2 C 79/10 – Bürgerliches Recht

Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Miete für das Einfamilienhaus … von bis dato 383,53 € kalt auf monatlich 434,48 € kalt zuzüglich der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen mit Wirkung ab dem 01.01.2010 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. T a t b e s t a n d : Die Klägerin begehrt die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für ein von ihr an die Beklagten vermietetes Einfamilienhaus in der …. Die Beklagten mieteten ab dem 01.01.1975 das streitgegenständliche Mietobjekt. Das Haus wurde im Jahr 1953 erbaut. Die Wohnfläche beträgt 89,4 qm. Die derzeit gezahlte Kaltmiete beläuft sich seit vielen Jahren auf 383,53 €, was 4,29 € pro qm entspricht. Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben vom 07.10.2009 zur Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 01.01.2010 auf. Innerhalb der gesetzten Erklärungsfrist bis zum 30.11.2009 reagierten die Beklagten jedoch nicht. Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnlage sei als einfach, gehobener Bereich, einzustufen. Unter Berücksichtigung des Mietpreisspiegels für die Stadt G und der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sei ein monatlicher Nettomietzins in Höhe von 4,86 € pro qm und damit bei der Wohnungsgröße von 89,4 qm insgesamt ein Kaltmietzins von 434,48 € angemessen. Wegen der klägerischen Berechnung wird im Einzelnen auf die Ausführungen in der Klageschrift vom 03.02.2010 (Bl. 3 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Klägerin beantragt, wie erkannt. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Ansicht, wegen der erheblichen Fluglärmbelästigung und der damit einhergehenden Geruchsbelästigung durch Kerosin sowie wegen der großen Belastung durch Verkehrslärm von der …allee sei eine Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Auch die Ausstattung des Mietobjekts spreche gegen eine Mieterhöhung. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens mit mündlicher Erläuterung. Hinsichtlich der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen I. vom 18.01.2011 und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.07.2011 nebst Anlagen verwiesen. Die Klage ist am 04.02.1010 bei Gericht eingegangen und den Beklagten am 01.04.2010 zugestellt worden. In Ergänzung des Tatbestandes wird auf alle Schriftsätze nebst Anlagen der Parteien Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e : Die zulässige Klage ist begründet. Die Klägerin hat aus § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete auf 434,48 €, beginnend mit dem 01.01.2010. Das gemäß §§ 557 Abs. 3, 558, 558 a, 558 b BGB formell ordnungsgemäße Erhöhungsverlangen, welches gemäß § 167 ZPO wegen fristgerechter Einreichung der Klageschrift bei Gericht am 04.02.1010 auch innerhalb der Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB gerichtlich geltend gemacht worden ist, ist der Höhe nach gerechtfertigt. Nach dem ausführlichen Gutachten des gerichtserfahrenen Sachverständigen I. vom 18.01.2011 ist das streitgegenständliche Mietobjekt in einer mittleren Wohnlage gelegen. Der Sachverständige gelangt nach der Bewertung der Lage und Ausstattungsmerkmale zu einer Vergleichsmiete von gerundet 440,00 €, was einem Quadratmeterpreis von 4,86 € entspricht. Der Sachverständige I. hat zunächst auf die Sonderstellung der Wohnlage in der ehemaligen NATO-Siedlung hingewiesen, die durch die ehemals bestehende Einbeziehung der Siedlung in die militärischen Gelände und den heute noch betriebenen NATO-Flughafen bedingt ist. Die Wohnlage der sogenannten Fliegerhorstsiedlung ist wegen dieser dort vorhandenen besonderen Bedingungen (Fluglärm, ehemalige Militärsiedlung) nicht mit anderen Wohnlagen in dem Stadtgebiet von Geilenkirchen zu vergleichen. Der Sachverständige hat deshalb zutreffender Weise den ortsüblichen Mietzins anhand der Spanne der allein innerhalb der Fliegerhorstsiedlung gezahlten und zu zahlenden Mieten ermittelt (vgl. AG-Straubing, Urteil vom 09.11.1982, 2 C 526/79, Juris Rdnr. 23 ff.). In Übereinstimmung mit den Anforderungen des § 558 Abs. 2 BGB hat er dabei nicht nur die aktuellen Mieten, sondern diejenigen der letzten 4 Jahre herangezogen. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen. Der Sachverständige hat durch eine Vermieterbefragung zu den maßgeblichen Mietdaten für den Zeitraum 10/2005 bis 09/2009 einen eigenen „Mietpreisspiegel“ für die hier betroffene NATO-Siedlung erarbeitet. Da in der Siedlung die Wohnungen ausschließlich von der Klägerin vermietet werden, hat er die Angaben der Klägerin zur Miethöhe stichprobenhaft überprüft. Im Rahmen der Überprüfung wurden aber keinerlei Abweichungen festgestellt. Insgesamt wurden 8 Mietdaten von Vergleichsobjekten verglichen und diese nach Wohnungsgrößengruppe und Ausstattungsstand im Verhältnis zum Mietpreis ausgewertet und so die Spanne der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete ermittelt. Diesen speziellen „Mietpreisspiegel“ hat der Sachverständige seiner Beurteilung zugrunde gelegt. Dies ist nicht zu beanstanden (vgl. BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09). Soweit mithin Wertungen erfolgen, sind diese immer innerhalb der Objektgruppe NATO-Siedlung zu sehen. Das streitgegenständliche Einfamilienhaus befindet sich nach den schlüssigen und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen, denen das Gericht folgt, in einer mittleren Wohnlage, wobei die Nachteile leicht überwiegen, weshalb der Sachverständige die Wohnlage in seinen Bewertungskriterien als befriedigend bis ausreichend einstuft (Bl. 108 d.A.). Er hat hierbei berücksichtigt, dass die zu beurteilende Straße nur Anliegern dient, eine reine, aufgelockerte Wohnbebauung vorliegt und Grünanlagen im umliegenden Gelände vorhanden sind. Das Naturschutzgebiet T liegt in der Nähe. Fußläufig sind keine Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsangebote vorhanden, die Verkehrsanbindung an den öffentlichen Personennahverkehr ist schwach, die nächste Bushaltestelle befindet sich in einer Entfernung von 400 Metern. Die Autobahnanbindung ist ebenfalls schwach, öffentliche Einrichtungen sind in der Wohnsiedlung nicht vorhanden, das Stadtzentrum mit Schulen und Ärzten ist rund 6 km entfernt. Schließlich hat der Sachverständige auch berücksichtigt, dass in der gesamten Siedlung ein erhebliches, in Geilenkirchen allseits bekanntes Fluglärmproblem besteht. Die Ausstattung der Wohnung ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen als befriedigend zu beurteilen. Bezogen auf die Erstbezugsjahrsgruppe sind die Elektroinstallationen üblich ebenso wie die Türen und Fliesen. Die Fensterbänke sind einfach bis üblich, während die Bodenbeläge üblich bis gehoben sind. Die baujahrsgruppenbezogene Sicherheit des Gebäudes ist besser als üblich beurteilt worden. Die Größe des streitgegenständlichen Mietobjekts von 89,4 qm führt zu einer Einordnung in die Größengruppe der „kleinen“ Häuser und wird vom Sachverständigen mit ausreichend bis mangelhaft bewertet. Die Art und Beschaffenheit des Objekts hält der Sachverständige für ausreichend bis mangelhaft, da die Wohnräume zwar gut belichtet und belüftet sind, aber der optische Eindruck und der Erhaltungszustand schlechter als üblich sind, was unter anderem am Fassadenanstrich liegt, der verbraucht und teilweise schadhaft ist. Den Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten des Sachverständigen I. kann nicht gefolgt werden. In erster Linie gehen die Einwendungen dahin, dass der Sachverständige bestimmte negative Aspekte insbesondere der Wohnlage nicht hinreichend berücksichtigt habe. Vor allem wird hier die Belästigung durch Fluglärm und die stark befahrene ..allee erwähnt. Diese Punkte hat der Sachverständige in seinem Gutachten jedoch alle aufgegriffen, und es ist nicht ersichtlich, dass die Gesamtbewertung des Sachverständigen fehl geht. Soweit die Beklagten einwenden, der Sachverständige habe seiner Begutachtung einen falschen Grundriss zugrunde gelegt, so führt dies nicht zu einem anderen Ergebnis, da der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung vom 14.07.2011 ausgeführt hat, der Grundriss diene nur der Veranschaulichung, habe aber im Übrigen keinen Einfluss auf die Begutachtung gehabt. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Streitwert: 611,40 € (= 12 x 50,95 €, § 41 Abs. 5 GKG).