16 O 5/23 Baul

Leitsatz: 1. Es liegt keine sog. Gefälligkeitsplanung vor, wenn die Gemeinde als flexibleres Planungsinstrument einen sog. Angebotsbebauungsplan mit Gewerbegebietsausweisung statt einen mit einer Durchführungsverpflichtung gekoppelten, vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellt.(Rn.26) 2. Der Umlegungszweck nach § 45 Abs. 1 BauGB entfällt nicht dadurch, dass die Gemeinde nach dem Umlegungsbeschluss und vor dem Umlegungsplan sämtliche im Umlegungsgebiet vorhandenen Privatgrundstücke mit Ausnahme des Grundstücks des Antragstellers erwirbt.(Rn.36) 1. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 21.04.2023 wird abgewiesen. 2. Der Antragsteller hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 91.278,00 € festgesetzt. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen den Umlegungsplan „A." vom 14.03.2023 ist zulässig, jedoch nicht begründet. I. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig (§ 217 BauGB). Er richtet sich gegen einen in einem Umlegungsverfahren nach dem 4. Teil des ersten Kapitels des Baugesetzbuches erlassenen Verwaltungsakt. Der Antragsteller hat form- und fristgerecht gegen den ihm am 22.03.2023 (Freitag) zugestellten Umlegungsplan vom 14.03.2023, Antrag auf gerichtliche Entscheidung, eingegangen am 24.04.2023 (Montag), gestellt. Der Antragsteller wendet sich vorliegend aus seiner Rechtsposition als betroffener Eigentümer heraus umfassend mit verschiedenen Angriffen gegen den Umlegungsplan. Ob insoweit – eine Rechtswidrigkeit unterstellt – die Aufhebung den Umlegungsplan in seiner Gesamtheit betrifft, oder nur auf einzelne Teile hin begrenzt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 10.03.2005 - III ZR 224/04, BauR 2005, 1450; erkennendes Gericht, LG Karlsruhe, Urteil vom 08.04.2011 - 16 O 20/09, juris), ist im Rahmen der Begründetheit zu prüfen. II. Der Umlegungsplan ist rechtmäßig und verletzt den Antragsteller nicht in seinen Rechten. 1. Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet A.“ ist wirksame Grundlage für den Umlegungsplan vom 14.03.2023. a. Nach § 46 Abs. 1 BauGB kann eine Gemeinde in eigener Verantwortung eine Umlegung nur anordnen und durchführen, wenn und sobald sie zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich ist. In dem hier einschlägigen erstgenannten Fall (§ 46 Abs. 1 1. Alt. BauGB) dient die Umlegung dem Vollzug des Bebauungsplans „Gewerbegebiet A.“ und setzt daher dessen Wirksamkeit voraus, zu dessen Verwirklichung der Umlegungsplan zudem noch erforderlich sein muss. Beruht der Umlegungsplan folglich auf einem unwirksamen Bebauungsplan, ist auch er unwirksam. Daher ist die Wirksamkeit des Bebauungsplans im Wege der Inzidenzprüfung auch durch die Baulandgerichte in Verfahren nach §§ 217 ff. BauGB zu prüfen (vgl. BGH, Urteil vom 28.05.1976 – III ZR 137/74, BGHZ 66, 322; Battis/Krautzberger/Löhr/BauGB, 15. Auflage, 2022, § 47 Rn. 13, m.w.N.). Maßgeblicher Zeitpunkt der Beurteilung ist dabei nach § 66 Abs. 1 BauGB grundsätzlich der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplans, vorliegend mithin der 14.03.2023. b. Der Vortrag des Antragstellers, die Umlegung diene ausschließlich dem Zweck, der Firma C als einem am Umlegungsverfahren unbeteiligten Dritten einen neuen Betriebsstandort zu verschaffen, greift nicht auf den Bebauungsplan „Gewerbegebiet A.“ dergestalt durch, dass von einer unzulässigen sog. „Gefälligkeitsplanung“ ausgegangen werden könnte. aa. Bei der Wahl des Planungsinstruments, das sie in der jeweiligen Planungssituation für zielführend erachtet, um ihre Planungsziele zu erreichen, ist die Gemeinde weitestgehend frei. Auch wenn die Gemeinde mit dem Bebauungsplan (zumindest auch) ein bestimmtes Vorhaben eines bestimmten Vorhabenträgers planungsrechtlich ermöglichen will, welches wenigstens in seinen Grundzügen die maßgebliche oder wesentliche Grundlage der Planung bildet und zur möglichst realitätsnahen Abschätzung der planbedingten Umweltauswirkungen herangezogen wird, ist sie nicht aufgrund von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB gezwungen, einen mit einer Durchführungsverpflichtung des Vorhabenträgers nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB gekoppelten vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Ein Angebotsbebauungsplan mit Gewerbegebietsausweisung ist im Vergleich zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan, der die Planumsetzung bindend auf ein bestimmtes Vorhaben und einen bestimmten Vorhabenträger fixiert, das flexiblere Planungsinstrument. Aus dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist schon dies ein regelmäßig Platz greifender legitimer Beweggrund für die Gemeinde, dem Angebotsbebauungsplan gegenüber dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan den Vorzug geben, um eine Planumsetzung - wie und durch wen auch immer - für die Zukunft zu gewährleisten. Darüber hinaus ist ein weiterer sachlicher Grund für die Entscheidung zugunsten eines Angebotsbebauungsplans, der sich im Planungsanlass auf ein konkretes gewerbliches Projekt bezieht, dass er auch dann eine städtebauliche Ordnungsfunktion im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erfüllen kann, wenn das ursprünglich während der Planaufstellung anvisierte Projekt später nicht zustande kommt (zur Funktionsweise des vorhabenbezogenen Bebauungsplans: BVerwG, Urteil vom 18.09.2003 - 4 CN 3.02, juris Rn. 23, BVerwGE 119, 45; Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.02.2011 - 2 D 36/09.NE, BauR 2012, 210; zum Angebotsbebauungsplan: BVerwG, Beschluss vom 30.06.2014 – 4 BN 38/13, BauR 2014, 1745; Hessischer VGH, Urteil vom 17.01.2023 – 3 C 1855/20.N, Rn. 42, juris, BauR 2023, 1206; OVG Lüneburg, Urteil vom 12.05.2022 – 1 KN 14/20 –, juris, BauR 2022, 1148; OVG des Saarlandes, Urteil vom 06.09.2018 – 2 C 623/16, juris). bb. Im vorliegenden Fall handelt es sich nach obigen Maßgaben um einen zulässigen Angebotsbebauungsplan. Die Begründung zum vorliegenden Bebauungsplan in den beigezogenen Verwaltungsakten „Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Gewerbegebiet A.“, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, enthält die klare Zielsetzung in dem geplanten Gewerbegebiet ein neues und konzentriertes Werk der Firma C mit 3,7 ha weiterhin für die Stadt B anzusiedeln. Die Firma C wurde 1882 als Druckereibetrieb in B gegründet. Das mittlerweile mit Standorten in verschiedenen europäischen Staaten operierende Unternehmen hat seinen Hauptsitz in B und beschäftigt hier ca. 600 Mitarbeiter und zählt damit zu den größten Arbeitgebern in der Stadt B. Der historische Sitz des Unternehmens befindet sich heute in der Kernstadt B und ist überwiegend von Wohnbebauung umgeben, was zu erheblichen Konflikten und Nutzungseinschränkungen führt. Ein weiterer Nachteil des Unternehmens besteht darin, dass der zweite wichtige Standort sich in einiger Entfernung im Industriegebiet der Stadt B befindet. Dies führt zu erheblichen Mehraufwendungen im Hinblick auf die Koordination der innerbetrieblichen Abläufe. Große Teile des baulichen Bestandes haben die Grenze ihres Erhaltungszustandes und ihrer Nutzungsdauer erreicht. Bauliche Erweiterungen oder Sanierungen sind an Ort und Stelle nicht möglich. Um auch in Zukunft zeitgemäße Arbeitsbedingungen und die Wettbewerbsfähigkeit sicherzustellen, benötigt die Firma C einen neuen zentralen Standort. Dieser neue Standort soll das „Gewerbegebiet A.“ darstellen. Auf das 8,1 ha große Plangebiet im Nordosten der Stadt B soll die Firma C verlagert und sollen weitere Gewerbebetriebe angesiedelt werden. Die Tallage, die vorhandene Bebauung und die Hochwassergefahr durch die E. stellen denkbare Alternativstandorte vor kaum lösbare Probleme. Der Standort „A.“ ist aufgrund der baulichen Eignung, der Verfügbarkeit von Flächen durch die Stadt und die gute Anbindung an die B294 für die Verlagerung der Firma C in hohem Maße geeignet. Eine ausführliche Darstellung findet sich in den Unterlagen zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet A.“. Daneben dient die Planung jedoch auch der Schaffung weiterer geeigneter Gewerbegrundstücke für ansässige Gewerbetreibende mit ca. 1,9 ha, sowie der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vor Ort (vgl. unter Allgemeines Ziff. 1.1, „Anlass, Ziel und Zweck der Planung“, sowie unter „Konzeption“ Ziffer 2.2). In der mündlichen Verhandlung vom 13.10.2023 war auch unstreitig, dass bislang kein städtebaulicher Vertrag zwischen der Firma C und der Antragsgegnerin geschlossen wurde (vgl. zu diesem Kriterium: BVerwG, Urteil vom 18.09.2003, a.a.O., juris Rn. 23). Die vorliegende Angebotsplanung ermöglicht es damit nicht ausschließlich der Firma C, allein die große Gewerbefläche zu erwerben, sondern kann stattdessen oder daneben auch auf den weiteren Grundstücken von anderen Gewerbetreibenden genutzt werden. 2. Formelle Bedenken gegen den Umlegungsplan wurden nicht erhoben und sind auch sonst nicht ersichtlich. Die Vorschrift des § 221 Abs. 2 BauGB macht es dem Gericht zur Pflicht, die von einem der Beteiligten in das gerichtliche Verfahren eingeführte Behauptung, soweit sie rechtserheblich ist, von Amts wegen zu klären (zusammenfassend: BGH, Urteile vom 23.04.2015 - III ZR 195/14, juris, NVwZ-RR 2015, 330; vom 07.02.1974 - III ZR 13/73, NJW 1974, 947). Aus Gründen wichtiger öffentlicher Interessen ist es ständige Praxis dieser Baulandkammer, in Umlegungsverfahren die dem umstrittenen Verwaltungsakt zugrunde liegenden Verwaltungsakten zu Beginn des Verfahrens beizuziehen, um die vorgetragenen Tatsachen in das Verfahren „einzuordnen“ und die gesetzlichen Voraussetzungen für die staatlichen Maßnahmen zu überprüfen (vgl. zur vorzeitigen Besitzeinweisung: LG Karlsruhe, Beschluss vom 24.07.2017 – 16 O 2/17 Baul, juris; zum Umlegungsplan: LG Karlsruhe, Urteil vom 07.07.2023, - 16 O 10/22 -, juris, mit Anmerkung Struck, jurisPR-ÖffBauR 11/2023, Anm. 6). Im Rahmen dieser Prüfung hat es für das Gericht jedoch keine Anhaltspunkte gegeben, nach den obigen Grundsätzen vom Amts wegen den Sachverhalt weiter aufzuklären. 3. Der angegriffene Umlegungsplan verstößt auch nicht gegen § 45 Abs. 1 BauGB. a. Die Umlegung nach § 45 Abs. 1 BauGB hat den Zweck, Grundstücke in der Weise zu ordnen, dass nach Lage, Form und Größe für die bauplanmäßige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. Da das Gesetz die Umlegung nur für diese Zwecke zulässt, ist die Umlegung rechtswidrig, wenn sie diesen Zielen nicht dient, sei es, dass die Ziele gar nicht angestrebt werden, sei es, dass sie nicht erreicht werden können (vgl. BGH, Urteil vom 08.07.1968 - III ZR 10/66, Rn. 18, juris, WM 1968, 1282; erkennendes Gericht, LG Karlsruhe, Urteil vom 10.06.1983 – O (Baul) 21/83, VBlBW 1984, 122). Dabei ist die Zweckbestimmung auf das gesamte Umlegungsgebiet zu beziehen, nicht auf ein einzelnes Grundstück (vgl. BGH, Urteil vom 27.04.1981 – III ZR 71/79, Rn. 38, juris, NJW 1981, 2122). Im vorliegenden Fall war zunächst auf den bestandskräftigen Umlegungsbeschluss vom 18.10.2022 abzustellen. Liegt ein bestandskräftiger Umlegungsbeschluss gemäß § 47 BauGB vor, so kann ein Eigentümer grundsätzlich nicht mehr geltend machen, sein Grundstück habe nicht in das Umlegungsgebiet einbezogen werden dürfen (vgl. BGH, Urteil vom 07.01.1982 – III ZR 130/80, Rn. 14, juris, BauR 1982, 236) oder das Umlegungsverfahren diene nicht den gesetzlich vorgeschriebenen Zwecken (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 02.12.1999 – 1 BvR 335/89, Rn. 10, juris unter Hinweis auf BGH, Beschluss vom 20.12.1990 – III ZR 130/89, R. 4, juris, dies wiederum zitierend BGH, Urteil vom 07.01.1982 a.a.O.; Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, Kommentar, 15. Auflage, 2022, Rn. 5 zu § 47). Ob die Umlegung der Neuordnung von Grundstücken zur Erschließung oder Neugestaltung eines Gebiets dient, wird bereits am Anfang des Umlegungsverfahrens bei Erlass des Umlegungsbeschlusses geprüft (BVerfG a.a.O). b. Etwas Anderes kann zwar gelten, wenn sich die Umstände nach dem Umlegungsbeschluss – hier vom 18.11.2020 – geändert haben, sodass eine Präklusion der gesetzlich vorgeschriebenen Zwecke durch den Umlegungsbeschluss insoweit nicht eintritt. Der spätere Erwerb sämtlicher im Umlegungsgebiet vorhandener Privatgrundstücke mit Ausnahme der des Antragstellers durch die Antragsgegnerin lässt den bestehenden gesetzlichen Zweck jedoch nicht entfallen. aa. In der Bestandskarte und dem Bestandsverzeichnis zum Umlegungsbeschluss werden - über die hier Beteiligten mit Ordnungsnummern 1 (ON 1), 2 und 8 - weitere Eigentümer zu der ON 3 mit 1.885 m², ON 4 mit 3.208 m² und 1.632 m², ON 5 mit 2.181 m², ON 6 mit 942 m², ON 7 mit 4.724 m², ON 9 mit 5.964 m², ON 10 mit 3.067 m² uhd ON 11 mit 2.484 m² aufgeführt. Im November 2022 kam es zu einer Übereinkunft zwischen der Antragsgegnerin und den Grundstückseigentümern mit Ausnahme des Antragstellers (ON 8). Der Erwerbspreis durch die Stadt betrug 90,00 € / m². Eine Nachzahlungsklausel für den Fall der Ausweisung eines Wohn- oder Mischgebiets durch einen Bebauungsplan wurde aufgenommen. Die Eigentumsübertragung auf die Antragsgegnerin und die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung der jeweiligen Kaufpreise sollte durch den Umlegungsplan erfolgen. Der Gemeinderat der Antragsgegnerin stimmte dieser Regelung zu. Mit Rechtskraft des Umlegungsplans wird die Stadt damit Eigentümerin sämtlicher Grundstücke im Umlegungsgebiet mit Ausnahme des Grundstücks des Antragsstellers. bb. Die gegenständliche Umlegung erfolgte zur Neuordnung und Neugestaltung der in die Umlegung einbezogenen Grundstücke für die Umsetzung des Bebauungsplans ,,Gewerbegebiet A.'' und diente somit neben der zweckmäßigen Nutzung der Grundstücke auch den Interessen der im Umlegungsgebiet vertretenen Eigentümer. Eine unzulässige Entziehung des Eigentums zum Wohle der Allgemeinheit hat vorliegend nicht stattgefunden. (1) Die Baulandumlegung ist keine Enteignung, sondern eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Sie ist daher anhand von Art. 14 Abs. 1 und 2 GG und nicht nach Art. 14 Abs. 3 GG zu beurteilen. Mit der Enteignung greift der Staat auf das Eigentum des Einzelnen zu. Sie ist auf die vollständige oder teilweise Entziehung konkreter subjektiver, durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleisteter Rechtspositionen zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben gerichtet (vgl. BVerfGE 101, 239 [259]; BVerfGE 102, 1 [15f.]). Die Enteignung setzt den Entzug konkreter Rechtspositionen voraus, aber nicht jeder Entzug ist eine Enteignung i.S. von Art. 14 Abs. 3 GG. Diese ist beschränkt auf solche Fälle, in denen Güter hoheitlich beschafft werden, mit denen ein konkretes, der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienendes Vorhaben durchgeführt werden soll (vgl. BVerfGE 38, 175 [179f.]). Ist mit dem Entzug bestehender Rechtspositionen der Ausgleich privater Interessen beabsichtigt, kann es sich nur um eine Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums handeln (vgl. dazu BVerfGE 101, 239 [259]; BVerfG, Beschluss vom 22.05.2001 - 1 BvR 1512/97 -, NVwZ 2001, 1023, beck-online). Die Umlegung als Inhaltsbestimmung des Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG wird dabei - entgegen der fremdnützigen Enteignung - von der Privatnützigkeit oder „Eigentümernützigkeit“ geprägt. Sie dient zwar, indem sie die plangerechte, zweckmäßige Nutzung der Grundstücke ermöglicht, durchaus den Interessen der Allgemeinheit an der Nutzung des Bodens, zugleich aber auch den insoweit gleichgerichteten Interessen der Eigentümer (vgl. BGHZ 113, 139, juris, Rn. 13; OLG Karlsruhe Urteil vom 9.12.2011 – 21 U 2/11 Baul, BeckRS 2012, 21158, beck-online). (2) Wie oben bereits ausgeführt, ist die Zweckbestimmung auf das gesamte Umlegungsgebiet zu beziehen, nicht auf ein einzelnes Grundstück. Vorliegend haben alle weiteren Privateigentümer ihre Grundstücke nach dem Umlegungsbeschluss an die Antragsgegnerin aus freien Stücken veräußert. Damit ist das Grundstück des Antragstellers zwar zum letzten Grundstück in privater Hand geworden. Der von Anfang an bestehende grundsätzliche Charakter der Privatnützigkeit wird durch diesen normalen Rechtserwerb jedoch nicht in Frage gestellt. cc. Auch die Tatsache, dass im Umlegungsgebiet eine große zusammenhängende Fläche für die Firma C vorgesehen ist, führt nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Auf die Ausführungen zum Bebauungsplan unter oben 1. b. wird insoweit verwiesen. dd. Auch stellt die Umlegung keine ,,Landbeschaffungsmaßnahme'' der Antragsgegnerin dar. Die Antragsgegnerin hat selbst nicht unerhebliche Grundstücksflächen in die Umlegung eingebracht und die Grundstücke der Eigentümer erworben, um diese anschließend an Gewerbetriebende zur Ansiedelung im Gewerbegebiet „A.“ zu veräußern. Anhaltspunkte, dass die Antragsgegnerin die Grundstücke für eigene gewerbliche Zwecke oder in einer planwidrigen Weise nutzen wird, sind nicht ersichtlich. c. Der Beschluss wurde weiter ordnungsgemäß unter Beachtung des pflichtgemäßen Ermessens ausgeübt. § 223 BauGB bestimmt für die Verfahren vor den Baulandkammern und hinsichtlich der Anfechtung von Ermessensentscheidungen, dass, soweit die Stelle, die den Verwaltungsakt erlassen hat, ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, der Antrag nur darauf gestützt werden kann, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Vorliegend hat der hier zuständige Umlegungsausschuss sowohl bei der Beschlussfassung über den Umlegungsplan als auch bei der Zuteilung der Grundstücke auf die Verteilungsmasse gemäß § 59 BauGB das ihm zustehende Ermessen ausgeübt. Auf die Niederschrift der Sitzung vom 14.03.2023 (vgl. beigezogene Verwaltungsakte Band IX) wird verwiesen. d. Erfolglos rügt der Antragsteller, dass die Bestimmung des § 59 Abs. 1 BauGB („gleiche Lage“) mit der Zuteilung des Grundstücks Flst.-Nr. XZ nicht eingehalten wurde. aa. Nach § 59 Abs. 1 BauGB sind den Eigentümern aus der Verteilmasse nach Möglichkeit Grundstücke zum Ausgleich in gleicher oder gleichwertiger Lage wie die eingeworfenen Grundstücke und entsprechend den nach §§ 57, 58 BauGB errechneten Anteilen zuzuteilen. Da die Grundstücke in gleicher oder gleichwertiger Lage nur „nach Möglichkeit“ erfolgen soll, besteht auf eine entsprechende Zuteilung kein Anspruch. Der möglichst lagegleichen Zuteilung gehen vielmehr der Umlegungszweck und die Pflicht zur Naturzuteilung an möglichst viele Eigentümer vor. Die „gleiche" Lage hat ein Grundstück, das im Wesentlichen die gleichen örtlichen Lagemerkmale aufweist wie das Einwurfsgrundstück, also eine Lage, die der früheren vergleichbar ist. Der Zuteilungsanspruch steht andererseits unter dem Gebot, nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen zu lassen. Dabei kommt es für die „zweckmäßige Gestaltung" der Grundstücke nicht auf das subjektive Interesse des jeweiligen Eigentümers an, sondern auf die objektive Nutzbarkeit, d. h. die im Bebauungsplan festgesetzte Nutzung. Das bedeutet: die im Bebauungsplan festgelegte Nutzung muss baurechtlich und wirtschaftlich auf den Zuteilungsgrundstücken gut verwirklicht werden können (vgl. BGHZ 66, 322–334, juris, Rn. 25, m.w.N.). Für die „gleichwertige Lage" kann auch die besondere wirtschaftliche Bedeutung des Altgrundstücks für den Eigentümer bedeutsam werden. Namentlich bei einer Umlegung bebauter Grundstücke wird der „Wert" der zuzuteilenden Parzellen - für die Art und Weise der Zuteilung - auch durch die Nutzung des bisherigen Baubestandes mitbestimmt. Für den Eigentümer, der die Erweiterung seines bestehenden Betriebes auf der ihm durch die Umlegung entzogenen Fläche geplant hatte, wird die Zuweisung einer entfernten Fläche, mag sie für die „abstrakte" Nutzung auch gleichwertig sein, nicht mehr die Zuteilung eines Grundstücks in „gleichartiger Lage" im Sinne eines konkreten Nutzungsvergleichs bedeuten. Auch solche Gesichtspunkte müssen im Rahmen des § 59 Abs. 1 BauGB Beachtung finden (vgl. BGH, Urteil vom 05.03.1981 - III ZR 48/80, Rn. 14 ff., juris, BauR 1981, 3448). bb. Nach diesen Maßstäben wurde dem Antragsteller ein Grundstück in gleicher, mindestens jedoch gleichwertiger Lage zugeteilt. Wie sich jedoch aus der von Antragsgegnerseite vorgelegten Überlagerung der Bestandskarte mit der Umlegungskarte „A.'' (Anlage AG 1, AHG 24) ergibt, überschneiden sich Einwurfs- und das Zuteilungsgrundstück teilweise und liegen insgesamt dicht beieinander. Während das Einwurfsgrundstück des Antragstellers als sog. Handtuchgründstück mittig im Umlegungsgebiet verortet ist und sich nahezu vollständig von der östlichen Grenze bis zur westlichen Grenze durchzieht (blaue Zeichnung), ist das Zuteilungsgrundstück vollständig im westlichen Bereich gelegen (rote Zeichnung). Weiter ist auf der von der Antragsgegnerseite vorgelegten Überlagerung von Bestandskarte und Umlegungskarte „A.“ mit DGM aus der Bestandsaufnahme vom 27.04.2021 (Anlage AG2 – AHG 25) deutlich zu erkennen, dass das Umlegungsgebiet insgesamt über gleiche topographische Verhältnisse verfügt und etwas hängig ist. Lediglich an den äußeren Grenzen sind geringfügig stärkere Höhenversätze zu erkennen. Soweit der Antragsteller hier vorträgt, dass das Zuteilungsgrundstück insgesamt einen ,,nicht unerheblichen Höhenversatz'' aufweise, ist dieser Vortrag zum einen substanzarm, zum anderen anhand des Digitalen Geländemodells widerlegt. Weiterhin wird der Vortrag der Antragsgegnerin, dass sich der Höhenversatz am äußersten westlichen Rand weitgehend im Grenzabstand befindet und eine Erschließung in diesem Bereich weder möglich noch zulässig sei, nicht bestritten. Insbesondere hätte diesem Wunsch des Antragstellers auf ein weitgehend ebenes Zuteilungsgrundstück ebenso wie einer Wahrnehmbarkeit seines Grundstücks von der „Durchgangsstraße“ her, auch durch Zuteilung der ihm in der Anhörung angebotenen Teilfläche von Grundstück XV im nördlichen Teil des Umlegungsgebiets entsprochen werden können, wie es die Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung noch einmal angeboten hat. Dieses Angebot hat der Antragsteller jedoch erneut abgelehnt. Schließlich verkennt der Antragsteller, dass das Zuteilungsgrundstück im Gegensatz zu seinem Einwurfsgrundstück zweckmäßig für eine gewerbliche bauliche Nutzung gestaltet ist und so einen Gestaltungsvorteil erfährt. Aus dem zuvor nicht bebaubaren und nicht erschlossenen „Handtuch-Grundstück“ des Antragstellers wird ein gewerblich nutzbares Grundstück gebildet, das zugleich einen Erschließungsvorteil erfährt, denn künftig wird das Grundstück unmittelbar an die innere Erschließungsstraße im Baugebiet angeschlossen. Das Einwurfsgrundstück war hingegen für eine gewerbliche Nutzung nicht durch direkten Straßenanschluss erschlossen. III. Die Entscheidung über die Kosten - auch zugunsten der Beteiligten Ziff. 3, die einen Antrag gestellt hat, weshalb es einer Entscheidung nach § 228 BauGB nicht bedarf - folgt aus § 221 Abs. 1 BauGB i. V. mit § 91 ZPO, diejenige zur vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 221 Abs. 1 BauGB i. V. mit § 709 ZPO. IV. Der Streitwert war auf 91.278,00 € festzusetzen. Der Streitwert eines gegen den Umlegungsbeschluss oder Umlegungsplan gerichteten Antrags auf gerichtliche Entscheidung des Grundstückseigentümers ist im Regelfall mit 20 % des Wertes der eingeworfenen Fläche zu bewerten (vgl. BGH, Urteil vom 22.02.1968 - III ZR 140/66, BGHZ 49, 317, Beschluss vom 13.02.1969 - III ZR 123/68, BGHZ 51, 341). Der Wert der eingeworfenen Fläche beträgt vorliegend 456.390,00 € (5.071 qm x 90,00 €), sodass 20 % dieses Betrages einen Streitwert von 91.278,00 € ergibt. Der Antragsteller wendet sich gegen den am 14.03.2023 von dem Umlegungsausschuss der Antragsgegnerin beschlossenen Umlegungsplan „A.“. Der Antragsteller ist seit dem 12.05.2021 Eigentümer des Grundstücks Flst.-Nr. XY in der Gemarkung B, eine derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche von insgesamt 5.071 qm. Er ist unter der Ordnungsnummer 8 an dem Umlegungsverfahren beteiligt. Am 29.04.2020 hat der Gemeinderat der Antragsgegnerin das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet A.“ eingeleitet, in seiner Sitzung am 21.10.2020 die Durchführung einer Umlegung im Bereich dieses Bebauungsplanes beschlossen und den Umlegungsausschuss, die Beteiligte Ziff. 3, mit der Durchführung des Verfahrens beauftragt. Am 18.11.2020 erging durch die Beteiligte Ziff. 3 in nicht öffentlicher Sitzung ein Umlegungsbeschluss, mit welchem das Grundstück des Antragstellers in die Umlegung einbezogen wurde, der am 10.12.2020 öffentlich bekannt gemacht wurde. Am 08.09.2022 erfolgte die Erörterung nach § 66 Abs. 1 BauGB mit den Vertretern des Antragstellers. Das zunächst unterbreitete Kaufangebot der Antragsgegnerin lehnte der Antragsteller ab. Daher wurde dem Antragsteller sodann die Zuteilung eines Grundstücks im nordöstlichen Bereich des Umlegungsgebietes mit einer Mehrzuteilung von 47 qm angeboten. Diese Mehrzuteilung sollte mit 100,00 €/qm vom Antragsteller ausgeglichen werden. Auch dieses Angebot lehnte der Antragsteller ab. Sämtliche weiteren Eigentümer, deren Grundstücke in die Umlegung einbezogen waren, nahmen das Erwerbsangebot der Antragsgegnerin zu 90,00 €/qm an, nachdem ihnen zuvor ein ihrem Einwurf entsprechendes bebaubares und erschlossenes Gewerbegrundstück angeboten worden war. Die Eigentumsübertragung auf die Antragsgegnerin und die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung der jeweiligen Erwerbspreise soll durch den Umlegungsplan erfolgen. Zudem wurde eine Nachzahlungsklausel für den Fall der Ausweisung eines Wohn- oder Mischgebiets durch einen Bebauungsplan verhandelt und in den Umlegungsplan aufgenommen. Am 26.10.2022 wurden der Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften beschlossen, die am 02.02.2023 durch öffentliche Bekanntmachung in Kraft getreten sind. Am 14.03.2023 erließ die Beteiligte Ziff. 3 den streitgegenständlichen Umlegungsplan. Der Einwurfswert wurde mit 90,00 €/qm, der Zuteilungswert mit 128,58 €/qm festgesetzt. Dem Antragsteller wurde das Flst.-Nr. XZ, eine Industrie- und Gewerbefläche mit 3.596 qm zugeteilt; eine Mehrzuteilung von 46 qm ist mit 5.914,68 € auszugleichen. Der den Antragsteller betreffende Auszug aus dem Umlegungsverzeichnis wurde diesem am 22.03.2023 zugestellt. Die ortsübliche Bekanntmachung erfolgte am 23.03.2023 durch Aushang an der Verkündungstafel des Rathauses B. Wegen der Einzelheiten wird auf den Umlegungsplan nebst Umlegungsverzeichnis und auf die Bekanntmachung in den beigezogenen Verwaltungsakten „A. Umlegung“ Band IX verwiesen. Der Antragsteller trägt vor, die Umlegung sei nicht privatnützig und verstoße daher gegen § 45 Satz 1 BauGB. Ein Ausgleich privater Interessen der Eigentümer setze voraus, dass diese noch im Umlegungsgebiet vertreten seien. Die Gemeinde habe jedoch alle Eigentümer in Geld abgefunden und sich selbst die Flächen zugeteilt, um einen Großteil dieser Flächen wiederum an die Firma C Packaging zu veräußern. Insgesamt diene die Umlegung ausschließlich dem Zweck, der Firma C Packaging, als einem am Umlegungsverfahren unbeteiligten Dritten, einen neuen Betriebsstandort zu verschaffen, wie sich aus der Begründung zum Bebauungsplan „Gewerbegebiet A." ergebe. Dies sei auch daran zu erkennen, dass für diese Firma eine große zusammenhängende Fläche vorgesehen sei, die nach Lage und Topographie deutlich günstiger liege als die weiteren Gewerbeflächen. Weiter verstoße die Umlegung gegen § 59 Abs. 1 BauGB, da sich das Zuteilungsgrundstück nicht in gleicher oder gleichwertiger Lage zum Einwurfsgrundstück des Antragstellers befinde. Einwurfs- und Zuteilungsgrundstück wiesen eine allenfalls sehr geringfügige Überschneidung auf. Der weit überwiegende Anteil des Einwurfsgrundstücks liege östlich im Bereich der für die Firma C Packaging vorgesehenen Fläche. Das Einwurfsgrundstück liege auch in einem weitgehend ebenen und damit für eine landwirtschaftliche Nutzung ebenso wie für eine gewerbliche Bebauung gut geeigneten Bereich. Allein das westlich gelegene Ende weise eine nach Westen/Nordwesten hin abschüssige Topographie auf. Das Zuteilungsgrundstück liege demgegenüber insgesamt im westlichen Bereich und weise einen nicht unerheblichen Höhenversatz auf. Die Zuteilung einer lage- bzw. lagegleichen Grundstücksfläche hätte dann etwa durch Zuteilung im östlichen Bereich bei gleichzeitiger Verlegung der C-Fläche bestanden. Dies betreffe auch die Wahrnehmbarkeit von der Durchgangsstraße her, weshalb insbesondere die östlichen Flächen im Umlegungsgebiet für Gewerbetreibende als besonders attraktiv anzusehen sind. Der Antragsteller beantragt, den Umlegungsplan des Umlegungsausschusses der Stadt B vom 14.03.2023 aufzuheben. Die Antragsgegnerin und der Beteiligte Ziff. 3 beantragen, den Antrag abzuweisen. Sie tragen vor, da die Umlegung der Neuordnung der Grundstücksverhältnisse im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Gewerbegebiet A.“ diene, erfolge sie zu privaten Zwecken. Ohne Neugestaltung der Grundstücke sei eine Bebauung des ca. 8 ha großen, im Kerngebiet aus langgezogenen überwiegend schmalen Handtuch-Grundstücken bestehenden Umlegungsgebietes „A.“ nicht möglich. Zudem stelle die Absicht der Antragsgegnerin, die Firma C Packaging in das „Gewerbegebiet A.“ zu verlagern, die Privatnützigkeit nicht in Frage. Der Bebauungsplan „Gewerbegebiet A.“ setze keinen Standort für die Firma C fest. Insbesondere handele es sich nicht um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB mit einer Durchführungsverpflichtung, vielmehr um eine Angebotsplanung. Dasselbe gelte für den Umlegungsplan. Letztlich verfolge der Antragsteller mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung das Ziel, eine Zuteilung im Bereich des städtischen Grundstückes 2234 durchzusetzen und die Ansiedlung der Firma C zu verhindern. Das Gericht hat am 13.10.2023 verhandelt. Die Verwaltungsakte zum Umlegungsplan und die Bebauungsplanakte waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Verhandlung. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.