2 L 104/21.Z

Leitsatz: 1. Die Wohnungsprostitution ist dadurch gekennzeichnet, dass die Prostituierte in der Wohnung, in der sie dauerhaft wohnt, der Prostitution nachgeht. (Rn.19) 2. Die Frage, welcher Bereich um ein Vorhabengrundstück zur näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehört und welcher Gebietsart dieser Bereich zuzuordnen ist, erfordert eine rechtliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls durch das Gericht. Eine solche originär richterliche Aufgabe ist keine Frage, die mittels eines Sachverständigengutachtens zu klären ist.(Rn.24) Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Magdeburg - 4. Kammer - vom 8. Juli 2021 wird abgelehnt. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsmittelverfahrens. Der Streitwert wird für das erstinstanzliche Verfahren - insoweit unter Abänderung des erstinstanzlichen Beschlusses vom 4. August 2021 - und für das Rechtsmittelverfahren auf jeweils 21.690,00 € festgesetzt. I. Die Klägerin begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eines Wohnhauses mit drei von ihr angemieteten Zwei-Zimmer-Wohnungen in eine Prostitutionsstätte. Den entsprechenden Genehmigungsantrag für das Gebäude K-Straße … in S-Stadt stellte die Klägerin am 26. September 2018. In dem beigefügten Betriebskonzept gab sie u.a. an, in dem Betrieb seien bis zu maximal drei Prostituierte verteilt auf drei Wohnungen tätig. Die durchschnittliche Anwesenheitsdauer werde durch die Prostituierten selbst bestimmt. Sie seien in der Regel während den Öffnungszeiten (ca. Montag bis Sonntag 10 bis 22 Uhr) anwesend. Die Betriebsstätte umfasse drei Wohnungen, die standardmäßig mit Küche und Bad mit Dusche bzw. Wanne ausgestattet seien. Da die Wohnungen alle zwei Zimmer besäßen, werde ein Zimmer als Aufenthaltsraum (Privatraum) und ein Zimmer für das Treffen mit dem Kunden (Arbeitsraum) genutzt. Die Prostituierten mieteten die gesamte Wohnung jeweils für eine Woche von Montag bis Sonntag zu einem Preis von täglich 30 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Sie vermiete nur an selbständige Prostituierte mit Anmeldebescheinigung und Gesundheitspass, die Anbahnung, Kleidung, Verhalten, Preise und Abwicklung der Zahlung selbst gestalteten. Es werde mit ihnen ein fester Mietpreis vereinbart und ein Mietvertrag abgeschlossen. Mit Bescheid vom 13. Dezember 2018 lehnte der Beklagte die Erteilung der Baugenehmigung ab und gab zur Begründung an, der Flächennutzungsplan der S-Stadt weise den Standort als Wohngebiet aus. In einem allgemeinen Wohngebiet sei die beantragte Prostitutionsstätte bauplanungsrechtlich nicht - auch nicht ausnahmsweise nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO - zulässig. Dies gelte unabhängig davon, ob es sich um Wohnungsprostitution oder um einen bordellartigen Betrieb handele. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen und zur Begründung u.a. ausgeführt: Nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme entspreche die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks einem (faktischen) allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 4 BauNVO, wo das Vorhaben der Klägerin nach seiner Art planungsrechtlich unzulässig sei. Zur maßgeblichen Bebauung gehörten hinsichtlich des Merkmals der Nutzungsart die an der Südseite der K-Straße vorhandenen Gebäude K-Straße … bis K-Straße …/Ecke Sch-Straße. Die auf der gegenüberliegenden Seite befindlichen Bauten gehörten dagegen nicht mehr zur maßgeblichen Umgebungsbebauung. Hierzu habe der Vertreter des Beklagten während der Inaugenscheinnahme unwidersprochen vorgetragen, dass das nördlich an die K-Straße angrenzende Gebiet bereits zum Bebauungsplan Nr. 55 der S-Stadt gehöre. Sie könnten deshalb hinsichtlich der maßgeblichen Umgebungsbebauung nicht mit in die Betrachtung einbezogen werden. Nicht mehr zur maßgeblichen Umgebungsbebauung gehörten in östlicher Richtung sodann die straßenseitig errichteten Gebäude in der F-Straße. Dies gelte auch für die Gebäude auf der westlichen Straßenseite der F-Straße mit den Hausnummern … (Einmündung der K-Straße in die F-Straße) bis … (Straßenkreuz F-Straße/Am S-Feld). Zwar zeichneten sich sowohl die F-Straße als auch die K-Straße durch eine geschlossene Gründerzeitbebauung aus. Bei der F-Straße handele es sich aber um eine Hauptverkehrsstraße, die beidseitig durch eine Vielzahl von gewerblich genutzten Bauten gekennzeichnet sei. Die Bauten zeichneten sich vielfach durch große Schaufenster im Erdgeschoss und eine „Ladentür“ aus. Dies sei in der K-Straße nicht der Fall. Dort fänden sich Bauten mit großen Schaufenstern lediglich „gebündelt“ am Ende der K-Straße (Hausnummer …) im Kreuzungsbereich zur Sch-Straße. Der übrige Bereich der (südlichen) K-Straße (Hausnummern … bis …) sei durchgehend durch mehrgeschossige Wohnbebauung geprägt. Im Einmündungsbereich F-Straße/K-Straße sei während der Inaugenscheinnahme insoweit ein deutlicher „Bruch“ zu erkennen gewesen. Die konkrete „Bruchlinie“ der maßgeblichen Bebauung in der K-Straße einerseits und in der F-Straße andererseits sei an der Grundstücksgrenze zwischen dem Gebäude mit der Hausnummer F-Straße … und dem Gebäude mit der Hausnummer K-Straße … auszumachen. Während das erstgenannte Gebäude einen Zugang nur zur F-Straße habe und zur K-Straße hin über keine Wandöffnung verfüge, handele es sich bei dem Gebäude mit der Hausnummer K-Straße … um das erste „klassische“ Wohngebäude in der K-Straße. Beide Gebäude (F-Straße … und K-Straße …) seien voneinander auch optisch durch ein (Einfahrts-) Tor getrennt. Dieser vor Ort gewonnene Eindruck, wonach die maßgebliche Umgebungsbebauung in östlicher Richtung bereits an der F-Straße ende, sei durch die unterschiedliche bauliche Straßengestaltung der K-Straße und der F-Straße „abgerundet“ worden. So fänden sich in der F-Straße beidseits der Straße Fahrradwege, was den Charakter der Straße als Hauptverkehrsstraße unterstreiche. Derartige Fahrradwege fänden sich in der K-Straße nicht. Dort fänden sich demgegenüber mehrere kleine Bäume, was diese Straße im Vergleich zur F-Straße auch „optisch ruhiger“ erscheinen lasse. Die maßgebliche Umgebungsbebauung erstrecke sich in südlicher Richtung sodann entlang der nach Süden abknickenden Sch-Straße. Am Bebauungszusammenhang nähmen dort sowohl die östlich der Sch-Straße liegenden Wohngebäude (Sch-Straße … bis …) als auch die westlich der Sch-Straße liegenden Wohngebäude (Sch-Straße … bis …) teil. Dort fänden sich ebenfalls mehrgeschossige Wohngebäude in geschlossener Bauweise Die maßgebliche Umgebungsbebauung ende in Richtung Süden auf der westlichen Seite der Sch-Straße am Gebäude mit der Hausnummer …. Anschließend folge ein größerer Garagenkomplex, der im Vergleich zur nördlich angrenzenden Bebauung eine optische Zäsur darstelle. Das an diesen Garagenkomplex südlich angrenzende Gebäude (die Paracelsus-Klinik bzw. das Paracelsus-Ärztehaus) unterscheide sich von der Art des Baus und mit Blick auf die Nutzung ganz wesentlich von der nördlichen (Wohn-)Bebauung. Auf der westlichen Seite der Sch-Straße ende die maßgebliche Umgebungsbebauung am Gebäude mit der Hausnummer …. Südlich davon finde sich eine Einfahrt und noch weiter südlich schließe sich das Apothekergebäude an, das sich ebenfalls von der Art der Bebauung und hinsichtlich der Nutzungsart von der übrigen Umgebungsbebauung unterscheide. Bei der so umschriebenen näheren Umgebung handele es sich nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme um ein faktisches allgemeines Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO und nicht um ein faktisches Mischgebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO. Mischgebiete seien durch ein gleichwertiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnnutzungen und Gewerbebetrieben gekennzeichnet, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Ein derartiges gleichwertiges und gleichgewichtiges Nebeneinander von Wohnnutzungen und Gewerbebetrieben habe zwar in der F-Straße, nicht aber in der umschriebenen näheren Umgebung festgestellt werden können. Gewerbe finde sich dort lediglich konzentriert an der K-Straße …/Ecke Sch-Straße. Die dort vorzufinden Gewerbebetriebe (ein Heißmangelgeschäft, ein Friseur und die F-Haus GmbH) gäben dem Gebiet nicht das Gepräge eines Mischgebiets. Die baulichen Anlagen hätten mit Blick auf Ausdehnung und Anzahl nicht die Kraft, die Eigenart der näheren Umgebung zu prägen. Die „gewerbliche Eckbebauung“ sei nach ihrer äußeren Zweckbestimmung in der näheren Umgebung vielmehr einzigartig. Die maßgebliche Umgebungsbebauung werde stattdessen geprägt durch die mehrgeschossige Wohnbebauung. Die in der K-Straße teils noch vorzufindenden Werbeschilder verschiedener Unternehmen (V-Firma, Schlüsseldienst, M-Bau) seien nicht mehr aktuell. Während der Inaugenscheinnahme habe festgestellt werden können, dass diese Unternehmen dort nicht mehr ansässig seien. Wollte man die oben beschriebene maßgebliche Wohnbebauung nicht an den Gebäuden westlich der Sch-Straße enden lassen, sondern weitergehend auch die Gebäude noch weiter westlich - also in Richtung der J-R.-B-Straße bzw. in Richtung der B-B-Straße - in die Betrachtung einbeziehen, änderte sich an dem vorstehenden Ergebnis nichts. Denn das Gebiet westlich der Sch-Straße sei durchgängig durch Wohnbebauung geprägt. In dieses faktische allgemeine Wohngebiet der näheren Umgebung füge sich das Vorhaben der Klägerin nach der Art der baulichen Nutzung nicht ein. Bei dem Vorhaben handele es sich nicht um eine Form der Wohnungsprostitution, sondern um einen bordellartigen Betrieb. Bei aller Unschärfe in der Abgrenzung zwischen beiden Prostitutionsformen sei der Wohnungsprostitution jedenfalls eigen, dass die Prostituierten in dem betreffenden Gebäude auch wohnten. Die hier in Rede stehenden Räumlichkeiten seien zwar für eine Wohnnutzung grundsätzlich geeignet. Allerdings sollten die Prostituierten in diesen Räumlichkeiten nach dem Nutzungskonzept nicht wohnen. Hierfür wäre erforderlich, dass sich die dort Wohnenden über einen längeren Zeitraum von mehreren Wochen oder Monaten in den Räumlichkeiten aufhielten. Dies sei hier nicht der Fall. Die Prostituierte solle die Wohnung nur für eine ganze Woche mieten können. Damit handele es sich um einen bordellartigen Betrieb und nicht um eine Form der Wohnungsprostitution. Solche gewerblichen Nutzungen seien mit dem Wohnen unverträglich, weil diese Betriebsformen der gewerblichen Prostitution bei der bauplanungsrechtlich gebotenen typisierenden Betrachtung erfahrungsgemäß mit negativen „milieubedingten“ Auswirkungen verbunden seien, die sich nicht auf einen sog. „Trading-down-Effekt“ beschränkten, sondern mit einem erheblichen städtebaulichen Konfliktpotential verbunden seien, etwa in Form von Belästigungen durch alkoholisierte oder unzufriedene Kundschaft, organisierte Kriminalität oder ausbeuterische Zuhälterei. II. A. Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg. 1. Die geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht. a) Die Klägerin wendet ein, bei der Ortsbesichtigung sei ein größeres Umfeld abgegangen worden, das rein objektiv durch Ansiedelung diverser Betriebe, Ladengeschäfte, Apotheken, einem größeren Ärztezentrum etc. als Mischgebiet anzusehen sei. Das Verwaltungsgericht habe bei der Ortsbesichtigung festgestellt, dass in der K-Straße nur wenige Gewerbe angesiedelt seien, so in der Hausnummer … ein Heißmangelgeschäft, direkt daneben ein Friseur sowie an der Ecke K-Straße/Sch-Straße ein Ladenlokal der Fa. F-Haus. Dies finde sich allerdings in der Urteilsbegründung nicht wieder. Weiterhin seien dort bis vor Kurzem weitere Betriebe (beispielsweise Handwerker) angesiedelt gewesen, wie die noch vorhandenen Werbeschilder zeigten. Das Verwaltungsgericht stelle darauf ab, dass sich dort - anders als in den Nachbarstraßen - auf beiden Straßenseiten auf den Gehwegen kleine Bäume befänden, die die Straße säumten, und schließe daraus, dass dies auf eine reine „Wohnstraße" hinweise. Dass - wie bei der Ortsbegehung festgestellt - die K-Straße auch als Durchfahrtsstraße nicht nur zu dem sich westlich befindenden Wohngebiet genutzt werde, sondern auch von „Nichtanliegern" zum sich nördlich befindenden Supermarktparkplatz, finde in der Urteilsbegründung keinen Einfluss. Das Verwaltungsgericht sehe die K-Straße völlig losgelöst aus dem städtebaulichen Kontext. Dass sich nördlich mittlerweile das Gebiet in einem Bebauungsplan wiederfinde, könne dahinstehen, denn eine Trennlinie könne auf dem Papier gezogen werden, aber nicht in einer vorhandenen Bebauung. Diese Einwände, mit denen sich die Klägerin der Sache nach gegen die vom Verwaltungsgericht vorgenommene rechtliche Bewertung der bei der Ortsbesichtigung festgestellten örtlichen Verhältnisse wendet, verfangen nicht. Aus ihnen ergibt sich nicht, dass das Verwaltungsgericht die maßgebliche „nähere Umgebung“ des Vorhabengrundstücks im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB fehlerhaft bestimmt haben könnte. Der die nähere Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB bildende Bereich reicht so weit, wie sich die Ausführung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens auswirken kann und wie die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst, wobei auf das abzustellen ist, was in der Umgebung tatsächlich vorhanden ist. Hierzu kann auch eine bereits verwirklichte Bebauung in einem durch (einfachen, vorhabenbezogenen oder qualifizierten) Bebauungsplan überplanten Gebiet gehören (zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 22. Oktober 2020 - 4 B 18.20 - juris Rn. 4, m.w.N.). Die Klägerin greift in diesem Zusammenhang die Auffassung des Verwaltungsgerichts an, der vor Ort gewonnene Eindruck, dass die maßgebliche Bebauung in östlicher Richtung bereits an der F-Straße ende, werde durch die unterschiedliche bauliche Gestaltung der F-Straße einerseits (Radwege) und der K-Straße andererseits (mehrere kleine Bäume) „abgerundet“, und macht geltend, dass auch die K-Straße als Durchfahrtsstraße genutzt werde. Auf diesen Umstand kommt es indes bei der Frage, wie weit die „nähere Umgebung“ im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB reicht, nicht entscheidungserheblich an. Das Verwaltungsgericht hat diesen Gesichtspunkt nur zur „Abrundung“ des Gesamteindrucks genannt, sich aber maßgeblich an der Bebauung der Grundstücke in der K-, F- und Sch-Straße orientiert. Im Übrigen gehören angrenzende Verkehrsflächen grundsätzlich nicht zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, da sie für eine Bebauung nicht zur Verfügung stehen; eine Verkehrsfläche besitzt keine gerade die Art der Bebauung "prägende" Bedeutung, worauf es bei der Bestimmung der "näheren Umgebung" im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB entscheidend ankommt (BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 - juris Rn. 16, m.w.N.). Mit dem Hinweis darauf, dass bei der Ortsbesichtigung ein „größeres Umfeld“ abgegangen wurde, hat die Klägerin eine fehlerhafte Gebietsabgrenzung nicht dargetan. Zu Unrecht rügt sie, die bei der Ortsbesichtigung getroffene Feststellung, dass sich in der K-Straße ein Heißmangelgeschäft, ein Friseurladen sowie an der Ecke K-Straße/Sch-Straße ein Ladenlokal der Fa. F-Haus befinden, finde sich in der Urteilsbegründung nicht wieder. Vielmehr sind diese baulichen Nutzungen auf Seite 6 im zweiten Absatz des Urteils genannt; das Verwaltungsgericht ist aber (zutreffend) davon ausgegangen, dass sie dem Gebiet nicht den Charakter eines Mischgebiets verleihen. Ohne Erfolg bleibt auch der Einwand der Klägerin, bis vor Kurzem seien im maßgeblichen Bereich weitere Betriebe (beispielsweise Handwerker) angesiedelt gewesen. Für die Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung eines Vorhabengrundstücks ist auf die tatsächlich vorhandene Bebauung bzw. die tatsächlich vorhandene Nutzung abzustellen. Allerdings verliert ein Altbestand, der vernichtet, oder eine Nutzung, die aufgegeben worden ist, nicht automatisch die prägende Kraft, von der § 34 Abs. 1 BauGB es abhängen lässt, wie weit der Bezugsrahmen reicht. Die Prägung dauert fort, solange mit einer Wiederbebauung oder einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen ist. Innerhalb welcher zeitlichen Grenzen Gelegenheit besteht, an die früheren Verhältnisse wieder anzuknüpfen, richtet sich nach der Verkehrsauffassung. Wird die Bausubstanz nur teilweise beseitigt oder die Nutzung eingeschränkt, so ist der Zeitraum der Nachwirkung tendenziell großzügiger zu bemessen als in Fällen, in denen der Baubestand oder die Nutzung vollständig beseitigt oder aufgegeben worden ist. Nach Ablauf der Nachwirkungsfrist stellt sich die Verkehrsauffassung jedoch auch hier auf die veränderten Verhältnisse ein. Liegen früher ausgeschöpfte Nutzungskapazitäten über die Schwankungen hinaus, die insbesondere für gewerbliche Nutzungen üblich sind, aber auch für sonstige Nutzungen charakteristisch sein können, lange Zeit brach, und deutet auf der Grundlage der vorhandenen Bausubstanz nichts auf eine Rückkehr zum vorherigen Nutzungsumfang hin, so wird die bodenrechtliche Situation der baulichen Anlage und ihre Umgebung nunmehr von der so reduzierten Nutzung geprägt (zum Ganzen: BVerwG, Urteil vom 27. August 1998 - 4 C 5.98 - juris Rn. 22, m.w.N.). Die Klägerin legt nicht dar, welche konkreten bis „vor Kurzem“ bestehenden Nutzungen ihrer Auffassung nach dem maßgeblichen Bereich das Gepräge eines Mischgebiets verliehen haben, und welche Umstände dafürsprechen, dass diese aufgegebenen Nutzungen in absehbarer Zeit wiederaufgenommen werden. Der Einwand, das Verwaltungsgericht habe die K-Straße völlig losgelöst aus dem städtebaulichen Kontext gesehen und eine Trennlinie könne auf dem Papier gezogen werden, aber nicht in einer vorhandenen Bebauung, bleibt unsubstantiiert. b) Die Klägerin beanstandet, das Verwaltungsgericht bewerte die Nutzung des Gebäudes völlig falsch, wenn es die drei Wohnungen nicht als Prostitutionswohnungen, sondern als Bordell oder bordellartigen Betrieb einstufe. Dies lasse sich nicht damit begründen, dass die Wohnungen im zeitlichen Ablauf von wechselnden Prostituierten genutzt werden sollen. Ein Bordellbetrieb würde voraussetzen, dass es beispielsweise eine(n) Hauswirtschafter(in) gäbe, einen Kontakthof oder Ähnliches. Zudem gehe das Verwaltungsgericht in seinem Streitwertbeschluss, der auf der Urteilsbegründung beruhe, zu Unrecht davon aus, dass sie, die Klägerin, neben der von den Prostituierten zu zahlenden Wochenmiete auch an deren Umsätzen partizipiere. Sie sei eine rein gewerbliche Wohnungsvermieterin; im Übrigen wäre eine solche Umsatzbeteiligung wohl auch rechtlich höchst bedenklich, weil insoweit eine Grauzone zur Zuhälterei bestehe, womit sie nichts zu tun habe. Sie statte die Wohnungen mit allen nach den Vorschriften des ProstG und ProstSchG erforderlichen Einrichtungen aus (Notfallknöpfe, Hygieneartikel, Kameraüberwachung in der Wohnung, erforderlich getrennte Sanitäreinrichtungen etc.), empfange durch (zugelassene) Mitarbeiter die jeweiligen Prostituierten, vergebe den Mietvertrag, die Hausordnung und kassiere die Miete. Auch mit diesen Einwänden vermag die Klägerin nicht durchzudringen. Zwar mag Wohnungsprostitution in einem faktischen allgemeinen Wohngebiet nach § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO, in dem das Vorhabengrundstück nach der nicht mit Erfolg angegriffenen Würdigung des Verwaltungsgerichts liegt, nicht in jedem Fall bauplanungsrechtlich unzulässig sein. Eine allgemeine Zulässigkeit der Wohnungsprostitution auf Grundlage des hier allein in Betracht kommenden § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO („Wohngebäude“) ist allerdings nicht gegeben. Die mit der beantragten Nutzung einhergehende Ausübung der Prostitution wird nicht von der Bandbreite des Wohnens gedeckt, sondern stellt - jedenfalls dann, wenn es sich wie hier nicht nur um eine gelegentliche, sondern um eine dauerhafte und regelmäßige, auf Erwerb gerichtete Tätigkeit handelt und die Wohnung gerade auch zum Zwecke der Prostitution vermietet und angemietet werden soll - eine gewerbliche Nutzung dar (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28. Juni 1995 - 4 B 137.95 - juris Rn. 3; OVG RhPf, Beschluss vom 15. Januar 2004 - 8 B 11983/03.OVG - juris Rn. 3). Es ist jedoch nicht ausgeschlossen, die Ausübung von Wohnungsprostitution im Einzelfall als „sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb“ im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO einzustufen (vgl. OVG Bremen, Beschluss vom 7. April 1999 - 1 B 25.99 - juris), der in einem allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 9. November 2021 - 4 C 5.20 - juris Rn. 12 ff., m.w.N., zur Zulässigkeit „prostitutive Betriebe“ in einem Mischgebiet) ist die Wohnungsprostitution dadurch gekennzeichnet, dass die Prostituierte in der Wohnung der Prostitution nachgeht, in der sie dauerhaft wohnt. Diese gewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten ist in der Regel von außen nicht wahrnehmbar und hat in einem Mischgebiet keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die benachbarte Wohnnutzung. Bei sonstigen Prostitutionseinrichtungen, denen der prägende Bezug zur Wohnung der Prostituierten fehlt, und die Bordelle sowie bordellartige Betriebe in unterschiedlicher Gestalt umfassen, handelt es sich um das Wohnen wesentlich störende Betriebe, weil von einem solchen Betrieb Nachteile und Belästigungen, insbesondere der Lärm des Zu- und Abgangsverkehrs und sonstige "milieubedingte" Unruhe ausgeht. Eine typisierende Betrachtung kann danach nur soweit reichen, als es um Betriebe geht, die insbesondere solche beeinträchtigenden Auswirkungen auf ihre Umgebung hervorrufen können, die dem städtebaulich zu verstehenden Begriff der "milieubedingten" Unruhe zuzuordnen sind. Dieser ist allein auf Störungen ausgerichtet, aus denen Konflikte zu anderen Nutzungsarten, insbesondere zur Wohnnutzung, entstehen können und die durch räumliche Trennung und Gliederung widerstreitender Nutzungsarten, nämlich die Verweisung in eine andere Gebietskategorie der Baunutzungsverordnung, gelöst werden können. Solche Störungen setzen voraus, dass der prostitutive Betrieb nach außen - in welcher Form auch immer - in Erscheinung tritt, wie z.B. durch Werbung im Umfeld des Betriebs oder auch eine entsprechende (Fassaden-)Gestaltung (Aufschriften, auffällige Werbung). Hierdurch hebt sich die Einrichtung von der umgebenden Nutzung ab und ist so dem Prostitutionsgewerbe ohne weiteres zuzuordnen. Eine deutlich in Erscheinung tretende prostitutive Einrichtung löst zusätzlichen, gebietsfremden (Publikums-)Verkehr aus, weil hierdurch vor allem Laufkundschaft angesprochen und zum Besuch des Betriebs angeregt wird. Das bringt Unruhe (Immissionen, insbesondere Lärm) in das Mischgebiet, beeinträchtigt damit die Wohnruhe und wirkt sich negativ auf das soziale Umfeld (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB) und die Wohnbedürfnisse, insbesondere von Familien mit Kindern aus (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Dieser Effekt wird dadurch verstärkt, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen müssen, weil in Bordellen oder bordellähnlichen Betrieben im Unterschied zu solchen der Wohnungsprostitution nicht gewohnt wird und dort zudem immer mehrere Prostituierte tätig sind. Hinzu kommt, dass solche Betriebe regelmäßig auch in den Nachtstunden geöffnet sind. Schließlich kann mit nach außen in Erscheinung tretenden Bordellen oder bordellartigen Betrieben ein sog. Trading-down-Effekt einhergehen. Die sichtbare Existenz eines Bordells oder bordellähnlichen Betriebs kann auch Auswirkungen auf den Bodenmarkt im betroffenen Gebiet haben (§ 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Ferner sind negative Folgen für die Bewohnerstrukturen denkbar, weil Bewohner sich durch einen solchen ohne weiteres wahrnehmbaren Betrieb veranlasst sehen können, das Gebiet zu verlassen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Das gilt umso mehr, wenn die Prostituierten oder andere Bedienstete vor dem Betrieb für den Besuch der Einrichtung "werben". Ausgehend von einem so verstandenen Begriff der "milieubedingten" Unruhe kann der im Rahmen des § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO anzustellenden typisierenden Betrachtungsweise nur ein Betrieb zugrunde gelegt werden, der nach außen als solcher in Erscheinung tritt und/oder in den Nachtstunden (ab 22.00 Uhr) betrieben wird. Wegen der gebotenen Einzelfallbetrachtung mag es daher auch im allgemeinen Wohngebiet nicht von vornherein ausgeschlossen sein, dass die benachbarte Wohnnutzung nicht gestört wird, wenn nur eine oder zwei Personen in der eigenen Wohnung tagsüber diskret der Prostitution nachgehen, ohne dass dies nach außen erkennbar wäre (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO § 4 Rn. 126c). Um einen solchen Betrieb handelt es sich bei der von der Klägerin geplanten Prostitutionsstätte aber nicht. Es fehlt - wie das Verwaltungsgericht zutreffend festgestellt hat - das für die Wohnungsprostitution kennzeichnende Element, dass die Prostituierten in den drei Wohnungen dauerhaft wohnen. Vielmehr ist von einem bordellartigen Betrieb auszugehen. Unter solchen Betrieben werden von der Anzahl der Prostituierten her kleinere Einrichtungen der Prostitution verstanden, zu denen auch sog. Wohnungsbordelle und Terminwohnungen mit ein bis maximal vier Prostituierten rechnen, die dort ihrem Gewerbe nachgehen, ohne dort zu wohnen, und allenfalls dort einige Nächte verbringen (SchlH OVG, Beschluss vom 10. August 2021 - 5 LA 311/20 - juris Rn. 6: NdsOVG, Urteil vom 1. September 2022 - 1 LC 50/20 - juris Rn. 22; OVG Bln-Bbg, Urteil vom 29. Oktober 2019 - OVG 2 B 2.18 - juris Rn. 54). Der Umstand, dass nicht nur die Kunden, sondern auch die regelmäßig im Wochenrhythmus wechselnden Prostituierten die Betriebsstätte aufsuchen und wieder verlassen, macht die Prostitutionsstätte nach außen erkennbar. Entgegen der Auffassung der Klägerin kommt es nicht darauf an, ob eine Person als Hauswirtschafter(in) eingesetzt wird oder ein „Kontakthof“ oder Ähnliches vorhanden ist. Unerheblich ist auch, ob die Klägerin am Gewinn der Prostituierten beteiligt ist. c) Die Klägerin rügt, das Verwaltungsgericht sei auch deshalb zu einer falschen, nur auf Augenschein bei der Ortsbegehung beruhenden Einschätzung gelangt, weil es ihrem Beweisantritt, zur Feststellung der Art der Bebauung einen städtebaulichen Sachverständigen zu beauftragen, nicht nachgekommen sei. Dieser wäre ggf. zu einer ganz anderen Einschätzung gekommen, so dass das Urteil allein schon aus diesem Grund keinen Bestand haben könne. Die Einschätzung der Art eines Gebietes obliege einer fachlichen sachverständigen Begutachtung und könne nicht durch die Wahrnehmung des Gerichts ersetzt werden. Damit macht die Klägerin der Sache nach einen Aufklärungsmangel geltend. Wird eine fehlerhafte Tatsachenfeststellung mit mangelnder Sachaufklärung begründet, macht der Rechtsmittelführer letztlich Verfahrensfehler geltend; eine Zulassung wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung ist - um eine Koexistenz der Zulassungsgründe zu sichern - in solchen Fällen nur möglich, wenn eine entsprechende Verfahrensrüge nach § 124 Abs. 2 Nr. 5 VwGO ebenfalls zur Zulassung führen würde (OVG LSA, Beschluss vom 2. August 2021 - 3 L 141/21 - juris Rn. 19; NdsOVG, Beschluss vom 17. Dezember 2021 - 1 LA 91/20 - juris Rn. 26, juris; SächsOVG, Beschluss vom 23. November 2016 - 3 A 630/16 - juris Rn. 15, m.w.N.). Dies ist hier nicht der Fall. Ein Aufklärungsmangel ist hier nicht ersichtlich. Die Verpflichtung der Gerichte zur Sachaufklärung von Amts wegen (§ 86 Abs. 1 Satz 1 VwGO) bezieht sich auf tatsächliche Umstände (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Juli 2016 - 2 B 35.16 - juris Rn. 8). Die Feststellung der tatsächlichen Umstände im Ortstermin vom 8. Juli 2021 hat die Klägerin nicht bemängelt. Die daraus abzuleitende Beantwortung der Frage, welcher Bereich um ein Vorhabengrundstück zur näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB gehört und welcher Gebietsart dieser Bereich zuzuordnen ist, erfordert jedoch eine rechtliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls durch das Gericht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Juni 2009 - 4 B 50.08 - juris Rn. 5; Beschluss vom 4. Januar 2022 - 4 B 35.21 - juris Rn. 4; Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 - juris Rn. 18). Eine solche originär richterliche Aufgabe ist keine Frage, die mittels eines Sachverständigengutachtens zu klären ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Juli 2016, a.a.O.). 2. Die Berufung ist auch nicht wegen besonderer tatsächlicher oder rechtlicher Schwierigkeiten der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO) zuzulassen. Besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten der Rechtssache bestehen dann, wenn die Rechtssache wegen einer erheblich über dem Durchschnitt liegenden Komplexität des Verfahrens oder aufgrund der zugrundeliegenden Rechtsmaterie in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht größere, also das normale Maß nicht unerheblich überschreitende Schwierigkeiten verursacht, mithin signifikant vom Spektrum der in verwaltungsgerichtlichen Verfahren zu entscheidenden Streitsachen abweicht. Im Hinblick auf die Darlegungsanforderungen gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO ist es erforderlich, im Einzelnen darzulegen, hinsichtlich welcher Fragen und aus welchen Gründen die Rechtssache besondere tatsächliche oder rechtliche Schwierigkeiten aufweist. Nur wenn sich schon aus dem Begründungsaufwand des erstinstanzlichen Urteils ergibt, dass eine Sache in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht schwierig ist, genügt ein Antragsteller der ihm gemäß § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO obliegenden Darlegungslast bereits mit erläuternden Hinweisen auf die einschlägigen Passagen des Urteils (zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 23. Juni 2020 - 2 L 83/18 - juris Rn. 41, m.w.N.). Diesen Anforderungen genügt die Zulassungsschrift nicht. Sie begnügt sich mit der Behauptung, die besondere Schwierigkeit ergebe sich daraus, dass die Einschätzung zur Gebietsart einer sachverständigen Begutachtung bedürfe. Dies ist - wie oben bereits dargelegt - nicht der Fall. 3. Die Berufung ist schließlich nicht wegen der geltend gemachten grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) zuzulassen. Dieser Zulassungsgrund verlangt, dass eine konkrete, aber generalisierbare, aus Anlass dieses Verfahrens zu beantwortende, in ihrer Bedeutung über den Einzelfall hinausreichende Rechts- oder Tatsachenfrage aufgeworfen wird, die um der Einheitlichkeit der Rechtsprechung willen der Klärung bedarf und noch nicht (hinreichend) geklärt worden ist. Die Frage muss für eine Vielzahl, jedenfalls Mehrzahl von Verfahren bedeutsam sein; jedoch reicht allein der Umstand nicht aus, dass der Ausgang des Rechtsstreits auch für andere Personen von Interesse sein könnte oder sich vergleichbare Fragen in einer unbestimmten Vielzahl ähnlicher Verfahren stellen. Die Darlegung der grundsätzlichen Bedeutung erfordert, dass der Rechtsmittelführer konkret auf die Rechts- oder Tatsachenfrage, ihre Klärungsbedürftigkeit und Klärungsfähigkeit sowie ihre über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung eingeht (vgl. zum Ganzen: Beschluss des Senats vom 25. Mai 2020 - 2 L 71/19 - juris Rn. 43, m.w.N.). An der Klärungsbedürftigkeit fehlt es u.a. dann, wenn sich die Rechtsfrage durch Auslegung der maßgeblichen Rechtsvorschriften anhand der anerkannten Auslegungskriterien ohne weiteres beantworten lässt oder durch die bisherige Rechtsprechung als geklärt angesehen werden kann (BVerwG, Beschluss vom 14. April 2003 - 3 B 167.02 - juris Rn. 3; Seibert, in: Sodan/Ziekow, VwGO, 5. Aufl., § 124 Rn. 143, m.w.N.). Diese Anforderungen erfüllt die Zulassungsschrift ebenfalls nicht. Sie erschöpft sich in dem Vortrag, es sei generell zu klären, ob für den Fall, dass kein Bebauungsplan vorliege, eine grundsätzliche fachliche sachverständige Meinung eingeholt werden müsse, um den Lebenssachverhalt rechtlich richtig zu bewerten und ein grundsätzlich nicht angreifbares Urteil zu erlangen. Im Übrigen ergibt sich - wie oben dargelegt - aus der bereits vorliegenden Rechtsprechung, dass die Frage, welcher Bereich um ein Vorhabengrundstück zur näheren Umgebung im Sinne von § 34 Abs. 1 BauGB gehört und welcher Gebietsart dieser Bereich zuzuordnen ist, eine rechtliche Würdigung der Umstände des Einzelfalls durch das Gericht erfordert und eine solche originär richterliche Aufgabe keine Frage ist, die mittels eines Sachverständigengutachtens zu klären ist. B. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 1 GKG. Der Senat bemisst die sich aus dem Antrag der Klägerin für sie ergebende Bedeutung der Sache nach den von ihr jährlich aus der Überlassung der drei Wohnungen an Prostituierte erzielbaren Einnahmen von insgesamt 32.850,00 € (Miete von 30 €/Tag x 3 Wohnungen x 365 Tage) abzüglich der von ihr an ihren Vermieter zu zahlenden jährlichen Miete (einschließlich Vorauszahlung von Heizkosten) in Höhe von 11.160,00 € (310 €/Monat und Wohnung x 3 Wohnungen x 12 Monate). Greifbare Anhaltspunkte, dass die Klägerin darüber hinaus an den Einnahmen der Prostituierten beteiligt ist, wie das Verwaltungsgericht angenommen hat, bestehen nicht. Der Senat macht zudem von der Möglichkeit des § 63 Abs. 3 GKG Gebrauch, die erstinstanzliche Streitwertfestsetzung von Amts wegen entsprechend zu ändern. D. Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 66 Abs. 3 Satz 3, 68 Abs. 1 Satz 5 GKG).