3 O 309/13

Schlussrate erst nach vollständiger Mängelbeseitigung; Abnahmevoraussetzungen und Unwirksamkeit formularmäßiger Abnahmevollmacht • Die Schlussrate von 3,5 % ist erst nach ‚vollständiger Fertigstellung‘ fällig; dies umfasst die Beseitigung aller Restmängel, nicht nur solcher, die die Abnahmefähigkeit verhindern. • Liegt die geschuldete Beschaffenheit (z. B. nach Baubeschreibung) nicht vor, berechtigt dies zur Zurückhaltung der Schlussrate, auch wenn einzelne Mängel nicht die Abnahmefähigkeit nach § 640 BGB verhindern. • Eine formularmäßige Klausel, die dem Bauträger ermöglicht, einen vom Bauträger bestimmten Verwalter die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären zu lassen, ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. • Die Klägerin hat die Leistung nicht mangelfrei erbracht: erhebliche Schallschutzmängel, fehlender geeigneter Anschluss zur Bewässerung der Gemeinschaftsflächen und mangelhafte Ausführung der Schotterrasenfläche begründen die Nicht-Fälligkeit der Schlussrate. Die Klägerin (Bauträgerin) verlangt von den Beklagten die Zahlung der letzten Kaufpreisrate (3,5 %) aus einem notariellen Kauf- und Werkvertrag über zwei Eigentumswohnungen und zwei Stellplätze in Heidelberg. Vertraglich ist die Schlussrate erst ‚nach vollständiger Fertigstellung‘ fällig; die Klägerin hat eine Sicherheit in Höhe von 5 % gestellt. Die Wohnungen wurden als Sondereigentum abgenommen; für das Gemeinschaftseigentum fand am 22.8.2012 eine Begehung mit einem Gutachter statt, in deren Protokoll Abnahme insgesamt unter Vorbehalt vermerkt wurde. Die Beklagten rügten zahlreiche Mängel (Schallschutz, Außenanlagen, Schotterrasen) und leisteten nur Teilzahlung. Die Klägerin fordert die Restzahlung, die Beklagten halten sie wegen bestehender Mängel für nicht fällig. Die Parteien stritten insbesondere über die Wirksamkeit einer vertraglichen Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums und über das Vorliegen erheblicher Mängel. • Fälligkeitsvoraussetzung: § 4 Abs. 4 des Vertrags verlangt ‚vollständige Fertigstellung‘; dies ist objektiv so auszulegen, dass alle Restmängel beseitigt sein müssen; es genügt nicht, nur Abnahmehindernisse im Sinne des § 640 BGB zu beseitigen. • Beweiswürdigung: Sachverständigengutachten der Beklagten (bauakustische Messungen) belegen erhebliche Überschreitungen der Anforderungen des Beiblatts 2 zu DIN 4109 beim Trittschall und bei Schallemissionen; Klägerin und Streithelferin haben diese Feststellungen nicht substantiiert bestritten. • Außenanlage/Bewässerung: Aus der Baubeschreibung folgt die Verpflichtung zur Herstellung von Rasen und Bepflanzung; ohne einen geeigneten gemeinschaftlichen Anschluss zur Bewässerung (z. B. Außenwasserhahn) ist die Leistung in erheblicher Weise mangelhaft nach §§ 434 Abs.1, 633 Abs.2 BGB. • Schotterrasen: Gutachten des öffentlich bestellten Sachverständigen zeigt Abweichungen von FLL-Richtlinie (unzureichende Bodendeckung, Vernässungen, fehlende Querneigung, ungeeignete Tragschicht); Mangelbeseitigungskosten ca. 10.000 €; diese Befunde wurden nicht substantiiert bestritten. • Rechtsfolgen: Die genannten Mängel sind erheblich und führen dazu, dass die Leistung nicht ‚vollständig fertig gestellt‘ ist; somit ist die Schlussrate derzeit nicht fällig und die Klage unbegründet. • Abnahmegemeinschaftseigentum: Die formularmäßige Vollmacht des Verkäufers, die Verwalter die Abnahme erklären zu lassen (§ 7 Abs.7), ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs.1 BGB unwirksam; es ist zudem nicht nachgewiesen, dass der Verwaltungsbeirat wirksam für die einzelnen Erwerber die Abnahme erklärt hat. • Prozesskosten und Vollstreckbarkeit: Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 Abs.1 ZPO); Urteil vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung (§ 709 ZPO). Die Klage wird abgewiesen, da die Anspruchsvoraussetzung der Fälligkeit der Schlussrate (‚vollständige Fertigstellung‘) derzeit nicht gegeben ist. Die Klägerin hat die Bauleistung nicht mangelfrei erbracht: es bestehen erhebliche Schallschutzmängel, es fehlt ein geeigneter Anschluss zur Bewässerung der gemeinschaftlichen Außenanlage und die Schotterrasenfläche ist mangelhaft ausgeführt. Die vertragliche Klausel, wonach die vom Bauträger bestimmte Verwalterin die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erklären kann, ist unwirksam; zudem ist nicht nachgewiesen, dass eine wirksame Abnahme mit Wirkung für die Beklagten stattgefunden hat. Daher sind die Beklagten zur Zurückhaltung der Schlussrate berechtigt. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung.