V ZR 222/11

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 222/11 Verkündet am: 12. Oktober 2012 Weschenfelder Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2012 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Lemke, Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Dr. Czub und Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil des 2. Zivil- senats des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen vom 2. September 2011 aufgehoben und das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 2. Juli 2010 abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Auf die Widerklage wird die Klägerin verurteilt, an die Beklagte 124.754,93 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 25. März 2009 zu zahlen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Erbteilskaufvertrag vom 2. Februar 1998 verkaufte die Klägerin ihren Anteil an einer ungeteilten Erbengemeinschaft an die beklagte 1 - 3 - Bauträgerin. Der Nachlass bestand zu dieser Zeit nur aus unbebauten Grund- stücken in der O. bei B. . In der Vorbemerkung des Vertrages heißt es: „Der durch den nachstehenden Erbteilskaufvertrag mitverkaufte Grund- besitz liegt im Gebiet der „O. “. Die Deputation für das Bau- wesen hat die Durchführung von Voruntersuchungen für diesen städte- baulichen Entwicklungsbereich gem. § 165 Abs. 4 BauGB beschlossen. Die Vertragsparteien gehen davon aus, dass die Stadtgemeinde B. nach Abschluss der Voruntersuchungen die förmliche Feststellung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs als Satzung beschließen oder ei- nen Bebauungsplan aufstellen wird. Die Käuferin beabsichtigt, den durch den Erbteilsverkauf mitverkauften Grundbesitz, soweit dieser im Rahmen der für den städtebaulichen Ent- wicklungsbereich aufzustellenden Bebauungspläne als Bauland ausge- wiesen wird, zu bebauen (Wohnungsbau). …“ Der Vertrag wurde unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen. § 9 lautet auszugsweise wie folgt: „1. Bedingung dieses Kaufvertrages ist, daß - die Stadtgemeinde B. die „O. “ förmlich als städtebau- lichen Entwicklungsbereich zum 31.12.2000 ausgewiesen hat oder - der durch den Erwerb des Kaufobjekts verbundene Grundbesitz um mehr als die Hälfte der Fläche in dem aufzustellenden Entwicklungs- bereich liegt oder - der durch den Erwerb des Kaufobjekts verbundene Grundbesitz bis zum 31.12.2000 mit mehr als der Hälfte seiner Fläche in dem gem. § 166 BauGB aufzustellenden Bebauungsplan ausgewiesen ist oder Planreife erreicht hat, die rechtlich die Erteilung von Baugenehmi- gungen zur Errichtung von Wohnbauvorhaben ermöglicht. 2. Die Vertragsbedingung ist auch dann eingetreten, wenn ohne förmli- che Ausweisung der „O. “ als städtebaulicher Entwicklungs- bereich bezogen auf die im vorliegenden Vertrag unter § 1 aufgeführ- ten Grundstücke ein Beschluß über die Aufstellung eines Bebau- ungsplans und Planreife vorliegt oder eine solche vor Bescheid in Aussicht gestellt ist. 2 - 4 - … 5. Sollte die Vertragsbedingung bis zum 31.12.2000 nicht vorliegen, so tritt die Vertragsbedingung, unter der dieser Vertrag geschlossen worden ist, endgültig nicht ein. Der Kaufvertrag wird mit Fristablauf unwirksam, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine andere Rege- lung oder die Käuferin hinterlegt den Kaufpreis innerhalb der Bedin- gungsfrist auf Notaranderkonto; in diesem Fall wird der Kaufvertrag ohne weitere Berücksichtigung der Vertragsbedingung durchgeführt. Die Parteien sind sich darüber einig, daß die Vertragsfrist angemessen verlängert wird, falls das zuständige Stadtplanungsamt den Bebauungs- plan kurzfristig in Aussicht stellt oder eine Bauerlaubnis im Genehmi- gungsverfahren steht.“ Der Kaufpreis sollte eine näher bestimmte Quote des von der Stadtge- meinde B. festzusetzenden Anfangswertes sein und für den Fall, dass ein Bebauungsplan ohne vorherige Ausweisung eines städtebaulichen Ent- wicklungsbereichs aufgestellt würde, durch ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses des Kataster- und Vermessungsamtes B. ermittelt werden. Die Beklagte verpflichtete sich, der Klägerin einen monatlichen Vor- schuss von 2.000 DM zu zahlen, und zwar erstmals an dem auf die Beurkun- dung des Kaufvertrages folgenden Monatsersten. Dieser Betrag sollte zur Hälf- te auf den endgültigen Kaufpreis angerechnet werden. Der Restkaufpreis sollte zu einem näher bestimmten Zeitpunkt, frühestens jedoch einen Monat „nach Eintritt der Baureife, d.h. Eintritt der rechtlichen Voraussetzungen für die Ertei- lung von Baugenehmigungen für den gesamten verkauften Grundbesitz, soweit dieser nicht für öffentliche Zwecke … festgesetzt ist“, fällig sein. Durch Ortsgesetz wurde die O. Anfang 1999 als städtebau- licher Entwicklungsbereich ausgewiesen, nachdem zuvor ein Planaufstellungs- beschluss zur Änderung des Flächennutzungsplans gefasst worden war. Ein Bebauungsplan für das Gebiet wurde nicht aufgestellt. Ein gegen das Ortsge- 3 4 - 5 - setz gerichteter Normenkontrollantrag wurde im September 2000 durch das Oberverwaltungsgericht zurückgewiesen. Eine rechtskräftige Entscheidung über diesen Antrag lag nach wiederholter Aufhebung von Gerichtsentschei- dungen durch das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2008 noch nicht vor. Nachdem sich mittlerweile auf politischer Ebene die Auffassung durchgesetzt hatte, dass die O. nicht bebaut werden solle, wurde im Oktober 2009 durch ein Ortsgesetz deren förmliche Ausweisung als städtebaulicher Entwicklungsbereich aufgehoben. Die Beklagte zahlte bis einschließlich Febru- ar 2008 jeden Monat den vereinbarten Vorschuss an die Klägerin. Die Klägerin verlangt mit ihrer Klage die Zahlung des monatlichen Vor- schusses für den Zeitraum von März 2008 bis Januar 2010. Die Beklagte be- gehrt widerklagend die Rückzahlung der an die Klägerin geleisteten Beträge von insgesamt 124.754,93 €. Die Vorinstanzen haben der Klage im Wesentli- chen stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag und die Widerklage weiter. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechts- mittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, die aufschiebende Bedingung für die Wirk- samkeit des Vertrages sei eingetreten, weil die O. 1999 durch Ortsgesetz als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden sei. Eine Rechtsbeständigkeit dieses Gesetzes sei nicht Vorausset- 5 6 - 6 - zung für den Bedingungseintritt gewesen. Allerdings enthalte der Vertrag keine Regelung für den eingetretenen Fall, dass die Voraussetzungen für den Bedin- gungseintritt 10 Jahre später wieder entfallen seien. Alle Vertragspassagen gingen davon aus, dass, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 eingetreten sein, in einem nicht auf unabsehbare Ferne hinausgeschobenen Zeitfenster die Beklagte auch würde bauen können. Die erforderliche ergänzende Auslegung des Vertrages führe zu dem Ergebnis, dass die Beklagte an ihrer Erwerbspflicht festzuhalten sei, weil das von den Parteien grundsätzlich gesehene Risiko der Unbebaubarkeit ihr nach dem Ver- trag in einem nur begrenzten Umfang abgenommen worden sei. Der Vertrag biete keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, dass abweichend von dem Grundsatz, nach dem der Gläubiger das Risiko der Verwertbarkeit des mangel- freien Kaufgegenstandes zu tragen habe, die Parteien einen Wegfall der Er- werbspflicht bei Rückerstattung der geleisteten Zahlungen oder eines Teils da- von vereinbart hätten, hätten sie den jetzt eingetretenen Fall bedacht. Da die Klägerin ihren mittlerweile fälligen Kaufpreisanspruch nicht geltend mache, komme es auf dessen exakte Höhe nicht an. Die eingeklagten Vorschusszah- lungen überstiegen ihn jedenfalls nicht. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann dem zwischen den Par- teien geschlossenen Vertrag nicht im Wege der ergänzenden Vertragsausle- gung entnommen werden, dass die ersatzlose Aufhebung des Ortsgesetzes über die Ausweisung der O. als städtebaulicher Entwicklungsbe- reich in die Risikosphäre der Beklagten fallen und daher die Wirksamkeit des Vertrages unberührt lassen sollte. 7 - 7 - Zwar gehört die ergänzende Vertragsauslegung grundsätzlich in den Be- reich tatrichterlicher Feststellungen und ist deshalb revisionsrechtlich nur da- rauf nachprüfbar, ob das Berufungsgericht Auslegungs- und Ergänzungsregeln oder Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentliche Umstände unbeachtet gelassen hat (Senat, Urteil vom 30. März 1990 – V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 115; Urteil vom 12. Dezember 1997 – V ZR 250/96, NJW 1998, 1219, 1220; BGH, Urteil vom 17. April 2002 – VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310). Dies ist hier aber der Fall. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von dem Vorliegen einer planwidrigen Regelungslücke und damit von der Notwendigkeit einer er- gänzenden Vertragsauslegung aus. Die planwidrige Vertragslücke ist dadurch gekennzeichnet, dass die Parteien mit der getroffenen Regelung ein bestimm- tes Ziel erreichen wollten, dies aber wegen der Lückenhaftigkeit des Vereinbar- ten nicht gelungen ist. Die Lücke muss nicht von Anfang an bestanden haben, sie kann auch, was hier allein in Frage kommt, infolge nachträglicher Umstän- de eingetreten sein (Senat, Versäumnisurteil vom 14. November 2003 – V ZR 346/02, NJW-RR 2004, 554, Rn. 6; Urteil vom 2. Juli 2004 – V ZR 209/03, NJW-RR 2005, 205, 206 Rn. 14). Ohne Rechtsfehler und von den Parteien unbeanstandet nimmt das Be- rufungsgericht an, dass die Parteien die Möglichkeit der eingetretenen Situati- on bei Vertragsschluss nicht bedacht, sondern angenommen haben, bei Schaf- fung der planungsrechtlichen Grundvoraussetzungen bis Ende 2000 werde die Beklagte in absehbarer Zeit bauen können. 2. Dagegen beruht die von dem Berufungsgericht vorgenommene Lü- ckenfüllung auf Rechtsfehlern. 8 9 10 11 - 8 - a) Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichthofs ist bei der ergänzenden Auslegung darauf abzustellen, was die Parteien bei einer ange- messenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (Senat, Urteil vom 6. Oktober 2006 – V ZR 20/06, BGHZ 169, 215, 219 Rn. 11). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die darin enthaltenen Regelungen und Wertungen, sein Sinn und Zweck sind Aus- gangspunkt der Vertragsergänzung. Sie findet ihre Grenze an dem im - wenn auch lückenhaften - Vertrag zum Ausdruck gekommenen Parteiwillen; sie darf daher nicht zu einer Abänderung oder Erweiterung des Vertragsgegenstandes führen und sie muss in dem Vertrag auch eine Stütze finden (BGH, Urteil vom 25. Juni 1980 – VIII ZR 260/79, BGHZ 77, 301, 304). b) Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht in verschiedener Hin- sicht nicht beachtet. Rechtsfehlerhaft stellt es nicht den Willen der Vertragsparteien in den Mittelpunkt seiner Überlegungen, sondern geht bei dem Risiko der Verwertbar- keit des mangelfreien Kaufgegenstandes von der gesetzlichen Risikoverteilung aus. Die ergänzende Vertragsauslegung darf jedoch nicht an dem gesetzlichen Leitbild des jeweiligen Vertragstyps ausgerichtet werden, sondern muss an den hypothetischen rechtsgeschäftlichen Willen der Vertragsparteien anknüpfen. Dieser ist anhand der vertraglichen Regelungen zu ermitteln und im Hinblick auf die auszufüllende Lücke fortzuentwickeln. Hierzu bestand im vorliegenden Fall schon deshalb Anlass, weil viele der Vertragspassagen den Willen der Vertragsparteien nahe legen, dass Gegenstand des - im Rahmen eines Erb- teilskaufvertrags vorgenommenen - wirtschaftlichen Austausches nicht Bauer- wartungsland, sondern Bauland sein sollte. Wie das Berufungsgericht an ande- rer Stelle selbst anführt, gehen alle Vertragspassagen davon aus, dass die Be- 12 13 14 - 9 - klagte in absehbarer Zeit würde bauen können, sollten die rechtlichen Grund- voraussetzungen, wie sie in § 9 Nr. 1 des Vertrages beschrieben und in Form der Ausweisung der O. als städtebaulicher Entwicklungsbe- reich auch eingetreten sind, bis zum Ende des Jahres 2000 vorliegen. Haben die Parteien den Vertrag aber in der sicheren Erwartung der Bebaubarkeit der verkauften Grundstücke geschlossen, drängt es sich auf, dass der Vertrag nach dem hypothetischen Parteiwillen nicht zur Durchführung gelangen sollte, wenn sich diese Erwartung nicht erfüllte. Ein weiterer Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht dadurch unterlaufen, dass es meint, der Vertrag biete auch deshalb keine hinreichenden Anhalts- punkte dafür, dass die Beklagte nicht das Risiko der Verwertung des Kaufge- genstandes übernommen habe, weil es sich bei dieser um eine erfahrene Pro- jektentwicklerin handele, "die ihre endgültige Erwerbspflicht eben nicht von der sicheren Bebaubarkeit bis zu einem bestimmten Zeitpunkt abhängig gemacht und damit vertraglich abgesichert" habe. Hierdurch hat es nämlich von der Ver- tragslücke - der auf der unterbliebenen Regelung des nunmehr eingetretenen Falls beruhenden fehlenden Absicherung der Beklagten - auf den hypotheti- schen Willen der Parteien (Übernahme des Risikos durch die Beklagte) ge- schlossen. Dies verstößt gegen die Denkgesetze; denn aus dem Fehlen einer vertraglichen Regelung kann entweder auf die Regelungslücke oder auf eine (stillschweigende) Risikoverteilung geschlossen werden, nicht aber auf beides gemeinsam. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen einer Rechtsverletzung bei Anwen- dung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt und nach letzte- 15 16 - 10 - rem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Senat kann die ergänzende Vertragsauslegung aufgrund der seiner Nachprüfung un- terliegenden tatsächlichen Grundlagen selbst vornehmen, weil die hierfür er- forderlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu er- warten sind. Insoweit besteht kein Unterschied zur einfachen Vertragsausle- gung (Senat, Versäumnisurteil vom 12. Dezember 1997 - V ZR 250/96, NJW 1998, S. 1219 f.). 1. Die Vertragslücke ist in der Weise zu schließen, dass die ersatzlose Aufhebung des Ortsgesetzes, mit dem die O. zunächst als städtebaulicher Entwicklungsbereich ausgewiesen worden war, wie der Nicht- eintritt der Bedingung im Sinne von § 9 Nr. 1 des Vertrages zu behandeln ist und damit zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages führt. Die gesamte Gestaltung des Kaufvertrages ist darauf ausgerichtet, dass die Beklagte über den Erwerb des Erbteils Grundstücke erhält, die innerhalb eines überschaubaren Zeitraums eine bestimmte Bebauung zulassen. Dies ergibt sich nicht nur aus der in § 9 enthaltenen Absicherung. Die Vorbemer- kung des Kaufvertrages, die dessen wirtschaftlichen Hintergrund beschreibt, lässt dies ebenso eindeutig erkennen wie die Regelungen über die Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises. Auch das Berufungsgericht hebt, wie dargelegt, hervor, alle Vertragspassagen gingen davon aus, dass die Beklagte auch wür- de bauen können, sollten die rechtlichen Grundvoraussetzungen bis zum 31. Dezember 2000 geschaffen sein. Hätten die Parteien bedacht, dass die Voraussetzungen für den Eintritt der Wirksamkeit des Vertrages wieder entfallen können, so dass der wirtschaft- liche Sinn des Vertrages nicht mehr zu realisieren ist, hätten sie als redliche Vertragspartner unter Fortschreibung des vertraglichen Regelungsprogramms vereinbart, dass dieser Fall dem Nichteintritt der aufschiebenden Bedingung 17 18 19 - 11 - gleichsteht. Dies folgt aus den in § 9 enthaltenen Regelungen. Der Umstand, dass die Parteien in bestimmten Fällen eine aufschiebende Bedingung verein- bart haben, lässt den Rückschluss darauf zu, dass sie für das beschriebene Risiko in Bezug auf den Zeitraum nach der förmlichen Ausweisung des städte- baulichen Entwicklungsbereichs auf diese Regelungsform zurückgegriffen hät- ten. Angesichts des klaren und eindeutigen Willens der Parteien, dass der Be- klagten eine bestimmte Bebauung der Grundstücke möglich sein sollte, ist dies die nächstliegende Auslegung. Die Beklagte hatte nach dem gesamten ver- traglichen Regelungsprogramm erkennbar kein Interesse an dem Erwerb des Erbteils für den Fall, dass eine Wohnbebauung auf den zu dem Nachlass ge- hörenden Grundstücken auf unabsehbare Zeit nicht möglich sein würde. Durch die Aufhebung des Ortsgesetzes im Oktober 2009 ist dieser Fall gerade einge- treten. Damit ist der Kaufvertrag so zu behandeln, als sei die Bedingung in § 9 Nr. 1 des Vertrages nie eingetreten. 2. Ein Zahlungsanspruch der Klägerin gegen die Beklagte besteht somit nicht. Nach dem im Wege der Vertragsauslegung gewonnenen Ergebnis ist der Kaufvertrag unwirksam. Damit kann die Klägerin die ihr von dem Berufungsge- richt auf der Grundlage von § 4 Nr. 2 lit. a) des Vertrages zugesprochenen Vorschusszahlungen nicht mehr verlangen. 3. Demgegenüber ist die Widerklage begründet. Der Beklagten steht gegen die Klägerin ein Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Vorschüsse in Höhe von 124.754,93 € zu. Dies ergibt sich aus den im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung entsprechend heranzuziehenden § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 2 Satz 2 und § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages. Es ist kein Anhaltspunkt dafür er- sichtlich, dass die Parteien den jetzt eingetretenen Fall in seinen Folgen an- ders geregelt hätten als den Fall des Nichteintritts der in § 9 des Vertrages ver- einbarten aufschiebenden Bedingung. In § 10 Nr. 2 des Kaufvertrages ist be- 20 21 - 12 - stimmt, dass bei Nichteintritt der Vertragsbedingung die Verkäuferin verpflichtet ist, die bis dahin geleistete Anzahlung auf den Kaufpreis zurückzuzahlen. Der Begriff der Anzahlung auf den Kaufpreis findet sich in § 4 Nr. 2 lit. a) Absatz 1 Satz 1 des Vertrages wieder, der einen monatlichen Vorschuss von 2.000 DM nennt. Zwar sind nach § 4 Nr. 2 lit. a) Abs. 2 Satz 1 des Vertrages die „gezahl- ten Kaufpreisraten“ nur zur Hälfte auf den Kaufpreis anzurechnen. Klarstellend folgt jedoch im Rahmen dieser Vertragsklausel der Satz, dass im Fall des Nichteintritts der Vertragsbedingungen gemäß § 9 Nr. 1 die Raten „in voller Höhe“, mithin nicht nur die auf den endgültigen Kaufpreis anzurechnende Tei- le, zur Rückzahlung fällig sind. Dies folgt nicht nur aus dem klaren Wortlaut der vertraglichen Regelungen, sondern auch aus dem Sinn und Zweck der lediglich hälftigen Anrechnung. Durch das Hinausschieben der Fälligkeit entging der Klägerin die Möglichkeit den Kaufpreis anzulegen, während die Beklagte die Finanzierung des Kaufpreises ersparte bzw. eigene Anlagemöglichkeiten be- hielt. Um hier einen Ausgleich herbeizuführen, erfolgte lediglich eine hälftige Anrechnung der monatlichen Zahlungen auf den Kaufpreis. Ist jedoch ein sol- cher wegen der endgültigen Unwirksamkeit des Vertrages zu keiner Zeit zu entrichten gewesen, gebührt der Klägerin als Verkäuferin auch nicht der auf den Kaufpreis nicht anzurechnende Betrag. Der der Beklagten zugesprochene Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1, 247 BGB. 22 - 13 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Stresemann Lemke Schmidt-Räntsch Czub Kazele Vorinstanzen: LG Bremen, Entscheidung vom 02.07.2010 - 7 O 51/09 - OLG Bremen, Entscheidung vom 02.09.2011 - 2 U 99/10 -