XII ZR 92/19

ECLI:DE:BGH:2021:030321UXIIZR92.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL XII ZR 92/19 Verkündet am: 3. März 2021 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 133 B, 157 C, 305 b Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: „Mündliche Nebenabreden be- stehen nicht“) in einem Mietvertrag über Geschäftsräume. BGH, Urteil vom 3. März 2021 - XII ZR 92/19 - OLG Dresden LG Chemnitz - 2 - Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. März 2021 durch die Richter Guhling, Prof. Dr. Klinkhammer, Dr. Günter und Dr. Botur und die Richterin Dr. Krüger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Dresden vom 5. Juli 2019 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin 1. die Beklagte zur Zahlung von 37.668,49 € nebst Zinsen verur- teilt, 2. die Erledigung der Zahlungsanträge des Klägers in Höhe von ins- gesamt 3.176,17 € festgestellt und 3. die Beklagte zur Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwalts- kosten in Höhe von 1.242,84 € nebst Zinsen verurteilt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfah- rens, an das Oberlandesgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Parteien streiten um restliche Mietforderungen aus dem Zeitraum von April 2016 bis Mai 2017 und dabei darum, ob die Miete wegen verschiedener Mängel der Mietsache gemindert ist. Die Beklagte mietete von dem Kläger Geschäftsräume in der ersten Etage eines historischen Postgebäudes zu einer monatlichen Miete von 4.592,67 € zu- züglich einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 1.803,77 €. Der Mietver- trag vom 30. Juli 2015 hat auszugsweise den folgenden Inhalt: „§ 2 Mietzweck Die Vermietung erfolgt zum Betrieb einer Tagespflegeeinrichtung. § 3 Zustand der Mieträume Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch re- noviert wie abgesprochen (…). (…) § 14 Sonstiges 1. Mündliche Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen nicht. 2. Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden.“ Die Räume wurden der Beklagten im April 2016 überlassen, die seither in den Räumlichkeiten eine Tagespflegeeinrichtung betreibt. Sie behauptete ver- schiedene Mängel des Mietobjekts und zahlte zu keinem Zeitpunkt die vollstän- dige Miete. Der Kläger hat die Beklagte im vorliegenden Verfahren auf Zahlung rück- ständiger Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 42.993,93 € nebst Zinsen und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe weiterer 1.358,86 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Daneben hat 1 2 3 4 - 4 - der Kläger Unterlassungs- und Feststellungsansprüche geltend gemacht. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Hiergegen hat sich die Beklagte mit der Berufung gewendet. Der Kläger hat sich der Berufung angeschlossen, weil das Landgericht über seine - im Revisionsverfahren nicht mehr relevanten - Unterlassungs- bzw. Feststellungsanträge nicht entschieden habe. In der Berufungsinstanz hat der Kläger seine Zahlungsansprüche wegen der inzwischen eingetretenen Abrechnungsreife bei den Betriebskosten in Höhe von 3.343,34 € in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt. Das Oberlandes- gericht hat der Beklagten darüber hinaus eine Mietminderung von 5 % zugestan- den. Unter Berücksichtigung dieser Minderungsquote hat es dem Kläger rück- ständige Miete in Höhe von 37.668,49 € nebst Zinsen zuerkannt, die Erledigung der Hauptsache wegen der abrechnungsreifen (geminderten) Betriebskostenvo- rauszahlungen in Höhe von 3.176,17 € festgestellt und außergerichtliche Rechts- anwaltskosten in Höhe von 1.242,84 € nebst Zinsen zugesprochen. Gegen die diesbezügliche Verurteilung wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Senat zuge- lassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung der ange- fochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungs- gericht. I. Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung wie folgt begründet: Der Be- klagten sei für den Zeitraum von April 2016 bis Mai 2017 eine Mietminderung in 5 6 - 5 - Höhe von 5 % wegen einer durch die Einfachverglasung im „Besucherbad“ her- vorgerufenen „thermischen Unbehaglichkeit“ in den Wintermonaten zuzubilligen. Weitere von der Beklagten geltend gemachte Mängel der Mieträume - Mietflä- chenabweichung, Schimmelbildung, hinderliche Türschwellen, Risse an den Wänden, unverschlossene Fugen, fehlende Schrauben an den Türbeschlägen, Brandschutzmängel - seien entweder nicht vorhanden, nicht bewiesen oder un- erheblich. Soweit nach Übergabe der Mieträume von dem Kläger noch restliche Sanierungsarbeiten im Objekt durchgeführt worden seien, seien die dadurch her- vorgerufenen Beeinträchtigungen durch die vom Kläger freiwillig zugestandene Mietminderung für die Monate April und Mai 2016 angemessen abgegolten wor- den. Abgesehen von den Besonderheiten im Besucherbad stelle die durchge- hende Einfachverglasung der Mieträume grundsätzlich keinen Mangel dar. Nach dem schriftlichen Mietvertrag sei eine Doppelverglasung nicht vereinbart. Dies lasse sich auch nicht aus der Vereinbarung herleiten, dass der Vermieter die Räume „frisch renoviert“ zu übergeben habe. Denn einen historischen Altbau „frisch“ zu „renovieren“ bedeute keine umfassende „Sanierung“ in „Neubauquali- tät“. Es gebe insoweit auch keine gesetzlichen Anforderungen für Tagespflege- einrichtungen. Soweit die Beklagte unter Zeugenbeweisantritt behauptet habe, der Kläger habe vor Vertragsschluss mündlich eine weitere Verglasung vor den Fenstern versprochen, habe diese Zusage keinen Eingang in den Mietvertrag gefunden. Vielmehr hätten die Parteien in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags bestätigt, dass mündliche Nebenabreden zum Vertrag nicht bestünden. Selbst wenn es eine solche Zusage gegeben hätte, wäre sie deswegen nicht Vertragsbestandteil geworden und würde den Kläger nicht binden. Im Übrigen habe die Beklagte nicht vorgetragen, wann konkret der Kläger eine solche Zusage gemacht haben soll. - 6 - II. Dies hält rechtlicher Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsge- richt gegebenen Begründung kann eine weitergehende Mietminderung wegen der Einfachverglasung der gesamten Mieträume nicht verneint werden. Mit Recht wendet sich die Revision gegen die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass sich aus § 3 Satz 1 des Mietvertrags („Die Räume werden durch den Vermieter vor Mietbeginn frisch renoviert wie abgesprochen“) selbst unter Berücksichtigung von mündlichen Absprachen vor Vertragsschluss keine Verpflichtung des Ver- mieters ergeben könne, die Fenster in den Mieträumen vor Mietbeginn mit einer zusätzlichen Verglasung auszustatten. 1. Das Berufungsgericht geht in Übereinstimmung mit den Parteien er- sichtlich davon aus, dass die Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags auf einer individualvertraglichen Abrede der Parteien beruht. Die Auslegung von Individu- alvereinbarungen ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung un- terliegt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung darauf, ob Verstöße gegen gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Er- fahrungssätze oder die Denkgesetze vorliegen oder ob die Auslegung auf Ver- fahrensfehlern beruht, weil beispielsweise wesentliches Auslegungsmaterial un- ter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften außer Acht gelassen worden ist (vgl. Senatsurteil vom 8. April 2020 - XII ZR 120/18 - NZM 2020, 507 Rn. 16 mwN). Auch in Anbetracht dieses eingeschränkten Überprüfungsmaßstabs wird die an- gefochtene Entscheidung den rechtlichen Anforderungen an die Vertragsausle- gung nicht gerecht. a) Bei der Auslegung sind in erster Linie der Wortlaut der Erklärung und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichti- gen (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2020 - XII ZR 86/18 - WuM 2021, 27, 7 8 9 - 7 - Rn. 22 mwN). Das Berufungsgericht ist der Auffassung, dass eine frische Reno- vierung begrifflich eindeutig von einer Sanierung in Neubauqualität abzugrenzen sei und die Vereinbarung deshalb die zusätzliche Verglasung der einfachverglas- ten Altbaufenster nicht umfassen könne. Unabhängig davon, ob diese Beurtei- lung zutrifft, wird dabei allerdings schon der Wortlaut der streitigen Regelung in § 3 Satz 1 des Mietvertrags nicht vollständig ausgeschöpft, der mit dem Zusatz „wie abgesprochen“ gerade auf vorvertragliche Absprachen zwischen den Par- teien Bezug nimmt. Diesem vom Berufungsgericht nicht berücksichtigten Zusatz ist - wie die Revision zu Recht geltend macht - zumindest eine Andeutung dahin- gehend zu entnehmen, dass den im Rahmen der vertragsanbahnenden Ver- handlungen getroffenen mündlichen Absprachen eine gewisse Relevanz für die Beurteilung der Frage zukommt, was die Parteien bei Abschluss des schriftlichen Vertrags unter „frisch renoviert“ verstanden haben. b) Im Übrigen würde selbst ein vermeintlich klarer und eindeutiger Wortlaut der Erklärung keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände bilden (vgl. Senatsurteile vom 18. April 2018 - XII ZR 76/17 - NZM 2018, 601 Rn. 36 mwN und vom 15. Oktober 2014 - XII ZR 111/12 - GmbHR 2015, 200 Rn. 50 mwN; BGH Beschluss vom 10. September 2020 - I ZR 237/19 - K&R 2021, 61 Rn. 13). Zu den auslegungsrelevanten Gesamtumständen, die einen Rückschluss auf den Inhalt einer Erklärung ermöglichen, gehören insbesondere die Absprachen der Vertragsparteien im Rahmen der vertragsanbahnenden Verhandlungen (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - XII ZR 281/99 - NJW 2002, 1260, 1261 mwN; BGH Urteil vom 23. Februar 1987 - II ZR 183/86 - NJW 1987, 2437, 2438 f. mwN). Vor diesem Hintergrund konnte das - im Revisi- onsverfahren als wahr zu unterstellende - Vorbringen der Beklagten, der Kläger habe ihr vor Vertragsschluss zugesagt, dass sämtliche Fenster wie in seinem 10 - 8 - privaten Wohnumfeld mit einer zusätzlichen Verglasung ausgestaltet und im Üb- rigen vollständig aufgearbeitet werden sollten, bei der Auslegung von § 3 Satz 1 des Mietvertrags grundsätzlich nicht außer Betracht gelassen werden. c) Freilich können die außerhalb der Urkunde liegenden Begleitumstände in der Zeit bis zum Vertragsschluss ihre Auslegungsrelevanz wieder verlieren. Dies gilt grundsätzlich auch für vorvertragliche Absprachen, wenn festgestellt werden kann, dass die Vertragsparteien bei Abschluss des Vertrags nicht mehr an ihnen festhalten wollen. Eine solche Annahme lässt sich hier entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung jedoch nicht aus der Klausel in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags herleiten, nach der mündliche Nebenabre- den nicht bestehen. aa) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Klausel unter § 14 Nr. 1 des vom Kläger gestellten Mietvertrags von den Ver- tragsparteien ausgehandelt worden ist. Die Frage nach dem Vorliegen von Allge- meinen Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne von § 305 BGB ist im Berufungs- verfahren - wenn auch bezüglich einer anderen Klausel des Vertragswerks - streitig gewesen. Für die Revision ist daher davon auszugehen, dass es sich bei der betreffenden Regelung um eine Formularklausel handelt; es kommt darauf aber nicht einmal entscheidend an. bb) Denn sogenannte Vollständigkeitsklauseln („Mündliche Nebenabre- den bestehen nicht“, „Mündliche Nebenabreden wurden nicht getroffen“, „Münd- liche Nebenabreden existieren nicht“) richten sich - gleich ob sie als AGB in den Vertrag einbezogen oder individuell ausgehandelt sind - auf die Bestätigung der Tatsache, dass der schriftliche Vertrag alle zwischen den Parteien vereinbarten Regelungen bezüglich des Vertragsgegenstands enthält. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist geklärt, dass solche Klauseln lediglich die ohnehin 11 12 13 - 9 - eingreifende Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der schriftlichen Ver- tragsurkunde wiedergeben, jedoch dem Vertragspartner, der sich auf eine abwei- chende mündliche Vereinbarung berufen will, die Führung des Gegenbeweises offenlassen (vgl. zu AGB: BGH Urteile vom 14. Oktober 1999 - III ZR 203/98 - NJW 2000, 207 f. und vom 19. Juni 1985 - VIII ZR 238/84 - NJW 1985, 2329, 2330 f. mwN; vgl. auch Guhling in Guhling/Günter Gewerberaummiete 2. Aufl. § 305 b BGB Rn. 14; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Ge- schäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 7 Rn. 167; vgl. zu Individualvereinbarungen: BGH Urteil vom 29. Oktober 1999 - VIII ZR 232/98 - NJW-RR 2000, 273, 274 f.). Einer Vollständigkeitsklausel wie in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags kann demgegenüber keine unwiderlegbare Vermutung für das Nichtbestehen mündlicher Abreden und auch sonst nicht entnommen werden, dass die Absprachen der Parteien aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen keine Geltung mehr bean- spruchen dürften. Als AGB wäre eine dies bezweckende Formularklausel mit Blick auf §§ 305 b, 307, 309 Nr. 12 BGB ohnehin unwirksam (vgl. OLG Frankfurt Urteil vom 30. November 2011 - 12 U 136/10 - juris Rn. 19; Lindner-Figura in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann Geschäftsraummiete 4. Aufl. Kap. 7 Rn. 167; BeckOGK/Lehmann-Richter [Stand: 1. Dezember 2020] § 305 b BGB Rn. 31; BeckOGK/Zschieschack [Stand: 1. September 2020] § 307 BGB Schriftformklau- sel Rn. 59). cc) Es ist eine davon zu unterscheidende Frage, ob bereits aus dem Um- stand, dass die Parteien eine Vollständigkeitsklausel - sei es als Individualverein- barung, sei es als AGB - in den schriftlichen Vertrag aufgenommen haben, auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden kann, mit Abschluss des schriftlichen Vertrags von bestimmten mündlichen Ab- sprachen aus dem Stadium der vertragsanbahnenden Verhandlungen abrücken zu wollen. Auch für eine solche Würdigung wird aber in aller Regel kein Raum 14 - 10 - sein, weil die Vertragsparteien mit einer Vollständigkeitsklausel nur eine Tatsa- che bestätigen, aber nicht ihrem Willen Ausdruck verleihen wollen, vorvertragli- chen Absprachen schlechthin die Wirksamkeit zu nehmen. Ob ausnahmsweise etwas Anderes gelten kann, wenn der Regelungsgegenstand der vorvertragli- chen Absprache im schriftlichen Vertragstext überhaupt nicht behandelt wird und dies nach den besonderen Umständen des Einzelfalls durch den von der vorver- traglichen Zusage begünstigten Vertragspartner nur so verstanden werden kann, dass sich der andere Teil mit Abschluss des Vertrags von dieser Zusage wieder lösen will (vgl. BAG NZA 2017, 502 Rn. 86 ff.), braucht nicht weiter erörtert zu werden. Denn so liegt der Fall hier schon deshalb nicht, weil § 3 Satz 1 des Miet- vertrags durch die Wendung „frisch renoviert wie abgesprochen“ bereits eine An- deutung dahingehend enthält, dass sich die Parteien bei Abschluss des schriftli- chen Vertrags von vorvertraglichen mündlichen Absprachen zur Beschaffenheit der Mietsache nicht distanzieren wollten. d) Auch sonst vermag die Revisionserwiderung keine Umstände aufzuzei- gen, die es rechtfertigen könnten, vorvertragliche Zusagen des Klägers zur Dop- pelverglasung der Fenster des Mietobjekts als unbeachtlich anzusehen. aa) Die (einfache) Schriftformklausel in § 14 Nr. 2 des Mietvertrags dürfte nur nachträgliche Abreden erfassen, was sich daraus erschließt, dass die Par- teien einerseits in § 14 Nr. 1 des Mietvertrags eine tatsächliche Vermutung dafür aufgestellt haben, dass mündliche Abreden vor oder während des Vertrags- schlusses nicht getroffen worden seien und andererseits eine „Änderung oder Ergänzung des Vertrags“ schon begrifflich voraussetzt, dass es zuvor bereits zu einem originären Vertragsschluss gekommen ist (vgl. BAG NZA 2017, 502 Rn. 89). 15 16 - 11 - bb) Die von der Revisionserwiderung weiter in Bezug genommene Recht- sprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach eine Beschrei- bung bestimmter Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Ab- schluss eines notariellen Kaufvertrags in aller Regel nicht zu einer Beschaffen- heitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Nr. 1 BGB führt, wenn diese in der nota- riellen Urkunde keinen Niederschlag gefunden hat (vgl. BGHZ 207, 349 = NJW 2016, 1815 Rn. 15 ff.), wird durch die Besonderheiten bei der Auslegung von für ihre Wirksamkeit beurkundungsbedürftigen Verträgen geprägt, um die es hier nicht geht. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht mit der Hilfsbegründung als richtig. Das Berufungsgericht durfte - wie die Revision zu- treffend rügt - das Vorbringen der Beklagten bezüglich der Zusage einer weiteren Verglasung der Fenster nicht mangels hinreichender Substantiierung zurückwei- sen, weil die Beklagte nicht vorgetragen habe, wann konkret der Kläger diese Zusage gemacht haben soll. a) Eine Partei genügt bei einem von ihr zur Rechtsverteidigung gehaltenen Sachvortrag ihren Substantiierungspflichten, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das von der anderen Seite gel- tend gemachte Recht als nicht bestehend erscheinen zu lassen. Das Gericht muss anhand des Parteivortrags beurteilen können, ob die gesetzlichen Voraus- setzungen der an eine Behauptung geknüpften Rechtsfolge erfüllt sind. Genügt das Parteivorbringen diesen Anforderungen, kann der Vortrag weiterer Einzeltat- sachen nicht verlangt werden (vgl. BGH Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14 - NJW-RR 2015, 910 Rn. 21 mwN und vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 212/07 - NJW-RR 2010, 1217 Rn. 11 mwN). b) Gemessen daran durfte der Zeugenbeweisantritt auf Vernehmung des Architekten J. nicht unberücksichtigt bleiben. Entgegen der Auffassung des 17 18 19 20 - 12 - Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung musste die Beklagte bei ihrem (Gegen-)Beweisantritt nicht näher konkretisieren, zu welchem Zeitpunkt und bei welcher Gelegenheit der Kläger vor Vertragsschluss eine zusätzliche Verglasung der Fenster des Mietobjekts zugesagt haben soll. Denn die Angabe von Einzel- heiten zum Zeitpunkt und zum Ablauf bestimmter Ereignisse ist nicht erforderlich, wenn diese Einzelheiten für die Rechtsfolge der unter Beweis gestellten Haupt- tatsache - hier: die Zusicherung eines bestimmten Zustands der Mietsache - nicht entscheidend sind. Es ist vielmehr Sache des Tatrichters, bei der Beweis- aufnahme den benannten Zeugen nach Einzelheiten zu befragen, die ihm für die Beurteilung der Zuverlässigkeit der Bekundungen erforderlich erscheinen. - 13 - III. Das angefochtene Urteil kann daher keinen Bestand haben und ist des- halb im Umfang der Anfechtung gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Die Sa- che ist nach § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen, weil der Senat den Mietvertrag nicht selbst auslegen kann und die Sache daher nicht im Sinne des § 563 Abs. 3 ZPO zur Endentscheidung reif ist. Das Berufungsgericht hat keine tatsächlichen Feststellungen zu der von der Beklag- ten behaupteten Zusage einer zusätzlichen Verglasung der Fenster getroffen. Die Zurückverweisung gibt dem Berufungsgericht zugleich Gelegenheit, sich mit dem weiteren Vorbringen der Revision zur angeblichen Zusage eines Dachter- rassenausbaus zu befassen. Guhling Klinkhammer Günter Botur Krüger Vorinstanzen: LG Chemnitz, Entscheidung vom 26.11.2018 - 4 O 1253/16 - OLG Dresden, Entscheidung vom 05.07.2019 - 5 U 36/19 - 21