V ZR 138/80

Zurück BGH 05. November 1981 V ZR 138/80 BGB § 313 Zur Beurkundungspflicht nachträglicher Kaufvertragsänderungen Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau ni. Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 313 (Zur Beurkundungspflicht nachträglicher Kaufvertragsänderungen) Der Erlaß eines Teilbetrages des im Grundstückskaufvertrag vereinbarten Kaufpreises bedarf notarieller Beurkundung, auch wenn eine solche nachträgliche Abrede im Rahmen einer Vereinbarung zur Behebung von AbwickIungsschwierigkeiten getroffen wird. BGH, Urteil vom 6.11.1981 — V ZR 138/80 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus den Gründen: Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören (ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. BGHZ 63, 359 , 361 [= MittBayNot 1975,157]; 69, 266, 268 [ = MittBayNot 1978,4 m. Anm. Regler]; 74, 346, 348 [= DNotZ 1979, 476 m. Anm. Brambring 484]; Urteil vom 20. Juni 1980, V ZR 84/79, NJW 1981, 222 ). Das gilt grundsätzlich auch für Abreden, durch die ein schon beurkundeter, aber noch nicht durch Auflassung vollzogener Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird (Senatsurteile vom 2. Oktober 1957, V ZR 212/55, LM § 313 BGB Nr. 14; vom 29. März 1966, V ZR 145/63, WM 1966, 656 ; vom 26. Oktober 1973, V ZR 194/72, LM § 313 BGB Nr. 63 = NJW 1974, 271 [= DNotZ 1974, 359 ] und vom 9. November 1979, V ZR 38/78, WM 1980, 166 [= MittBayNot 1980, 8 ]). Für Änderungen eines Grundstückskaufvertrages, der — wie vorliegend — noch vor der am 1. Juli 1973 wirksam gewordenen Neufassung des § 313 BGB geschlossen war, bestand dieses Formerfordernis in gleicher Weise (vgl. die vorgenannten Senatsurteile vom 26. Oktober 1973 und vom 9. November 1979 m.w.N.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes allerdings in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändert (Senatsurteile aa0 LM § 313 BGB Nr. 14; vom 25. Februar 1972, V ZR 74/69, WM 1972, 556 [__ DNotZ 1972, 485 ]; vom 27. Oktober 1972, V ZR 37/71, LM § 313 BGB Nr. 57 = NJW 1973, 37 [= DNotZ 1973, 473 ]; vgl. auch BGHZ,66, 270 = JZ 1976, 714 mit zust. Anm. M, Wolf [= DNotZ 1976, 682 ]). Ein Teil des neueren Schrifttums hält hingegen auch für derartige Vereinbarungen keine Ausnahme von dem Formzwang des § 313 BGB für angebracht, sondern will nachträgliche Abreden dieser Art allenfalls im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Ermittlung dessen heranziehen, was die Parteien mutmaßlich von vornherein bei Kenntnis der später aufgetretenen Schwierigkeiten vereinbart haben würden (MünchKomm/Kanzleiter § 313 BGB Rdnr. 47; in diesem Sinne auch Staudinger/ Wufka, BGB 12. Aufl. § 313 Rdnr. 153). Ob dieser Ansicht gefolgt werden könnte, bedarf hier keiner Entscheidung.- Denn die vorliegende Vereinbarung betrifft keine nur unwesentliche Änderung des beurkundeten Vertragsinhalts, sondern einen erheblichen Eingriff in den Bestand der vertraglichen Leistungspflichten. Der beurkundete Kaufvertrag vom 28. Juni 1973 regelte den Kaufpreisanspruch dahin, daß der nach Anzahlung von 150.000 DM verbleibende Restkaufpreis von 223.520 DM in einer Frist von drei Jahren zu tilgen war und daß der Beklagte für diesen Zeitraum anstelle von Kaufpreiszinsen einen monatlichen Pachtzins von 950 DM zu leisten hatte. Diese Regelung ist durch die Vereinbarung vom 20. September 1976 'zum Nachteil des Verkäufers grundlegend verändert worden. Zum einen ist die am 28. Juni 1976 abgelaufene Zahlungsfrist für den damals noch 'offenen Restkaufpreis von 195.520 DM in Höhe eines Teilbetrages von 120.000 DM mindestens bis zum 25. September 1976, tatsächlich aber bis zum Eingang dieser Zahlung am 14. Dezember 1976 hinausgeschoben worden; die Frist zur Zahlung der restlichen 75.520 DM ist sogar bis zum 20. September 1981 — insoweit also von ursprünglich drei Jahren auf mehr als acht Jahre — verlängert worden, auch wenn die Parteien entgegen der Auslegung des Berufungsgerichts jährliche Tilgungsraten vereinbart haben sollten. Zum anderen ist für diesen Restkaufpreis eine jährliche Verzinsung statt der im Kaufvertrag festgelegten monatlichen Pachtzinszahlungen vereinbart worden. Zugleich hat sich der Kläger verpflichtet, bei fristgerechter Erfüllung auf die rückständigen Pachtzinsen aus der Zeit vom 1. August 1975 bis 20. September 1976 in einer Höhe von etwa 12.000 DM zu verzichten, wozu noch der Zinsverlust von rund 1.500 DM für den erst am 14. Dezember 1976 gezahlten Teilbetrag von 120.000 DM aus der Zeit seit Abschluß der Vereinbarung vom 20. September 1976 käme. Es handelte sich mithin nicht, wie das Berufungsgericht annimmt, um eine Stundungsvereinbarung nur von der Art, die das Reichsgericht (WarnRspr 1927 Nr. 89) als im Rahmen einer Abwicklungsvereinbarung liegend und deshalb als formlos zulässig angesehen hat. Die Erstreckung des Stundungszeitraums von ursprünglich drei Jahren auf mehr als acht Jahre, wenn auch möglicherweise mit der Abrede von Tilgungsraten auf Kapital und Zinsen, war — auch im Hinblick auf die Höhe der Forderung — so ungewöhnlich lang und für die Verkäufer so nachteilig, daß schon. aus diesem Grunde "von einer wesentlichen und daher formbedürftigen Umgestaltung der kaufvertraglichen Zahlungsregelung ausgegangen werden könnte. Entscheidend ist hier aber jedenfalls die zugleich vereinbarte Herabsetzung des Kaufpreises, die in dem Verzicht des Klägers auf den Pachtzinsrückstand, einschließlich der Zinsen für die erst am 14. Dezember 1976 gezahlten 120.000 DM, und damit auf einen Teil der vom Beklagten geschuldeten Gegenleistung für das Grundstück lag. Ein solcher Teilerlaß des beurkundeten Kaufpreises ist formbedürftig (vgl. Senatsurteil vom B. Oktober 1954,. V ZR 81/53, LM § 313 BGB Nr. 5 [= DNotZ 1954, 667 ] und die vorgenannten Urteile des Senats vom 2. Oktober 1957 und 9. November 1979; so auch das Schrifttum: vgl. Soergel/Schmidt, BGB 10. Aufl. § 313 Rdnr. 23; BGB-RGRKI Ballhaus, 12. Aufl. § 313 Rdnr. 85; Staudinger/Wufka aa0 Rdnr. 154; Erman/Bätfes, BGB 7. Aufl. § 313 Rdnr. 50; Palandt/Heinrichs, BGB 40. Aufl. § 313 Anm. 10 b). Dabei. spielt es keine Rolle, ob die Abrede im Rahmen einer Vereinbarung zur Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten getroffen wird. Die hier erlassene Forderung war auch nicht so geringfügig, daß dem Erlaß keine wirtschaftliche Bedeutung zugekommen wäre. Der Formzwang entfiel auch nicht etwa deshalb, weil sich der Kläger nur für den Fall fristgemäßer MittBayNot 1982 Heft 1 19 Erfüllung der Vereinbarung vom 20. September 1976 zum Erlaß des Pachtrückstandes verpflichtet hatte; denn auch bedingte Verpflichtungen in einem wesentlichen Punkt unterliegen der Formvorschrift des § 313 BGB (vgl. BGHZ 57, 394 [= DNotZ 1972, 338 ]; Senatsurteil vom 17. Oktober 1980, V ZR 143/79, NJW 1981, 1267 , 1268 re.Sp. [= MittBayNot 1981, 118]). Bei dieser Rechtslage ist die Vereinbarung vom 20. September 1976 wegen Formverstoßes nichtig ( §§ 313, 125 BGB ). Es kommt sodann darauf an, ob sich die Berufung des Klägers auf den Formmangel nach den vom Beklagten vorgetragenen Umständen gegebenenfalls als unzulässige Rechtsausübung darstellt (vgl. dazu u.a. Senatsurteile vom 19. Dezember 1956, V ZR 197/55 — unveröffentlicht —; vom 25. September 1957, V ZR 188/55, LM § 313 BGB Nr. 13; vom 18. Oktober 1974, V ZR 17/73, NJW 1975, 43 und vom 4. Juni 1975, V ZR 190/73, LM § 313 BGB Nr. 68 [= DNotZ 1976, 94 ]; Urteil des 1. Zivilsenats vom 19. Januar 1979, 1 ZR 172/76, LM § 313 BGB Nr. 80 unter II. [= DNotZ_1979, 332]). Dazu diesem Punkt jedoch tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen sind, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuweisen. 2. BGB §§ 633 ff., 637 (Notariell beurkundete Verträge und AGB) Eine formularmäßige Klausel i.S. von Allgemeinen Geschäftsbedingungen liegt bei notariell beurkundeten Verträgen nur dann vor, wenn der Veräußerer diese Klausel vielfach oder jedenfalls in einer nicht geringen Zahl von Verträgen verwendet. Unerheblich dagegen ist, ob der Notar die Klausel in Verträgen, die er beurkundet, häufig gebraucht. (Leitsatz nicht amtlich) Kammergericht, Urteil vom 30.6.1980 — 10 U 1011/80 Aus dem Tatbestand: Die Beklagte zu 1) ließ im Jahre 1972 die aus acht Wohnungen beste23 und 23 A errichten. Im gleichen hende Wohnanlage in B., H.-Straße Jahr verkaufte sie die Wohnungen als Eigentumswohnungen, darunter die Wohnung Nr. 8 an den Geschäftsführer der Beklagten zu 2). Dieser Vertrag wurde im Jahre 1973 wieder aufgehoben. Durch notariellen Vertrag vom B. Dezember 1973 verkaufte die Beklagte zu 1) diese Wohnung dann an die Klägerin, der die Wohnung bereits am 1. Dezember 1973 übergeben wurde. Die Firma B. GmbH, die frühere Beklagte zu 3) und jetzige Streitverkündete, führte die Dachdeckungsarbeiten und die Terrassenabdichtung an dem Bauvorhaben durch, der Bauunternehmer H., dem die Klägerin bereits in erster Instanz den Streit verkündet hatte, leistete die Arbeiten des Bauhauptgewerbes. In § 5 Abs. 1 und 2 des mit der Klägerin geschlossenen Kaufvertrages ist folgendes vereinbart worden: „Das Wohnungseigentum wird, soweit im Nachstehenden nichts anderes geregelt, verkauft, wie es steht und liegt, ohne Gewähr für offene oder geheime Mängel und Fehler, also in dem Zustand, in dem es sich befindet und der Käuferin bekannt ist. Soweit der Verkäuferin noch Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegenüber Handwerkern und Lieferfirmen zustehen, die ihr im Rahmen der VOB haften, tritt sie diese Ansprüche hiermit an die Käuferin ab. Die Käuferin nimmt die Abtretung an. Die Verkäuferin verpflichtet sich — auf Wunsch —, die Käuferin bei Geltendmachung berechtigter Sachmängelansprüche unentgeltlich zu vertreten. Kostenansprüche, die dadurch entstehen, daß der unterliegende Dritte (Handwerker bzw. Lieferant) seiner Zahlungs- bzw. Nachbesserungsverpflichtung aus Unvermögen nicht nachkommen kann, tragen die Parteien zur Hälfte." L In Nr. X der mit den anderen Käufern bereits 1972 geschlossenen Kaufverträge findet sich folgende Vereinbarung: „Die Verkäuferin haftet für ungehinderten Besitz- und Eigentumsübergang sowie dafür, daß der Vertragsgegenstand frei von irgendwelchen Rechten Dritter, -mit Ausnahme der etwa übernommenen und der zur Finanzierung des Vertragsobjektes noch zur Eintragung gelangenden Belastungen, auf den Käufer übergeht. Die Verkäuferin haftet für alle diejenigen Sachmängel, welche bei Übergabe der Räume im Abnahmeprotokoll festgehalten sind. Mit der Übergabe tritt die Verkäuferin alle ihr gegenüber Handwerkern, Subunternehmern und Lieferfirmen zustehenden Gewährleistungs- ansprüche für Mängel, die zum Zeitpunkt der Übergabe noch nicht festgestellt worden sind oder noch nicht erkennbar waren, an den Käufer ab. Dieser nimmt die Übertragung hiermit an. Für Bau- und Leistungsmängel haften dem Käufer die Handwerker und Lieferfirmen im Rahmen der VOB. Die Verkäuferin haftet dem Käufer lediglich für die Sorgfalt, die sie als ordentlicher Kaufmann bei der Auswahl der am Bau beteiligten Firmen zu treffen hatte. Sie verpflichtet sich jedoch, dem Käufer bei Durchsetzung seiner berechtigten Gewährleistungsansprüche sachverständige Hilfe zu leisten und ihn auf Wunsch insoweit zu vertreten." Von den Terrassen der vier Obergeschoßwohnungen der Wohnanlage dringt Feuchtigkeit in das angrenzende Mauerwerk. Die Klägerin führt dies auf eine fehlerhafte Planung und Konstruktion der Terrassen und eine nicht fachgerechte Ausführung der Isolierungsarbeiten zurück. Sie hat behauptet, als Folge davon seien Schäden an verschiedenen Wohnungen entstanden. Zu deren Ersatz seien die Beklagten verpflichtet; der in § 5 des mit ihr geschlossenen Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluß sei unwirksam. Sie sei berechtigt, die mit der Klage verfolgten Ansprüche im eigenen Namen geltend zu machen, da die Schäden überwiegend das Gemeinschaftseigentum beträfen und die jeweiligen Wohnungseigentümer ihr die Ansprüche abgetreten hätten, soweit es sich um Schäden an deren Sondereigentum handele. . Das Landgericht hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens der gegen die Beklagten zu 1) und 2) gerichteten Leistungs- und Feststellungsklage stattgegeben, soweit die geltend gemachten Ansprüche sich auf das Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum der Klägerin an der Wohnung Nr. 8 beziehen; die gegen die Beklagte zu 3) erhobene Klage hat es abgewiesen. Gegen das am 6. Februar 1980 zugestellte Urteil haben die Beklagten zu 1) und 2) am 4. März 1980 Berufung eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 30. Juni 1980 hat die Klägerin bei ihrer persönlichen Anhörung vorgetragen, sie sei seinerzeit mit dem beurkundenden Notarvertreter, dem Rechtsanwalt K., befreundet gewesen und habe ihn gebeten, ihre Interessen bei der Ausgestaltung des dann am B. Dezember 1973 abgeschlossenen Kaufvertrages wahrzunehmen und in diesem Zusammenhang zu ihm gesagt:W. mach' mal, wahre meine Interessen!" Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2) hat auf Befragen des Gerichts erklärt, daß die Beklagten an der Formulierung des Kaufvertrages nicht mitgewirkt hätten. Der Anwalt der Klägerin hat erklärt, daß der Notarvertreter K. einen von ihm häufig verwandten Vertragstext benutzt habe. Aus den Gründen: Die Berufung der Beklagten zu 1-) und 2) ist zulässig; sie hat auch in der Sache Erfolg. 1. Die Klägerin ist zur Geltendmachung von Mängelgewährleistungsansprüchen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums und ihres Sondereigentums aktiv legitimiert. Dies bedarf, soweit es sich um das Sondereigentum der Klägerin handelt, keiner näheren Darlegung. 1.Wie schon das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die Klägerin befugt, die Klageansprüche, auch soweit sie das Gemeinschaftseigentum betreffen, allein geltend zu machen, da es sich dabei um schuldrechtliche Ansprüche handelt, die aus dem Vertragsverhältnis der Parteien hervorgegangen sind (vgl. BGH in NJW 1977, 1336 , 1338 [= MittBayNot 1977, 110 ]). Hiergegen wenden sich die Beklagten zu 1) und 2) mit der Berufung auch nicht. 2. Zu Unrecht machen sie indessen geltend, die Klägerin könne Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum deshalb nicht durchsetzen, weil die jetzigen Eigentümer der MittBayNot 1982 Heft 1 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 05.11.1981 Aktenzeichen: V ZR 138/80 Erschienen in: MittBayNot 1982, 19-20 Normen in Titel: BGB § 313