OVG 2 S 14.17

Leitsatz: 1. Die Frage, ob Rechte Dritter der Umsetzung einer Nutzungsuntersagung entgegenstehen, stellt sich erst im Rahmen der Vollstreckung.(Rn.5) 2. Die Nutzungsuntersagung an einen vermietenden Eigentümer verpflichtet diesen zunächst zu einem Unterlassen. Ihm ist es danach insbesondere untersagt, die beanstandete Nutzung durch Begründung neuer Mietverträge fortzusetzen.(Rn.6) 3. Aus dem Gesamtzusammenhang einer Nutzungsuntersagung an einen vermietenden Eigentümer, hier: aus der Formulierung, dass dem Antragsteller für die Einstellung der Nutzung eine Frist gesetzt werde, sowie der Bemessung des angedrohten Zwangsgeldes an der Anzahl genutzter Zimmer und Gemeinschaftsräume, dass der vermietende Eigentümer verpflichtet werden sollte, die bestehenden Mietverhältnisse und die Nutzung des Gebäudes durch die Mieter zu beenden.(Rn.7) 4. Daraus ergibt sich jedenfalls die Verpflichtung des vermietenden Eigentümers, die gegenwärtigen Mietverhältnisse im Wege der Kündigung oder einvernehmlichen Vertragsaufhebung zumindest vorläufig zu beenden und die Räumung zu veranlassen.(Rn.7) 5. Eine dem vermietenden Eigentümer für die Einstellung der Nutzung eingeräumte zweimonatige Frist ist bei nicht ausreichenden Brandschutzmaßnahmen und daraus resultierender Gefahr für Leib und Leben der Bewohner jedenfalls nicht zu kurz bemessen.(Rn.7) 6. Die Möglichkeit, dass die Bewohner trotz der Gefahrenlage innerhalb der Frist nicht zur Auflösung der Mietverträge bereit sind oder Kündigungsschutz beanspruchen, berührt nach der oben angeführten Rechtsprechung zu entgegenstehenden privaten Rechten Dritter nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern betrifft allein die Rechtmäßigkeit zu ihrer Durchsetzung angeordneter Vollstreckungsmaßnahmen.(Rn.7) 7. Eine Nutzungsuntersagung muss im Tenor der Ordnungsverfügung nicht näher umschrieben werden, wenn sich ihr Umfang aus den Gründen ermitteln lässt.(Rn.9) 8. Unabhängig vom Einrichtungsbegriff kann auch bei echten Wohngemeinschaften von pflegebedürftigen Personen ein Sonderbau vorliegen, wenn i.S.d. § 44 Abs. 1 BbgBO a.F. (juris: BauO BB 2008) durch die besondere Art der Nutzung u.a. die Benutzer gefährdet werden.(Rn.12) 9. In den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen ist in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht (intendiertes Ermessen).(Rn.14) 10. Für die Rechtmäßigkeit einer Zwangsgeldandrohung bedarf es eines während der Gesamtdauer der behördlich eingeräumten Frist vollziehbaren Verwaltungsakts.(Rn.20) Der Beschluss des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 24. April 2017 wird geändert. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Zwangsgeldandrohung in Nr. 3 der Ordnungsverfügung vom 7. März 2017 wird angeordnet. Im Übrigen wird der Antrag abgelehnt. Die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge tragen der Antragsteller und der Antragsgegner je zur Hälfte. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird für beide Rechtszüge auf 16.250,00 EUR festgesetzt. Der Antragsteller wendet sich gegen einen Bescheid, mit dem ihm unter Anordnung der sofortigen Vollziehung die Nutzung des Gebäudes Sonnenallee 1... untersagt und ein Zwangsgeld angedroht wurde. Das Verwaltungsgericht Potsdam hat mit Beschluss vom 24. April 2017 die aufschiebende Wirkung des vom Antragsteller erhobenen Widerspruchs gegen diese Verfügung wiederhergestellt. Da der Antrag des Antragstellers gegen die gesamte Ordnungsverfügung gerichtet war und das Verwaltungsgericht ihn nicht teilweise abgewiesen hat, ist dieser Beschluss dahingehend auszulegen, dass mit ihm die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung wiederhergestellt und gegen die gemäß § 16 VwVGBbg kraft Gesetzes sofort vollziehbare Zwangsgeldandrohung angeordnet worden ist. Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. 1. Die von dem Antragsgegner innerhalb der Begründungsfrist des § 146 Abs. 4 Satz 1 VwGO dargelegten Gründe, die den Umfang der Überprüfung im Beschwerdeverfahren bestimmen (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO), rechtfertigen Zweifel an der erstinstanzlichen Entscheidung, soweit das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs des Antragstellers gegen die Nutzungsuntersagung wiederhergestellt hat. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, dass die in dem angefochtenen Bescheid gesetzte Frist für die Einstellung der Nutzung sowie der Gestattung der Nutzung des Gebäudes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Verfügung voraussichtlich rechtswidrig sei. Im Rahmen der Ermessensausübung sei auch zu prüfen, ab wann die Nutzungsuntersagung gelten solle. Die hiernach erforderliche Abwägung der öffentlichen Belange mit den privaten Belangen der Eigentümer und der Mieter, die in den Räumen wohnen, sei zu beanstanden. Die gesetzte Frist sei unverhältnismäßig, weil der Antragsteller mit den Bewohnern Mietverträge abgeschlossen habe, die nicht so schnell beendet werden könnten. Zudem habe der Antragsgegner sich nicht damit auseinandergesetzt, ob die teils schwer pflegebedürftigen Mieter, ihre Angehörigen, Vormünder oder sonstigen Personen überhaupt in der Lage seien, innerhalb der gesetzten Frist in allen Fällen eine angemessene Ersatzwohnung zu finden oder ob und wo diese Personen ersatzweise angemessen untergebracht werden könnten. Dem hält der Antragsgegner zutreffend entgegen, dass die Frage, ob Rechte Dritter der Umsetzung der Nutzungsuntersagung entgegenstehen, sich erst im Rahmen der Vollstreckung stellt. Denn eine der verfügten Maßnahme etwa entgegenstehende zivilrechtliche Rechtsposition Dritter berührt nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern stellt lediglich ein Vollzugshindernis dar, welches nachträglich – d.h. vor Festsetzung bzw. Anwendung des jeweiligen Zwangsmittels – durch eine gegen diesen Dritten gerichtete Duldungsverfügung ausgeräumt werden kann (vgl. OVG Meckl.-Vorp., Urteil vom 4. September 2013 – 3 L 108/11 –, juris Rn. 68; OVG Nordrh.-Westf., Beschluss vom 28. April 2014 – 10 A 1018/13 –, juris Rn. 19; Hess. VGH, Beschluss vom 1. Dezember 2014 – 3 B 1633/14 –, juris Rn. 19). Im Hinblick hierauf lässt sich im vorliegenden, auf eine summarische Überprüfung gerichteten Verfahren nicht feststellen, dass die Nutzungsuntersagung den Antragsteller unverhältnismäßig belastet, weil ihm keine längere Befolgungsfrist eingeräumt wurde. Die Nutzungsuntersagung verpflichtet den Antragsteller zunächst zu einem Unterlassen. Ihm ist es danach insbesondere untersagt, die beanstandete Nutzung durch Begründung neuer Mietverträge fortzusetzen. Insoweit bedurfte es von vornherein nicht der Einräumung einer Befolgungsfrist. Auch zur Vollstreckung einer Unterlassenspflicht bedarf es gesetzlich keiner vorherigen Fristsetzung (§ 28 Abs. 1 Satz 3 VwVGBbg; vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluss vom 13. April 2011 – 8 S 668/11 –, juris Rn. 4). Daneben begründet die Nutzungsuntersagung im vorliegenden Fall jedoch auch eine weitergehende Verpflichtung des Antragstellers zu einem positiven Tun. Aus dem Gesamtzusammenhang ergibt sich, worauf auch die Formulierung, dass dem Antragsteller für die Einstellung der Nutzung eine Frist gesetzt werde, sowie die Bemessung des angedrohten Zwangsgeldes an der Anzahl genutzter Zimmer und Gemeinschaftsräume hindeuten, dass der Antragsteller vor dem Hintergrund der erfolgten Vermietung des Hauses an pflegebedürftige Personen verpflichtet werden sollte, die bestehenden Mietverhältnisse und die Nutzung des Gebäudes durch die Mieter zu beenden. Daraus ergibt sich jedenfalls die Verpflichtung des Antragstellers, die gegenwärtigen Mietverhältnisse im Wege der Kündigung oder einvernehmlichen Vertragsaufhebung zumindest vorläufig zu beenden und die Räumung zu veranlassen. Ob es in einem solchen Fall einer Befolgungsfrist bedarf, kann hier offen bleiben. Denn die dem Antragsteller für die Einstellung der Nutzung eingeräumte zweimonatige Frist ist im Hinblick auf die – wie nachfolgend noch darzulegen sein wird – mangels ausreichender Brandschutzmaßnahmen gegenwärtig drohende Gefahr für Leib und Leben der Bewohner jedenfalls nicht zu kurz bemessen. Die Möglichkeit, dass die Bewohner trotz der Gefahrenlage innerhalb der Frist nicht zur Auflösung der Mietverträge bereit sind oder Kündigungsschutz beanspruchen, berührt nach der oben angeführten Rechtsprechung zu entgegenstehenden privaten Rechten Dritter nicht die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung, sondern betrifft allein die Rechtmäßigkeit zu ihrer Durchsetzung angeordneter Vollstreckungsmaßnahmen. Ausschließlich der Ebene der Vollstreckung ist auch die Frage zuzuordnen, innerhalb welchen Zeitraums ein Auszug der Bewohner im Hinblick auf deren persönliche Verhältnisse vollzogen werden kann. Demgemäß rechtfertigen die Erwägungen des Verwaltungsgerichts allenfalls die Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die in Nr. 3 der Ordnungsverfügung enthaltene Zwangsgeldandrohung. 2. Soweit das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung wiederhergestellt hat, erweist sich die erstinstanzliche Entscheidung auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Die gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO erforderliche Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zum Nachteil des Antragstellers aus, denn bei der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur möglichen und gebotenen summarischen Prüfung bestehen gegen die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung keine durchgreifenden Bedenken. a) Die Nutzungsuntersagung erweist sich nicht deshalb als rechtswidrig, weil in dem Tenor der Ordnungsverfügung unter Nr. 1 die untersagte Nutzung nicht näher umschrieben ist. Nach § 80 Abs. 1 Satz 2 BbgBO kann, wenn Anlagen im Widerspruch zu öffentlich–rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagt werden. Zwar ermächtigt diese Regelung nicht dazu, den Eigentümer eines Grundstücks zu verpflichten, jegliche Nutzung seines Grundstücks zu unterlassen; eine derartige Nutzungsuntersagung würde überdies das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum unverhältnismäßig einschränken (vgl. Beschluss des Senats vom 16. Juni 2011 – OVG 2 S 30.11). Der Tenor der Ordnungsverfügung ist aber unter Berücksichtigung der Gründe dahingehend auszulegen, dass lediglich die aktuell ausgeübte Nutzung zum Zwecke der Pflege und Betreuung von 21 pflegebedürftigen, sowohl körperlich als auch (teils) geistig eingeschränkten Personen untersagt wird (vgl. S. 5 Abs. 8 des Bescheides vom 7. März 2017). Nur diese Nutzung wird als nicht mit den öffentlichen Vorschriften übereinstimmend beurteilt. Dem steht der Wortlaut des Bescheidtenors nicht entgegen, weil dort „die Nutzung sowie die Gestattung einer Nutzung des Hauptgebäudes“ untersagt wird. Allein diese Formulierung rechtfertigt nicht die Annahme, dass jedwede Nutzung untersagt wird. Anhand der Gründe kann der Antragsteller hinlänglich deutlich erkennen, dass ihm sowohl die Neuvermietung der Zimmer an pflegebedürftige, in der Selbstrettung eingeschränkte Personen als auch die weitere Gestattung der Nutzung des Gebäudes durch die derzeit dort lebenden Bewohner untersagt wird. Damit ist der Bescheid ausreichend bestimmt. b) Die Voraussetzungen des § 80 Abs. 1 Satz 2 BbgBO für den Erlass einer Nutzungsuntersagung liegen vor. Eine solche Verfügung kann schon dann ergehen, wenn die tatsächlich ausgeübte Nutzung formell illegal ist, weil die dafür erforderliche Genehmigung nicht vorliegt. So liegt der Fall hier. Das Gebäude wird im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt. Es handelt sich nicht um ein gemäß § 61 Abs. 1 BbgBO genehmigungsfreies Vorhaben. Die dem Antragsteller unter dem 16. Mai 2012 erteilte Baugenehmigung deckt die tatsächlich ausgeübte Nutzung nicht ab. Ausweislich des am 10. Mai 2012 eingereichten Erläuterungsberichts handelt es sich bei dem genehmigten Bauvorhaben um einen Wohnungsneubau für vorrangig alleinstehende Menschen unterschiedlichen Alters, also Auszubildende und Studenten bis hin zu selbstständigen älteren Menschen. Diese Baubeschreibung ist ausweislich des darauf befindlichen Grünstempels Bestandteil der Baugenehmigung geworden. Die tatsächliche Nutzung weicht hiervon jedoch ab und entspricht einem Sonderbau, an den gemäß § 51 Abs. 1 Satz 1 BbgBO im Einzelfall zur Verwirklichung der allgemeinen Anforderungen nach § 3 Abs. 1 BbgBO besondere Anforderungen – etwa gemäß § 51 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 BbgBO hinsichtlich der hier umstrittenen Brandschutzanlagen, -einrichtungen und -vorkehrungen – gestellt werden können. Sonderbauten im Sinne des hier einschlägigen § 2 Abs. 4 Nr. 9 Buchst. c BbgBO sind Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zwecke der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist, wenn die Nutzungseinheiten einen gemeinsamen Rettungsweg haben und für insgesamt mehr als zwölf Personen bestimmt sind. Ausweislich einer Auskunft des Landesamtes für Soziales und Versorgung (vgl. Aktennotiz vom 8. März 2017) leben in dem Gebäude derzeit 19 ältere, pflegebedürftige Menschen, die alle einen Pflegegrad haben. Zwölf Bewohner leiden unter Demenz, 19 Bewohner unter einer körperlichen Behinderung und ein Bewohner unter einer geistigen Behinderung. Ein Pflegedienst ist 24 Stunden vor Ort. Für eine mangelnde Selbstrettungsfähigkeit spricht überdies, dass im Rahmen einer Ortsbesichtigung auf den Fluren mehrere abgestellte Rollatoren und Rollstühle festgestellt wurden. Mit Schreiben vom 19. September 2012 hat zudem der im Haus tätige Pflegedienst beim Landesamt für Soziales und Versorgung eine unterstützende Wohnform in Form einer Wohngemeinschaft mit ambulanter Pflege angezeigt. Ausweislich des im Rahmen der Beantragung der Baugenehmigung vorgelegten Fluchtwegplans führt einer der Rettungswege sowohl für das Erdgeschoss als auch für das Obergeschoss über den Hauptausgang des Gebäudes. Der Antragsteller kann sich auch nicht darauf berufen, dass die von ihm ausgeübte Nutzung Bestandsschutz genieße. Zwar wurde ihm die Baugenehmigung für einen Wohnungsneubau der oben beschriebenen Art bereits vor Inkrafttreten der geänderten Brandenburgischen Bauordnung erteilt. Aber auch nach der bis zum 30. Juni 2016 geltenden Regelung des § 44 Abs. 2 Nr. 7 BbgBO a.F. stellte das Gebäude mit dieser Nutzung einen Sonderbau dar, an den nach Absatz 1 der Vorschrift besondere Anforderungen gestellt werden konnten. Hiernach waren u.a. Heime und sonstige Einrichtungen zur Unterbringung und Pflege von Personen als Sonderbauten eingestuft. Dass hier eine möglicherweise den Begriff der „Einrichtung“ nicht erfüllende selbstverwaltete Wohngemeinschaft vorliegen könnte, ist schon deshalb nicht ersichtlich, weil die Bewohner ausweislich der abgeschlossenen Mietverträge keinen Einfluss darauf haben, mit wem sie zusammenleben. Zudem ist nichts dafür dargetan, dass die Bewohner ihr tägliches Zusammenleben in irgendeiner Form eigenverantwortlich und selbstverwaltet organisiert haben oder dies nach dem Konzept des Hauses jedenfalls so vorgesehen ist. Im Übrigen ist die Aufzählung in § 44 Abs. 2 BbgBO a.F. nicht abschließend („insbesondere“), so dass unabhängig vom Einrichtungsbegriff auch bei echten Wohngemeinschaften von pflegebedürftigen Personen ein Sonderbau vorliegen kann, wenn i.S.d. § 44 Abs. 1 BbgBO a.F. durch die besondere Art der Nutzung u.a. die Benutzer gefährdet werden (vgl. Beschluss des Senats vom 19. April 2007 – OVG 2 S 30.07). Dass eine solche Gefährdung besteht, wenn in einem Gebäude 19 bis 21 pflegebedürftige, in ihrer Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkte ältere Menschen zusammenleben, liegt auf der Hand und wird auch durch den Brand am 18. November 2016, bei dem eine Bewohnerin verstorben ist, nachdrücklich bestätigt. Die vom Antragsteller erstinstanzlich für seine abweichende Auffassung angeführte Verwaltungsvorschrift zu § 44 BbgBO a.F. stellt lediglich eine verwaltungsinterne Regelung dar, die das Gericht in seiner Beurteilung nicht bindet. Soweit der Antragsteller erstinstanzlich vorgetragen hat, dass ursprünglich nicht sämtliche Bewohner pflegebedürftig gewesen seien, muss der Senat dem nicht weiter nachgehen. Selbst wenn das Gebäude nicht direkt nach der Errichtung als Pflegeeinrichtung genutzt worden, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt eine Nutzungsänderung erfolgt wäre, hätte der Antragsteller hierfür gemäß § 59 Abs. 1 BbgBO bzw. § 54 BbgBO a.F. einer Baugenehmigung bedurft. c) Liegen mithin die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 80 Abs. 1 Satz 2 BbgBO vor, ist die Ordnungsverfügung auch nicht wegen fehlerhafter Ermessensausübung i.S.d. § 114 VwGO offensichtlich rechtswidrig. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist davon auszugehen, dass in den Fällen einer ungenehmigten Nutzung baulicher Anlagen in der Regel lediglich der Erlass einer Nutzungsuntersagung ermessensgerecht ist, denn die Auslegung der gesetzlichen Vorschriften ergibt, dass der Bauaufsichtsbehörde insoweit ein sog. intendiertes Ermessen eingeräumt ist. Stützt die Behörde sich - wie vorliegend - ausschließlich auf die formelle Illegalität, erweist sich die Nutzungsuntersagung nur dann als ermessensfehlerhaft, wenn die streitige Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist oder wenn bei atypischen Fallgestaltungen ein Verstoß gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip vorliegt (vgl. Beschluss des Senats vom 16. Mai 2011 – OVG 2 S 102.10 –, juris Rn. 5). Die derzeitige Nutzung ist auch unter Berücksichtigung des zwischenzeitlich gestellten Bauantrags zur Umnutzung des Wohngebäudes nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Wie bereits ausgeführt, können gemäß § 51 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 BbgBO etwa besondere Anforderungen an Brandschutzanlagen, -einrichtungen und -vorkehrungen gestellt werden. Der Antragsteller hat aber nicht vorgetragen und belegt, dass ein mit positivem Ergebnis geprüftes Brandschutzkonzept vorliegt und umgesetzt worden ist. Der beauftragte Prüfingenieur für Brandschutz Dipl.-Ing O... hat vielmehr mit an die Brandschutzdienststelle im Bauordnungs- und Planungsamt des Landkreises Neuruppin gerichtetem Schreiben vom 20. Juli 2017 ausgeführt, dass über das vorliegende Brandschutzkonzept hinausgehend eine Teilung der Geschosse zur Schaffung sicherer Bereiche für Personen, die sich nicht selbst retten können, bis zur Rettung durch die Feuerwehr, die Festlegung von Maßnahmen zur Entrauchung des Treppenraumes und eine Klarstellung der Lage der Aufzugsanlage erforderlich sei. Die von ihm beteiligte Brandschutzdienststelle hat mit Schreiben vom 1. August 2017 u.a. darauf verwiesen, dass für den Treppenraum sowie Flure die Möglichkeit der Rauchableitung geschaffen werden müsse, die Flure so zu unterteilen seien, dass sichere Bereiche geschaffen würden, in denen sich Personen bis zum Eintreffen der Feuerwehr aufhalten könnten, und eine Brandmeldeanlage mit einem genau bestimmten Schutzumfang mit Aufschaltung auf die Leitstelle der Potsdamer Feuerwehr zu errichten oder bei Einbau einer Brandmeldeanlage zur internen Alarmierung genau darzulegen sei, wie die Alarmierung der Feuerwehr und die Evakuierung der Bewohner bei Auslösung eines Brandalarms erfolge. Eine atypische Fallgestaltung, bei der die Nutzungsuntersagung ungeachtet der fehlenden offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der untersagten Nutzung unverhältnismäßig wäre, liegt ebenfalls nicht vor. Soweit der Antragsteller darauf verweist, dass ihm im Falle eines Vollzuges der Nutzungsuntersagung der wirtschaftliche Ruin drohe, ist nicht ersichtlich, dass die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung im Einzelfall zu einer unzumutbaren, durch das öffentliche Interesse an der Durchsetzung des formellen und materiellen Baurechts möglicherweise nicht gerechtfertigten Härte führen könnte. Der Antragsteller hat auf eigenes Risiko gehandelt, da ihm offensichtlich bewusst war, dass für die Nutzung des Gebäudes als Einrichtung zur Pflege älterer, in ihrer Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkter Personen die eingeholte Baugenehmigung als Wohngebäude nicht ausreichend war. Seinen im Jahr 2012 gestellten Bauantrag, der zunächst auf die Errichtung einer Seniorenresidenz gerichtet war, hat er geändert, nachdem die Brandschutzdienststelle in einer fachbehördlichen Stellungnahme vom 11. April 2012 das Bauvorhaben als Sonderbau eingestuft und zusätzliche Anforderungen an den Brandschutz gestellt hatte. Ermessensfehler sind schließlich nicht feststellbar, soweit der Antragsteller vorträgt, dass die Interessen der Bewohner des Hauses im Rahmen der Abwägung keine Berücksichtigung gefunden hätten. Derartige Belange können die Fortsetzung einer baurechtswidrigen Nutzung auf Dauer nicht rechtfertigen. Wie bereits ausgeführt, ist die Frage, innerhalb welchen Zeitraums die Nutzungsuntersagung im Hinblick auf die persönlichen Verhältnisse der Bewohner umgesetzt werden kann, im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens zu klären. d) Der Antragsgegner hat die Anordnung der sofortigen Vollziehung auch i.S.d. § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO ordnungsgemäß begründet. Indem er darauf verwiesen hat, dass der Bauherr nicht dadurch bessergestellt werden dürfe, dass ihm durch die ungenehmigte Nutzung bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung ein Nutzungsvorteil verbleibe, benennt er ein besonderes, über den Erlass des Grundverwaltungsaktes hinausgehendes Interesse an der sofortigen Vollziehung. Soweit der Antragsgegner darüber hinaus ausgeführt hat, dass das Gebäude die besonderen brandschutzrechtlichen Anforderungen an einen Sonderbau nicht erfülle, so dass eine erneute Brandkatastrophe nicht ausgeschlossen werden könne, benennt er eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben der das Gebäude bewohnenden Personen. Auch wenn diese Gefahr der Begründung der Nutzungsuntersagung diente, begründet sie darüber hinaus die besondere Dringlichkeit der sofortigen Vollziehung. 3. Soweit das Verwaltungsgericht (sinngemäß) die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die in Nr. 3 des Bescheides vom 7. März 2017 enthaltene Zwangsgeldandrohung angeordnet hat, erweist sich die Entscheidung des Verwaltungsgerichts im Ergebnis bereits deshalb als zutreffend, weil die dem Antragsteller in dem angefochtenen Bescheid für die Einstellung der Nutzung gesetzte Frist zwischenzeitlich abgelaufen ist, ohne dass er durchgehend verpflichtet war, die Nutzungsuntersagung zu befolgen. Nach Nr. 1 Abs. 2 der Ordnungsverfügung vom 7. März 2017 war die Nutzung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieser Verfügung einzustellen. Dieser Bescheid wurde den Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers ausweislich des hierüber gefertigten Empfangsbekenntnisses am 10. März 2017 zugestellt. Noch während des Laufs der Zweimonatsfrist hat das Verwaltungsgericht mit dem angefochtenen Beschluss vom 24. April 2017 die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung wiederhergestellt. Für die Rechtmäßigkeit er Zwangsgeldandrohung fehlte es daher an einem während der Gesamtdauer der behördlich eingeräumten Frist vollziehbaren Verwaltungsakt. Angesichts dessen bedarf keiner Entscheidung, ob der Antragsgegner den Ausführungen dazu, dass die gesetzte Frist für die Umsetzung der Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig sei, mit der Beschwerde durchgreifend entgegengetreten ist. Der Senat weist in diesem Zusammenhang allerdings darauf hin, dass eine Frist nur dann angemessen und zumutbar ist, wenn sie dem Betroffenen die nach der allgemeinen Lebenserfahrung erforderliche Zeit gibt, seiner Pflicht nachzukommen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 11. September 2014 – OVG 10 S 8.13 –, juris Rn. 4). Darüber hinaus wäre es unzulässig, den Antragsteller im Wege der Verwaltungsvollstreckung zu einer ihm objektiv unmöglichen Leistung anhalten zu wollen. Insoweit wird im Rahmen der Verwaltungsvollstreckung zu differenzieren sein zwischen Maßnahmen zur Beendigung der Mietverhältnisse, zu deren Vornahme der Antragsteller in der Lage ist, und der tatsächlichen Beendigung der Nutzung durch die Mieter. Ob die bloße Einleitung von Vollstreckungsmaßnahmen gegen den Antragssteller ohne den gleichzeitigen Erlass von Verfügungen gegen die Bewohner der Einrichtung zur effektiven Gefahrenabwehr ausreichend ist, muss der Antragsgegner entscheiden. 4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 155 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 Abs. 1, § 53 Abs. 2 Nr. 2, § 52 Abs. 2 GKG. Gemäß Nr. 1.7.2 Satz 2 des Streitwertkataloges für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung der am 31. Mai/1. Juni 2012 und 18. Juli 2013 beschlossenen Änderungen, dem der Senat im Interesse der Gleichmäßigkeit und Vorhersehbarkeit der Streitwertbemessung regelmäßig folgt, war der Streitwertfestsetzung der Wert der angedrohten Zwangsgelder (21 x 1.500,00 € + 1 x 1.000,00 € = 32.500,00 €) zu Grunde zu legen, da dieser Betrag höher ist als der für die Nutzungsuntersagung anzusetzende Streitwert (5.000,00 €). Der Streitwert war gemäß Nr. 1.5 Satz 1 1. Alt. des Streitwertkataloges auf die Hälfte des so ermittelten Betrages festzusetzen. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).