XII ZR 278/96

Zurück LG Koblenz 31. März 1998 2 T 107/98 WEG § 15 Fehlende Angabe der Nutzungsart des Sondereigentums Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau schneiden sich aber nicht. In § 17 der notariellen Urkunde beantragte der Beteiligte, die Teilung des Eigentums und die Sondernutzungsregelungen in das Grundbuch einzutragen. Das Amtsgericht wies den Antrag des Beteiligten und den vom Urkundsnotar nach § 15 GBO gestellten Antrag auf Bildung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG zurück. Der hiergegen eingelegten Erinnerung half das Amtsgericht nicht ab. Das Landgericht wies die mit Vorlage als Beschwerde geltende Erinnerung mit dem angefochtenen Beschluß zurück. Die weitere Beschwerde hatte Erfolg. Aus den Gründen: Das auf dem – gesamten – Grundstück lastende Erbbaurecht ist mit dinglicher Wirkung in seiner Ausübung auf den im Erbbaugrundstück im einzelnen bezeichneten Teil des Grundstücks begrenzt, auf dem sich das im Eigentum des Erbbauberechtigten stehende frühere Werkstatt- und jetzige Wohngebäude befindet. Diese dingliche Beschränkung des Erbbaurechts war in zulässiger Weise vereinbart und im Grundbuch in Abteilung II unter laufender Nr. 1 durch Bezugnahme (§ 14 Abs. 2 ErbbauVO) auf das Erbbaugrundbuch eingetragen worden (Senat OLGZ 1972, 189 ; BayObLG Z 1984, 105, 108 [= MittBayNot 1984, 132 ]; Pfälz. OLG Zweibrücken FG Prax 1996, 131 [= MittBayNot 1996, 299 ]; Staudinger/Ring, BGB, 13. Bearbeitung, § 1 ErbbauVO Rdnr. 16; Soergel/Stürner, BGB, 12. Auflage, § 1 ErbbauVO Rdnr. l; Palandt/Bassenge, 57. Auflage, § 1 ErbbauVO Rdnr. 5; Demharter a.a.O., § 7 Rdnr. 21). Der Zulässigkeit stand nicht entgegen, daß auf dem Grundstück bereits mehrere Bauwerke errichtet waren, von denen eines rechtlich dem Erbbaurecht und das andere dem Grundstückseigentum zugeordnet wurde. Denn die Ausübung des Erbbaurechtes kann auch auf eines von mehreren Gebäuden beschränkt werden, die sich auf dem mit ihm belasteten Grundstück befinden (BayObLG DNotZ 1958, 409 ; Pfälz. OLG Zweibrücken a.a.O. m.w.N. [= MittBayNot 1996, 299 ]). Durch die beabsichtigte Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung nach § 8 WEG soll die gesamte Grundstücksfläche nicht mehr im Alleineigentum des Beteiligten stehen, sondern Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer werden. Dies steht im Einklang mit § 1 Abs. 5 WEG , wonach das Grundstück unabdingbar (Palandt/Bassenge, 57. Auflage, § 1 WEG Rdnr. 10) Gemeinschaftseigentum ist, und widerspricht nicht § 1 ErbbauVO . Danach ist es unerheblich, wer Grundstückseigentümer ist, ob also das Grundstück einem allein oder mehreren Miteigentümern in Bruchteilsgemeinschaft oder zur gesamten Hand zusteht. Wohnungs- bzw. Teileigentum ist nach § 1 Abs. 1 – 3 WEG Miteigentum zu Bruchteilen an einem Grundstück, verbunden mit Sondereigentum an Räumen auf dem Grundstück. Es ist daher, soweit es um den Miteigentumsanteil geht grundsätzlich nicht anders als sonstiges Miteigentum zu behandeln (vgl. hierzu auch das Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 1998, 13, Weidnauer, WEG, 8. Aufl., § 3 Rdnr. 83). Nach der Teilungserklärung vom 19.2.1997 ist es nicht so, daß nur Teile des Grundstücks in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden, wie das Landgericht angenommen hat. Dies wäre unzulässig, weil das Wohnungseigentumsgesetz von der Aufteilung des ganzen Grundstücks in Miteigentumsanteile ausgeht. In § 1 der Teilungserklärung heißt es aber unmißverständlich, daß der Beteiligte als Grundstückseigentümer gemäß § 8 WEG das ihm gehörende Grundstück teile und Wohnungseigentum gebildet werden solle jeweils aus einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Die andere Auslegung des Landgerichts beruht auf einem Mißverständnis der Vorbemerkung zur Teilungserklärung. Wenn es dort heißt, Gegenstand der Aufteilung seien nicht die Gebäudeteile, die zum bestellten Erbbaurecht gehörten, sondern nur die restlichen Gebäude, so ist damit nur zum Ausdruck gebracht worden, daß innerhalb der Ausübungsfläche des Erbbaurechts kein Sondereigentum eines Wohnungseigentümers oder Teileigentümers und auch kein Sondernutzungsrecht bestehen solle. Diese Sätze dienten nur zur Klarstellung einer an sich bestehenden Selbstverständlichkeit, die sich aus der Eintragung des Erbbaurechts ergibt. Keineswegs sollte aber mit der Vorbemerkung zum Ausdruck gebracht werden, daß sich die Teilungserklärung nur auf einen realen Grundstücksteil beziehen solle. Der Eintragung der Teilung des Eigentums steht nicht entgegen, daß sich auf dem Grundstück ein Gebäude befindet, das nicht Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer werden soll. Denn bei dem Erbbaurecht handelt es sich gerade um ein Rechtsgebilde, durch das als Ausnahme von den Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuches ( § 93, 94 BGB ) ein von dem Eigentum am Grundstück völlig getrenntes Eigentum an einem darauf stehenden Gebäude geschaffen wurde. Das hier im Eigentum des Erbbauberechtigten stehende Haus ist von den in Wohnungseigentum aufgeteilten Bauwerken völlig getrennt. Dies ist auch erforderlich (vgl. DNotI-Report 1998, 13, 14), weil sonst das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer von dem Eigentum des Erbbauberechtigten nicht mehr getrennt werden könnte. 12. BGB § 1105 Abs. 1, § 1108 Abs. 1 (Eintragungsfähigkeit einer Leistungsverweigerungseinrede bei einer Sicherungsreallast) 1. Die persönliche Haftung des Grundstückseigentümers nach § 1108 Abs. 1 BGB zur Erbringung der Leistungen, auf welche die Reallast nach § 1105 Abs. 1 BGB gerichtet ist, ist von der mit der Reallast verbundenen schuldrechtlichen Verpflichtung des Bestellers zur Erbringung einer wiederkehrenden Leistung scharf zu unterscheiden. Die Reallast ist in ihrer Entstehung und ihrem Bestand von der schuldrechtlichen Verpflichtung unabhängig und in diesem Sinne abstrakt. 2. Sie kann indes inhaltlich dahin eingeschränkt werden, daß dem Eigentümer des Grundstücks ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht, soweit die schuldrechtliche Verpflichtung erfüllt ist. Diese Leistungsverweigerungseinrede ist im Grundbuch einzutragen. OLG Hamm, Beschluß vom 22.9.1997 – 15 W 207/97 – 13. WEG § 15 (Fehlende Angabe der Nutzungsart des Sondereigentums) In der Teilungserklärung muß nicht festgelegt werden, ob das gebildete Sondereigentum einer Nutzung als Wohnraum oder einer sonstigen Nutzung zugeführt werden soll. (Leitsatz der Schriftleitung) LG Koblenz, Beschluß vom 31.3.1998 – 2 T 107/98 –, mitgeteilt von Frank-Michael Goebel, Richter am LG Koblenz 348 MittBayNot 1998 Heft 5 Aus dem Tatbestand: Die notarielle Teilungserklärung enthält keine Bestimmung, ob das gebildete Sondereigentum als Wohnraum genutzt werden soll bzw. darf oder ob eine sonstige Nutzung zulässig sein soll. Mit Zwischenverfügung vom 11.12.1997 hat der zuständige Rechtspfleger beanstandet, daß die jeweilige Nutzungsart der einzelnen Einheiten nicht angegeben sei und um Vorlage einer Nachtragserklärung gebeten. Der Notar ist dem entgegengetreten und hat ausgeführt, daß derzeit allein die Wohneinheit Nr. II 4 über ein Bad, Küche, Schlaf- und Wohnzimmer verfüge und damit als Wohnung genutzt werden könne. Hier seien die Voraussetzungen zur Eintragung als Wohnungseigentum gegeben. Im übrigen sei dies nicht der Fall, so daß die Eintragung als Teileigentum vorzunehmen sei. In der Teilungserklärung sei bewußt auf eine Bestimmung der Nutzungsart verzichtet worden, um für die Zukunft auf Vermietungsmöglichkeiten flexibel reagieren zu können. Mit einer weiteren Zwischenverfügung vom 18.12.1997 hat der Rechtspfleger seine Ansicht aus der Verfügung vom 11.12.1997 bekräftigt und ausgeführt, daß die Umwandlung von Wohnungseigentum in Teileigentum und umgekehrt eine Änderung des durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Gebrauchs und folglich eine Inhaltsänderung bedeute, so daß das gewünschte flexible Reagieren ohnehin nicht möglich sei. Hiergegen wendet sich der Notar mit seiner Beschwerde, mit der er geltend macht, daß die Eigentümer nach § 15 WEG eine Gemeinschaftsordnung vereinbaren könnten, daß es ihnen aber auch freistehe, dies zu unterlassen. Insofern bestehe keine Pflicht zur Bestimmung der Nutzungsart der einzelnen Miteigentumsanteile nebst dem Sondereigentum. Die Beschwerde hatte in der Sache Erfolg. Aus den Gründen: Die Parteien der notariellen Teilungserklärung sind als Miteigentümer nicht verpflichtet, die Nutzungsart der einzelnen Sondereigentumseinheiten festzulegen. Nach Auffassung der Kammer richtet sich § 7 Abs. 1 S. 1 WEG allein an das Grundbuchamt, nicht aber an die Eigentümer. Grundsätzlich sind die Eigentümer zwar berechtigt nach §§ 5 IV, 10 Abs. 1 S. 2, Abs. 2, 15 WEG , u.a. die Nutzungsart der einzelnen Sondereigentumseinheiten zu regeln. Aus dem Gesetz ergibt sich dabei allerdings nicht, daß sie hierzu auch verpflichtet sind. Fehlt es aber an einer solchen Verpflichtungsnorm, dann kann das Grundbuchamt auch eine entsprechende Inhaltsbestimmung nicht verlangen. Eine solche Verpflichtung ergibt sich auch nicht aus der Überlegung des Rechtspflegers, daß eine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt eine Änderung des durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Gebrauches und folglich eine Inhaltsänderung i.S. von § 5 IV WEG darstelle und damit jeweils der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Diese Überlegung setzt nämlich bereits im Ansatz voraus, daß in der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Festlegung getroffen wurde. Gerade dies ist aber nicht der Fall und auch nicht gewollt, da die Vertragsparteien gerade die von dem Rechtspfleger genannte Rechtsfolge einer Bestimmung der Nutzungsart in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung vermeiden wollen, um verschiedene – möglichst weitgehende – Nutzungsmöglichkeiten zuzulassen, ohne daß es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Würden die Vertragsparteien die Sondernutzungseinheiten näher bezeichnen, gingen sie gerade das nicht gewollte Risiko ein, Nutzungsbeschränkungen zu unterliegen (vgl. insoweit beispielshaft OLG Hamm, Beschluß vom 8.3.1993 – 15 W 244/92 – = NJW-RR 1993, 786 ). Die Kammer vermag MittBayNot 1998 Heft 5 – auch und gerade aus grundbuchrechtlicher Sicht – keinen Grund erkennen, der dazu zwingt, die Nutzungsart festzulegen und damit zugleich andere Nutzungsarten auszuschließen. Auch aus § 7 WEG läßt sich eine Pflicht zur Bestimmung der Nutzungsart der einzelnen Einheiten nicht ableiten. § 7 WEG wendet sich – wie sich bereits aus der Überschrift ergibt – zunächst an das Grundbuchamt selbst. § 7 Abs. 1 S. 1 bestimmt insofern, daß für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt in Form eines Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuches anzulegen ist. Die Frage, welche Art des Grundbuches anzulegen ist, ist allein vom Grundbuchamt als Adressat der Norm zu beantworten, wobei die vorgelegten Verträge und Urkunden auszulegen sind. Das Grundbuchamt wird sich dabei nach dem überwiegenden Zweck der Räume zu entscheiden haben, ob die Bezeichnung Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch gewählt werden soll (vgl. Pick, in: Bärmann/Pick/ Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage, § 1 Rdnr. 29; Hans Diester, Wichtige Rechtsfragen des Wohnungseigentums, München 1974, Rdnr. 174 und ausdrücklich Rdnr. 175; Horst Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, München 1986, Rdnr. 88; BayObLG, Rpfl. 1973, 139, 140 [Ziff. 6]). Bei gemischten Nutzungen – die grundsätzlich möglich sind (Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Auflage, München 1997, Rdnr. 2801, 2862) – wird sogar eine Bezeichnung als Wohnungs – und Teileigentumsgrundbuch für möglich erachtet (Pick, a.a.O., § 7 Rdnr. 3 WEG; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage, München 1995, § 7 Rdnr. 34). Eine solche Regelung sieht auch die Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher (Wohnungsgrundbuchverfügung – WGV) vom 1.8.1951 (BAnz Nr. 152 vom 9.8.1951) in §2 S.2 ausdrücklich vor. Für die Auslegung ist daher die bauliche Eignung und Zweckbestimmung maßgeblich, wie sie sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Plänen ergibt. Soweit die einzutragenden Miteigentumsanteile sich danach zu Wohnzwecken wie zu sonstigen Zwecken eignen, mag eine Eintragung als Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch gewählt werden. Gerade dieser Sonderfall zeigt, daß den Vertragsparteien eine konkrete Festlegung auf den Nutzungszweck nicht abverlangt werden kann. Entgegen der offensichtlichen Ansicht des Rechtspflegers besagt die Bezeichnung des Grundbuches auch nichts über das Recht zur entsprechenden Nutzung, so daß sich aus einer entsprechenden konstitutiven Wirkung der Bezeichnung die Notwendigkeit ergeben würde, daß die Vertragsparteien die Nutzungsart festlegen. Die Eintragung im Grundbuch oder die Bezeichnung schlechthin als Wohnungseigentum für gewisse Räume schließt deren Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken nicht aus, sofern nicht die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer eine solche Nutzung verbieten (Pick a.a.O., § 1 Rdnr. 29; Horst Müller, a.a.O., Rdnr. 87). Die Bezeichnung des einzelnen Miteigentumsanteils nebst dem Sondereigentum nimmt nach richtiger Ansicht nämlich nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil (Wolf/Raiser § 37 I, 1, § 31 I, 1, § 45 I, 1; Pick a.a.O., § 1 Rdnr. 29; Hans Diester, a.a.O., Rdnr. 176). Auch der grundbuchrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt keine Bezeichnung der Nutzungsart. Insoweit ist allein erforderlich und gesetzlich vorgeschrieben, daß die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum vorgenommen wird. Die konkrete Nutzung ist dagegen Natur, ungeachtet der Möglichkeit, diese auch grundbuchrechtlich zu fixieren. Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß die unrichtige Bezeichnung letztlich unschädlich wäre, da nach § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend für das Teileigentum gelten. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, daß es weder erforderlich noch gesetzlich vorgeschrieben ist, daß der oder die Teilenden eine Bestimmung der Nutzungsart bezüglich des Sondereigentums treffen. Vielmehr können sie dies offenlassen, so daß das Grundbuchamt die Anlage der einzelnen Grundbuchblätter und deren Bezeichnung unter Berücksichtigung der vorgelegten Urkunden, des Aufteilungsplans und der sich daraus ergebenden baulichen Eignung und Zweckbestimmung vorzunehmen hat. Bei der Beurkundung war die Antragsgegnerin durch eine Angestellte des beurkundenden Notars vertreten, der sie am 19.10.1989 eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilt hatte. Im Scheidungsverbundverfahren stellten beide Parteien Stufenanträge zum Zugewinnausgleich. Widerklagend beantragte die Antragsgegnerin festzustellen, daß die Parteien während ihrer Ehe nicht im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, sondern in Gütertrennung gelebt hätten. Sie vertrat die Auffassung, der Ehevertrag vom 21.11.1989 sei unwirksam, weil die Vollmacht der Notariatsangestellten nicht notariell beurkundet worden sei. Das Amtsgericht – Familiengericht – erließ ein Teilurteil, durch das es das als Zwischenfeststellungswiderklage ( § 256 Abs. 2 ZPO ) beurteilte Begehren der Antragsgegnerin abwies. Dagegen legte die Antragsgegnerin Berufung ein, die erfolglos blieb (Veröffentlichung in NJWE-FER 1997, 221 ). Die Revision hatte keinen Erfolg. Aus den Gründen: 1.(...) 14. BGB §§ 1093 (Eintragung eines Wohnrechtes) 1. Für die Eintragung eines Wohnrechtes ist es nicht erforderlich, daß die belasteten Räume jeweils genau umschrieben sind. Es ist ausreichend, wenn sich der Umfang des Rechtes aufgrund objektiver Merkmale feststellen läßt. 2. Zum Wohnrecht kann auch die Mitbenutzung eines Gartens zählen. 3. Ein unbebautes Grundstück kann weder isoliert noch im Wege der Gesamtbelastung mit einem Wohnrecht belastet werden, wenn nicht die gleiche Art der Nutzung auf allen Grundstücken gesichert werden soll. LG Koblenz, Beschluß vom 19.12.1997 – 2T 784/97 –, mitgeteilt von Frank-Michael Goebel, Richter am LG Koblenz 15. BGB §§ 167 Abs. 2, 1410 (Zur Formbedürftigkeit einer Vollmacht zum Abschluß eines Ehevertrages) Die widerruflich erteilte Vollmacht zum Abschluß eines Ehevertrages bedarf grundsätzlich keiner notariellen Beurkundung. BGH, Urteil vom 1.4.1998 – XII ZR 278/96 –, mitgeteilt von Dr. Manfred Werp, Richter am BGH Aus dem Tatbestand: Die Parteien schlossen am 23.8.1958 die Ehe, aus der vier inzwischen erwachsene Söhne hervorgingen. Der Antragsteller, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht, war als Geschäftsführer einer GmbH tätig, deren Alleingesellschafterin die Antragsgegnerin war. Nachdem die Parteien sich bereits getrennt hatten, schlossen sie zu notarieller Urkunde vom 21.11.1989 einen Ehevertrag, in dem es heißt: Für unsere Ehe haben wir durch notariellen Vertrag die Gütertrennung eingeführt. Den notariellen Gütertrennungsvertrag heben wir hiermit auf. Die Gütertrennung heben wir hiermit rückwirkend auf, so daß von Beginn unserer Ehe an der Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelten soll. 2. Soweit die Parteien durch notariellen Ehevertrag vom 21.11.1989 vereinbart haben, daß die Gütertrennung rückwirkend aufgehoben werde und von Beginn der Ehe an der Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelten solle, bedeutet dies, daß der neue Güterstand nicht nur für die Zukunft Wirkungen entfalten soll, sondern daß insbesondere im Rahmen eines etwaigen Zugewinnausgleichs für das Anfangsvermögen ( § 1374 Abs. 1 BGB ) nicht der Vertragsabschluß, sondern der Zeitpunkt der Eheschließung maßgebend sein soll. Eine solche Gestaltung begegnet im Hinblick auf die in § 1408 Abs. 1 BGB statuierte Vertragsfreiheit keinen rechtlichen Bedenken (herrschende Meinung, vgl. etwa MünchKomm/Kanzleiter 3. Aufl. § 1408 Rdnr. 15; s. a. Senatsurteil vom 26.3.1997 – XII ZR 250/95 – FamRZ 1997, 800 [= MittBayNot 1997, 231 ]). 3. Die Revision wendet sich vornehmlich gegen die Beurteilung des Oberlandesgerichts, der Ehevertrag vom 21.11.1989 sei formgerecht zustande gekommen. Sie macht geltend, die Anforderungen des § 1410 BGB seien tatsächlich nicht eingehalten. Wortlaut und Schutzzweck dieser Vorschrift legten die Auslegung nahe, daß beim Vertragsschluß beide Teile persönlich anwesend sein müßten. Vorliegend sei die Antragsgegnerin aber durch eine Notariatsangestellte vertreten gewesen. Sofern eine Vertretung zulässig sei, sei § 167 Abs. 2 BGB, wonach die Erteilung der Vollmacht nicht der für das Vertretergeschäft geltenden Form bedürfe, im Wege der teleologischen Reduktion einschränkend dahin auszulegen, daß die Erteilung der Vollmacht jedenfalls für einen Ehevertrag der notariellen Beurkundung bedürfe. Ein solcher Vertrag greife regelmäßig tief in die vermögensrechtlichen Beziehungen der Ehegatten ein und habe langfristige und weitreichende Auswirkungen. Wenn nach § 1410 BGB die notarielle Beurkundung vorgeschrieben sei, solle die damit verbundene Belehrungspflicht des Notars ( §17 BeurkG ) gewährleisten, daß kein Ehegatte durch den anderen übervorteilt werde (Schutzfunktion) und daß den Vertragsschließenden eindringlich die wirtschaftlichen Folgen ihrer Erklärungen vor Augen gehalten würden (Warnfunktion). Dieser Zweck sei nur zu erreichen, wenn auch die Vollmacht, die zum Abschluß des Vertrages ermächtige, der Form des § 1410 BGB bedürfe. Insoweit müsse das gleiche gelten wie bei einer Bürgschaft, bei der nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs § 167 Abs. 2 BGB dahin einschränkend auszulegen sei, daß auch die Erteilung der Vollmacht durch den MittBayNot 1998 Heft 5 Art: Entscheidung, Urteil Gericht: LG Koblenz Erscheinungsdatum: 31.03.1998 Aktenzeichen: 2 T 107/98 Erschienen in: MittBayNot 1998, 348-350 MittRhNotK 1998, 134-135 Normen in Titel: WEG § 15