich zugängliches Speiserestaurant im Erdgeschoss und private Gesellschaftsräume der Werft. Im Jahr 2004 wurden die Wohnungen in Wohnungseigentum überführt. Das Erdgeschoss wurde gewerblich genutzt. Das Obergeschoss erhielt 2007 eine weitere Wohnung. 2010 wurden zwei bestehende Wohnungen nochmals geteilt, sodass sich dort schlussendlich 23 Wohnungen befanden. 2013 trat eine Veränderungssperre für das zu überplanende Gebiet in Kraft, die letztlich bis 2016 verlängert wurde. Vor deren Inkrafttreten wurden (nach Selbstauskunft) 14 von den 23 Wohnungen des Gebäudes mit einer Fläche von 1.156 m² als Ferienwohnungen genutzt, neun mit einer Gesamtfläche von 1.065 m² wurden außerdem dauergenutzt. Für das Gebiet W. besteht eine Erhaltungssatzung aus dem Jahre 1993. Diese wurde erstmals am 28.1.1994, dann am 27.12.2001 und am 16.6.2010 nochmals im Städtischen Anzeiger der H. U. B-Stadt bekanntgemacht. Dabei kam es in allen Fällen zu Differenzen zwischen der beschlossenen Satzung und den Bekanntmachungen wie aber auch zu Besonderheiten im Zusammenhang mit der Beschlussfassung. Dem vorangegangen war zunächst der Beschluss der Bürgerschaft der B-Stadt vom 4.11.1992, Beschluss Nummer, über die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB für das Gebiet „W.“, wobei „§ 1 Geltungsbereich“ lautete: „Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst das Gebiet ‛W.’, das in dem als Anlage beigefügten Plan umrandet durch folgende Straßenzüge begrenzt ist“. Bei diesem Plan handelt es sich um einen solchen in M 1:4000. Das Innenministerium des Landes Mecklenburg-Vorpommern (Innenministerium M-V) wies mit Schreiben vom 26.1.1993 darauf hin, dass die Erhaltungssatzung in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig sei. Denn einige aufgelistete Straßennamen seien im Plan nicht bezeichnet worden, zu den Einzelheiten wird auf den Inhalt dieses Schreibens verwiesen. Hierzu heißt es: „Zur eindeutigen Bestimmbarkeit der Grenzen des Erhaltungssatzungsgebietes ist es erforderlich, die betreffenden Verkehrsflächen bzw. Grundstücke, auf die in dem § 1 Geltungsbereich des Satzungstextes Bezug genommen wird, in einem geeigneten Lageplan zu bezeichnen und diesen dann neu zum Bestandteil der Satzung zu erklären. Dafür ist ein Änderungsbeschluss über die Erhaltungssatzung für das Gebiet ‚W.‘ durch die Bürgerschaft der B-Stadt erforderlich. Nach der Beschlussfassung ist die Erhaltungssatzung mit den weiteren notwendigen Unterlagen (Lageplan; Abstimmungsergebnis; Mitteilung im Sinne von § 22 Abs. 7 der Kommunalverfassung) erneut dem Innenministerium … zur Genehmigung vorzulegen.“ Mit Änderungsbeschluss vom 2.4.1993, Beschluss Nummer 720/46/1993 vom 31. 3./1.4.1993, wurde die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB für das Gebiet „W.“ beschlossen, wobei es im „§ 1 Geltungsbereich“ wiederum hieß: Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst das Gebiet ‛W.’, das in dem als Anlage beigefügten Plan umrandet durch folgende Straßenzüge begrenzt ist.“ Die Auflistung der Straßen und Plätze wurde teilweise geändert, außerdem wurde der Plan im Vergleich zu einem vorherigen Plan um weitere Beschriftungen ergänzt. Dies wurde einschließlich entsprechend geänderter Pläne unter dem 15.6.1993 dem Innenministerium M-V übersandt. Dieses antwortete unter dem 13.7.1993, dass die Erhaltungssatzung noch nicht genehmigungsfähig sei. Es gebe Unklarheiten beim Abstimmungsergebnis, außerdem habe die Prüfung der Unterlagen ergeben, dass (insoweit allerdings unzutreffend) in dem Änderungsbeschluss über die Erhaltungssatzung vom 31.3./1.4.1993 der beigefügte Lageplan nicht zum Bestandteil der Satzung erklärt worden sei. Sollte dies versäumt worden sein, so sei dies nachzuholen. Dafür sei ein erneuter Beschluss der Bürgerschaft erforderlich. Weiter heißt es: „Bestand hingegen nicht die Absicht der Stadt, diesen Lageplan zum Bestandteil der Satzung zu erklären, so würde die Bezeichnung des Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung durch die vorgenommene verbale Gebietsbeschreibung in dem § 1 des Satzungstextes dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen. In diesem Fall wäre kein weiterer Änderungsbeschluss über die Erhaltungssatzung notwendig.“ Unter dem 11.8.1993 wandte sich der Beklagte an das Innenministerium M-V mit einer Erläuterung zum Abstimmungsergebnis, außerdem unter Hinweis darauf, dass für die Erhaltungssatzung W. der Lageplan nicht zum Bestandteil der Satzung erklärt wurde, sondern nur die verbale Gebietsbeschreibung. In diesem Fall sei kein weiterer Änderungsbeschluss über die Erhaltungssatzung notwendig, es werde um kurzfristige Genehmigung der Erhaltungssatzung gebeten. Diese Genehmigung erfolgte durch das Innenministerium M-V am 17.9.1993 unter Hinweis auf den Beschluss der Bürgerschaft der B-Stadt in Form der am 31.3.1993/1.4.1993 geänderten Fassung. Die Ausfertigung der Erhaltungssatzung vom 28.10.1993 enthält dann keinen Hinweis mehr auf den Plan und lautet nur noch: „§ 1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst das Gebiet ‚W., das durch folgende Straßenzüge begrenzt ist …“ Beigefügt nur im Verwaltungsvorgang nach dem vorgenannten Text und nicht in der amtlichen Bekanntmachung wurde ein vereinfachter Plan ohne Straßenbenennung in M 1 : 10.000. Die Veröffentlichung im Städtischen Anzeiger vom 28.1.1994 enthält keinen Hinweis auf einen Plan und auch keinen abgedruckten Plan. Im Städtischen Anzeiger vom 27.12.2001 wurde die Satzung vom 18.12.2001 (lediglich) zur Umstellung der Erhaltungssatzung der B-Stadt auf Euro veröffentlicht. Auch die „aus Gründen der Rechtssicherheit“ erneute öffentliche Bekanntmachung im städtischen Anzeiger vom 16.6.2010 erfolgte ohne Hinweis auf den Plan und ohne Veröffentlichung eines Planes, hier gemäß Verfügung des Oberbürgermeisters vom 27.5.2010. Die Erhaltungssatzung lautet unter § 2: „Erhaltungsgründe, Genehmigungstatbestände 1. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, 2. Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedarf der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie in den Fällen der Ziffer 1 die Errichtung baulicher Anlagen im Geltungsbereich dieser Satzung der Genehmigung. In den Fällen der Ziffer 2 bedürfen Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstückes oder eines Gebäudes oder eines Gebäudeteiles auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird, der Genehmigung; dies gilt nicht für Mietverträge über die Nutzung von Wohnraum zu Wohnzwecken.“ Das streitgegenständliche Gebäude befindet sich zudem im Gebiet des einfachen Bebauungsplanes Nr. „Schutz des Wohnens vor Umwandlung in Ferienwohnungen in W.“ und liegt in einem gem. § 11 BauNVO als sonstiges Sondergebiet „Wohnen und Tourismus“ (SO 3) festgesetzten Gebiet, es ist in dem Plan durch entsprechende Farbstellung zum SO 3 gehörend gekennzeichnet. Der Bebauungsplan wurde am 10.2.2017 ausgefertigt. Das Sondergebiet 03 erklärt Ferienwohnungen und dauerhaft genutzte Wohnungen in dem Gebiet für nebeneinander bestehend zulässig. Teil B Ziff. 2.6 des Bebauungsplans lautet: „Die Sonstigen Sondergebiete ‚Wohnen und Tourismus‘ (SO 3) nach § 11 BauNVO dienen vorwiegend dem Dauerwohnen und der Fremdenbeherbergung sowie der Gastronomie, dem Einzelhandel sowie sonstigen touristischen und ergänzenden Einrichtungen. In den Sonstigen Sondergebieten für Wohnen und Tourismus sind zulässig: - Dauerwohnungen - Hotels, Pensionen und Ferienwohnungen - Einrichtungen und Anlagen der touristischen Infrastruktur - Läden/Einzelhandelseinrichtungen im Erdgeschoss - Schrank– und Speisewirtschaften im Erdgeschoss - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke - Büros, nicht störende Dienstleistungs-, Handwerks– und Gewerbebetriebe sowie freie Berufe. Ausnahmsweise können zugelassen werden: - Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nummer 2 BauNVO, ausgeschlossen sind hiervon Spielhallen und Wettbüros.“ Unter 2.7 finden sich noch textliche Festsetzungen für die sonstigen Sondergebiete „Wohnen/Ferienwohnen“ (SO 4). Diese „dienen dem Dauerwohnen und der Fremdenbeherbergung vorwiegend in Ferienwohnungen sowie ausnahmsweise nicht störenden gewerblichen und sozialen und sonstigen Einrichtungen. Innerhalb der Sonstigen Sondergebiete ‚Wohnen/Ferienwohnen‘ (SO 4) sind zulässig: - Dauerwohnungen - Ferienwohnungen - Räume für freiberufliche Tätigkeiten. Ausnahmsweise sind zulässig: - Hotels und Pensionen - Schank- und Speisegaststätten - Läden/Einzelhandelseinrichtungen - nicht störende Handwerks –, Gewerbe – und Dienstleistungsbetriebe - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.“ Einleitend vor den Festsetzungen des vorgenannten Bebauungsplans finden sich u. a. folgende „Hinweise Es gilt die ‚Erhaltungssatzung der Hansestadt B-Stadt für das Gebiet W‘ vom 28.10.1993 gemäß § 172 BauGB. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ist aus besonderen städtebaulichen Gründen zu erhalten. Weiterhin ist die städtebauliche Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten. Der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung bzw. die Errichtung baulicher Anlagen bedürfen daher der Genehmigung. Z. B. unterliegt damit die Nutzungsänderung von Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen in den Baugebieten mit zulässiger Ferienwohnungsnutzung dem Genehmigungsvorbehalt.“ Am 21.3.2017 beantragte die Klägerin eine Baugenehmigung für den Umbau des Gebäudes. Sie plant im Südflügel des Gebäudes einen Umbau. Hier soll Platz für Wohnungen und gewerbliche Fläche entstehen. Dabei soll die Kellerdecke abgebrochen und in anderer Höhe neu eingebaut werden. Dadurch wird die Höhe der derzeit hohen Erdgeschossräume abgesenkt. Durch diese Absenkung ist die Einziehung von einem Zwischengeschoss geplant, in dem drei neue Ferienwohnungen und eine weitere zu vergrößernde Ferienwohnung mit einer Gesamtfläche von ca. 196 m² teils als Maisonette-Wohnung entstehen sollen. Im Erdgeschoss sollen ein Laden, Besprechungsräume sowie eine Garage entstehen. Das Erdgeschoss soll bis auf die Garage unterkellert werden, wobei die Deckenhöhe vermindert wird. Unter dem 23.7.2018, der Klägerin am 17.8.2018 zugegangen, lehnte der Beklagte den Baugenehmigungsantrag ab. Nach seiner Ansicht könne die Baugenehmigung nicht erteilt werden, da das Vorhaben nach der Erhaltungssatzung nicht genehmigungsfähig sei, was auch wegen des aufgenommenen Hinweises auf die Erhaltungssatzung bauplanungsrechtlich gelte. Das Vorhaben sei aus bauplanungsrechtlicher Sicht nicht zulässig, da bei dessen Realisierung der Anteil der Ferienwohnnutzung im Gebäude steigen würde, das Verhältnis von Dauerwohnen zu Ferienwohnen sich dementsprechend zu Ungunsten der Dauerwohnnutzungen verändern würde und das geplante Vorhaben der Erhaltungssatzung widerspreche. Es bestehe eine Verdrängungsgefahr der dort dauerhaft wohnenden Bevölkerung. Diese Verdrängungsgefahr müsse nicht durch ein konkretes Vorhaben ausgelöst werden. Durch die Zunahme des Anteils der Ferienwohnungen wäre mit den vorgenannten negativen Auswirkungen hinsichtlich des Störpotentials und der städtebaulichen [Auswirkungen] sowohl auf die Wohnbevölkerung innerhalb des Gebäudes als auch auf die Wohnbevölkerung im Umfeld zu rechnen. Da die Zulässigkeit des Bauvorhabens aus bauplanungsrechtlicher Gründen nicht gegeben sei, sei die Prüfung der bauordnungsrechtlichen Belange nicht vollständig durchgeführt und abgeschlossen worden. Es handele sich dabei um die vollumfängliche Prüfung der Bauvorlagen, des Stellplatznachweises, des Standsicherheitsnachweises und des Brandschutznachweises. Die Erhaltungssatzung sei am 16.6.2010 erneut öffentlich bekanntgemacht und daher gem. § 172 I S. 1 BauGB wirksam. W. bestehe aus einer ortsteilgeprägten Bevölkerung. Die Bewohner blieben überdurchschnittlich lange dort wohnen und es gebe dort ein hohes soziales und kulturelles Engagement. Hauptursache für die Abwanderung sei die steigende Anzahl von Ferienwohnungen und die damit verbundene Preissteigerung von Wohnraum. Der Umbau verändere das Verhältnis von Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen zu Ungunsten der Bevölkerung. Zudem gehe von dem Vorhaben eine negative Vorbildwirkung aus. Erteile man der Klägerin die Genehmigung, müsse dies auch für andere Antragsteller folgen. Das Vorhaben stehe in unmittelbarer Konkurrenz zu dauerhaften Wohnräumen und berge ein erhöhtes Störpotential. Bezahlbarer Wohnraum sei bereits knapp. Das Vorhaben verstärke dies. Auch füge sich das Vorhaben gem. § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 34 BauGB nicht in die Umgebung ein. Grundsätzlich habe der Bebauungsplan für das streitgegenständliche Gebiet „Wohnen und Tourismus“ das Sondergebiet SO 3 festgesetzt, in dem Ferienwohnungen zwar zulässig seien. Allerdings sehe der Bebauungsplan einen Genehmigungsvorbehalt gemäß der Erhaltungssatzung vor. Das stelle sicher, dass Ferienwohnungen und allgemeine Wohnungen in einem angemessenen Verhältnis stünden. Seit 2013 existiere für das Gebiet auch eine (zwischenzeitlich aufgehobene) Veränderungssperre. Seitdem seien keine neuen Ferienwohnungen mehr zulässig. Hiergegen hat die Klägerin am 22.8.2018 Klage erhoben. Ihrer Ansicht nach sei schon die Erhaltungssatzung von 1993 formell rechtsunwirksam, da die öffentliche Bekanntmachung jeweils unwirksam sei. Es fehle in allen Veröffentlichungen, auch der aus 2010, entgegen der beschlossenen Erhaltungssatzung der Hinweis auf die Karte, die den räumlichen Geltungsbereich der Satzung bezeichne, außerdem sei diese der Satzung nicht beigefügt worden. Die Veröffentlichung entspreche nicht der Satzung, dies sei ein Verstoß gegen die Normenklarheit. Die Erhaltungssatzung sei auch materiell unwirksam. Das Gebiet weise schon keine erkennbaren Besonderheiten im Sinne des § 172 Abs. 3 BauGB auf und sei deshalb nicht erhaltenswert. Auch sei der von der Erhaltungssatzung verfolgte Zweck nicht von einer gesetzlichen Rechtsgrundlage gedeckt. Das Vorhaben sei aber auch nach der Satzung genehmigungsfähig, da es nicht geeignet sei, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu verändern oder einen Verdrängungsprozess einzuleiten. Der Bauantrag sehe den Bau von drei Ferienwohnungen vor. Dies wirke sich nicht merklich auf das Stadtbild von W. aus. Die bloße Umnutzung ändere an der äußerlich erkennbaren Bausubstanz und dem Ortsbild rein gar nichts, Gebäude und Ortsbild würden vielmehr von der Umnutzung äußerlich unverändert bleiben. Allgemein sei die Satzung zudem ungeeignet, ihren Zweck zu erfüllen, da trotz Satzung vermehrt Ferienwohnungen angeboten würden. Auch hänge gut ein Drittel der Gebäude in Warnemünde mit Tourismus zusammen. W. sei eben gerade kein kleines romantisches Fischerdorf. Zudem würden die neu errichteten Wohnparks Wohnraum für die allgemeine Bevölkerung sichern. Auch sei das Vorhaben gem. §§ 30 Abs. 3, 34 BauGB zulässig. Es füge sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Denn diese sei im Bebauungszusammenhang in tatsächlicher Hinsicht durch eine Mischung aus Dauerwohnungen und Ferienwohnungen geprägt, was sich auch anhand der ausdrücklichen Planbegründung ergebe, die auf eine Nachzeichnung der tatsächlichen Siedlungsstruktur eines Gebietes nach § 34 BauGB (Innenbereich) verweise. Der Genehmigungsvorbehalt gemäß der Erhaltungssatzung im Bebauungsplan durch bloßen Hinweis habe lediglich deklaratorische Wirkung. Weiter sei zu beachten, dass die Beklagte nicht gegen andere Ferienwohnungsanbieter vorgehe; insoweit werde auch kein Beseitigungskonzept vorgelegt. Ein Verstoß gegen bauplanungsrechtliche Vorgaben, insbesondere zu einem Verstoß hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung oder einer nicht gesicherten Erschließung seien vom Beklagten selbst nicht vorgetragen worden. Vielmehr sei das Vorhaben in jeder Hinsicht genehmigungsfähig, sodass angesichts des Rechtsanspruchs aus § 72 Abs. 1 Landesbauordnung M-V die Genehmigung zu erteilen sei, da dem Bauvorhaben keine öffentlich – rechtlichen Vorschriften entgegenstünden, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen seien. Die Klägerin beantragt schriftsätzlich, den Beklagten unter Aufhebung seines Bescheids vom 23.7.2018 zu verpflichten, ihr antragsgemäß die Baugenehmigung für das Vorhaben „Umbau und Umnutzung des Kellergeschosses zu Lager und Garage, des Erdgeschosses zu Einzelhandel, Besprechungsräumen und Garage sowie Teilung einer Wohnung im 1. OG, Schaffung eines zusätzlichen Geschosses zwischen KG und EG mit Ferienwohnungen“ auf dem Grundstück Am B-Straße in B-Stadt- W. zu erteilen. Der Beklagte beantragt schriftsätzlich, die Klage abzuweisen. Zur Begründung führt er an, der Genehmigungsvorbehalt in der Erhaltungssatzung habe konstitutive Wirkung und überlagere dadurch die Zulässigkeitsvoraussetzungen in § 34 BauGB. Weiter widerspreche die Ablehnung auch nicht § 11 BauNVO, da Ferienwohnungen keine Beherbergungen im Sinne des § 13a S. 2 BauNVO darstellten. Weiter genieße die Nutzung der Wohnungen als Ferienwohnungen keinen Bestandsschutz. Das Vorhaben sei unzulässig gem. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr.2, Abs. 4 BauGB in Verbindung mit § 2 Satz 1 Nr. 2 der Erhaltungssatzung, denn das Schutzziel der Satzung stehe dem Umbau entgegen. Weiter sei die Erhaltungssatzung hinreichend bestimmt. Sie nenne als Grenzen des Gebiets konkrete Straßen. Die fehlende Genehmigungsfähigkeit ergebe sich aus einem Verstoß gegen § 2 Satz 1 Nr. 2 der Erhaltungssatzung. Im Wesentlichen bezieht sich der Beklagte dabei auf seine Begründung im Ablehnungsbescheid. Allerdings sei auch die Stärkung und Stabilisierung der Wohnraumnutzung zu fördern. Zudem habe die touristische Prägung negative Auswirkungen auf die Infrastruktur, die jetzt schon überlastet sei. Eine Bestandserfassung von 2013 belege außerdem die Erhöhung von Bau- und Immobilienpreisen. Er, der Beklagte, gehe gegen unzulässige Ferienwohnungsnutzung vor. Dem liege ein Beseitigungskonzept zu Grunde, wonach zuerst die mehr störenden Wohnungen beseitigt würden. Von dem Vorhaben gehe eine negative Vorbildwirkung aus. Denn das Vorhaben könne dazu beitragen, dass die Bevölkerung abwandere und sich zugleich vermehrt Ferienwohnungen ansiedelten. So sei eine Veränderung zu erwarten, die im Widerspruch zum Erhaltungsziel stehe. Zwar habe es zwischenzeitlich Bautätigkeit auch auf Warnemünder Gebiet gegeben, nicht aber im Kerngebiet der Erhaltungssatzung. Auch ergebe sich kein Genehmigungsanspruch aus § 172 Abs. 4 BauGB. Der Antrag sei auch aus Gründen der Gleichbehandlung abzulehnen. Eine Ermessensentscheidung sei nicht zu treffen gewesen, da kein atypischer Sachverhalt vorliege. Der Beklagte erklärte letztlich, „dass, sollte es rechtlich geboten sein, von der Möglichkeit des § 214 Abs. 4 BauGB Gebrauch gemacht und die dem streitgegenständlichen Bescheid zu Grunde liegende Erhaltungssatzung in einem ergänzenden Verfahren zur Fehlerbehebung rückwirkend in Kraft gesetzt wird.“ Der Berichterstatter hat am 16.9.2021 einen Ortstermin durchgeführt, insoweit wird auf das hierzu gefertigte Protokoll verwiesen. Eine entwickelte Vergleichslösung ist letztlich gescheitert. Der Klägerin wurde für die drei mit den Ferienwohnungen identischen Wohnungen unter Vorlage entsprechender Bauunterlagen eine Bauerlaubnis für Dauerwohnen erteilt, die sie bislang nicht ausgenutzt hat. Hierzu hat die Klägerin die Genehmigungsunterlagen an das Gericht nachgereicht. Bislang sind keinerlei Bauarbeiten durchgeführt worden. Die Beteiligten haben auf Durchführung einer mündlichen Verhandlung verzichtet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge verwiesen.