BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 240/02 Verkündet am: 9. Mai 2003 W i l m s , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2003 durch den Vizepräsidenten des Bundesgerichtshofes Dr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaier für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 21. März 2002 aufgehoben. Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 8. März 1960 übertrug die Klä- gerin der Beklagten ohne Gegenleistung ein Grundstück zum Zweck der Er- weiterung und des Ausbaus des auf dem benachbarten Grundstück bereits be- stehenden Schlachthofs. Unter 8. a) des Vertrags heißt es: "Für den Fall, daß die Erwerberin den Schlachthausbetrieb bin- nen 50 Jahren seit Vertragsschluß aus irgend einem Grund auf- gibt, ohne durch behördliche Maßnahmen dazu genötigt zu wer- den, hat die Stadt das Recht, entweder die kostenlose Rücküber- tragung des übereigneten Grundstücks auf sie oder, im Falle ei- nes Erwerbs des Schlachthausareals durch Dritte, die Abführung - 3 - des auf das übereignete Grundstück verhältnismäßig entfallenden Erlöses an die Stadt zu verlangen." Die Beklagte erfüllte die durch EG-Richtlinien, die mit der Fleischhygie- ne-Verordnung in der Fassung vom 19. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2120) in nationales Recht umgesetzt wurden, geänderten Anforderungen an den Betrieb eines Schlachthofs nicht. Deswegen untersagte das zuständige Landratsamt mit Verfügung vom 22. April 1997 das Inverkehrbringen des in dem Schlachthof gewonnenen Fleisches zum menschlichen Verzehr. Das von der Beklagten betriebene Widerspruchsverfahren war erfolglos. Anfang 1998 schloß sie den Schlachthof. Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe den Betrieb des Schlachthofs aus eigenem Willen aufgegeben; sie habe sich nämlich entschieden gehabt, ihn an einem anderen Ort fortzuführen. Die Schließung des Schlachthofs sei aus finanziellen Gründen erfolgt. Die Beklagte sei dazu nicht durch behördliche Maßnahmen genötigt worden. Das Landgericht hat der auf Rückübereignung des Grundstücks gerich- teten Klage stattgegeben; das Oberlandesgericht hat sie abgewiesen. Mit ihrer Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin ihren Klageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. - 4 - Das Berufungsgericht verneint einen Rückübereignungsanspruch der Klägerin, weil die Beklagte durch die Entscheidung des Landratsamts vom 22. April 1997 zur Aufgabe des Schlachthofbetriebs genötigt worden sei. Daß die Beklagte die Möglichkeit gehabt habe, die Betriebsaufgabe durch bauliche Investitionen abzuwenden, führe nicht zur Freiwilligkeit der Schließung des Schlachthofs. Zwar habe die Beklagte das wirtschaftliche Risiko des Betriebs zu tragen und deshalb im Rahmen ihrer Instandhaltungs- und Unterhaltungs- pflicht durch Investitionen sicher zu stellen, daß behördliche Auflagen und ge- setzliche Anforderungen erfüllt wurden. Aber die Beklagte sei nicht verpflichtet gewesen, Maßnahmen zu treffen, die über das übernommene wirtschaftliche Betriebsrisiko hinausgingen. Das Risiko einer Störung des Schlachthofbetriebs von außen durch behördliche Maßnahmen, auch infolge verschärfter gesetzli- cher Anforderungen, habe sie gerade nicht tragen sollen. Die aufgrund der Vorschriften der Fleischhygiene-Verordnung erforderlichen Veränderungen hätten die der Beklagten obliegenden Unterhaltungs- und Instandhaltungs- maßnahmen überschritten. Das hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. II. 1. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht allerdings an, daß eine die Rückübereignungspflicht nicht auslösende Betriebsaufgabe auf Maßnahmen jeder staatlichen Behörde beruhen kann; eine Beschränkung auf behördliche Maßnahmen der Klägerin läßt sich der Regelung in 8. a) des Übereignungs- vertrags nicht entnehmen. Ebenfalls richtig ist die weitere Annahme, daß die - 5 - behördliche Maßnahme, die zu der Betriebsaufgabe führt, auch auf der Ände- rung der für den Betrieb des Schlachthofs maßgeblichen Rechtslage beruhen kann; damit scheidet eine Beschränkung auf die Fälle, daß z.B. das Gelände für andere öffentliche Zwecke benötigt wird oder daß der Schlachthof aus im- missionsschutzrechtlichen Gründen an der Stelle nicht mehr betrieben werden darf, aus. 2. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die weitere Auslegung der Rückübereig- nungsklausel durch das Berufungsgericht. a) Rechtlich nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsge- richt zunächst von dem Begriffswortlaut ausgeht (vgl. nur BGH, Urt. v. 27. März 2001, VI ZR 12/00, NJW 2001, 2535 m.w.N.); auch mißt es dem Wort "Nöti- gung" für sich genommen einen zutreffenden Sinn bei. Jedoch berücksichtigt das Berufungsgericht die Interessenlage der Parteien bei dem Abschluß des Übereignungsvertrags (vgl. Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, WM 1999, 2513, 2514; BGH, Urt. v. 3. April 2000, II ZR 194/98, WM 2000, 1195, 1196) nicht ausreichend. Seine Auslegung begünstigt einseitig die Beklagte. Sie führt dazu, daß diese den Betrieb des Schlachthofs aufgrund einer behörd- lichen Verfügung sanktionslos einstellen kann, auch wenn diese allein darauf beruht, daß die Beklagte die geänderten Zulassungsvoraussetzungen für den Betrieb des Schlachthofs tatsächlich nicht mehr erfüllt. Denn in diesem Fall wird die Beklagte nicht durch die behördliche Maßnahme, sondern durch Ren- tabilitätserwägungen zur Aufgabe "genötigt". Geht man mit dem Berufungsge- richt - richtigerweise - davon aus, daß das wirtschaftliche Risiko des Schlacht- hofbetriebs der Beklagten oblag, so mußte die Beklagte nicht nur in die ge- wöhnlichen Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen investieren, son- - 6 - dern auch sicherstellen, daß die zwischenzeitlich verschärften Zulassungsvor- aussetzungen erfüllt wurden. Daß die Parteien dieses Risiko der Beklagten abgenommen hätten, ergibt sich weder aus der Klausel noch aus dem Partei- vortrag. Es auf die Klägerin zu verlagern, wäre nur dann interessengerecht, wenn der durch die Fleischhygiene-Verordnung notwendig gewordene Investi- tionsbedarf einen Umfang erreicht, der eine Fortführung des Betriebs während der Restlaufzeit der Rückübertragungsverpflichtung objektiv unzumutbar sein läßt. b) Die Auslegung des Berufungsgerichts hat deshalb keinen Bestand. Da weitere Feststellungen nicht erforderlich und nicht zu erwarten sind, ist das Revisionsgericht zu eigener Auslegung befugt (Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, aaO; BGH, Urt. v. 3. April 2000, aaO). Nach 8. a) des Übereignungsvertrags ist die Beklagte zur Aufgabe des Schlachthofbetriebs ohne Verpflichtung zur Rückübereignung des Grundstücks berechtigt, wenn für sie die Weiterführung aufgrund behördlicher Maßnahmen unzumutbar wird. Das ist z.B. der Fall, wenn die Änderung der Gesetzeslage dazu führt, daß zur Aufrechterhaltung des Betriebs Investitionen erforderlich werden, die wirtschaftlich nicht mehr vertretbar sind. Dafür reicht die bloße Ein- schränkung des Betriebsergebnisses mit der Folge einer Minderung des Ge- winns allerdings nicht aus. Vielmehr muß die Grenze zur Unrentabilität über- schritten werden, d.h. die Investitionen müssen sich nicht mehr amortisieren dürfen. 3. Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben. Da das Berufungs- gericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, welchen finanziellen Aufwand - 7 - die Anpassung des Schlachthofbetriebs an die Erfordernisse der Fleischhygie- ne-Verordnung erforderte und ob sich dieser Aufwand rentierte, ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Es wird anhand einer auf die Restlaufzeit der Rückübereignungsverpflichtung bezogenen Wirtschaftlich- keitsberechnung prüfen müssen, ob die Weiterführung des Schlachthofbetriebs für die Beklagte unter den geänderten rechtlichen Voraussetzungen unzumut- bar war. Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier

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