1 LB 1137/01

Löschung unbestimmter Baulasterklärung wegen mangelnder Bestimmtheit • Eine Baulasterklärung nach § 8 Abs. 2 Satz 1, § 92 Abs. 1 NBauO muss so konkret sein, dass die sich daraus ergebenden öffentlich-rechtlichen Verzichtswirkungen für Dritte hinreichend verlässlich bestimmbar sind. • Eine im Baulastenverzeichnis eingetragene, aber zu unbestimmte Baulasterklärung kann auf Löschung verpflichtet werden; unklare Angaben, die jede Art von Grenzbebauung zulassen, genügen dem Bestimmtheitsgebot nicht. • Zivilrechtliche Einwendungen gegen Art der Bauausführung (z. B. massive statt filigrane Wände) sind grundsätzlich vom zivilrechtlichen Weg zu regeln und rechtfertigen nicht allein die Löschung einer Baulast. • Eine unzureichend bestimmte Baulasterklärung lässt sich nachträglich nicht ohne Weiteres auf einen engeren, bestimmteren Inhalt (z. B. nur Wintergarten) zureduzieren; hierfür wäre eine neue, bestimmte Eintragung erforderlich. Die Klägerin ist Eigentümerin eines Reihenhausgrundstücks; die Beigeladenen sind Eigentümer des benachbarten Grundstücks. Die Beigeladenen planten einen Wintergarten am südlichen Hausende; hierfür erteilte die Bauaufsichtsbehörde einen Bauvorbescheid und später eine Baugenehmigung unter der Bedingung, dass beidseitige Nachbarn Baulasten bestellen. Die Rechtsvorgänger der Klägerin trugen am 10.2.1998 eine Baulast ein, wonach in einem im Lageplan markierten Bereich an der gemeinsamen Grenze entsprechend aneinander gebaut werde (Länge 3,875 m). Nach Beginn der Bauarbeiten errichteten die Beigeladenen massive Begrenzungswände, woraufhin die Rechtsvorgänger der Klägerin Widerspruch und Löschungsanträge stellten; die Behörde wies den Widerspruch zurück. Die Klägerin focht die Eintragung der Baulast an und begehrte Löschung, da die Erklärung zu unbestimmt sei, sie nur einen lichtdurchlässigen Wintergarten vorgesehen hätten und das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig sei. • Zulässige Klageart: Die Eintragung von Baulasten hat konstitutiven Charakter; ihre Löschung bedarf eines Verwaltungsakts. • Bestimmtheitsanforderung: Maßstab sind die allgemeinen Anforderungen des Bestimmtheitsgebots (§ 37 VwVfG) und der Zweck der Baulast; Inhalt und Tragweite müssen für Beteiligte und Dritte hinreichend eindeutig bestimmbar sein. • Differenzierung öffentlich-rechtlicher und zivilrechtlicher Wirkungen: Baulasten entfalten neben zivilrechtlichen Wirkungen auch öffentlich-rechtliche Wirkungen; zivilrechtliche Einwendungen zur Ausführungsart (z. B. massive Wangen) gehören primär in den zivilrechtlichen Bereich und rechtfertigen nicht die Löschung der Baulast. • Wirkung der Baulast nach § 8 Abs. 2 Satz 1 NBauO: Sie bewirkt im Kern den Verzicht auf öffentlich-rechtliche Nachbareinwendungen gegen eine Grenzbebauung; diese Verzichtswirkung setzt voraus, dass das zu sichernde Vorhaben in der Baulasterklärung so bestimmt bezeichnet ist, dass seine Tragweite verlässlich erkennbar ist. • Anwendung auf den Streitfall: Die eingetragene Erklärung bezeichnete nicht eindeutig das zu sichernde Vorhaben; sie ließ jedwede Art von Grenzbebauung innerhalb der markierten Tiefe zu und enthielt keine verlässlichen Angaben zu Art und Höhe der Bebauung. • Inkorporation des Lageplans reicht nicht aus: Zwar ist der beigefügte Lageplan in die Erklärung inkorporiert, er bezeichnet jedoch nur einen Grundriss, nicht aber die für die Verzichtswirkung erforderlichen Ausführungsmerkmale; damit fehlt die zur öffentlichen Rechtswirkung notwendige Bestimmtheit. • Folgen: Die mangelnde Bestimmtheit der Baulasterklärung führt zur Verpflichtung der Behörde, die Baulast zu löschen; eine nachträgliche Reduktion der Erklärung auf einen engeren Inhalt ist ohne neue, bestimmte Eintragung nicht möglich. • Verfahrensrechtlicher Aspekt: Die Klägerin hat fristgerecht sinngemäß die Eintragung angefochten; die Behörde hatte von der Eintragung ohne Rechtsmittelbelehrung unterrichtet, sodass die Löschungsforderung innerhalb der Jahresfrist erhoben wurde. Die Berufung der Klägerin ist begründet. Die Baulast ist wegen mangelnder Bestimmtheit zu löschen, weil die eingetragene Erklärung die Verzichtswirkung auf jedwede Art von Grenzbebauung öffnet und nicht das konkret gesicherte Vorhaben hinreichend eindeutig bezeichnet. Zivilrechtliche Beschwerden über die Ausführungsart der Errichtung (z. B. massive statt glasiger Wangen) begründen dagegen nicht die Löschung der Baulast; solche Fragen sind vorrangig zivilrechtlich zu klären. Eine nachträgliche einseitige Beschränkung der eingetragenen Baulast auf einen konkret definierten Wintergarten ist ohne eine neue, bestimmte Baulastbestellung nicht möglich. Die Kostenentscheidung und die vorläufige Vollstreckbarkeit wurden entsprechend angeordnet.