VII ZR 146/87

Zurück BGH 21. April 1988 VII ZR 146/87 BGB §§ 633 ff., 459 ff. Formelhafter Gewährleistungsausschluß bei Umwandlung von Altbauten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Gunsten im Grundbuch eingetragen worden ist, steht der Anfechtung nicht entgegen. Die Vormerkung dient lediglich der Sicherung des o bereignungsanspruchs. Sie stellt noch nicht die Vollziehung der Schenkung dar. Diese ist vielmehr auch i m Falle einerAuflassungsvormerkung erst mit der Eintragung des neuen EigentUmers im Grundbuch vollzogen. Erst damit ist der Rechtsobergang bewirkt. Da 一 wie oben dargelegt 一 die Anfechtung auch das Grundgeschaft erfaBt, ist die vom Berufungsgericht herangezogene Vorschrift des§39 KO o ber das Wiederinkrafttreten des Ubereignungsanspruchs des Beklagten nicht anzuwenden. Damit kann auch nach erfolgter ROckgewahr die Vormerkung zugunsten des Beklagten nicht mehr in Kraft treten und damit auch nicht die Wftkung des§24 KO entfalten. 6. BGB§§633 ff., 459 ff. 1凡rme/hafter Ge嘘hr/eistungsausschluB bei Umwandlung von Altbauten) Dle vom Senat aus§242 BGB entwic肥Iten Grunds百tze zur Unwirksam晦it des formelhaften Ausschlusses der Gew首hr・ leistung fUr Sachm苔ngel in einem notariellen Individualver・ trag gelten auch beim Erwerb einer Eigentumswohnung, die durch Umwandlung eines Altbaues (hier von Garagen- und Werkstattr首umen) geschaffen worden ist (im AnschluB an BGHZ 100, 3 引「＝ MittBayNot 1987, 190 = DNotZ 1987, 6811 und 101, 350 1= DNotZ 1988v 292]). BGH, Urteil vom 21.4.1988 一 VII ZR 146/87 一 mitgeteilt von D. Bundsehuh, Richter am BGH Aus dem 乃tbes加nd: Die Beklagte errlchtetein einem frUher gewerbiloh genutzten Haus sechs 日gentumswohnungen und verauBerte sie. Die Kiager erwarben mit,, Kaufvertrag" vom 15. Dezember 1982 zum Preis von 219.400，一 DM die in einer ehemaUgen Garage und Werkstatt ersteiite ErdgeschoBwohnung. o ber die Gewahrielstung Ist in§3 des Vertrags u. a. foigendes geregeit: j,Der ぬrtragsgegenstand wird in dem Umfang und Zustand verauBert, wie ihn der Verk白ufer bisher besessen hat. Besondere Eigenschaften werden nicht zugesichert. FOr evti. bestehende Sachmangei wird keine Gew白hr geielstet. Der ぬrkaufer versichert, daB ihm von versteckten Sachmangein nichts bekannt ist, und daB er dem Kaufer Ober die rechtiichen und tatsachiichen ぬrhaitnisse des ぬrtragsgegenstandes Auskunft erteilt hat. Die Wohnung wird vom Kaufer o bernommen wie besichtigt, In teiifertigemZustand, wobei die Fertigsteiiung vom Kaufer seibst durchgefohrt wird.' Da die AuBenbetonwand des froheren Garagen- und Werkstattraums nicht mit einer Warmedammschicht ausgestattet ist, biidete sich an den AuBenwanden der ErdgeschoBwohnung Schimmei. Die Kiager beantragten deshaib im Januar 1985 die Einieltung eines Beweissicherungsverfahrens. Mit der im Juii 1985 anh台nglg gewordenen Kiage begehren sie die Ruckgangigmachung des ぬrtrags sowie Ersatz von Zinsschaden und veriangen insgesamt Zahiung von 255.185,31 DM nebst Zinsen Zug-um-Zug gegen ROckubereignung der-Wohnung. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Kiage abgewiesen. Die angenommene Revision fohrte zur Aufhebung und Zuruckverweisung. Aus den Gルnden: 1_ Das Berufungsgericht nimmt an,§3 des ぬrtrags vom 15. Dezember 1982, der die Haftung der Beklagten for Sachmangel ausschiieBe, sei keine formularvertragliche Bestimmung. Diese Regelung sei auf den hier voriiegenen Sonderfall der ぬrauBerung der Wohnung an die Klager in teilfertigem Zustand zugeschnitten. Auf die Frage, ob eine dieser Bestimmung entsprechende Regelung auch in Vertragen mit anderen Wohnungserwerbern verwendet worden sei, komme es deshalb nicht an. Dies laBt 一 entgegen der Ansicht der Revision 一 keine Rechtsfehler erkennen. Ob die in dem ぬrtrag enthaltene Gewahrleistungsregelung der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz standhalten wQrde, kann daher offen bleiben. 2. Das Berufungsgericht fohrt weiter aus,§3 des zwischen den Parteien abgeschlossenen ぬrtrags sei auch nicht nach den Grundsatzen unwirksam, nach denen der Bundesgerichtshof einen in einem Individualvertrag vereinbarten formelhaften GewahrleistungsausschluB beim Erwerb neu errichteter Wohnungen beurteile. Ein Kauf einer neu errichteten Wohnung, der sich nach Werkvertragsrecht richte, liege nicht vor, da ein Mehrfamilienhaus zu Eigentumswohnungen lediglich umgebaut worden sei. Auch habe die Beklagte nach dem Vertrag die Eigentumswohnung als unfertiges Werk zur Fertigstellung durch die Klager selbst verkauft. Die Haftung for Sachmangel sei daher wirksam ausgeschlossen, so daB es auf die von der Beklagten erhobene Einrede der ぬr]ahrung nicht ankomme. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. a) Nach standiger Rechtsprechung des Senats ist ein formelhafter AusschluB der Gewahrleistung for Sachmangel beim Erwerb neu errichteter oder noch zu errichtender Eigentumswohnungen und Hauser auch in einem notariel-len Individualvertrag gemaB§242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausfohrlicher Belehrung o ber die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend er6rtert Worden ist ( BGHZ 101, 350 [= DNotZ 1988, 292 mit Anm. Brambring] m. N.). Dabei liegt ein solcher nach Werkvertragsrecht zu beurteilender Erwerbsvertrag auch dann vor, wenn ein Altbau in Eigentumswohnungen umgewandelt wird und mit dem, Verkauf" der Wohnungen eine Herstellungsverpflichtung des ぬrauBerers verbunden ist. MaBgebend ist allein, ob derぬrauBerer 山istungen erbringt, die bei Neuerrichtung,, Arbeiten bei Bauwerken" waren und nach Umfang und Bedeutung mit solchen Neubauarbeiten vergleichbar sind ( BGHZ 100, 391 , 396 f. [= MittBayNot 1987, 190= DNotZ 1987, 681 ]). b) Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Gegenstand des zwrschen den Parteien zustande gekommenen Vertrags ist eine Eigentumswohnung, die die Beklagte in einem frQher als Garage und Gewerberaum genutzten Gebaudeteil erstellt hat. Aus diesem Grund muBten AuBenwande verandert, Zwischenwande eingezogen sowie Heizungs- und Sanitarleitungen und -anschiQsse verlegt und eingebaut werden. Die.von der Beklagten bei Errichtung der Eigentumswohnung erbrachten 山istungen sind daher Arbeiten an einem Bauwerk, for die die Beklagte eine Gewahrleistungspfiicht nach Werkvertragsrecht trifft und die der fonfjahrigen Gewahrieistungsfrist des §638 Abs. 1 BGB unterliegen. DaB die Klager zur Fertigstellung bestimmte Arbeiten (so z. B. Bodenleger-, Tapezier-, Fliesenleger- und Deckenverkiei-dungsarbeiten) selbst auszufohren hatten, spielt dabei keine Rolle. MaBgebend ist vielmehr, ob die von der Beklagten erbrachten 山istungen insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 100, 391 , 397). Das ist hier der Fall. Die Frist von 5 Jahren ist noch nicht abgelaufen, weil die Klager im Jahr 1985, also etwas o ber zwei Jahre nachdem im Dezember 1982 mit der Beklagten abgeschlossenen ぬr・ MittBayNot 1988 Heft 4 173 trag, die Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens beantragt haben. c) Ob 一 wie das Berufungsurteil annirnmt 一 der Gewahrlei・ stungspflicht der Beklagten der in§3 des ぬrtrags enthaltene GewahrleistungsausschluB entgegensteht, kann nicht abschlieBend beurteilt we司en. Diese Regelung stellt eine formeihafte Klausel i rn Sinne der Senatsrechtsprechung dar; denn die Beklagte soll 一 wie in Formularvertragen hau・ fig vereinbart 一，，晦 ine Gewahr for evtl. bestehende Sach・ mangel" leisten, also for etwaige Fehler der erstell ten Eigentumswohnung keine Haftung o bernehmen. Wie diese Bestimmung zustande gekommen Ist, insbesondere in welcher w引se die Klager Ober ihre rechtliche Bedeutung belehrt worden sind, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sollte der in§3 des,, Kaufvertrages" getroffene formelhafte GewahrleistungsausschluB oh ne ausfohrliche Beleh rung und eingehende Eめrterung seiner einschneidenden Rechtsfolgen in den ぬrtrag aufgenommen worden sein, worde er der gemaB §242 BGB vorzunehmenden Inhaltskontrolle nicht standhalten. Er ware unwirksam, ohne daB es auf ein arglistiges Verschweigen von Mangeln durch die ぬrtreter der Beklagten ankommt. 7. EGBGB Art. 187 Abs. 1, Art. 189 Abs. 3; BGB§892 Abs.1 klagten Landes) unter dem 7. Juni 1979 mit, er beabsichtige, die Grunddienstbarkeit im Grundbuch Band 330, Blatt 7713 zu l6schen, da durch die Errichtung der Wohngebaude K.-Stral3e 21 und 23 dIe Ausobung des Rechts ausgeschlossen sei; zugleich bat er um die Stellungnahme des Notars. Der Notar erwiderte, da6 ihm die Grundstocksgegebenheiten nicht bekannt seien und er deshalb nicht beurteilen k6nne, ob das Recht von Amts wegen gel6scht werden dorfe. Daraufhin verfoqte der Streithelfer unter dem 20. Juni 1979 die uleicne A nrrage an aie ヒigentumer ae じrunastucKe. unne aie Antwort 「 abzuwarten, legte er am 25. Juni 1979 neue Grundbuchblatter an und trug die Kaufer als neue Eigentomer ein; die Grunddienstbarkeit ロ bertrug er nicht mit. Der Klager und seine Ehefrau erbaten mit Schreiben vom 28. Juni1979 die o bersendunq eines Grundbuchauszuges mit dem genauen Wortlaut cie じ runcicllenstbarKelt, um pruten 「 zu k6nnen, ob sie eine ゆ schungsbewilligung erteilen k6nnten. Der Streithelfer teilte ihnen den Wortlaut der Grunddienstbarkeit mit und l6schte diese am 20. November 1979 im alten Grundbuch der Frau Z. (Band 330, Blatt 7713), ohne die Kaufvertragsparteien davon zu benachrichtigen. Durch notarielleri ぬrtrag verkauften die Eheleute Sch. einige ぬロeIlen ihres Grundstocks an die GmbH. Am 24. Juni 1981 wurde die GmbH als Eigentロ merin in das Grundbuch eingetragen. Der Klager sieht eine Amtspflichtverletzung des Streithelfers, f ロ r die das beklagte Land einzustehen habe ( Art. 34 Satz 1 GG ), darin, da6 dieser rechtswidrig und vorsatzlich die Grunddienstbarkeit gel6scht und damit erm6glicht habe, da6 die GmbH das Grundstock kraft guten Glaubens unbelastet von der Grunddienstbarkeit erwarb. Er verlangt Zahlung von mindestens 100000 DM nebst Zinsen. Das Landgericht hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. DieRevision des Klagers hatte Erfolg. 声 rJdschen einer altrechtlichen D厄nstbarkeit durch gutg唐u ・ bigen 后stenfreien Erwerb) Aus den Grnden: Solange eine,, altrechtliche" Grunddienstbarkeit nicht in das Grundbuch eingetragen worden Ist, unterliegt sie nicht dem 6 ffentlichen Glauben an die Richtigkeit und VolIst首 n・ digkeit des Grundbuchs. Ist sie aber einmal im Grundbuch eingetragen und wird sie sp自ter zu Unrecht gel6scht, so nimmt sie am 6 ffentlichen Glauben des Grundbuchs mit der Folge tell, daB ein gutgl首 ubiger Erwerber das dienende GrundstUck insoweit lastenfrei erwerben kann. BGH, Urteil vom 8.4i988 一 V ZR 34/87 一 mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus 乃tbe stand: Der Klager verlangt Schadensersatz aus Amtspflichtverletzung wegen der 比schung einer sogenannten altrechtlichen Grunddienstbarkeit Der Klager und seine Ehefrau sind je zur i deelen Halfte MiteigentUmer des Grundstocks K.-Stra6e 23 in W. Miteigentomer des GrundstOcks K.-Stra6e 21 sind die Eheleute Sch.; diese haben im Jahre 1981 einige Parzellen an eine Baugemeinschaft R.-GmbH (im folgenden: GmbH) verau6ert. Die vorgenannten Grundstocke gehoren zu einem Areal, das seit dem Jahre 1858 mehrmals parzelUert worden ist. Als das Grundstock K.Stra6e 21 am 30. Oktober 1858 verkauft wurde, behielt sich der ぬrkaufer zugunsten des Grundstocks K.-Stra6e 23 das Recht vor,,, da6 auf dem verkauften Grundstock keine Bauten und Anlagen errichtet werden dorfen, wodurch jenem Grundstock Sonne und Licht entzogen oder beeintrachtigt" werden. Diese Grunddienstbarkeit wurde in das Stockbuch von W. eingetragen und blieb bis zur Schlle6ung der Stockbocher bestehen. Am 30. Dezember 1904 wurde sie in die inzwischen angelegten Grundb0cher des dienenden und des herrschenden Grundstロ cks eingetragen. Seit dem Jahre 1924 befand sich das gesamte Areal wieder in der ．ロ Hand eines Eigentomers und ging im Jahre 1972 auf KarolineZ ber (Grundbuch von W. Band 330, Blatt 7713). ImJahre 1979 verau6erte Frau Z. das herrschende Grundst0ck an den KIager und dessen Ehefrau sowie das belastete an die Eheleute Sch;diese kannten die Grunddienstbarkeit und o bernahmen sie in dem Kaufvertrag. Nachdem der Notar in seinem Antrag auf Umschreibung der verau6erten ぬrzellen darauf hingewiesen hatte, da6 die eingetragenen Belastungen in Abteilung II mitzuobertragen seien, teilte ihm der zustandige Rechtspfleger des Grundbuchamtes (Streithelfer des be1. Zutreffend stellt das Berufungsgericht fest, daB der Streitheifer des beklagten Landes als zustandiger Rechtspfleger des Grundbuchamts seine Amtspflichten in mehrfacher Hinsicht verletzt hat. Zum einen hat er pflichtwidrig bei der Anlegung neuer Grundbocher die Grunddienstbarkeit nicht mitobertragen. Zum anderen hat er in dem alten Grundbuch (Band 330, Blatt 7713) for die dort verbliebenen 由 rzellen die Grunddienstbarkeit von Amts wegen gel6scht, ohne daB die Voraussetzungen hierfor vorlagen; insbesondere ergab sich nicht aus ねtsachen oder Rechtsverhaltnissen, die in einer den Anforderungen der Grundbuchordnung entsprechenden Weise festgestellt waren, daB die Eintragung gegenstandslos war（ §87 Buchst. a GBO ). Die Revision wendet sich hiergegen nicht. 2. Ursach!ich for den Schaden des Klagers Ist allerdings entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nur die Nichtobertragung der Grunddienstbarkeit in das neue Grundbuch des dienenden Grundstocks gewesen. Sie hatte gemaB§46 Abs. 2 GBO zur Folge, daB die Grunddienstbarkeit als gel6scht galt und das Grundbuch insoweit unrichtig wurde. Dadurch wurde fur die GmbH die M6glichkeit des gutglaubigen I astenfrelen Erwerbs eめffnet. Die Revision stellt dies zu Unrecht in Frage. GemaB Art. 184 EGBGB bleiben Rechte, mit denen eine Sache zur Zeit des Inkrafttretens des Borgerlichen Gesetzbuchs belastet ist, mit dem sich aus den bisherigen Gesetzen ergebenden Inhalt und Range bestehen, soweit sich nicht aus den Artikeln 192 bis 195 EGBGB ein anderes ergibt, was for den vorliegenden Sachverhalt nicht der Fall ist. For solche ,j altrechtlichen" Grunddienstbarkeiten bestimmt Art. 187 Abs. 1 EGBGB weiter, daB sie auch zur Erhaltung der Wirksamkeit gegenober dem 6 ffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht der Eintragung bedorfen. Solange die Grunddienstbarkeit nicht in das Grundbuch eingetragen Ist, besteht mithin for einen Erwerber des belasteten Grundstocks nicht die M6glichkeit eines gutglaubig-Iastenfreien Erwerbs nach§892 BGB. MittBayNot 1988 Heft 4 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 21.04.1988 Aktenzeichen: VII ZR 146/87 Erschienen in: MittBayNot 1988, 173-174 MittRhNotK 1988, 205-206 Normen in Titel: BGB §§ 633 ff., 459 ff.