3 S 318/25

Leitsatz: Die aus einer gegenüber einem Mieter erlassenen Duldungsverfügung folgende Pflicht, die Durchsetzung der gegenüber einem Grundstückseigentümer ausgesprochenen baurechtlichen Nutzungsuntersagung hinzunehmen, gestaltet die zivilrechtliche Lage. Die Abwehransprüche des Mieters aus dem Mietvertrag und aus dem Besitz nach § 862 Abs. 1 BGB sind ausgeschlossen und dem Vermieter ist die Erfüllung der nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich.(Rn.17) Der Antrag des Klägers auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Freiburg vom 13. Februar 2025 - 2 K 4482/24 - wird abgelehnt. Der Kläger trägt die Kosten des Zulassungsverfahrens. Der Streitwert für das Zulassungsverfahren wird auf 5.019,12 € festgesetzt. I. Der Kläger wendet sich gegen eine Zwangsgeldandrohung. Das Landratsamt Ortenaukreis (im Folgenden: Landratsamt) untersagte dem Kläger mit Bescheid vom 15. Mai 2020 „die ungenehmigte Nutzung einer Hütte zu Wohnzwecken auf dem Grundstück Flurstück Nr. ... der Gemarkung ...-..., ... ...“ (Ziffer 1), gab ihm auf, die „Nutzung einer Hütte zu Wohnzwecken auf dem Grundstück Flurstück Nr. ... der Gemarkung ...-..., ... ..., unverzüglich, jedoch spätestens mit Eintritt der Bestandskraft dieser Entscheidung einzustellen“ (Ziffer 2), und verfügte, dass „die auf dem Grundstück ungenehmigt abgestellten Wohnwägen für die Unterbringung von Personen unverzüglich, jedoch spätestens mit Eintritt der Bestandskraft dieser Entscheidung“ zu entfernen sind (Ziffer 4 Satz 1 und das Grundstück zu räumen und in seinen ursprünglichen Zustand zurückzuführen ist (Ziffer 4 Satz 2). Zudem drohte das Landratsamt Zwangsgelder an (Ziffern 3 und 5) und setzte eine Verwaltungsgebühr fest (Ziffer 6). Den Widerspruch des Klägers gegen den Bescheid wies das Regierungspräsidium Freiburg mit Widerspruchsbescheid vom 19. August 2020 zurück. Der Kläger erhob Klage gegen den Ausgangsbescheid und den Widerspruchsbescheid. In der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht Freiburg (im Folgenden: Verwaltungsgericht) hob die Beklagte Ziffern 3 und 5 des Bescheids vom 15. Mai 2020 auf. Das Verwaltungsgericht hob mit Urteil vom 30. Mai 2022 - 2 K 3049/20 - Ziffer 4 Satz 2 des Bescheids vom 15. Mai 2020 auf und wies die Klage im Übrigen ab. Das Urteil ist seit 26. Oktober 2022 rechtskräftig. Mit Bescheid vom 24. April 2024 drohte das Landratsamt dem Kläger die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von 5.000 € an, sollte er den Anordnungen unter den Ziffern 1 und 2 aus dem Bescheid vom 15. Mai 2020 (Nutzungsuntersagung) nicht bis 31. Mai 2024 Folge leisten (Ziffer 1). Für den Fall, dass er der Anordnung unter Ziffer 4 Satz 1 des Bescheids vom 15. Mai 2020 (Beseitigungsanordnung) nicht bis 31. Mai 2024 nachkomme, wurde ihm die Festsetzung eines Zwangsgelds in Höhe von weiteren 5.000 € angedroht (Ziffer 2). Unter Ziffer 3 wurde eine Gebühr in Höhe von 292 € EUR festgesetzt. Zur Begründung führt der Bescheid u.a. an, dass nach dem Ergebnis einer örtlichen Prüfung entgegen der Anordnung vom 15. Mai 2020 weder dem Gebot der Nutzungsuntersagung noch der Beseitigungsanordnung Folge geleistet worden sei. Diese Anordnungen seien rechtskräftig festgestellt. Zur Durchsetzung werde nun ein Zwangsgeld angedroht. Die Androhung stehe im Ermessen, hierbei sei insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Die Androhung in Höhe von jeweils 5.000 € sei geeignet, erforderlich und angemessen, um den Zweck der Maßnahme, also die zeitnahe Befolgung der Verfügung, sicherzustellen. Durch die Androhung würden für den Kläger keine Nachteile eintreten, die erkennbar außer Verhältnis zu den Vorteilen für die Allgemeinheit stünden. Angesichts des öffentlichen Interesses an der Erfüllung der Verfügung und der wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers sei die Höhe des Zwangsgelds angemessen. Dem Widerspruch des Klägers gegen den Bescheid vom 24. April 2024 half das Landratsamt im Hinblick auf die unter Ziffer 3 festgesetzte Gebühr in Höhe von 292 € EUR teilweise ab und setzte diese mit Abhilfeentscheidung vom 16. August 2024 auf 15 € Gebühren und 4,12 € Auslagen (für Postzustellungen) fest. Zur Begründung heißt es, dass die Kostenentscheidung nicht nach § 3 LGebG, sondern gemäß § 5 Abs. 2 LVwVGKO zu erfolgen habe. Dementsprechend seien gemäß § 31 LVwVG i. V. m. § 5 LVwVGKO eine Gebühr von 15 € und gemäß § 8 Abs. 1 Nr. 3 LVwVGKO Auslagen von 4,12 € zu erheben. Dem Widerspruch werde demnach in Höhe von 272,88 EUR abgeholfen. Mit Widerspruchsbescheid vom 16. August 2024 wies das Regierungspräsidium Freiburg den Widerspruch, soweit ihm nicht abgeholfen worden war, zurück. Mit einer Duldungsanordnung vom 24. April 2024 gegenüber K... F..., M... B.... , N.... F... und L... F... verpflichtete das Landratsamt diese als Mieter, die rechtskräftige Nutzungsuntersagung zu Wohnzwecken hinsichtlich der Holzhütte sowie die Beseitigungsanordnung hinsichtlich der Wohnwagen gegenüber dem Kläger im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu dulden, und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 1.000 € für den Fall an, dass sie der Duldungsverfügung zuwiderhandeln. Die Duldungsverfügung wurde mangels Widerspruchs hiergegen bestandskräftig. Der Kläger erhob gegen den an ihn gerichteten Bescheid vom 24. April 2024 in Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Freiburg vom 16. August 2024 Klage zum Verwaltungsgericht. Dieses wies die Klage mit Urteil vom 13. Februar 2025 ab. Zur Begründung führt es u.a. aus: Der angefochtene Bescheid sei rechtmäßig. Die durchzusetzenden Anordnungen (Nutzungsuntersagung bzw. Beseitigungsanordnung) seien unanfechtbar und könnten damit nach § 2 Nr. 1 LVwVG vollstreckt werden. Das Landratsamt habe sein Ermessen bei der Auswahl des Zwangsmittels (§ 19 LVwVG) fehlerfrei ausgeübt. Soweit der Kläger mit seinem Vortrag, das „mächtige Landratsamt“ solle sich kümmern, meine, dem Kläger hätte eher die Ersatzvornahme angedroht werden müssen, fehle ein Ermessensfehler. Anders als das Bundesrecht regele das Landesrecht kein Rangverhältnis zwischen diesen beiden Zwangsmitteln. Das Ermessen werde nur durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit eingeschränkt. Das Landratsamt habe (auch) darauf abgestellt, dass kein milderes, aber gleich effektives Mittel vorhanden sei. Hinsichtlich der gesetzten Frist gebe es nach § 20 Abs. 1 LVwG nichts zu erinnern. Ohne Erfolg führe der Kläger aus, die Ausführungen des Verwaltungsgerichts „im Hinblick auf die dort abgestellten Wohnwägen und Wohnmobile“ seien ein „völliges Fehlurteil“. Denn eine Rüge gegen die Rechtmäßigkeit der vollstreckbaren Grundverfügung (einschließlich der dort getroffenen Störerauswahl) sei im Vollstreckungsverfahren unbeachtlich. Auch der Einwand, vom Kläger werde „Unmögliches“ verlangt, stelle kein Vollstreckungshindernis dar. Werde einem Betroffenen etwas aufgegeben, wozu er privatrechtlich auf die Mitwirkung Dritter angewiesen sei, so sei eine derartige Verfügung nicht subjektiv unmöglich, denn die erlassende Behörde könne den nicht in Anspruch genommenen Mitberechtigen nachträglich durch eine auf § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO gestützte Duldungsverfügung heranziehen und so das Vollstreckungshindernis beseitigen. Dies habe das Landratsamt hier getan. Im Übrigen sei der Vortrag zur Unmöglichkeit auch unsubstantiiert und widersprüchlich. Soweit darüber hinaus angeführt werde, die Durchsetzung der Nutzungsuntersagung gegenüber der Mieterin K... F... würde zu deren Obdachlosigkeit führen, stehe auch dies der Verwaltungsvollstreckung nicht entgegen. Gegen das ihm am 17. Februar 2025 zugestellte Urteil des Verwaltungsgerichts wendet sich der Kläger mit einem Antrag auf Zulassung der Berufung. Mit am 12. März 2025 eingegangenem Schriftsatz trägt er zur Begründung vor: Aufgrund der menschlichen Tragödie, die sich abspiele, werde vorgetragen, dass ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils vorlägen. Es sei rechtskräftig entschieden, dass die Nutzung des vermieteten Einfamilienhauses nicht zulässig sei. Der Kläger habe daraufhin der Mieterin K... F... das Mietverhältnis gekündigt. Zusammen mit dem Mietverhältnis seien zwei Stellplätze vermietet worden. Die weiteren Fahrzeuge, die abgestellt worden seien, hätten mit dem Kläger nichts zu tun. Die Mieterin habe der Kündigung widersprochen. Das Gericht habe ausgeführt, dies sei nicht nachgewiesen. Das Kündigungsschreiben sei dem Landratsamt vorgelegt worden. Im Verwaltungsprozess gelte nach § 86 VwGO die Untersuchungsmaxime. Das angefochtene Urteil verkenne die Unmöglichkeit. Der Kläger sei nicht in der Lage, die Mieterin aus dem Gebäude zu entfernen. Zu keinem Zeitpunkt sei der Kläger aufgefordert worden, gegen die Mieterin und weitere Personen Räumungsklage zu erheben. Da es sich um Sinti und Roma handele, hätte dies dem Kläger gegenüber erklärt werden müssen. Die Mieterin K... F... könne weder lesen noch schreiben. Dies sei auch der Grund, warum sie gegen die Duldungsverfügung keine Rechtsmittel eingelegt habe. Es sei ein Gespräch mit dem Bürgermeister der Gemeinde ... xx-... geführt worden. Die Bedienstete des Landratsamtes habe die Unwahrheit erklärt. Der Bürgermeister habe sich aus der Angelegenheit herausgehalten. Eine Besprechung mit dem Landratsamt sei abgelehnt worden. Vielmehr habe man dann entgegen der Rechtslage die Zwangsgelder durchgesetzt. Um den Weg des geringsten Widerstandes zu gehen, sei nunmehr Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht Achern entworfen worden. Nachdem man die Adressen bekommen habe, könne jetzt die Räumungsklage eingereicht werden. Das Landratsamt hätte dies mit seinen Machtmitteln, insbesondere was die Wohnwagen anbetrifft, leichter und einfacher tun können. Tatsache sei, dass die Räumungsklage eine gewisse Zeit dauere. Eine Eilbedürftigkeit sei nicht zu erkennen. Die jetzige Generation der Bediensteten könne sich offensichtlich in die verzweifelte Situation der Mieterin K... F... nicht hineindenken. Erschwerend komme hinzu, dass der Bürgermeister erklärt habe, er habe keine Räume. Die Kinder der verschiedenen Wohnmobilfahrer gingen in die Schule, dadurch könne sich ein weiteres menschliches Problem ergeben. Es werde vorgeschlagen, dass das Ergebnis der Räumungsklage abgewartet werde und der Beklagte sich verpflichte, die Zwangsmaßnahmen zumindest solange auszusetzen. In dem beigefügten Zeitungsbericht vom 28. Februar 2025 würden die richtigen Fragen gestellt. Das Landratsamt setzte mit Bescheid vom 24. September 2024 das mit Bescheid vom 24. April 2024 angedrohte Zwangsgeld in Höhe von zweimal 5.000 € fest und drohte zugleich die Festsetzung eines weiteren Zwangsgelds in Höhe von zweimal 10.000 € EUR an, sollte der Kläger die Anordnungen aus dem Bescheid vom 15. Mai 2020 nicht bis 31. Dezember 2024 erfüllen. Das Zwangsgeld wurde in der Folge beigetrieben. Mit Bescheid vom 20. Januar 2025 setzte das Landratsamt wegen Nichtbefolgung der Ziffern 1 und 2 aus dem Bescheid vom 15. Mai 2020 (Nutzungsuntersagung) ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 € (Ziffer 1) und wegen Nichtbefolgung der Ziffer 4 Satz 1 des Bescheids vom 15. Mai 2020 (Beseitigungsverfügung) ein Zwangsgeld in Höhe von 10.000 € fest (Ziffer 2). Unter Ziffern 3 und 4 drohte das Landratsamt ein weiteres Zwangsgeld von jeweils 20.000 € an für den Fall, dass der Nutzungsuntersagung und der Beseitigungsverfügung aus der Verfügung vom 15. Mai 2020 nicht bis 21. Februar 2025 Folge geleistet werde. Unter Ziffern 5 und 6 wurden eine Gebühr von 15 € und Auslagen in Höhe von 4,85 € erhoben. Das Verwaltungsgericht lehnte den sinngemäßen Antrag des Klägers, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Verfügung des Landratsamts vom 20. Januar 2025 anzuordnen, mit Beschluss vom 17. Februar 2025 ab. Die Beschwerde des Klägers hiergegen hat der Senat mit Beschluss von heute abgelehnt (3 S 379/25). Mit Schriftsatz vom 1. April 2025 trägt der Kläger ergänzend vor, dass der Beklagte schon wieder ein Zwangsgeld in Höhe von 20.000 € ausgebracht habe, und macht geltend, dies sei rechtswidrig, solange über die Räumungsklage noch nicht entschieden sei. Dem Senat liegen die Akte des Verwaltungsgerichts und des Landratsamts (1 Band) vor. II. Der rechtzeitig gestellte und begründete, auf den Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Aus den von dem Kläger dargelegten Gründen bestehen keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils. a) Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit einer verwaltungsgerichtlichen Entscheidung i.S.v. § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO sind gegeben, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten derart in Frage gestellt wird, dass ein Erfolg der angestrebten Berufung nach den Erkenntnismöglichkeiten des Zulassungsverfahrens möglich erscheint (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 10.09.2009 - 1 BvR 814/09 -, juris Rn. 11; Senatsbeschl. v. 11.05.2015 - 3 S 2420/14 -, juris Rn. 15). Dabei ist davon auszugehen, dass das Zulassungsverfahren nicht die Funktion hat, das Berufungsverfahren vorwegzunehmen (vgl. BVerfG, Kammerbeschl. v. 18.03.2022 - 2 BvR 1232/20 -, juris Rn. 23; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 05.06.2024 - 12 S 871/22 -, juris Rn. 4). Das Darlegungsgebot des § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO erfordert eine substantiierte Auseinandersetzung mit der erstinstanzlichen Entscheidung (vgl. Senatsbeschl. v. 11.05.2015, a.a.O.). b) Zweifel in diesem Sinne liegen hier nicht vor. aa) Unbegründet ist das Zulassungsvorbringen, vom Kläger werde Unmögliches verlangt. Das Verwaltungsgericht hat ausführlich dargelegt, dass der Einwand, vom Kläger werde „Unmögliches“ verlangt, kein Vollstreckungshindernis darstelle. Es bestehe ein allgemeiner Rechtsgrundsatz dahingehend, dass niemand zu rechtlich oder tatsächlich unmöglichen Leistungen verpflichtet sei oder verpflichtet werden könne. Nach § 11 LVwVG sei die Vollstreckung einzustellen, wenn sich zeige, dass der Zweck der Vollstreckung durch die Anwendung von Vollstreckungsmitteln nicht erreicht werden könne. Soweit geltend gemacht werde, der Kläger könne weder der Nutzungsuntersagung noch der Beseitigungsanordnung Folge leisten, da die „Mieter“ bzw. „Bewohner“ des Grundstücks sich weigerten, zu gehen, liege weder eine objektive noch eine subjektive Unmöglichkeit vor. Werde einem Betroffenen etwas aufgegeben, wozu er privatrechtlich auf die Mitwirkung Dritter angewiesen sei, so sei eine derartige Verfügung nicht subjektiv unmöglich, denn die erlassende Behörde könne den nicht in Anspruch genommenen Mitberechtigen nachträglich durch eine auf § 47 Abs. 1 Satz 2 LBO gestützte Duldungsverfügung heranziehen und so das Vollstreckungshindernis beseitigen. Dies habe das Landratsamt hier getan. Die Duldungsanordnung ziele darauf ab, privatrechtliche Abwehransprüche des Dritten auszuschließen, d.h. ein privatrechtliches Schuldverhältnis aufzuheben bzw. überhaupt nicht entstehen zu lassen. Dem Adressaten der Duldung werde kraft öffentlichen Rechts die Pflicht auferlegt, die zwangsweise Durchsetzung des Gebots hinzunehmen. Der Kläger setzt sich mit diesen Urteilsgründen bereits nicht in einer § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügenden Weise auseinander und zeigt nicht ansatzweise auf, warum diese rechtlich zu beanstanden sein sollen. Mit seinem Vorbringen, er sei nicht in der Lage, die Mieterin aus dem Gebäude zu entfernen, legt er nicht dar, dass eine Duldungsverfügung gegenüber Mietern und Bewohnern eines Grundstücks nicht die vom Verwaltungsgericht angenommene - und vom Bundesverwaltungsgericht und dem Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in ständiger Rechtsprechung ebenfalls bejahte (vgl. BVerwG, Urt. v. 28.04.1972 - IV C 42.69 -, BVerwGE 40, 101 ; Senatsbeschl. v. 07.01.1981 - 3 S 2326/80 -, BRS 38, Nr. 206; Senatsbeschl. v. 30.03.1987 - 3 S 3063/86 -, juris (LS), BA, S. 2; VGH Bad.-Württ., Urt. v. 01.12.1972 - VIII 1040/71 -, BRS 25, Nr. 206; Urt. v. 24.11.1997 - 5 S 3409/95 - juris Rn. 31; Beschl. v. 28.03.2007 - 8 S 159/07 -, juris Rn. 3) - Rechtsfolge hat, dem Adressaten der Duldung kraft öffentlichen Rechts die Pflicht aufzuerlegen, die zwangsweise Durchsetzung des gegenüber dem Grundstückseigentümer ausgesprochenen Gebots hinzunehmen, und daher ein insoweit bestehendes Vollstreckungshindernis beseitigt. Eine Unmöglichkeit, eine Räumungsklage gegen die Nutzer des Grundstücks zu erheben, behauptet der Kläger mit seinem Vorbringen, er sei nicht in der Lage, die Mieterin aus dem Gebäude zu entfernen, bereits nicht. Für eine solche Unmöglichkeit ist auch nichts ersichtlich, zumal der Kläger selbst vorträgt, die Räumungsklage sei entworfen und könne jetzt eingereicht werden. Einem Grundstückseigentümer, der als Zustandsverantwortlicher auf Beseitigung rechtswidriger Zustände auf seinem Grundstück in Anspruch genommen wird, stehen zur Umsetzung dieser Pflicht gegenüber seinen Mietern - wie sonst auch - die Möglichkeiten der Kündigung und der Räumungsklage zur Verfügung, von denen er ggfs. Gebrauch machen muss (vgl. Senatsbeschl. v. 12.12.2022 - 3 S 1762/22 -, juris Rn. 44 zum Zweckentfremdungsrecht; ebenso OVG R.-Pf., Urt. v. 23.06.2010 - 8 A 10559/10 -, juris Rn. 41; Beschl. v. 13.07.2010 - 8 A 10623/10 -, juris Rn. 9; wohl auch Hbg. OVG, Beschl. v. 10.06.2005 - 2 Bs 144/05 -, juris Rn. 9). Liegt - wie hier - eine bestandskräftige Duldungsverfügung gegenüber dem Mieter vor, führt diese zudem dazu, dass sich die Erfolgsaussichten einer Räumungsklage erheblich verbessern. Denn die aus der Duldungsverfügung folgende Pflicht, die Durchsetzung der Nutzungsuntersagung hinzunehmen, gestaltet die zivilrechtliche Lage (Hornmann, in: Hoppenberg/de Witt, Handbuch des öffentlichen Baurechts, 6. Teil Rn. 141, Werkstand: 62. EL, Februar 2024). Die Abwehransprüche des Mieters aus dem Mietvertrag und aus dem Besitz nach § 862 Abs. 1 BGB sind ausgeschlossen und dem Vermieter ist die Erfüllung der nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehenden Pflicht zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 275 Abs. 1 BGB unmöglich (vgl. RG, Urt. v. 27.05.1933 - I 16/33 -, RGZ 140, 378, 381; Caspers, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2019, § 275 Rn. 41; Michl, NVwZ 2014, 1206, 1207 ff.). Woraus sich eine Rechtspflicht des Beklagten ergeben soll, den Kläger aufzufordern, gegen die Mieterin und weitere Personen Räumungsklage zu erheben, erschließt sich aus dem Zulassungsvorbringen nicht; völlig unerfindlich ist, warum es insoweit erheblich sein soll, dass die Nutzer des Grundstücks Sinti und Roma seien. Soweit der Kläger vorträgt, die Mieterin K... F... könne weder lesen noch schreiben und habe deswegen gegen die Duldungsverfügung keine Rechtsmittel eingelegt, wird bereits nicht behauptet, dass die Duldungsverfügung nicht wirksam geworden ist. Auch das Zulassungsvorbringen zur vom Kläger vorgenommenen Kündigung, zur Vorlage des Kündigungsschreibens, zum Widerspruch der Mieterin gegen die Kündigung und zu § 86 VwGO ist unbehelflich. Denn die Urteilsgründe des Verwaltungsgerichts dazu, dass der Vortrag des Klägers zur Kündigung und zum Widerspruch unsubstantiiert und widersprüchlich ist, sind - wie sich eindeutig aus der Formulierung „Im Übrigen…“ (UA, S. 14, drittletzte Zeile) ergibt - nur ergänzende, hilfsweise erfolgte Ausführungen. Die vorangegangene - und, wie ausgeführt, nicht hinreichend angegriffene - Begründung des Verwaltungsgerichts, dass der Kläger nicht zu Unmöglichem verpflichtet wird, ist selbständig tragend. bb) Unbegründet ist das Zulassungsvorbringen, die Räumungsklage dauere eine gewisse Zeit. (1) Soweit der Kläger damit geltend machen will, die in dem Bescheid vom 24. April 2024 mit der Zwangsgeldandrohung gesetzte Frist zur Erfüllung der Nutzungsuntersagung und der Beseitigungsanordnung bis zum 31. Mai 2024 sei rechtswidrig zu kurz bemessen gewesen, mangelt es bereits an einer ausreichenden, § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO genügenden Auseinandersetzung mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts. Dieses hat insoweit ausgeführt, es gebe hinsichtlich der gesetzten Frist nichts zu erinnern. Der Kläger habe zur Angemessenheit der Frist nichts Konkretes vorgetragen, sich vielmehr generell auf den Standpunkt gestellt, er könne die Verpflichtung grundsätzlich überhaupt nicht erfüllen. Insbesondere aufgrund der gegenüber den „Mietern“ erlassenen Duldungsanordnungen gebe es aber keine Anhaltspunkte dafür, weswegen der Kläger die Erfüllung seiner Verpflichtungen innerhalb der gesetzten Frist - ggf. unter Zuhilfenahme Dritter - nicht erfüllen können sollte, zumal ihm die Verpflichtung bereits seit Rechtskraft des Urteils im Verfahren 2 K 3029/20 - mithin seit bald drei Jahren - bekannt sei und er nach Aktenlage davon hätte ausgehen müssen, dass diese Verpflichtung notfalls auch mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden würde. Aus welchen Gründen diese Ausführungen zu beanstanden sein sollen, legt der Kläger bereits nicht dar. Dafür ist ohne substantiierten Vortrag entgegenstehender Gesichtspunkte auch nichts ersichtlich. Die mit einer Zwangsgeldandrohung gesetzte Frist ist angemessen, wenn sie einerseits das behördliche Interesse an der Dringlichkeit der Ausführung berücksichtigt und andererseits dem Betroffenen die nach der allgemeinen Lebenserfahrung erforderliche Zeit gibt, seiner Pflicht nachzukommen (OVG B.-Bbg., Beschl. v. 11.09.2014 - 10 S 8.13 -, juris Rn. 4; Bay. VGH, Beschl. v. 05.07.2021 - 9 ZB 19.1610 -, juris Rn. 25). Dabei kann bei einer Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung nach Maßgabe der Umstände des Einzelfalls zugunsten einer etwas kürzeren, noch erreichbaren Frist berücksichtigt werden, dass - wie hier - der Zwangsgeldandrohung eine seit Jahren ungenehmigte Nutzung und formlose Aufforderungen, der rechtskräftigen Nutzungsuntersagung und Beseitigungsanordnung nachzukommen, vorausgingen (vgl. VG München, Beschl. v. 10.12.2020 - M 11 S 20.4129 -, juris Rn. 23). Keiner Entscheidung bedarf daher, ob das - unterstellte - Setzen einer zu kurzen Frist gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 LVwVG dazu führt, dass Heilung insofern eintritt, als dem Pflichtigen faktisch eine längere Frist - hier bis zur Zwangsgeldfestsetzung durch den Bescheid vom 24. September 2024 - zur Erfüllung der Pflichten gewährt wird (so Senatsurt. v. 21.01.1976 - III 818/75 -, UA S. 5 f.; a.A. VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 13.01.1995 - 10 S 3057/94 -, juris Rn. 9 f.), oder ob das Verstreichen einer zu kurzen Frist lediglich die Gegenstandslosigkeit der Fristsetzung, aber nicht die Rechtswidrigkeit der Zwangsgeldandrohung zur Folge hat (so Tillmanns, in: Sadler/Tillmanns, VwVG/VwZG, 11. Aufl. 2025, § 11 VwVG Rn. 52 m.w.N.; OVG Saarl., Urt. v. 21.04.1977 - II R 107/76 -, juris Rn. 74; vgl. auch BVerwG, Urt. v. 16.10.1979 - I C 20.75 -, BVerwGE 58, 352 ) oder ob es insoweit nach Fristablauf des Erlasses auch einer neuen Zwangsgeldandrohung bedarf (vgl. dazu die Nachweise bei Tillmanns, a.a.O. Rn. 51). (2) Soweit der Kläger mit seinem Vorbringen, die Räumungsklage dauere eine gewisse Zeit, geltend machen will, nach der Erhebung einer Räumungsklage - die nach seinem Vorbringen bisher lediglich vorbereitet ist - könnten bis zur Entscheidung über diese keine Maßnahmen der Verwaltungsvollstreckung gegen ihn mehr ergriffen werden, trägt er keinen Umstand vor, der die Rechtmäßigkeit des Bescheids vom 24. April 2024 infrage stellt. Zur Klarstellung weist der Senat insoweit darauf hin, dass eine Zwangsgeldfestsetzung nicht mehr zulässig sein dürfte, wenn nachweislich feststeht, dass der Kläger seine Verpflichtungen aus dem Bescheid vom 15. Mai 2020 erfüllen wird (vgl. Senatsbeschl. v. 07.03.2022 - 3 S 1907/21- juris Rn. 51). Dies kann sich ggf. auch aus der Erhebung einer Räumungsklage gegen alle Nutzer des Grundstücks und dem zielstrebigen Betreiben dieses Verfahrens ergeben. cc) Ebenfalls erfolglos bleibt das Zulassungsvorbringen, dass zum einen der Kläger mit dem Mietverhältnis zwei Stellplätze vermietet habe und mit den weiteren Fahrzeuge, die abgestellt worden seien, nichts zu tun habe und dass zum anderen das Landratsamt die Räumung des Grundstücks mit seinen Machtmitteln, insbesondere was die Wohnwagen betreffe, leichter und einfacher hätte erreichen können. Damit wendet sich der Kläger jeweils gegen die Rechtmäßigkeit des Bescheids des Beklagten vom 15. Mai 2020; denn die erste Einwendung betrifft die in Ziffer 4 Satz 1 dieses Bescheids ausgesprochene Verpflichtung, die die auf dem Grundstück ungenehmigt abgestellten Wohnwagen für die Unterbringung von Personen unverzüglich zu entfernen, die zweite die Rechtmäßigkeit der Störerauswahl in diesem Bescheid. Im Vollstreckungsverfahren ist der Kläger jedoch, wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat und der Kläger im Zulassungsverfahren auch nicht angreift, mit Einwendungen gegen die bestandskräftige Grundverfügung ausgeschlossen. Selbst wenn man eine rechtswidrige Störerauswahl im zu vollstreckenden, bestandskräftigen Bescheid vom 15. Mai 2020 annähme (so in ähnlichen Fällen: Nds. OVG, Beschl. v. 19.12.2018 - 1 ME 155/18 -, NVwZ 2019, 334, 335 m. Anm. Milstein; OVG NRW, Beschl. v. 27.07.2018 - 10 B 850/18 -, juris Rn. 5; vgl. zur Störerauswahl jedoch auch Senatsbeschl. v. 12.12.2022 - 3 S 1762/22 -, juris Rn. 43), führte das nicht zur Rechtswidrigkeit der angefochtenen Verfügung der Verwaltungsvollstreckung. Denn eine Sach- oder Rechtslage derart, dass der Zweck der Vollstreckung durch die Anwendung von Vollstreckungsmitteln nicht erreicht werden kann und die Vollstreckung daher nach § 11 LVwVG einzustellen ist, ist weder dargelegt noch - aufgrund der Möglichkeit der Räumungsklage gegen die Nutzer - sonst ersichtlich. Auch ein Ermessensfehler bei der Auswahl des Zwangsmittels ist mit dem genannten Vorbringen nicht dargetan. Das Verwaltungsgericht hat einen Ermessensfehler verneint und zur Begründung darauf verwiesen, dass anders als das Bundesrecht das hier anwendbare Landesrecht kein vorgegebenes Rangverhältnis zwischen den Zwangsmitteln des Zwangsgelds und der Ersatzvornahme regele. Das behördliche Auswahlermessen werde daher nur durch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit eingeschränkt. Das Landratsamt habe (auch) darauf abgestellt, dass kein milderes, aber gleich effektives Mittel vorhanden sei. Gründe, warum diese Ausführungen ernstlichen Richtigkeitszweifeln unterliegen sollten, zeigt der Zulassungsantrag nicht auf. Im baden-württembergischen Landesrecht besteht- wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat - kein Vorrang des Zwangsmittels der Ersatzvornahme vor dem des Zwangsgelds (vgl. nur VGH Bad.-Württ., Urt. v. 04.12.2003 - 5 S 2781/02 - juris Rn. 21 m.w.N.). Die Ersatzvornahme führt zudem häufig zu einem größeren Verwaltungsaufwand und höheren, den Pflichtigen belastenden Kosten und insoweit zu einem erheblicheren Eingriff in die Rechtssphäre des Pflichtigem, als ihm - anders als beim Zwangsgeld - nicht die Möglichkeit verbleibt, der zugrundliegenden Verpflichtung selbst nachzukommen (VGH Bad.-Württ., a.a.O. Rn. 24). Aus welchen Gründen hier gleichwohl die Ersatzvornahme das einzig ermessensgerechte Zwangsmittel sein soll, ist aufgrund des Zulassungsvorbringens nicht erkennbar. dd) Auch das weitere zweitinstanzliche Vorbringen ist unbegründet. Ohne Erfolg bringt der Kläger vor, ernstliche Zweifel ergäben sich daraus, dass sich hier eine menschliche Tragödie abspiele. Weder legt er konkret dar, worin die menschliche Tragödie besteht, noch wird ansatzweise ausgeführt, welche rechtliche Bedeutung dem behaupteten Umstand im Hinblick auf den Streitgegenstand zukommen soll. Ebenso wenig werden ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung erkennbar durch das Vorbringen, dass eine Besprechung mit dem Landratsamt nicht, jedoch mit dem Bürgermeister stattgefunden habe, dass eine Eilbedürftigkeit nicht bestehe, dass sich die jetzige Generation der Bediensteten offensichtlich nicht in die verzweifelte Situation der Mieterin hineindenken könne, dass Kinder der Wohnmobilfahrer zur Schule gingen und dass in einem Zeitungsartikel richtige Fragen gestellt würden. Ein Bezug dieser Gesichtspunkte zur Rechtmäßigkeit oder Rechtwidrigkeit der angefochtenen Verfügung ist nicht ersichtlich. Auch legt der Kläger mit dem Zulassungsantrag nicht dar, zu welchen Fragen Mitarbeiter des Landratsamts die Unwahrheit erklärt haben sollen und inwiefern hier ein Bezug zum Streitgegenstand bestehen kann. Schließlich ist nicht erkennbar, inwiefern die Behauptung, die Gemeinde Otternhöfen habe nach der Aussage ihres Bürgermeisters keine Räume, für die Rechtmäßigkeit der hier streitgegenständlichen Vollstreckung entgegen den Ausführungen des Verwaltungsgerichts hierzu (UA, S. 15), mit denen sich der Kläger nicht auseinandersetzt, erheblich sein soll. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 63 Abs. 2 Satz 1, § 47 Abs. 1, § 52 Abs. 2, 3 GKG. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).