2 S 2691/22

Leitsatz: 1. Ein durch ein baulich genutztes oder nutzbares Anliegergrundstück von der abzurechnenden Anbaustraße getrenntes Hinterliegergrundstück wird grundsätzlich nicht durch diese Erschließungsanlage im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG (juris: KAG BW 2005) erschlossen.(Rn.15) 2. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise dann, wenn die Eigentümer der übrigen erschlossenen Grundstücke nach den im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten bestehenden tatsächlichen Verhältnisse schutzwürdig erwarten können, dass auch das Hinterliegergrundstück an der Verteilung des für die abzurechnende beitragsfähige Erschließungsanlage angefallenen umlagefähigen Aufwands teilnimmt.(Rn.15) 3. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erschließungsanlage verbunden ist (im Anschluss an VGH Mannheim, Urteil vom 19.06.20212 - 2 S 3312/11 - juris).(Rn.15) 4. Ein Hinterliegergrundstück ist bebaubar im Sinne des § 40 KAG (juris: KAG BW 2005) und damit beitragspflichtig, wenn es in der Verfügungsmacht des Grundstückseigentümers steht, die für eine aktuelle Bebaubarkeit des Grundstücks aufgestellten - bundesrechtlichen wie landesrechtlichen - Voraussetzungen zu erfüllen (im Anschluss an BVerwG, Urteil vom 26.02.1993 - 8 C 35/92 – zu § 133 Abs. 1 BauGB).(Rn.15) 5. Es reicht danach aus, dass es in der Verfügungsmacht des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks steht, auf Grundlage einer bestellten Grundschuld die für eine aktuelle Bebaubarkeit des Grundstücks aufgestellten Voraussetzungen zu erfüllen.(Rn.20) Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 16. November 2022 - 10 K 4740/20 - wird abgelehnt. Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 9.578,75 EUR festgesetzt. Der auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Sigmaringen vom 16.11.2022 hat keinen Erfolg. I. Der Kläger wendet sich gegen die Erhebung eines Erschließungsbeitrags für sein 759 qm großes Grundstück Flst.Nr. xxxxx in B., das mit einem Wohnhaus nebst Doppelgarage bebaut ist. Das Grundstück grenzt mit seiner Nordostseite an das gemeindeeigene Grundstück Flst.Nr. 112/2, auf dem sich eine - nach Angaben der Beklagten nicht als öffentliche Verkehrsfläche gewidmete - Zuwegung zur einige Meter tiefer liegenden Ortsdurchfahrt der Bundesstraße xx befindet. Bis Ende der 1970iger Jahre grenzte das Grundstück im Süden bzw. Westen unmittelbar an das Wegegrundstück Flst.Nr. 167/2, über das ein Privatweg zum Wohnhaus des Klägers führte und auf Höhe des Garagenanbaus in die oben erwähnte Zuwegung mündete. Im Jahr 1979 wurde ein 183 qm großes Teilstück vom Grundstück des Klägers und dem angrenzenden Wegegrundstück Flst.Nr. 167/2 weggemessen, als Grundstück Flst.Nr. 167/13 in das Liegenschaftskataster eingetragen und veräußert. Zu Gunsten des klägerischen Grundstücks wurde dabei eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) in das Grundbuch eingetragen. Die im notariellen Kaufvertrag enthaltene Bewilligung hat folgenden Wortlaut: Der Erwerber räumt dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. xxxxx… (= klägerisches Grundstück) als Zugang zu seinem Grundstück ein unbeschränktes Geh- und Fahrrecht auf dem Grundstück Flst.Nr. 167/13 ein. Der Weg darf nicht verstellt werden. Eine Gegenleistung ist nicht zu entrichten. Die Beklagte erwarb im Jahr 1979 das private Wegegrundstück Flst.Nr. 167/2 und widmete den Stichweg unter Beschränkung auf den Anliegerverkehr als Gemeindestraße. Auf Grundlage des Bebauungsplans xxxxx der Beklagten beschloss ihr Gemeinderat am 22.01.2019 die endgültige Herstellung dieses Stichwegs (ehemaliger Privatweg). Die Schlussrechnung für die technische Herstellung der Erschließungsanlage ging bei der Beklagten im Dezember 2019 ein. Mit Bescheid vom 10.07.2020 setzte die Beklagte für das Grundstück des Klägers einen Erschließungsbeitrag in Höhe von 9.578,75 EUR für die endgültige Herstellung der Erschließungsanlage - Stichweg G.-Straße - fest. Zur Begründung stellte die Beklagte darauf ab, dass ein Erschließungsvorteil für das Grundstück gegeben sei, weil die Zufahrt über das private Anliegergrundstück Flst.Nr. 167/13 durch Grunddienstbarkeit gesichert sei. Die nach Durchführung des Vorverfahrens vom Kläger erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es darauf abgestellt, dass das Grundstück des Klägers durch den streitgegenständlichen Stichweg im Sinne von § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossen werde und darüber hinaus auch die Beitragspflicht gemäß § 40 KAG entstanden sei. II. Der geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) rechtfertigt die Zulassung der Berufung nicht. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Antragsschrift gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, das Wohngrundstück des Klägers werde durch die hier abgerechnete Erschließungsanlage im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossen. a) Nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG werden durch eine Anbaustraße Grundstücke erschlossen, denen diese Anlage die wegemäßige Erschließung vermittelt, die das Bauplanungsrecht als gesicherte Erschließung für die bestimmungsgemäße Nutzung verlangt. Die Vorschrift des § 40 KAG regelt weiter, dass erschlossene Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Beitragspflicht unterliegen, wenn und soweit sie baulich, gewerblich oder in vergleichbarer Weise genutzt werden dürfen. Mit diesen Vorschriften knüpft der Landesgesetzgeber erkennbar an die Systematik an, die bereits dem bundesrechtlichen Erschließungsbeitragsrecht (vgl. dazu § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB und § 133 Abs. 1 BauGB) zugrunde lag. Danach betrifft § 39 Abs. 1 KAG die sog. Verteilungsphase. Das Merkmal „erschlossen“ dient in diesem Zusammenhang der Abgrenzung zwischen den einer baulichen (oder erschließungsbeitragsrechtlich vergleichbaren) Nutzung nicht entzogenen Grundstücken, die von einer bestimmten beitragsfähigen Erschließungsanlage zumindest einen latenten Vorteil haben und denen deshalb Kostenanteile der Anlage zugeschrieben werden, und den Grundstücken, die keinen beitragsrechtlich relevanten Erschließungsvorteil haben. In der sog. Heranziehungsphase, auf die sich § 40 KAG bezieht, ist - weitergehend - die Frage zu beantworten, ob einem im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossenen Grundstück ein aktueller Erschließungsvorteil vermittelt wird, der es rechtfertigt, von dessen Eigentümer schon jetzt einen Beitrag zu verlangen (vgl. zum Ganzen: VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 24; vgl. auch Driehaus/Raden, Erschließungs- und Ausbaubeiträge, 11. Aufl., § 23 Rn. 23). Vor dem Hintergrund dieser Systematik ist zwar grundsätzlich von einer Deckungsgleichheit des Erschlossenseins im Sinne von § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG einerseits und der Beitragspflicht des § 40 KAG andererseits auszugehen. In bestimmten Konstellationen kann sich jedoch aus § 40 KAG ein zeitliches „Fälligkeits“-Hindernis ergeben, das vorübergehend eine Beitragserhebung für ein nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossenes Grundstück ausschließt. Dies ist dann der Fall, wenn das fragliche Grundstück nach Maßgabe der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen zwar abstrakt bebaubar ist, eine Benutzung der Erschließungsanlage jedoch noch durch ausräumbare rechtliche oder tatsächliche Hindernisse ausgeschlossen ist. Solange ein solches Hindernis nicht ausgeräumt ist, fehlt es am Erschlossensein im Sinne von § 40 KAG mit der Folge, dass das betreffende Grundstück noch nicht der Beitragspflicht unterliegt. Erschlossen im Sinne des § 40 KAG ist demnach ein Grundstück grundsätzlich erst dann, wenn ein entgegenstehendes rechtliches oder tatsächliches Hindernis nicht nur - wie für § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG ausreichend - ausräumbar, sondern ausgeräumt ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.11.2022 - 2 S 290/22 - juris Rn. 44; Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 25; für das bundesrechtliche Erschließungsbeitragsrecht vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 27.09.2006 - 9 C 4.05 - juris RdNr. 27). b) Hiervon ausgehend wird das Grundstück des Klägers, das sich aus Sicht der streitgegenständlichen Erschließungsanlage als Hinterliegergrundstück darstellt, durch diese Anbaustraße im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossen. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. etwa Urteil vom 12.11.2014 - 9 C 4.13 - juris Rn. 12) und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (vgl. etwa Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 33) wird ein durch ein baulich genutztes oder nutzbares Anliegergrundstück von der abzurechnenden Anbaustraße getrenntes Hinterliegergrundstück grundsätzlich nicht durch diese Erschließungsanlage im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB bzw. § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossen. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Eigentümer der übrigen erschlossenen Grundstücke nach den im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch das Hinterliegergrundstück an der Verteilung des für die abzurechnende beitragsfähige Erschließungsanlage angefallenen umlagefähigen Aufwands teilnimmt. Das ist der Fall, wenn die tatsächlichen Verhältnisse den übrigen Beitragspflichtigen den Eindruck vermitteln, es könne mit einer erschließungsbeitragsrechtlich (noch) relevanten Wahrscheinlichkeit mit einer Inanspruchnahme der Anbaustraße (auch) durch das Hinterliegergrundstück gerechnet werden, die dessen Belastung mit einem Erschließungsbeitrag rechtfertigt. Dies trifft etwa auf den hier nicht gegebenen Fall zu, wenn Anlieger- und Hinterliegergrundstück, die derselben Person gehören, über ihre gemeinsame Grenze hinaus einheitlich genutzt werden (vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 15.01.1988 - 8 C 111.86 - juris Rn. 16; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 33). Eine schutzwürdige Erwartung der übrigen erschlossenen Grundstückseigentümer ist aber auch dann zu bejahen, wenn das Hinterliegergrundstück (hier des Klägers) durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erschließungsanlage verbunden ist (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 18.09.2019 - 9 B 51.18 - juris Rn. 5; Urteil vom 27.09.2006 - 9 C 4.05 - juris Rn. 13; Urteil vom 03.02.1989 - 8 C 78.88 - juris Rn. 24; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 33 und 44). bb) Nach diesen Maßstäben können hier - so zu Recht das Verwaltungsgericht - die Eigentümer der übrigen erschlossenen Grundstücke schutzwürdig erwarten, dass auch das streitgegenständliche Hinterliegergrundstück des Klägers an der Verteilung des umlagefähigen Erschließungsaufwands teilnimmt. Dieses Grundstück wird jedenfalls (auch) durch die streitgegenständliche Erschließungsanlage im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG erschlossen, weil es über eine dauerhafte und durch die im Jahr 1979 zu seinen Gunsten eingetragene Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) rechtlich gesicherte Zufahrt über das Anliegergrundstück Flst.Nr. 167/13 verfügt. Für eine gesicherte Erschließung im Sinne des Bauplanungsrechts ist nicht erforderlich, dass die Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich durch Baulast gesichert ist, sondern es genügt, wenn sie dinglich - wie hier - durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 31.10.1990 - 4 C 45.88 - juris Rn. 19; Urteil vom 03.05.1988 - 4 C 54.85 - juris Rn. 14; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 44). Denn im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder regelt das Bauplanungsrecht nicht, auf welche Weise die Sicherstellung der Zufahrt zu erfolgen hat. Darüber hinaus verfügt das Hinterliegergrundstück des Klägers über eine gesicherte Erschließung im Sinne des Bauordnungsrechts. Die Zufahrt über das Grundstück Flst.Nr. 167/13 ist zwar derzeit nicht im Sinne von § 4 Abs. 1 Halbsatz 1 LBO öffentlich-rechtlich in Form einer Baulast gesichert. Auch scheiden Hinterliegergrundstücke, die die bauplanungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen erfüllen, über den Wortlaut hinausgehend aus dem Kreis der im Sinne von § 38 Abs. 1 Satz 1, 39 Abs. 1 KAG erschlossenen Grundstücke aus, wenn aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls anzunehmen ist, die Erfüllung der landesrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen sei schlechthin auf Dauer ausgeschlossen. Denn bereits bei der Aufwandsverteilung müssen Grundstücke unberücksichtigt bleiben, die auf Dauer nicht Gegenstand einer Beitragspflicht sein können, weil sie „unfähig“ sind, die Voraussetzungen des § 40 KAG zu erfüllen. Sinn und Zweck der Verteilungsregelung in § 39 Abs. 1 KAG kann es nicht sein, Grundstücke in den Kreis der bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigenden Grundstücke einzubeziehen, die auf Dauer von der Erfüllung der Voraussetzungen des § 40 KAG ausgeschlossen sind. Andernfalls wäre die Gemeinde auf Dauer gehindert, die auf diese Grundstücke entfallenden Anteile am umlagefähigen Aufwand durch Beiträge zu decken, und müsste sie letztendlich selbst tragen. Dies entspricht aber grundsätzlich nicht der Interessenlage, die nach dem Willen des Gesetzgebers im Regelfall dadurch gekennzeichnet ist, dass die Gemeinde die ihr durch die Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstandenen Kosten möglichst uneingeschränkt - soweit im Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes geregelt ist - umzulegen hat (vgl. zum Ganzen VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 45; Reif in Gössl/Reif, Kommunalabgabengesetz für Baden-Württemberg, § 39 Rn. 2.1.1). Ein solcher Ausnahmefall, bei dem aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls schlechthin auf Dauer ausgeschlossen ist, dass die landesrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen, d.h. die Eintragung einer Baulast, erfüllt werden können, liegt hier - so zu Recht das Verwaltungsgericht - nicht vor. Denn auf Grundlage der dinglichen Sicherung der Zufahrt durch die eingetragene Grunddienstbarkeit hat es der Grunddienstbarkeitsberechtigte grundsätzlich selbst in der Hand, die Zufahrt auch öffentlich-rechtlich im Wege einer Zufahrtsbaulast zu sichern. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. dazu Urteile vom 22.10.2021 - V ZR 92/20 - juris Rn. 5, vom 30.09.1994 - V ZR 1/94 - juris Rn. 5, vom 06.10.1989 - V ZR 127/88 - juris Rn. 13 und vom 03.02.1989 - V ZR 224/87 - juris Rn. 16) ist anerkannt, dass der Eigentümer eines durch Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks - als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis - verpflichtet ist, eine deckungsgleiche Baulast zu übernehmen, wenn die vorzunehmende beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang des Grunddienstbarkeitsberechtigten ergibt (vgl. dazu VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 46; Urteil vom 13.12.1994 - 2 S 3003/93 - juris Rn. 18). Vor diesem rechtlichen Hintergrund sind bei der vorliegenden Konstellation keine individuellen Besonderheiten ersichtlich, die gegen einen rechtlichen Anspruch des Klägers auf Einräumung einer Baulast sprechen und die daraus folgend die Eintragung einer Baulast dauerhaft ausschließen könnten. Zweck der zu Lasten des Grundstücks Flst.Nr. 167/13 eingetragenen Grunddienstbarkeit war es ja gerade, die bisher bestehende Zufahrt des klägerischen Grundstücks und damit seine Bebaubarkeit dauerhaft abzusichern. Unabhängig davon sind auch bereits keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 167/13 nicht zur Bestellung einer Baulast bereit wäre. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht in diesem Zusammenhang darauf abgestellt, dass der Kläger Gegenteiliges weder behauptet noch gar belegt hat. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Baulast im Verhältnis zur Grunddienstbarkeit keine nennenswerte zusätzliche Belastung des Anliegergrundstücks bewirkt. Sie begründet zwar ein öffentlich-rechtliches Verhältnis zur Bauaufsichtsbehörde und ist der privaten Dispositionsbefugnis entzogen. Dieser Nachteil wirkt sich wirtschaftlich aber erst nach einem Verzicht des Begünstigten auf die Grunddienstbarkeit aus. Da - so zu Recht das Verwaltungsgericht - ein solcher Verzicht auf die Grunddienstbarkeit unter den hier gegebenen Umständen praktisch ausgeschlossen sein dürfte - der Kläger hat selbst eingeräumt, die Zufahrt über die streitgegenständliche Erschließungsanlage etwa für die Anlieferung von Heizöl zu nutzen -, wäre die Einräumung einer Baulast nicht mit einer wirtschaftlich relevanten Belastung für den Eigentümer des Grundstücks Flst.Nr. 167/13 verbunden. Dementsprechend ist unter den hier gegebenen Umständen die Bestellung einer Grunddienstbarkeit einer öffentlich-rechtlichen Sicherung in Form der Bestellung einer Baulast gleichzusetzen. cc) Auch die weiteren Einwendungen des Klägers, die er gegen das Erschlossensein seines Grundstücks im Sinne von § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG vorbringt, greifen nicht durch. Er beruft sich in diesem Zusammenhang ohne Erfolg darauf, die Zufahrt zu seinem Grundstück erfolge schon immer über das auf der Nordostseite seines Grundstücks gelegene gemeindeeigene Zufahrtsgrundstück Flst.Nr. 112/2 bzw. die Zufahrt über die hier zu beurteilende Erschließungsanlage werde von ihm - mit Ausnahme der jährlichen Anlieferung von Heizöl - überhaupt nicht genutzt. Die Annahme eines Erschlossenseins durch die hier zu beurteilende Anbaustraße scheidet von vornherein nicht deshalb aus, weil das Grundstück unmittelbar noch an eine andere Erschließungsanlage grenzt. Nach ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 12.11.2014 - 9 C 4.13 - juris Rn. 15) steht der Annahme der Erschließung eines Hinterliegergrundstücks nicht entgegen, dass dieses gleichzeitig eine Zufahrt zu einer anderen Erschließungsanlage besitzt; eine derartige bereits vorhandene Erschließung ist vielmehr hinwegzudenken. Deshalb spielt es keine Rolle, dass der jeweilige Grundstückseigentümer die zusätzliche Erschließung, insbesondere wenn er sein Grundstück schon abschließend bebaut hat, nicht selten als überflüssig oder gar lästig empfindet. Vor diesem rechtlichen Hintergrund ist es ebenfalls von vornherein unerheblich, ob der Kläger die Zufahrt über die streitgegenständliche Erschließungsanlage tatsächlich nutzt. Soweit sich der Kläger ferner darauf beruft, die Durchfahrt zu seinem Grundstück sei durch ein Tor an seiner Grundstücksgrenze versperrt, das er ehedem auf Anordnung des Landratsamts habe anbringen müssen, damit der einstmals durchgehende Privatweg beidseits habe als Sackgasse ausgewiesen werden können, ist auch dies rechtlich unerheblich. Gleiches gilt für seinen sinngemäßen Vortrag, es gebe auf seinem Grundstück von seiner Garage aus überhaupt keinen Weg durch den Garten zum genannten Gartentor. Es ist in der Rechtsprechung geklärt, dass das Erschlossensein eines Grundstücks sowohl im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG als auch des § 40 Abs. 1 KAG nicht davon abhängt, ob ein ausräumbares Hindernis der erforderlichen Erreichbarkeit, dessen Beseitigung allein in der Verfügungsmacht des jeweiligen Eigentümers steht, von diesem bereits beseitigt worden ist (vgl. zuletzt VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 17.11.2022 - 2 S 290/22 - juris Rn. 36; vgl. zum Erschließungsbeitragsrecht des Bundes etwa BVerwG, Urteil vom 27.09.2006 - 9 C 4.05 - juris Rn. 28). Deshalb ist es etwa ohne Belang, wenn ein Eigentümer sein Grundstück durch eine Mauer gegen eine bestimmte Anbaustraße gleichsam verschließt. Ohne die nötige Substanz bleibt schließlich der Vortrag, die eingetragene Grunddienstbarkeit sehe keine „Zufahrt“ zu seinem Grundstück oder regelmäßige „Überfahrt“ über das belastete Grundstück vor. Denn insoweit heißt es in der Bewilligung der Grunddienstbarkeit ausdrücklich, dass als Zugang zum Grundstück des Klägers ein „unbeschränktes Geh- und Fahrrecht“ eingeräumt wird und der Weg nicht verstellt werden darf. 2. Zu Recht hat das Verwaltungsgericht ferner angenommen, dass das streitgegenständliche Grundstück im Sinne von § 40 KAG der Beitragspflicht unterliegt. Nach § 40 KAG unterliegen erschlossene Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Beitragspflicht, wenn und soweit sie baulich, gewerblich oder in einer vergleichbaren Weise genutzt werden dürfen. Gemäß § 4 Abs. 1 LBO dürfen Gebäude nur errichtet werden, wenn das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche hat. Da es - wie dargelegt - bislang an der Bestellung einer Zufahrtsbaulast fehlt, wird den bauordnungsrechtlichen Anforderungen in § 4 Abs. 1 LBO zwar nicht genügt. Auch die Vorschrift des § 40 KAG verlangt mit ihrem Tatbestandsmerkmal „baulich, gewerblich oder in einer vergleichbaren Weise genutzt werden dürfen“ jedoch nicht ausnahmslos, dass allen Erreichbarkeitsanforderungen - namentlich des landesrechtlichen Bauordnungsrechts - bereits vollauf genügt wird und angesichts dessen der Aufnahme der baulichen (oder gewerblichen) Nutzung nichts mehr im Wege steht. Vielmehr reicht es aus, wenn ein Hinterliegergrundstück derart „bebaubar“ ist, dass lediglich noch Hindernisse bestehen, die durch entsprechende Schritte des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks ausgeräumt werden können. Bei wertender Betrachtungsweise wird in dieser Konstellation dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks ein ausreichender Erschließungsvorteil vermittelt, der es rechtfertigt, von ihm schon jetzt unmittelbar den Erschließungsbeitrag zu verlangen. Es reicht danach aus, dass es auf Grundlage einer bestellten Grundschuld in der Verfügungsmacht des Grundstückseigentümers steht, die für eine aktuelle Bebaubarkeit des Grundstücks aufgestellten - bundesrechtlichen wie landesrechtlichen - Voraussetzungen zu erfüllen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.06.2012 - 2 S 3312/11 - juris Rn. 38; vgl. zur entsprechenden Regelung in § 133 Abs. 1 BauGB BVerwG, Urteil vom 26.02.1993 - 8 C 35.92 - juris Rn. 11 und 12; so auch Reif in Gössl/Reif, Kommunalabgabengesetz für Baden-Württemberg, § 40 Rn. 4.3.2.2.2). Im vorliegenden Fall kann der Kläger - so zu Recht das Verwaltungsgericht - die Zuwegung zu seinem Hinterliegergrundstück öffentlich-rechtlich im Wege einer Baulast absichern; insoweit kann voll umfänglich auf die entsprechenden Ausführungen unter 1. verwiesen werden. Soweit sich der Kläger auf die Ausführungen von Göppl im Leitfaden zum Erschließungsbeitragsrecht in Baden-Württemberg (unter B. IV. 1., S. 108) beruft, wonach für das baurechtliche Erschlossensein im Sinne des § 40 KAG nicht lediglich eine privatrechtliche Sicherung genüge, sondern eine öffentlich-rechtliche Sicherung durch Baulast erforderlich sei, rechtfertigt dies keine abweichende Einschätzung. Diesen Ausführungen kann in ihrer Allgemeinheit für die hier zu beurteilende Konstellation nach der dargestellten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg nicht gefolgt werden, zumal im angeführten Leitfaden eine Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung nicht erfolgt. Ohne Erfolg beruft sich der Kläger schließlich darauf, die Begründung eines Geh- und Fahrrechts zugunsten seines Grundstücks sichere die erforderliche allgemeine Benutzbarkeit über das Anliegergrundstück nicht hinreichend, da sich der Eigentümer des Grundstücks durch diese Grunddienstbarkeit nicht verpflichte, den Weg sachgerecht zu unterhalten oder allgemein benutzen zu lassen. Gemäß § 1020 Satz 2 BGB ist der Kläger als Grunddienstbarkeitsberechtigter zur Unterhaltung und Instandsetzung einer der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlage - hier des Zufahrtswegs - selbst verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2006 - V ZR 49/05 - juris Rn. 7). Dementsprechend hat es der Kläger in der Hand, die erforderliche allgemeine Benutzbarkeit über das Anliegergrundstück sicherzustellen. Dass der Kläger darüber hinaus nach dem eindeutigen Wortlaut der bestellten Grunddienstbarkeit ein Zufahrtsrecht besitzt, das die Bebaubarkeit seines Grundstücks auf Dauer gewährleistet, kann - wie dargelegt - nicht ernsthaft in Abrede gestellt werden. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2, § 47 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3, § 52 Abs. 3 Satz 1 GKG. Der Beschluss ist unanfechtbar.