15 B 22.1761

I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen. III. Die Kostenentscheidung ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision wird nicht zugelassen. Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. 1. Das Verwaltungsgericht hat die Bescheide der Beklagten vom 21. Februar 2020 in der Fassung der Ergänzungsbescheide vom 4. November 2021 zu Recht aufgehoben. Dabei kann ebenso wie im erstinstanzlichen Urteil offenbleiben, ob die Beklagte ihr durch Satzung begründetes Vorkaufsrecht (§ 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) fristgerecht binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt hat (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB a.F.). Denn die angefochtene Ausübung des Vorkaufsrechts leidet – wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat – an einem Ermessensfehler, weil der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Gemeinderat die ihm obliegende Ermessensentscheidung entweder überhaupt nicht oder jedenfalls auf einer unzureichenden Tatsachenbasis getroffen hat. Der Senat folgt insoweit den Gründen des erstinstanzlichen Urteils und sieht von einer weiteren Darstellung der Entscheidungsgründe ab (§ 130b Satz 2 VwGO). Lediglich ergänzend ist zu bemerken: a) Entgegen der Ansicht der Beklagten entscheidet der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Gemeinderat nach dem Gesetz nicht lediglich darüber, „ob von dem Instrumentarium des Vorkaufsrechts im konkreten Fall überhaupt Gebrauch gemacht werden soll“. Dem Gemeinderat als sachlich zuständigen Beschlussorgan und nicht etwa der „Verwaltung“ (= dem Bürgermeister als Vollzugsorgan) obliegt in diesem Fall auch die ordnungsgemäße Ermessensentscheidung selbst (vgl. z.B. VGH BW, U.v. 20.7.2022 – 3 S 3915/21 – juris Rn. 50 ff; VGH BW, U.v. 12.9.1997 – 5 S 2498/95 – juris Rn. 29 m.w.N.). Eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung setzt bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts voraus, dass nicht nur einzelne Entscheidungsgesichtspunkte ermittelt und dargestellt werden, sondern auch eine Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar ist oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 13). An einer derartigen Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange fehlt es vorliegend schon deshalb, weil der Gemeinderat bei der maßgeblichen Beschlussfassung über die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts am 30. Januar 2020 – ausweislich der Niederschrift über die Sitzung – davon ausgegangen ist, dass sich im Rahmen der vorherigen Anhörung von Käufer- und Verkäuferseite zur beabsichtigten Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts „lediglich der Verkäufervertreter“ geäußert und dieser mitgeteilt habe, dass „über den Inhalt des Kaufvertrags hinaus kein Erläuterungsbedarf gesehen“ werde. Über den Inhalt des Kaufvertrags hinausgehende Informationen zu den privaten Belangen von Käufer- und Verkäuferseite besaß der Gemeinderat damit nicht. Tatsächlich hat der Käufer – wie zwischen den Beteiligten unstreitig ist und sich unter anderem auch aus dem schriftlichen Vermerk über dieses Gespräch ergibt – im Rahmen einer persönlichen Vorsprache beim Bürgermeister am 17. Januar 2020 indes auf seine (konkretisierten) Nutzungswünsche bzw. -absichten für das Kaufgrundstück hingewiesen und hat in diesem Zusammenhang auch angeboten, auf einer Teilfläche des Grundstücks das altersgerechte Wohnen, wie von der Gemeinde gewünscht, zu integrieren. Infolgedessen liegt der Beschlussfassung des Gemeinderats über die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits kein vollständiger und zutreffender Sachverhalt zugrunde, sodass die gebotene Ermessensentscheidung wegen der unzureichenden Tatsachenbasis an einem Fehler leidet, der zur Aufhebung der angefochtenen Bescheide führt (vgl. z.B. BayVGH, B.v. 13.9.2022 – 9 ZB 21.2817 – juris Rn. 10). b) Der festgestellte Ermessensfehler bei der Ausübung des Vorkaufsrechts ist vorliegend nicht heilbar, weil es sich bei den von der Beklagten außerhalb der gesetzlichen Ausübungsfrist nachträglich gefassten ergänzenden Beschlüssen nicht um ein bloßes (ergänzendes) „Nachschieben von Gründen“ zur getroffenen Ermessensentscheidung, sondern um eine – auf wesentlich geänderter Tatsachenbasis getroffene – neue Ermessensausübung handelt, die im Hinblick auf die Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB (a.F.) indes verspätet ist. 2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Die Beklagte trägt billigerweise auch die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, weil diese einen Sachantrag gestellt und sich damit auch einem Prozesskostenrisiko ausgesetzt haben (§ 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO. 3. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO vorliegt.