VII ZR 84/09

Zurück LG Heidelberg 28. März 2014 3 O 309/13 BGB §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 S. 1, 434 Abs. 1 S. 1 und 2 Nr. 2, 633 Abs. 2 S. 1 und 2 Nr. 2, 640 Abs. 1 Zahlung der letzten Fertigstellungsrate nur bei Mangelfreiheit der Bauleistung Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau BGB § 305c Abs. 2 , § 307 Abs. 1 Satz 1, § 434 Abs. 1 Satz 1 und 2 Nr. 2, § 633 Abs. 2 Satz 1 und 2 Nr. 2, § 640 Abs. 1 (Zahlung der letzten Fertigstellungsrate nur bei Mangelfreiheit der Bauleistung) Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel,wonach der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5 % der Vertragssumme „nach vollständiger Fertigstellung“ fordern darf, ist so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen. Dies gilt auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen (vgl. auch BGH, Urteil vom 27.10.2011, VII ZR 84/09, NJW 2012, 56 ). LG Heidelberg, Urteil vom 28.3.2014, 3 O 309/13 Die klagende Bauträgerin verlangt von den Beklagten die restliche Zahlung der letzten Kaufpreisrate (Fertigstellungsrate). Mit notariellem Kauf- und Werkvertrag vom 24.2.2011 (Anlage K 1) haben die Beklagten von der Klägerin zu gleichen Teilen zwei Eigentumswohnungen (Wohnung A2-09 x: 86,74 m² und A2-10 y: 108,22 m²) sowie zwei Tiefgaragenstellplätze in der R1-Straße …, H. (sog. Bahnstadt) zum Gesamtkaufpreis von 680.000 € erworben. Gemäß § 2 Abs. 2 verpflichtet sich der Verkäufer zur Errichtung der Anlage „nach Maßgabe der Baubeschreibung vom 21.12.2010“ (vgl.Anlage K 9) und „unter sorgfältiger Beachtung aller Regeln der Baukunst“. In § 2 Abs. 3 wird auf die Teilungserklärung vom 21.12.2010 Bezug genommen. Zur Fälligkeit des Kaufpreises ist in § 4 des Vertragstextes unter anderem Folgendes geregelt: „(2) Der Kaufpreis ist gemäß dem vereinbarten Ratenplan nach Eintritt der Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Abs. (3) und (4) zinslos fällig, nicht jedoch vor Ablauf von 14 Tagen, nachdem die allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen nach Abs. (3) eingetreten sind und der Verkäufer dem Käufer den Bautenstand schriftlich mitgeteilt hat. (3) (…) (4) Der Kaufpreis ist nach Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Abs. (3) in Raten zu zahlen. Die Höhe der vom Käufer zu zahlenden Raten legt der Verkäufer nach seinem freien Ermessen entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf fest, wobei es sie nur aus den nachgenannten Vomhundertsätzen zusammensetzen und höchstens 7 Teilbeträge anfordern darf: a) (…) (…) m) 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Gemäß der weiteren Regelung ist der Restbetrag von 5 % der Vertragssumme zur Zahlung fällig nach Erbringung einer Sicherheit durch die Klägerin für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel in Höhe von mindestens 5 % der Gesamtvergütung. Diese Sicherheit hat die Klägerin unstreitig erbracht. In Bezug auf die Abnahme ist in § 7 unter anderem Folgendes bestimmt: (...) (7) Das Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen. Hierzu wird dem Verwalter Vollmacht erteilt, der bei der Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen muss. Das Recht des Käufers, am Abnahmetermin teilzunehmen und die Abnahme selbst vorzunehmen, bleibt unberührt. Soweit der Käufer die Abnahme nicht selbst durchführt, erkennt er die vom Verwalter durchgeführte Abnahme als für sich verbindlich an. Im Übrigen gelten die vorstehenden Vereinbarungen auch für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. (...)“ Das Sondereigentum an beiden Wohnungen haben die Beklagten gemäß den als Anlage K2 vorliegenden Abnahmeprotokollen am 17.7.2012 abgenommen. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums fand am 22.8.2012 unter Teilnahme von Vertretern der Klägerin, der Streithelferin als Generalunternehmer sowie – zumindest zeitweise – mehrerer Wohnungseigentumserwerber und Mitglieder des Verwaltungsbeirats mit dem Gutachter E. eine Begehung statt. Im schriftlichen Abnahmeprotokoll vom selben Tag (Anlage K3) ist festgehalten, dass die Leistungen insgesamt abgenommen wurden unter Vorbehalt der Nachbesserung der in der dortigen Anlage 1 aufgeführten Mängel. Mit Schreiben vom 18.2.2013 (Anlage K4) hat die Klägerin die Beklagten als „5. Zahlungsanforderung“ die Zahlung der Schlussrate von 3,5 % „nach vollständiger Fertigstellung“ i. H. v. 23.800 € verlangt. Mit Schreiben vom 4.3.2013 (Anlage B1) haben die Beklagten die fehlende Fälligkeit der Rechnung wegen im Einzelnen aufgeführter Mängel gerügt. Mit Schreiben vom 13.10.2013 (Anlage B3) haben die Beklagten die Nichtbeseitigung von Protokollmängeln des Sondereigentums sowie nach der Abnahme sichtbar gewordener weiterer Mängel im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gerügt. Am 17.10.2013 haben die Beklagten eine Zahlung von 7.800 € geleistet. Weitere Zahlungen verweigern Sie. Die Klägerin sowie ihr folgend auch die Streithelferin sind der Ansicht, die Beklagten seien zur Zahlung des noch offenen Teils der Schlussrate verpflichtet. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei das Gemeinschaftseigentum auch ihnen gegenüber wirksam abgenommen worden. Gemäß dem TOP 10 des Protokolls der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.7.2012 (Anlage K 5), bei der auch die Beklagten anwesend gewesen seien, sei die Verwaltung beauftragt worden, zusammen mit dem Verwaltungsbeirat die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Die Abnahme sei am 22.8.2012 wirksam erfolgt. Die Klägerin habe die von ihr geschuldete Leistung mangelfrei erbracht. Die von den Beklagten behaupteten Mängel am Gemeinschaftseigentum lägen nicht vor. Ebenso seien die bei Abnahme vorbehaltenen Mängel des Sondereigentums ordnungsgemäß beseitigt worden. Die von dem Beklagten geforderte Bewässerung der Außenanlage sei von der Klägerin nicht geschuldet. Die Klägerin beantragt, zu erkennen: Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin gesamtschuldnerisch 16.000 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz nach folgender Zinsstaffel zu zahlen: aus 22.800 € vom 29.9.2013 bis 17.10.2013, aus 16.000 € seit dem18.10.2013. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. (…) Aus den Gründen: II. Die Klage ist derzeit unbegründet, da der Zahlungsanspruch auf den Restkaufpreis bzw. die restliche Fertigstellungsrate gemäß dem Kauf- und Werkvertrag vom 24.2.2011 derzeit nicht fällig ist. 1. Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 1 des Vertrages ist der Kaufpreis nach Vorliegen der allgemeinen Fälligkeitsvoraussetzungen gemäß Abs. 3 in Raten zu zahlen. Gemäß § 4 Abs. 4 Satz 2 lt. m) darf der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3,5 % (der Vertragssumme bzw. des Gesamtkaufpreises) „nach vollständiger Fertigstellung“ fordern. Diese Formulierung ist unmissverständlich und kann, insbesondere durch denGebrauch des Wortes „vollständig“, bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Dabei genügt es nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt sind. Nicht vollständig fertig gestellt ist die Leistung vielmehr nach zutreffender, vom BGH (Urteil vom 27.10.2011, VII ZR 84,09, NJW 2012, 56 Tz. 23) bestätigter Ansicht auch bei solchen Mängeln, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen. Der Verkäufer muss grundsätzlich sämtliche Restmängel seiner Bauleistung beseitigt haben. Eine einschränkendeAuslegung der Vertragsbestimmung, bei der es sich (unbestritten) um eine von der Klägerin den Beklagten als Verbrauchern gestellte allgemeine Geschäftsbedingung handelt, dass nur wesentliche, die Abnahmefähigkeit hindernde Mängel der Fälligkeit entgegenstehen, wäre auch mit der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfreundlichen Auslegung zum Nachteil des Verwenders unvereinbar. Dabei regelt die Bestimmung – wenn man hier eine solche Unterscheidungüberhaupt machen möchte – gemäß ihrem Wortlaut und Sinnzusammenhang eine Fälligkeitsvoraussetzung sowohl der letzten Kaufpreisratenforderung als auch des Anspruchs auf den restlichen Kaufpreis (bzw. den restlichen Werklohn) überhaupt. Ob der Käufer sich im Einzelfall auf die genannte Vertragsbestimmung auch dann berufen kann, wenn lediglich noch derart unwesentliche Mängel vorliegen, dass die Zurückhaltung der Schlussrate als treuwidrig erschiene, bedarf für den Streitfall keiner Entscheidung. Weder die Klägerin noch die Streithelferin haben ein solch treuwidriges Verhalten der Beklagten behauptet. Die Mängel der von der Klägerinerbrachten Leistung sind, wie sogleich auszuführen ist, auch erheblich. 2. Im erreichten Sach- und Streitstand steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin die geschuldete Leis tung derzeit nicht mangelfrei erbracht hat. (…) d) Ob weitere Mängel vorhanden sind, kann dahinstehen. Eine Beweisaufnahme darüber ist entbehrlich. Bereits die vorgenannten Mängel sind erheblich und führen zu dem Ergebnis, dass die Leistung der Klägerin nicht wie vertragsgemäß als Fälligkeitsvoraussetzung geregelt vollständig fertig gestellt ist. 3. Ohne Erfolg behauptet die Klägerin, das Gemeinschaftseigentum sei mit Wirkung für die Beklagten abgenommen worden. Abgesehen davon, dass es hierauf bereits nach der Regelung zur Fälligkeit der Schlussrate „nach vollständiger Fertigstellung“ gemäß § 4 Abs. 4 des Vertrages nicht entscheidend ankommt (vgl. oben 1.), vermag das Gericht im erreichten Sach- und Streitstand von einer auch gegenüber den Beklagten wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht auszugehen. a) Die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft konnte die Abnahme am 22.8.2012 insoweit nicht wirksam erklären. Die formularmäßige Bevollmächtigung gemäß § 7 Abs. 7 des Vertrages ist unbeachtlich. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Sie benachteiligt die Erwerber unangemessen. Denn es besteht die Gefahr, dass ein solcher Verwalter die Voraussetzungen der Abnahmefähigkeit des Gemeinschaftseigentums nicht neutral prüft, sondern zugunsten des Bauträgers verfährt, wodurch dieser entscheidenden Einfluss auf die Abnahme nehmen könnte (BGH, Beschluss vom 12.9.2013, VII ZR 308/12, juris, NJW 2013, 3360 Tz. 8). b) Da die Beklagten selbst eine rechtsgeschäftliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht erklärt haben, kann diese mit Wirkung für sie allenfalls durch den Verwaltungsbeirat auf der Grundlage des Beschlusses zu TOP 10 der Wohnungseigentümerversammlung vom 4.7.2012 herbeigeführt worden sein, in welchem die Verwaltung beauftragt worden ist, zusammen mit dem Verwaltungsbeirat die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Ob dieser Beschluss nicht nur eine Beauftragung, sondern zugleich eine wirksame Bevollmächtigung des Verwaltungsbeirats enthält, kann dahinstehen. Jedenfalls hat die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Klägerin nicht bewiesen, dass der Verwaltungsbeirat tatsächlich die Abnahme erklärt hat. Insofern verweisen die Beklagten zutreffend darauf, dass dies entgegen dem Vortrag der Klägerin bei der Abnahmebegehung am 22.8.2012 ausweislich des Protokolls gerade nichtgeschehen ist. Vielmehr waren alle drei Verwaltungsbeiräte nicht bis zum Schluss der Begehung anwesend und habenauch das Protokoll nicht unterschrieben. Soweit sich der Wohnungseigentümer Dr. U. bereit erklärt hat, das Protokoll zu unterzeichnen, ist bereits nicht nachgewiesen, ob alle drei Verwaltungsbeiräte diese Erklärung nachträglich genehmigt haben. Gegenstand der von der Klägerin behaupteten nochmaligen Begehung am 28.8.2013 war nach deren eigenen Vortrag lediglich die Beseitigung der im Abnahmeprotokoll vorbehaltenen Mängel. Zudem seien hier lediglich zwei (der insgesamt drei) Verwaltungsbeiräte anwesend gewesen. Hiervon abgesehen führen die Beklagten mit Recht aus, dass eine Genehmigung auch nicht wirksam hätte erteilt werden können, da nach Wortlaut und Sinn und Zweck des zugrundeliegenden Beschlusses der Eigentümerversammlung nicht nur die Abnahmeerklärung, sondern auch der dieser Abnahme zugrundeliegende Prüfungsvorgang durch die Verwaltungsbeiräte persönlich hätte erfolgen müssen. (…) Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Heidelberg Erscheinungsdatum: 28.03.2014 Aktenzeichen: 3 O 309/13 Rechtsgebiete: Bauträgervertrag und Werkvertrag AGB, Verbraucherschutz Erschienen in: MittBayNot 2015, 392-393 Normen in Titel: BGB §§ 305c Abs. 2, 307 Abs. 1 S. 1, 434 Abs. 1 S. 1 und 2 Nr. 2, 633 Abs. 2 S. 1 und 2 Nr. 2, 640 Abs. 1