VII ZR 308/12

Zurück BGH 12. September 2013 VII ZR 308/12 BGB § 307 Abs. 1 S. 1; AGBG § 9 Abs. 1 Bauträgervertrag: Unzulässigkeit einer formularmäßig erteilten Abnahmevollmacht an den vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 307 Abs. 1 S. 1; AGBG § 9 Abs. 1 Bauträgervertrag: Unzulässigkeit einer formularmäßig erteilten Abnahmevollmacht an den vom Bauträger zu bestimmenden Erstverwalter Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt: § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ) unwirksam. BGH, Beschl. v. 12.9.2013 – VII ZR 308/12 Abruf-Nr.: 11098R Problem Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, macht gegen die Bauträgerin Gewährleistungsansprüche geltend. Ferner begehrt sie die Feststellung der weitergehenden Ersatzpflicht der Beklagten. Letztere verteidigt sich u. a. mit der Einrede der Verjährung, da die notariellen Erwerbsverträge bereits im Jahre 2001 geschlossen wurden. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums enthalten die Erwerbsverträge folgende Regelungen: „Für das Gemeinschaftseigentum findet im Regelfall eine gesonderte Abnahme statt. Der Käufer bevollmächtigt unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB , und zwar jeden für sich allein, den nachgenannten vereidigten Sachverständigen, den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter sowie den Verwaltungsbeirat mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Das Gemeinschaftseigentum ist somit abgenommen, wenn entweder alle Käufer oder anstelle von Käufern der Sachverständige oder der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat das Gemeinschaftseigentum abnimmt.“ Ob und wenn ja, wann das Gemeinschaftseigentum abgenommen wurde, ist streitig. Die Beklagte behauptet eine Abnahme durch die Erstverwalterin am 14.12.2001. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht den Zahlungsanspruch um die Umsatzsteuer reduziert und dasRechtsmittel im Übrigen zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beklagten. Entscheidung Die Nichtzulassungsbeschwerde bleibt ohne Erfolg, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert ( § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO ). Nach Auffassung des VII. Zivilsenats des BGH hat das Berufungsgericht die von der Beklagten behauptete Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch die Erstverwalterin zu Recht als unwirksam angesehen, weil jene in den notariellen Erwerbsverträgen nicht wirksam zu einer solchen Abnahme bevollmächtigt worden war. Eine Verjährung der mit der Klage geltend gemachten Ansprüche sei daher zu verneinen. Bei der Regelung betreffend die Abnahme des Gemeinschaftseigentums handele es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts um Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. v. § 305 Abs. 1 BGB . Diese halten nach Ansicht des BGH einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB (vormals § 9 Abs. 1 AGBG ) nicht stand, weil sie die Erwerber entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Denn der jeweilige Erwerber bevollmächtigt u. a. „den nach dem Wohnungseigentumsgesetz für das Kaufobjekt bestellten Verwalter“ mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Als teilender Eigentümer habe der Bauträger die Möglichkeit, den ersten Verwalter bereits in der Teilungserklärung zu bestellen und somit einen ihm wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter auszuwählen. Dies begründe im Hinblick auf die Abnahme für den Erwerber die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüfe, sondern zugunsten des Bauträgers verfahre, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte. Daher halte eine vom Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, welche die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen mit dem Bauträger wirtschaftlich oder rechtlich verbundenen Erstverwalter ermögliche, nach nahezu einhelliger Auffassung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht stand (vgl. die umfangreichen Nachweise in Tz. 9). Nur ganz vereinzelt werde die Auffassung vertreten, dass eine den Interessen des Bauträgers Rechnung tragende Abnahme des Gemeinschaftseigentums trotz Verflechtung unschädlich sei, sofern sie gewissenhaft vorgenommen werde. Diese Auffassung gebiete die Zulassung der Revision jedoch nicht, da sie verkenne, dass es keine den Interessen des Erwerbers gerecht werdende Vertragsgestaltung sei, wenn jener auf den von ihm zu beweisenden Einwand des Missbrauchs der Vertretungsmacht verwiesen werde. Die unangemessene Benachteiligung werde auch nicht durch die gesetzliche Möglichkeit des Widerrufs der formularmäßig erteilten Vollmacht ( § 168 S. 3 BGB ) kompensiert, denn die Widerrufsmöglichkeit könne schon deshalb praktisch leerlaufen, weil vorliegend nicht sichergestellt sei, dass der Erwerber vom Abnahmetermin Kenntnis erlange. Ob die von der Beklagten verwendete Formularbestimmung die Anforderungen des Transparenzgebots missachte, weil sie keinen Hinweis auf die Widerruflichkeit der Vollmacht enthalte, bedürfe daher keiner Entscheidung. Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BGH Erscheinungsdatum: 12.09.2013 Aktenzeichen: VII ZR 308/12 Rechtsgebiete: AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: DNotI-Report 2013, 158-159 ZNotP 2013, 344-345 Normen in Titel: BGB § 307 Abs. 1 S. 1; AGBG § 9 Abs. 1