6 S 154/14

Rechtsmissbräuchlichkeit der Durchsetzung ordentlicher Kündigung nach nachträglicher Schonfristzahlung • Bei vollständiger Begleichung aller aktuellen Mietrückstände binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage oder bei Verpflichtung einer öffentlichen Stelle zur Zahlung ist das sich auf eine ordentliche Kündigung stützende Räumungsbegehren in der Regel nach § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, wenn keine sonstigen erheblichen Gründe gegen Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen. • Eine analoge Anwendung von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche Kündigungen kommt nicht in Betracht; die Schutzwirkung dieser Vorschrift ist auf die außerordentliche fristlose Kündigung beschränkt. • Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird durch eine innerhalb der Schonfrist erfolgte vollständige Zahlung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). • Die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB kann zwar formal bestehen, ihre Durchsetzung im Räumungsprozess kann jedoch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) versagt sein, wenn die nachträgliche Zahlung die Pflichtverletzung in einem milderen Licht erscheinen lässt. Vermieterin begehrt Räumung einer Wohnung wegen Mietrückständen; sie hatte ordentliche und außerordentliche Kündigungen ausgesprochen. Die Mieter beglichen alle Mietrückstände durch Zahlung am 25.02.2014, sechs Tage nach Eingang der Räumungsklage und binnen der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Nach der Zahlung traten keine weiteren Zahlungsrückstände und keine sonstigen Pflichtverletzungen der Mieter auf. Das Amtsgericht wies die Klage insoweit ab; die Klägerin legte Berufung ein. Streitpunkt ist, ob die Klägerin sich auf die Kündigungen noch berufen kann oder ob dies nach Treu und Glauben unzulässig ist. • Die fristlosen Kündigungen wurden mangels Voraussetzungen bzw. durch die Schonfristzahlung unwirksam; die Zahlung binnen der Frist führte zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. • Eine analoge Anwendung der Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf ordentliche Kündigungen wird abgelehnt; unterschiedliche Voraussetzungen und gesetzgeberische Entscheidungen sprechen dagegen. • Ordentliche Kündigungen waren formell wirksam nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil zu Zeitpunkt der Kündigungen erhebliche Mietrückstände vorlagen; Schuldhaftigkeit wurde grundsätzlich vermutet und nicht ausreichend vom Mieter widerlegt. • Gleichwohl gebietet § 242 BGB unter Berücksichtigung von Treu und Glauben die Bewertung nachträglicher Umstände: Wenn alle aktuellen Rückstände binnen zweier Monate nach Rechtshängigkeit beglichen werden oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet und keine Anhaltspunkte für künftige Rückstände oder sonstige erhebliche Pflichtverletzungen vorliegen, ist das Durchsetzen der ordentlichen Kündigung in der Regel rechtsmissbräuchlich. • Im vorliegenden Fall bestanden nach der Zahlung keine weiteren Zahlungsrückstände und keine sonstigen relevanten Pflichtverletzungen; daher erscheint die Pflichtverletzung in einem so milderen Licht, dass die Klägerin die Räumung nicht durchsetzen darf. • Aus prozessökonomischen und sozialpolitischen Gründen hält das Gericht die Klärung durch den BGH für geboten, weshalb Revision zugelassen wurde. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen; die Räumungsklage ist insoweit abgewiesen, weil die Klägerin sich auf die ordentlichen Kündigungen nicht wirksam berufen kann. Die Mieter haben die Rückstände fristgerecht ausgeglichen und es bestehen keine weiteren Pflichtverletzungen oder Anhaltspunkte für künftige Zahlungsausfälle, sodass ein Berufen auf die Kündigungen nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) rechtsmissbräuchlich ist. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen, weil die Frage der Voraussetzungen der Rechtsmissbräuchlichkeit bei ordentlicher Kündigung grundsätzliche Bedeutung hat und der BGH darüber zu entscheiden hat.