OVG 2 B 3.17

Leitsatz: 1. Die Prüfung am Maßstab des § 34 Abs 1 BauGB orientiert sich an dem Regelungskonzept der Vorschrift, nach dem die Eigenart der näheren Umgebung Maßstab für die Fortentwicklung der Bebauung im unbeplanten Innenbereich sein soll.(Rn.21) 2. Mit dem Merkmal der „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, ist neben der konkreten Größe der Grundfläche der baulichen Anlage ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint.(Rn.21) 3. Zur Konkretisierung des der Umgebungsbebauung zu entnehmenden Maßstabs kann dabei auf die in § 23 BauNVO enthaltenen Begriffsbestimmungen zur Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen werden.(Rn.21) 4. Die Prüfung richtet sich u.a. darauf, ob der maßgebenden Umgebungsbebauung eine faktische Baugrenze oder Baulinie zu entnehmen ist oder ob die Bebauungstiefe (§ 23 Abs 4 BauNVO), die mit dem Vorhaben verwirklicht wird, dort ein Vorbild hat.(Rn.21) 5. Maßstabsgebend im Sinne des § 34 Abs 1 S 1 BauGB ist die Umgebung, soweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst.(Rn.24) 6. Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs 1 S 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen.(Rn.24) 7. Hinsichtlich des Merkmals der „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, ist die nähere Umgebung im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung, da die von den überbaubaren Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt. Dies entbindet allerdings nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall.(Rn.24) 8. Zur Ermittlung der nach § 34 Abs 1 BauGB maßstabsbildenden Eigenart der näheren Umgebung muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint.(Rn.30) 9. Für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksfläche ist allein auf die vorhandenen Hauptanlagen (Hauptgebäude), nicht dagegen auf die Nebenanlagen abzustellen, denen insoweit die maßstabsbildende Kraft fehlt und für die das Bauplanungsrecht insoweit gewisse Erleichterungen vorsieht (vgl. § 23 Abs 5 BauNVO). Dies gilt für Nebenanlagen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie der Hauptanlage funktionell zugeordnet und ihr räumlich-gegenständlich („optisch") untergeordnet sind, oder vom Betrachter aufgrund ihres Erscheinungsbildes (Ausdehnung, Höhe, Zahl) nur am Rande wahrgenommen werden.(Rn.30) 10. Für die Feststellung einer faktischen Baugrenze müssen wegen der einschränkenden Wirkung auf das Grundeigentum hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen und die tatsächlich vorhandene Bebauung darf kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein.(Rn.30) 11. Zudem kann bei einer höchst unterschiedlichen Bebauung ohne gemeinsame vordere oder hintere Gebäudeflucht nicht von einer faktischen vorderen oder rückwärtigen Baugrenze gesprochen werden.(Rn.30) 12. Andererseits kann es für die Annahme einer faktischen hinteren Baugrenze ausreichen, wenn auf den Grundstücken in der maßgeblichen Umgebung in den rückwärtigen Grundstücksbereichen jenseits einer bestimmten Bebauungstiefe durchgehend keine Hauptgebäude mit Wohnnutzung, sondern lediglich Nebengebäude vorhanden sind.(Rn.30) Die Berufung wird zurückgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Berufungsverfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 v.H. des Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. 1. Die Entscheidung ergeht aufgrund des von den Beteiligten erklärten Einverständnisses ohne mündliche Verhandlung (§ 101 Abs. 2 VwGO). 2. Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die auf Erteilung eines positiven baurechtlichen Vorbescheids, hilfsweise auf Neubescheidung gerichtete Verpflichtungsklage zu Recht abgewiesen. Die Klage ist nicht begründet, denn der Vorbescheid vom 26. Oktober 2011 und der ihn bestätigende Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 18. Januar 2012 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; der Kläger kann weder die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung eines positiven Vorbescheids noch eine erneute Entscheidung über seinen dahin gehenden Antrag beanspruchen (§ 113 Abs. 5 VwGO). Verfahrensrechtliche Grundlage für die Erteilung des Vorbescheids ist die nach § 89 Abs. 4 BbgBO (in der seit dem 1. Juli 2016 geltenden Fassung des Gesetzes vom 19. Mai 2016, GVBl. I Nr. 14) hier weiter anwendbare Vorschrift des § 59 Abs. 1 BbgBO in der Fassung vom 17. September 2008 (GVBl. I S. 226, zuletzt geändert mit Gesetz vom 29. November 2010, GVBl. I Nr. 39 S. 2, im Folgenden BbgBO a.F.). Danach kann die Bauaufsichtsbehörde vor Einreichung des Bauantrags einzelne der selbstständigen Beurteilung zugängliche Fragen zu einem Bauvorhaben durch schriftlichen Vorbescheid beantworten (vgl. nunmehr § 75 Abs. 1 BbgBO). In der Sache richtet sich der Vorbescheidsantrag auf die Beantwortung der Frage nach der planungsrechtlichen Zulässigkeit der in dem Antrag beschriebenen und in dem beigefügten Lageplan dargestellten Bebauung. Der Beklagte hat diese Frage zu Recht verneint. Die Überprüfung im Berufungsverfahren unter Berücksichtigung der materiellen Rechtslage sowie der aktuellen Sachlage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ergibt zur Überzeugung des Senats, dass sich das Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 BauGB). Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens bestimmt sich in Bezug auf dieses Merkmal nach § 34 Abs. 1 BauGB. Dafür kommt es nicht darauf an, ob der für das Gebiet aufgestellte Bebauungsplan F 75 „Falkenhain III“ der Beigeladenen wirksam ist. Die Vorschrift des § 34 Abs. 1 BauGB gilt angesichts des in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil gelegenen Vorhabenstandorts entweder unmittelbar, oder sie kommt in Bezug auf das Merkmal der überbaubaren Grundstücksfläche jedenfalls ergänzend zur Anwendung, da der Bebauungsplan dazu keine Festsetzungen enthält und – u.a. deshalb – als einfacher Bebauungsplan zu qualifizieren ist (vgl. § 30 Abs. 3 BauGB). Die Prüfung am Maßstab des § 34 Abs. 1 BauGB orientiert sich an dem Regelungskonzept der Vorschrift, nach dem die Eigenart der näheren Umgebung Maßstab für die Fortentwicklung der Bebauung im unbeplanten Innenbereich sein soll. Mit dem Merkmal der „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, ist neben der konkreten Größe der Grundfläche der baulichen Anlage ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint. Zur Konkretisierung des der Umgebungsbebauung zu entnehmenden Maßstabs kann dabei auf die in § 23 BauNVO enthaltenen Begriffsbestimmungen zur Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe zurückgegriffen werden (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 22. September 2016 – 4 B 23.16 –, juris Rn. 6, vom 13. Mai 2014 – 4 B 38.13 –, juris Rn. 9, und vom 16. Juni 2009 – 4 B 50.08 –, juris Rn. 4). Die Prüfung richtet sich u.a. darauf, ob der maßgebenden Umgebungsbebauung eine faktische Baugrenze oder Baulinie zu entnehmen ist oder ob die Bebauungstiefe (§ 23 Abs. 4 BauNVO), die mit dem Vorhaben verwirklicht wird, dort ein Vorbild hat. Hiervon ausgehend fügt sich das Vorhaben nach der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Der Senat legt insoweit zugrunde, dass neben dem Grundstücksgeviert, in dem das Vorhabengrundstück liegt, auch die südlich angrenzenden Gevierte als maßgebliche nähere Umgebung in Betracht zu ziehen sind (vgl. nachfolgend unter a). Den durch die maßstabsgebende Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmen hält das Vorhaben nicht ein (vgl. unter b). Daraus ergibt sich ein Verstoß gegen das Einfügensgebot des § 34 Abs. 1 BauGB, weil das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert (vgl. unter c). a) Der Senat legt unter Berücksichtigung der zum Verfahren beigezogenen Karten und Luftbilder sowie des Ergebnisses der Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter zugrunde, dass als maßstabsgebende nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht allein der durch das Straßengeviert der N... Straße, M..., S... und F...-Straße umgrenzte Baublock, sondern – jedenfalls teilweise – auch die nach Süden angrenzenden Baublöcke heranzuziehen sind. Maßstabsgebend im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist die Umgebung, soweit sich die Ausführung eines Vorhabens auf sie auswirken kann und insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 – IV C 9.77 –, juris Rn. 33; Urteil vom 21. November 1980 – 4 C 30.78 –, juris Rn. 20; Beschluss vom 22. September 2016, a.a.O., Rn. 6). Dabei ist die nähere Umgebung für die in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bezeichneten Kriterien jeweils gesondert abzugrenzen, denn die Merkmale, nach denen sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss, sind jeweils unabhängig voneinander zu prüfen (vgl. m.w.N. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014, a.a.O., Rn. 7). Hinsichtlich des Merkmals der „Grundstücksfläche, die überbaut werden soll“, ist die nähere Umgebung im Regelfall enger zu bemessen als bei der Art der baulichen Nutzung, da die von den überbaubaren Grundstücksflächen ausgehende Prägung in ihrer Reichweite im Allgemeinen hinter den von der Art der Nutzung ausgehenden Wirkungen zurückbleibt (vgl. Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013 – OVG 10 B 4.12 –, juris Rn. 39; OVG Nordrh.-Westf., Urteil vom 20. April 2016 – 7 A 1915/14 –, juris Rn. 46; Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 1. Oktober 2017, § 34 Rn. 47). Dies entbindet allerdings nicht von einer Würdigung der tatsächlichen Verhältnisse im Einzelfall (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014, a.a.O. Rn. 8 f.). Hieran gemessen zählt zur maßstabsbildenden näheren Umgebung jedenfalls das Straßengeviert, in dem das Vorhabengrundstück liegt. Die in diesem Geviert liegenden Grundstücke sind in Bezug auf die Bebauungstiefe im Blockinnenbereich aufgrund der optischen Wahrnehmbarkeit der Bebauung in besonderer Weise aufeinander bezogen. So hat die Ortsbesichtigung durch den Berichterstatter ergeben, dass von dem Vorhabengrundstück aus deutlich wahrnehmbar ist, wie weit die Bebauung auf den benachbarten Grundstücken, den Flurstücken 214 und 224, in den Blockinnenbereich hineinreicht. Die Situation des Vorhabengrundstücks wird unmittelbar durch die Bebauungstiefe auf den Nachbargrundstücken geprägt. Daneben war von dem Vorhabengrundstück, wenngleich wegen der jahreszeitlich bedingten dichten Vegetation nur eingeschränkt, erkennbar, wie weit die Bebauung auf entfernteren Nachbargrundstücken (Flurstücke 2... und 2...) sich in den Blockinnenbereich hinein erstreckt. Auch insoweit wirkt die Bebauung in dem Geviert deshalb als prägend. Dagegen kann das östlich angrenzende Straßengeviert (N... Straße/R.../F.../M...), jedenfalls in Bezug auf die Stellung der Baukörper im Verhältnis zu den dieses Geviert nach Osten und nach Westen abgrenzenden Straßen (M... und R...), nicht als maßstabsgebende nähere Umgebung angesehen werden. Das ergibt sich in erster Linie daraus, dass die dort bebauten Flächen, insbesondere die Bebauungstiefe zum Blockinnenbereich hin, aus der Perspektive des Vorhabengrundstücks nicht wahrnehmbar sind und eine das Vorhabengrundstück unmittelbar optisch prägende Auswirkung daher nicht feststellbar ist. Allerdings ist in der Rechtsprechung geklärt, dass die für § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB kennzeichnende wechselseitige Beeinflussung auch über ein den optischen Zusammenhang unterbrechendes Hindernis noch eintreten kann, weshalb nicht allein auf die Sichtbarkeit für den sich in dem Gebiet bewegenden Betrachter abgestellt werden darf, sondern zur Ermittlung auch Lagepläne oder Luftbilder verwendet werden können, die ein Bild „von oben“ vermitteln (vgl. BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2014, a.a.O. Rn. 13). Auch aus dieser Perspektive ist eine die bodenrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks prägende oder beeinflussende Auswirkung auf die Bebauung des östlich angrenzenden Gevierts jedoch zu verneinen, denn dieses Geviert ist wegen des deutlich geringeren Abstandes zwischen der M... und dem R... (von etwa 95 m) erheblich schmaler als das Geviert um das Vorhabengrundstück. Gegenüber dem Abstand zwischen der F...-Straße und der M..., der etwa 157 m beträgt und damit deutlich mehr Raum für einen von Bebauung freien Blockinnenbereich lässt, fehlt es daher bei wertender Betrachtung an vergleichbaren Verhältnissen, die es rechtfertigen könnten, die dortige Bebauung als maßstabsgebend hinsichtlich der bebaubaren Grundstücksflächen heranzuziehen. Noch zur prägenden näheren Umgebung lassen sich hingegen die in südlicher Richtung anschließenden Straßengevierte zwischen der F... und der M... – bis zur Saalestraße und jenseits der S... nach Süden bis in Höhe der Grundstücke Flurstücke 2... und 244/2 rechnen. Insoweit liegen, sowohl hinsichtlich der Art und Struktur der Bebauung als auch im Hinblick auf die im Blockinnenbereich verfügbaren Flächen, ähnliche Verhältnisse vor wie in dem Straßengeviert des Vorhabengrundstücks. Als prägend für die bodenrechtliche Situation des Vorhabengrundstücks erscheint im Hinblick auf dessen Lage innerhalb des Straßengevierts jedenfalls die Bebauungstiefe auf den von der M... erschlossenen Grundstücken. Südlich der Grundstücke Flurstücke 2... und 2... vergrößert sich der Abstand zwischen der F... und der M... infolge des dort leicht nach Westen abknickenden Verlaufs dieser Straße zunehmend. Der Senat sieht darin wegen der entsprechend zunehmenden Breite des Blockinnenbereichs und der damit einhergehenden anderen räumlichen Verhältnisse eine Zäsur, weshalb er die weiter südlich gelegenen Grundstücke nicht mehr zur maßgeblichen Umgebung rechnet. Hinsichtlich der übrigen Gebiete in der Umgebung des Vorhabens ist eine wechselseitige Prägung hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksflächen wegen der andersartigen Art und Struktur der Bebauung zu verneinen. Dies gilt für die teilweise gewerbliche und ansonsten überwiegend deutlich engere Bebauung westlich der F.... Nicht vergleichbar sind auch der unbebaute Bereich nördlich der N... Straße sowie das andere räumliche Dimensionen aufweisende Straßengeviert östlich der M... und südlich der F.... b) Das Vorhaben des Klägers überschreitet den durch die Bebauung der maßgeblichen näheren Umgebung hinsichtlich der überbauten Grundstücksflächen vorgegebenen Rahmen. Zur Ermittlung der nach § 34 Abs. 1 BauGB maßstabsbildenden Eigenart der näheren Umgebung muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt und alles außer Acht gelassen werden, was die vorhandene Bebauung nicht prägt oder in ihr als Fremdkörper erscheint (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 – juris Rn. 13; Beschluss vom 22. September 2016, a.a.O., Rn. 6). Für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksfläche ist allein auf die vorhandenen Hauptanlagen (Hauptgebäude), nicht dagegen auf die Nebenanlagen abzustellen, denen insoweit die maßstabsbildende Kraft fehlt und für die das Bauplanungsrecht insoweit gewisse Erleichterungen vorsieht (vgl. § 23 Abs. 5 BauNVO; vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. November 1997 – 4 B 172.97 –, juris Rn. 6; Beschluss des Senats vom 26. August 2014 – OVG 2 S 65.13 –, BA S. 4; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013, a.a.O. Rn. 51). Dies gilt für Nebenanlagen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie der Hauptanlage funktionell zugeordnet und ihr räumlich-gegenständlich („optisch") untergeordnet sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. September 1985 – 4 B 167.85 –, juris Rn. 4), oder vom Betrachter aufgrund ihres Erscheinungsbildes (Ausdehnung, Höhe, Zahl) nur am Rande wahrgenommen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1990 – 4 C 23.86 –, juris Rn. 13 f.; Beschluss vom 13. Mai 2014, a.a.O. Rn. 16). Für die Feststellung einer faktischen Baugrenze müssen wegen der einschränkenden Wirkung auf das Grundeigentum hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen und die tatsächlich vorhandene Bebauung darf kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2013, a.a.O. Rn. 45). Zudem kann bei einer höchst unterschiedlichen Bebauung ohne gemeinsame vordere oder hintere Gebäudeflucht nicht von einer faktischen vorderen oder rückwärtigen Baugrenze gesprochen werden (vgl. Bay. VGH, Beschluss vom 9. September 2013 – 2 ZB 12.1544 –, juris Rn. 8). Andererseits kann es für die Annahme einer faktischen hinteren Baugrenze ausreichen, wenn auf den Grundstücken in der maßgeblichen Umgebung in den rückwärtigen Grundstücksbereichen jenseits einer bestimmten Bebauungstiefe durchgehend keine Hauptgebäude mit Wohnnutzung, sondern lediglich Nebengebäude vorhanden sind (Bay. VGH, Beschluss vom 3. März 2016 – 15 ZB 14.1542 –, juris Rn. 12). Gemessen an diesen Grundsätzen hält sich das Vorhaben des Klägers zunächst nicht in dem Rahmen der Bebauungstiefe, die die Bebauung entlang der N... in der näheren Umgebung erreicht. Innerhalb des Straßengevierts, in dem das Vorhabengrundstück liegt, sind mehrere Grundstücke mit von dieser Straße her erschlossenen Gebäuden bebaut (Flurstücke 2..., 2..., 1..., 1..., 1...). Zwar lässt sich angesichts des die Grundstücke schräg schneidenden Verlaufs der N... Straße und der Ausrichtung der Bebauung parallel zu den Grundstücksgrenzen, keine parallel zur N... Straße verlaufende faktische vordere oder hintere Baugrenze ausmachen. Gleichwohl ist festzustellen, dass die Bebauung der Grundstücke an der N... Straße jeweils eine bestimmte Bebauungstiefe nicht überschreitet. Am weitesten reicht die Bebauung auf dem Grundstück Flurstück 1..., das dem Vorhabengrundstück nördlich vorgelagert ist. Sie beträgt dort, wie etwa aus den vom Beklagten mit Schriftsatz vom 12. Mai 2017 eingereichten Lageplänen (Bl. 143 und 144 der Streitakte) ersichtlich ist, ca. 54 m (parallel zu den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grundstücksgrenzen gemessen). Auch die Bebauung an der N... Straße im östlich angrenzenden Straßengeviert überschreitet diese Bebauungstiefe nicht, weshalb offen bleiben kann, ob sie insoweit als maßstabsbildend heranzuziehen ist. Das streitgegenständliche Vorhaben hat dagegen eine deutlich höhere Bebauungstiefe zur Folge, die, wie oben dargelegt, zwischen ca. 82,6 m und 75,6 m liegt. Ebenso wenig hält sich das Vorhaben innerhalb der Bebauungstiefen, die in der näheren Umgebung an der M...vorzufinden sind. Ob der Standort des Vorhabens innerhalb der bebaubaren Grundstücksflächen an der M... liegt, ist nicht etwa deshalb unerheblich, weil die Erschließung des geplanten Wohnhauses von der N... Straße her vorgesehen ist, denn für die Frage des Einfügens nach der überbaubaren Grundstücksfläche kommt es auf den Standort des Gebäudes, nicht aber auf die Lage der Zufahrt an. Auch der Rückgriff auf die Bestimmung des Begriffs der Bebauungstiefe in § 23 Abs. 4 BauNVO präjudiziert nicht, dass generell allein auf die Bebauungstiefe zu der Straße abzustellen ist, von der die Erschließung erfolgt. An der M... lässt sich keine deutliche vordere oder hintere Baugrenze ausmachen. Zwar sind viele Wohngebäude in der näheren Umgebung straßennah positioniert (vgl. die Flurstücke 2...). Es finden sich aber auch Grundstücke mit einer Bebauung im mittleren (Flurstücke 2...) oder im hinteren Bereich (Flurstücke 226, 233, 235). Trotz dieser Uneinheitlichkeit lässt sich anhand der beigezogenen Lagepläne und Luftbilder erkennen, dass die Bebauung in den Straßengevierten zwischen der M... und der F...Straße durch die Einhaltung bestimmter maximaler Bebauungstiefen von beiden Straßen her eine von Hauptgebäuden freie Fläche im Blockinnenbereich belässt. Dabei handelt es sich bei wertender Würdigung nicht um eine in städtebaulicher Hinsicht zufällige Bebauungsstruktur, sondern um eine mit dem Interesse an der Freihaltung eines besonderen rückwärtigen Ruhebereichs zu erklärende städtebaulich verfestigte Situation, die eine besondere Gebietsqualität begründet. Der Maßstab für die Bebauungstiefe von der M... her ergibt sich dabei prägend aus den ausweislich der Berechnung des Beklagten (vgl. die Lagepläne Bl. 143 und 144 der Streitakte) auf den Grundstücken Flurstücke 2... und 2... erreichten Bebauungstiefen von 53,79 m, 59,33 m und 57,94 m. Im noch als maßgeblich anzusehenden Teil des Straßengevierts zwischen der F... und der N... (nach Süden bis zu den Grundstücken Flurstücke 244/1 und 244/2) wird ebenfalls keine höhere Bebauungstiefe erreicht. Der Senat leitet daraus ab, dass der durch die maßgebliche Umgebung vorgegebene Rahmen nur durch eine Bebauung eingehalten würde, die keine höhere Bebauungstiefe als 59,33 m aufweist. Diese Bebauungstiefe überschreitet das Vorhaben jedoch, das von der M... eine Bebauungstiefe von etwa 66,98 m erreicht. Das ebenfalls weiter von der M... entfernte Gebäude im rückwärtigen Bereich der Flurstücke 2... und 2..., das in den von dem Beklagten vorgelegten Lageplänen (Bl. 143 und 144 der Streitakte) nicht mit einer Maßangabe versehen ist, ist nicht als maßstabsbildend heranzuziehen. Zwar wird dieses Gebäude nach den Feststellungen im Ortstermin des Berichterstatters möglicherweise zu Wohnzwecken genutzt und dürfte, wenn sich dies bestätigte, danach nicht als Nebenanlage von der Betrachtung ausgenommen werden. Eine derart weit in den Blockinnenbereich vorrückende Bebauung mit einem Hauptgebäude ist an der M... in der näheren Umgebung des streitgegenständlichen Vorhabens jedoch singulär und erscheint bei einer Gesamtbetrachtung als ein die Eigenart der Umgebung nicht prägender Fremdkörper. Unabhängig davon ergäbe sich selbst bei Heranziehung dieses Gebäudes als maßstabsbildend noch eine Rahmenüberschreitung, denn das streitgegenständliche Vorhaben überschreitet die Bebauungstiefe dieses Gebäudes, die nach Messungen im Brandenburg-Viewer 65,10 m beträgt, um etwa 1,90 m. Nicht als maßstabsgebend hinsichtlich der Bebauungstiefe von der M... ist ferner das Wohngebäude auf dem nördlich an das Vorhabengrundstück angrenzenden Flurstück 1... heranzuziehen, denn dieses Gebäude ist bereits der der Bebauung an der N... Straße zuzurechnen. Aus ihm lässt sich deshalb kein Maßstab für die Bebauungstiefe entlang der M... ableiten. Unabhängig davon soll das geplante Wohnhaus mit seiner westlichen Außenwand um 2,50 m näher an die westliche Grundstücksgrenze heranrücken (Grenzabstand von 3 m) als das Wohnhaus auf dem Flurstück 1... (Grenzabstand von 5 m). Schließlich kann sich der Kläger für sein Vorhaben nicht mit Erfolg auf die an der F...Straße auf einigen Grundstücken im Abschnitt zwischen der F... und der N... erreichten Bautiefen von über 80 m berufen, wie insbesondere auf den beiden Grundstücken Flurstücke 1... und 1..., die auf dem von dem Kläger im erstinstanzlichen Ortstermin eingereichten Luftbild (Heft 2 zur Streitakte) besonders hervorgehoben werden. Zum einen erscheint die Bebauungstiefe auf dem Grundstück Flurstück 1... als untypisch und die Eigenart der Umgebung nicht prägend. Unabhängig davon kann aus der Bebauungstiefe an der F...Straße schon grundsätzlich kein Maßstab für die überbaubaren Grundstücksflächen entlang der M... abgeleitet werden, denn die dortigen Grundstücke sind deutlich tiefer als die Grundstücke an der M.... Daran orientiert sich die vorhandene Bebauung in Bezug auf die im Blockinnenbereich frei gehaltene Fläche. Es liegen mithin keine symmetrischen Verhältnisse mit von allen Seiten gleich tiefen Bebauungstiefen vor. c) Das Vorhaben hätte wegen der Überschreitung des durch die Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmens eine städtebaulich relevante Situationsverschlechterung zur Folge. Dies führt zu der Beurteilung, dass es sich hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 BauGB). Das Erfordernis des Einfügens schließt nicht generell aus, etwas zu verwirklichen, was es bisher in der Umgebung noch nicht gibt. Findet ein Vorhaben hinsichtlich der maßgeblichen Kriterien in dem durch die Eigenart der näheren Umgebung gezogenen Rahmen kein Vorbild, so ist auf einer zweiten Stufe zu prüfen ob es sich gleichwohl einfügt. Ein Vorhaben, das den vorgegebenen Rahmen überschreitet, ist allerdings dann unzulässig, wenn es im Verhältnis zu seiner Umgebung geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche bewältigungsbedürftige Spannungen zu begründen oder zu erhöhen. Ein solcher Fall ist gegeben, wenn das Vorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtert, stört oder belastet. Stiftet es in diesem Sinne Unruhe, so lassen sich die Voraussetzungen für seine Zulassung nur unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung schaffen (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978, a.a.O. Rn. 47; Mitschang/Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Aufl. 2016, § 34 Rn. 30 f.). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts gibt es keinen allgemein geltenden Grundsatz, dass eine Hinterlandbebauung städtebaulich unerwünscht ist; vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob sich eine solche Bebauung einfügt oder städtebauliche Spannungen hervorruft (vgl. etwa BVerwG, Urteil vom 29. November 1974 – IV C 10.73 – VwRspr 26, S. 947; Urteil vom 13. Februar 1976 – IV C 72.74 –, juris Rn. 14; Beschluss vom 6. November 1997, a.a.O. Rn. 9). Konkrete Anhaltspunkte für Bedenken können sich etwa aus einer Beeinträchtigung der Durchlüftung der Grundstücke oder daraus ergeben, dass mit der Ausführung des Vorhabens eine bisher bestehende Ruhelage beeinträchtigt wird oder eine unangemessene Verminderung der bisherigen Freifläche eintritt (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. November 1980, a.a.O. Rn. 22). Wann insoweit die bauplanungsrechtliche Relevanzschwelle erreicht ist, lässt sich nicht anhand von verallgemeinerungsfähigen Maßstäben feststellen, sondern hängt von den jeweiligen konkreten Gegebenheiten ab (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1999 – 4 B 15.99 –, Rn. 5, juris; vgl. Mitschang/Reidt, a.a.O. Rn. 30 f. und 54). Hieran gemessen ist das Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich nicht zulässig, weil es die bisher im Blockinnenbereich von einer Bebauung mit Hauptgebäuden freigehaltene Zone, die die städtebauliche Qualität der Grundstücke als rückwärtige Ruhezone maßgeblich mitbestimmt, spürbar einschränken würde und zudem geeignet ist, infolge seiner Vorbildwirkung eine Entwicklung einzuleiten, die auch auf anderen noch unbebauten oder sich für eine dichtere Bebauung anbietenden Grundstücken des Gevierts zu einer erheblichen Einschränkung der dort vorhandenen rückwärtigen Freifläche führen würde. Der Umstand, dass das Grundstück sich von den Nachbargrundstücken dadurch unterscheidet, dass es nicht an eine Straße angrenzt, sondern ein eigenständiges Hinterliegergrundstück darstellt, begründet keine Sondersituation, die einer solchen Vorbildwirkung entgegenstehen könnte. Die im Falle der Verwirklichung des Vorhabens zu erwartende Entwicklung wäre auch deshalb geeignet, ein Planungserfordernis nach sich zu ziehen, weil eine dichter in den Blockinnenbereich hineinreichende Bebauung angesichts der Tiefe der Grundstücke die Schaffung entsprechender Erschließungswege erfordern kann, die sinnvollerweise einer planenden Koordinierung bedarf, um Nutzungskonflikte zu minimieren. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 sowie § 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Beschluss Der Wert des Streitgegenstandes wird für die zweite Rechtsstufe auf 10.000 Euro festgesetzt. Gründe Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 63 Abs. 2, 52 Abs. 1 Satz 1 GKG. Bei der Bewertung des Interesses des Klägers orientiert sich der Senat an Ziff. 9.2 sowie Ziff. 9.1.1.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit (2013). Danach erscheint der Ansatz der Hälfte des Streitwerts als angemessen, der für die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses vorgeschlagen wird. Die Entscheidung ist unanfechtbar (§ 68 Abs. 1 Satz 5, § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG). Der Kläger begehrt die Erteilung eines Bauvorbescheids über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück Flurstück 2... der Flur 2... der Gemarkung Falkensee. Das 450 m² große Grundstück liegt südlich der N...Straße und westlich der M... innerhalb des durch die N... Straße, die M..., die S... und die F...-Straße gebildeten Straßengevierts. Es handelt es sich um ein Hinterliegergrundstück. Zur N... Straße hin sind ihm das an die Straße angrenzende, mit einem Wohnhaus bebaute Flurstück 1466 (N... Straße 110) sowie das mit einem Dreifamilienhaus bebaute, über eine 3 m breite Zufahrt zur N... Straße verfügende Flurstück 1467 (N... Straße 110 a – 110 c) vorgelagert. Der Abstand des Vorhabengrundstücks von dem Straßengrundstück der N... Straße beträgt (angesichts des schrägen Verlaufs dieser Straße) etwa 71 – 54 m. Zur M... hin ist dem Vorhabengrundstück das mit einem Einfamilienhaus bebaute, etwa 45 m tiefe Flurstück 222/1 (M... 3) vorgelagert. Das nach den eingereichten Unterlagen mit einer Grundfläche von 100 m² (10 m x 10 m) geplante eingeschossige Einfamilienwohnhaus soll in einem Abstand von 3,50 m zur nördlichen und von 3 m zur westlichen Grundstücksgrenze errichtet werden. Daraus ergibt sich eine Bebauungstiefe von der N... Straße (parallel zu den in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Grundstücksgrenzen gemessen) zwischen ca. 82,6 m und 75,6 m sowie von etwa 66,98 m von der M...straße. Das Grundstück und seine Umgebung, die weitgehend mit Wohngebäuden bebaut ist, liegen im Geltungsbereich des am 30. September 2009 beschlossenen, im Amtsblatt der Beigeladenen vom 21. Oktober 2009 (S. II) bekannt gemachten Bebauungsplans F 75 „Falkenhain III“ der Beigeladenen, der die überplanten Gebiete im Wesentlichen als allgemeines Wohngebiet (WA) ausweist. Der Bebauungsplan setzt für die meisten Baublöcke eine Mindestgrundstücksgröße fest. Sie beträgt für das Straßengeviert, in dem das Vorhabengrundstück liegt, 650 m². Nach Nr. 2 der textlichen Festsetzungen darf die Mindestgrundstücksgröße ausnahmsweise unterschritten werden, wenn sie bereits vor Rechtskraft des Bebauungsplanes unterschritten wurde. Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen werden in dem Bebauungsplan nicht getroffen. Der Beklagte hat den Antrag des Klägers nach Versagung des gemeindlichen Einvernehmens durch die Beigeladene mit Vorbescheid vom 26. Oktober 2011 negativ beantwortet und den hiergegen gerichteten Widerspruch des Klägers mit Widerspruchsbescheid vom 18. Januar 2012 zurückgewiesen, da sich das Vorhaben wegen der damit verbundenen Bebauungstiefe von ca. 80 m zur N... Straße hinsichtlich der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, nicht in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Das Verwaltungsgericht hat die hierauf erhobene Verpflichtungsklage des Klägers mit dem Kläger sowie der Beigeladenen jeweils am 30. September 2014 und dem Beklagten am 1. Oktober 2014 zugestelltem Urteil abgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat mit Beschluss vom 4. Januar 2017 zugelassene Berufung des Klägers. Der Kläger macht im Wesentlichen geltend, dem Vorhaben könne nicht entgegengehalten werden, dass eine Bebauung in dritter Reihe verhindert werden solle, denn der Bebauungsplan F 75 enthalte keine entsprechende Festsetzung. In Anbetracht des bei Aufstellung des Bebauungsplans bereits bestehenden Grundstücks Flurstück 223 hätte Anlass bestanden, planungsrechtlich steuernd einzugreifen, wenn eine Bebauung in dritter Reihe hätte verhindert werden sollen. Mit der Bestandsschutzklausel für bereits bestehende kleinere Grundstücke zeuge der Bebauungsplan aber gerade davon, dass dies nicht gewollt gewesen sei. Das Verwaltungsgericht habe im Übrigen die für die Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche nähere Umgebung zu eng gezogen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts könne auch von einer Bebauung außerhalb des konkreten Straßengevierts eine prägende Wirkung ausgehen, wenn eine Hinterlandbebauung in der Umgebung mehr oder weniger gang und gäbe sei. Daher seien auch die südlich und östlich angrenzenden Straßengevierte mit prägend, da sie das Gesamtbild der Bebauung in dem Bereich maßgeblich bestimmten und keine städtebauliche Zäsur gegenüber der Bebauung im Straßengeviert N... Straße/M.../S.../F...-Straße festzustellen sei. In keinem der maßgeblichen Straßengevierte sei der Innenbereich des jeweiligen Gevierts von Bebauung freigehalten. Das gelte auch für Wohnbebauung. In dem maßgeblichen Umfeld befinde sich die Wohnbebauung zudem nicht etwa typischerweise nahe der Straße, sondern in jeweils unterschiedlichen Abständen zur Straße, ohne dass eine Ordnung oder ein einheitliches Bild erkennbar seien. Einzelne Häuser stünden relativ nahe an der Straße, andere mittig auf relativ langen Grundstücken, andere wiederum stünden im Innenbereich des jeweiligen Straßengevierts relativ nahe der hinteren, straßenabgewandten Grundstücksgrenze. Bereits in dem Straßengeviert, in dem sich das Vorhabengrundstück befinde, sei in südlicher Richtung auf jedem der angrenzenden Grundstücke eine hintere Bebauung bis relativ nahe an die hintere Grundstücksgrenze heran feststellbar, die auf dem Flurstück 226 auch eine Wohnbebauung sei. Diese Bebauungslinie setzte sich über die S... hinweg in den unmittelbar südlich anschließenden Block fort. Auch im zweiten südlich anschließenden Straßengeviert befinde sich eine Bebauung in ähnlicher Tiefe von der F...-Straße, wie die geplante Bebauung zur Nauener Straße hin aufweise. Da sich das Vorhaben somit im Rahmen der Umgebungsbebauung bewege, sei es als „Regelvorhaben“ zulässig. Unabhängig davon seien die Ausführungen, mit denen das Verwaltungsgericht die Unzulässigkeit des Vorhabens im Einzelfall begründet habe, weder in sich schlüssig noch insgesamt nachvollziehbar und zutreffend. Ein einheitlicher, im Wesentlichen von Bebauung freigehaltener Blockinnenbereich lasse sich entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts nicht feststellen. Hinsichtlich der befürchteten Vorbildwirkung des streitgegenständlichen Vorhabens sei außerdem die Sondersituation des klägerischen Grundstückes zu berücksichtigen, das in dem Geviert das einzige eigenständige Hinterliegergrundstück darstelle. Der Kläger beantragt, den Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 24. September 2014 (– VG 5 K 334/12 –) zu verpflichten, den Antrag des Klägers vom 8. Januar 2011 auf Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstückstück Gemarkung Falkensee, Flur 2, Flurstück 223, unter Aufhebung des Vorbescheides des Beklagten vom 26. Oktober 2011 zum Az.: 63-00122-11 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 18. Januar 2012 zum Aktenzeichen 2169WB-03725-11 positiv zu bescheiden, hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 24. September 2014 (– VG 5 K 334/12 –) zu verpflichten, den Antrag des Klägers vom 8. Januar 2011 auf Erteilung eines Vorbescheids für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstückstück Gemarkung Falkensee, Flur 2, Flurstück 223, unter Aufhebung des Vorbescheides des Beklagten vom 26. Oktober 2011 zum Az.: 63-00122-11 in der Fassung des Widerspruchsbescheids vom 18. Januar 2012 zum Aktenzeichen 2169WB-03725-11 neu zu bescheiden. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er verteidigt das angegriffene Urteil. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Sie hält an der Versagung ihres Einvernehmens fest. Der Berichterstatter hat am 9. Mai 2018 das Vorhabengrundstück und dessen nähere Umgebung in Augenschein genommen. Dazu wird auf das Terminsprotokoll verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen. Diese haben bei der Beratung des Senats vorgelegen und waren Gegenstand der Entscheidungsfindung.