7 S 1065/14

Keine Umstufung landwirtschaftlichen Einlagegrundstücks zu Bauerwartungs- oder höherwertigem Agrarland • Bei der Wertermittlung in einem Unternehmensflurbereinigungsverfahren ist der Wert eines landwirtschaftlich genutzten Einlagegrundstücks nach § 28 Abs. 1 FlurbG grundsätzlich nach dem landwirtschaftlichen Nutzungswert zu ermitteln; eine Abweichung zugunsten des Verkehrswerts setzt konkrete, mit hinreichender Sicherheit belegbare Anhaltspunkte für Bauerwartungsland oder sonstiges höherwertiges Agrarland voraus. • Die Beurteilung des Status als Bauerwartungsland richtet sich maßgeblich nach dem Stand der Bauleitplanung und der konkreten städtebaulichen Entwicklung; bloße Vermutungen, regionale Entwicklungsprognosen oder spätere Planungen anderer Planungsträger rechtfertigen ohne konkrete Anhaltspunkte keine Höherbewertung. • Ortsnahe Lage allein begründet keinen Anspruch auf Verkehrswertermittlung; gegebenenfalls zu berücksichtigende lagebedingte Vorzüge sind bei der späteren Abfindung zu berücksichtigen, nicht aber regelhaft bei der Feststellung des Bodenwerts nach § 28 Abs. 1 FlurbG. Der Kläger ist Teilnehmer an einem Unternehmensflurbereinigungsverfahren wegen Ausbauvorhaben (Stuttgart–Augsburg/A8). Er brachte unter anderem ein 6,431 ha großes Ackergrundstück nördlich der Ortslage Nellingen in das Verfahren ein. Die untere Flurbereinigungsbehörde ermittelte für das Grundstück einen Bodenwert auf Basis des landwirtschaftlichen Nutzungswerts und ordnete es überwiegend Bodenklasse 4 zu. Der Kläger rügte die Wertermittlung; er machte geltend, das Grundstück sei wegen Ortsnähe als Bauerwartungsland bzw. als höherwertiges Agrarland zu bewerten und legte ein Gutachten sowie Verkaufsfälle vor. Die Behörde und das Landesamt wiesen die Einwendungen zurück, weil Flächennutzungsplan und Gemeindeplanung das Grundstück als landwirtschaftliche Fläche auswiesen und konkrete Anhaltspunkte für eine baldige bauliche Nutzung fehlten. Der Kläger klagte gegen den Widerspruchsbescheid und begehrte Neufeststellung des Werts. • Klage ist zulässig undfristgerecht erhoben; Widerspruchsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt (vgl. § 141 Abs.1 FlurbG). • Maßgeblicher Bewertungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der Wertermittlung; spätere Änderungen sind im Wege der Nachbewertung bzw. bei der Abfindung zu berücksichtigen (vgl. §§ 27 ff., § 28 FlurbG, § 44 FlurbG). • Das Grundstück war landwirtschaftlich genutzt und weder baureifes Land noch Rohbauland; Bauerwartungsland setzt konkrete Tatsachen voraus, die eine bauliche Nutzung mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen (ImmoWertV § 5 Abs.2, § 6). • Flächennutzungsplan und Erläuterungsbericht der Gemeinde zeigten das Grundstück zur Wertermittlungszeit weiterhin als landwirtschaftliche Fläche; es bestanden ausreichende Innen- und sonstige Flächenreserven, keine vorgezogene Bebauungsplanung und keine Erschließungsmaßnahmen. Daher fehlten konkrete Hinweise auf bevorstehende Baunutzung. • Vorgetragene Verkaufsfälle und regionale Entwicklungsprognosen begründeten keine verobjektivierte Nachfrage nach baulichen Nutzungen für dieses Grundstück; eine bloße Ortsnähe oder spekulative Preiserwartungen genügen nicht für eine Verkehrswertermittlung. • Auch die Annahme von höherwertigem Agrarland (ImmoWertV § 4 Abs.3 Nr.1) war nicht begründet; es fehlten konkrete, auf das Grundstück bezogene Tatsachen für eine absehbare außerlandwirtschaftliche Nutzung. • Folglich war die Bewertung nach dem landwirtschaftlichen Nutzungswert (§ 28 Abs.1 FlurbG) rechtmäßig und der Widerspruchsbescheid zu Recht ergangen. Die Klage wird abgewiesen; die Wertermittlung der Flurbereinigungsbehörde für das Einlagegrundstück bleibt bestehen. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Bewertung nach dem Verkehrswert, weil zum maßgeblichen Zeitpunkt keine konkreten, mit hinreichender Sicherheit belegbaren Anhaltspunkte für Bauerwartungsland oder sonstiges höherwertiges Agrarland vorlagen. Ortsnahe Lage und allgemeine Entwicklungsprognosen allein genügen nicht; mögliche lagebedingte Vorzüge können bei der späteren Abfindung berücksichtigt werden, nicht jedoch als Grund für eine Abkehr von § 28 Abs. 1 FlurbG. Der Kläger trägt die Verfahrenskosten; Revision wurde nicht zugelassen.