VII ZR 313/78

Zurück BGH 05. Dezember 1979 VII ZR 313/78 BGB § 313 Zur Beurkundungspflicht eines Bauwerkvertragsüber ein Fertighaus Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau Sondererbfolge in einen Personengesellschaftsanteil durch den BGH auch für diese Sondererbfolge ein eigener „Erbschein" erteilt werden kann. Hervorragend ist die ausführliche Behandlung ausländischen Rechts, insbesondere der im anglo-amerikanischen Rechtskreis auftauchenden „admi-. nistration" „execution" und „trustee" und ihr Verhältnis zur deutschen Testamentsvollstreckung (Rdnr. 40 zu § 2368) oder die mit praktischen Beispielen herausgearbeiteten Unterscheidungen im Bereich des gegenständlich beschränkten Erbscheins. In der alten Streitfrage beim Erbschaftskauf, ob die Formnichtigkeit durch die Erfüllung geheilt werden kann, differenzieren Ferid und Cieslar in ihrer Kommentierung: Bei Verkauf einer Alleinerbschaft, bei der zur Erfüllung Einzelübertragungsakte nötig sind, tritt durch Vollzug keine Heilung ein; dagegen werde ein formnichtiger Erbteilskaufvertrag durch eine Erbteilsübertragung nach § 2033 BGB geheilt, da die gleiche Form verlangt und Unzuträglichkeiten (z. B. Vereitelung des Vorkaufsrechtes der Miterben) damit vermieden würden (§ 2371 Rdnr. 32). In einem abgeschlossenen und auch als Sonderausgabe erhältlichen Band liegt die Kommentierung des Haager Kindschaftsrechts und Art. 19 EGBGB durch Kropholler und des Art. 18 EGBGB durch Henrich vor. Erstmals wird das Konventionsrecht vor dem EGBGB behandelt (auch im Umfang!), das in diesem Bereich teilweise nur noch subsidiär gilt. Kropho/lers Darstellung des Haager Unterhaltsabkommens und Minderjährigenschutzabkommens, die jeweils im alleinverbindlichen französischen Original und der deutschen Übersetzung abgedruckt sind, vereinigt einen detaillierten Kommentar, der besonderen Wert auf die hier notwendige Einheitlichkeit der Rechtsanwendung in allen Vertragsstaaten legt, mit der systematischen Erläuterung eines Lehrbuchs. Henrich hält die Anknüpfung an die Staatsangehörigkeit des Mannes bei Art. 18 EGBGB nach wie vor für gültig, während Kropholler diese Anknüpfung in Art. 19 EGBGB für verfassungswidrig hält (Rdnr. 9 ff.). Dies zeigt exemplarisch die Unsicherheiten, die sich hinsichtlich der Anknüpfung im Bereich des IPR inzwischen ergeben haben und auch für die notarielle Praxis im Bereich des ehelichen Güterrechts wachsende Bedeutung gewinnen. Es ist daher zu wünschen, daß die gesetzliche Reform des IPR bald Wirklichkeit wird, zumal auch erst dann die Staudingersche IPR-Kommentierung des Nichtehelichenrechts, der Legitimation und Adoption versprochen ist. Je mehr Lieferungen vom neuen Staudinger erschienen sind, desto ungeduldiger erwartet man die fehlenden: Ein gutes Zeichen für das bisher Erschienene! Notar Dr. Hartmut Schöner, Bad Brückenau Rechtsprechung A. Bürgerliches Recht 1. BGB § 313 (Zur Beurkundungspflicht eines Bauwerkvertrags über ein Fertighaus) Zur Frage, ob ein „Bauwerkvertrag" über ein Fertighaus der notariellen Beurkundung bedarf. BGH, Urteil v. 6. 12. 1979 — VII ZR 313/78 — mitgeteilt von D. Bundschuh, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Beklagten beauftragten die Klägerin durch privatschriftlichen „Bauwerkvertrag" am 28. August 1977 mit der schlüsselfertigen Errichtung eines Fertighauses, Typ „A", in Fertigbauweise auf dem Grundstück A. FI. Nr. 65, zum Festpreis von 104300,— DM. Die Geltung der VOB war vereinbart. Außerdem enthielt der Vertrag in Abschnitt VII folgende Bestimmungen: 1. Eine Kündigung des Vertrages durch den Auftraggeber (§ 8 VOB, Teil B, § 649 BGB ) ist nur aus wichtigem Grund zulässig. 2. Der Auftragnehmer kann vom Vertrag zurücktreten bzw. bei Verschulden des Auftraggebers Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen a) wenn er nach Mahnung und Setzung einer angemessenen Nachfrist die Zahlungsverpflichtungen nach diesem Vertrag nicht erfüllt, b) die Finanzierung nicht innerhalb angemessener Frist sicherstellen kann und nicht vorgesehene Fremdbelastungen erfolgen, c) der Auftraggeber in Vermögensverfall gerät, namentlich ein Konkurs- oder Vergleichsverfahren beantragt oder eine Zwangsvollstreckung in Rechte aus diesem Vertrag eingeleitet werden. 3. Im Falle des Rücktritts verfällt eine Vertragsstrafe in Höhe von 5 Prozent des in § 2 genannten Festpreises, die dem Auftragnehmer zusteht. Außerdem hat der Auftraggeber die Verzugskosten, rückständige Finanzierungszinsen sowie im Falle des Bezuges eine angemessene Entschädigung bis zum Tage der Herausgabe zu zahlen. Das Grundstück gehörte der Firma L. Deshalb vereinbarten die Parteien zugleich ein Rücktrittsrecht der Beklagten für den Fall, daß die Firma L. ihnen das Grundstück nicht binnen vier Wochen zum Preis von höchstens 35 700,— DM zum Kauf anbieten sollte. Die Firma L. unterbreitete den Beklagten fristgerecht ein notarielles Angebot zum Kauf des Grundstücks für 35 700,— DM. Die Beklagten nahmen das Angebot nicht an. Die Klägerin hat gegen die Beklagten 5 215,— DM nebst Zinsen als Schadensersatz in Höhe von 5 Prozent des Festpreises eingeklagt. Die Beklagten haben sich darauf berufen, daß der Bauwerkvertrag wegen Umgehung der Formvorschrift über die notarielle Beurkundung gemäß § 313 BGB nichtig sei. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die zugelassene Revision der Klägerin führte zur Aufhebung. Aus den Gründen: Der Bauwerkvertrag bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht der notariellen Beurkundung gemäß § 313 BGB . Die Beklagten wurden durch ihn weder unmittelbar noch mittelbar zum Erwerb des für das Fertighaus vorgesehenen Grundstücks verpflichtet. Er bildete mit dem vorgesehenen Grundstückskaufvertrag keine rechtliche Einheit. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß der Bauwerkvertrag — nebst Zusatzvereinbarung über den Rücktrittsvorbehalt der Beklagten — keine unmittelbare Verpflichtung der Beklagten zum Grundstückserwerb enthält. Die Parteien haben durch den Bauwerkvertrag nur gegenseitige Pflichten zur entgeltlichen Errichtung des Fertighauses begründet. Wenn auch die Beklagten das für die Errichtung des Fertighauses vorgesehene, im Vertrag bezeichnete Grundstück erst noch von der. Eigentümerin (Firma L) erwerben wollten, so ist doch dem Bauwerkvertrag oder sonstigen Umständen nicht der Wille der Parteien zu entnehmen, daß die Beklagten gegenüber der Klägerin zum Erwerb des Grundstücks von der Firma L. hätten verpflichtet 62 MittBayNot1980 Heft 2 sein und der Klägerin dementsprechend ein einklagbarer Anspruch dieses Inhalts gegen die Beklagten hätte zustehen sollen. Auf eine solche. Verpflichtung weist auch nicht die Zusatzvereinbarung hin. Dadurch wurde den Beklagten nur zu ihren Gunsten die Möglichkeit eingeräumt, vom Kauf des Fertighauses zurückzutreten, wenn der Kauf des Grundstücks daran scheitern sollte, daß die Firma L. kein entsprechendes Verkaufsangebot machte. Dieser Fall ist aber nicht eingetreten. Entschließungsfreiheit des Bauherrn für den beabsichtigten Grundstückskauf auszuüben. Diese Ersatzpflicht würde ihn aber auch dann treffen, wenn er bei Abschluß des Bauwerkvertrages bereits Eigentümer des Grundstücks gewesen wäre oder dieses damals schon notariell gekauft hätte. Diese Schadensersatzpflicht kann daher nach dem Schutzzweck des § 313 BGB nicht den Zwang zu notarieller Beurkundung des Bauwerkvertrages rechtfertigen (vgl. Staudinger/Wufka a. a. O. Rdnr. 96; Alff a. a. O. § 242 Rdnr. 61). 2. Ein Vertrag kann auch dann beurkundungsbedürftig sein, wenn durch ihn ein mittelbarer Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb eines Grundstücks herbeigeführt wird (BGH NJW 1970, 1915 , 1916; 1971, 93, 94; 1971, 557; WM 1973, 816 ; NJW 1979, 307 , 308; Ballhaus in RGRK BGB, 12. Aufl., § 313, Rdnr. 33; Staudinger/Wufka, BGB, 12. Aufl., § 313, Rdnr. 88,90, 94, 99, 104; Kanzleiter in Münch. Komm. BGB, § 313, Rdnr. 35; Palandt/Heinrichs, BGB, 39. Aufl., § 313, Anm. 2 f). Es genügt aber nicht schon jeglicher Druck, der sich aus der Verpflichtung ergibt, einen Vertrag einzuhalten. Eine ähnliche Pflicht zum Ersatz von Aufwendungen und zur Zahlung eines unter der Provision liegenden Entgelts hat der Bundesgerichtshof übrigens auch bei Maklerverträgen für möglich erachtet (vgl. BGH NJW 1971, 557 ; 1979, 307, 308; Ballhaus a. a. O. Rdnr. 33; Staudinger/Wufka a. a. O. Rdnr. 105; Kanzleiter a. a. O. Rdnr. 35). a) Der Bundesgerichtshof hat einen die Entschließungsfreiheit eines Grundstückseigentümers erheblich beeinträchgenden Zwang bei Maklerverträgen dann angenommen, wenn der Eigentümer zur Zahlung einer Vertragsstrafe in Höhe der Maklerprovision für den Fall verpflichtet wird, daß er sein Grundstück nicht verkauft (BGH NJW 1970, 1915 , 1916; 1971, 93, 94; 1971, 557). Dasselbe gilt seit der Änderung des § 313 Satz 1 BGB durch das Gesetz vom 30. Mai 1973 (BGBl. 1 501) auch dann, wenn die Entschließungsfreiheit des Erwerbers in Frage steht (BGH NJW 1979, 307 , 308). In diesen Fällen wird durch das uneigentliche Strafgedinge im Sinne des § 343 Abs. 2 BGB der Zweck verfolgt, den Grundstückseigentümer oder Erwerbsinteressenten zum Abschluß des Grundstückskaufvertrags zu bringen, damit der Makler seinen Lohnanspruch ( § 652 BGB ) erhält. Dieses uneigentliche Strafgedinge ist eine unangemessene wirtschaftliche Belastung bei der Grundstücksvermittlung und beeinträchtigt die Willensentschließung des Veräußerungs- oder Erwerbsinteressenten in einem solchen Maße, daß bereits diese Vereinbarung — dem Zweck des § 313 BGB entsprechend — formbedürftig ist. b) So liegt der Fall hier aber nicht. aa) Der Bauwerkvertrag unterscheidet sich nach Sinn und Zweck von Maklerverträgen. Diese sind unmittelbar auf den Abschluß von Verträgen über Erwerb oder Veräußerung von Grundstücken gerichtet. Der Bauwerkvertrag hat dagegen eine selbständige und für beide Vertragspartner große wirtschaftliche Bedeutung. bb) Da die Beklagten — vorbehaltlich ihrer Anfechtung — sich hier vom Bauwerkvertrag schuldhaft einseitig losgesagt haben, sind sie der Klägerin schadensersatzpflichtig. Dafür kann es keinen Unterschied machen, ob ein Bauwilliger bei Abschluß des Bauwerkvertrages bereits Grundstückseigentümer ist, oder ob er — wie hier die Beklagten — das Grundstück erst erwerben will (a. A. wohl Wolfsteiner DNotZ 1979, 579 , 582; Staudinger/Wutka, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 106). Wer in der Erwartung, demnächst ein bestimmtes Grundstück erwerben zu können, bereits Verträge im Hinblick auf dieses Grundstück abschließt, handelt auf eigenes Risiko, wenn sich seine Erwartung zum Grundstückserwerb — gleichwohl aus welchem Grunde — nicht erfüllt (vgl. Alt! in BGB-RGRK, 12. Aufl., § 242 Rdnr. 61). cc) Ein derartiger Schadensersatzanspruch mag zwar geeignet sein, einen gewissen wirtschaftlichen Druck auf die MittBayNot 1980 Heft 2 3. a) Eine für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist auch dann notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt (vgl. u. a. RGZ 79, 434, 436; BGH Urt. v. 13. November 1953 = LM § 313 Nr. 3; Ballhaus a. a. O. Rdnr. 67 ff; Staudinger/ Wutka a. a. O. Rdnr. 148; Kanzleiter in Münch. Komm. a. a. O. Rdnr. 46; Palandt/Heinrichs a. a. O. Anm. 8 c). Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, daß sie miteinander „stehen und fallen" sollen (BGH DNotZ 1971, 410 , 411; DNotZ 1976, 683 f; Ballhaus a. a. O. Rdnr. 70). Auch wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen läßt und der andere Partner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitlicher Vertrag nicht vorliegen (BGH DNotZ 1976, 683 , 684; Ballhaus a. a. 0.). Nicht erforderlich ist, daß an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGH a. a. 0.; Staudinger/Wufka a. a. 0.; Kanzleiter in Münch. Komm. a. a. 0.). b) Ob ein einheitliches Rechtsgeschäft in diesem Sinne vorliegt, ist im Einzelfall vom Tatrichter zu entscheiden (BGH a. a. 0.). Wenn die insoweit maßgeblichen Umstände aber unstreitig sind, kann dies auch das Revisionsgericht tun (Senatsurteil v. 12. Januar 1979 WM 1979, 440 , 442). So ist es hier. c) Hier sprechen die Umstände für das Fehlen eines rechtlichen Zusammenhangs. Die Parteien haben den Bauwerkvertrag für sich allein abgeschlossen und hierin keine Verpflichtung der Beklagten zum Grundstückserwerb aufgenommen. Die Niederlegung mehrerer selbständiger Verträge in verschiedenen Urkunden begründet die Vermutung, daß die Verträge nicht in rechtlichem Zusammenhang stehen sollen (vgl. u. a. BGH Urt. v. 19. Mai 1967 WM 1967 1131, 1132; Staudinger/Wufka a. a. O. Rdnr. 150). Ein Haus kann allerdings nicht ohne Grundstück errichtet werden. Das allein vermag aber den rechtlichen Zusammenhang der beiden Erwerbsverträge über Haus und Grundstück nicht zu begründen. Entscheidend ist vielmehr der Verknüpfungswille der Parteien. Hier ist nichts dafür dargetan, daß die Parteien etwa den Willen gehabt und zum Ausdruck gebracht hätten, der Bauwerkvertrag solle mit dem beabsichtigten Grundstückskaufvertrag „stehen und fallen". Bei der geschäftserfahrenen Klägerin kann ein solcher Wille schon deswegen nicht angenommen werden, weil sie dadurch den Bauwerkvertrag in den Bereich des Formzwangs nach § 313 BGB gebracht hätte. Auch die Zusatzvereinbarung spricht gegen einen solchen Willen der Parteien, da sie bei rechtlichem Zusammenhang beider Verträge überflüssig gewesen wäre. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 05.12.1979 Aktenzeichen: VII ZR 313/78 Erschienen in: MittBayNot 1980, 62 Normen in Titel: BGB § 313