6 A 10137/14

Leitsatz: 1. Eine lange Sanierungsdauer (hier: über 35 Jahre) steht der Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen gemäß § 154 BauGB nicht von vornherein entgegen.(Rn.40) 2. Bei der Bewertung von Grundstücksflächen besteht ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist und der unter anderem durch die - in der Immobilienwertermittlungsverordnung enthaltenen - allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung beschränkt ist (vgl. BVerwG, Urteile vom 27. November 2014 - 4 C 31/13 -, juris Rn. 12, und vom 17. Mai 2002 - BVerwG 4 C 6.01 -; OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 - 6 A 10530/04.OVG -).(Rn.63) 3. Der aus der Immobilienwertermittlungsverordnung abzuleitende grundsätzliche Vorrang der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mithilfe tatsächlicher Kaufpreise (sogenanntes Vergleichskaufpreisverfahren) gilt nicht, wenn die Datengrundlage für eine zuverlässige Bodenwertermittlung nach diesem Verfahren nicht ausreicht.(Rn.68) 4. Es kann im konkreten Einzelfall zulässig sein, sich des Bodenrichtwertverfahrens als alleiniger Methode der Bodenwertermittlung zu bedienen, wenn dieses Verfahren zu nachweislich vertretbaren Ergebnissen gelangt.(Rn.92) Unter teilweiser Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2013 werden die Bescheide der Beklagten vom 23. Dezember 2011 und der Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses der Beklagten vom 10. April 2013 insoweit aufgehoben, als ein Ausgleichsbetrag in Höhe von mehr als jeweils 30.487,50 € festgesetzt wurde. Im Übrigen wird die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Kläger tragen 15/16 und die Beklagte 1/16 der Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, eine Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Die Berufung der Kläger hat teilweise Erfolg. Die Bescheide der Beklagten vom 23. Dezember 2011 und der Widerspruchsbescheid des Stadtrechtsausschusses der Beklagten vom 10. April 2013 sind insoweit aufzuheben, als ein Ausgleichsbetrag in Höhe von mehr als jeweils 30.487,50 € festgesetzt wurde, also jeweils in Höhe eines Teilbetrages von 1.912,50 €. In diesem Umfang sind die Bescheide rechtswidrig und verletzen die Kläger in ihren Rechten; deshalb sind sie insofern unter Änderung des angefochtenen Urteils aufzuheben (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Bescheide sind dem Grunde nach rechtmäßig (I.) und der Höhe nach teilweise rechtswidrig (II.). I. Die Erhebung der Sanierungsausgleichsbeträge durch die angefochtenen Bescheide ist dem Grunde nach rechtmäßig. Gemäß § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Diese Voraussetzungen für eine Erhebung von Sanierungsausgleichsbeträgen sind hier erfüllt. Die Sanierungssatzung (1.) und die mit Rückwirkung zum 23. November 2007 geheilte Teilaufhebungssatzung (2.) unterliegen keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Die lange Sanierungsdauer von über 35 Jahren steht der Erhebung des Ausgleichsbetrags dem Grunde nach ebenfalls nicht entgegen (3.). Auch gegen die Heranziehung der Kläger als Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft ist nichts zu erinnern (4.). 1. Die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Südliche Altstadt, Teil A“ vom 3. Juli 1972 (Sanierungssatzung) war bis zu ihrer Aufhebung durch die zum 23. November 2007 in Kraft getretene Teilaufhebungssatzung vom 16. Mai 2007 wirksam. Insbesondere stand die fehlende Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB der Wirksamkeit der Sanierungssatzung nicht entgegen. Zwar verstößt nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz eine Sanierungssatzung gegen das Gebot der gerechten Abwägung und ist damit unwirksam, wenn der Beschlussfassung des Gemeinderates keine Kosten- und Finanzierungsübersicht nach § 149 BauGB zugrunde liegt (vgl. OVG RP, Urteile vom 10. April 2000 – 1 C 10293/99.OVG –, juris, und – 1 C 12941/98.OVG –, ESOVGRP, sowie vom 24. April 1991 – 10 C 11555/90.OVG –, juris Rn. 25 ff.). Dieser Grundsatz gilt aber für die bereits 1972 in Kraft getretene Sanierungssatzung der Beklagten nicht. Die maßgebliche Regelung in § 149 BauGB wurde nämlich erst durch Art. 1 Nr. 107 des Gesetzes über das Baugesetzbuch vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) eingefügt. Nach der Vorgängervorschrift, dem bis zum 30. Juni 1987 geltenden § 38 Abs. 1 des Gesetzes über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in den Gemeinden (Städtebauförderungsgesetz), war eine Gemeinde erst nach der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets verpflichtet, eine Kosten- und Finanzierungsübersicht aufzustellen. Hierin lag eine zeitliche Begrenzung, die erst mit dem am 1. Juli 1987 in Kraft getretenen § 149 BauGB entfiel (vgl. bereits OVG RP, Urteil vom 24. April 1991 – 10 C 11555/90.OVG –, juris Rn. 27; s. auch SaarlOVG, Urteil vom 9. Dezember 2009 – 1 A 387/08 –, juris Rn. 49 f.). Aus dem Fehlen der Kosten- und Finanzierungsübersicht kann daher hier kein Abwägungsmangel hergeleitet werden. Im Übrigen hätte ein solcher Abwägungsmangel, worauf bereits das Verwaltungsgericht zutreffend hingewiesen hat, nach § 233 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB in der Fassung des Gesetzes vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) innerhalb von sieben Jahren nach dem 1. Juli 1987 geltend gemacht werden müssen. 2. Gegen die Wirksamkeit der mit Rückwirkung zum 23. November 2007 in Kraft getretenen Teilaufhebungssatzung bestehen ebenfalls keine durchgreifenden Bedenken. a) Die Teilaufhebungssatzung war bis zu ihrer erneuten Ausfertigung und Bekanntmachung im Jahr 2017 allerdings formell fehlerhaft und daher unwirksam, weil die Ausfertigung am 23. November 2007 nicht wie erforderlich zeitlich (unmittelbar) vor der Veröffentlichung am 23. November 2007 erfolgt war (vgl. zu diesem – landesrechtlichen – Erfordernis OVG RP, Urteil vom 15. Mai 2003 – 1 C 11224/02.OVG –, ESOVGRP; Urteil vom 9. August 1989 – 10 C 36/88.OVG –, AS 22, 380; OVG NRW, Urteil vom 24. Februar 2016 – 7 D 83/14.NE –, juris, Rn 65 f.; SaarlOVG, Urteil vom 05. September 2013 – 2 C 190/12 –, juris Rn. 35 ff.; s. auch zur starken Indizwirkung der Datumsidentität von Ausfertigungs und Bekanntmachung bei Bebauungsplänen BVerwG, Beschluss vom 27. Januar 1999 – 4 B 129/98 –, juris Rn. 6). Dieser Ausfertigungsmangel wurde jedoch durch die erneute Ausfertigung der Satzung durch den Oberbürgermeister am 24. Januar 2017 und die Bekanntmachung der neu ausgefertigten Satzung im Amtsblatt Nr. 5 der Beklagten vom 3. Februar 2017 nach § 214 Abs. 4 BauGB geheilt. Gegen die rückwirkende Fehlerbehebung im ergänzenden Verfahren (§ 214 Abs. 4 BauGB) bestehen hier keine Bedenken. Ein ergänzendes Verfahren ist unter anderem zur Heilung von Ausfertigungsmängeln, d.h. Verstößen gegen Landesverfahrensrecht, möglich. Dem steht weder das Verstreichen eines erheblichen Zeitraums seit der ursprünglichen Beschlussfassung noch eine etwaige eingetretene Änderung der Sach- und Rechtslage entgegen; vielmehr bedarf es grundsätzlich nur der Wiederholung der Verfahrensschritte, deren Fehlen die Rechtswidrigkeit der Satzung begründet hatte. Von einem ergänzenden Verfahren sind nur solche – hier nicht vorliegende – Nachbesserungen ausgenommen, die geeignet sind, das planerische Gesamtkonzept in Frage zu stellen (vgl. zu alledem m.w.N. SächsOVG, Urteil vom 16. November 2015 – 1 C 15/14 –, juris Rn. 34 ff.). b) Die Angabe einer unzutreffenden Satzungsermächtigung in der Präambel der Satzung (§ 142 BauGB anstelle von § 162 BauGB) ist eine offenbare Unrichtigkeit, die sich ebenfalls nicht auf die Wirksamkeit der Satzung auswirkt. Das in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG und Art. 110 Abs. 1 Satz 3 der Verfassung für Rheinland-Pfalz (LV) normierte Zitiergebot ist auf Satzungen nach § 162 BauGB nicht anzuwenden. Die verfassungsrechtlichen Vorschriften beziehen sich nur auf Rechtsverordnungen. Eine entsprechende Anwendung auf Sanierungssatzungen ist nicht angezeigt. Denn durch Gesetze, die – wie hier § 162 BauGB – zum Erlass von Satzungen ermächtigen, wird die Rechtsetzungsbefugnis innerhalb der Legislative im Grundsatz nur auf andere demokratische Gremien und nicht auf die Exekutive verlagert. Dieser Sachverhalt unterscheidet sich wesentlich von dem, der dem jeweiligen Verfassungsgeber Anlass zur Einführung des Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG und des Art. 110 Abs. 1 Satz 3 LV gegeben hat (vgl. bereits zur Ablehnung der Anwendung des Zitiergebots auf Gestaltungssatzungen nach der Landesbauordnung OVG RP, Urteil vom 1. Oktober 2008 – 1 A 10362/08.OVG –, juris Rn. 26 f.; generell gegen eine entsprechende Anwendung von Art. 110 Abs. 1 Satz 3 LV auf Satzungen auch Hebeler, in: Brocker/Droege/Jutzi [Hrsg.], Verfassung für Rheinland-Pfalz, 1. Aufl. 2014, Art. 110 Rn. 9 m.w.N.). c) Die unzutreffende Überschrift der Aufhebungssatzung stellt keinen formellen Mangel dar, der zur Unwirksamkeit der Satzung führt. Das Gebot der hinreichenden Bestimmtheit einer Norm, welches aus dem in Art. 20 Abs. 3 GG sowie – inhaltsgleich – in Art. 77 LV verankerten Rechtsstaatsprinzip (vgl. Cornils, in: Brocker/Droege/Jutzi [Hrsg.], Verfassung für Rheinland-Pfalz, 1. Aufl. 2014, Art. 77 Rn. 20 m.w.N.) abzuleiten ist, fordert vom Normgeber, seine Regelungen so bestimmt zu fassen, wie dies nach der Eigenart der zu ordnenden Lebenssachverhalte und mit Rücksicht auf den Normzweck möglich ist, damit die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. nur BVerfG, Beschluss vom 18. Mai 2004 – 2 BvR 2374/99 – BVerfGE 110, 370; s. auch aus neuerer Zeit zum Maßstab BVerfG, Urteil vom 20. April 2016 – 1 BvR 966/09 –, BVerfGE 141, 220, juris Rn. 94). Diese Anforderungen sind hier gewahrt. Zwar benennt die Überschrift der Satzung bei isolierter Betrachtung ihren Regelungsgegenstand unzutreffend. Denn nach ihrem Wortlaut wird vermeintlich nur die „5. Änderung“ der Sanierungssatzung, nicht aber die Sanierungssatzung als solche aufgehoben. Hierbei handelt es sich aber um eine unbeachtliche Falschbezeichnung. Denn aus der systematischen Zusammenschau der Satzungsüberschrift mit § 1 Abs. 1 der Satzung ergibt sich ihr Regelungsgehalt für die betroffenen Grundstückseigentümer eindeutig und unmissverständlich („Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ‘Südliche Altstadt, Teil A’ vom 03.07.1972 in der Fassung der 5. Änderung vom 16.03.2005 wird für die nachstehenden Grundstücke aufgehoben: […]“). Dies gilt zumal angesichts dessen, dass die sehr übersichtliche Satzung lediglich aus zwei Paragrafen besteht: In § 1 sind die von der Aufhebung betroffenen Grundstücke aufgelistet, § 2 regelt ihr Inkrafttreten. 3. Die erhebliche Sanierungsdauer von über 35 Jahren steht der Erhebung des Ausgleichsbetrages dem Grunde nach ebenfalls nicht entgegen. Es ist weder Festsetzungsverjährung eingetreten (dazu a), noch verletzt die Erhebung des Ausgleichsbetrags den Grundsatz von Treu und Glauben (dazu b). a) Die Erhebung der Sanierungsausgleichsbeträge erfolgte rechtzeitig vor Ablauf der gesetzlichen Festsetzungsfrist. Diese beträgt nach § 155 Abs. 5 BauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 1 Nr. 4 Kommunalabgabengesetz – KAG – in Verbindung mit § 169 Abs. 2 Nr. 2 Abgabenordnung – AO – vier Jahre. Die Festsetzungsfrist beginnt nach § 170 Abs. 1 AO mit Ablauf des Kalenderjahrs, in dem die Steuer entstanden ist. Das bedeutet, dass der Ausgleichsbetrag hier mit dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung zum 23. November 2007 entstanden ist und damit in entsprechender Anwendung des § 170 Abs. 1 AO die Frist mit Ablauf des Jahres 2007 zu laufen begann. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz kommt es für den Beginn der Festsetzungsfrist auf den „Abschluss der Sanierung“ im Sinne des § 162 BauGB an. Der Begriff ist förmlich zu verstehen. Hieran ist auch in Anbetracht der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur zeitlichen Begrenzung der Abgeltung beitragsrechtlicher Vorteilslagen (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 – 1 BvR 2457/08 –, BVerfGE 133, 143; s. auch BVerfG, Kammerbeschlüsse vom 3. September 2013 – 1 BvR 1282/13, juris, und vom 21. Juli 2016 – 1 BvR 3092/15 –, juris) festzuhalten. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies in einer neueren Entscheidung nochmals klargestellt und ausgeführt (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, BVerwGE 149, 211, juris Rn. 14), wann die sanierungsrechtliche Ausgleichsabgabe entstanden sei, beantworte § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB mit der Regelung, dass der Ausgleichsbetrag „nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten“ sei. Nach ständiger Rechtsprechung sei der Begriff des Abschlusses der Sanierung förmlich zu verstehen. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entstehe mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 Abs. 1 BauGB. Zur rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung sei die Gemeinde unter den in § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 4 BauGB genannten Voraussetzungen zwar verpflichtet. Weder der Zeitablauf noch eine unzureichend zügige Förderung der Sanierung hätten für sich genommen jedoch zur Folge, dass die Sanierungssatzung automatisch außer Kraft trete. Die an § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB anknüpfende vierjährige Festsetzungsfrist beginne folglich erst mit Ablauf des Jahres zu laufen, in dem die Sanierungssatzung rechtsförmlich aufgehoben worden sei. Das gelte nach bisheriger Rechtsprechung auch dann, wenn die Gemeinde die Aufhebung der Sanierungssatzung rechtswidrig unterlasse, obwohl die Voraussetzungen der Aufhebung vorlägen. Ist folglich für den Beginn der Festsetzungsverjährung auf die förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung abzustellen, so ist die Festsetzungsfrist hier gewahrt. Sie begann gemäß § 170 Abs. 1 AO mit Ablauf des Jahres des Inkrafttretens der Aufhebungssatzung vom 23. November 2007, also mit Ablauf des 31. Dezember 2007. Die hier in Rede stehenden Bescheide datieren vom 23. Dezember 2011, sie wurden daher noch rechtzeitig vor Ablauf des Jahres 2011 erlassen. b) Auch der Einwand unzulässiger Rechtsausübung als Fallgruppe des Grundsatzes von „Treu und Glauben“ steht der Erhebung des Sanierungsausgleichsbetrages hier nicht entgegen. aa) Der Einwand unzulässiger Rechtsausübung greift, wenn „es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren“ (BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, BVerwGE 149, 211, juris Rn. 32). Die insoweit geltenden Maßstäben hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 20. März 2014 (a.a.O., juris Rn. 28 ff.) festgelegt. Danach kann die Einhaltung des rechtsstaatlichen Gebots der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit und damit die Verfassungsmäßigkeit der Regelungen über den Ausgleichsbetrag unter Anwendung des auch im öffentlichen Recht geltenden Grundsatzes von Treu und Glauben sichergestellt werden. Der Grundsatz von Treu und Glauben gehört zu den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechts. Er bedarf der Konkretisierung, die anhand von Fallgruppen vorgenommen wird. Insoweit ist zwar die Fallgruppe der Verwirkung nicht einschlägig (vgl. BVerwG a.a.O., Rn. 30). Der Geltendmachung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags, der den betroffenen Eigentümer in dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit verletzt, steht jedoch der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung entgegen (BVerwG a.a.O., Rn. 31). Nach dieser Fallgruppe kann die Ausübung eines Rechts unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last fällt und die Ausübung des Rechts aufgrund dieser eigenen Pflichtenverletzung treuwidrig erscheint. Wie alle Generalklauseln ist auch der Grundsatz von Treu und Glauben in der Ausprägung der unzulässigen Rechtsausübung Einfallstor für verfassungsrechtliche Wertungen. Der Begriff der Treuwidrigkeit ist deshalb so auszulegen, dass eine Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge, die dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit widerspräche, ausgeschlossen ist (BVerwG a.a.O., Rn. 31). Treuwidrigkeit liegt allerdings nicht bereits dann vor, wenn die Gemeinde die Sanierungssatzung entgegen ihrer Pflicht aus § 162 Abs. 1 BauGB nicht rechtzeitig aufgehoben hat. Treuwidrig ist die Abgabenerhebung vielmehr erst dann, wenn es aufgrund der Pflichtverletzung der Gemeinde unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalls nicht mehr zumutbar erscheint, den Bürger mit der Abgabenerhebung zu konfrontieren. Wann das der Fall ist, mag im Einzelfall schwierig zu bestimmen sein. Der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ist aber handhabbar. Zugrunde zu legen ist ein enger Maßstab. Gegen die Annahme der Treuwidrigkeit kann etwa sprechen, dass sich der politische Willensbildungsprozess in der Gemeinde über die Fortsetzung der Sanierungsmaßnahmen schwierig gestaltete oder dass die Fortführung der Sanierung an finanziellen Engpässen scheiterte (BVerwG a.a.O., Rn. 32). Darüber hinaus kann zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes auf die Wertungen allgemeiner Verjährungsvorschriften zurückgegriffen werden. Zu denken ist etwa an die Regelung in § 53 Abs. 2 VwVfG, wonach eine Verjährungsfrist von 30 Jahren zu laufen beginnt, wenn ein Verwaltungsakt zur Feststellung oder Durchsetzung des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers unanfechtbar wird. Diese Vorschrift ist zwar auf die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge nicht unmittelbar anwendbar. Die darin zum Ausdruck kommende Wertung des Gesetzgebers, die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf die längste im Zivilrecht vorgesehene Verjährungsfrist von 30 Jahren (§ 197 BGB) zu beschränken und zwar unabhängig vom Entstehen des Anspruchs (vgl. § 199 Abs. 2 und 3 Nr. 2 BGB), kann aber zur Ausfüllung des Treuwidrigkeitstatbestandes übernommen werden (BVerwG a.a.O., Rn. 33). Die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge ist damit generell ausgeschlossen, wenn seit dem Entstehen der Vorteilslage mehr als 30 Jahre vergangen sind. Aber auch vor Erreichen dieser zeitlichen Höchstgrenze kann die Erhebung nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls treuwidrig und deshalb als Rechtsausübung unzulässig sein (BVerwG a.a.O., Rn. 34). bb) Nach diesen Maßstäben steht die Dauer der Sanierung der Erhebung des Ausgleichsbetrages hier nicht entgegen. Es ist schon keine Pflichtverletzung der Beklagten erkennbar, die Voraussetzung für die Annahme einer Treuwidrigkeit der Beklagten wäre. (1) Die Beklagte hat ihre Pflicht, die Sanierungssatzung rechtzeitig aufzuheben, nicht verletzt. Nach § 162 Abs. 1 BauGB ist eine Sanierungssatzung unter anderem dann aufzuheben, wenn die Sanierung durchgeführt ist (Nr. 1) oder die Sanierung sich als undurchführbar erweist (Nr. 2) oder die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird (Nr. 3) oder die für die Durchführung der Sanierung festgelegte Frist abgelaufen ist (Nr. 4). Keine dieser Aufhebungsgründe bestand hier vor dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung zum 23. November 2007. Insbesondere kann ein vor der Aufhebung der Sanierungssatzung liegender, früherer faktischer Abschluss der Sanierung im Sinne von § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB angesichts der zahlreichen Maßnahmen, die ausweislich der von der Beklagten vorgelegten tabellarischen Aufstellung (Bl. 252–266 der Gerichtsakte) in den Jahren bis 2007 stattfanden, nicht festgestellt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, dass der Ausbau der W.-gasse zur Altstadttangente bereits in den frühen 1990er Jahren abgeschlossen worden war. Denn die Sanierung stellt eine gebietsbezogene Gesamtmaßnahme dar. Sie dient der Behebung städtebaulicher Missstände eines Gebiets und nicht nur einzelner Grundstücke, weshalb z.B. auch Grundstücke einbezogen werden können, auf denen selbst keine Maßnahmen durchzuführen sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 B 69/95 –, NVwZ-RR 1997, 155). Die Beklagte hat insoweit zutreffend darauf hingewiesen, dass sich die Zwecke der Sanierung keineswegs auf die Schaffung der Altstadttangente beschränkten, sondern vielmehr eine umfassende Neugestaltung der gesamten „Altstadt, Teil A“ angestrebt war. Diese umfassende Neugestaltung der „Altstadt, Teil A“ dauerte bis zuletzt zu der – noch aus Sanierungsfördermitteln finanzierten – Umgestaltung des „H…“. Dementsprechend war vor dem Zeitpunkt des förmlichen Abschlusses der Sanierung durch Inkrafttreten der Sanierungssatzung vom 23. November 2007 auch keine „Vorteilslage“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. BVerfG, Beschluss vom 5. März 2013 – 1 BvR 2457/08 –, BVerfGE 133, 143, juris Rn. 2 und Rn. 40 ff.) eingetreten. Die von dem Bundesverwaltungsgericht in Anbetracht dieser Rechtsprechung aus dem Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit hergeleitete, generelle Höchstfrist von 30 Jahren für die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge seit dem Entstehen der Vorteilslage (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, BVerwGE 149, 211, juris Rn. 34) hatte mangels eines tatsächlichen Abschlusses der Sanierung hier noch nicht zu laufen begonnen. (2) In Anbetracht des erheblichen Umfangs der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen ist auch nicht dargetan oder ersichtlich, dass die Durchführung der Sanierung pflichtwidrig hinausgezögert worden wäre. Im Gegenteil ist deren Dauer angesichts des von der Beklagten geschilderten und durch die Gesellschaft für Wohnungs- und Siedlungswesen – GEWOS – dokumentierten schlechten Zustands der Altstadt zu Beginn der Sanierung plausibel. Zudem hat die Beklagte darauf hingewiesen, dass in den letzten Jahren bedingt durch ihre schlechte Haushaltslage und aufgrund einer Limitierung durch die Kommunalaufsicht der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion immer nur ein begrenzter Beitrag zur Finanzierung des städtischen Eigenanteils (20 %) von Fördermaßnahmen in den städtischen Haushalt eingestellt werden konnte. Daher konnte nur eine geringe Zahl von Vorhaben zeitgleich realisiert werden. Solche finanzielle „Engpässe“ sind in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als zulässiger Grund für eine Verzögerung der Sanierung anerkannt (vgl. BVerwG, Urteil vom 20. März 2014 – 4 C 11/13 –, BVerwGE 149, 211, juris Rn. 32). (3) Eine Verpflichtung der Beklagten, das Grundstück der Kläger in die erste Teilaufhebungssatzung im Jahr 1990 einzubeziehen, bestand nicht. Die Beklagte hat insoweit überzeugend vorgetragen, das Grundstück der Kläger sei mit den Anwesen in der direkten Umgebung (W.-gasse … und …), die einbezogen worden seien, nicht vergleichbar gewesen. Die genannten Gebäude seien – anders als das Grundstück der Kläger, auf dem mangels vollständiger Sanierung des Gebäudes wahrscheinlich teilweise noch die von der GEWOS festgestellten Mängel vorhanden gewesen seien – im Zuge des Durchbruchs der Altstadttangente ganz oder teilweise niedergelegt und mit zurückgesetzter Straßenflucht anschließend wieder aufgebaut worden. Dieser Vorgang sei vor 1989 abgeschlossen gewesen, weshalb diese Grundstücke bereits in die erste Teilaufhebung einbezogen worden seien. (4) Verbleibt als Anknüpfungspunkt daher letztlich nur die reine Länge der Sanierung als solche, so vermag diese für sich genommen ebenfalls keine Pflichtwidrigkeit zu begründen. Etwas anderes kann auch nicht aus der – erst durch Art. 1 Nr. 11 des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) eingefügten und daher hier ohnehin nicht anwendbaren – Regelung in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB abgeleitet werden, wonach die Sanierungsdauer 15 Jahre nicht überschreiten soll. Im Gegenteil ist der Vorschrift die umgekehrte Wertung zu entnehmen, dass eine längere Sanierungsdauer nicht von vornherein als treuwidrig anzusehen ist, denn es besteht grundsätzlich eine Verlängerungsmöglichkeit gemäß § 142 Abs. 3 Satz 4 BauGB. (5) Auch in dem unterbliebenen Hinweis auf die Möglichkeit der vorzeitigen Entlassung aus der Sanierung gemäß § 163 BauGB liegt keine Pflichtverletzung der Beklagten. Es kommt von Rechts wegen nicht darauf an, ob den Eigentümern diese Möglichkeit bekannt ist. Eine diesbezügliche Aufklärungs- und Hinweispflicht der Behörde kennt das Gesetz nicht. Grundstückseigentümern, die von einer lang andauernden Sanierung betroffenen sind, ist es vielmehr zuzumuten, sich bei der zuständigen Behörde über ihre Rechte zu informieren oder auf sonstige Weise sachkundigen Rat einzuholen. Unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten ist die Konstruktion einer Hinweispflicht, wie sie von dem Prozessbevollmächtigten der Kläger in der mündlichen Verhandlung gleichsam als „prozedurale Kompensation“ für die erhebliche Sanierungsdauer angeregt wurde, ebenfalls nicht geboten. Es besteht kein Anlass für einen prozeduralen Ausgleich durch Einführung eines ungeschriebenen Verfahrensrechts, zumal die Sanierungsdauer nach den vorstehenden Ausführungen weder auf einer Pflichtwidrigkeit der Beklagten beruhte noch sie zu gesetzlich nicht vorgesehenen, unzumutbaren Belastungen der Kläger geführt hat. 4. Die Heranziehung der Kläger als Mitglieder der ungeteilten Erbengemeinschaft ist nicht zu beanstanden. Die Kläger sind jeweils als Eigentümer im Sinne des § 154 Abs. 1 BauGB zur Leistung des Sanierungsausgleichsbetrags verpflichtet. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 10. September 2015 – 4 C 3/14 –, juris Rn. 9) ist jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft „Eigentümer“ im Sinne dieser Vorschrift. Denn bei Eigentümergemeinschaften zur gesamten Hand – wie im Falle einer Erbengemeinschaft – ist jedes Mitglied Eigentümer der Sache, die zum Vermögen der Gesamthandsgemeinschaft gehört. Die Gesamthandsgemeinschaft ist ihrerseits keine juristische Person. Sie hat keine Rechtspersönlichkeit und kann „als solche“ nicht für öffentlich-rechtliche Beitragspflichten haftbar gemacht werden (BVerwG a.a.O., Rn. 10). II. Der von der Beklagten ermittelte Sanierungsausgleichsbetrag, zu dem die Kläger jeweils hälftig herangezogen worden sind, ist der Höhe nach überwiegend rechtmäßig und in Höhe eines Teilbetrags von 3.825,00 €, d.h. jeweils in Höhe von 1.912,50 €, rechtswidrig. Die nach § 154 Abs. 1 BauGB als Sanierungsausgleichsbetrag abzuschöpfende, durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts, besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Bei der Ermittlung dieser Bodenwerte hat die Gemeinde einen Wertermittlungsspielraum, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (1.). In Anbetracht dieses Wertermittlungsspielraums ist die Ermittlung des Anfangswertes hier im Ergebnis nicht zu beanstanden (2.). Die Ermittlung des Endwertes ist in Höhe von jeweils 1.912,50 € hingegen rechtswidrig (3.), so dass die Kläger insoweit in ihren Rechten verletzt und die Bescheide teilweise aufzuheben sind (4.). 1. Bei der Bewertung von Grundstücksflächen besteht ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist (st. Rspr., vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 10 ff.). Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 6. Dezember 1988 (Wertermittlungsverordnung – WertV –, BGBl. I S. 2209) bzw. nunmehr der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV –, BGBl. I S. 639) machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. zu alledem BVerwG, Urteile vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 12, und vom 17. Mai 2002 – BVerwG 4 C 6.01 –, juris Rn. 29). Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen; sie müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 12). Darüber hinaus wird der Wertermittlungsspielraum, der nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt, durch die Wertermittlungsgrundsätze in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht in einen Rahmen eingefügt, der bei jeder Wertermittlung beachtet werden muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6.01 –, Rn. 29 f.; OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 37). Markiert wird dieser rechtliche Rahmen durch die Bestimmungen des Baugesetzbuchs und durch die Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung, nach denen im Regelfall zu verfahren ist (vgl. noch zur Wertermittlungsverordnung OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 37). Zwar richtet sich die Immobilienwertermittlungsverordnung (zuvor: die Wertermittlungsverordnung) an die nach den §§ 192 ff. BauGB gebildeten Gutachterausschüsse; ihr kommt keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder gar für die Gerichte zu (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Zur Ermittlung des Anfangswertes (und des Endwertes) schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung auch keine bestimmte Methode vor. Sie ist hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Die allgemein anerkannten Grundsätze der Immobilienwertermittlungsverordnung müssen jedoch bei jeder Wertermittlung beachtet werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21; OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 37 ff.). Zu ihnen gehört der in §§ 15, 16 ImmoWertV (zuvor: § 28 Abs. 3 Satz 1 WertV) enthaltene, auf die Grundaussagen der §§ 194 bis 196 BauGB zurückgehende Grundsatz, dass der Anfangs- und Endwert durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln ist (BVerwG, Urteil vom 17. Mai 2002 – 4 C 6/01 –, juris Rn. 21). Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Wert des Bodens „vorrangig“ im Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) zu ermitteln. Gemäß § 15 Abs. 1 ImmoWertV wird im Vergleichswertverfahren „der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt“. Bei dem Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV (sog. Vergleichskaufpreisverfahren, vgl. OVG RP, Urteil vom 5. Oktober 2010 – 6 A 10164/09.OVG –, juris Rn. 35 f.) wird der Vergleichswert anhand von (zum Zwecke des Vergleichs durch qualitativen und intertemporären Abgleich „umgerechneten“) tatsächlichen Vergleichskaufpreisen abgeleitet, die in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses enthalten sind (vgl. § 193 Abs. 5 BauGB). Das in § 16 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV normierte Bodenrichtwertverfahren ist ebenfalls ein zulässiges und anerkanntes Verfahren. Bei ihm wird der Bodenwert des zu bewertenden Grundstücks anhand bekannter Bodenrichtwerte bestimmt. Hierbei wird das zu bewertende Grundstück einem bestimmten zonalen Bodenrichtwert beziehungsweise einer Richtwertzone zugeordnet und sodann ggf. mit Zu- und Abschlägen aufgrund unterschiedlicher Grundstücksmerkmale (vgl. § 6 ImmoWertV) versehen. Allerdings ist das Bodenrichtwertverfahren gegenüber dem Vergleichskaufpreisverfahren (d.h. der Ableitung von Vergleichswerten aus tatsächlichen Kaufpreisen) grundsätzlich nachrangig. Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV ist der Bodenwert „vorrangig“ im Vergleichswertverfahren nach § 15 ImmoWertV zu ermitteln. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV bestimmt insoweit, dass der Bodenwert „auch“ auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt werden kann (vgl. bereits OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04 –, juris Rn. 42). In Bezug auf die genannten Wertermittlungsmethoden verfügt die Beklagte über keine Wahlfreiheit, weil tatsächliche Kaufpreise die beste Grundlage zur Ermittlung des gemeinen Wertes abgeben. Der Vorrang der Wertermittlung nach (tatsächlichen) Vergleichswerten gilt grundsätzlich, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Die wertermittelnde Stelle hat es mithin nur dann in der Hand, die ihr geeignet erscheinende Bewertungsmethode festzulegen, wenn die vorbezeichneten Voraussetzungen nicht vorliegen (OVG RP, Urteil vom 14. September 2004 – 6 A 10530/04.OVG –, juris Rn. 42). Zu den allgemeinen Grundsätzen der Wertermittlung gehört darüber hinaus das Gebot, das Wertermittlungsverfahren nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) und den Verkehrswert aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das Vergleichskaufpreis- und auch das Bodenrichtwertverfahren sind als von der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelte Bewertungsverfahren deshalb nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweils einschlägigen Verfahren der Verkehrswert und – im Falle der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln sind. Im Vordergrund steht die Erfüllung des gesetzlichen Auftrags, die Bodenwerterhöhung zu ermitteln. Wenn dazu die von der Immobilienwertermittlungsverordnung für die Ermittlung des Bodenwerts vorgesehene Regelmethode mangels ausreichender Daten nicht geeignet ist, ist eine andere Methode anzuwenden (vgl. zur WertV BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1996 – 4 B 69/95 –, NVwZ-RR 1997, 155 [156]). Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist wie früher die Wertermittlungsverordnung hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend; wenn eine in ihr vorgesehene Methode nicht angewandt werden kann, so darf nach einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Geeignet ist jede Methode, mit der der gesetzliche Auftrag der Wertermittlung erfüllt werden kann (BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 7, sowie Beschlüsse vom 28. Juli 2010 – 4 B 11.10 –, juris Rn. 6 und vom 16. November 2004 – 4 B 71.04 –, juris Rn. 5 f.). 2. In Anbetracht dieses Wertermittlungsspielraums der Beklagten ist die Ermittlung des Anfangswertes – also des Bodenwertes, der sich für das Grundstück ergäbe, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB) – hier nicht zu beanstanden. Die vorstehenden Wertermittlungsgrundsätze wurden gewahrt. Die Verwendung des Bodenrichtwertverfahrens – statt des an sich vorrangigen Vergleichskaufpreisverfahrens – unter Berücksichtigung eines Bodenwertindex zur Hochrechnung historischer Bodenrichtwerte aus dem Jahr 1972 bewegt sich noch im Rahmen des Wertermittlungsspielraums der Beklagten. a) Der örtliche Gutachterausschuss ermittelte die zonalen Anfangswerte anhand historischer zonaler Bodenrichtwerte aus dem Jahr 1972, die der damalige Gutachterausschuss für die Zeit Anfang 1972 festgestellt hatte (vgl. Gutachten, S. 26). Diese wurden – regelmäßig mit den allgemeinen Bodenrichtwerten – anhand eines Bodenwertindex für Citylagen in Mainz (Gutachten S. 34) auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag (also dem Inkrafttreten der Aufhebungssatzung am 23. November 2007) angepasst (Gutachten S. 26). Für das Grundstück der Kläger weist die Richtwertkarte aus dem Jahr 1972 einen zonalen Richtwert von 190,00 DM aus. Die Werte für den Bodenwertindex wurden von 1970 bis 1979 aus der Tabelle „Durchschnittliche Kaufwerte für Bauland“ des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz entnommen. Zum 1. Januar 2000 wurde der Wert für die Zone 2021, in der das Grundstück der Kläger liegt, neben der „normalen“ Indexfortschreibung um 8 % wegen des Einflusses städtebaulicher Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebietes („Ludwigstraßen-Effekt“) erhöht (vgl. Hinweise des Vorsitzenden des örtlichen Gutachterausschusses zur Entstehung der Bodenwertindizes, Anlage 12.2. zum Obergutachten). Letztlich gelangte der örtliche Gutachterausschuss auf diese Weise zu einem zonalen Bodenrichtwert der Zone 2021 von 525,00 €/m² (vgl. S. 10 des Gutachtens des örtlichen Gutachterausschusses) und einem hieraus abgeleiteten Anfangswert des Grundstücks der Kläger von 667 €/m². b) Diese Bodenwertermittlung wahrt den Wertermittlungsspielraum der Beklagten auch in Anbetracht des grundsätzlichen Vorrangs des Vergleichskaufpreisverfahrens. Das Vergleichskaufpreisverfahren musste hier nicht bevorzugt herangezogen werden. Der örtliche Gutachterausschuss hat das Verfahren und dessen Vorrang durchaus gesehen und berücksichtigt, er hat es jedoch mit der Begründung nicht angewandt, in der Kaufpreissammlung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses liege keine ausreichende Zahl an Kaufpreisen für vergleichbare Grundstücke vor (Gutachten, S. 26). Das ist nach den oben dargelegten Maßstäben im Ergebnis nicht zu beanstanden. Denn die nach § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV zu würdigende Aussagekraft des Vergleichskaufpreisverfahrens ist hier auch nach den Ergebnissen des Obergutachtens gering. Die 18 bzw. – nach Ausreißertest – 12 durch den Oberen Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung „herausgefilterten“ Kaufpreise aus den Jahren 1971 bis 2007 sind nämlich ihrerseits nur begrenzt verlässlich. Sie wurden zum einen teilweise ebenfalls über einen erheblichen Zeitraum über Bodenwertindizes hochgerechnet, und zum anderen konnten nicht alle für die Herstellung der Vergleichbarkeit erforderlichen wertrelevanten Merkmale verlässlich rekonstruiert werden. In dem Obergutachten (dort S. 58) wird dazu ausgeführt, die Geschossflächenzahlen seien nicht vorhanden gewesen, sondern vom Oberen Gutachterausschuss vor Ort erhoben worden. Es lasse sich nicht mehr abschließend eruieren, ob die vorgefundenen Geschossflächenzahlen auch mit den zum Teil vor über 40 Jahren veräußerten Grundstücken übereinstimmten. Die Anzahl und Qualität der verwendbaren Vergleichspreise reichten deshalb nicht aus, um den Anfangswert allein aus den Vergleichspreisen sicher ermitteln zu können (Obergutachten, S. 57). In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses weiter erläutert, in dem Obergutachten sei das Verfahrensergebnis des Vergleichskaufpreisverfahrens nur mit 10 % in das Gesamtergebnis eingeflossen, weil diese Wertermittlungsmethode sich im vorliegenden Fall als „nicht unproblematisch“ erwiesen habe (vgl. Niederschrift, S. 5): „Auch diese Wertermittlungsmethode [d.i. das Vergleichskaufpreisverfahren] erwies sich vorliegend als nicht unproblematisch. Dies beruht darauf, dass die Daten erstmals bei der Gutachtenerstellung im Jahr 2015 ermittelt wurden und das Indexierungsproblem ebenfalls besteht. Dies ist auch der Grund dafür, weshalb ich die Ergebnisse der Vergleichskaufpreisverfahren als Wertermittlungsmethode bei meiner Gesamtberechnung nur mit 10 % gewichtet habe. Ein Problem bei dieser Methode waren auch die fehlenden Grundstücksmerkmale. Nach so langer Zeit waren diese für uns zum Teil nicht mehr feststellbar. Wir haben alle 42 Grundstücke besichtigt und konnten nur den aktuellen Stand feststellen, nicht aber den Stand zum Zeitpunkt des Verkaufs […] Aus diesem Grund […] und der lange zurückliegenden Zeit der einzelnen Verkäufe erschien mir dieses Verfahren nicht als verlässlich.“ Vor diesem Hintergrund hat der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses ebenfalls in der mündlichen Verhandlung erklärt, im Falle der Beschränkung der von ihm angewandten Methoden auf das Bodenrichtwert- und das Vergleichskaufpreisverfahren hätte er das letztere im Verhältnis zum Bodenrichtwertverfahren nur mit 40 % bis zu 50 % gewichtet (vgl. Niederschrift S. 9). Damit hat er nachvollziehbar und überzeugend zum Ausdruck gebracht, dass und weshalb er dem von der Beklagten gewählten Bodenrichtwertverfahren im Ergebnis sogar eher eine höhere Aussagefähigkeit beimisst als dem Vergleichskaufpreisverfahren. Unter diesen Umständen hätte das Vergleichskaufpreisverfahren zwar verwendet werden dürfen, die Beklagte war hierzu aber von Rechts wegen nicht verpflichtet. Unabhängig davon steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die unterbliebene Einbeziehung des Vergleichskaufpreisverfahrens die Kläger jedenfalls nicht beschwert. Die Anwendung des Vergleichskaufpreisverfahrens hätte sich hier nämlich nur zum Nachteil der Kläger ausgewirkt, da der mithilfe des Vergleichskaufpreisverfahrens durch den Oberen Gutachterausschuss ermittelte grundstücksbezogene Anfangswert rund 560,00 €/m² beträgt. Das Verfahrensergebnis des Vergleichskaufpreisverfahrens liegt also um etwa 117 €/m² unter dem durch den lokalen Gutachterausschuss ermittelten Anfangswert von 667,00 €/m². Die Anwendung des Vergleichskaufpreisverfahrens hätte folglich zu einer größeren Differenz zwischen Anfangs- und Endwert, mithin zu einem höheren Sanierungsausgleichsbetrag geführt. Soweit der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung eingewandt hat, seiner Auffassung nach liege ein Wertermittlungsfehler darin, dass die Beklagte die Tatsachengrundlage für die prinzipiell vorrangige Methode – das Vergleichskaufpreisverfahren – unzureichend erhoben habe, greift dieser Einwand nach den vorstehenden Ausführungen nicht durch. Wie dargelegt, durfte die Beklagte das ebenfalls von der Immobilienwertermittlungsverordnung anerkannte und zu vertretbaren Ergebnissen (s. u.) führende Bodenrichtwertverfahren anstelle des Vergleichskaufpreisverfahrens anwenden. Auf die Ursache der eingeschränkten Aussagefähigkeit des an sich vorrangigen Vergleichskaufpreisverfahrens kommt es dabei nicht an. c) Das Bodenrichtwertverfahren hat sich hier im Ergebnis als Methode der Anfangswertermittlung als sachgerecht erwiesen, denn der örtliche Gutachterausschuss ist durch sie nachweislich zu vertretbaren Ergebnissen gelangt. Insoweit ist zunächst festzuhalten, dass der Grundstücksmarkt – wie der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ausgeführt hat – die von der Beklagten anhand des Bodenwertindex fortgeschriebenen Bodenrichtwerte akzeptiert hat. Zudem wahrt der von dem örtlichen Gutachterausschuss ermittelte grundstücksbezogene Anfangswert den Rahmen der durch vier weitere Methoden ermittelten Verfahrensergebnisse des Oberen Gutachterausschusses. Dieser hat in seinem Obergutachten – neben dem Vergleichskaufpreisverfahren – als nicht normierte Wertermittlungsverfahren das Komponentenverfahren unter Verwendung der Mietsäule nach Strotkamp (hierdurch ermittelte Bodenwerterhöhung: 175,86 €/m²), das Modell Niedersachsen (Bodenwerterhöhung: 191,86 €/m²) und die marktangepasste Zielbaummethode (Bodenwerterhöhung: 211,28 €/m²) angewandt, um den Anfangswert aus dem Endwert abzuleiten (vgl. zu diesem gleichsam „umgekehrten“ Vorgehen BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 6 f.; Beschluss vom 28. Juli 2010 – 4 B 11.10 –, juris Rn. 6). Ausgehend von dem Endwert der Beklagten (955 €/m²) ergibt sich hieraus ein mittlerer Anfangswert der nicht normierten Verfahren von rund 762,00 €/m². Dafür, dass diese von dem Obergutachten ermittelten Verfahrensergebnisse ihrerseits fehlerhaft sein könnten, bestehen keine Anhaltspunkte. Insbesondere hat der Obere Gutachterausschuss das Erfordernis von Marktanpassungen beim Modell Niedersachsen und der Zielbaummethode überzeugend mit den Besonderheiten des Grundstücksmarkts in Mainz begründet, der mit den ländlichen Gebieten in Rheinland-Pfalz nicht vergleichbar ist (vgl. Obergutachten, S. 37). Zieht man hiernach die Verfahrensergebnisse des Oberen Gutachterausschusses zum Vergleich heran, so liegt der von der Beklagten ermittelte grundstücksbezogene Anfangswert mit 667 €/m² fast exakt auf dem arithmetischen Mittel (663,00 €/m²) zwischen dem grundstücksbezogenen Anfangswert, der durch den Oberen Gutachterausschuss mithilfe des Vergleichskaufpreisverfahrens ermittelt wurde (560,00 €/m²), und dem durchschnittlichen Anfangswert, der sich in Anwendung der drei ebenfalls vom Oberen Gutachterausschuss herangezogenen, nicht normierten Verfahren ergibt (762,00 €/m²). Die Abweichung der Ergebnisse des Obergutachtens von demjenigen des örtlichen Gutachterausschusses begründet dabei innerhalb dieses Rahmens keinen Rechtsfehler; ebenso wenig wie die Tatsache, dass der örtliche Gutachterausschuss in früheren Gutachten zu anderen Bodenwerten gelangt ist. Es liegt im Wesen des unter II.1. dargestellten Wertermittlungsspielraums, dass innerhalb einer gewissen Bandbreite unterschiedliche Ergebnisse möglich sind, die ihrerseits alle rechtlich zulässig sind. Auch die um das Bodenrichtwertverfahren ergänzte Neuberechnung des Oberen Gutachterausschusses (s. Anlage 0 zur Stellungnahme 1 zum Schreiben des Vorsitzenden des Gutachterausschusses für den Bereich der Stadt Mainz) bestätigt die Verwertbarkeit des von der Beklagten mithilfe des Bodenrichtwertverfahrens ermittelten Anfangswerts. Die Einbeziehung des Bodenrichtwertverfahrens führt nämlich nur zu einer Abweichung des gewichteten Gesamtergebnisses des Oberen Gutachterausschusses von dem vorherigen Gesamtergebnis (d.h. dem ohne das Bodenrichtwertverfahren ermittelten Gesamtergebnis) um 1,00 €/m². Dabei hat der Obere Gutachterausschuss aufgrund einer etwas anderen – insoweit jedoch nicht entscheidenden – Wertanpassung des von ihm übernommenen zonalen Bodenrichtwerts der Beklagten (525 €/m²) an das Grundstück der Kläger sogar einen niedrigeren, d.h. für die Kläger ungünstigeren, grundstücksbezogenen Anfangswert zugrunde gelegt (626,00 €/m² anstatt 667 €/m²). Die theoretisch bestehende Fehleranfälligkeit der von der Beklagten vorgenommenen Hochrechnung von Bodenrichtwerten mittels einer Bodenwertindexreihe über 35 Jahre (mit Stützung von 1970 bis 1979 auf die „durchschnittlichen Kaufwerte für Bauland“ des Statistischen Landesamtes), auf die in dem Obergutachten zunächst hingewiesen wurde (vgl. dort S. 45 ff.), hat sich daher hier nicht bestätigt. Im Gegenteil belegen die Ergebnisse des Obergutachtens und die Erläuterungen des Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung die Vertretbarkeit des von der Beklagten ermittelten Verfahrensergebnisses. Angesichts der Vertretbarkeit des ermittelten Verfahrensergebnisses kommt es auf etwaige Fehler oder Ungenauigkeiten der von der Beklagten verwendeten Indexierungstabelle nicht an. Nur ergänzend weist der Senat daher darauf hin, dass die Verwendung des Bodenwertindex – ebenso wie der Zuschlag von 8 % zur Erfassung der Auswirkung von bodenwertsteigernden Maßnahmen außerhalb des Sanierungsgebiets zum 1. Januar 2000 („Ludwigstraßen-Effekt“) – entgegen dem Eindruck der Kläger gerade sichergestellt hat, dass Bodenwertsteigerungen, die nicht sanierungsbedingt waren, zutreffend nicht in die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eingerechnet wurden. Indem die entsprechenden Steigerungen dem Anfangswert (und nicht dem Endwert) hinzugerechnet wurden, wirkten sie sich zugunsten der Kläger aus, denn die Erhöhung des Anfangswerts führte zu einer Verringerung der Differenz zum Endwert und damit zu einem geringeren Sanierungsausgleichsbetrag. Auch soweit die Kläger geltend machen, die verwendete Indextabelle sei ungeeignet, weil in ihr wegen der räumlichen Nähe der erfassten Werte zum Sanierungsgebiet und der großen Ausstrahlungskraft der Sanierung in jedem Fall auch Sanierungseinflüsse abgebildet seien, greift dieser Einwand aus dem gleichen Grund nicht durch. Denn selbst wenn die Tabelle sanierungsbedingte Wertsteigerungen abbildete, würde sich dies – da die Tabelle zur Hochrechnung des Anfangswerts verwendet wurde – ausschließlich zu ihren Gunsten auswirken. d) Aufgrund der nachgewiesenen Vertretbarkeit ihres Verfahrensergebnisses musste die Beklagte auch keine weiteren Wertermittlungsverfahren – wie sie in Gestalt des Vergleichskaufpreisverfahrens, der Komponentenmethode, des Modells Niedersachsen und der Zielbaummethode in dem Obergutachten durchgeführt wurden – in die Ermittlung des Anfangswerts einbeziehen. Dies gilt nicht nur – wie unter bb) dargelegt – für das Vergleichskaufpreisverfahren, sondern auch für weitere, nicht normierte Wertermittlungsmethoden. Denn auch die in Betracht kommenden, nicht normierten Wertermittlungsverfahren, die der Obere Gutachterausschuss eingesetzt hat (das Komponentenverfahren unter Verwendung der Mietsäule nach Strotkamp, das Modell Niedersachsen und die marktangepasste Zielbaummethode), weisen hier im Vergleich zu dem von der Beklagten angewandten Bodenrichtwertverfahren keine derart überlegene Aussagefähigkeit auf, dass es von Rechts wegen geboten wäre, sie diesem vorzuziehen. Die Heranziehung sämtlicher Verfahren war unter Wahrung des Wertermittlungsspielraums nicht zwingend geboten. Der örtliche Gutachterausschuss hat die Heranziehung nicht normierter Wertermittlungsmethoden erwogen und diese ausgeschlossen. Insbesondere hat er sich mit dem Mietsäulenverfahren und dem „Niedersachsenmodell“ (Kanngieser-Bodenstein) auseinandergesetzt und beide Methoden als in Mainz nicht anwendbar angesehen (Gutachten S. 27). Das ist im Ergebnis nicht rechtsfehlerhaft. Wie das Obergutachten nachgewiesen hat, haben zwar sowohl das Komponentenverfahren als auch das Modell Niedersachen und die Zielbaummethode durchaus zu plausiblen und verwertbaren Ergebnissen geführt. Gleichwohl liegt in der unterbliebenen Anwendung dieser Verfahren kein Rechtsfehler, denn sie verfügen nicht über ein gegenüber dem angewandten Bodenrichtwertverfahren gesteigertes Maß an Aussagefähigkeit. Wie der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung überzeugend dargelegt hat, haben alle Verfahren „ihre Ungenauigkeiten“ (vgl. Niederschrift S. 6). Auch der von den Klägern privat beauftragte Sachverständige Dipl.-Ing. H. hat dementsprechend ausgeführt, die Ergebnisse der Zielbaum-Methode hingen von den subjektiven Eingaben des Anwenders ab. e) Die Beklagte bzw. der örtliche Gutachterausschuss war auch nicht zur Bildung eines Gesamtergebnisses aus der (gewichteten) Kumulation mehrerer Verfahrensergebnisse – wie sie in dem Obergutachten erfolgte (Vergleichskaufpreisverfahren: 10 %; Komponentenverfahren: 30 %; Modell Niedersachsen: 35 %; marktangepasste Zielbaummethode: 25 %) – verpflichtet. Es ist zwar durchaus möglich, dass ein aus der kumulativen Anwendung mehrerer Wertermittlungsverfahren ermitteltes Gesamtergebnis gerade in kaufpreisarmen Lagen eine Annäherung an den „wahrscheinlichsten“ Bodenwert bieten kann. Dessen Ermittlung war auch erklärtermaßen das Ziel des Obergutachtens. Der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses hat in der mündlichen Verhandlung ausgeführt, der Obere Gutachterausschuss habe sich – anders als der örtliche Gutachterausschuss, dessen Tätigkeit ein „Massenverfahren“ sei – ausschließlich mit dem in Streit stehenden Wertermittlungsobjekt befasst und den Anspruch gehabt, sich „möglichst dem wahren Wert zu nähern“ (vgl. Niederschrift, S. 6). Diese hohen Anforderungen galten für den örtlichen Gutachterausschuss nicht. Dieser war aufgrund des Wertermittlungsspielraums der Beklagten im konkreten Fall aufgrund der Vertretbarkeit der hier erzielten Ergebnisse nicht zu einer mit erheblichem Verwaltungsaufwand verbundenen Ermittlung des Wertes durch Anwendung mehrerer Methoden und zu einer der jeweiligen Fehleranfälligkeit der Methoden angepassten, komplexen Gewichtung verpflichtet. Er musste vielmehr lediglich einen vertretbaren Wert durch Anwendung einer zulässigen Methode ermitteln. Diesen Anforderungen wurde hier genügt, indem der örtliche Gutachterausschuss das zulässige und anerkannte Bodenrichtwertverfahren angewandt hat. f) Auch gegen die Wertanpassung des zonalen Bodenrichtwerts an die wertrelevanten Merkmale des Grundstücks der Kläger im Rahmen der Anfangswertermittlung ist nichts zu erinnern. Insoweit rügen die Kläger zwar zu Recht, dass die Bodenrichtwertkarte aus dem Jahr 1972 die maßgebenden Merkmale und Eigenschaften des Geländes nicht erkennen lasse. Der örtliche Gutachterausschuss hat diesem Mangel aber Rechnung getragen, indem er die Wertanpassung bei der Anfangswertermittlung mithilfe einer Faktorisierung von 1,27 und damit auf die gleiche Weise wie bei der Endwertermittlung (vgl. zu dieser unter 3.b) vorgenommen hat. Hierdurch hat er zugunsten der Kläger unterstellt, dass die Sanierung keine speziellen grundstücksbezogenen Vorteile bewirkt hat. 3. Die Ermittlung des Endwertes – d.h. des Bodenwertes des Grundstücks der Kläger nach erfolgter Sanierung zum Wertermittlungsstichtag (23. November 2007) – ist überwiegend rechtmäßig. Der örtliche Gutachterausschuss verwendete zur Ermittlung des Endwerts das Bodenrichtwertverfahren, dessen Heranziehung zulässig war (a). Bei dessen Durchführung leitete er zunächst den Bodenrichtwert der Zone 2021, in der das Grundstück der Kläger liegt, aus Vergleichszonen ab und passte sodann den zonalen Richtwert an das Grundstück der Kläger an. Diese Wertanpassung erfolgte fehlerfrei (b). Jedoch war die vorangehende Ermittlung des Bodenrichtwerts der Zone 2021 teilweise fehlerhaft (c). Im Einzelnen: a) Die Heranziehung des Bodenrichtwertverfahrens für die Endwertermittlung ist im Grundsatz nicht zu beanstanden. Die grundsätzlichen Bedenken des von den Klägern beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. H. gegen das Bodenrichtwertgefüge der Beklagten greifen nicht durch. Die von diesem als Beleg für seine Zweifel herangezogenen starken Steigerungen zwischen den von dem örtlichen Gutachterausschuss verwendeten Werten zum Stichtag 1. Januar 2006 und den von dem Oberen Gutachterausschuss angesetzten Werten zum 1. Januar 2008 bestehen nicht in dem behaupteten Umfang. Der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses hat in seiner Stellungnahme 3 (dort S. 8) überzeugend erläutert, die Diskrepanz entstehe dadurch, dass die in dem Bezugsgutachten aufgeführten Werte nicht die originären Bodenrichtwerte vom 1. Januar 2008 sind, sondern bereits die auf das Richtwertgrundstück der Zone 2021 umgerechneten – also wertangepassten – Bodenrichtwerte. Sie werden deshalb in der Tabelle auf S. 16 des Bezugsgutachtens als „Vergleichswerte“ (und nicht als Bodenrichtwerte) bezeichnet. Auf S. 9 der Stellungnahme 3 des Vorsitzenden des Oberen Gutachterausschusses werden die „reinen“ Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2008 dargestellt; diese weichen lediglich um 0,3 % von den Bodenrichtwerten zum Stichtag 1. Januar 2006 ab. Ein Anhaltspunkt für die von dem Sachverständigen Dipl.-Ing. H. behauptete Unstimmigkeit des Richtwertgefüges kann darin folglich nicht gesehen werden. Auch die Höhe des Endwertes von im Ergebnis 955 €/m² und der damit verbundene Ausgleichsbetrag von 288,00 €/m² sprechen nicht für die von den Klägern eingewandte unrealistische Höhe der Beträge. Soweit die Kläger hierzu geltend machen, Sanierungsausgleichsbeträge lägen erfahrungsgemäß im Bereich von rund 10 % der jeweiligen Anfangswerte, z.B. habe in der Altstadt von Bingen der Sanierungsausgleich zwischen 30,00 und 40,00 €/m² gelegen, vermag dies angesichts der – nicht mit anderen Städten und Gemeinden vergleichbaren – weit überdurchschnittlichen Zeitdauer und des außergewöhnlichen Umfangs der hier erfolgten Sanierungsmaßnahmen keine grundsätzlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der hier in Rede stehenden Beträge zu begründen. Das Argument der Kläger, bei einem unterstellten durchschnittlichen Ausgleichsbetrag von 230,00 €/m² ergebe sich ein – deutlich über dem von der Beklagten tatsächlich aufgebrachten Kostenanteil liegender – Mittelrückfluss in Höhe von geschätzten 42 Millionen Euro für die Beklagte, begründet ebenfalls keine Zweifel an der Rechtmäßigkeit der Höhe der Beträge. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, sie habe durch die Sanierung keine Gewinne gemacht. Setze man die tatsächlich bisher erzielten Einnahmen aus Ausgleichbeträgen einschließlich der noch voraussichtlich zu erzielenden zukünftigen Ausgleichsbeträge in ein Verhältnis zu den getätigten Gesamtkosten der Sanierung, so ergebe sich ein „Refinanzierungsgrad“ in Höhe von lediglich 15,2 % (11,7 Millionen Euro : 77 Millionen Euro). Hiergegen haben sich die Kläger zuletzt nicht mehr gewandt. Soweit die Kläger geltend machen, die Beklagte habe in denjenigen Gebieten, die im Jahr 1989 aus der Sanierung entlassen worden seien, teilweise Nachlässe von 35 % bis 45 % auf die Ausgleichsabgabe gewährt, weil sie selbst der Auffassung gewesen sei, ihre Wertermittlungen seien nicht plausibel, verpflichtet dies die Beklagte nicht zur Fortführung dieser Praxis im Verhältnis zu den Klägern. Die Beklagte ist von dieser Verwaltungspraxis aus sachlichen Gründen seit 2007 – aufgrund der Beanstandung durch den Landesrechnungshof – abgerückt und die von ihr zuletzt ermittelten Bodenwerte sind nachgewiesenermaßen vertretbar. b) Die Wertanpassung des Bodenrichtwerts der Zone 2021 an das Grundstück der Kläger ist frei von Rechtsfehlern. Bei der Anpassung des zonalen Richtwerts der Zone 2021 (der seinerseits allerdings teilweise fehlerhaft ist, s. hierzu sogleich c) an den Zustand des Grundstücks der Kläger ging der örtliche Gutachterausschuss von den planungsrechtlichen Geschossflächenzahlen (Richtwertgrundstück: 2,0; Wertermittlungsobjekt: 3,2) aus. Hieraus ergab sich – wie bereits bei der Anfangswertermittlung – eine Wertanpassung in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung („GFZ-Anpassung“) durch Faktorisierung mit 1,32. Des Weiteren nahm der örtliche Gutachterausschuss einen Abzug von 0,5 % wegen der fehlenden Hoferschließung des Grundstücks vor. Insgesamt erfolgte damit eine Wertanpassung durch Faktorisierung mit 1,27. Daraus ergab sich ein grundstücksbezogener Endwert von 955,00 €/m² (S. 18 des Gutachtens). Gegen diese Wertanpassung ist von Rechts wegen nichts zu erinnern. Insbesondere war der örtliche Gutachterausschuss bei der Anpassung des Bodenrichtwerts der Zone 2021 zum Zwecke des Vergleichs des Maßes der baulichen Nutzung anhand der Geschossflächenzahl, d.h. bei der Ableitung des sogenannten GFZ-Anpassungsfaktors, von Rechts wegen nicht zur Verwendung der sogenannten wertrelevanten Geschossflächenzahl verpflichtet. Vielmehr durfte er die sogenannte planungsrechtliche Geschossflächenzahl zugrunde legen. Die Geschossflächenzahl bringt zum Ausdruck, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind (vgl. § 20 Abs. 2 BauNVO, s. auch § 2 Abs. 4 LBauO). Mit ihrer Hilfe lässt sich daher das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks als wertbeeinflussendes Merkmal umschreiben (vgl. § 6 ImmoWertV). Ist der Bodenwert eines Grundstücks mit einer gegebenen Geschossflächenzahl bekannt, so lässt sich der Wert eines gleichartigen Grundstücks mit abweichender Geschossflächenzahl mit Hilfe so genannter Umrechnungskoeffizienten (Umrechnungsfaktoren) bestimmen. Einen solchen Umrechnungsfaktor benötigt man zur Herstellung der Vergleichbarkeit eines Grundstücks, dessen Bodenwert bekannt ist (hier: das normierte Bodenrichtwertgrundstück) mit dem zu bewertenden Grundstück (hier: dem Grundstück der Kläger). Die zulässige Geschossflächenzahl eines Grundstücks ergibt sich grundsätzlich aus dem Planungsrecht, also dem Bebauungsplan oder – bei Fehlen eines Bebauungsplans – aus der Umgebungsbebauung (§ 34 BauGB), vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV. Dabei gilt nach § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO, dass die dabei heranzuziehende Geschoßfläche „nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln“ ist, wobei im Bebauungsplan festgesetzt werden kann, „daß die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind“. Die danach zulässige Geschossflächenzahl spiegelt jedoch das tatsächlich realisierbare Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks nicht immer vollständig wider. Wenn vom Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung „regelmäßig abgewichen“ wird, ist deshalb gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV die Nutzung maßgebend, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zugrunde gelegt wird (sogenannte „lagetypische Geschossflächenzahl“, vgl. Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, Baugesetzbuch, 108. EL April 2013, § 6 ImmoWertV, Rn. 13). Entsprechend bestimmten die (inzwischen insoweit überholten) Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (Wertermittlungsrichtlinien 2006, BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) in Nr. 2.3.4.2, dass der durch eine Abweichung des Maßes der zulässigen baulichen Nutzbarkeit eines Grundstücks bedingte Wertunterschied auf der Grundlage der „zulässigen oder der realisierbaren“ Geschossflächenzahl festzustellen war. Die neuen Wertermittlungsrichtlinien gehen über diese Regelungen hinaus und empfehlen die grundsätzliche Verwendung der wertrelevanten Geschossflächenzahl (vgl. Nr. 6 Abs. 6 der Bodenrichtwertrichtlinie – BRW-RL – vom 11. Januar 2011, BAnz v. 11. Februar 2011, und Nr. 4.3.2 der Vergleichswertrichtlinie – VW-RL – vom 20. März 2014, BAnz v. 11. April 2014). Danach werden für die Berechnung der wertrelevanten Geschossflächenzahl – mit einem bestimmten Vomhundertsatz – nicht nur Vollgeschosse herangezogen, sondern auch (wirtschaftlich nutzbare) Nebenräume wie Keller oder Dachgeschosse. Hierdurch können Grundstücke, die z.B. vier Vollgeschosse und ein Flachdach besitzen, von Grundstücken mit ebenfalls vier Geschlossen und der Möglichkeit, den Raum in einem Schrägdach (kein Vollgeschoss) als Wohnung auszubauen, unterschiedlich bewertet werden (vgl. auch Obergutachten, S. 49). Es spricht zwar alles dafür, dass sich das Konzept der wertrelevanten Geschossflächenzahl mittlerweile – d.h. im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat und mehrere Jahre nach Veröffentlichung der neuen Wertermittlungsrichtlinien – allgemein durchgesetzt hat und nun im Sinne eines fachlichen Standards zu den allgemeinen Wertermittlungsgrundsätzen gehört. Maßgeblicher Zeitpunkt für die rechtlichen Anforderungen an die Wertermittlung ist hier jedoch nicht die mündliche Verhandlung vor dem erkennenden Senat, sondern der Beschluss des örtlichen Gutachterausschusses über die Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Kläger am 15. August 2011 (vgl. entspr. die Rspr. zu Abwägungsentscheidungen BVerwG, Urteil vom 1. April 2004 – 4 C 2/03 –, BVerwGE 120, 276, juris Rn. 27). Denn dessen Unabhängigkeit als Gremium nach § 192 BauGB trägt den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung und begründet damit den Beurteilungsspielraum der Beklagten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31/13 –, juris Rn. 12). In dem hier maßgeblichen Zeitpunkt des Beschlusses des örtlichen Gutachterausschusses hatte sich das Konzept der wertrelevanten Geschossflächenzahl noch nicht in dem gleichen Maße durchgesetzt wie heute, zumal dieses in der wertermittlungsrechtlichen Literatur auch nach Veröffentlichung der neuen Wertermittlungsrichtlinien umstritten geblieben ist (vgl. nur Kleiber, Marktwertermittlung nach ImmoWertV, 7. Aufl. 2012, S. 737 f.). Der Beklagten ist daher jedenfalls ein angemessener Übergangzeitraum zuzubilligen, innerhalb dessen sie die notwendigen Vorarbeiten für die aufwendige Umstellung der Bodenrichtwerte von der planungsrechtlichen auf die wertrelevante Geschossflächenzahl vornehmen durfte. Wie der zuständige Sachbearbeiter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat anschaulich dargelegt hat, ging der im Jahr 2014 erfolgten Einführung der wertrelevanten Geschossflächenzahl im Gebiet der Beklagten ca. ein Jahr Arbeit voraus, in dem Grundstücke besichtigt und Geschossflächen erhoben wurden. Bei der Beschlussfassung des örtlichen Gutachterausschusses über die Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Kläger musste diese Umstellung noch nicht abgeschlossen sein. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die in Ansatz gebrachte planungsrechtliche Geschossflächenzahl des Grundstücks der Kläger unzutreffend ermittelt wurde. Die Beklagte hat hierzu vorgetragen, die Geschossflächenzahl sei aus der Stadtgrundkarte ermittelt worden. Bei einer Grundstücksfläche von 225 m², einer überbaubaren Fläche von 180 m² und vier Geschossen berechne sich eine Geschossflächenzahl von (180 m² x 4 Geschosse) / 225 m² = 3,2. Dagegen ist nichts einzuwenden. Auch hinsichtlich der übrigen wertrelevanten Merkmale begegnet die Wertanpassung keinen Bedenken. Insbesondere musste die Beklagte weder die Straßenverkehrsbelastung und die Lage des Grundstücks an der Altstadttangente noch die Zugehörigkeit des Gebäudes zu der unter Schutz gestellten Denkmalzone durch einen besonderen Wertabschlag berücksichtigen. Diese Merkmale sind – wie bereits das Verwaltungsgericht zutreffend näher dargelegt hat – bereits im Richtwert der Zone 2021 enthalten, da die Mehrheit der Vergleichszonen ebenfalls davon geprägt ist. Entgegen der Annahme der Kläger war die Beklagte auch nicht verpflichtet, die fehlende Hoferschließung mit einem Abschlag von mehr als den festgesetzten 5 % zu berücksichtigen. Die Beklagte durfte sich bei der Bemessung diese Abschlags auf ihren Wertermittlungsspielraum stützen, der hier ohne Weiteres gewahrt ist. c) Jedoch ist die – der Wertanpassung logisch vorausgehende – Ermittlung des Bodenrichtwerts der Zone 2021, in der das Grundstück der Kläger liegt, teilweise fehlerhaft. aa) Der örtliche Gutachterausschuss ermittelte den Bodenrichtwert der Zone 2021 durch Heranziehung vergleichbarer Bodenrichtwertzonen außerhalb des Sanierungsgebiets bzw. bereits aus der Sanierung entlassenen Zonen (Zonen 1058, 2056, 2061 und 2062). Hiergegen ist entgegen der Auffassung der Kläger zwar grundsätzlich nichts zu erinnern. Bei der Ermittlung des Endwertes werden Vergleichswerte benötigt, die dem Zustand der Grundstücke nach durchgeführter Sanierung entsprechen. Dafür, dass dies im Falle der zum Vergleich herangezogenen Zonen im Grundsatz nicht der Fall sein könnte, ist nichts dargetan oder ersichtlich. Auch gegen die Verwendung der Vergleichswerte zum Stichtag 1. Januar 2008 bestehen keine Bedenken. Da die Bodenrichtwerte im Abstand von zwei Jahren beschlossen werden, musste auf die vor oder nach dem Wertermittlungsstichtag (23. November 2007) beschlossenen Werte zurückgegriffen werden. Da der Wertermittlungsstichtag erheblich näher an dem Bodenwertstichtag 1. Januar 2008 liegt als an dem Stichtag 1. Januar 2006, kann in dem Rückgriff auf die Werte vom 1. Januar 2008 kein Rechtsfehler gesehen werden. Die räumliche Abgrenzung der Bodenrichtwertzone 2021, in der sich das Grundstück der Kläger befindet, ist ebenfalls fehlerfrei. Sie umfasst die Grundstücke P.-gasse …, C.-straße …, W.-gasse …, W.-gasse … und W.-gasse …, wobei die von den Klägern gerügte Einbeziehung der P.-gasse … innerhalb des Wertermittlungsspielraums der Beklagten liegt. Die Definition des Bodenrichtwertgrundstücks der Zone 2021 ist ebenso rechtmäßig. Insbesondere ist die (planungsrechtliche) Geschossflächenzahl von 2,0 für das Bodenrichtwertgrundstück der Zone 2021 nicht zu beanstanden. Die Beklagte war – wie bereits dargelegt (vgl. II.3.b) – nicht zur Angabe und Verwendung der wertrelevanten Geschossflächenzahl verpflichtet. Ferner durfte sie zur Ermittlung des zonalen Durchschnitts der planungsrechtlichen Geschossflächenzahlen die Grundstücke der Zone nach ihrem Flächenanteil gewichten. Zwar sollen nach Nr. 6 Abs. 1 BW-RL die Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks mit den vorherrschenden wertbeeinflussenden Merkmalen der „Mehrheit der Grundstücke“ in der Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Danach wird für den zonalen Durchschnitt in der Regel auf die zahlenmäßige Mehrheit der Grundstücke abzustellen sein. In begründeten Fällen kann dies aber – wie schon die Formulierung „sollen“ anzeigt – durchaus anders gehandhabt werden. So verhält es sich hier. Die Beklagte hat durch die Flächengewichtung der weit überdurchschnittlichen Größe des Grundstücks P.-gasse 1 (674 m² Fläche; 798 m² Geschossfläche) Rechnung getragen. Soweit die Kläger darüber hinaus einwenden, die von dem Gutachterausschuss angenommene Geschossflächenzahl von 2,0 entspreche nicht der Realität der Zone 2021, richtigerweise sei eine lagetypische Geschossflächenzahl von 2,4 anzunehmen, bezieht sich dies ausdrücklich nur auf die Grundstücke in der W.-gasse. Die Zone 2021 umfasst aber – wie dargelegt in zulässiger Weise – auch das Grundstück C.-straße … und die stärker gewichtete P.-gasse …. bb) Der Wertermittlungsspielraum der Beklagten ist jedoch überschritten, soweit der örtliche Gutachterausschuss bei der Ableitung des Bodenrichtwertes der Zone 2021 die Bodenrichtwertzone 2056 als Vergleichszone herangezogen hat. Die Ableitung des Bodenrichtwertes der Zone 2021 von im Ergebnis 752,00 €/m² erfolgte mithilfe von Vergleichswerten der Zonen 1058 (Vergleichswert: 690,10 €/m²), 2056 (805,14 €/m²), 2061 (770,80 €/m²) und 2062 (803,16 €/m²). Die Zone 2056 durfte indessen wegen der von der Zone 2021 stark abweichenden Art der baulichen Nutzung nicht zur Vergleichswertermittlung herangezogen werden. In dieser Zone – für die kein Bebauungsplan besteht –, befindet sich im Wesentlichen die Polizeiinspektion 1. Die Zone weist damit entgegen der Beschreibung ihres Richtwertnormgrundstücks eine dominierende Nutzung auf, die in einem Mischgebiet zwar zulässig (vgl. § 6 BauNVO), jedoch typischerweise einem Kerngebiet zugewiesen ist (vgl. § 7 Abs. 1 BauNVO: „Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur“; § 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO: „Zulässig sind 1. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude […]“). Die kerngebietsähnliche Zone 2056 ist daher mit dem wohnbaulich geprägten Bodenrichtwertgrundstück der Zone 2021 nicht hinreichend vergleichbar und darf für die Ableitung des zonalen Richtwerts der Zone 2021 nicht herangezogen werden. 4. Der vorstehende Wertermittlungsfehler wirkt sich in Höhe von insgesamt 3.825,00 € auf die von dem örtlichen Gutachterausschuss errechnete Bodenwerterhöhung (64.800,00 €), d.h. in Höhe eines Teilbetrags von jeweils 1.912,50 €, aus. In dieser Höhe sind die Kläger jeweils in ihren Rechten verletzt und die Bescheide aufzuheben. Der korrigierte Ausgleichsbetrag von insgesamt 60.975,00 € folgt aus der Differenz zwischen dem grundstücksbezogenen Anfangs- und dem grundstücksbezogenen Endwert und errechnet sich wie folgt: Der fehlerfreie sanierungsbeeinflusste Bodenrichtwert der Zone 2021 beträgt (nach Herausnahme der Zone 2056 aus den Vergleichszonen) ausweislich der zutreffenden Neuberechnung, die die Beklagte auf vorsorgliche Bitte des Senats mit Schriftsatz vom 15. Februar 2017 vorgelegt hat, 738,54 €/m². Ausgehend von der nicht zu beanstandenden Wertanpassung des zonalen Bodenrichtwerts an das Grundstück der Kläger (Faktorisierung mit 1,27) folgt hieraus ein korrigierter grundstücksbezogener Endwert in Höhe von 937,95 €/m², d.h. gerundet 938,00 €/m². Damit ergibt sich als Ausgleichsbetrag nach Abzug des fehlerfreien Anfangswerts (667,00 €/m²) von dem korrigierten Endwert (938,00 €/m²) eine Differenz von 271,00 €/m². Hieraus folgt für das 225 m² große Grundstück der Kläger eine korrigierte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 60.975,00 €. Die tenorierte Teilaufhebung ist trotz des Wertermittlungsspielraums der Beklagten geboten und der Senat verpflichtet, die Sache insoweit spruchreif zu machen (§ 86 VwGO, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Dem Senat ist es – auf der Grundlage der von der Beklagten vorgelegten Hilfsberechnung des Ausgleichsbetrags – möglich, die Auswirkung des festgestellten Rechtsfehlers auf die Höhe des erhobenen Sanierungsausgleichsbetrags zu beziffern, ohne dass er hierbei eigene Bewertungen anstelle der Beklagten vornehmen muss. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen. Beschluss 1. Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird auf 64.800,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 3 Satz 1 GKG). 2. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren wird für notwendig erklärt (§ 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO), da es den Klägern in Anbetracht der rechtlichen und tatsächlichen Problematik des vorliegenden Falles nicht zumutbar war, das Widerspruchsverfahren selbst zu führen. Die Beteiligten streiten um die Heranziehung der Kläger zu einem Sanierungsausgleichsbetrag. Die Kläger sind als Miterben in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des Grundstücks W.-gasse … in der Altstadt der beklagten Stadt Mainz (Flur …, Flurstück …, ehemals P.-gasse …). Das Grundstück ist 225 m² groß und mit einem viergeschossigen, etwa 1905 errichteten Gebäude bebaut. Im Erdgeschoss befindet sich eine Bäckerei, darüber liegen Wohnungen. Das Gebäude steht zusammen mit den Häusern W.-gasse …, … und C.-straße … als Denkmalzone unter Schutz. Grundlage für die Sanierung der Altstadt der Beklagten war ein in deren Auftrag erstelltes Gutachten der Gesellschaft für Wohnungs- und Siedlungswesen – GEWOS – vom November 1970. Diese hatte ab Juli 1968 eine städtebauliche Bestandsaufnahme durchgeführt. Auf deren Grundlage wurden als Sanierungsziele die Beseitigung von – aus der Eigendynamik des Gebiets nicht behebbaren – Missständen und die Behebung von Rückständen gegenüber der allgemeinen Entwicklung sowie die Verbesserung der Struktur der Altstadt benannt. Hierzu sollten im Rahmen der Sanierung die Baublocks entkernt, Wohnfolgeeinrichtungen eingebaut, infrastrukturelle Einrichtungen errichtet und die Verkehrssituation verbessert werden. Das Grundstück der Kläger liegt innerhalb des Geltungsbereichs der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Südliche Altstadt, Teil A“ vom 3. Juli 1972 (im Folgenden: Sanierungssatzung) und im Geltungsbereich des Sanierungsbebauungsplans „Altstadttangente Teil 1 und 2 Änderungen – A 125/V“ vom 3. Februar 1982. Dieser regelt im Wesentlichen den Ausbau der W.-gasse zur vierspurigen Altstadttangente unter Erhalt des Gebäuderiegels W.-gasse … bis …. Am 30. August 1989 beschloss der Stadtrat eine Teilaufhebungssatzung, die am 29. Januar 1990 ausgefertigt und am 7. September 1990 öffentlich bekanntgemacht wurde. Mit ihr wurde die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets für bestimmte Grundstücke – unter anderem für die Grundstücke W.-gasse …, … und … – aufgehoben. In den nachfolgenden Jahren wurde die Sanierungssatzung mehrfach geändert, zuletzt durch eine am 31. März 2005 bekannt gemachte „Satzung zur 5. Änderung der Satzung Nr. 1 über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ‘Südliche Altstadt, Teil A’ vom 3. Juli 1972“. Schließlich erfolgte die Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets für die verbliebenen Grundstücke – einschließlich des Grundstücks der Kläger – durch eine Satzung, die der Stadtrat am 16. Mai 2007 beschloss und die durch Veröffentlichung in der Mainzer Allgemeinen Zeitung und in der Rhein-Zeitung am 23. November 2007 öffentlich bekannt gemacht wurde. Diese am Tag der Veröffentlichung – dem 23. November 2007 – durch den Oberbürgermeister unterzeichnete Satzung (im Folgenden: Aufhebungssatzung) trägt den Titel: „Satzung zur teilweisen Aufhebung der Satzung zur 5. Änderung der Satzung Nr. 1 über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes ‘Südliche Altstadt, Teil A’ vom 16.03.2005, öffentlich bekannt gemacht am 31.03.2005.“ § 1 der Satzung lautet: „Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets ‘Südliche Altstadt, Teil A’ vom 03.07.1972 in der Fassung der 5. Änderung vom 16.03.2005 wird für die nachstehenden Grundstücke aufgehoben: […] Gemarkung Mainz, Flur … […] Flurstücks-Nr. … W.-gasse … […]“. Am 24. Januar 2017 wurde die Aufhebungssatzung erneut durch den Oberbürgermeister ausgefertigt und rückwirkend zum 23. November 2007 in Kraft gesetzt. Die öffentliche Bekanntmachung der Satzung erfolgte im Amtsblatt Nr. 5 der Beklagten vom 3. Februar 2017. Unter dem Datum vom 15. August 2011 ermittelte der Gutachterausschuss für die Grundstückswerte für den Bereich der Beklagten (im Folgenden: örtlicher Gutachterausschuss) – unter Ersetzung vorangehender Gutachten – im Rahmen eines Bodenwertgutachtens eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Kläger in Höhe von 288,00 €/m², d.h. insgesamt in Höhe von 64.800,00 €. Hierbei legte er einen grundstücksbezogenen Anfangswert in Höhe von 667,00 €/m² und einen grundstücksbezogenen Endwert in Höhe von 955,00 €/m² zugrunde. Für die Ermittlung dieser Bodenwerte wählte der Gutachterausschuss das sogenannte Bodenrichtwertverfahren. Dabei ermittelte er einen zonalen Anfangswert in Höhe von 525,00 €/m² anhand historischer zonaler Bodenrichtwerte aus dem Jahr 1972, den er anhand eines Bodenwertindex für Citylagen in Mainz (Gutachten S. 34) auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag (als dem Veröffentlichungsdatum der Aufhebungssatzung, d.h. 23. November 2007) anpasste. Den grundstücksbezogenen Endwert leitete er aus einem zonalen Bodenrichtwert ab, den er wiederum mithilfe vergleichbarer Bodenrichtwertzonen außerhalb des Sanierungsgebiets bzw. bereits aus der Sanierung entlassener Zonen ermittelt hatte. Die Anwendung weiterer, anderer Wertermittlungsverfahren – insbesondere des Vergleichskaufpreisverfahrens, des Mietsäulenverfahrens und des Niedersachsen-Modells – schloss er wegen der aus seiner Sicht unzureichenden Datengrundlage und der fehlenden Plausibilität der hierdurch ermittelten Ergebnisse aus. Auf der Grundlage dieser Wertermittlung des örtlichen Gutachterausschusses zog die Beklagte die Kläger mit zwei gleichlautenden Bescheiden vom 23. Dezember 2011 als Miteigentümer zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von jeweils 32.400,00 € – d.h. insgesamt zu 64.800,00 € – heran. Hiergegen legten die Kläger Widerspruch ein, der mit Widerspruchsbescheid vom 10. April 2013 zurückgewiesen wurde. Zur Begründung ihrer daraufhin erhobenen Klage haben die Kläger im Wesentlichen ausgeführt, die Ausgangsbescheide seien schon deshalb fehlerhaft, weil sie gegen die Erbengemeinschaft hätten gerichtet werden müssen. Der Sanierungssatzung fehle eine Kosten- und Finanzierungsübersicht. Überdies habe das Sanierungsverfahren zu lange gedauert. Die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung hätten in ihrem Bereich bereits im Jahr 1989 vorgelegen. Die Beklagte hätte sie außerdem über die Möglichkeit, die vorzeitige Entlassung aus der Sanierung zu beantragen, aufklären müssen. Die Ungewissheiten der Wertermittlung aufgrund der langen Sanierungsdauer von weit über 30 Jahren dürften nicht zu ihren Lasten gehen. Durch die Sanierung hätten sie keine Vorteile, sondern lediglich – vor allem aufgrund der erheblichen Steigerung der Verkehrsbelastung – Nachteile erlitten. Die starke Verkehrsbelastung stelle eine unbillige Härte dar. Auch sei die Bodenwertermittlung der Beklagten nicht nachvollziehbar. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung solle der Bodenwert vorrangig im sogenannten Vergleichskaufpreisverfahren bestimmt werden. Dieses sei nicht angewandt worden, obwohl knapp 100 Kaufpreise vorgelegen hätten. Die Durchführung des Bodenrichtwertverfahrens sei ebenfalls fehlerhaft. Die herangezogenen Richtwertzonen lägen teilweise außerhalb des Sanierungsgebiets. Es sei nicht ersichtlich, wie die allgemeine Bodenpreissteigerung von der sanierungsbedingten abgegrenzt worden sei. Auch die Wertanpassung der Geschossflächenzahl ihres Grundstücks zum Zwecke des Vergleichs des Maßes der baulichen Nutzung (sog. GFZ-Anpassung) sei nicht nachvollziehbar. Die für ihr Grundstück errechnete Geschossflächenzahl möge richtig sein; sie entspreche aber den anderen Grundstücken ihrer Richtwertzone und rechtfertige keinen Zuschlag. Überdies sei die fehlende Hoferschließung ihres Grundstücks unzureichend berücksichtigt. Die Beklagte ist der Klage entgegengetreten und hat im Wesentlichen geltend gemacht, im Zeitraum von 1990 bis 2010 sei noch eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden. Die Sanierung habe unter anderem wegen ihrer schlechten Haushaltslage so lange gedauert. Im Sanierungsgebiet „Südliche Altstadt – Teil B“ (40 Fälle) und in einzelnen Fällen auch im „Teil A“ (14 Fälle) seien Anträge auf vorzeitige Entlassung aus der Sanierung eine geübte Praxis gewesen, die vielen Eigentümern durchaus bekannt gewesen sei. Das Vergleichskaufpreisverfahren liefere zwar in der Regel die besten Ergebnisse. Es lägen aber fast keine brauchbaren Verkaufspreise aus dem Sanierungsgebiet vor. Sie sei eine der ersten Städte gewesen, die nach dem Inkrafttreten des Baugesetzbuches (1969) eine Sanierung eingeleitet hätten. Aufgrund fehlender Erfahrung seien dabei nicht alle notwendigen Daten so ermittelt worden, wie dies heute geschehe. Mit Urteil vom 3. Dezember 2011 hat das Verwaltungsgericht Mainz die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, die Bescheide seien zu Recht an die Kläger als Eigentümer adressiert worden. Auch gegen die Rechtswirksamkeit der Sanierungssatzung bestünden keine Bedenken. Ferner stehe die Sanierungsdauer von 35 Jahren der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegen. Die Bescheide seien auch der Höhe nach rechtmäßig. Die Heranziehung des Bodenrichtwertverfahrens und dessen Handhabung überschritten den Spielraum der Beklagten nicht. Hiergegen richtet sich die von dem Verwaltungsgericht zugelassene Berufung der Kläger. Zu deren Begründung wiederholen und vertiefen diese ihren Vortrag und führen insbesondere aus, die Sanierungssatzung aus dem Jahr 1972 sei aufgrund der Verletzung des Zügigkeitsgebots unwirksam geworden. Die Möglichkeit eines Antrags auf vorzeitige Entlassung sei nicht allgemein bekannt gewesen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb ihr Grundstück nicht in die erste Teilaufhebung 1990 einbezogen worden sei. Die Erhebung der Ausgleichsbeträge sei verjährt. Die Wirksamkeit der Aufhebungssatzungen und deren Verhältnis zueinander seien fraglich. Im Übrigen stehe der Geltendmachung des Sanierungsausgleichsbetrags der Einwand von Treu und Glauben entgegen. Im Jahr 1990 sei jedenfalls die Südtangente abgeschlossen gewesen. Bereits wegen des Verstreichens von einem Jahr zwischen Beschlussfassung und Veröffentlichung der ersten Teilaufhebungssatzung im Jahr 1990 habe man prüfen müssen, ob nicht weitere Grundstücke in die Teilaufhebung hätten aufgenommen werden können. Die Aufhebungssatzung vom 23. November 2007 sei unwirksam. Sie missachte die aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleiteten Gebote der hinreichenden Bestimmtheit, Klarheit und Widerspruchsfreiheit. Der Titel der Satzung widerspreche ihrem Regelungsgegenstand. Zudem habe sich der Satzungsgeber auf eine unzutreffende Ermächtigungsgrundlage gestützt. Überdies habe der Oberbürgermeister im Jahr 2007 die Satzung am selben Tag unterschrieben, an dem sie bekannt gemacht worden sei. Es gebe im vorliegenden Fall keine belastbare Methode, welche eine zulässige Ermittlung eines Anfangs- und Endwertes erlaube. Das Verwaltungsgericht habe sich mit der Frage der Auswahl der Wertermittlungsmethode nicht ausreichend differenziert befasst. Es sei nicht ersichtlich, weshalb das dritte Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses plausibler sein solle als die vorangehenden. Es sei nicht nachvollziehbar dargelegt, weshalb die vorliegenden über 100 Verkaufsfälle zur Bodenwertermittlung nicht geeignet gewesen seien. Gerade im Innenstadtbereich stünden wenige Verkaufsfälle zur Verfügung; hier seien gegebenenfalls weitere Vorarbeiten durch den Gutachterausschuss zu leisten, die augenscheinlich nicht erfolgt seien. Die Heranziehung des Vergleichskaufpreisverfahrens dürfe nicht daran scheitern, dass die Datengrundlage zu schwach sei. Der Gutachterausschuss habe es unterlassen, für eine ordnungsgemäße Datenlage zu sorgen. Es sei nicht nachvollziehbar, dass das Verwaltungsgericht einerseits die Nichtanwendung des direkten Vergleichswertverfahrens mit dem Hinweis auf das Fehlen aussagekräftigen Datenmaterials rechtfertige, sodann aber die Anwendung des Bodenrichtwertverfahrens billige. Die im Rahmen des Bodenrichtwertverfahrens bei der Anfangswertermittlung verwendete Indextabelle sei ungeeignet. Die erheblichen Bodenwertsteigerungen seien auf die fehlerhafte Indexierung zurückzuführen. Die von der Beklagten vorgelegte Bodenrichtwertkarte aus dem Jahr 1972 sei unvollständig. Sie lasse maßgebende Merkmale des Geländes nicht erkennen. Der Endwert sei falsch berechnet. Es fehle der „rote Faden“ im Richtwertgefüge. Die aktuellen Richtwerte der Zonen seien teilweise zueinander nicht plausibel. Die herangezogenen Vergleichszonen hätten sich von 2007 bis 2014 plötzlich sehr unterschiedlich entwickelt. Die Zuwächse schwankten erheblich. Wenn keine aktuellen Kaufpreise vorlägen, stelle sich die Frage, auf welcher Grundlage die Fortschreibung der Bodenrichtwerte erfolge. Auch die Zonenbildung sei fehlerhaft. Das Grundstück P.-gasse … hätte nicht in die Zone 2021 einbezogen werden dürfen, da es sich um ein „Sondergebilde“ handele. Die Wertanpassung ihres Grundstücks an das Richtwertgrundstück der Zone 2021 sei ebenfalls fehlerhaft. Die von dem Gutachterausschuss angenommene Geschossflächenzahl der Bodenrichtwertzone 2021 von 2,0 entspreche nicht der Realität. Richtigerweise sei – bezogen auf die Grundstücke in der W.-gasse – eine lagetypische Geschossflächenzahl von 2,4 anzunehmen. Der erhobene Ausgleichsbetrag sei unrealistisch hoch. Ausgleichsbeträge lägen erfahrungsgemäß im Bereich von rund 10 % der jeweiligen Anfangswerte. In der Altstadt von B… z.B. habe der Sanierungsausgleich zwischen 30,00 und 40,00 €/m² gelegen. Bei einem unterstellten durchschnittlichen Ausgleichsbetrag von 230,00 €/m² ergebe sich ein Mittelrückfluss für die Beklagte von rund 42 Millionen Euro, unterstellt, dass 20 % der Flächen im Sanierungsgebiet öffentlichen Charakter besäßen. Dies sei wohl deutlich mehr als der von der Beklagten tatsächlich aufgebrachte Kostenanteil. Es fehle das Korrektiv durch die Gesamtkosten der Sanierung. Soweit ausgeführt werde, dass die Gesamtvergleichssaldierung wegen des damals geltenden Städtebaurechts nicht zu berücksichtigen sei, greife dies nicht. Es handele sich um einen allgemeinen beitragsrechtlichen Grundsatz. Die Kläger beantragen jeweils, unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Mainz vom 11. Dezember 2013 den Bescheid der Beklagten vom 23. Dezember 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Stadtrechtsausschusses der Beklagten vom 10. April 2013 aufzuheben. Die Beklagte beantragt, die Berufung der Kläger zurückzuweisen. Sie bezieht sich auf das angefochtene Urteil und betont, ihr komme ein Wertermittlungsspielraum zu, den sie nicht überschritten habe. Die Entscheidung, welche Methode angewandt werde, obliege ihr bzw. ihrem Gutachterausschuss. In der Kaufpreissammlung seien alle Daten vorhanden, die ihr von den beurkundenden Stellen übermittelt würden. Die Erfassung der Kaufpreise erfolge mit einem durch das Land Rheinland-Pfalz zur Verfügung gestellten Programm, welches bei allen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse des Landes verwendet werde. Die ermittelten Ausgleichsbeträge seien im überregionalen Vergleich nicht unrealistisch. Auch in F… lägen die Sanierungsausgleichsbeträge zum Teil bei mehreren Hundert Euro. Die höheren Ausgleichsbeträge erklärten sich durchaus, wenn man berücksichtige, dass ihr Stadtgebiet wesentlich stärker als das umliegende Land durch Kriegsschäden betroffen gewesen sei. 1972 seien noch zahlreiche Trümmergrundstücke vorhanden gewesen. Dies zeige sich auch in den Werten des Sanierungsgebietes B, wo die Sanierung erst 1990 eingeleitet worden sei. Dort würden Ausgleichsbeträge in der Größenordnung zwischen 20 und 50 €/m² erwartet, weil das Gebiet wesentlich mehr Zeit gehabt habe, sich vor der Einleitung selbst weiter zu entwickeln. Die geringen Anfangswerte aus dem Jahr 1972 seien ebenfalls realistisch. Zu dieser Zeit hätten keine Bodenrichtwerte oder einheitliche Bodenwerte vorgelegen. Die Führung einer systematischen Kaufpreissammlung habe erst in den 1970er Jahren begonnen. Eigentümern der im Jahr 1990 aus der Sanierung entlassenen Grundstücke seien Vergleichsverträge angeboten worden, in denen ein um 35 % gegenüber dem Gutachtenergebnis verminderter Betrag habe vereinbart werden können, bei denkmalgeschützten Gebäuden sogar 45 %. Im Jahr 2007 habe der Landesrechnungshof diese Vorgehensweise jedoch beanstandet, weshalb sie aufgegeben worden sei. Der Senat hat Beweis erhoben über die Frage der Wertsteigerung des Grundstücks der Kläger durch Einholung eines wertermittlungsrechtlichen Obergutachtens des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landes Rheinland-Pfalz. Das Obergutachten vom 20. August 2015 (nebst ergänzenden Stellungnahmen 1-4) gelangt unter kumulativer Anwendung mehrerer Wertermittlungsmethoden („Vergleichskaufpreisverfahren“, „Komponentenverfahren unter Verwendung der Mietsäule nach Strotkamp“, „Modell Niedersachsen“ und „marktangepasste Zielbaummethode“) zu dem Ergebnis, der Wert des Grundstücks der Kläger habe sich aufgrund der Sanierung um 44.550,00 € erhöht. Die Beteiligten haben gegen das Obergutachten Einwände erhoben. Die Kläger halten die durch das Obergutachten ermittelte Bodenwerterhöhung für zu hoch. Sie bezweifeln insbesondere die Erforderlichkeit der von dem Oberen Gutachterausschuss teilweise verwendeten Marktanpassungsfaktoren. Die Beklagte beruft sich vor allem auf ihren Wertermittlungsspielraum. Dieser schließe es aus, ihr nach ihrer Auffassung rechtlich zulässiges Bewertungsergebnis durch das Ergebnis des Obergutachtens zu ersetzen. Hinsichtlich der weiteren Ergebnisse der Beweisaufnahme und des diesbezüglichen Vorbringens der Beteiligten wird auf das Obergutachten sowie die ergänzenden Stellungnahmen verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten, die Sitzungsniederschrift vom 16. Februar 2017 sowie die einschlägigen Verwaltungs- und Widerspruchsakten einschließlich des Gutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich der Beklagten verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen ist.