VII ZR 72/84

Zurück BayObLG 13. Februar 2001 2Z BR 3/01 WEG §§ 5 Abs. 1, 8 Abs. 2 Spitzboden mit Zugang ausschließlich über Sondereigentum Überblick PDF Vorschau --> PDF Vorschau 14/67, BGHZ 50, 56 , 57 ff.; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 5 Rdnr. 19, § 3 Rdnr. 72; Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl., § 5 Rdnr. 26). Für Bestand und Sicherheit des Bauwerks notwendige Bauteile sind nicht sondereigentumsfähig. Zu diesen Bauteilen gehören neben dem Dach unter anderem auch Bodenplatten von Balkonen und die darauf angebrachte Isolierung (BGH, Urteil vom 21.2.1985 – VII ZR 72/84 –, BauR 1985, 314 = NJW 1985, 1551 ). (...) 6. GBO § 18; GrdstVG §§ 2, 5, 7; AGGrdstLPachtVG Art. 2 (Berechtigte Zweifel an Genehmigungsfreiheit nach GrdstVG) Berechtigte Zweifel an der Genehmigungsfreiheit derAuflassung eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Fläche von weniger als 2 ha bestehen nur dann, wenn aufgrund bestimmter Tatsachen bestimmte Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Verkäufer innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren aus seinem landwirtschaftlichen Grundbesitz Grundstücke im Rahmen der Freigrenze verkauft hat, und zwar mit einer so großen Fläche, dass zusammen mit der Fläche des neu verkauften Grundstücks die Freigrenze von 2 ha überschritten wird. BayObLG, Beschluss vom 6.12.2000 – 2Z BR 118/00 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Zum Sachverhalt: Die Beteiligten zu 1 sind als Eigentümer in Gütergemeinschaft im Grundbuch eines im Bestandsverzeichnis als „Feld, Acker“ beschriebenen Grundbesitzes mit einer Gesamtfläche von 0,1044 ha eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 14.7.2000 überließen sie dieses Grundstück dem Beteiligten zu 2. Die Beteiligten erklärten die Auflassung des Grundstücks und beantragten, den Eigentumswechsel in das Grundbuch einzutragen. Mit Zwischenverfügung vom 25.8.2000 hat das Grundbuchamt die Eintragung von der Vorlage eines Negativzeugnisses der Genehmigungsbehörde oder einer Erklärung der Beteiligten zu 1 darüber abhängig gemacht, dass sie innerhalb der letzten drei Jahre vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz nicht soviel veräußert hätten, dass die Freigrenze von 1 ha überschritten worden sei. Mit Beschluss vom 26.10.2000 hat das Landgericht die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel ist begründet. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung. 1. (...) 2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Wie der Senat in einem vergleichbaren Fall (BayObLGZ 1969, 144 ff.) entschieden hat, durfte das Grundbuchamt hier denVollzug derAuflassung nicht von derVorlage eines Negativzeugnisses der Genehmigungsbehörde oder einer Erklärung der Beteiligten zu 1 darüber abhängig machen, dass innerhalb der letzten drei Jahre vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz nicht soviel veräußert worden ist, dass die Freigrenze von 2 ha überschritten worden ist. Im vorliegenden Fall handelt es sich um die Veräußerung eines landwirtschaftlichen Grundstücks mit einer Fläche von 0,1044 ha. Davon geht zu Recht auch das Landgericht aus. Die Beteiligten bestreiten dies nicht. Die Veräußerung bedarf nach Art. 2 Abs. 1 AGGrdstLPachtVG vom 21.12.1961 (BayRS 7810 – 1 – E) i.V.m. Art. 9 des Zweiten Verwaltungsreformgesetzes vom 28.3.2000 (GVBl. S. 136) grundsätzlich keiner Genehmigung. Der Genehmigung bedarf es nach Art. 2 Abs. 2 Nr. 2 AGGrdstLPachtVG jedoch dann, wenn innerhalb von drei Jahren vor der Veräußerung aus dem gleichen Grundbesitz im Rahmen der Freigrenze land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke veräußert worden sind und bei Einrechnung dieser Veräußerung die Fläche von 2 ha erreicht wird. Berechtigte Zweifel an der Genehmigungsfreiheit der Überlassung des Grundstücks und der Auflassung hätte das Grundbuchamt nur dann haben können, wenn bestimmte Anhaltspunkte dafür vorgelegen hätten, dass die Beteiligten zu 1 innerhalb des genannten Zeitraums aus ihrem landwirtschaftlichen Grundbesitz Grundstücke im Rahmen der Freigrenze verkauft hatten, und zwar mit einer so großen Fläche, dass zusammen mit der Fläche des neu verkauften Grundstücks die Freigrenze von 2 ha überschritten wurde. Konkrete Anhaltspunkte hierfür lassen sich aber den Feststellungen der Vorinstanzen nicht entnehmen. Allein die Möglichkeit, dass die Beteiligten zu 1 außerhalb des Bezirks des Grundbuchamts landoder forstwirtschaftliche Grundstücke besessen und diese in dem einschlägigen Zeitraum veräußert haben könnten, reicht für die Annahme begründeter Zweifel nicht aus. Es handelt sich eben nur um eine Möglichkeit; bestimmte Tatsachen, die auf eine Verfügungsbeschränkung hindeuten, liegen nicht vor BayObLG a.a.O.). Ein anderes Ergebnis würde im Übrigen dazu führen, dass dem in Art. 2 Abs. 1 AGGrdstLPachtVG niedergelegten Grundsatz, dass Kleinverkäufe der dort genannten Art genehmigungsfrei sind, jede praktische Bedeutung genommen würde. Der Zweck der Vorschrift, insoweit den Grundstücksverkehr nicht unnötig zu erschweren, würde damit regelmäßig verfehlt (BayObLG a.a.O.). Abgesehen davon durfte das Grundbuchamt die Eintragung auch nicht von der Erklärung der Beteiligten zu 1 abhängig machen, dass die Voraussetzungen der Freigrenzenbestimmung vorliegen. Durch die Abgabe einer solchen Erklärung würde der Nachweis für ihre Richtigkeit nicht erbracht sein (BayObLG a.a.O.). 7. WEG §§ 5 Abs. 1, 8 Abs. 2 (Spitzboden mit Zugang ausschließlich über Sondereigentum) Der Umstand, dass ein Spitzboden nur durch die darunter liegende im Sondereigentum stehende Wohnung zugänglich ist, macht ihn nicht zwingend zu Sondereigentum. Umgekehrt ist ein Raum, der der einzige Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum ist, selbst grundsätzlich Gemeinschaftseigentum. (Leitsatz der Schriftleitung) BayObLG, Beschluss vom 14.2.2001 – 2Z BR 3/01 –, mitgeteilt von Johann Demharter, Richter am BayObLG Zum Sachverhalt: Die Antragsteller und die Antragsgegnerin sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegnerin gehören zwei Wohnungen im Dachgeschoss. Über jeder Wohnung befindet sich ein Spitzboden, dessen einziger Zugang innerhalb der Wohnung liegt. 480 MittBayNot 2001 Heft 5 Die Antragsteller haben beantragt, die Antragsgegnerin unter Androhung von Ordnungsmitteln für den Fall der Zuwiderhandlung zu verpflichten, den Spitzboden über ihren beiden Wohnungen sämtlichen Antragstellern zugänglich zu machen und die alleinige Nutzung zu unterlassen. Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin am 19.4.2000 verpflichtet, den Antragstellern den Mitbesitz an den beiden Spitzböden einzuräumen. Das Landgericht hat durch Beschluss vom 1.12.2000 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde. Aus den Gründen: Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. (…) 3. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. a) Gegenstand des Sondereigentums sind grundsätzlich die bei Begründung von Wohnungseigentum im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung gemäß § 3 Abs. 1, § 8 Abs. 1 WEG bestimmten Räume ( § 5 Abs. 1, § 8 Abs. 2 WEG ). Bei Anlegung des Grundbuchblatts für jeden Wohnungseigentümer kann zur näheren Bezeichnung des Gegenstands des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden, der als Anlage ein Aufteilungsplan beizufügen ist. In dem Aufteilungsplan sind alle zu derselben Wohnung gehörenden Räume mit der jeweils gleichen Nummer zu versehen ( § 7 Abs. 3, 4 Nr. 1 WEG ). Rechtlich zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass es sich bei den beiden Spitzböden danach nicht um Sondereigentum der Antragsgegnerin handelt, sondern um gemeinschaftliches Eigentum. Die Spitzböden sind weder in der Teilungserklärung bei der Beschreibung der beiden Wohnungen der Antragsgegnerin als zu diesen gehörendes Sondereigentum aufgeführt noch sind sie im Aufteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen. Vielmehr ergibt sich aus den als Schnitte I bezeichneten Plänen eindeutig, dass die Spitzböden nicht Teil der Räume der darunter liegenden Wohnungen sind. Die Spitzböden sind durch eine Decke von der darunter liegenden Wohnung getrennt und damit selbstständige Räume. b) Der Umstand, dass die Spitzböden nur durch die darunter liegende Wohnung zugänglich sind, macht sie nicht notwendigerweise zu Sondereigentum dieser Wohnungen. Vielmehr ist umgekehrt ein Raum, der der einzige Zugang zu einem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raum ist, selbst Gemeinschaftseigentum ( BayObLGZ 1986, 26 ; 1989, 99 f.; 1991, 165/169). Eine Ausnahme hat der Senat jedoch dann angenommen, wenn es sich um im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Räume handelt, die von ihrer Beschaffenheit her nicht zum ständigen Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer bestimmt sind. In einem solchen Fall spielt der Zugang keine maßgebende Rolle. Der Zugang braucht daher nicht zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum zu stehen ( BayObLGZ 1991, 165 /169 f.; BayObLG NJW-RR 1995, 908 ; zustimmend Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. § 5 Rdnr. 56; Weitnauer WEG 8. Aufl. § 5 Rdnr. 9; Demharter GBO 23. Aufl. Anh. zu § 3 Rdnr. 18). c) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt, dass es sich bei den beiden Spitzböden um solche Räume handelt. Sie stehen im gemeinschaftlichen Eigentum, ohne dass dadurch die Sondereigentumsfähigkeit der zu der darunter liegenden Wohnung gehörenden Räume in Frage gestellt wird. Maßgebend für die Beurteilung ist die Lage und Beschaffenheit nach der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Davon abweichende bauliche Ausgestaltungen können die rechtliche Beurteilung nicht beeinflussen. MittBayNot 2001 Heft 5 Am gemeinschaftlichen Eigentum steht allen Wohnungseigentümern der Mitgebrauch nach Maßgabe der §§ 14, 15 WEG zu ( § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG ). Die Art des zulässigen Mitgebrauchs bestimmt die Lage und Beschaffenheit (vgl. § 15 Abs. 2 WEG ) der Spitzböden, die insbesondere dadurch geprägt ist, dass ein eigener Zugang vom Gemeinschaftseigentum aus fehlt. In Betracht kommt damit ein Mitgebrauch zu Zwecken der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insgesamt und nicht einzelner Wohnungseigentümer. Ferner ist entscheidend, dass nur ein solcher Mitgebrauch zulässig ist, der nur ein gelegentliches Betreten des Speichers notwendig macht. Dies schließt es einerseits aus, dass die Antragsgegnerin als Eigentümerin der darunter liegenden Wohnung den Spitzboden für Zwecke nutzt, die ausschließlich ihren Interessen dienen; andererseits schließt es aber auch das Recht anderer Wohnungseigentümer aus, jederzeit Zugang zu dem Spitzboden zu verlangen. Bei einer dem bestimmungsgemäßen Gebrauch durch die Gemeinschaft dienenden Nutzung der Spitzböden ist die Antragsgegnerin als Eigentümerin der darunter liegenden Wohnungen jedoch grundsätzlich verpflichtet, den Zugang zu den Spitzböden zu gewähren (vgl. §14 Nr. 3, 4 WEG ). 4. Es erscheint dem Senat angemessen, der in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsgegnerin die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen ( § 47 WEG ). 8. BGB § 1090 GBO § 53 Abs. 1 Satz 2 (Zulässigkeit einer Energiebezugsdienstbarkeit) Die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die verbietet, dass das belastete Grundstück mit anderen Brennstoffen als mit Flüssiggas (ausgenommen offenes Kaminfeuer) beheizt wird, erweist sich nach ihrem Inhalt nicht als unzulässig und ist daher nicht von Amts wegen zu löschen. Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Beschluss vom 23.5.2001 – 3 W 32/01 – Zum Sachverhalt: Gegenstand des Verfahrens ist die Anregung der Beteiligten zu 1) und 2), die im Grundbuch zugunsten der Beteiligten zu 3) eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit – „Verbot der Beheizung mit anderen Brennstoffen als Flüssiggas, ausgenommen offenes Kaminfeuer“ gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen (vgl. BayObLG MittBayNot 1991, 255 , 256). Aus den Gründen: (...) Die Auffassung der Beschwerdekammer, die – ebenso wie das Grundbuchamt – eine Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit von Amts wegen gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO abgelehnt und die Erstbeschwerde daher als unbegründet zurückgewiesen hat, hält der rechtlichen Überprüfung stand. Denn bei der genannten Dienstbarkeit handelt es sich um eine inhaltlich zulässige Eintragung. Inhaltlich unzulässig sind nur solche Eintragungen, die mit dem eingetragenen Inhalt aus Rechtsgründen nicht bestehen können (BGHZ 136, 283, 287 m.w.N,.). Die inhaltliche Unzulässigkeit muss feststehen und sich aus der Grundbucheintragung und der zuläs Art: Entscheidung, Urteil Gericht: BayObLG Erscheinungsdatum: 13.02.2001 Aktenzeichen: 2Z BR 3/01 Erschienen in: MittBayNot 2001, 480-481 NJW-RR 2001, 801 Normen in Titel: WEG §§ 5 Abs. 1, 8 Abs. 2