58 C 9/16

hat das Amtsgericht Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 07.10.2016 durch die Richterin W für Recht erkannt: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils zu vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn die Beklagten nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. T a t b e s t a n d Die Parteien streiten über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen. Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung im 2. Obergeschoss des Objekts T-Straße, E. Die Beklagten sind seit dem Jahr 1974 Mieter dieser Wohnung. Die Fenster in dieser Wohnung wurden zuletzt vor circa 26 Jahren erneuert und die Miete aus diesem Grunde erhöht. Die Klägerin beabsichtigt, in der Wohnung der Beklagten die vorhandenen Fenster- und Fenstertüranlagen gegen moderne Fensteranlagen auszutauschen. Aufgrund des Aus- und Einbaus der Fenster sind Abdeck- und Aufklebearbeiten sowie Putz- und Malerarbeiten erforderlich. In den übrigen Wohnungen des Objektes T-Straße wurden die Fenster- und Fenstertüranlagen bereits ausgetauscht. Die Klägerin kündigte mit Schreiben vom 11.11.2015 die beabsichtigten Baumaßnahmen an. Das Schreiben enthält Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der beabsichtigten Maßnahmen, über den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen sowie Angaben über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Abgaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthält das Schreiben nicht. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 11.11.2015 (Anlage K 3, Bl. 20 d.A.) Bezug genommen. Die Beklagten widersprachen den Baumaßnahmen mit Schreiben vom 30.12.2015. Die Klägerin behauptet, durch die neuen Fensteranlagen würde eine Verbesserung der Wärmedämmwerte, des Schallschutzes und des Einbruchschutzes herbeigeführt. Die Wärmedämmung des Fensterglases verbessere sich von 3,0 W/qmK auf 0,6 W/qmK, der Schalldämmwert von 32 dB auf 42 dB, die Schlagregendichtigkeit von 4-7a auf 7-9a und der Einbruchschutz von einer Standardverriegelung auf Widerstandsklasse WK2. Durch die beabsichtigten Maßnahmen würde Endenergie i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB eingespart. Die Klägerin beantragt zunächst, 1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, folgende Maßnahmen in der Wohnung im 2. Obergeschoss des Objekts T-Straße, E, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Bad, WC und Vorratsraum sowie am Gebäude T-Straße, E, zu dulden: a) Umfangreiche Abdeck- und Abklebearbeiten der Bodenflächen, Möbel und Regale/Schränke, b) abhängen, lagern und aufhängen der Dekorationen vor den Fenstern (Vorhänge, ggf. Gardinenstangen), c) Demontage der alten Fenster- und Fenstertüranlagen, d) Einbau von elf Fenster- und Fenstertüranlagen in pulverbeschichtet DB 703 dunkelgrau matt (Innenrahmen in weiß) mit U-Wert Glas 0,6, Schalldämmung 42 dB, Schlagregendichtigkeit von 7-9a und Einbruchschutz WK 2, e) beschädigte Fensterlaibungen mehrfach beispachteln und in den angepassten Farbtönen zwei Mal streichen, f) nach Beendigung der Arbeiten Abdeckmaterial wieder entfernen und entsorgen; 2. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zwecks Ausführung der unter Ziff. 1 beschriebenen Maßnahmen Zutritt zu der unter Ziff. 1 beschriebenen Wohnung zu gewähren; 3. den Beklagten für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter 1.) und/oder 2.) aufgeführten Duldungspflichten die Verurteilung zu einem Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 € oder ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten anzudrohen. Klageerweiternd beantragt die Klägerin, 4. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern zur Anfertigung eines Kontrollaufmaßes an den Fenstern Zutritt zur Wohnung im 2. Obergeschoss des Objekts T-Straße, E, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Bad, WC und Vorratsraum sowie am Gebäude T-Straße, E, zu gewähren; 5. den Beklagten für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die unter 4.) aufgeführten Duldungspflichten die Verurteilung zu einem Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 € oder ersatzweise Ordnungshaft bis zu 6 Monaten anzudrohen; 6. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, etwaige Mehrkosten der Fenstermodernisierung, die aufgrund einer zeitlichen Verzögerung durch die notwendige Duldungsklage bis zur Beendigung der Modernisierungsarbeiten entstehen, zu tragen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie behaupten, die vorhandenen Fenster seien für die Einsparung von Energie und den Lärmschutz ausreichend. Die Maßnahmen würden nicht zu einer erheblichen Einsparung von Heizenergie führen. Neue Fenster würden die Gefahr eines wesentlich erhöhten Lüftungsbedarfs mit sich bringen. Aus der Modernisierungsankündigung werde nicht ersichtlich, wie die Fenster beschaffen seien. Der angegebene Zeitplan für die Arbeiten sei nicht realistisch. Die Beklagten müssten aufgrund der Arbeiten erhebliche Folgeaufwendungen tätigen. Die Sicherung des Mobiliars stelle einen erheblichen Aufwand dar. Die Baumaßnahmen seien aufgrund des Alters der Beklagten abzulehnen. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst den zur Akte gereichten Anlagen Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Duldung der bezeichneten Maßnahmen gem. § 555a Abs. 1 BGB zu. Nach § 555a BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Dass es sich bei dem beabsichtigten Austausch der Fensteranlagen um Erhaltungsmaßnahmen handelt, ist weder ersichtlich noch vorgetragen. Der Klägerin steht gegen die Beklagten derzeit kein Anspruch auf Duldung der bezeichneten Maßnahmen gem. § 555d Abs. 1 BGB zu. Die Duldungspflicht der Beklagten ist nicht fällig. Gem. § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung gem. § 555c Abs. 1 BGB (BGH NJW 2012, 63, 64; Palandt/ Weidenkaff , 75. Aufl., § 555c BGB Rn. 11; BeckOK BGB/ Schlosser, Stand 01.08.2016, § 555d BGB Rn. 5). Bei unterlassener oder fehlerhafter Ankündigung tritt Fälligkeit erst mit Nachholung einer vollständigen ordnungsgemäßen Ankündigung ein, die jederzeit möglich ist. Eine nur punktuelle Nachbesserung ist auch im Prozess nicht möglich (vgl. auch Palandt/ Weidenkaff , 75. Aufl., § 555c BGB Rn. 11). Gem. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB muss die Modernisierungsankündigung u.a. Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten. Die streitgegenständliche Ankündigung vom 11.11.2015 enthält – worauf bereits in der mündlichen Verhandlung vom 07.10.2016 hingewiesen wurde - derartige Angaben nicht. Der Vermieter muss den Mietern sowohl eine voraussichtliche Betriebskostenerhöhung als auch eine voraussichtliche Betriebskostenermäßigung mitteilen ( Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555c BGB Rn. 20; MüKoBGB/ Artz, 7. Aufl., § 555c BGB Rn. 17; a.A. wohl Dickersbach in Erman, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 10). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, die nur von Betriebskosten spricht. Der Eintritt der Fälligkeit der Duldungspflicht ist auch dann gehindert, wenn sich die Betriebskosten voraussichtlich verringern und eine diesbezügliche – für den Mieter günstige - Angabe in der Ankündigung fehlt. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die auf ihn zukommenden Gesamtkosten zu kennen. Auch wenn sich die Betriebskosten vermindern, muss der Mieter die diesem Sachverhalt zugrunde liegende Baumaßnahme wegen § 559 BGB mit 11 % der aufgewendeten Baukosten (anteilig) bezahlen und kann daher nur bei Kenntnis der künftigen voraussichtlichen Betriebskosten entscheiden, ob er sich die Wohnung noch leisten kann oder besser von seinem Sonderkündigungsrecht gem. § 555e BGB Gebrauch macht (so auch Schmidt-Futterer/ Eisenschmid , 12. Aufl., § 555c BGB Rn. 66). Die Klägerin kann sich auch nicht darauf berufen, dass sich die tatsächliche Einsparung erst im Folgejahr anhand der Heizkosten feststellen lasse. Sie trägt selbst vor, dass eine Verbesserung und somit eine Veränderung erwartet wird. Sie geht somit selbst nicht davon aus, dass überhaupt keine Veränderung eintreten wird und die Betriebskosten gleich bleiben. Eine Veränderung muss aber jedenfalls angekündigt werden. Im Rahmen der Ankündigung muss zudem nur ein geschätzter und nicht der tatsächliche Betrag angegeben werden, was sich ebenfalls bereits aus dem Wortlaut (“die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten“) ergibt. Mangels Fälligkeit der Duldungspflicht müssen die Beklagten derzeit auch den von der Klägerin beauftragten Handwerkern keinen Zutritt gewähren. Der Klägerin steht gegen die Beklagte auch kein Anspruch auf Erstattung von etwaigen Mehrkosten der Fenstermodernisierung aufgrund einer zeitlichen Verzögerung zu. Verletzt der Mieter die Duldungspflicht, macht er sich aus dem Gesichtspunkt der Verletzung mietvertraglicher Pflichten gem. §§ 280, 241 BGB grds. schadensersatzpflichtig. Da eine Duldungspflicht derzeit aber –wie aufgezeigt – nicht besteht, liegt auch keine Pflichtverletzung vor. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Der Streitwert wird auf 4.483,24 EUR festgesetzt. Rechtsbehelfsbelehrung: Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen. Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. W