25 K 6931/09

Nutzungsverbot für genehmigte Betriebswohnungen bei Vermietung an Betriebsfremde • Eine Nutzung von in einem Gewerbegebiet genehmigten Wohnungen durch nicht betriebsangehörige Dritte stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung und damit formell illegalen Zustand dar. • Baugenehmigungen können nach dem Inhalt der beigefügten Betriebsbeschreibung beschränkt sein; diese Beschränkung ist Bestandteil der Genehmigung. • Die Bauaufsichtsbehörde kann gegen die Nutzer einer formell und materiell illegalen Nutzung vorgehen; die Auswahl der Störer richtet sich nach Effektivität der Störungsbeseitigung. • Die Anordnung eines Nutzungsverbots ist ein verhältnismäßiges Mittel zur Durchsetzung des Bau- und Planungsrechts, wenn mildere Mittel nicht ersichtlich sind. Die Kläger wohnen in einer Wohnung eines Gebäudes im Gewerbegebiet, die nach einer 1984 erteilten Baugenehmigung als Einliegerwohnung nur für Betriebsangehörige des damals genehmigten Reinigungsbetriebs vorgesehen war. Der Betreiber hatte die Wohnungen in der Betriebsbeschreibung als betriebsnotwendig ausgewiesen; das Gewerbeaufsichtsamt hatte dennoch Bedenken geäußert. Die Wohnungen wurden später an Nichtbetriebsangehörige vermietet; die Klägerin ist Mieterin, der Kläger ihr Lebensgefährte. Die Bauaufsichtsbehörde stellte 2009 aufgrund einer Beschwerde formelle Illegalität der Nutzung fest und erließ Ordnungsverfügungen, die die Nutzung durch die Kläger sechs Monate nach Rechtskraft untersagten. Die Kläger klagten gegen die Verbote und beriefen sich u.a. auf fehlende Einschränkung in der Baugenehmigung, auf Anzeigeerleichterungen durch das Bürokratieabbaugesetz und auf Art. 13 GG. Das Gericht hat über die Rechtmäßigkeit der Ordnungsverfügungen zu entscheiden. • Rechtsgrundlage ist § 61 BauO NRW; die Behörde hat die Aufgabe, formelle und materielle Rechtmäßigkeit der Nutzung zu überwachen und erforderliche Maßnahmen zu treffen. • Die Nutzung durch betriebsfremde Personen stellt eine Nutzungsänderung i.S.d. § 63 BauO NRW dar, da die ursprünglich genehmigte Nutzung auf Betriebsangehörige beschränkt war und sich die tatsächliche Nutzung von der genehmigten Nutzung unterscheidet. • Die Betriebsbeschreibung mit Einschränkung der Wohnnutzung ist Bestandteil der Baugenehmigung und bestimmt deren Inhalt; eine auf der Baustelle bereitzuhaltende Bescheinigung ändert den Genehmigungsinhalt nicht. • Die Ausnahmevorschriften (§§ 65, 67 BauO NRW) greifen nicht: eine Genehmigungsfreiheit kann nicht angenommen werden, weil es sich nicht um ein reines Wohngebäude handelt und die Nutzungsänderung bereits vollzogen ist, sodass Anzeigeverfahren nicht nachgeholt werden kann. • Materiell ist die Nutzung ebenfalls unzulässig nach § 8 BauNVO 1977; freie Wohnnutzung im Gewerbegebiet war nicht zulässig, nur Ausnahmen für Betriebsangehörige waren denkbar. • Die Bauaufsichtsbehörde hat ermessensfehlerfrei gehandelt; sie durfte die Kläger als Störer i.S.d. § 18 OBG in Anspruch nehmen, weil dies zur effektiven Beseitigung der Rechtswidrigkeit geeignet war und ein Vorgehen allein gegen den Vermieter ineffektiv gewesen wäre. • Die Maßnahmen sind verhältnismäßig (§ 15 OBG): Zweck, Geeignetheit, Erforderlichkeit und Angemessenheit sind gegeben; die Frist von sechs Monaten ist großzügig bemessen. • Art. 13 GG greift nicht zugunsten der Kläger, da die Unverletzlichkeit der Wohnung den Anspruch, eine konkrete Wohnung zu behalten, nicht schützt; die bauordnungsrechtliche Kontrolle ist verfassungsrechtlich nicht verletzt. • Verschulden der Kläger ist rechtlich unerheblich; ordnungsbehördliche Maßnahmen nach der Bauaufsicht sind verschuldensunabhängig. • Zwangsgeldandrohungen und Kostenzuweisung sind rechtmäßig nach den einschlägigen Vorschriften (VwVG NRW, VwGO, ZPO). Die Klage wird abgewiesen. Die Ordnungsverfügungen sind rechtmäßig, weil die Nutzung der Wohnung durch nicht betriebsangehörige Personen eine formell und materiell illegale Nutzungsänderung darstellt, da die Baugenehmigung die Wohnungen ausschließlich für Betriebsangehörige vorsah. Die Bauaufsichtsbehörde durfte die Kläger als Störer in Anspruch nehmen und ein Nutzungsverbot mit einer sechsmonatigen Umzugsfrist anordnen; mildere, gleich wirksame Maßnahmen waren nicht ersichtlich. Art. 13 GG schützt hier nicht gegen die angeordnete bauordnungsrechtliche Maßnahme. Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.