V ZR 146/92

Zurück BGH 08. Oktober 1993 V ZR 146/92 BGB § 459 Abs. 2, § 463 Versicherung des Verkäufers über Zahlung von Erschließungskosten Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau falsch. RECHTSPRECHUNG BUrgerliches Recht 1. BGB§459 Abs. 2,§463 (Veたicherung c 屑陀rkufers 助er Zahんng von Eiきchliぴung議osten) Zur Haftung des Verkhufers aus Verschul山n beim Vertragssdniuij wesen nocH nicHt 町floDener t 鵬cnn引junQsgosten, wenn Weser ergiart, aail,, atte Disfler zugegangenen Bescheide bezahlt wurden", aber erst ein Bescheid zugegangen ist. 伽itsatz der Sch廊'tleitu司 BGH, Urteilvom 8. 10. 1993 一 v ZR 146/92--,mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Ki館er, Immobilienmakler, kauften im April 1990 von dem Beki昭ten, einem Rechtsanwalt, unbebaute Grundstucke von insgesamt 1.824 qm in einem seit Jahren erschlossenen Baugebiet in L. zum Preise von 290.000 DM. Unter Ziff. V des Notarvertrages neiijt es unter aer u oerscnritt,, uD ergabらセrscnhieJjungsKosten一－ im zweiten Absatz: ; ,, Hinsichtlich der Pflichtzu r Tr昭ung der Erschlieβungskosten vereinbaren die Vertragsteile, d而 der 負g der heutigen Beurkundung auch der Sticht昭 fr die Tragung dieser Kosten sein soll. Alle Beitrage aufgrund von Bescheiden, di&bis zum Ta部 e亀angen sind,hat der Verk如fer,di可面gen mr dem morgigen Tag e理ehenden Bescheide hat der K如fer zu tr昭en. Das gleiche giltauch fr einmalige grundstucksbezogene Beitr醜e und die Aufwendungen fr GrundstUcksanschlUsse nach dem Kommunalabgabengesetz. Der Verkaufer versichert, daB alle bisher zugegangenen Bescheide bezahlt wurden." Die GrundstUcke waren im 民bruar 1990 in einer Tageszeitung als .jjaugrunastucKe tur wonnaロ!age" zum Preise von 31り‘(XX) UM mndl. trscnlleDungsKosten angeboten worden. W如rencl der Vorverhandlungen und auch bei AbschluB des notariellen Kaufvertrages wurdeu ber die ErschlieBungdes Kaufobjektesgesprochen. Dabei erklarte der Bekl昭t島 daB das GrundstUck erschlossen und die e理angenen Bescheide von ihm bezahlt seien. Ein Bescheidu ber ErschlieBungs如sten war dem Klager nicht zug昭angen. Er hatte lediglich im Marz 1987 fr die Herstellung der SammelstraBe H. einen Betr昭 in H6he von 7.593,74 DM im Rahmen einer 脆rrechnung an die Stadt geleistet. Mit fnf Bescheiden vom 28. 9. 1990 und 26. 10. 1990 wurden die Kl館er von der Stadt L. zu Erschlieβungsbeitr館en in einer Gesamth6he von 85・922,80 DM hera昭ezogen. Sie haben beantragt, den Bekl昭ten zu verurteilen, sie gegenuber den 恥rderu昭en der. Stadt aus den Bescheiden freizustellen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufu昭sgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Klger sowie den im Berufungsrechtszug zusatzlich gestellten Hilfsantrag (auf Verurteilu昭 zur Zahlu昭 des Betr昭es ansie selbst) zurckgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgen sie ihr Klagebegehren weiter. Der Beklagte beantragt. die Revision zurUckzuwejsen. Aus den Grnde加 Die Revision hat Erfolg. 1. Das Berufungsgericht meint. AnsnrUche k6nnten weder aus 99 40づ AD5. 1 und 乙 1juli noch aus cuina in contranenao ne堰eleitet werden.L s 1aJjt orten, Ob die Lusicfleru昭 MittBayNot 1994 Heft 2 ら 、 der Freiheit von Erschli郎ungskosten eine zusicherungs飽hige Eigenschaft sein k6nne; der Beklagte habe jedenfalls keine falsche Zusicherung abgegeben: Zw証 sei die Versicheru肥 im Notarvertr昭d.hin auszulegen, d郎 ErschlieBu昭5kosten zumindest teilweise gezahlt worden seien, das sei aber nicht falsch gewesen. da der Beklagte insgesamt 1．コ 46.4乙 IJ1v1 gezanit genaot nat,e. uaij cues mcnt aurgrunu von Iiescneiclen gescfleflen sei, KOnne tur die luager mcflt von Bedeutii昭gewesen sein. Der BekI昭te h加e auch nicht 軍glistig verschwiegen, d郎 er auBer diesem Betrag keine・ weiteren Kosten bezahlt habe. Die Kl如er seien zwar erheblich interessiert gewesen zu erfa血en, inwieweit noch 助sten auf sie zuk如en, sie seien aber als Immobilienmakler in der L昭e gewesen, die rechtlichen Folgen der nichtssagenden Vertragsformulieru昭 ebenso wie die der zuvor gemachten nichtssagenden Erklarun四n zuu berblicken. Der Beklagte habe deshalb davon ausg山en d丘rfen, dieser Teil des Vertrages habe 比r die Klager keine besondere Bedeutung. Selbst wenn er oder sein Sohn bei den Vorverhandlungen erkl加t geh油t haben solle, der Kaufpreis verstehe sich ,,mncl. ErschlieBungskosten", habe es ihmfreigestanden, bei AbschluB des Vert叫es diese Erkl密ung nicht mehr gelten zu lassen. Eine weitere Offenbarungspflicht habe fr ihn nicht bestanden. II. Dies hlt revisionsrechtlicherじberprufu昭 nicht stand. 1.Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin zuzustimmen, d狐 hier weder eine Eigenschaft zugesichert （ §463 Satz 1 BGB ) noch das Vorhandensein einer Eigenschaft 叫listig vo稽espiegelt worden ist （§463 Satz 2 analog BGB). Die Versicherung, wie sie hier (nur) abgegeben wurde, d郎 ergangene Bescheide bezahlt seien, stellt nach der neuesten Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 2.7. 1993. V ZR 157/92 zum Abdruck in BGHR vorgesehen 「＝ MittB習Not 1993, 359 = DNotZ 1994, 52 ])keine Eigenschaftszusicheru昭 im Sinne des§459 Abs・2 BGB dar (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 28. 3. 1990, VIII ZR 169/89, NJW 1990, 1659 und Nachw. 1660). a）即chtsfehlerhaft vernei批 das Berufungsgericht jedoch nen Anspruch 叱r KI智er auf Schadensersatz w昭en Veruldens bei Vertragsschl叩．Dabei kann offenbleiben, ob Berufu昭sgeri山t recht damit hatte, d郎 eine Partei keine Pflicht zur Aufklru昭darilber trifft, inwieweit schon Anliegerbeitr智e bezahlt sind. Denn die Versicheru昭en des Bekla戚en zur Bezahlu皿 von Heranziehungsbescheiden hinsichtlich der durchgefhrten Arbeiten Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Tatbestand ist vor und wan肥na dies INOtartermins uDer die LrscflhieBung des Grundstilcks g esorochen worden. 亜tbestandsbericntigung ist insoweit mcnt Deantragt worden, so ciaij es auf die RUgen der Revision hinsichtlich dieser Feststellungen mcnt anKommt. uanacn nat aer IieK1agte nicnt nur erKlart. uas urundistucK sei-was unst民itig ist-erscfllos-sen, sondern aucn, die ergangenen Iiescfleicle seien von mlim bezahlt worden. In den EntscheidungsrUnden des Urteils nemt es im giemcnen さinne, es sei unstreitig, cIaJj der BekI昭te hinsichtlich der ErschlieBungskosten im notariel-len Vertrag versichert habe, d郎 alle bisher ergangenen Bescheide bezahlt worden seien; dies ist dann -auch unter Ziff. V des Notarvertrages fest即legt worden. Die Revision rugt zu Recht, d郎 das Berufungsgericht bei seiner Aus legung der vom Beklagten 血 Notartermin めgegebenen Erki計ungen fehlerh血 zu dem Ergebnis 四kommen ist, diese beinhalteten zwar, daB ErschlieBungskosten teilweise bez狙t seien, sie seien imu brigen aber 略llig nichtss昭end gewesen. Das Berufun郎gericht mag zwar 面t seiner Ansicht recht haben, d叩 es nicht daraufanka叫 ob Zahlungen aufgrund von Anforderun部bescheiden oder, wie hieち durch Verrechnu昭sabrede erbracht worden waren. Darin 6 pft sich der Inhalt der Erklaru肥en jedoch nicht, denen mehrfach versichert worden ist, d叩， ,alle" bzw. ,,die" bisher zugegangenen Bescheide bezahlt worden seien. Schon mit dieser Wortwahl kann nicht mehr nur eine einmalige Verrechnungsvereinbarung 一 zumal u ber einen Betrag, der nicht einmal 10% der 助sten der seit J曲 ren fert奄gestellten ErschlieBungsanlage ausmachte 一 gemeint gewesen sein. Insbesondere ist die Erwagu取 des Berufungsgerichtes denkfehlerhaft, d叩 danach ,jeder V而rt von mehr als Null...bezahlt sein konnte" oder d山，jede noch so geringfgige Z曲lung auf Grund eines beitr昭sm郎ig kleinen Bescheides" gemeint sein konnte. Vielmehr legten die in der Mehrzahl,, Bescheide" gew舶 lten Worte eines Rechtsanwalts gerade auch 餓r die Bekl昭ten als 取chleute nahe, d而 tatsachlich mehrere Bescheide e稽angen seien, somit die seit langem fertiggestellte Anl昭e mindestens zu erheblichen Teilen abgerechnet sei. Soweit das Berufun部gericht dabei fr unerheblich hlt, ob das Grundstuck mndl. ErschlieBungskosten angeboten worden war, hat es zwar recht mit seiner U berlegung, d郎 jede P町tei vor oder sogar noch bei Yertr昭sschluB von fruheren Angeboten oder Besprechungsergebnissen abrucken kann; darum geht es hier めer 孟cht. Es geht vielmenr darum, wie eine im Notarvertrag abgegebene Versicherung nach Treu und Glauben von einer verstandigen Partei angesichts vorher oder zugleich 加g昭ebener Erklarungen verstanden werden konnte und durfte (vgL zur Abweichung einer mehr- oder sogar eindeutigen Klausel im Notarvertr昭 von zuvor Ve叱inbartem ohne }inweis auf den Anderungswillen: Senatsurteil vom 20. 11. 1992, V ZR 122/91, NJW-RR 1993, 373 , 374). Der Verkufer ist zudem verpflichtet, wenn er eine Frage beantwortet, alles mitzuteilen, was er insoweit weiB, um dem K如fer auf dieser Grundlage eine Abwagung seines Kaufentschlusses zu erm6glichen. Seine Antwort muB deshalb nicht nur richtig, sondern auch volist如dig sein (vgl. Senatsurteil vom 10. 7. 1987, V ZR 236/85, NJW-RR 88, 10 Auch das hat der BeM昭te nicht getan, als er zugleich ）・ mit dem Hinweis auf ein schon seit 1如gerem,, erschlossenes" Grundstilck zwar versicherte, d叩 alle Bescheide beza皿 seien 加er nicht preisgめ， d叩 bis d山 nur eine in eher geringfgige Verrechnungsabrede getroffen worden war. Eine solche luckenhafte Versicherung war nach Wortlaut und Sinn falsch. b) Dies konnte dem Bekl昭ten als Rechtsanwalt bei geh6riger Beachtung der Interessen und dem Wissensstand seiner Vertr昭spartner bei Wahrung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nicht verbo臨en geblieben sein. Er hat danach auch schuldhaft gehandelt, da fr einen Anspruch aus culpa in contrahendo schon eine fahrl島sige P拓chtverletzung ausreicht. Ob der Bekl昭te, wie die Klager behaupten, sogar bewirkt hat, d叩 BescheideU ber ErschlieBungskosten erst mit Verz6gerungu bersandt wurden, ist fr eine Haftung dem Grunde nach unerheblich. 二隷謡器轟轟轟d鷺轟轟富綴 gebene Versicherung in den Vertr昭 aufzunehmen, besteht auch kein vernunftiger Zweifel, d叩 die Erklaru昭 des Bekl昭ten fr den KaufentschluB der Ki館er, wie diese behaupten, ursachlich gewesen ist (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 28. 3. 1990, VIII ZR 169/89, NJW 1990, 1659 , 1661 unter 2 d). Im 加rigen 1臨e die Beweislast fr das Fehlen des Ursachenzusammenhanges beim Beki昭ten (Senatsurteil vom 30. 10. 1987, V ZR 1糾／ BGHR BGB 86, vor§1 Verschulden bei Vertr昭sschluB 一 Beweislast 1 ）・ d) Ob die in ihrem Vertrauen auf die Richtigkeit des objektiv Erklrten enttuschten Ki智er, wie beantr昭t, allerdings die Freistellung von den Kosten aller ihnen zugegangenen Bescheide verlangen 扇nnen, kann der Senat nicht entscheiden. Die Kl智er sind so zu stellen, wie sie bei richtiger Offenbarung der fr ihren KaiiたntsehliiB miBieh_ ncnen Umstande stunuen. Da sie am 肥rtrage festhalten wollen, k6nnen sie Schadenersatz beanspruchen (BGHZ 69, 53, 57 ff.; Senatsurteil vom 16. 10. 1987, V ZR 153/86, wMI987, 1466=NJw-RR 1988, 328). Dめeikommt als WM 1987, 1466 =NJW-RR 1985,328),D ei kommt Schaden derjenige Bet鵬 in Betracht, um den die Klager die ぬufsache wegen der fehlenden Mitteilung zu teuer erworben haben・Hat der Bekl昭te vorsatzlich gehandelt oder konnten die Kl智er bei fahrlassiger 取lschangabe darauf vertrauen; d加 nach den Erklarungen des Bekl昭ten wesentliche Erschlie伽ngskosten jedenfalls hinsichtlich jener Arbeiten, die bereits seit Jahren abgesch16ssen waren, nicht mehr auf sie zukamen. so 姉nnten sie mit der hexehrten rreistellung von aer Entrichtung der ciafur von ihnen geforderten Kosten ganz oder jedenfalls im wesentlichen durchdringen （鴫1. z. B. BGH, Urteil vom 28. 3. 1990, a. a. 0. unter り． Denn dann k6nnten die von ihnen geforderten ErschlieBungskosten den Betrag darstellen, um den sie das GrundstUck zu teuer gekauft haben. Dem 姉nnte allerdings entgegenstehen, d叩 sie angesichts der unter V 2 des Vertr昭es getroffenen Regelung zur Verteilung der Anliegerkosten jenach Eingangder Bescheide noch damit gerechnet haben oder jeden 胤ls rechnen muBten, d叩 sie selbst noch einen 毛il der Anliegerkosten fr die bereits erstellte Anl昭e zu tragen htten. .. . 2. BGB§510 Abs. 1 Satz 1 (M!ttellungspflicht des Vorkaufsve荏弾chteten bei Mプkauf einer Grunds餓c極胆che) Der Vorkaufsverpflichtete genhgt auch 血 Fall des Verkaufs einer GrundstUcksteilfl註che (eines g roBerpn_ mit dem VnrKaulsrednl Delaslelen UrundstUcks) seiner Mitteilungspflicht daduにh, d叩 er dem Vorkaufsberechtigten die notaneule UrkundeU ber den wirksamen schuldrechtlichen Vertrag vorlegen 1註nt. Die Mitteilung der zum 面glichen Vollz昭 notwendigen 珂Iungsgeneh血gungen（ Bau田； §19 §8 NWBauO) ist nicht erforderlich. ulm die Aiigiihunogfrigt in Laui zu setzen. BGH, Urteil vom 29. 10. 1993 一 V ZR 136/92--, mitgeteilt von D. Bundschuh, Vorsitzender Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Ki加erin ist K如ferin eines GrundstUcks in N., das mit einem dinglichen Vorkaufsrecht zugunsten der BekI昭ten belastet ist. Dieses Vorkaufsrecht erstreckte sich auf ein gr叩eres Gesamtgrundst配k, seine Ausubungsfrist betrug sechs Monate. Dessen Eigentumer lieBen am 14. 6. 1989 ein notarielles Angebot zum MittBayNot 1994 Heft 2 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 08.10.1993 Aktenzeichen: V ZR 146/92 Erschienen in: MittBayNot 1994, 121-122 Normen in Titel: BGB § 459 Abs. 2, § 463