14 A 4304/19

Zweckentfremdungsverbot: Vermietung an vorübergehend medizinisch Aufenthaltsberechtigte als zulässige Anordnung zur Wiederzuführung zu Wohnzwecken • Eine kommunale Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum, die Zweckentfremdung als Entzug des Wohnzwecks definiert, ist nicht wegen Unbestimmtheit rechtswidrig. • Die dauerhafte Vermietung an Personen, die nur vorübergehend zum Zweck einer medizinischen Behandlung in die Stadt kommen, kann eine Zweckentfremdung i.S.d. Satzung und WAG darstellen. • Die Anordnung, die Nutzung zum Zweck der Fremdenbeherbergung zu beenden und den Wohnraum wieder dauerhaft Wohnzwecken zuzuführen, ist rechtmäßig und hinreichend bestimmt; eine Zwangsgeldandrohung zur Durchsetzung ist zulässig. • Das Zweckentfremdungsverbot verletzt weder das Gleichheitsgebot noch spezielle Diskriminierungsverbote, da es nicht an geschützten Merkmalen anknüpft und sachlich gerechtfertigt ist. Der Kläger ist Miteigentümer einer Wohnung in C. und vermietete diese wiederholt an Personen aus dem Nahen Osten bzw. deren Angehörige, die sich zur medizinischen Behandlung in C. aufhielten. Die Vermietungen erfolgten teils befristet, teils unbefristet; es bestand der Verdacht, die Wohnung werde als Fremdenbeherbergung genutzt und damit Wohnraum entzogen. Die Stadt stellte per Satzung und auf Grundlage des Wohnungsaufsichtsgesetzes fest, die Wohnung sei zweckentfremdet, und ordnete die unverzügliche Beendigung der Nutzung zu Fremdenbeherbergungszwecken sowie die Wiederzuführung zu dauerhafter Wohnnutzung an; bei Nichtbefolgung drohte ein Zwangsgeld. Der Kläger erhob Klage mit Rügen der Unbestimmtheit, Verwertungsverboten und Diskriminierung; das VG wies die Klage ab, der Kläger legte Berufung ein. • Rechtliche Grundlage: §10 WAG in Verbindung mit der kommunalen Satzung (ZweS) erlauben die Festlegung von Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf und die Anordnung der Wiederzuführung von Wohnraum zu Wohnzwecken (§3 Abs.2 ZweS). • Begriffsbestimmung: Zweckentfremdung ist hinreichend bestimmt als Entzug des Wohnzwecks; die Satzung nennt typische Fallkonstellationen, die Dauer der Vermietung ist kein alleiniges Abgrenzungskriterium. • Wohnbegriff: Für das Zweckentfremdungsrecht ist auf den bauplanungsrechtlichen Wohnbegriff abzustellen, der Dauerhaftigkeit, häusliche Betätigung und Freiwilligkeit des Aufenthalts verlangt; vorübergehendes Unterkommen zur medizinischen Behandlung fällt nicht hierunter. • Anwendung auf den Fall: Die konkrete Vermietungspraxis des Klägers richtete sich an Personen, die nur vorübergehend wegen medizinischer Behandlung in C. waren; damit wurde Wohnraum dem dauerhaften Wohnzweck entzogen und dem Wohnungsmarkt nicht zur dauerhaften Nutzung verfügbar gehalten. • Bestimmtheitsprüfung des Verwaltungsakts: Die Verfügung war ausreichend bestimmt, weil aus dem Tenor und den Gründen hinreichend erkennbar war, welche konkrete Nutzung zu unterlassen ist und welche Wiederherstellung verlangt wird. • Verhältnismäßigkeit und Ermächtigungsgrund: Die Anordnung stützt sich auf die in §10 WAG verankerte Satzungsermächtigung und ist hinsichtlich Ziel und Mittel gerechtfertigt; das angedrohte Zwangsgeld ist ein zulässiges Durchsetzungsinstrument. • Gleichheits- und Diskriminierungsfragen: Keine unmittelbare oder mittelbare unzulässige Diskriminierung, weil das Verbot an die Nutzungsart anknüpft, nicht an Herkunft, Krankheit oder andere geschützte Merkmale; sachlicher Differenzierungsgrund ist der Schutz des Wohnungsbestands. Die Berufung des Klägers wird zurückgewiesen; die Verfügung der Beklagten vom 05.10.2017 ist rechtmäßig. Die angeordnete Beendigung der Nutzung zu Zwecken der Fremdenbeherbergung und die Wiederzuführung der Wohnung zu dauerhafter Wohnnutzung sind zulässig und hinreichend bestimmt. Die Zwangsgeldandrohung ist zur Durchsetzung des Verwaltungsakts rechtmäßig. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens; eine Revision wird nicht zugelassen.