10 U 150/01

Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz, Nutzungsentschädigung und Nebenkosten nach verspäteter Rückgabe • Der Mieter hat die Mieträume erst bei vollständiger Räumung zurückgegeben; bei teilweiser Rückgabe kann der Vermieter die Annahme verweigern und Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs. 1 a.F. BGB verlangen. • Ein bereits rechtskräftig festgestellter Anspruch aus einem Feststellungsurteil schließt spätere Einwendungen des Schuldners zu den bereits bekannten Tatsatsachen aus; daher kommt ein Abzug "neu für alt" nicht in Betracht. • Bei umfassender vertraglicher Instandhaltungspflicht des Mieters kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz abstrakt nach Gutachten verlangen, auch wenn die Arbeiten nicht tatsächlich ausgeführt wurden. • Nebenkostenabrechnungen, die über lange Zeit gleichartig praktiziert wurden, können durch konkludente Übung wirksam modifiziert sein; der Mieter muss Einwände substantiiert geltend machen. • Wer Nebenkostenabrechnungen vorbehaltslos bezahlt, kann wegen deklaratorischen Anerkenntnisses einen späteren Bereicherungsanspruch ausschließen. Die Parteien waren durch einen schriftlichen Mietvertrag bis 31.12.1997 verbunden; die Beklagte nutzte Geschäfts- und Gaststättenräume. Die Beklagte räumte das Objekt erst am 11.6.1998 endgültig. Die Kläger forderten Schadensersatz wegen Mängeln bei Rückgabe sowie Nutzungsentschädigung und Nachzahlungen aus Nebenkosten für 1997/1998. Das Landgericht verurteilte die Beklagte im Wesentlichen zur Zahlung; die Beklagte legte Berufung ein und rügte u.a. vertraglich nicht vorgesehene Endrenovierung, Abzug "neu für alt", Verjährung sowie unberechtigte Nebenkostenforderungen und erklärte hilfsweise Aufrechnung mit zuviel gezahlten Nebenkosten. Das OLG prüfte insbesondere Schadensersatzansprüche, Nutzungsentschädigung nach § 557 Abs.1 a.F. BGB und die Nebenkostenabrechnungen. • Schadensersatz: Ein Abzug "neu für alt" ist ausgeschlossen, weil ein früheres rechtskräftiges Feststellungsurteil die Beklagte hinsichtlich der festgestellten Mängel ausschließt und der Mietvertrag eine umfassende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung des Mieters enthält (§ 7 Vertrag). Wegen Nichterfüllung dieser Pflichten besteht ein Schadensersatzanspruch in Höhe der vom Sachverständigen geschätzten Kosten; der Vermieter kann diesen abstrakt nach Gutachten geltend machen, wenn der Mieter nach Vertragsende zur Ersatzleistung verpflichtet ist. • Nutzungsentschädigung: Die Beklagte hat die Räume nicht vollständig am vertraglichen Übergabetermin zurückgegeben; die teilweise Rückgabe des Ladenlokals ohne Räumung der Gaststätte stellt eine unzulässige Teilleistung und damit Vorenthaltung i.S.v. § 557 Abs.1 a.F. BGB dar. Deshalb steht den Klägern Nutzungsentschädigung für die Dauer der Vorenthaltung (bis 11.6.1998) zu; ein weitergehender Mietausfall für Juli 1998 ist nicht bewiesen. • Nebenkosten: Die Kläger konnten anteilige Nebenkosten für 1998 verlangen (§ 535 Satz 2 BGB a.F.), weil die Parteien durch langjährige Praxis die Abrechnung der Nebenkosten konkludent modifiziert haben. Substantielle Einwendungen der Beklagten gegen die Höhe der Abrechnung wurden nicht rechtzeitig und spezifiziert vorgetragen; bestimmte Positionen (Fehlbetrag vorherige Abrechnung, Kosten des Sondereigentums) sind jedoch unzureichend erläutert und daher zu streichen. • Hilfsaufrechnung: Die hilfsweise Aufrechnung der Beklagten mit einem Bereicherungsanspruch scheitert, weil sie frühere Nebenkostenabrechnungen vorbehaltlos bezahlt hat; dies stellt ein deklaratorisches Anerkenntnis dar und schließt die geltend gemachten Einwendungen aus. • Zinsen und Kosten: Zinsforderung seit 21.7.2000 sowie Verteilung der Prozesskosten und vorläufige Vollstreckbarkeit sind festgestellt; Revision wurde nicht zugelassen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten nur teilweise stattgegeben und die Beklagte verurteilt, an die Kläger 234.149,45 EUR zu zahlen zuzüglich 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.7.2000. Weitere Forderungen der Kläger wurden abgewiesen oder in Höhe reduziert; die Klage ist insgesamt nur zum Teil erfolgreich. Begründend führte das Gericht aus, dass Schadensersatz wegen unterlassener Instandhaltung geschuldet ist und ein Abzug "neu für alt" nicht in Betracht kommt, dass Nutzungsentschädigung bis zur vollständigen Rückgabe nach § 557 Abs.1 a.F. BGB zu zahlen ist und dass anteilige Nebenkosten 1998 geschuldet sind, während Nachforderungen für 1997 nicht plausibel dargelegt wurden. Die hilfsweise geltend gemachte Aufrechnung der Beklagten ist unbegründet, weil sie frühere Abrechnungen vorbehaltlos bezahlt hatte.