2 A 1765/19 SN

Leitsatz: 1. Zur Abgrenzung von faktischem Baugebiet und Gemengelage.(Rn.28) 2. Zur dauerhaften Hinnahme ungenehmigter Nutzung (hier: Gästehaus- bzw. Hotelnutzung).(Rn.37) Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 14. Dezember 2018 (Az. …….) sowie ihres Widerspruchsbescheides vom 24. September 2019 (Az. …… und …….) verpflichtet, der Klägerin den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 1.470 m2 unter Ausklammerung der Fragen des Rücksichtnahmegebots und der Zentrenschädlichkeit des § 34 Absatz 3 des Baugesetzbuches zu erteilen. Die Beklagte wird unter Aufhebung ihres Bescheides vom 14. Dezember 2018 (Az. ……) sowie ihres Widerspruchsbescheides vom 24. September 2019 (Az. …… und …….) verpflichtet, der Klägerin den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 1.340 m2 unter Ausklammerung der Fragen des Rücksichtnahmegebots und der Zentrenschädlichkeit des § 34 Absatz 3 des Baugesetzbuches zu erteilen. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Die zulässigen Klagen sind begründet. Die Bescheide der Beklagten vom 14. Dezember 2018 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 24. September 2019 sind rechtswidrig und verletzen die Klägerin in ihren Rechten. Sie hat Anspruch auf die Erteilung der beantragten Vorbescheide, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach § 75 der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern (LBauO M-V) kann auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid vor Einreichung eines Bauantrages gestellt werden. Der Vorbescheid ist zu erteilen, wenn hinsichtlich der zur Überprüfung gestellten Fragen keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, die im bauaufsichtlichen Verfahren zu prüfen sind, §§ 75 Satz 4, 72 Abs. 1 LBauO M-V. Die zumindest nach ihren Angaben in der mündlichen Verhandlung hinreichend bestimmten Vorbescheidsanträge der Klägerin sind auch im Übrigen zulässig. Nach der Rechtsprechung der Kammer steht einer auf die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens nach der Art der baulichen Nutzung begrenzten Bauvoranfrage nicht entgegen, dass die Klägerin deren Beantwortung sowohl unter Ausklammerung des Rücksichtnahmegebots als auch unter Ausklammerung etwaiger schädlicher Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB begehrt (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 14. März 2019 – 2 A 2640/16 SN – Juris). Die Vorbescheidsanträge sind auch begründet. Die Klägerin hat Anspruch auf positive Beantwortung ihrer beiden Bauvoranfragen; der geplante Lebensmitteldiscounter mit Verkaufsflächen von 1.470 m2 bzw. von 1.340 m2 fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die – unbeplante – nähere Umgebung ein, die als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB zu qualifizieren ist. Die für die Beurteilung des Einfügens nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen, nämlich in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung und in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkzungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Da die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, jeweils unabhängig voneinander zu prüfen sind, ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen. Welcher räumliche Bereich hiernach die "nähere Umgebung" im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist, lässt sich nicht schematisch, sondern nur nach der jeweiligen tatsächlichen städtebaulichen Situation bestimmen, in die das zur Bebauung vorgesehene Grundstück eingebettet ist. Ebenso wie bei der Bestimmung des Bebauungszusammenhangs kann auch bei der Abgrenzung der näheren Umgebung die erforderliche wertende und bewertende Betrachtung der konkreten tatsächlichen Verhältnisse nur an äußerlich erkennbare, also mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse anknüpfen. Zur Ermittlung können auch Lagepläne verwendet werden, die ein Bild "von oben" vermitteln. Dabei kann die für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kennzeichnende wechselseitige Beeinflussung auch über ein den optischen Zusammenhang unterbrechendes Hindernis noch eintreten. Ob dies trotz einer vom Standpunkt eines stehenden Menschen nicht überwindbaren optischen Trennung der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Das Bestehen von Sichtbeziehungen ist für die gegenseitige Prägung und damit für die Bestimmung der näheren Umgebung aber grundsätzlich ein berücksichtigungsfähiger Aspekt. Ferner ist die jeweilige Bebauungsstruktur von Bedeutung. Die Grenze zwischen näherer und fernerer Umgebung kann dort zu ziehen sein, wo jeweils einheitlich geprägte Komplexe mit voneinander verschiedenen Bebauungs- und Nutzungsstrukturen aneinanderstoßen. Allgemein ist der Grenzverlauf der näheren Umgebung nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerverlauf, Geländekante etc.) entkoppelt ist. Eine solche Linie hat bei einer beidseitig andersartigen Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führt ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen sind und insgesamt die nähere Umgebung ausmachen (vgl. zum Ganzen: Oberverwaltungsgericht -OVG- Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 20. März 2019 – 3 L 18/12 – Juris). Hiervon ausgehend teilt die Kammer nach dem Eindruck des Ortstermins des Berichterstatters sowie nach Auswertung sämtlicher vorliegender Fotos, Luftbilder und Karten mit Blick auf die Art der baulichen Nutzung den Ansatz der Beklagten, wonach das als nähere Umgebung in Betracht zu ziehende Quartier im Osten von der ……., im Norden durch die …………., im Süden durch die …………… und im Osten durch die …………………… (bzw. …….. zwischen …….. und ……………….) begrenzt wird. Insbesondere zählt zur Überzeugung der Kammer das Grundstück ……………. mit dem dortigen Einzelhandelsobjekt nicht mehr zur näheren Umgebung des Vorhabens. Denn der Bereich der drei Wohnhochhausscheiben ……………., …….. und ……… präsentiert sich städtebaulich völlig anders, als der Bereich östlich davon. Das folgt aus der – bereits bei VG Schwerin, Urteil vom 18. Juni 2015 - 2 A 733/14 – Juris, zur Abgrenzung des benachbarten zentralen Versorgungsbereichs angesprochenen – Abriegelungswirkung, die zum einen durch die Platzierung dieser Hochhäuser mit ihrer langen Längsseite zu den flachgehaltenen Gebäuden aber auch zu den "Punkthochhäusern" (………… .., …… und ….) erzielt wird. Zum anderen endet mit dem Einzelhandelsobjekt ……….. der Boulevard, der sich von der …………... mit Kino und Parkhaus – wenn nicht sogar bereits östlich der ……………. mit dem Einkaufszentrum "………….." – im Osten durch die "Einkaufsmeile", deren Rückseite zum Teil mit Grünanlagen und Bäumen gesäumt ist, in Richtung Westen zieht. Dieser Boulevard ist im Wesentlichen durch gewerbliche und gastronomische Nutzung in den – im Vergleich zur Wohnnutzung in den Punkthochhäusern – deutlich niedrigeren Gebäuden geprägt. Auf Höhe des Kreisels …… (………..) ist ein städtebaulicher Bruch vorhanden, der sich mit dem Ende des Boulevards und der praktisch ersten Querstraße (Nord-Süd-Verbindung) – zudem mit beiderseitigen Parkplatzanlagen – zwischen der …….. und der ………… aus Richtung Osten von der …………… kommend, äußert. Dagegen kommt den Straßenbahngleisen östlich der …………….. wegen der im Wesentlichen freien Querbarkeit und den beiderseits der Gleise ähnlichen (gewerblichen) Nutzungen – das "Punkthochhaus" …………. ist deutlich weiter Richtung Osten versetzt – sowie wegen der erkennbaren städtebaulichen Einbindung in den Boulevard sowie der beiderseits vorhandenen Bäume und Grünanlagen keine solche Zäsur oder trennende Wirkung zu, abgesehen davon, ob dies überhaupt entscheidungserheblich wäre, da die hier relevante nähere Umgebung des Vorhabens bereits zwischen der Bebauung ………. und ………… endet. Anders als die Beklagte geht die Kammer aber davon aus, dass es sich bei dieser näheren Umgebung nicht um ein (faktisches) allgemeines Wohngebiet (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO) handelt, sondern um eine Gemengelage (§ 34 Abs. 1 BauGB). Der Annahme eines (faktischen) allgemeinen Wohngebiets steht – abgesehen von der Frage, ob auch der vorhandene bereits großflächige Bestandsmarkt wohngebietsschädlich ist – jedenfalls die Nutzung des Gebäudes ………………. entgegen. Diese östlichste der drei Wohnhochhausscheiben enthält ausweislich der Feststellungen des Ortstermins keinerlei Wohnnutzung mehr, sondern ausschließlich das "….. ….." sowie die auf dem Gewerbeschild "Firmenwegweiser" (Bl. 114 GA) ausgewiesenen Nutzungen. Nach dem Internetauftritt des "……… …………" unterteilt sich dieses wohl in einen "Hotelbereich" ("Standard- und Komfort-Zimmer sowie großzügige Appartements" – alle mit Dusche und WC ausgestattet) und einen "Hostelbereich" (Zweibettzimmer mit Waschbereich im Zimmer sowie Gemeinschaftsbad auf dem Gang). Alle Zimmer im Hotel & Gästehaus sind danach mit Flachbild TV und Kühlschrank sowie Microküche ausgestattet. Frühstücksbuffet ist danach vom "hauseigenen Caterer …………" buchbar. Nach dem im "…….." ausliegenden Flyer sind auch Tagungsräume für bis zu 12 und bis zu 30 Personen buchbar. Ebenfalls auf der Internetseite wird auf einen "großen Parkplatz" für die Gäste hinter dem ………. hingewiesen. Hierbei handelt es sich nicht mehr um (im allgemeinen Wohngebiet zulässiges) bauplanungsrechtliches "Wohnen" im Sinne von § 4 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BauNVO. Denn jedenfalls schließt eine – wie vorliegend ausweislich des genannten Flyers – nach Tagen bemessene Mietdauer die Annahme einer verwirklichten "auf Dauer angelegten Häuslichkeit" regelmäßig aus (vgl. hierzu Hornmann in: BeckOK BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper, 40. Edition, Stand: 15.01.2025 § 4 BauNVO Rn. 116.4; vgl. auch Vietmeier/Wirth in Bönker/Bischopink, Baunutzungsverordnung, 3. Auflage Edition 1 2025, Stand 15.01.2025, § 4 BauNVO Rn. 71). Der Sache nach ist damit für (aktuell, d.h. ohne Berücksichtigung des im Bau befindlichen Wohngebäudes ………..) ca. ein Drittel des in der näheren Umgebung vorhandenen Wohnraumes eine gewerbliche Nutzung etabliert. Soweit – wie noch im Widerspruchsbescheid 2019 angegeben – seinerzeit Wohnungen vorhanden gewesen sein sollten, ist dies aktuell nicht mehr der Fall. Aber auch um einen ausnahmsweise zulässigen Betrieb des Beherbergungsgewerbes im Sinne von § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO handelt es sich bei dem "Gästehaus …………." nicht. Zwar gilt insoweit weder der Gebietsversorgungsbezug des § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO noch die im reinen Wohngebiet geltende Größenbeschränkung auf "kleine Betriebe" (§ 3 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO), so dass im allgemeinen Wohngebiet auch größere Beherbergungsbetriebe (ausnahmsweise) zulässig sind. Sie dürfen jedoch den in § 15 Abs. 1 Satz 1 genannten Kriterien der Eigenart des jeweiligen allgemeinen Wohngebiets nicht widersprechen. Insbesondere sind dabei etwaige Störungen der Wohnruhe zu berücksichtigen, die von dem Betrieb ausgehen. Der von dem Beherbergungsbetrieb verursachte Verkehr vornehmlich durch An- und Abfahrtverkehr der Gäste und auch der Fahrzeuge, die der Versorgung des Beherbergungsbetriebs dienen, ist diesem zuzurechnen (BeckOK BauNVO/Hornmann, 40. Ed. 15.1.2025, BauNVO § 4 Rn. 117, beck-online unter Hinweis auf BVerwG NVwZ 1991, 267). Das "……… ……………" verfügt laut Internetauftritt über 204 Zimmer, was auf schätzungsweise 400 Betten hinauslaufen dürfte. Zudem gibt es eine erhebliche Anzahl – die Klägerin spricht von über 80 – dem ……. zugeordneter PKW-Stellplätze auf der westlichen – zum Wohnblock …………… hin gelegenen – Rückseite des Blockes (vgl. Bl. 149 oben und Bl. 164 unten GA). Das legt Störungen der Wohnruhe durch an- und abreisende Gäste, durch PKW-Verkehr auf den zahlreichen Stellplätzen, Versorgungsverkehr für das ………. (Personal, Reinigung, Wäsche, Versorgung) sowie den – inzwischen laut homepage wohl externen – Frühstücksversorgung anbietenden Cateringbetrieb und ebenso durch An- und Abreise sowie Versorgung für die Nutzung des Konferenzbetriebs des Gästehauses (Tagungsräume für bis zu 30 Personen) nahe, die bei typisierender Betrachtung mit dem hier vorliegenden allgemeinen Wohngebiet nicht mehr – auch nicht ausnahmsweise – vereinbar sein dürften. Einer Berücksichtigung dieser wohngebietsschädlichen Nutzung im Rahmen der Gebietstypik steht vorliegend nicht entgegen, dass die Beklagte im Ortstermin am 16. Juni 2023 erklärt hat, "die aktuelle Nutzung des Blockes …. unterliege derzeit einer bauaufsichtlichen Prüfung" und sie "werde gegen unzulässige Nutzungen vorgehen". Für die Frage, ob nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige bauliche Anlagen zu berücksichtigen sind, kommt es im Grundsatz auf das "Vorhandene" an, wesentlich ist aber dabei, ob sie von den zuständigen Behörden in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sie sich mit dem Vorhandensein der Gebäude abgefunden haben (BVerwG Urteil vom 6. November 1968 – 4 C 31.66 – Juris Rn. 22). Auszuscheiden sind danach nicht genehmigte und auch nicht genehmigungsfähige Gebäude, deren Beseitigung jederzeit verlangt werden kann und dies nach Lage der Dinge auch zu erwarten ist (vgl. Söfker/Hellriegel in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberg, Werkstand 157. Ergänzungslieferung November 2024, BauGB § 34 Rn. 35, 35a; OVG für das Land Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 29. Juli 2019 – 10 A 2625/18 – Juris Rn. 9). Dies gilt auch, wenn es auf die Nutzung eines Gebäudes ankommt (Söfker/Hellriegel ebenda Rn. 35a). Zur Überzeugung der Kammer ist aber im vorliegenden Fall nach Lage der Dinge gerade nicht zu erwarten, dass die Beklagte gegen eine nicht genehmigte und nicht genehmigungsfähige Nutzung in diesem Objekt bauaufsichtlich vorgeht. Denn die Beklagte ist bereits mit der Klagebegründung aus Februar 2023 auf den Umfang der Nutzung des "…….. …….." hingewiesen worden. Im Ortstermin im Juni 2023 ist festgestellt worden, dass – anders als die Beklagte angenommen hatte – in dem Objekt gar keine Wohnnutzung mehr verblieben ist. Zwar hat sie erklärt, gegen unzulässige Nutzungen vorzugehen. Allerdings hat sie auf Nachfrage im März 2025 angegeben, dass sie die Prüfung aus Kapazitätsgründen noch nicht habe abschließen können und dementsprechend nicht eingeschritten sei. Die Beklagte konnte auch erst in der mündlichen Verhandlung am 3. April 2025, d.h. knapp zwei Jahre nach ihrer Ankündigung im Ortstermin, den aktuellen Grundstückseigentümer benennen. Aber auch die weiteren Angaben in der mündlichen Verhandlung lassen nicht darauf schließen, dass ein bauaufsichtliches Einschreiten zu erwarten ist. Denn nach diesen Angaben solle ein Einschreiten vorerst nicht aufgenommen werden, eine Aussage, wann das Verfahren wieder in Gang gesetzt werde, könne nicht getroffen werden. Dem lägen zwar Kapazitätsgründe zugrunde, jedoch sei auch aus Zweckmäßigkeitsgründen ein Einschreiten erstmal nicht absehbar. Aus Sicht der Kammer kann bei dieser Sachlage, d.h. bei einem solchen auch in zeitlicher Hinsicht erkennbar nicht absehbaren Einschreiten bzw. einem faktischen Nichteinschreiten auch nicht angenommen werden, dass die Verkehrsanschauung davon ausgeht, die Beklagte werde vorliegend noch gegen die ungenehmigte Nutzung in dem Haus vorgehen. Für ein faktisches Mischgebiet i.S.v. § 6 BauNVO fehlt es an der Ausgewogenheit gewerblicher und Wohnnutzung, da nach dem äußeren – auch im Ortstermin gewonnenen – Eindruck letztere überwiegt. In die damit als Gemengelage zu qualifizierende nähere Umgebung fügt sich das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung schon aus dem Grunde ein, weil mit dem Bestands-…… auf dem Vorhabengrundstück ein großflächiges Vorbild besteht (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 14. März 2019 – 2 A 2640/16 SN – Juris Rn. 53). Weitere Differenzierungen innerhalb der Nutzungsart "großflächiger Einzelhandel" finden nicht statt, die Fernwirkungen des § 11 Abs. 3 BauNVO sind insoweit irrelevant (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 – 4 C 6/85 – Juris LS 1). Das Einfügen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise, der Grundstücksfläche die überbaut werden soll, ist nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Aber auch das Rücksichtnahmegebot ist ebenso wie die Frage der Zentrenschädlichkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB von der Klägerin von der Beantwortung ihrer Bauvoranfrage ausgenommen worden. Schädliche Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO sind in einer – wie vorliegend – Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB nicht zu prüfen (BVerwG, Beschluss vom 12. Februar 2009 – 4 B 3/09 – Juris Rn. 9). Dier Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Beschluss: vom 5. Mai 2025 Der Streitwert wird auf 210.750 EURO festgesetzt. Gründe: Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz (GKG) i.V.m. Punkt 9.2 und 9.1.2.1 des Streitwertkatalogs. Die Klägerin begehrt die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung von zwei Vorbescheiden für den "Neubau, Erweiterung" eines Lebensmitteldiscounters auf dem Grundstück ………… in ……. ……... Auf dem Grundstück befindet sich ein Lebensmitteldiscounter der Klägerin, der seit dem Jahr 2014 eine genehmigte Verkaufsfläche von ca. 900 m2 bei einer Geschossfläche von rund 1.600 m2 aufweist. Eine Verträglichkeitsanalyse aus Juli 2008 bescheinigte eine Zentrenverträglichkeit des Marktes sowohl mit einer Verkaufsfläche von 800 m2 als auch von 1.000 m2. Die Klägerin beantragte am 3. September 2014 und am 18. November 2014 die Erteilung eines Vorbescheids mit den Fragen, ob ein Lebensmittel-Discounter mit einer Verkaufsfläche von 1.470 m2 und 1.340 m2 unter Ausklammerung des Gebots der Rücksichtnahme nach der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist. Das weitere Verfahren ruhte offenbar mit Blick auf ein gerichtliches Verfahren (VG Schwerin, 2 A 733/14) hinsichtlich eines Lebensmittelmarktes mit bis zu 800 m2 Verkaufsfläche nebst 54 Stellplätzen für den Standort …………. Es gab gleichwohl inhaltliche Stellungnahmen und Besprechungstermine. Schließlich beantwortete die Beklagte mit im Wesentlichen gleichlautenden Bescheiden vom 14. Dezember 2018 die gestellten Fragen negativ. Das Vorhaben befinde sich in einem allgemeinen Wohngebiet und es seien wesentliche Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung anzunehmen. Die von der Klägerin am 11. und 14. Januar 2019 erhobenen Widersprüche, die im Wesentlichen damit begründet wurden, dass es sich bei der näheren Umgebung des Vorhabens um eine Gemengelage handele, in der ihre Vorhaben - begrenzt auf die gestellte Bauvoranfrage und unter Ausklammerung der Frage der Zentrenverträglichkeit nach § 34 Abs. 3 BauGB - bauplanungsrechtlich zulässig seien, wies die Beklagte mit gemeinsamen Widerspruchsbescheid vom 24. September 2019 zurück. Die Klägerin hat am 25. Oktober 2019 Klage erhoben. Die nähere Umgebung des Vorhabens werde durch das Karree gebildet, das im Süden durch die ……….., im Westen durch die ……………, im Norden durch die …………… und im Osten durch die Straßenbahnschienen im Anschluss an die Einzelhandelsagglomeration ……….. begrenzt werde. Eine Begrenzung der näheren Umgebung komme in östlicher Richtung nicht bereits der Querverbindung in Höhe des …….…… zu. Die schmale Straße sei lediglich gering frequentiert und die Parkplätze östlich der Querverbindung würden von den Nutzern des Büro- und Gästehauses genutzt. Städtebaulich seien daher die Flächen westlich und östlich der ……….. nicht getrennt, sondern verbunden. Der Bereich der …………… (Versorgungszentrum) sei noch zur näheren Umgebung zu rechnen. Bei dieser näheren Umgebung handele es sich nicht um ein faktisches allgemeines Wohngebiet, sondern um eine Gemengelage. So befänden sich ausgehend von der …….. im Erdgeschoss des Wohnblocks verschiedene gewerbliche Nutzungen. Hieran schließe sich das Vorhabengrundstück an, auf dem sich der bereits großflächige Discounter mit 69 Stellplätzen befände, der schon wegen seines Einzugsgebietes in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig sei. Im Gebäude ……….. seien große Bereiche des Erdgeschosses unter der Bezeichnung "……………" mit ca. 35 zugeordneten Stellplätzen gewerblich genutzt. Im sogenannten …..……….. (……………….) befänden sich – ausweislich der Anzeigentafeln – mindestens 15 überwiegend gewerbliche bzw. freiberufliche Nutzungen. Das Gästehaus verfüge u.a. über 204 Zimmer, Büros sowie Seminarräume, die für kürzere oder auch längere Zeiträume gemietet werden könnten. Dem Gebäude seien mehr als 80 PKW-Stellplätze zugeordnet. Zähle man das Gebäude ……… hinzu, wären die dortigen Nutzungen in einem allgemeinen Wohngebiet ebenfalls unzulässig. In der damit gegebenen Gemengelage genüge der bereits großflächige Bestandsdiscounter als Vorbild. § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung stehe der Zulässigkeit in einer Gemengelage nicht entgegen. Die Frage der Zentrenschädlichkeit i.S.v. § 34 Abs. 3 des Baugesetzbuches sei von ihr ausdrücklich ausgeklammert worden. Die Klägerin beantragt, 1. der Klägerin unter Aufhebung des Vorbescheides des Beklagten vom 14.12.2018, Az. ……., sowie des Widerspruchsbescheides vom 24.09.2019, Az. …… und 00148-19 den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 1470 qm zu erteilen; 2. der Klägerin unter Aufhebung des Vorbescheides des Beklagten vom 14.12.2018, Az. ……, sowie des Widerspruchsbescheides vom 24.09.2019, Az. ……. und ……. den beantragten Vorbescheid zur Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes mit einer Verkaufsfläche von 1340 qm zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Zur Begründung wiederholt und vertieft sie die Ausführungen der angefochtenen Bescheide. Ergänzend führt sie aus, der für das Einfügen nach der Art der baulichen Nutzung relevante Bereich ende im Osten bereits mit der ………. und beziehe keine Flächen des im Geltungsbereich des Bebauungsplans "…………….." liegenden zentralen Versorgungsbereichs ein. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem allgemeinen Wohngebiet. Der vorhandene Markt am Vorhabenstandort sei im Gegensatz zu den beantragten Vorhaben wohngebietsverträglich, ein entsprechender Nachweis sei von der Klägerin im Baugenehmigungsverfahren durch die Verträglichkeitsanalyse von Juli 2008 geführt worden. Bezüglich der drei Hochhausscheiben der …………. könne die von der Klägerin beschriebene Nutzung nicht nachvollzogen werden. In der …………… existiere nur das Büro eines ……… und in der mittleren Wohnhochhausscheibe …………… nur eine Beratungsstelle der ........ als Gebäudeeigentümerin für ihre Mieter. Das Grundstück ………….. zähle nicht zur näheren Umgebung. Auf gerichtliche Anfrage vom 23. Mai 2023 teilte die Beklagte u.a. mit, eine Übersicht zu genehmigten Nutzungen in den Häusern …………….. könne mangels Unterlagen im Bauarchiv nicht erstellt werden. In der Hochhausscheibe ……………….. habe es in jüngster Zeit eine bislang nicht bekannte ungenehmigte Nutzungsänderung gegeben. Ein bauaufsichtliches Einschreiten werde derzeit geprüft. Unter dem 14. März 2025 erklärte die Beklagte, mangels personeller Kapazitäten habe die Prüfung noch nicht abgeschlossen werden können, ein bauaufsichtliches Einschreiten sei dementsprechend nicht erfolgt. Die Klägerin hat unter dem 31. März 2025 ausgeführt, dass im Rahmen einer Entscheidung der erkennenden Kammer (2 A 1471/09) einen Lebensmitteldiscounter in ……… betreffend, ein 900 m entferntes Vorbild angenommen worden sei, so dass auch vorliegend die nähere Umgebung weiter zu ziehen und auch das ……. (….) mit einer Verkaufsfläche von 8.900 m2 einzubeziehen sei, was der Annahme eines faktischen allgemeinen Wohngebietes widerspreche. Der Berichterstatter hat am 16. Juni 2023 die Örtlichkeit in Augenschein genommen; auf das Sitzungsprotokoll wird Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie den von der Beklagten vorgelegten Verwaltungsvorgang verwiesen. Sämtliche Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.