Au 5 K 23.825

Leitsatz: 1. Vor dem Hintergrund der typischen Betroffenheit sensibler Daten der Kaufvertragsparteien oder Dritter wird es in der bayerischen Verwaltungsrechtsprechung als grundsätzlich vertretbar und daher im Rahmen des Beurteilungsspielraums einer Gemeinde angesehen, die Behandlung von Grundstücksvorkaufsrechten in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln. (Rn. 54) (redaktioneller Leitsatz) 2. Ein Verstoß gegen die formalen Anforderungen an die Verkündung / Bekanntmachung gem. § 10 Abs. 3 BauGB iVm Art. 26 GO liegt vor, wenn die Satzungsbekanntmachung sich nicht gem. § 10 Abs. 3 BauGB darauf begrenzt, den Satzungsbeschluss bekannt zu machen, sondern wenn der Bekanntmachungstext dazu genutzt wird, eine Norm zu verkünden, die inhaltlich nicht vom Satzungsbeschluss gedeckt ist und inhaltlich so nicht beschlossen wurde. (Rn. 77) (redaktioneller Leitsatz) 3. Die Ausübung eines Vorkaufsrechts entspricht nicht dem Wohl der Allgemeinheit, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt wird. (Rn. 90) (redaktioneller Leitsatz) 4. Der allgemein geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in die Privatrechtssphäre gebietet, das gesetzliche Vorkaufsrecht ausdrücklich auf den Grundstücksteil zu beschränken, dessen Erwerb durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. (Rn. 94) (redaktioneller Leitsatz) I. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Mai 2023 in der Fassung des Ergänzungsbescheids vom 15. Mai 2024 (Az. ...) wird aufgehoben. II. Die Kosten des Verfahrens hat die Beklagte zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. III. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die zulässige Klage ist begründet. 1. Die Klage ist zulässig. Die Anfechtungsklage nach 42 Abs. 1 Alt. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) ist die statthafte Klageart für das Begehren der Klägerin, wobei nach dem Klagevorbringen gemäß § 88 VwGO davon auszugehen ist, dass der Ergänzungsbescheid vom 15. Mai 2024 in das Klageverfahren einbezogen wurde. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch eine Gemeinde ist ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt, der sich gegenüber der Käuferin – unabhängig davon, ob sie (materielle) Adressatin ist – als belastender Verwaltungsakt darstellt (VGH BW, U.v. 29.2.2024 – 8 S 58/23 – juris Rn. 51 m.w.N.). Insofern ist die Klagebefugnis der Klägerin gegeben (§ 42 Abs. 2 VwGO). Dies gilt auch im Hinblick auf Ziff. II. des Bescheids, da die hierin erfolgte Festsetzung des Teilkaufpreises durch Verwaltungsakt in unmittelbarem Zusammenhang mit der für die Klägerin belastenden Ausübung des Vorkaufsrechts in Ziff. I. des Bescheids zu sehen ist. Die Klagefrist nach § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO ist gewahrt. 2. Die Klage ist begründet. Der Bescheid der Beklagten vom 15. Mai 2023 in der Fassung des Ergänzungsbescheids vom 15. Mai 2024 (Az. ...) ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). a) Nach der Rechtsauffassung der Kammer ist der Bescheid vom 15. Mai 2023 zwar formell rechtmäßig. aa) Es ist davon auszugehen, dass die Beschlussfassung des Gemeinderats vom 9. Mai 2023 über die Ausübung des Vorkaufsrechts wirksam ist. (1) Der Gemeinderat hat als zuständiges Organ über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden. Kommunalrechtlich setzt die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts eine wirksame Beschlussfassung des Gemeinderats voraus. Dieser – und nicht etwa die „Verwaltung“ – ist das sachlich zuständige Beschlussorgan (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16). Ausweislich des Auszugs aus dem Sitzungsbuch der Beklagten über die Sitzung vom 9. Mai 2023 hat der Gemeinderat mit 11:0 Stimmen beschlossen, das Vorkaufsrecht auszuüben (Nr. 1 des Beschlusses), den Kaufpreis im Gemeindehaushalt bereitzustellen (Nr. 2 des Beschlusses) und die Verwaltung darum gebeten, einen entsprechenden Vorkaufsrechtsausübungsbescheid zu erlassen unter dem Vorbehalt, dass sich aus der Anhörung der Betroffenen keine Gründe ergeben, welche die Ausübung des gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheinen lassen und, dass die Käuferin die Ausübung des Vorkaufsrechts i.S.d. § 27 BauGB nicht wirksam abwendet (Nr. 4 des Beschlusses). Obwohl der Beschluss des Gemeinderats auf den 9. Mai 2023 datiert, die Frist zur Stellungnahme für die Beigeladene und die Klägerin aber bis 12. Mai 2023 lief, sodass der Gemeinderat etwaige, nach der Beschlussfassung eingegangene Stellungnahmen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung (wohl) nicht berücksichtigt hätte, ist hier von der Entscheidung des zuständigen Gemeinderats auszugehen. Dieser hat durch Nr. 4 des Beschlusses nicht die Letztentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in unzulässiger Weise an die Verwaltung abgegeben, da in Nr. 1 des Beschlusses die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits unbedingt beschlossen wurde. Von Nr. 4 des Beschlusses ist lediglich der Erlass des Bescheides, d.h. die Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses, betroffen. (2) Es ist von der Beschlussfähigkeit des Gemeinderats auszugehen. Art. 47 Abs. 2 GO setzt die ordnungsgemäße Ladung sämtlicher Gemeinderatsmitglieder voraus und dass die Mehrheit der Mitglieder anwesend und stimmberechtigt ist. Zwar bestreitet die Klägerin die form- und fristgerechte Ladung sämtlicher Gemeinderatsmitglieder. Von der Beklagten wurde mit Schriftsatz vom 17. Mai 2024 lediglich die (fristgerechte) Ladung des 1. Bürgermeisters exemplarisch vorgelegt. Die Kammer ist jedoch der Auffassung, dass keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen wurden, dass nicht alle Gemeinderatsmitglieder form- und fristgerecht geladen wurden, weshalb für die Kammer kein Anlass zu weiteren Nachforschungen besteht. (3) Ein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz nach Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO liegt nicht vor. Nach Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich, soweit nicht Rücksichten auf das Wohl der Allgemeinheit oder auf berechtigte Ansprüche Einzelner entgegenstehen. Über den Ausschluss der Öffentlichkeit wird gemäß Art. 52 Abs. 2 Satz 2 GO in nichtöffentlicher Sitzung beraten und entschieden. Die Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes stellt nach herrschender Ansicht in der obergerichtlichen Rechtsprechung einen Verstoß gegen tragende Verfahrensprinzipien der Kommunalverfassung dar. Der Verstoß kann im Falle eines Satzungsbeschlusses die Ungültigkeit desselben und damit die Nichtigkeit einer Satzung zur Folge haben (BayVGH, U.v. 26.1.2009 – 2 N 08.124 – juris Ls und Rn. 8; B.v. 29.2.2018 – 20 CS 17.1824 – juris Rn. 18; U.v. 3.12.2020 – 2 N 18.1181 – juris Rn. 26). Auch im Übrigen kann die Verletzung des Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO aufgrund eines unrechtmäßigen, vollständigen Ausschlusses der Öffentlichkeit zur Ungültigkeit des gefassten Gemeinderatsbeschlusses führen (Jung in BeckOK Kommunalrecht Bayern, Stand: 1.2.2024, GO Art. 52 Rn. 32 m.w.N.). Vorliegend wurde jedoch nicht gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz verstoßen. Ob der Gemeinderat öffentlich oder nichtöffentlich berät und entscheidet bzw. unter welchen Voraussetzungen die Öffentlichkeit ausgeschlossen werden kann oder muss, beurteilt sich nach dem jeweiligen Landesrecht. Bei der Anwendung und Auslegung der Rechtsbegriffe „Wohl der Allgemeinheit“ und „berechtigte Ansprüche Einzelner“ ist einer bayerischen Gemeinde ein gewisser Einschätzungs- und Beurteilungsspielraum eingeräumt. Vor dem Hintergrund der typischen Betroffenheit sensibler Daten der Kaufvertragsparteien oder Dritter wird es in der bayerischen Verwaltungsrechtsprechung als grundsätzlich vertretbar und daher im Rahmen des Beurteilungsspielraums angesehen, die Behandlung von Grundstücksvorkaufsrechten in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln (BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 9 m.w.N.). Aus der mit Schriftsatz vom 17. Mai 2024 vorgelegten Ladung (Bl. 190 der Gerichtsakte) ergibt sich, dass zu der Gemeinderatssitzung am 9. Mai 2023 von vorneherein zu einer nichtöffentlichen Sitzung geladen wurde. Hierbei handelt es sich zwar nur um einen entsprechenden Vorschlag bzw. Antrag des Bürgermeisters. Die Entscheidung, ob die Öffentlichkeit ausgeschlossen wird, steht nur dem Gemeinderat selbst zu (Jung in BeckOK Kommunalrecht Bayern, Stand: 1.2.2024, Art. 52 Rn. 26). Eine Beschlussfassung über die Beratung in nichtöffentlicher Sitzung ist nicht erfolgt. Allerdings kann – wie hier erfolgt – die Entscheidung konkludent durch den nicht beanstandeten Eintritt in die nichtöffentliche Sitzung erfolgen, wenn in der Tagesordnung für den Beratungsgegenstand der Öffentlichkeitsausschluss beantragt war. Ein gesonderter Beschluss ist nicht erforderlich, wenn sich die Nichtöffentlichkeit bereits unmittelbar aus dem Gesetz oder aus der Geschäftsordnung ergibt (Jung in BeckOK Kommunalrecht Bayern, Stand: 1.2.2024, GO Art. 52 Rn. 27). Im Hinblick darauf, dass nach der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Beklagten nach § 20 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 „Rechtsgeschäfte über Grundstücksangelegenheiten“ grundsätzlich in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln sind, ist nicht ersichtlich, inwiefern der gemeindliche Beurteilungsspielraum vorliegend ausnahmsweise überschritten wäre. bb) Der Bescheid ist nach Auffassung der Kammer nicht wegen einer fehlerhaften Anhörung formell rechtswidrig, wobei dies mangels Entscheidungserheblichkeit letztlich offenblieben kann. Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in Rechte eines Beteiligten eingreift, diesem Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern. Hier erfolgte die Anhörung der Klägerin mit Schreiben vom 4. Mai 2023 (erhalten per Mail am 5. Mai 2023, per Post am 8. Mai 2023). Es wurde Gelegenheit zur Stellungnahme bis 12. Mai 2023 gegeben. Der Gemeinderat hat den Beschluss über die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits am 9. Mai 2023 gefasst. Der Bescheid selbst datiert auf den 15. Mai 2023. Stellungnahmen der Klägerin (oder der Beigeladenen) sind bis dahin nicht eingegangen. In Anbetracht der Komplexität der Materie ist die Kammer der Ansicht, dass es sich bei der von der Beklagten gesetzten Frist zur Stellungnahme – die sie vor der Beschlussfassung nicht einmal abgewartet hat – nicht um eine angemessene Frist handelt, weshalb (zunächst) von einer nicht ordnungsgemäßen Anhörung auszugehen ist. Ist die Anhörung unterblieben, kann sie – auch bei einer Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts – nach Art. 45 Abs. 2 BayVwVfG noch bis zum Abschluss eines verwaltungsgerichtlichen Verfahrens nachgeholt werden (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 28 Rn. 23; Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 15. Aufl. 2022, § 28 Rn. 4; VG Augsburg, U.v. 19.9.2013 – Au 5 K 13.140 – juris Rn. 30). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts setzt eine Heilung voraus, dass die Anhörung nachträglich ordnungsgemäß durchgeführt und ihre Funktion für den Entscheidungsprozess der Behörde uneingeschränkt erreicht wird. Diese Aufgabe besteht nicht allein darin, dass der Betroffene seine Einwendungen vorbringen kann und diese von der Behörde zur Kenntnis genommen werden, sondern schließt vielmehr ein, dass die Behörde ein etwaiges Vorbringen bei ihrer Entscheidung in Erwägung zieht. Dementsprechend reichen Äußerungen und Stellungnahmen von Beteiligten im gerichtlichen Verfahren als solche zur Heilung einer zunächst unterbliebenen Anhörung nicht aus. Eine funktionsgerecht nachgeholte Anhörung setzt vielmehr voraus, dass sich die Behörde nicht darauf beschränkt, die einmal getroffene Sachentscheidung zu verteidigen, sondern das Vorbringen des Betroffenen erkennbar zum Anlass nimmt, die Entscheidung kritisch zu überdenken (BVerwG, U.v. 22.2.2022 – 4 A 7.20 – juris Rn. 25; BayVGH, B.v. 28.7.2022 – 22 ZB 21.3088 – juris Rn. 19). Die Beklagte hat nach der Rechtsauffassung der Kammer im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ausreichend zu erkennen gegeben, dass und aus welchen Gründen sie an ihrer Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts auch unter Berücksichtigung des Vortrags der Klägerin und der Beigeladenen festhält. Dabei wurde auch der Gemeinderat als zuständiges Organ nochmals damit befasst (für dieses Erfordernis VGH BW, U.v. 20.7.2022 – 3 S 3915/21 – juris Rn. 49, OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 22.3.2023 – 1 A 10150/22.OVG – juris Rn. 34 ff.). Das Vorbringen der Klägerin und der Beigeladenen wurde in der Gemeinderatssitzung vom 19. März 2024 – wenn auch nicht vollumfassend – thematisiert und es wurde der Beschluss gefasst, dass der Gemeinderat an der Ausübung des Vorkaufsrechts festhält. Mit Bescheid vom 15. Mai 2024 wurde der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid vom 15. Mai 2023 sodann in seiner Begründung ergänzt. Zwar ist der Klägerin und der Beigeladenen darin zuzustimmen, dass der Gemeinderat nicht über jegliches Vorbringen informiert war und dass es eine unzutreffende Information des Gemeinderats darstellt, dass die Beigeladene nur die rechtlichen Einwände aufgegriffen habe, die bereits die Klägerin geltend gemacht habe. Allerdings ist wiederum der Beklagten darin zuzustimmen, dass die Heilung eines Anhörungsmangels nicht voraussetzt, dass sämtliche im Rahmen des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens vorgebrachten, teils rein rechtlichen Argumente behandelt werden müssten. Zwar darf eine wirksame Nachholung nicht hinter den Anforderungen des Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG zurückbleiben (Schemmer in BeckOK VwVfG, Stand: 1.4.2024, § 45 Rn. 42). Im Rahmen des Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG geht es jedoch darum, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen äußern zu können (Herrmann in BeckOK VwVfG, Stand: 1.4.2024, § 28 Rn. 15). Hierbei ist auch zu sehen, dass, wäre die Anhörung von vornherein ordnungsgemäß, d.h. mit ausreichend bemessener Frist, erfolgt, zu Themenkomplexen wie bspw. der ordnungsgemäßen Beschlussfassung über die Vorkaufsrechtsausübung, die Einhaltung der Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB und die fehlerhafte Ermessensausübung im Bescheid noch gar nicht hätte Stellung genommen werden können. Die Kammer ist der Ansicht, dass es für die Heilung nach Art. 45 Abs. 1 Nr. 3 BayVwVfG hier ausreicht, dass sich der Gemeinderat in der Sitzung vom 19. März 2024 sich mit dem wesentlichen tatsächlichen Argument – konkret: der Gedanke eines Ringtauschs – sowie einigen rechtlichen Argumenten – konkret: der Vorrang des Deponievorhabens, die Wirksamkeit des Bebauungsplans und die bereits auf dem Grundstück ausgeübte Nutzung – auseinandergesetzt hat. Mit den Einwendungen gegen die Wirksamkeit der Vorkaufssatzung – konkret: die fehlerhafte Bekanntmachung und die inhaltliche Unbestimmtheit – hat sich der Gemeinderat der Beklagten zudem in der Sitzung vom 27. Februar 2024 auseinandergesetzt, in der die 1. Änderungssatzung beschlossen wurde. Da der Gemeinderat mit einem Ergebnis von 12:0 beschlossen hat, an der Vorkaufsrechtsausübung festzuhalten (Bl. 201 der Gerichtsakte), ist es darüber hinaus i.S.v. Art. 46 BayVwVfG offensichtlich, dass die fehlerhafte Anhörung die Entscheidung in der Sache nicht beeinflusst hat. b) Ziff. I. des Bescheids ist aber materiell rechtswidrig. Vorliegend hat die Beklagte die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des westlichen und mittleren Grundstücksteils auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestützt und hinsichtlich des östlichen Grundstücksteils, für den Ausgleichsflächen gemäß § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt sind, auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts fristgebunden. Danach kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden. Es handelt sich um eine materielle Ausschlussfrist, das heißt eine vom materiellen Recht gesetzte Frist, deren Nichteinhaltung den Verlust einer materiell-rechtlichen Rechtsposition zur Folge hat. Materiellrechtliche Ausschlussfristen sind für Behörden und Beteiligte gleichermaßen verbindlich und stehen nicht zur Disposition der Verwaltung oder der Gerichte. Nach Ablauf der Frist kann der Anspruch nicht mehr geltend gemacht werden, so dass innerhalb der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB sämtliche für die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen gegeben sein müssen (OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 22.3.2023 – 1 A 10150/22 – juris Rn. 25; VGH BW, U.v. 29.2.2024 – 8 S 58/23 – juris Rn. 64 m.w.N.). aa) Die materielle Rechtswidrigkeit ergibt sich dabei entgegen der Rechtsauffassung der Klägerin und der Beigeladenen nicht aus der nicht fristgerechten Ausübung des Vorkaufsrechts. Die in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB normierte Ausübungsfrist beginnt erst mit der Mitteilung des gesamten und vollständigen Inhalts des Kaufvertrags (BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 25 f.; B.v. 28.7.2021 – 9 ZB 20.2276 – juris Rn. 7). Ausweislich des Eingangsstempels der Verwaltungsgemeinschaft ... ist der vollständige Kaufvertrag dort am 13. Februar 2023 eingegangen. Da der 13. Mai 2023 ein Samstag war, endete die Frist folglich am Montag, den 15. Mai 2023. Aus Sicht der Kammer gibt es keine stichhaltigen Anhaltspunkte dafür, dass der Eingangszeitpunkt des Kaufvertrags, der laut der Klägerin vom Notariat am 7. Februar 2023, spätestens aber am 8. Februar 2023 versandt worden sei, bereits vor dem 13. Februar 2023 lag. Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass man in der Regel mit kürzeren Postlaufzeiten rechnen kann. Allerdings ist der Kammer aus der Gerichtspraxis bekannt, dass längere Postlaufzeiten durchaus nicht unüblich sind. Eine Postlaufzeit vom 7. oder 8. Februar 2023 bis zum Montag, den 13. Februar 2023 erscheint nicht ungewöhnlich lange und ist damit – mangels konkreter gegenteiliger Hinweise – vorstellbar. Die Beklagte hat die Frist durch Einwurf des Bescheids in den Briefkasten am Firmensitz der Beigeladenen am 15. Mai 2023 um 16:52 Uhr gewahrt. Nach der Rechtsauffassung der Kammer sind vorliegend nicht §§ 130 ff. BGB für die Frage des Zugangs von Willenserklärungen maßgeblich, sondern es gelten die öffentlich-rechtlichen Bekanntgabevorschriften. § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB regelt explizit, dass das Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt ausgeübt wird. Für den Verwaltungsakt nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gelten die gleichen Bestimmungen wie für sonstige Verwaltungsakte (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 28 Rn. 23). Die ältere Rechtsprechung, die die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts als privatrechtliche Willenserklärung angesehen hat, ist damit obsolet (Daum in BeckOGK BGB, Stand: 1.4.2024, § 464 Rn. 15). Über Art. 41 Abs. 5 BayVwVfG gelangt man in die Art. 2 ff. VwZVG. Hier regelt Art. 5 VwZVG die Zustellung durch die Behörde gegen Empfangsbekenntnis. Gemäß Art. 5 Abs. 2 Satz 1 VwZVG sind die §§ 177 bis 181 ZPO anzuwenden. Gemäß Art. 5 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 VwZVG ist in den Fällen der Ersatzzustellung nach §§ 180 und 181 ZPO zum Nachweis der Zustellung in den Akten der Grund der Ersatzzustellung zu vermerken sowie, wann und wo das Dokument in einen Briefkasten eingelegt oder sonst niedergelegt und in welcher Weise die Niederlegung schriftlich mitgeteilt wurde. Ausweislich des in der Behördenakte befindlichen Empfangsbekenntnisses (Bl. 43 der Behördenakte) wurde der Bescheid durch den Bürgermeister am 15. Mai 2023 (um 16:52 Uhr) in den Briefkasten eingelegt. Es wurden der Grund der Ersatzzustellung sowie der Umstand, wann und wo das Dokument in den Briefkasten eingelegt wurde, vermerkt. Das Datum der Zustellung ist gemäß § 180 Satz 3 ZPO auf dem Umschlag des zuzustellenden Schriftstücks vermerkt. Die Klägerin trägt – übereinstimmend mit der Beigeladenen – vor, dass um 16:52 Uhr niemand im Büro anzutreffen gewesen sei. Insofern war eine Zustellung nach § 178 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 ZPO nicht ausführbar, sodass der Anwendungsbereich der Ersatzzustellung nach § 180 Satz 1 ZPO eröffnet war. Das Empfangsbekenntnis erbringt hierbei nach § 418 Abs. 1 ZPO den vollen Beweis der darin bezeugten Tatsachen. Zwar ist ein qualifizierter Gegenbeweis nach § 418 Abs. 2 ZPO möglich, der Beweis der Unrichtigkeit der in der Zustellungsurkunde bezeugten Tatsachen erfordert allerdings den vollen Beweis eines anderen als des beurkundeten Geschehens (BayVGH, B.v. 12.5.2023 – 15 CS 23.606 – juris Rn. 19). Hierfür bedarf es einer substantiierten Darlegung der Umstände, die gegen die Richtigkeit des Inhalts der öffentlichen Urkunde sprechen (BVerfG, B.v. 9.1.2023 – 2 BvR 2697/18 – juris Rn. 9). An einer solchen substantiierten Darlegung fehlt es vorliegend. Zwar hat die Klägerin im Schriftsatz vom 22. September 2023 (dort S. 13) vorgetragen, dass der Geschäftsführer der Beigeladenen um 19 Uhr den Brief nicht im Briefkasten gesehen habe. Abgesehen davon, dass diese pauschale Behauptung nicht ausreichend ist, hat die Beigeladene dies selbst so nicht vorgetragen. Im Schriftsatz vom 4. April 2024 (dort S. 9) heißt es vielmehr, dass am 15. Mai 2023 ab 16:30 Uhr niemand mehr im Büro anwesend gewesen sei. Die Beigeladene hat nur darauf abgestellt, dass bei einer Zustellung zu dieser Zeit nicht mehr mit einer Leerung des Briefkastens habe gerechnet werden müssen/können. Da § 130 BGB nicht anwendbar ist, kommt es hierauf aber nicht an. Eine Zustellung an die Notarin anstelle der oder für die Beigeladene musste vorliegend nicht erfolgen, da § 9 des Kaufvertrags keine Vollmacht für derartige Zustellungen vorsieht. Nach § 9 Nr. 1 des Kaufvertrags wurde die Notarin bevollmächtigt, alle zum Vollzug des Vertrags erforderlichen oder zweckdienlichen Erklärungen, insbesondere Zustimmungs- und Lastenfreistellungserklärungen entgegenzunehmen. Die Empfangnahme eines Verwaltungsakts ist hierunter nicht zu subsumieren. Nach § 9 Nr. 2 des Kaufvertrags wurde die Notarin bevollmächtigt, Zeugnisse über gesetzliche Vorkaufsrechte, entgegenzunehmen. Mit der Entgegennahme von Zeugnissen ist nach der Rechtsauffassung der Kammer aber nicht der Bescheid über die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemeint, sondern vielmehr ein Negativzeugnis, dass kein Vorkaufsrecht besteht bzw. dass die Gemeinde ein solches nicht ausübt (§ 28 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Folglich hat die Beklagte das Vorkaufsrecht noch fristgerecht ausgeübt. bb) Allerdings scheitert die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des westlichen und mittleren Grundstücksteils, die sich auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB stützt, an der formellen Unwirksamkeit der Vorkaufssatzung. Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde im Geltungsbereich eines Bebauungsplans durch Satzung ihr Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken begründen. Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 BauGB besteht nicht kraft Gesetzes, sondern wird von der Gemeinde durch (besondere) Satzung begründet. Die Vorkaufsrechtssatzung muss wirksam, d.h. formell ordnungsgemäß zustande gekommen und materiell rechtmäßig sein. Fehlt es hieran, ist das besondere Vorkaufsrecht nicht wirksam begründet (VG Würzburg, U.v. 22.7.2021 – W 5 K 20.928 – juris Rn. 27). Maßgeblich ist hierbei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn.17 m.w.N.; VG Ansbach, U.v. 17.1.2024 – An 3 K 21.1947 – juris Rn. 34). Eine Vorkaufssatzung kann nur für künftige Verkaufsfälle – also für Vertragsschlüsse ab dem Inkrafttreten der Satzung – in Kraft gesetzt werden. Nicht dem Vorkaufsrecht unterliegen also die vor dem Inkrafttreten der Vorkaufssatzung geschlossenen Kaufverträge. Die rückwirkende Inkraftsetzung einer Satzung wäre unvereinbar mit dem Gebot des Vertrauensschutzes und damit dem Rechtsstaatsprinzip, soweit dadurch ein Vorkaufsrecht rückwirkend geschaffen werden soll. Allerdings ist es nach Maßgabe des § 214 Abs. 4 BauGB zulässig, eine fehlerhafte Vorkaufssatzung nach Fehlerbehebung rückwirkend in Kraft zu setzen. Damit werden ab dem rückwirkenden Inkrafttreten der Satzung geschlossene Kaufverträge erfasst (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152: EL Oktober 2023, § 25 Rn. 24a). Im Wege des ergänzenden Verfahrens nach § 214 Abs. 4 BauGB behebbar sind grundsätzlich alle beachtlichen Satzungsmängel. Ausgenommen sind nur Nachbesserungen, die geeignet sind, das planerische Grundkonzept in Frage zu stellen. Die Identität der Satzung darf nicht angetastet werden. Behebbar sind neben Verfahrens- und Formfehlern auch materiell-rechtliche Mängel (BVerwG, U.v. 18.9.2003 – 4 CN 20/02 – juris; VG Köln, U.v. 14.11.2017 – 2 K 4269/17 – juris Rn. 60). Das rückwirkende Inkraftsetzen der Vorkaufssatzung gemäß § 214 Abs. 4 BauGB mit Beschluss des Gemeinderats bewirkt, dass zuvor ergangene Verwaltungsentscheidungen hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit nunmehr so zu beurteilen sind, als ob die Satzung bereits zum Zeitpunkt des rückwirkenden Inkrafttretens wirksam geworden wäre (BayVGH, U.v. 6.2.2014 – 2 B 13.2570 – juris Rn. 14 m.w.N.; VG Augsburg, U.v. 19.7.2023 – Au 4 K 23.199 – juris Rn. 28; Uechtritz in BeckOK BauGB, Stand: 1.2.2024, § 214 Rn. 147). Insofern ergeben sich dann auch keine Probleme mit der materiellen Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Dies vorausgeschickt, liegt zum Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts keine wirksame Vorkaufssatzung vor, die ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB begründen kann. (1) Die 1. Änderungssatzung zur Vorkaufssatzung, die der Gemeinderat in der Sitzung vom 27. Februar 2024 beschlossen hat, ist unwirksam. Hier hat der Gemeinderat eine Satzung folgenden Inhalts beschlossen: ... Durch § 1 der 1. Änderungssatzung vom 27. Februar 2024 wird erkennbar § 1 der (ursprünglichen) Vorkaufssatzung geändert, ebenso wie dessen § 3. Nach § 2 der 1. Änderungssatzung sollen die übrigen Bestimmungen der Vorkaufssatzung unberührt bleiben. Die (ursprüngliche) Vorkaufssatzung, die der Gemeinderat der Beklagten am 3. Dezember 2019 beschlossen hat, lautet wie folgt: Daraus ergibt sich, dass durch die 1. Änderungssatzung die Regelung in der Vorkaufssatzung zum Geltungsbereich geändert wurde, konkret, dass beim Lageplan der Zusatz „ausgefertigt am 04.12.2019“ entfallen ist. Mit § 1 der 1. Änderungssatzung wurde zudem die Inkrafttretensregelung der Vorkaufssatzung dahingehend geändert, dass diese – mit geändertem § 1 – rückwirkend zum 18. Dezember 2019 in Kraft tritt. Der Klägerin ist darin zuzustimmen, dass die ursprüngliche Vorkaufssatzung in § 3 – übereinstimmend mit der Regelung in Art. 26 Abs. 1 Satz 2 GO – vorsah, dass die Satzung am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft tritt. Dies wäre nach den Angaben auf dem Bekanntmachungsvermerk der Beklagten der 19. Dezember 2019. Es wäre dann nicht möglich, durch die 1. Änderungssatzung ein Inkrafttreten zum 18. Dezember 2019 vorzusehen, denn das Inkraftsetzen der Satzung auf einen Zeitpunkt, der vor demjenigen liegt, zu dem die Satzung bei fehlerfreiem Verfahren in Kraft getreten wäre, ist unzulässig (Uechtritz in BeckOK BauGB, Stand: 1.2.2024, § 214 Rn. 143). Allerdings gelangt man über die Normenkette des § 25 Abs. 1 Satz 4 BauGB zu § 16 Abs. 2 BauGB, der wiederum die Anwendung von § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB vorsieht. Danach tritt der Bebauungsplan – bzw. hier die Vorkaufssatzung – mit der Bekanntmachung in Kraft. Bei der Bestimmung in § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB handelt es sich um eine zwingende Vorschrift, die landesrechtlichen Vorschriften vorgeht (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 10 Rn. 143; Oehmen in BeckOK BauGB, Stand: 1.2.2024, § 10 Rn. 28). Mithin wäre die (ursprüngliche) Vorkaufssatzung – wäre sie wirksam bekanntgegeben worden (siehe nachfolgend unter (2)) – am 18. Dezember 2019 in Kraft getreten, weshalb es grundsätzlich möglich ist, in der 1. Änderungssatzung eine Rückwirkung zum 18. Dezember 2019 vorzusehen. Die Unwirksamkeit der 1. Änderungssatzung ergibt sich folglich nicht schon aus einer unzulässigen Rückwirkung. Allerdings wurde die 1. Änderungssatzung nach der Rechtsauffassung der Kammer fehlerhaft bekannt gemacht. Wie vorstehend ausgeführt, wird durch § 1 der 1. Änderungssatzung die (ursprüngliche) Vorkaufssatzung hinsichtlich des Geltungsbereichs (§ 1) und des Inkrafttretens (§ 3) geändert. Nach § 2 der 1. Änderungssatzung bleiben die übrigen Bestimmungen der Vorkaufssatzung (§ 2) unberührt. Weitere Regelungen enthält die 1. Änderungssatzung nicht, insbesondere enthält sie also selbst keine Regelung zum Inkrafttreten, weshalb sie als (Änderung einer) Vorkaufssatzung nach § 25 Abs. 1 Satz 4 BauGB, § 16 Abs. 2 BauGB, § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB mit der Bekanntmachung in Kraft tritt. Die Bekanntmachung war ausweislich des Bekanntmachungsvermerks der Beklagten am 29. Februar 2024. In dem Bekanntmachungstext der 1. Änderungssatzung heißt es demgegenüber jedoch auszugsweise: Bekanntgemacht wurde also, dass das die 1. Änderungssatzung rückwirkend zum 18. Dezember 2019 in Kraft tritt. Dies wurde vom Gemeinderat so nicht beschlossen, sondern nur, dass die (ursprüngliche) Vorkaufssatzung – mit geändertem § 1 – rückwirkend zum 18. Dezember 2019 in Kraft tritt. Zwar wird den formalen Anforderungen an die Bekanntmachung schon dann Genüge getan, wenn die ausgefertigte Rechtsnorm bekanntgemacht wird. Ein Verstoß gegen die formalen Anforderungen an die Verkündung / Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 BauGB i.V.m. Art. 26 GO liegt aber vor, wenn die Satzungsbekanntmachung sich nicht gemäß § 10 Abs. 3 BauGB darauf begrenzt, den Satzungsbeschluss bekannt zu machen, sondern wenn der Bekanntmachungstext dazu genutzt wird, eine Norm zu verkünden, die inhaltlich nicht vom Satzungsbeschluss gedeckt ist und inhaltlich so nicht beschlossen wurde. (BayVGH, U.v. 26.9.2022 – 15 N 21. 3023 – juris Rn. 41). Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Anordnung der Rückwirkung kein Teil des Satzungsbeschlusses nach § 10 Abs. 1 BauGB, sondern ein Bestandteil des Bekanntmachungsverfahrens ist (BVerwG, U.v. 10.8.2000 – 4 CN 2/99 – juris Rn. 23 zu einem Fall, in dem ein Bebauungsplan erneut und rückwirkend bekanntgemacht wurde; VGH BW, U.v. 10.5.2023 – 14 S 396/22 – juris Rn. 55 ff.). Denn wird das ergänzende Verfahren in einem Verfahrensstadium nach dem Beschluss der Satzung aufgenommen, wird nur eine rückwirkende Bekanntmachung auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Inkrafttretens in Betracht kommen. Anders liegt es jedoch, wenn das für den Beschluss der Satzung zuständige Organ erneut mit der Satzung befasst wird, sei es, weil das ergänzende Verfahren vor dessen Beschluss einsetzt, sei es, weil das ergänzende Verfahren gerade der Heilung eines Fehlers bei diesem Beschluss dient. Hier liegt es im Satzungsermessen, ob die Heilung mit vollständiger oder teilweiser Rückwirkung oder ex nunc erfolgen soll (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 214 Rn. 256 f.). Vorliegend wurde der Gemeinderat erneut mit der Satzung befasst und hat die ursprüngliche Satzung – wenn auch marginal – abgeändert. Das bedeutet, dass das ergänzende Verfahren nicht in einem Verfahrensstadium nach dem Beschluss der Satzung aufgenommen (bspw. lediglich Heilung einer fehlerhaften Ausfertigung oder Bekanntmachung) wurde, sondern dass der Gemeinderat hier erneut einen Beschluss gefasst hat. So, wie die Satzung vom Gemeinderat beschlossen wurde, hätte es im Bekanntmachungstext heißen müssen, dass die 1. Änderungssatzung – mangels Regelung zum Inkrafttreten – mit Bekanntmachung in Kraft tritt. Die fehlerhafte Bekanntmachung führt zur Unwirksamkeit der 1. Änderungssatzung. Auf die von der Klägerin im Schriftsatz vom 20. Juni 2024 weiteren aufgeworfenen Probleme kommt es insofern nicht mehr entscheidungserheblich an. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB kommt es im Zeitpunkt der Entscheidung des Gerichts folglich auf die Wirksamkeit der Vorkaufssatzung vom 3. Dezember 2019 in ihrer ursprünglichen Fassung an. (2) Auch die Vorkaufssatzung, die der Gemeinderat in der Sitzung vom 3. Dezember 2019 beschlossen hat, ist unwirksam. Die Kammer geht mangels konkreter anderweitiger Anhaltspunkte wiederum von einem wirksamen Satzungsbeschluss aus. Insbesondere greift der Vortrag der Klägerin nicht durch, dass das Mitwirken des Gemeinderatsmitglieds ... als Miteigentümer des enteignungsbetroffenen Grundstücks Fl.Nr. ... zur Fehlerhaftigkeit des Satzungsbeschlusses geführt hat. Nach Art. 49 Abs. 4 GO hat die Mitwirkung eines wegen persönlicher Beteiligung ausgeschlossenen Mitglieds die Ungültigkeit des Beschlusses nur zur Folge, wenn sie für das Abstimmungsergebnis entscheidend war. Das ist bei einem Abstimmungsergebnis von 10:0- sofern der Gemeinderat W. bei der Sitzung überhaupt dabei war – ausgeschlossen. Entgegen der Rechtsauffassung der Beigeladenen wurde die Vorkaufssatzung auch nicht fehlerhaft ausgefertigt. Richtig ist, dass nur der Satzungstext ausgefertigt werden darf, der auch tatsächlich beschlossen worden ist. Zulässig ist in der ausgefertigten Satzungsfassung allenfalls die Vornahme von redaktionellen Änderungen (z.B. Korrektur von Rechtschreibfehlern); darüberhinausgehende inhaltliche Änderungen sind dagegen – trotz weitgehender inhaltlicher Übereinstimmung – unzulässig (BayVGH, U.v. 26.9.2022 – 15 N 21.3023 – juris Rn. 36). Da der Zusatz in § 1 der Vorkaufssatzung „ausgefertigt am 04.12.2019“ ausweislich des mit Schriftsatz der Beklagten vom 10. Juni 2024 übersandten Auszugs aus dem Sitzungsbuch der Beklagten über die Sitzung vom 3. Dezember 2019 bereits Teil der Beschlussfassung war, ist kein Ausfertigungsmangel wegen nachträglicher Änderungen erkennbar. Auch ist ein solcher nicht darin zu sehen, dass der Lageplan zur Satzung keine „gedankliche Schnur“ zum Textteil der Satzung herstellt. Hier sind sowohl der einseitige Textteil der Vorkaufssatzung als auch der Lageplan mit einem Ausfertigungsvermerk versehen. Da alle Einzelteile der Satzung ausgefertigt wurden, bedarf es keiner (weiteren) gedanklichen Schnur (zu den Anforderungen: BayVGH, U.v. 10.12.2020 – 1 N 16.682 – juris Rn. 26; U.v. 27.9.2023 – 9 N 17.1105 – juris Rn. 18; U.v. 28.4.2017 – 15 N 15.967 – juris LS und Rn. 33 ff. jew. m.w.N). Entgegen der Ansicht der Klägerin und der Beigeladenen hat die Beklagte die Bekanntmachungsart zutreffend gewählt. Die Gemeinde kann nach § 25 Abs. 1 Satz 4 BauGB, § 16 Abs. 2 Satz 2 BauGB im Wege der Ersatzverkündung bekannt machen, dass eine Vorkaufssatzung beschlossen wurde. Die „Ortsüblichkeit“ der Bekanntmachung i.S.v. § 16 Abs. 2 BauGB beurteilt sich allein landesrechtlich (BayVGH, U.v. 13.10.2021 – 14 N 20.749 – juris Rn.16; Hornmann in BeckOK BauGB, Stand: 1.3.2024, § 16 Rn. 11). Nach Art. 26 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 GO sind die Satzungen im Amtsblatt des Landkreises oder des Landratsamts, sonst in regelmäßig erscheinenden Druckwerken amtlich bekanntzumachen, wenn die Gemeinde kein Amtsblatt i.S.d. Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO hat. Nach Art. 26 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 2 GO kann die amtliche Bekanntmachung auch dadurch bewirkt werden, dass die Satzung in der Verwaltung der Gemeinde niedergelegt und die Niederlegung digital über das Internet, durch Anschlag oder Anzeige an den für öffentliche Bekanntmachungen allgemein bestimmten Stellen (Gemeindetafeln), auf einer öffentlichen Internetseite der Gemeinde oder durch Mitteilung in einer Tageszeitung bekanntgegeben wird. Nach der Rechtsauffassung der Kammer konnte die Beklagte die Bekanntmachung durch Niederlegung wählen. Diese ist nicht deswegen fehlerhaft, weil keine Veröffentlichung im Amtsblatt des Landkreises erfolgt ist. Eine Subsidiarität der Bekanntmachung durch Niederlegung ist nur im Verhältnis zur Bekanntmachung nach Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO anzunehmen. Wenn kein eigenes Amtsblatt i.S.d. Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO existiert, kann die Gemeinde zwischen den Bekanntmachungsarten des Art. 26 Abs. 2 Satz 2 GO wählen. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Norm. Zudem spricht die Regelung in § 1 Abs. 2 Satz 1 Bayerische Verordnung zur Ausführung kommunalrechtlicher Vorschriften (BayKommV) (bis 31. Dezember 2023: § 1 Abs. 1 Satz 1 Bekanntmachungsverordnung (BekV)) dafür, dass innerhalb des Art. 26 Abs. 2 Satz 2 GO keine Vorrangigkeit der Bekanntmachung im Amtsblatt des Landkreises vorgesehen ist. Denn nach § 1 Abs. 2 Satz 1 BayKommV bestimmen Gemeinden, die kein Amtsblatt im Sinne des Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO haben, in der Geschäftsordnung oder durch Beschluss des Gemeinderats eine der in Art. 26 Abs. 2 Satz 2 GO genannten Arten der Bekanntmachung. In § 34 Abs. 1 seiner Geschäftsordnung vom 14. Mai 2020 hat der Gemeinderat der Beklagten festgelegt, dass Satzungen und Verordnungen dadurch amtlich bekannt gemacht werden, dass sie in der Verwaltung der Gemeinde zur Einsichtnahme niedergelegt werden und die Niederlegung durch Anschlag an den Gemeindetafeln bekannt gegeben wird. Dies ist vorliegend erfolgt. Die Vorkaufssatzung wurde jedoch – wie auch die 1. Änderungssatzung – nicht wirksam bekannt gemacht. Wie oben bereits ausgeführt, darf der Bekanntmachungstext keine Norm verkünden, die inhaltlich nicht vom Satzungsbeschluss gedeckt ist und inhaltlich so nicht beschlossen wurde. Der Bekanntmachungstext, der am 18. Dezember 2019 an die Gemeindetafel geheftet wurde, lautet (auszugsweise) wie folgt: Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt nicht mit der beschlossenen Satzung – dies ist auch gar nicht möglich –, sondern die Satzung bildet nur die Grundlage für die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Mit der Bekanntmachung wurde zwar auch über den Erlass der Vorkaufssatzung informiert, allerdings wurde der Inhalt der verkündeten Satzung falsch wiedergegeben. Der Beigeladenen ist darin zuzustimmen, dass streng zwischen der Begründung eines Vorkaufsrechts und der Ausübung eines solchen zu unterscheiden ist. Während eine satzungsmäßige Schaffung eines Vorkaufsrechts mit der Normenkontrolle nach § 47 VwGO zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof angegriffen werden kann, ist gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts die Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO vor den Verwaltungsgerichten statthaft. Die Verfahrensarten unterscheiden sich sowohl hinsichtlich der antrags- bzw. klagebefugten Personen, des zuständigen Gerichts als auch der Rechtsmittelfristen erheblich. Die Fehlerhaftigkeit der Bekanntgabe führt dazu, dass die Vorkaufssatzung auch in ihrer ursprünglichen Fassung nicht wirksam in Kraft getreten ist. Dieser Bekanntgabemangel wurde auch durch die erneute Bekanntmachung am 29. Februar 2024 nicht mit Rückwirkung geheilt. Hier heißt es: Nach der Rechtsauffassung der Kammer wäre es vorliegend zwar möglich gewesen, dass der 1. Bürgermeister im ergänzenden Verfahren, das in einem Verfahrensstadium nach Satzungsbeschluss aufgenommen wird, im Bekanntmachungsverfahren eine Rückwirkung anordnet (hierzu s.o. unter (1)). Dem vorliegenden Bekanntmachungstext ist jedoch keine solche Rückwirkungsanordnung zu entnehmen. Nach der erneuten Bekanntmachung „ist“ die Satzung „am Tag nach ihrer Bekanntmachung in Kraft getreten“. Abgesehen davon, dass die Satzung schon mit der Bekanntmachung in Kraft getreten wäre (hierzu s.o. unter (1)), bezieht sich die gewählte Perfektform auf einen bereits eingetretenen Zustand. Sprachlich stellt die erneute Bekanntmachung also auf die aus Sicht der Beklagten bereits in Kraft getretene Satzung ab, misst aber der erneuten Bekanntgabe selbst keine Rückwirkung bei. Für den objektiven Betrachter entsteht damit der fälschliche Eindruck, dass die Satzung bereits in Kraft getreten ist, es kommt jedoch nicht zum Ausdruck, dass erst durch die erneute Bekanntmachung das Inkraftsetzen erfolgen soll. Hierzu hätte es auch Sicht der Kammer einer anderen sprachlichen Formulierung bedurft, wie beispielsweise: „Die Satzung wird mit Hinweis auf § 214 Abs. 4 BauGB rückwirkend zum 18.12.2019 in Kraft gesetzt“. Da sowohl die erste als auch die erneute Bekanntmachung der am 3. Dezember 2019 beschlossenen Vorkaufssatzung fehlerhaft waren, ist diese im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung nicht wirksam. (3) Mangels wirksamer Vorkaufssatzung kann die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des westlichen und mittleren Grundstücksteils nicht auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB gestützt werden. Damit ist die Ausübung des Vorkaufsrechts insofern – ungeachtet der Frage, ob die Vorkaufssatzung materiell rechtmäßig ist, woran die Klägerin und die Beigeladene nicht unerhebliche Zweifel geltend gemacht haben – bereits aus diesem Grund rechtswidrig. cc) Darüber hinaus ist die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des mittleren Grundstücksteils, für das im Bebauungsplan lediglich Flächen für Landwirtschaft festgesetzt sind, nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Nach § 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Die Definition des Wohls der Allgemeinheit ist kontextabhängig anhand der Ziele zu gewinnen, die mit den einzelnen Tatbeständen der Vorkaufsrechte aus § 24, § 25 BauGB verfolgt werden (BayVGH, B.v. 24.4.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris Rn. 17). Das besondere Interesse an der Ausübung des Satzungsvorkaufsrechts an unbebauten Flächen im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans liegt insbesondere dann vor, wenn dieses Grundstück baulichen Nutzungen entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zugeführt werden soll (Grziwotz in BeckOK BauGB, Stand: 1.2.2024, § 25 Rn. 14). Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht in den Fällen des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB auch dann ausüben, wenn – wie dies die Regel sein wird – nur eine Nutzung durch private Dritte infrage kommt. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts braucht aber weder der künftige Vertragspartner der Gemeinde festzustehen, noch muss die Gemeinde überhaupt darlegen, dass sie schon Vorbereitungen für eine Privatisierung eingeleitet hat (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 25 Rn. 29). Umgekehrt entspricht die Ausübung nicht dem Wohl der Allgemeinheit, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt wird. Dies soll selbst dann gelten, wenn ein Erwerber Nutzungsänderungsabsichten äußert (Grziwotz in BeckOK BauGB, Stand: 1.2.2024, § 25 Rn. 14). Zwar ist der Ausschlusstatbestand des § 26 Nr. 4 BauGB hier nicht einschlägig, weil es sich beim streitgegenständlichen Grundstück nicht um ein bebautes Grundstück handelt. Zwischen der Regelung in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB und den in § 26 BauGB genannten Ausschlussgründen besteht dennoch ein enger sachlicher Zusammenhang. Der Katalog der ausdrücklich ausgeführten Ausschlusstatbestände konkretisiert Beispielsfälle, in denen das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise nicht rechtfertigt. Er bietet für die Anwendung des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB ebenfalls einen gewichtigen Orientierungspunkt. Auch bei Tatbeständen, die nicht von § 26 BauGB erfasst werden, hat sich die Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, an der gesetzgeberischen Wertung auszurichten, die dieser Vorschrift zugrunde liegt (BVerwG, B.v. 29.6.1993 – 4 B 100/93 – juris Rn. 5). Dass die Ausübung nicht dem Wohl der Allgemeinheit entspricht, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt wird, sieht letztlich auch die Beklagte so (vgl. unter II. Begründung Ziff. 2.2 des Bescheids vom 15. Mai 2023). Die Planzeichnung stellt für das Grundstück Fl.Nr. ... Folgendes dar: Hieraus ergibt sich, dass im westlichen und mittleren Grundstücksteil Flächen für Landwirtschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 18 a) BauGB) festgesetzt sind (hellgrüne Flächen). Im westlichen Grundstücksbereich sind Baugrenzen festgesetzt (blaue Linien), die von privaten Grünflächen umgeben werden (dunkelgrüne Flächen). Aus der Begründung des Bebauungsplans geht hervor, dass der Bereich mit den Baugrenzen als Aussiedlungsmöglichkeit für Landwirte zur Verfügung stehen soll. Unter 6. Planungsabsichten heißt es im Bebauungsplan (S. 5 des Textteils), dass Baufenster für Aussiedlerhöfe festgesetzt würden. Anliegen der Beklagten sei es, durch die Aufstellung des Bebauungsplans die erforderlichen Flächen für aussiedlungswillige Landwirte sicherzustellen. Unter 7. Umsetzung ist ein eigenständiger Punkt zu den “Aussiedlerflächen“ geregelt (S. 7 – 14 des Textteils). Hier werden die durch die geplanten landwirtschaftlichen Aussiedlungen betroffenen Flächen beschrieben, der Bestand bewertet und der daraus resultierende Ausgleichsbedarf dargestellt und berechnet (der dann in der Folge u.a. im östlichen Bereich des Grundstücks Fl.Nr. ... als Ausgleichsfläche festgesetzt wurde). Ob die Beklagte dadurch wirksam Aussiedlerflächen festgesetzt hat, oder ob es – wie die Beigeladene meint – hierfür der Ausweisung eines „Sondergebiets Landwirtschaft“ nach § 11 BauNVO zur gezielten Ausweisung derartiger landwirtschaftlicher Betriebe (Aussiedlerhöfe) bedurft hätte, kann letztlich dahinstehen. Durch die planerischen Festsetzungen ist jedenfalls klar, dass auf den Flächen für Landwirtschaft im westlichen Grundstücksteil eine Bebauung vorgesehen ist. Dass die zu realisierende Bebauung landwirtschaftlich sein muss, ergibt sich nach der Rechtsauffassung der Kammer hinreichend aus dem Zusammenspiel zwischen landwirtschaftlicher Fläche und Baugrenzen. Der Planzeichnung ist zudem zu entnehmen, dass der westliche Teil mit den Baugrenzen und den umgebenden privaten Grünflächen von der „reinen“ Fläche für Landwirtschaft im mittleren Grundstücksteil abgegrenzt ist. Die hier eingezeichnete, schwarze Perlschnur ist in der Planzeichnung beschrieben mit „Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung“. Diese Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde gelegt, ist die Kammer der Rechtsauffassung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts in Bezug auf den mittleren Grundstücksteil nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist, da diese Fläche derzeit als Ackerfläche und damit bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt wird. Dabei wird nicht verkannt, dass es auf den ersten Blick interessengerecht erscheinen mag, das Grundstück als Ganzes zu erwerben, weil ein aussiedlungswilliger Landwirt ggf. die sich an die bebaubare Fläche anschließende Fläche auch im Rahmen seines landwirtschaftlichen Betriebs nutzen möchte. Allerdings hat die Plangeberin – die Beklagte – hier selbst eine Unterteilung des Grundstücks herbeigeführt, indem sie zwischen der „Aussiedlerfläche“ im westlichen und den bloßen Flächen für Landwirtschaft im mittleren Grundstücksteil eine Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung vorgesehen hat. Nach dem klaren Planungswillen der Beklagten kann das streitgegenständliche Grundstück hinsichtlich des westlichen und mittleren Teils nicht als untrennbar zusammengehörig angesehen werden, sodass eine differenzierte Betrachtung der Nutzungen angezeigt ist. Abgesehen davon ist es angesichts der Größe des westlichen, abgegrenzten Grundstücksteils durchaus möglich, hierauf ein Aussiedlungsvorhaben zu errichten und gleichwohl über ausreichend restliche Fläche zur Bewirtschaftung zu verfügen. Daraus folgt, dass die Beklagte von der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des mittleren Grundstücksteils hätte absehen müssen. Im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist in der Rechtsprechung geklärt, dass in Fällen, in denen im Bebauungsplan Teile eines Grundstücks als öffentliche Flächen festgesetzt sind, die Gemeinde nicht gehindert ist, ihr Vorkaufsrecht lediglich in Bezug auf die betroffenen Teilflächen auszuüben. Eine Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück kommt nur in Betracht, wenn die Teilfläche, um deren Erwerb es der Gemeinde geht, und das Restgrundstück nicht ohne Nachteil für den Vorkaufsverpflichteten/Verkäufer getrennt werden können und dieser deshalb die Erstreckung verlangt (BayVGH, B.v. 8.4.2015 – 15 ZB 13.2564 – juris Rn. 22 m.w.N.). Das Vorkaufsrecht erstreckt sich also nicht von vornherein auf das gesamte verkaufte Grundstück. Der allgemein geltende Grundsatz der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in die Privatrechtssphäre gebietet vielmehr, das gesetzliche Vorkaufsrecht ausdrücklich auf den Grundstücksteil zu beschränken, dessen Erwerb durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 24 Rn. 48 ff.). Da es auch im Anwendungsbereich des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB auf die Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit ankommt, gelten diese Grundsätze nach der Rechtsauffassung der Kammer auch in der vorliegenden Konstellation. Da die Beigeladene hier zu keinem Zeitpunkt zum Ausdruck gebracht hat, dass sie die Erstreckung des Vorkaufsrechts auf das Restgrundstück, d.h. den mittleren Grundstücksteil, verlangt, und darüber hinaus auch der mittlere Grundstücksteils angesichts seiner Größe wirtschaftlich sinnvoll verwertbar sein sollte, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts selbst im Falle einer rückwirkenden Heilung der Fehler der Vorkaufssatzung in Bezug auf den mittleren Grundstücksteil mangels Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit rechtswidrig. dd) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ebenso hinsichtlich des östlichen Grundstücksteils rechtswidrig. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB festgesetzt ist. Eine solche Ausgleichsfläche ist im östlichen Grundstücksteil im Bebauungsplan festgesetzt. Dabei geht die Kammer davon aus, dass der Bebauungsplan – mit Ausnahme der vom BayVGH für unwirksam erklärten 3. Änderung –, bzw. konkret die Festsetzung der Ausgleichsfläche in diesem, nach wie vor wirksam ist. Die Kammer teilt nicht die Auffassung der Klägerin, dass der Bebauungsplan obsolet oder funktionslos geworden ist. Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit nur dann außer Kraft, wenn und soweit erstens die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und zweitens eine bestimmte Offenkundigkeit des Mangels besteht, d.h. dass die zur Funktionslosigkeit führende Abweichung zwischen planerischer Festsetzung und tatsächlicher Situation in ihrer Erkennbarkeit einen Grad erreicht haben muss, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (BayVGH, B.v. 23.9.2022 – 1 ZB 21.2872 – juris Rn. 6; B.v. 21.9.2023 – 2 ZB 22.589 – juris Rn. 9). Wann von einem solchen Grad der Erkennbarkeit die Rede sein kann, lässt sich nicht abstrakt bestimmen, sondern bedarf einer wertenden Betrachtung unter Berücksichtigung unter anderem der Art der Festsetzung, des Maßes der Abweichung und der Irreversibilität der entstandenen tatsächlichen Verhältnisse. Die Anforderungen an das Außerkrafttreten von Festsetzungen eines Bebauungsplanes wegen Funktionslosigkeit sind als streng anzusehen. Es ist hinsichtlich einer solchen Feststellung große Zurückhaltung geboten (BayVGH, B.v. 7.3.2022 – 9 ZB 19.2503 – juris Rn. 10; BayVGH, U.v. 27.2.2020 – 2 B 19.2199 – juris Rn. 13 m.w.N.). Bebauungspläne können nur in äußerst seltenen Fällen funktionslos sein (BayVGH, B.v. 12.1.2023 – 1 ZB 22.1764 – juris Rn. 12). Dies zugrunde gelegt, sind die hohen Anforderungen an die Funktionslosigkeit vorliegend nicht erfüllt. Zum einen ist nicht erkennbar, dass im Plangebiet eine Vielzahl an Ausnahmen und Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt worden wäre. Zum anderen macht allein der Umstand, dass der Bebauungsplan schon ein Alter von über 20 Jahren aufweist, ihn bzw. seine Festsetzungen nicht automatisch unwirksam (zu einem über 30 Jahre alten Bebauungsplan: BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn 14). Derzeit ist auch nicht ersichtlich, dass die Verhältnisse in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, welcher die Verwirklichung der Festsetzungen auf unabsehbare Zeit ausschließt. Trotz des bestandskräftigen Planfeststellungsbeschlusses können die Festsetzungen des Bebauungsplans – wenn auch wegen der Überplanung des Deponiegeländes wohl nicht alle – nach wie vor umgesetzt werden. Zum Verhältnis Planfeststellungsbeschluss und Bebauungsplan hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof im Normenkontrollverfahren ausgeführt, dass keine kollidierenden Planungen vorlägen. Vielmehr stehe die Bauleitplanung nach dem erklärten Willen der Beklagten gleichsam unter der auflösenden Bedingung, dass die Deponie tatsächlich verwirklicht werde (BayVGH, U.v. 4.5.2006 – 26 N 03.1737 – juris Rn. 57). Der Bebauungsplan sei durch den Eintritt der Bestandskraft des Planfeststellungsbeschlusses nicht funktionslos geworden. Der Bebauungsplan könne erst dann außer Kraft treten, wenn und soweit der Planfeststellungsbeschluss umgesetzt werde, die Deponie also errichtet werde (BayVGH, U.v. 4.5.2006 – 26 N 03.1737 – juris Rn. 67). Die Deponie ist bislang allerdings nicht errichtet worden. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat weiter ausgeführt, dass das Eintreten der Bestandskraft des Planfeststellungsbeschlusses auch nicht zur Unwirksamkeit des Bebauungsplans führe, soweit dessen Festsetzungen seiner Umsetzung entgegenstünden. Die Fachplanung mache die entgegenstehenden Festsetzungen des Bebauungsplans nicht unwirksam. Denn zwischen den beiden Planungen bestehe keine Kollision, weil die Bauleitplanung unter dem Vorbehalt der Nichtverwirklichung der Deponie stehe (BayVGH, U.v. 4.5.2006 – 26 N 03. 1737 – juris Rn. 68). Es ist ohnehin nicht erkennbar, dass die Festsetzung der Ausgleichsfläche im Bebauungsplan dem planfestgestellten Deponievorhaben entgegenstehen könnte, sodass die hier maßgebliche Festsetzung nicht vom Vorrang des Deponievorhabens betroffen sein dürfte. Ebenso dürfte – dies wird lediglich ergänzend erwähnt – die Festsetzung der bebaubaren Fläche auf dem Grundstück Fl.Nr. ... dem Deponievorhaben nicht entgegenstehen. Dieses Grundstück ist nicht vom Planfeststellungsbeschluss umfasst. Die Regierung von ... geht in der Begründung des Planfeststellungsbeschlusses davon aus, dass das planfestgestellte Vorhaben zu keiner nachhaltigen Störung der gemeindlichen Bauleitplanung führe. Mit der Verwirklichung der Deponie würden sich keine prinzipiellen Hinderungsgründe für die Etablierung landwirtschaftlicher Aussiedlergebiete auf den von der Beklagten dafür vorgesehenen Flächen ergeben. Konflikte könnten sich ergeben, wenn auf den der Deponie unmittelbar benachbarten Flächen Wohnhäuser zugelassen würden (BayVGH, U.v. 4.5.2006 – 26 N 03.1737 – juris Rn. 4). Die Errichtung von Stallgebäuden oder anderweitiger landwirtschaftlicher Bebauung, die keine Wohnnutzung darstellt, dürfte auch im Falle der Verwirklichung der Deponie dieser nicht entgegenstehen. Diese Festsetzung des Bebauungsplans dürfte also ebenfalls noch realisierbar sein, was gegen eine Funktionslosigkeit oder Obsoleszenz des Bebauungsplans spricht. Bei Flächen mit öffentlicher Zweckbestimmung und zum Ausgleich im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 2 BauGB tritt das Satzungsvorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB hinter das speziellere Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 zurück (Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 25 Rn. 11, 37). Daraus folgt, dass es auf die Wirksamkeit der Vorkaufssatzung im Hinblick auf den östlichen, als Ausgleichsfläche festgesetzten Grundstücksteil nicht ankommt. Allerdings geht die Kammer unter Gesamtbetrachtung der Umstände des Einzelfalls davon aus, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des östlichen Grundstücksteils nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Es wird nicht verkannt, dass in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Ausübung des Vorkaufsrechts regelmäßig schon dann dieses Erfordernis erfüllt, wenn die Gemeinde das Eigentum am Grundstück erstrebt, um dort den in einem rechtsverbindlichen Bebauungsplan festgesetzten Gemeinbedarfs-Zweck zu erfüllen bzw. um die Verwirklichung der im Bebauungsplan der Beklagten festgelegten Planungsvorstellungen zu erleichtern oder zu ermöglichen (BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 13; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: 152. EL Oktober 2023, § 24 Rn. 67). Weiter wird nicht verkannt, dass die Ausgleichsfläche bisher nicht hergestellt wurde, sodass die Festsetzung noch umsetzbar ist. Nach dem Vorbringen der Beklagten in der mündlichen Verhandlung stand für sie der Erwerb der östlichen Teilfläche jedoch in untrennbarem Zusammenhang mit dem Erwerb der westlichen Teilfläche, auf der eine Bebauung vorgesehen ist. Der Zusammenhang zwischen bebaubarer Fläche und Ausgleichsfläche ergibt sich auch aus dem Bebauungsplan selbst. Unter A. 5.4 der Begründung des Bebauungsplans (S. 13 des Textteils) wird zu den Ausgleichsflächen ausgeführt, dass der Bedarf anteilsmäßig den einzelnen Vorhaben zur landwirtschaftlichen Aussiedlung zugeordnet und auf den jeweilig betroffenen Grundstücken gewährleistet werde. Für das Grundstück Fl.Nr. ... ergebe sich ein Kompensationsbedarf von 4.523,36 m². So hat der Bevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, dass die Beklagte noch keine Ermessenserwägungen dazu angestellt habe, ob ein Interesse nur an der östlichen Teilfläche bestünde. Hier müssten völlig neue Überlegungen, bspw. zur Finanzierung, angestellt werden. Die für eine Bebauung auf Fl.Nr. ... erforderlichen Ausgleichsflächen sollten unmittelbar auf dem Grundstück selbst vorgehalten werden. Diesem Vortrag ist zu entnehmen, dass es der Beklagten bei Ausübung des Vorkaufsrechts im Kern ausschließlich oder jedenfalls vordergründig darum ging, die Aussiedlerfläche zu erwerben und nicht darum, die Ausgleichsfläche herzustellen. Zusammen mit dem Erwerb der bebaubaren Flächen sollte dann die nach dem Bebauungsplan zugehörige Ausgleichsfläche – sozusagen im Paket – erworben werden. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Beklagte an einem isolierten Erwerb lediglich der Ausgleichsfläche und der Herstellung desselben ein Interesse gehabt hätte. Dementsprechend wird in den Gründen des Bescheids vom 15. Mai 2023 unter II. Begründung Ziff. 2.3.1 zum Vorliegen des Wohls der Allgemeinheit ausschließlich zur Notwendigkeit des Erwerbs der Aussiedlungsflächen ausgeführt. Hinsichtlich des östlichen Teilbereichs wird in Bezug auf die erforderlichen Allgemeinwohlgründe auf diese Ausführungen verwiesen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich des westlichen, bebaubaren Grundstücksteils mit der Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich der hierfür festgesetzten Ausgleichsfläche nach den Erwägungen der Beklagten erkennbar in untrennbarem Zusammenhang stand, ist der Erwerb der östlichen Teilfläche hier nach der Rechtsauffassung der Kammer nicht vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, da die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die westliche Grundstücksfläche am Fehlen einer wirksamen Vorkaufssatzung scheitert. ff) Ohne, dass es hierauf entscheidungserheblich ankommt, weist die Kammer zur Frage der ordnungsgemäßen Ermessensausübung im Rahmen der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich ergänzend auf Folgendes hin: (1) Gemäß § 114 Satz 1 VwGO prüft das Gericht, ob der Verwaltungsakt deswegen rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht wurde. Ein Ermessensfehler liegt zunächst vor, wenn die Behörde überhaupt kein Ermessen ausgeübt hat (sog. Ermessensausfall oder -nichtgebrauch), wenn sie die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschreitet (sog. Ermessensüberschreitung), wenn sie nicht alle nach Lage des Falles betroffenen Belange in ihre Ermessensentscheidung eingestellt, sie ihre Entscheidung also auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage getroffen hat (sog. Ermessensdefizit), und schließlich, wenn von dem durch die Befugnisnorm eingeräumten Ermessen nicht in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist, die Behörde sich mithin von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen oder ein Belang willkürlich falsch gewichtet (sog. Ermessensfehlgebrauch) worden ist (OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 22.3.2023 – 1 A 10150/22 – juris Rn. 48). Eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung setzt bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts voraus, dass nicht nur einzelne Entscheidungsgesichtspunkte ermittelt und dargestellt werden, sondern auch eine Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar ist oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16; B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 13). Der für die Ausübung des Vorkaufsrechts zuständige Gemeinderat entscheidet nicht lediglich darüber, ob von dem Instrumentarium des Vorkaufsrechts im konkreten Fall überhaupt Gebrauch gemacht werden soll. Dem Gemeinderat als sachlich zuständigen Beschlussorgan und nicht etwa der „Verwaltung“ (= dem Bürgermeister als Vollzugsorgan) obliegt in diesem Fall auch die ordnungsgemäße Ermessensentscheidung selbst (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16; OVG Rheinland-Pfalz, U.v. 22.3.2023 – 1 A 10150/22 – juris Rn. 52; VGH BW, U.v. 20.7.2022 – 3 S 3915/21 – juris Rn. 50 ff.). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs kann auch der Verwaltungsakt über die Ausübung des Vorkaufsrechts trotz seiner Fristgebundenheit nachgebessert bzw. es können im Prozess weitere (Ermessens-)Gründe nachgeschoben werden; insbesondere kann eine bisher unvollständige Begründung ergänzt werden, indem die bereits im Ansatz vorgetragene Rechtfertigung untermauert wird (BayVGH, B.v. 12.10.2017 – 14 ZB 16.280 – juris Rn. 6 zum naturschutzrechtlichen Vorkaufsrecht). Allerdings kann eine neue Ermessensausübung auf wesentlich geänderter Tatsachenbasis, bei der es sich nicht um ein bloßes (ergänzendes) „Nachschieben von Gründen“ zur getroffenen Ermessensentscheidung handelt, im Hinblick auf die Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB verspätet sein (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 17). Das schließt es also aus, völlig neue Ermessenserwägungen nach Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB anzustellen. (2) Unter Anwendung dieser Grundsätze ist er vorliegend zweifelhaft, dass der Gemeinderat der Beklagten das Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt hat. Zwar sind dem Bescheid vom 15. Mai 2023 (knappe) Ermessenserwägungen zu entnehmen. Unter II. Begründung Ziff. 2.3.2 des Bescheids ist eine Abwägung zwischen den Interessen der bisherigen Vertragsparteien und den Interessen der vorkaufsberechtigten Gemeinde erfolgt. Zu den Interessen der Klägerin ist hier ausgeführt, dass diese zwar nicht das Eigentum am Grundstück erlange, dafür aber auch nicht den Kaufpreis schulde. Auch die Nebenkosten des Vertrags habe die Beklagte zu tragen. Zu berücksichtigen sei ferner das Interesse der Klägerin an einer weiteren landwirtschaftlichen Nutzung. Dem stünden die städtebaulichen Interessen der Beklagten gegenüber. Sie ließen sich nicht in Einklang bringen mit den Nutzungsvorstellungen der Klägerin. Allerdings ist die Ermessensausübung durch den Gemeinderat Gegenstand der verwaltungsgerichtlichen Kontrolle gemäß § 114 Satz 1 VwGO. Die Ermessenserwägungen in dem von der Gemeindeverwaltung in Vollzug des Gemeinderatsbeschlusses erlassenen Ausübungsbescheid sind also nicht von ausschlaggebender Bedeutung; sie sind allenfalls ein Indiz dafür, dass der Gemeinderat entsprechende Ermessenserwägungen angestellt hat (VGH BW, U.v. 20.7.2022 – 3 S 3915/21 – juris Rn. 53). Hier hat der Gemeinderat in der Sitzung vom 9. Mai 2023 beschlossen, das Vorkaufsrecht auszuüben (Nr. 1 des Beschlusses, S. 35 der Behördenakte). Weder der Beschlussvorlage für die Sitzung (Bl. 30 ff. der Behördenakte), noch dem Auszug aus dem Sitzungsbuch über die Sitzung vom 9. Mai 2023 (Bl. 33 ff. der Behördenakte) lässt sich eine Interessenabwägung, so, wie sie im Bescheid (knapp) zum Ausdruck kommt entnehmen. Damit ergeben sich aus den von der Beklagten vorgelegten Unterlagen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gemeinderat als zuständiges Gremium selbst ein Ermessen in der Art ausgeübt hat, dass eine Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erfolgt ist. Unter I. Sachvortrag heißt es in der Beschlussvorlage und dem Auszug aus dem Sitzungsbuch über die Sitzung vom 9. Mai 2023 jeweils nur, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden könne, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorlägen und dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Ermessen der Gemeinde stehe, das pflichtgemäß auszuüben sei. Dies wurde hier aber nur im Zuge der Erläuterung der rechtlichen Voraussetzungen der Vorkaufsrechtsausübung erwähnt, wie bspw. auch die einzuhaltende Frist. Unter III. Ausübung des Vorkaufsrechts, Ziff. 2.1 heißt es, dass das Tatbestandsmerkmal „Wohl der Allgemeinheit“ eine Abwägung der Interessen des Verkäufers, ggf. auch des Käufers, mit den Interessen der Gemeinde erfordere. Allerdings werden die Interessen des Vorkäufers nirgends zur Sprache gebracht. In Nr. 4 des Beschlusses des Gemeinderats vom 9. Mai 2023 heißt es, dass die Verwaltung gebeten wird, einen entsprechenden Vorkaufsrechtsausübungsbescheid zu erlassen unter dem Vorbehalt, dass sich aus der Anhörung der Betroffenen keine Gründe ergeben, welche die Ausübung des gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheinen lassen (Bl. 36 der Behördenakte). Aus den Unterlagen ergibt sich damit lediglich, dass dem Gemeinderat zwar bekannt war, dass ihm Ermessen zusteht; dass der Gemeinderat tatsächlich ein solches ausgeübt hätte, ist indessen nicht erkennbar. Da der Bescheid vom 15. Mai 2023, zu dessen Erlass die Verwaltung durch den Gemeinderat gebeten wurde, inhaltlich – jedoch unter abgeänderter Anordnung der Punkte – weitgehend wortgleich mit dem Text der Beschlussvorlage und dem Inhalt des Auszugs aus dem Sitzungsbuch über die Gemeinderatssitzung am 9. Mai 2023 übereinstimmt, im Bescheid erstmalig jedoch der Passus unter Ziffer 2.3.2 des Bescheids, in dem konkret betroffene Interessen abgewogen werden, auftaucht, spricht viel dafür, dass die Interessenabwägung nachträglich durch die Verwaltung ergänzt wurde, dass aber der Gemeinderat nicht selbst die Abwägung des „Für und Wider“ vorgenommen hat. Zwar hat der 1. Bürgermeister der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen, dass bei der Beklagten nur Ergebnisprotokolle geführt würden. Bei einem Ergebnisprotokoll läge es in der Natur der Sache, dass der Verlauf der Sitzung nicht ins Protokoll aufgenommen würde. Folglich ließe sich eine etwaig erfolgte Interessenabwägung dem Protokoll nicht entnehmen. Der Inhalt des vorgelegten Auszugs aus dem Sitzungsbuch geht jedoch deutlich über den Inhalt eines Ergebnisprotokolls und die Vorgaben nach Art. 54 Abs. 1 Satz 2 GO und § 32 Abs. 1 Satz 1 der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Beklagten hinaus. Wie bereits erwähnt, ist der Inhalt des Bescheids nahezu vollständig deckungsgleich mit dem Inhalt des Auszugs aus dem Sitzungsbuch (und der dazugehörigen Beschlussvorlage). Es ist also mitnichten so, dass lediglich das Ergebnis protokolliert wurde. Der Auszug aus dem Sitzungsbuch enthält Passagen wie „Herr ... beginnt mit einleitenden Worten und einem kurzen Rückblick“, „Im Anschluss daran trägt RA ... die aktuelle Situation vor“ und „Zudem weist RA ... auf die Risiken im Falle einer Entscheidung für die Ausübung des Vorkaufsrechts hin“. Von einem Ergebnisprotokoll kann dabei keine Rede sein. Wenn sogar derartige Nichtigkeiten wie einleitende Worte und ein Rückblick Eingang in die Niederschrift gefunden haben, spricht es dafür, dass entscheidende Sitzungsinhalte, wie die Gegenüberstellung der Interessen, der wesentliche Inhalt des Abwägungsvorgangs sowie das Abwägungsergebnis ebenfalls erwähnt worden wären, hätten sie denn stattgefunden. Hinzu kommt der Umstand, dass der Beschluss des Gemeinderats am 9. Mai 2023 erfolgt ist, die Frist zur Stellungnahme im Rahmen der Anhörung aber bis zum 12. Mai 2023 lief. Gleichwohl hat der Gemeinderat in Nr. 1 des Beschlusses die Ausübung des Vorkaufsrechts vorbehaltlos beschlossen. Die Bitte an die Verwaltung, einen entsprechenden Ausübungsbescheid zu erlassen unter dem Vorbehalt, dass sich aus der Anhörung keine Gründe ergeben, welche die Ausübung des gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheinen lassen (Nr. 4 des Beschlusses), lässt nicht den Schluss zu, dass der Gemeinderat mit eingehenden Stellungnahmen nochmals befasst worden wäre, um auch die darin vorgebrachten Tatsachen/Interessen in eine Abwägungsentscheidung einzubeziehen. Jedenfalls hat es der Gemeinderat im Zeitpunkt des vorbehaltlosen Beschlusses der Ausübung des Vorkaufsrechts in Kauf genommen, auf Grundlage nicht umfassend ermittelter und dargestellter Tatsachen entschieden zu haben. Sofern der Bevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, dass sich im Gemeinderat der Beklagten viele Mitglieder befänden, die seit Jahren mit den Vorgängen um die Deponie befasst seien und dementsprechend über die Hintergründe informiert seien, drängt sich die Frage auf, weshalb die – für dieses Grundstücksgeschäft ganz maßgeblichen – Interessen der Käuferin an einem Ringtausch im Zusammenhang mit dem Enteignungsverfahren im Bescheid vom 15. Mai 2023 nicht einmal ansatzweise erwähnt und erstmals im Bescheid vom 15. Mai 2024 zur Sprache gebracht wurden. Noch mehr verwundert es, dass im Bescheid ausgeführt wird, dass nicht unmittelbar erkennbar sei, aus welchem Antrieb und auf welche Weise die in ... ansässige Klägerin Landwirtschaft betreiben wolle. Entweder kannte der Gemeinderat die Motive der Klägerin nicht und hat vor Ablauf der Anhörungsfrist bewusst auf unvollständiger Tatsachenbasis die Ausübung des Vorkaufsrechts beschlossen, oder der Gemeinderat kannte die Motive, hat diese aber sowohl in der Beschlussvorlage, in dem Auszug aus dem Sitzungsbuch und dem Bescheid vom 15. Mai 2023 ignoriert. Darüber hinaus lassen sich den von der Beklagten vorgelegten Unterlagen sowie dem Bescheid keine Erwägungen dazu entnehmen, weshalb die Beklagte das Vorkaufsrecht nicht nur in Bezug auf die Teilflächen ausgeübt hat, hinsichtlich derer sie selbst von einer Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit ausgeht. Im Auszug aus dem Sitzungsbuch über die Sitzung vom 9. Mai 2023 heißt es dazu nur, dass es zulässig sei, das Vorkaufsrecht für die gesamte Fläche auszuüben, obwohl dazwischen nur eine „bloß“ landwirtschaftliche Fläche liege (Bl. 35 der Behördenakte unter 7.). Dies ist jedoch nur als Feststellung anzusehen, dass es rechtlich möglich sei, dass Vorkaufsrecht hinsichtlich des gesamten Grundstücks auszuüben. Überlegungen dahingehend, was dafür oder dagegen spricht, das Vorkaufsrecht auf die Teilfläche zu erstrecken, in der lediglich Flächen für Landwirtschaft festgesetzt sind, finden sich nirgends. Aus den vorgelegten Unterlagen geht eindeutig hervor, dass es der Beklagten um die Flächen zur Errichtung von Aussiedlerhofstellen ging, auf die entsprechenden Festsetzungen wird mehrfach Bezug genommen. „Hinsichtlich der restlichen Teilflächen des Grundstücks“ seien zudem Ausgleichsflächen festgesetzt (Bl. 34 der Behördenakte unter 2.2). Die dazwischen liegenden Flächen für Landwirtschaft spielen in den Ausführungen hingegen keine Rolle. Sofern der Bevollmächtigte der Beklagten zu diesem Thema in der mündlichen Verhandlung ausgeführt hat, dass sich der Gemeinderat bewusst gewesen sei, dass es sich bei den in Frage stehenden Flächen um einzelne Teilflächen handle, so kommt dieses Bewusstsein des Gemeinderats in den vorgelegten Unterlagen jedenfalls nicht zum Ausdruck. Der Bevollmächtigte der Beklagten hat weiter vorgetragen, dass sich daran, dass der Gemeinderat auf einen Erwerb des Grundstücks Fl.Nr. ... verzichtet habe, zeige, dass der Gemeinderat zwischen den Flächen differenziert habe. Wenn der Gemeinderat – und nur auf diesen kommt es an – tatsächlich solche Überlegungen auch beim streitgegenständlichen Grundstück Fl.Nr. ... angestellt hat, stellt sich wiederum die Frage, weshalb dann nirgends erwähnt wird, dass der Gemeinderat die Situation im Hinblick auf das mittlere Teilstück anders beurteilt. Die Kammer konnte letztlich von der Einvernahme der Gemeinderatsmitglieder absehen, da es auf die Frage der ordnungsgemäßen Ermessensausübung wegen der anderweitigen Rechtswidrigkeit (siehe vorstehend unter bb) – dd)) nicht mehr entscheidungserheblich ankommt. Auf die Frage, ob der Ergänzungsbescheid vom 15. Mai 2024, der auf dem Gemeinderatsbeschluss vom 19. März 2024 basiert, wirksam zustande gekommen ist und etwaige Ermessensfehler heilen konnte, kommt es ebenfalls nicht entscheidungserheblich an. Diesbezüglich weist die Kammer nur darauf hin, dass, wenn nicht lediglich bereits angestellte Ermessenserwägungen in zulässiger Weise nach § 114 Satz 2 VwGO ergänzt wurden, sondern nach Ablauf der materiellen Ausschlussfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB erstmalig Erwägungen angestellt wurden – etwa der hinsichtlich des Gedankens eines Ringtauschs im Zuge des Enteignungsverfahren –, ein „Nachschieben“ nicht in Betracht kommt. Ermessenserwägungen, weshalb man die Ausübung des Vorkaufsrechts auf das ganze Grundstück erstreckt hat, finden sich auch im Ergänzungsbescheid nicht, sodass die Ermessensausübung diesbezüglich – sollte sie nicht nachweisbar bereits in der Gemeinderatssitzung am 9. Mai 2023 erfolgt sein, wofür jedenfalls nach den vorgelegten Unterlagen nichts spricht – nach wie vor defizitär wäre. gg) Nach alldem ist Ziff. I. des Bescheids vom 15. Mai 2023 (trotz der ergänzenden Begründung im Bescheid vom 15. Mai 2024) rechtswidrig. c) Auch Ziff. II. des Bescheids ist materiell rechtswidrig. Vorliegend hat die Beigeladene der Klägerin zwei Grundstücke verkauft (Fl.Nrn. ... und ...). Im Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von EUR 19,50 pro m² vereinbart, mithin ein Kaufpreis von insgesamt EUR 1.007.389,50. Die Gemeinde hat das Vorkaufsrecht nur hinsichtlich des Grundstücks Fl.Nr. ... ausgeübt. Unter II. Begründung Ziff. 6 des Vorkaufsrechtsausübungsbescheids heißt es zutreffend, dass die Beschränkung der Ausübung auf nur ein Grundstück gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB, § 467 Satz 1 BGB zulässig sei. Die Gemeinde hat sodann den auf den vorkaufsbetroffenen Teil entfallenden verhältnismäßigen Anteil des Gesamtkaufpreises in Ziff. II. des Tenors des Bescheids vom 15. Mai 2023 auf 648.570 EUR bestimmt. Im Anwendungsbereich von § 28 Abs. 2 BauGB ist die Gemeinde jedoch nicht befugt, den (Teil-)Kaufpreis durch Verwaltungsakt festzusetzen. Eine entsprechende Befugnis ist im Gesetz weder ausdrücklich enthalten, noch kann sie ihm im Wege der Auslegung entnommen werden. Übt die Gemeinde ein Vorkaufsrecht gemäß § 28 Abs. 2 BauGB aus, richten sich die Rechtswirkungen grundsätzlich nach den in Satz 2 dieser Vorschrift genannten zivilrechtlichen Vorschriften. Der Kauf zwischen der Gemeinde und dem Verkäufer kommt unter den Bestimmungen zustande, die der Verkäufer mit dem Dritten vereinbart hat (§ 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 464 Abs. 2 BGB; Grundsatz der Vertragsidentität). Die Gemeinde hat daher den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen (§ 433 Abs. 2 BGB). Eine hoheitliche Bestimmung des Kaufpreises durch Verwaltungsakt ist weder erforderlich noch in § 28 Abs. 2 BauGB vorgesehen. Für Streitigkeiten über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Verwaltungsrechtsweg eröffnet. Anders verhält es sich bei den sog. preislimitierenden Vorkaufsrechten nach § 28 Abs. 3 und 4 BauGB, für die das Gesetz der Gemeinde „abweichend von Abs. 2 Satz 2“ die Befugnis einräumt, den zu zahlenden Betrag nach dem Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufs (Abs. 3 Satz 1) oder dem Entschädigungswert (Abs. 4 Satz 1) zu bestimmen. In diesen Fällen erstreckt sich die Verwaltungsaktbefugnis der Gemeinde mithin kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung auch auf die Festsetzung des Preises. Verwaltungsakte nach § 28 Abs. 3 und 4 BauGB können nur durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Über den Antrag entscheidet das Landgericht, Kammer für Baulandsachen (§ 217 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Für den Fall, dass das Vorkaufsrecht nach § 28 Abs. 2 BauGB – wie hier – nur teilweise ausgeübt wird, was nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 1 BGB analog grundsätzlich zulässig ist, trifft § 28 Abs. 2 BauGB keine spezielle Regelung. Anhaltspunkte dafür, dass der Gemeinde für diesen Fall eine Befugnis zur Preisfestsetzung durch Verwaltungsakt zustehen sollte, sind nicht ersichtlich. Zwar wird der Grundsatz der Vertragsidentität in diesen Fällen durchbrochen. Das führt aber nicht zu einem Wechsel in das System für die preislimitierenden Vorkaufsrechte. Eine hoheitliche Befugnis zur Bestimmung eines Teilkaufpreises ist in diesen Fällen weder erforderlich noch – wie bei § 28 Abs. 3 und 4 BauGB – im öffentlichen Interesse gerechtfertigt. Gemeinde und Vertragspartner begegnen sich hinsichtlich des Vertragsinhalts unverändert auf der privatrechtlichen Ebene der Gleichordnung. Die Teilausübung vermittelt der Gemeinde keine weitergehenden Gestaltungsmöglichkeiten als einem privaten Vorkaufsberechtigten. Ist im Kaufvertrag nur ein einheitlicher Kaufpreis vereinbart, ist der Teilkaufpreis entsprechend § 467 Satz 1 BGB zu ermitteln und der Vertrag insoweit anzupassen. Dass gegebenenfalls ein weiteres gerichtliches Verfahren notwendig wird, wenn die Vertragsparteien sich nicht auf einen Teilkaufpreis verständigen können, ist Folge der in § 28 BauGB getroffenen Unterscheidung zwischen den Fällen des Absatzes 2 einerseits und der Absätze 3 und 4 andererseits. Zivilrechtliche Folgeprozesse sind auch sonst, etwa bei Streit über die Vertragsmodalitäten, nicht ausgeschlossen (BVerwG, U.v. 9.11.2023 – 4 C 2/22 – juris Rn. 9 ff.). Nach der Rechtsauffassung der Kammer macht es keinen Unterschied, ob sich die Teilausübung auf ein Grundstück bezieht, oder ob – wie hier – die Teilausübung daraus resultiert, dass von zwei verkauften Grundstücken nur in Bezug auf eines das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, sodass die vorgenannten Grundsätze auch im vorliegenden Fall zur Rechtswidrigkeit der (Teil-)Kaufpreisfestsetzung im Bescheid führen. d) Die Klage erweist sich insgesamt als begründet. Der Bescheid war demzufolge aufzuheben. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat die Beklagte die Kosten des Verfahrens zu tragen. Da die Beigeladene keinen eigenen Antrag gestellt und sich mithin auch nicht dem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), entspricht es der Billigkeit, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten selbst trägt (§ 162 Abs. 3 VwGO). 4. Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 Abs. 1 VwGO, §§ 708 ff. ZPO.