ECLI:DE:BGH:2024:121224BIXZR28.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS IX ZR 28/23 vom 12. Dezember 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Schoppmeyer, die Richter Röhl, Schultz, Weinland und Kunnes am 12. Dezember 2024 beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin wird die Revision - unter Zurückweisung der weitergehenden Nichtzulassungsbe- schwerde - gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des Oberlandesge- richts Frankfurt am Main vom 18. Januar 2023 hinsichtlich der Klage auf Feststellung, dass die Beklagten als Gesamtschuldner ver- pflichtet seien, der Klägerin sämtlichen Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden sei oder noch entstehen werde, dass die Be- klagten die Anfechtung beziehungsweise den Rücktritt vom Kauf- vertrag mit Herrn S. vom 12. Juni 2013, Urkundenrolle Nr. des Notariats B. , für das Objekt in H. erklärt hätten, und hinsichtlich der Kosten- entscheidung zugelassen. Im Umfang der Zulassung wird das vorbezeichnete Urteil aufgeho- ben. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfah- rens dritter Instanz, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Streitwert für das Verfahren der Beschwerde gegen die Nicht- zulassung der Revision wird auf bis zu 65.000 €, der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis zu 13.000 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Klägerin erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Juni 2013 ein Haus unter Gewährleistungsausschluss zu einem Kaufpreis von 230.000 €. Am 16. Januar 2014 beauftragte die Klägerin die Beklagte zu 1, eine Berufsaus- übungsgesellschaft, deren Gesellschafter die Beklagten zu 2 bis 7 sind, mit der Beratung und Vertretung gegenüber dem Verkäufer wegen Gewährleistungsan- sprüchen. Mit Schreiben vom 1. Juli 2014 erklärte die Beklagte zu 4 namens der Klägerin gegenüber dem Verkäufer wegen 17 arglistig verschwiegener Mängel, unter anderem wegen eindringender Feuchtigkeit, "Anfechtung und Rücktritt vom Vertrag". In einem sodann eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte der beauftragte Sachverständige Feuchtigkeitsschäden fest und schätzte den Aufwand für die erforderliche Erneuerung der Ringdrainage, der Abdichtung der Bodenplatte und der Sanierung der Klinkerfensterbänke auf 27.013 € brutto. Nicht Gegenstand des Sachverständigengutachtens war die weitere Behauptung der Klägerin, die Heizungsanlage funktioniere kaum oder gar nicht, was dem Ver- käufer als langjährigem Nutzer des Kaufobjekts bekannt gewesen sei. Der Kos- tenaufwand für eine Reparatur betrage 11.219,82 €. Bei anschließenden Ver- gleichsverhandlungen zeigte sich der Verkäufer allein zu einer Rückabwicklung bereit, da ein Rücktritt vom Rücktritt nicht möglich sei. Die Klägerin behauptet, sie habe eine Rückabwicklung des Vertrags nicht gewollt. Ihr Ziel sei gewesen, das Haus zu behalten und die Kosten für eine Be- seitigung der Mängel zu erlangen. Infolge der Erklärung der Beklagten zu 4 vom 1. Juli 2014 könne sie diese vom Verkäufer nicht mehr verlangen. 1 2 - 4 - Die Klägerin begehrt die Zahlung von 27.013 € nebst Zinsen, die Zahlung des von der Rechtsschutzversicherung der Klägerin nicht erstatteten Honorars der anwaltlichen Vertreterin, die die Klägerin nach Beendigung des Mandats mit der Beklagten zu 1 beauftragt hat, für eine außergerichtliche Vertretung gegen- über dem Verkäufer sowie die Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz weiterer Schäden. Die Klage blieb in erster und zweiter Instanz erfolglos. Das Berufungsge- richt hat die Revision nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde. II. Die Revision ist teilweise zuzulassen und begründet, weil das angegriffene Urteil den Anspruch der Klägerin auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG in entscheidungserheblicher Weise verletzt (§ 544 Abs. 9 ZPO), soweit der Fest- stellungsantrag abgewiesen wurde. Die weitergehende Nichtzulassungsbe- schwerde ist zurückzuweisen. 1. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt, es könne dahinstehen, ob die Beklagte zu 1 Beratungspflichten verletzt habe; es fehle jedenfalls an einem Schaden der Klägerin. Selbst wenn das Objekt mangelhaft gewesen sein sollte, stehe den geltend gemachten Gewährleistungs- rechten auf Nachbesserung und (kleinen) Schadensersatz der Gewährleistungs- ausschluss im notariellen Kaufvertrag entgegen. Die Klägerin habe nicht nach- weisen können, dass der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen habe. Das Berufungsgericht hat für seine Überzeugungsbildung Beweis zu den Angaben des Verkäufers im Rahmen der Besichtigung des Verkaufsobjekts im 3 4 5 6 7 - 5 - Vorfeld des Kaufs durch Einvernahme des Verkäufers und eines weiteren bei der Besichtigung anwesenden Zeugen erhoben und die Klägerin informatorisch an- gehört. Es würdigt eingehend die Aspekte Feuchtigkeit im Keller, Verwendung von ungeeigneten Drainagerohren, die von Bauplänen abweichende Bauausfüh- rung, Ausblühungen an den Fensterbänken, Anschlüsse im Bad und Erfordernis einer Hebebühne. Zusammenfassend kommt es zum Ergebnis, die Beweisauf- nahme habe ergeben, dass die Klägerin umfassend Gelegenheit gehabt habe, sich über das Objekt - auch unter Hinzuziehung sachverständiger Hilfe - zu infor- mieren, und dass der Verkäufer ihre Fragen nach seinem Kenntnisstand beant- wortet habe. Falsche Angaben in Kenntnis ihrer Unwahrheit hätten sich nicht nachweisen lassen. Anhaltspunkte für ein bewusstes Verschweigen hätten sich nicht ergeben, zumal auch die Klägerin bestätigt habe, dass über bestimmte As- pekte (Wasserschaden wegen der Heizung, Abdichtung, Ausbaufähigkeit des Bades) gesprochen worden sei. 2. Mit dieser Begründung verletzt das Berufungsgericht, wie die Nichtzu- lassungsbeschwerde mit Recht rügt, in entscheidungserheblicher Weise den An- spruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs gemäß Art. 103 Abs. 1 GG hinsichtlich des von der Klägerin geltend gemachten Mangels der Heizungs- anlage. a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) ist verletzt, wenn im Einzelfall deutlich wird, dass Vorbringen überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist. Dabei ist aber grundsätzlich davon auszugehen, dass das Gericht das von ihm entgegen- genommene Parteivorbringen zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezo- gen hat, ohne dass es verpflichtet wäre, sich in den Gründen seiner Entscheidung mit jedem Vorbringen ausdrücklich zu befassen. Nur wenn das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags einer Partei zu einer Frage, die für das 8 9 - 6 - Verfahren von besonderer Bedeutung ist, nicht eingeht, lässt dies auf eine Nicht- berücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstand- punkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war (stän- dige Rechtsprechung: etwa BGH, Beschluss vom 12. Mai 2020 - X ZB 5/18, juris Rn. 9 mwN; BVerfG, NJW 2009, 1584 Rn. 14). b) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall eine Verlet- zung des Anspruchs der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs vor. aa) Das Berufungsgericht befasst sich in seinen Entscheidungsgründen nicht mit dem Aspekt der mangelnden Funktionstauglichkeit der Heizung. Dieser Aspekt stellte - neben der Frage der ordnungsgemäßen Abdichtung der erwor- benen Immobilie - bereits erstinstanzlich einen zentralen Angriffspunkt der Klä- gerin dar. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihn ausdrücklich aufrecht- erhalten. Auch seinem Gewicht nach ist der Mangel von hervorgehobener Be- deutung, da die veranschlagten Mängelbeseitigungskosten 11.219,92 € betra- gen. Die Beweisaufnahme und -würdigung befasst sich mit der Heizung jedoch ausschließlich unter dem Gesichtspunkt, dass ihre Leckage eine mögliche Ursa- che der im Keller befindlichen Feuchtigkeit bildete. Nicht nachgegangen ist das Berufungsgericht der unter Beweis gestellten Behauptung, die Heizung schließe einen ordnungsgemäßen Heizbetrieb in den Wintermonaten aus, weil sie entwe- der gar nicht oder unter voller Leistung laufe und eine Regulierung kaum oder gar nicht möglich sei, dies könne dem Verkäufer während dessen jahrelanger Eigennutzung der Immobilie nicht entgangen sein. Auch in der Würdigung der Aussage des Verkäufers findet sich keine Auseinandersetzung mit Funktions- mängeln der Heizung, während sich das Berufungsgericht mit den Angaben des Verkäufers zu den sonstigen behaupteten Mängeln detailliert auseinandersetzt. 10 11 12 - 7 - bb) Die Gehörsverletzung ist entscheidungserheblich. (1) Das Berufungsgericht hat offengelassen, ob die Beklagte zu 4 gegen- über der Klägerin ihre Beratungspflichten verletzt hat. Revisionsrechtlich ist da- her zu unterstellen, dass die Beklagte zu 4 "Anfechtung und Rücktritt" erklärte, ohne dass die Klägerin hinreichend über die Rechtsfolgen der Gestaltungserklä- rung unterrichtet worden war, ferner, dass sich die Klägerin bei ordnungsgemä- ßer Beratung gegen eine Ausübung der Gestaltungsrechte entschieden hätte. (2) Hat die Beklagte zu 4 wegen arglistig verschwiegener Mängel wirksam Anfechtung oder Rücktritt erklärt, kann die Klägerin vom Verkäufer nicht mehr die Kosten für eine Mängelbeseitigung verlangen. (a) Unterstellt, der Vorwurf arglistiger Täuschung greift durch, war die Klä- gerin berechtigt, den Vertrag anzufechten (§ 123 Abs. 1 BGB) oder den Rücktritt zu erklären (§ 437 Nr. 2, § 434 BGB), ohne dass es insoweit einer Nachfrist be- durfte (§ 323 Abs. 2 Nr. 3 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 9. Januar 2008 - VIII ZR 210/06, NJW 2008, 1371 Rn. 19); ein arglistig verschwiegener, die Funktion der Heizung beeinträchtigender Mangel ist, auch wenn die Mängelbeseitigungskos- ten nicht 5% des Kaufpreises erreichen, erheblich (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 2006 - V ZR 173/05, BGHZ 167, 19 Rn. 13). Unabhängig davon, ob die Erklärung als Anfechtung oder Rücktritt auszulegen ist, hat sich die Klägerin mit der Erklä- rung von Anfechtung beziehungsweise Rücktritt unwiderruflich gegen ein Fest- halten am Kaufvertrag entschieden. Nachbesserung und Schadensersatz, der auf Erstattung der notwendigen Kosten für eine Beseitigung der Mängel gerichtet ist, kann sie daher vom Verkäufer nicht mehr verlangen. Im Falle der Anfechtung ergibt sich dies daraus, dass durch sie das angefochtene Rechtsgeschäft als von Anfang an nichtig anzusehen ist (§ 142 Abs. 1 BGB). Im Falle des Rücktritts wird das Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis nach § 346 Abs. 1 13 14 15 16 - 8 - BGB umgewandelt. Das schließt den Fortbestand von (Nach-)Erfüllungsansprü- chen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Januar 2006 - V ZR 124/05, NJW 2006, 1198 Rn. 18 f; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 24) und damit auch den Anspruch auf kleinen Schadensersatz aus (BGH, Urteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, BGHZ 218, 320 Rn. 49 ff, insbesondere Rn. 52 und 54). Die Klägerin kann die Kosten der Mängelbeseitigung auch nicht aus Ver- schulden bei Vertragsverhandlungen (§ 280 Abs. 1, § 311 Abs. 1 BGB) oder De- likt (§ 823 Abs. 2 BGB, § 263 StGB) beanspruchen. Dieser Anspruch ist auf Er- satz des Vertrauensschadens gerichtet, somit auf Befreiung von dem abge- schlossenen Vertrag. Zwar gestattet die Rechtsprechung dem Käufer, sich so stellen zu lassen, als wäre es ihm bei Kenntnis der wahren Sachlage gelungen, den Vertag zu einem günstigeren Preis abzuschließen, will der Käufer an dem Vertrag festhalten. Dann kann er den Betrag als Schaden ansetzen, um den er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers den Gegenstand zu teuer erworben hat (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. Januar 1993 - IX ZR 206/91, WM 1993, 1194, 1196 f). Vorliegend hat sich die Klägerin jedoch mit der Abgabe der Gestaltungserklärung unwiderruflich gegen ein Festhalten am Vertrag ent- schieden. (b) Im Wege des Schadensersatzes ist die Klägerin so zu stellen, wie sie ohne Pflichtverletzung der Klägerin stünde. Ohne Pflichtverletzung hätte sie ge- gen den Verkäufer Ansprüche auf Nachbesserung oder entsprechenden Scha- densersatz geltend machen können. Tatsächlich kann sie solche Ansprüche nicht geltend machen. Für den Verlust der Ansprüche auf Erstattung der Kosten der Mängelbeseitigung gegen den Verkäufer haftet die Beklagte zu 1 aus § 280 Abs. 1 BGB, die beklagten Gesellschafter aus analoger Anwendung des § 128 Abs. 1 Satz 1 HGB a.F. 17 18 - 9 - Jedenfalls nach derzeitiger Sachlage nicht in die Schadensberechnung einzustellen ist, ob und in welcher Höhe der Klägerin infolge der Erklärung An- sprüche auf Rückabwicklung des Kaufvertrags aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB oder § 346 Abs. 1 BGB gegen den Verkäufer zustehen. Zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrags ist es infolge der Anfechtungs- und Rücktrittserklärung der Klägerin, deren Berechtigung der Verkäufer bestreitet, nicht gekommen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass eine Rückabwicklung noch erfolgen wird. Auf von der Beklagten zu 1 pflichtwidrig begründete, von der Klägerin nicht gewollte Ansprüche auf Rückabwicklung des Kaufvertrages muss sich die Klägerin bei der Berechnung ihres Schadens nicht verweisen lassen. 3. Hinsichtlich der übrigen Mängel und des geltend gemachten Anspruchs auf Erstattung des Honorars der anwaltlichen Vertretung hat die Nichtzulas- sungsbeschwerde keinen Erfolg, weil die Rechtssache insoweit weder grund- sätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung ei- ner einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts er- fordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die geltend gemachten Verfahrensgrund- rechtsverletzungen hat der Senat geprüft, aber für nicht durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen. 19 20 - 10 - III. Die angefochtene Entscheidung hat im Umfang der Zulassung der Revi- sion keinen Bestand. Insoweit ist sie aufzuheben und der Rechtsstreit zu neuer Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Schoppmeyer Röhl Schultz Weinland Kunnes Vorinstanzen: LG Limburg, Entscheidung vom 18.10.2019 - 2 O 299/17 - OLG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 18.01.2023 - 7 U 208/19 - 21

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