8 S 1784/18

Leitsatz: 1. Zur Kerngebietstypik eines Wettbüros.(Rn.35) 2. Anders als bei einer Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB ist bei Vorliegen der Rechtsvoraussetzungen für eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB diese nicht schon in aller Regel zu erteilen (entgegen OVG Nordrhein-Westfalen, Urteile vom 17.08.2020 - 2 A 691/17 - und vom 25.03.2014 - 2 A 2679/12 -; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -).(Rn.42) Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 27. Oktober 2017 - 6 K 5184/15 - wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Revision wird nicht zugelassen. I. Die nach Zulassung durch den Senat statthafte (§§ 124 Abs. 1, 124a Abs. 5 Satz 5 VwGO) und auch sonst zulässige, insbesondere fristgerecht begründete (§ 124a Abs. 6 Satz 1 VwGO) Berufung ist unbegründet. Das Verwaltungsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen, weil die Klägerin keinen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid hat. Damit sind die Entscheidungen der Baurechtsbehörden rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Zulässigkeit des Vorhabens seiner Art nach, die den Gegenstand der Bauvoranfrage bildet, stehen zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung des Senats (vgl. Senatsurteil vom 26.05.2020 - 8 S 1081/19 -, BauR 2020, 1428 = juris Rn. 44 m.w.N.) bereits von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen (§ 57 Abs. 2 i.V.m. § 58 Abs. 1 Satz 1 LBO). Eine Nutzungsänderung des auf dem Vorhabengrundstück genehmigten Ladengeschäfts in ein Wettbüro mit einer Größe von max. 100 m² Nutzfläche ist bauplanungsrechtlich unzulässig. Da das Vorhabengrundstück innerhalb der im Zusammenhang bebauten Orts-teile der Beklagten liegt und für das Gebiet kein Bebauungsplan existiert, richtet sich die Zulässigkeit des geplanten Wettbüros nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB. Danach ist ein Vorhaben seiner Art nach zulässig, wenn es sich in die nähere Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens insoweit allein danach, ob es in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, wobei auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB und im Übrigen § 31 Abs. 2 entsprechend anzuwenden sind (§ 34 Abs. 2 BauGB). Das Vorhabengrundstück liegt in einem faktischen Mischgebiet (1.), in dem das Vorhaben schon deswegen unzulässig ist, weil das geplante Wettbüro als kerngebietstypische Vergnügungsstätte anzusehen ist (2.). Aber auch unabhängig davon kann die Versagung einer Ausnahmeerteilung durch die Baurechtsbehörden nicht beanstandet werden (3.). 1. Der Senat geht in Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht und den Beteiligten davon aus, dass die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks einem Mischgebiet im Sinne des § 6 BauNVO entspricht. Aus den von der Beklagten anhand der Anzahl der jeweiligen Stockwerke ermittelten Anteilen von 68 % Wohnnutzung und 32 % gewerblicher Nutzung ergeben sich insbesondere noch keine durchgreifenden Bedenken an der für die Einordnung als Mischgebiet erforderlichen Durchmischung von Wohnen und Gewerbe (§ 6 Abs. 1 BauNVO). Für eine solche müssen die beiden Hauptnutzungen nicht genau oder annähernd zu gleichen Anteilen vertreten sein, vielmehr genügt es, dass jede der Hauptnutzungsarten insgesamt noch ein angemessenes städtebauliches Gewicht entfaltet und somit keiner Nutzungsart ein deutliches Übergewicht zukommt (vgl. BVerwG, Urteil vom 04.05.1988 - 4 C 34.86 -, BVerwGE 79, 309; BayVGH, Beschluss vom 21.08.2018 - 15 ZB 17.2351 -, juris Rn. 6; OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 09.04.2020 - 2 M 17/20 -, NVwZ-RR 2020, 766 = juris Rn. 19; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 139. EL 2020, § 6 Rn. 10b m.w.N.). Ein solches deutliches Übergewicht des Wohnens im Verhältnis zu den gewerblichen Nutzungen ist hier nicht gegeben, was sich schon daran zeigt, dass von den 40 Gebäuden in dem Geviert ... Straße/... Straße/... Gasse/... lediglich sechs reine Wohnhäuser sind und alle anderen jeweils auch gewerblich genutzt werden. Selbst wenn man die nähere Umgebung nicht als faktisches Mischgebiet qualifizierte, hätte die Klägerin keinen Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid. In diesem Fall müsste die nähere Umgebung als Gemengelage angesehen werden. Denn eine Einordnung als faktisches Kerngebiet (§ 7 BauNVO) würde aufgrund der weit verbreiteten Wohnnutzung ebenso ausscheiden wie angesichts von Art und Umfang der gewerblichen Nutzungen eine solche als faktisches allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO). Eine Einstufung als faktisches urbanes Gebiet (§ 6a BauNVO) käme ohnehin nicht in Betracht (§ 245c Abs. 3 BauGB, vgl. hierzu OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 14.07.2020 - 2 A 272/19 -, juris Rn. 13). In eine Gemengelage würde sich das Wettbüro mangels eines Vorbildes in der näheren Umgebung aber nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügen. Durch die erstmalige Genehmigung eines - auch nach Auffassung der Klägerin - als Vergnügungsstätte anzusehenden Wettbüros würde der von der vorhandenen Bebauung bisher eingehaltene Rahmen vielmehr überschritten. Hierdurch würden bodenrechtliche Spannungen hervorgerufen, die geeignet wären, den gegebenen Zustand in negativer Richtung in Bewegung zu bringen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25.03.1999 - 4 B 15.99 -, BauR 2000, 245 = juris Rn. 6; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 09.08.2018 - 7 A 2554/16 -, BauR 2019, 217 = juris Rn. 46 m.w.N.). 2. In einem faktischen Mischgebiet können von vornherein nur solche Vergnügungsstätten zugelassen werden, die nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig, d.h. nicht kerngebietstypisch sind (§ 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 2 Nr. 8 bzw. Abs. 3 i.V.m. § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO). Kerngebietstypische Vergnügungsstätten sind solche, die wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind, insbesondere, weil sie als zentrale Dienstleistungsbetriebe einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen (vgl. BVerwG Urteil vom 21.02.1986 - 4 C 31.83 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 7 = juris Rn. 10). Maßgeblich für die Beurteilung der Kerngebietstypik ist eine auf der Einschätzung der tatsächlichen örtlichen Situation beruhende Beurteilung des jeweiligen Einzelfalls (vgl. Senatsurteil vom 13.09.2018 - 8 S 2254/17 -, VBlBW 2019, 116 = juris Rn. 48 m.w.N.). Als Indikator für die Bedeutung einer Vergnügungsstätte, die Größe ihres Einzugsbereichs und die Erreichbarkeit für ein größeres und allgemeines Publikum kann die Betriebsgröße herangezogen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 28.07.1988 - 4 B 119.88 -, NVwZ 1989, 50). Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich der gewöhnlich herangezogene Flächenmaßstab an den Vorgaben der Spieleverordnung (SpielV) zur nutzflächenabhängigen Obergrenze für die Aufstellung von Geldspielgeräten und damit den Besonderheiten bei Spielhallen orientiert (vgl. näher VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 09.10.2013 - 5 S 29/12 -, BauR 2014, 527 = juris Rn. 53) und daher nicht ohne Weiteres auf Wettbüros übertragbar ist (a.A. offenbar OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 29.01.2018 - 2 S 37.17 -, juris Rn. 12; Urteil vom 06.10.2015 - 10 B 1.14 -, juris Rn. 34). Auf die Frage der Übertragbarkeit dieses Flächenmaßstabs braucht hier allerdings nicht näher eingegangen zu werden, weil das geplante Wettbüro mit „max. 100 m2“ Nutzfläche jedenfalls auch den für die Abgrenzung bei Spielhallen seit der Neufassung der Spieleverordnung nach der Rechtsprechung des Senats anzulegenden Schwellenwert von 96 m2 (vgl. Senatsurteil vom 13.09.2018, a.a.O. Rn. 48 f.) überschreiten würde. Dies deutet in jedem Fall auf seine Großflächigkeit hin, zumal aufgrund fehlender regulatorischer Vorgaben zur Größe von Wettbüros und des damit für ein Wettbüro geringeren Flächenbedarfs nicht ersichtlich ist, worin der Sinn einer mit entsprechenden Kosten verbundenen Anmietung eines so großen Ladenlokals liegen soll, wenn nicht in der Aufnahme eines größeren Publikums. Dass das geplante Wettbüro auf Publikum aus einem größeren Einzugsbereich ausgerichtet und deswegen als zentraler, kerngebietstypischer Betrieb einzuordnen ist, ergibt sich neben seiner Nutzfläche aber auch aus den weiteren aus der Betriebsbeschreibung folgenden Umständen. Für die Beurteilung unergiebig sind zwar die von der Beklagten angeführten Öffnungszeiten, die sich so aus der Bauvoranfrage selbst nicht ergeben und in dem mitgeteilten Umfang bis 22:00 Uhr den Rahmen des auch bei kleineren Wettbüros Üblichen nicht erkennbar überschreiten dürften und ggf. einer Regelung durch Nebenbestimmungen zu einer Baugenehmigung zugänglich wären. Dass sich das Wettangebot der Klägerin an ein größeres Publikum aus einem weiteren Einzugsbereich richten soll, ergibt sich jedoch auch aus der vorgesehenen Ausstattung mit 20 bis 25 Sitzgelegenheiten an drei bis fünf Tischen. Diese Einrichtung soll zusammen mit dem vergnügungsstättentypischen Angebot an TV-Liveübertragungen, Speisen und Getränken nach der Erwartung der Klägerin täglich rund 60 Besucher anziehen. Damit überschreitet das geplante Wettbüro deutlich die Grenzen eines kleineren Betriebs zur „Gebietsversorgung“ und ist entgegen der Auffassung der Klägerin auch nicht mit einem „Vorstadtkino“ vergleichbar, das nur der Entspannung und Freizeitbeschäftigung in einem begrenzten Stadtviertel dient. Der im Gegenteil aus der Betriebsbeschreibung zu ziehende Schluss, dass mit dem Wettbüro über die nähere Umgebung hinaus ein allgemeines Publikum angesprochen werden soll, wird auch dadurch bestätigt, dass die Klägerin gerade die gute Anbindung des Vorhabenstandorts insbesondere an den öffentlichen Personennahverkehr betont. Mit öffentlichen Verkehrsmitteln werden aber aller Voraussicht nach eher Kunden aus dem weiteren Einzugsbereich einschließlich des Umlands von Schwäbisch-Gmünd als aus dem Nahbereich anreisen. Ist damit neben der vorgesehenen Größe des Wettbüros auch aufgrund seiner „aufenthaltsbegründenden“ Ausstattung und Möblierung für einen größeren Personenkreis sowie seiner verkehrsgünstigen Lage mit einem höheren Kundenaufkommen auch von außerhalb zu rechnen, kann der Betrieb nur als kerngebietstypisch angesehen werden (ähnlich SaarlOVG, Beschluss vom 27.11.2019 - 2 A 287/19 -, BauR 2020, 616). Aufgrund seines Charakters als kerngebietstypische Vergnügungsstätte ist das geplante Wettbüro am vorgesehenen Standort in einem faktischen Mischgebiet seiner Art nach unzulässig und daher nicht genehmigungsfähig. 3. Auch unabhängig von seiner Kerngebietstypik wäre es nicht zu beanstanden, dass die Baurechtsbehörden die Erteilung des beantragten Bauvorbescheids für das Wettbüro abgelehnt haben. Auch unterhalb der Schwelle zur Kerngebietstypik könnte es als Vergnügungsstätte nur im Wege einer Ausnahme nach § 34 Abs. 2 Hs. 2 und § 31 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 3 BauNVO zugelassen werden. Die Erteilung einer solchen Ausnahme kann die Klägerin nicht beanspruchen; die Versagung der Ausnahmeerteilung in Gestalt des Widerspruchsbescheids leidet auch an keinen beachtlichen Ermessensfehlern. a) Das Wettbüro wäre auch ohne kerngebietstypischen Charakter nicht gemäß § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig, sondern könnte nur ausnahmsweise zugelassen werden. Denn das Vorhabengrundstück befindet sich nicht in einem Teil des faktischen Mischgebiets (vgl. zur maßgeblichen räumlichen Abgrenzung BVerwG, Beschluss vom 14.10.1993 - 4 B 176.93 -, Buchholz 406.12 § 6 BauNVO Nr. 13; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24.07.2017 - 5 S 2393/16 -, BauR 2017, 2134 = juris Rn. 5 m.w.N.), der überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist. b) Eine deswegen nur als Ausnahme in Betracht kommende Zulassung des Wettbüros haben die Baurechtsbehörden zu Recht abgelehnt. Bei Nichtvorliegen einer Kerngebietstypik dürfte das Wettbüro zwar grundsätzlich ausnahmefähig sein, weil § 6 Abs. 3 BauNVO im Sinne von § 31 Abs. 1 BauGB ausdrücklich vorsieht, dass nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in nicht überwiegend gewerblich geprägten Teilen eines - hier faktischen (§ 34 Abs. 2 BauGB) - Mischgebiets ausnahmsweise zugelassen werden können und dem davon wohl auch nicht von vornherein eine fehlende Gebietsverträglichkeit und § 15 Abs. 1 BauNVO entgegenstünden. Das damit eröffnete Ausnahmeermessen war aber weder auf null reduziert noch erweist sich die Ablehnung einer Ausnahmeerteilung durch die Baurechtsbehörden als ermessensfehlerhaft. Anders als bei der Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB (vgl. insoweit BVerwG, Urteil vom 19.09.2002 - 4 C 13.01 -, BVerwGE 117, 50; Senatsurteil vom 14.03.2007 - 8 S 1921/06 -, VBlBW 2008, 348; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30.11.2016 - 3 S 1184/16 -, VBlBW 2017, 329 = juris Rn. 82 m.w.N.), die im Gegensatz zur Ausnahme von engen tatbestandlichen Voraussetzungen abhängig ist, erfordert allein das Vorliegen der Rechtsvoraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB nicht schon in aller Regel deren Erteilung (a.A. offenbar OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 17.08.2020 - 2 A 691/17 -, juris Rn. 100; Urteil vom 25.03.2014 - 2 A 2679/12 -, BauR 2015, 55 = juris Rn. 134; BayVGH, Urteil vom 15.12.2010 - 2 B 09.2419 -, BRS 76 Nr. 73 = juris Rn. 39). Bei der Ausübung des Ausnahmeermessens dürfen zwar nur städtebauliche Gründe berücksichtigt werden, so dass in Fällen, in denen solche einem ausnahmefähigen Vorhaben nicht entgegengehalten werden können, für eine ablehnende Ermessensentscheidung kein Raum mehr bleibt (vgl. Senatsurteil vom 31.01.1997 - 8 S 3167/96 -, BRS 59 Nr. 58; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003 - 5 S 2726/02 -, VBlBW 2004, 141). Auch genügt für die Versagung einer Ausnahme nicht jede städtebauliche Erwägung, mit der eine Gemeinde einen Bebauungsplan ändern könnte (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 19.11.2003, a.a.O. = juris Rn. 40). In städtebaulicher Hinsicht ist bei der Ermessensausübung aber zu berücksichtigen, dass § 6 Abs. 3 BauNVO Vergnügungsstätten - zum Schutz des Wohnens vor von diesen typischerweise ausgehenden Störungen - in nicht überwiegend gewerblich geprägten Teilen von Mischgebieten nur als Ausnahme und gerade nicht allgemein zulässt. Der Verordnungsgeber hält Vergnügungsstätten und Wohnungen bzw. andere sensible Nutzungen aus dem Katalog des § 6 Abs. 2 BauNVO aufgrund erwartbarer Nutzungskonflikte nicht allgemein, sondern nur ausnahmsweise für verträglich und räumt dabei der Wohnnutzung grundsätzlich den Vorrang ein. Dies kann nicht dadurch unterlaufen werden, dass den Baurechtsbehörden die Feststellungslast für im Einzelnen bestehende, konkrete Störwirkungen auferlegt wird oder die Ausnahme im Wesentlichen nur unter den Vorbehalt der grundsätzlichen Gebietsverträglichkeit und des § 15 Abs. 1 BauGB gestellt wird. Denn dadurch würde die Ausnahmezulassung einer Regelzulassung weitgehend gleichgestellt und der nach der Baunutzungsverordnung bestehende Ausnahmecharakter einer Zulassung von Vergnügungsstätten in nicht überwiegend gewerblich geprägten Teilen von Mischgebieten nicht hinreichend beachtet. Die Erteilung einer Ausnahme beschränkt sich zwar nicht von vornherein auf die Zulassung einzelner atypischer Sonderfälle (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 06.10.2015 - 3 S 1695/15 -, NVwZ 2015, 1781). Die Baurechtsbehörden müssen aber das in § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO zum Ausdruck kommende Regel-Ausnahme-Verhältnis zugunsten der Wohnnutzung berücksichtigen, die mit Blick auf die von Vergnügungsstätten nach der gesetzlichen Typisierung regelmäßig ausgehenden Störungen besonders sensibel ist (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 14.04.2020 - 3 S 6/20 -, VBlBW 2020, 501 = juris Rn. 59). Sie handeln daher nicht ermessensfehlerhaft, wenn sie dem Schutz des Wohnens den Vorrang einräumen und eine Ausnahmeerteilung versagen, sofern nicht die der Typisierung zugrundeliegenden Störwirkungen im Einzelfall nicht zu besorgen sind oder geringer wiegen, etwa weil das Vorhaben selbst oder die örtlichen Verhältnisse in der unmittelbaren Umgebung Besonderheiten insbesondere in Form einer entsprechenden Vorbelastung durch zugelassene Nutzungen aufweisen (vgl. ähnlich NdsOVG, Urteil vom 14.09.1990 - 1 L 8/90 -, juris Rn. 10). Da nach § 6 Abs. 3 BauNVO bei der ausnahmsweisen Zulassung von Vergnügungsstätten der Schutz der Wohnnutzung und anderer sensibler Nutzungen im Vordergrund steht, kommt eine solche in Gebietsteilen, in denen in nicht unerheblichem Umfang weniger sensible Nutzungen angesiedelt sind, deswegen eher in Betracht als in solchen mit überwiegender Wohnnutzung wie hier (vgl. Söfker, a.a.O., § 6 Rn. 49). Von einer verminderten Schutzbedürftigkeit der das Vorhabengrundstück überwiegend umgebenden Wohnbebauung oder einem reduzierten Störpotential des vorgesehenen Betriebs kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Für eine relevante Vorbelastung insbesondere durch emissionsträchtige Gewerbebetriebe ist im näheren Umfeld nichts ersichtlich. Das vorgesehene Wettbüro erweist sich mit der vorgesehenen Größe und Ausstattung auch nicht als wenig störend. Eine geringe Störwirkung und deswegen eine bessere Verträglichkeit mit den im Rahmen des § 6 Abs. 3 BauNVO geschützten sensiblen Nutzungen kann die Klägerin demgegenüber nicht aus dem ihrer Auffassung nach im Vergleich zu anderen Vergnügungsstätten grundsätzlich emissionsärmeren Betrieb von Wettbüros herleiten. Denn damit stellt sie letztlich nur die sich aus § 6 Abs. 2 und 3 BauNVO ergebende Typisierung in Frage, der zufolge (alle Arten von) Vergnügungsstätten und Wohn- sowie sonstige nichtgewerbliche Nutzungen grundsätzlich unverträglich sind. Da nach der gesetzlichen Typisierung im Grundsatz von Nutzungskonflikten ausgegangen werden muss, kann eine verminderte, die Erteilung einer Ausnahme rechtfertigende Störwirkung stets nur anhand der besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls festgestellt werden. Auf eine abstrakt-vergleichende Betrachtung der von den verschiedenen Unterarten von Vergnügungsstätten regelmäßig ausgehenden Emissionen kommt es dabei nicht an. Dass das Störpotential des angefragten Wettbüros konkret vermindert oder die den Vorhabenstandort umgebenden Wohnnutzungen weniger störanfällig wären, ist aber nicht ersichtlich. c) Rechtfertigte schon der Schutz der umgebenden Wohnbebauung vor von der Vergnügungsstätte ausgehenden Störungen die Versagung einer Ausnahme, braucht nicht näher darauf eingegangen zu werden, ob auch der weiter ausgeführte Schutz außerhalb der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB gelegener Einrichtungen oder die darüber hinaus geltend gemachte Gefahr des Eintritts oder der Vertiefung eines sog. Trading-Down-Effekts die Versagung der Ausnahme rechtfertigen würde. Da sie außerhalb des faktischen Baugebiets liegen, dürften Nutzungskonflikte mit den von der Beklagten genannten Einrichtungen, einer Grundschule, Kirchen und karitativen Einrichtungen, dem Vorhaben grundsätzlich nur entgegengehalten werden können, wenn und soweit durch die Zulassung des Wettbüros baugebietsübergreifende Rücksichtnahmepflichten verletzt würden (vgl. § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO; BVerwG, Beschlüsse vom 18.12.2007 - 4 B 55.07 -, Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 32, und vom 22.12.2011 - 4 B 32.11 -, BauR 2012, 634; Senatsurteil vom 01.07.2011 - 8 S 2581/10 -, BauR 2011, 1800). Dass und inwiefern dies hier der Fall wäre, ist zumindest nicht ersichtlich. In Bezug auf den sog. Trading-Down-Effekt hat der Senat bei der Zulassung der Berufung bereits darauf hingewiesen, dass zwar auch eine einzige (erste) Vergnügungsstätte grundsätzlich einen solchen Effekt auslösen kann, es insoweit jedoch auf die Beurteilung der konkreten Verhältnisse ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 04.09.2008 - 4 BN 9.08 -, BauR 2009, 76; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 24.07.2017 - 5 S 2393/16 -, juris Rn. 7; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 25.03.2014 - 2 A 2679/12 - BauR 2015, 55 = juris Rn. 118). Dementsprechend genügte hierfür weder der abstrakte Hinweis auf städtebauliche Erfahrungen der Beklagten in anderen Baugebieten noch der Hinweis auf andere Bauanträge für weitere Vergnügungsstätten, die ggf. jeweils gesondert zu beurteilen wären. Auch erscheint es in tatsächlicher Hinsicht zumindest zweifelhaft, ob sich ein sog. Trading-Down-Effekt bereits aus einer - von einer ersten Vergnügungsstätte ausgehenden - Verdrängungswirkung für „hochwertige“ Nutzungen - in Anbetracht einer besonderen Attraktivität des Gebiets am Rand der Altstadt Beklagten - einerseits und der Vertiefung einer in Form von Leerständen bereits eingetretenen Abwärtsspirale desselben Gebiets andererseits ergeben kann. Ein sog. Trading-Down-Effekt kann jedenfalls nicht aus einer sozialen Bewertung des von der Klägerin angesprochenen Kundenkreises hergeleitet werden. Denn das Bauplanungsrecht gewährleistet keinen „Milieuschutz“ (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1996 - 4 C 13.94 -, BVerwGE 101, 364; VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 23.06.2016 - 5 S 634/16 -, VBlBW 2016, 471). Es ist daher nicht von Belang, ob die Nutzer des Wettbüros „einen Querschnitt der Bevölkerung“ abbildeten. II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO. Revisionszulassungsgründe (§ 132 Abs. 2 VwGO) liegen nicht vor. Beschluss vom 16. Dezember 2020 Der Streitwert wird - unter Änderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts vom 27. Oktober 2017 - für das erstinstanzliche Verfahren und für das Berufungsverfahren gemäß § 63 Abs. 2 Satz 1 und Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, § 47 Abs. 1 Satz 1 sowie § 52 Abs. 1 und 2 GKG in Anlehnung an die Empfehlungen in Nr. 9.1.2.2 und 9.2 des Streitwertkatalogs auf 30.000,-- EUR festgesetzt. Der danach für eine Baugenehmigung anzusetzende Wert von 600,-- EUR pro Quadratmeter Nutzfläche ist für die Bauvoranfrage hälftig zu reduzieren. Dieser Beschluss ist unanfechtbar. Die Beteiligten streiten um die Erteilung eines Bauvorbescheids über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Wettbüros. Am 21.07.2015 beantragte die Klägerin die Erteilung eines Bauvorbescheids für die Nutzungsänderung als Ladengeschäft genehmigter Räumlichkeiten im Gebäude ... ... (Flst. Nr. ...) im Stadtgebiet der Beklagten in ein Wettbüro. Hierzu formulierte sie folgende Fragen: „Ist ein Wettbüro (Vergnügungsstätte) mit einer Größe von max. 100 qm Nutzfläche auf dem besagten Grundstück im Erdgeschoss nach der Art der baulichen Nutzung zulässig? Hilfsweise: Ist eine Wettannahmestelle ohne Aufenthaltscharakter (keine Vergnügungsstätte) mit einer Größe von max. 100 qm Nutzfläche auf dem besagten Grundstück im Erdgeschoss nach der Art der baulichen Nutzung zulässig?“ Den Betrieb beschrieb die Klägerin wie folgt: Das Wettbüro diene der Vermittlung von Sportwetten und dabei vorrangig der Vorbereitung der Wettabgabe (Studieren der Wettprogramme, Ausfüllen der Lesekarte) sowie dem eigentlichen Wettvorgang (Einlesen der Lesekarte mittels Scanner durch Ladenpersonal am Schalter, Zahlung des Wetteinsatzes, Aushändigung der Wettquittung, SB-Terminal). Die verwendeten technischen Geräte (PC, Scanner, SB-Terminals, Quotenmonitore etc.) verursachten keine nennenswerten Lärmemissionen. Die Wettkunden könnten sich auch Wettgewinne auszahlen lassen. Es würden Wetten aus allen Bereichen des Sports angenommen (insbesondere Fußball-Bundesliga und UEFA Champions League); Wetten auf Pferde- und andere Tierrennen würden nicht angenommen. Die Wettprogramme würden in der Betriebsstätte in Papierform vorgehalten; zusätzlich würden aktuelle Wettquoten auf Flachbildschirmen angezeigt. Außer der Möglichkeit der Teilnahme an Wetten würden keinerlei andere Spielmöglichkeiten wie z.B. Spielautomaten vorgehalten. In der Betriebsstätte würden auch bewettbare Sportereignisse im Fernsehen (in Zimmerlautstärke, was ggf. durch Nebenbestimmungen im Bauantrag sichergestellt werden könne) gezeigt. Im Wettbüro sollten 20 bis 25 Sitzgelegenheiten an drei bis fünf Tischen eingerichtet werden. Am 02.11.2015 hat die Klägerin Untätigkeitsklage zum Verwaltungsgericht Stuttgart erhoben. Nach vorübergehender Zurückstellung mit Bescheid vom 09.12.2015 hat die Beklagte den Erlass eines positiven Bauvorbescheids über die Zulässigkeit eines Wettbüros in Form einer Vergnügungsstätte am vorgesehenen Standort mit Bescheid vom 31.10.2016 abgelehnt. Der Betrieb eines Wettbüros sei dort nicht genehmigungsfähig. Die nähere Umgebung, die den Bereich zwischen ... ..., ... Straße, ... Straße und ... Gasse umfasse, entspreche einem Mischgebiet, wobei im Bereich des Vorhabengrundstücks das Wohnen überwiege. Somit seien auch nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise zulässig. Eine ausnahmsweise Zulassung komme im vorliegenden Fall nicht in Betracht. Es sei ein besonderes Anliegen der Stadtentwicklung, die Attraktivität der Innenstadt zu erhalten und soweit wie möglich noch zu steigern. Die Attraktivität des Altstadtbereichs beruhe auf einer wünschenswerten Nutzungsmischung aus Handel, Dienstleistungen, Gastronomie und Wohnen. Der Standort müsse in Bezug auf Angebotsvielfalt, Dienstleistungsangebote für die Kunden des Einzelhandels, Aufenthalts- und vor allem Wohnqualität geschützt und weiterentwickelt werden. Aufgrund des bevorzugten Standorts am Rande der Fußgängerbereiche in der Bocks- und Ackergasse bestehe eine steigende Nachfrage von Gewerbetreibenden zur Ansiedlung von Vergnügungsstätten. Da Betreiber von Vergnügungsstätten erfahrungsgemäß in der Lage seien, höhere Mietpreise als andere Nutzungen zu zahlen, bestehe die Gefahr einer Verzerrung des sensiblen Mietpreisgefüges. Dadurch könnten bestehenden Einzelhandelsstrukturen verändert werden und durch die Verdrängung traditioneller Geschäfte städtebauliche Fehlentwicklungen entstehen. Gleichzeitig belasteten Vergnügungsstätten den citynahen Wohnbereich und die hier lebende Wohnbevölkerung stark und brächten einen Qualitätsverlust mit sich. Von einer Nutzung als Vergnügungsstätte könnten zudem negative Ausstrahlungseffekte auf andere Nutzungen ausgehen, die insbesondere durch das zu erwartende Publikum und Werbung induziert würden. Denn das Publikum eines Wettbüros unterscheide sich von dem anderer Handels- und Gewerbebetriebe dadurch, dass sie keinen Querschnitt verschiedener Bevölkerungsschichten abbilde. Das damit einhergehende Image reiche häufig schon aus, um eine Geschäftslage oder ein Wohngebiet abzuwerten. Dies berge die Gefahr einer Abwanderung insbesondere zahlungskräftiger Geschäftsleute und Mieter, die Wert auf ein intaktes Umfeld legten, sowie in der Folge von Leerständen und Niveauverlust. Schließlich befänden sich im unmittelbaren Einzugsgebiet schutzbedürftige kirchliche und schulische Einrichtungen. Den von der Klägerin hiergegen am 07.11.2016 eingelegten Widerspruch wies das Regierungspräsidium Stuttgart mit Widerspruchsbescheid vom 27.07.2017 zurück. Da in dem Teilgebiet, in dem das Wettbüro eingerichtet werden solle, der Anteil der Wohnnutzung ebenfalls knapp 70 % betrage, komme nur seine ausnahmsweise Zulassung nach § 34 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 3 BauNVO in Betracht. Einer Zulassung als Ausnahme stünden aber städtebauliche Belange wie der Erhalt des Gebietscharakters und der Schutz der Anwohner entgegen. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Ausnahmetatbestand grundsätzlich restriktiv zu handhaben sei und bei einer Wohnnutzung von knapp 70 % dessen Schutzinteresse schwer wiege. Das Wettbüro sei mit einer geplanten Größe von knapp 100 m2 und Öffnungszeiten von bis zu 22 Uhr an einzelnen Tagen nicht mit dem Rücksichtnahmegebot gemäß § 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO vereinbar. Da es bis zu 25 Sitzgelegenheiten biete, sei darüber hinaus mit einer erhöhten Beeinträchtigung der Anwohner durch den zu erwartenden Publikumsverkehr zu rechnen. Dieser habe hier ein besonders hohes Störpotential, weil ein längeres Verweilen in größeren Gruppen nicht nur möglich, sondern gewollt sei und ein reines Kommen und Gehen einzelner Personen dagegen weniger stattfinde. Einen Störfaktor für die bestehenden Gewerbe und die Anwohner stelle darüber hinaus auch das sich vom Durchschnitt der Bevölkerung wesentlich unterscheidende Publikum dar. Das Vorhaben sei ferner nicht mit den Zielen der Stadtentwicklung vereinbar, da es an einem besonders bevorzugten Standort in der Altstadt am Rande der Fußgängerzone verwirklicht werden solle. Es sei ein besonderes Anliegen der Stadtentwicklung, die Attraktivität des Altstadtbereichs zu erhalten und weiterzuentwickeln. Die derzeitigen Verhältnisse zeichneten sich durch kleinere Einzelhandels- und Gastronomiebetriebe sowie eine innenstadtnahe Wohnlage aus. Die Ansiedlung eines Wettbüros könne mit seinem Publikumsaufkommen und seinem (schlechten) Image die Attraktivität des Gebiets erheblich mindern und die bestehenden Verhältnisse verzerren. Es sei ein berechtigtes Interesse der Beklagten, die Ingangsetzung eines solchen Prozesses zu verhindern. Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin vorgetragen: Bei der Ausübung des Ausnahmeermessens hinsichtlich der ausnahmsweisen Zulassung des Vorhabens im faktischen Mischgebiet dürften nur besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe herangezogen werden. Im vorliegenden Fall sei zu berücksichtigen, dass das Vorhaben das erste seiner Art sei und in der näheren Umgebung auch keine anderen Vergnügungsstätten vorhanden seien. Da von dem geplanten Wettbüro keine unzumutbaren Belastungen oder Störungen für die umliegenden Nutzungen ausgingen, stünden seiner Zulassung keine besonderen städtebaulichen Gründe entgegen. Es sei auch nicht rücksichtslos, da es weder Lärm noch sonst nennenswerte Belastungen verursache. Der Betrieb sei nicht lauter als ein gewöhnlicher Einzelhandelsbetrieb; insbesondere gebe es keine Live-Musik, keine lauten „alkoholisierten“ Gespräche und auch kein „Rumgegröle“, wie es aus dem Gaststättenbereich bekannt sei. Auch der An- und Abreiseverkehr sei nicht nennenswert. Die Kunden kämen weit überwiegend fußläufig aus der näheren Umgebung oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln, an den das Vorhabengrundstück gut angebunden sei. Es könne auch nicht davon ausgegangen werden, dass die nähere Umgebung durch das Wettbüro in den Abendstunden eine Prägung erfahren würde, die dem Gebietscharakter widerspräche. In dem Gebiet herrsche aufgrund der vorhandenen Geschäfte in den frühen Abendstunden noch reges Leben. Die vorgesehenen Öffnungszeiten bis allenfalls 22:00 Uhr seien ortsüblich. Störungen der Wohnräume in der Umgebung seien daher nicht zu erwarten. Auch die Gefahr der Einleitung eines sog. Trading-Down-Effekts bestehe nicht. Gehe es wie hier um die ausnahmsweise Zulassung eines bestimmten Vorhabens, könne dem ein solcher nur dann entgegengehalten werden, wenn er tatsächlich bereits eingetreten sei und durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt würde oder wenn die Zulassung des Vorhabens nachweislich einen sog. Trading-Down-Effekt konkret einleiten würde. Es sei aber nicht ansatzweise ersichtlich, dass mit der Zulassung des Wettbüros die Zahl der Vergnügungsstätten in der näheren Umgebung ein solches Maß erreichte, dass eine schleichende Entwicklung hin etwa zu einer „Vergnügungsmeile“ zu erwarten wäre. Auch eine Verdrängung der vorhandenen Nutzungen in der Umgebung stehe bei der Zulassung eines einzigen Wettbüros nicht zu erwarten. Die Beklagte behaupte das Drohen eines Trading-Down-Effekts letztlich nur pauschal. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil vom 27.10.2017 abgewiesen. Zwischen den Beteiligten bestehe Einigkeit, dass die nähere Umgebung aus dem Gebiet bestehe, welches durch das Geviert ... Straße/... Straße/... Gasse/... bestehe und einem Mischgebiet entspreche. Nach den Ermittlungen der Beklagten sei die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Das geplante Wettbüro, das mit einer Nutzfläche von 100 m2 eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte darstelle, könne somit nach § 6 Abs. 3 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden. Dabei spreche der Umstand, dass neben dem geplanten bislang kein weiteres Wettbüro vorhanden sei, eher gegen die ausnahmsweise Zulassung einer Vergnügungsstätte. Das Vorhabengrundstück liege an einem besonders bevorzugten Standort in der Altstadt der Beklagten, dessen Attraktivität auf einer Nutzungsmischung aus Handel, Dienstleistungen, Gastronomie, Bildung, Kultur und Wohnen beruhe. Ein besonderes Anliegen der Beklagten sei es, die Attraktivität des Altstadtbereichs so zu erhalten und weiterzuentwickeln. Dem liefe bereits die Zulassung eines einzelnen Wettbüros zuwider. Da das Verkehrsaufkommen am Vorhabenstandort gering sei, fielen zudem die von dem Zu- und Abfahrtsverkehr zu dem geplanten Wettbüro ausgehenden Lärmemissionen umso mehr ins Gewicht. Dazu trage der Umstand bei, dass die Öffnungszeiten des Wettbüros weit über denen der nahegelegenen Einzelhandelsbetriebe und Praxen lägen. Bei einer Zulassung des Wettbüros drohte auch ein Trading-Down-Effekt. Es sei nicht zu beanstanden, dass die Beklagte dies aus ihren städtebaulichen Erfahrungen im Zusammenhang mit anderen Baugebieten und insbesondere sechs anderen Anträgen auf die Zulassung von Vergnügungsstätten ableite. Auf Antrag der Klägerin vom 27.10.2017 hat der Senat mit Beschluss vom 09.08.2018 - 8 S 2603/17 - die Berufung zugelassen, welche die Klägerin am 03.09.2018 wie folgt begründet hat: Bei dem geplanten Wettbüro handle es sich um eine in dem vorliegenden faktischen Mischgebiet ausnahmsweise zulässige, nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Insoweit sei die Schwelle von 100 m2 von wesentlicher Bedeutung. Auch sei die Anzahl von 20 Sitzgelegenheiten nicht hoch, sondern extrem niedrig und entspreche derjenigen in einer „Eckkneipe“. Bei der erwarteten Besucherzahl von 60 täglich, die deutlich geringer als die in einem Drogeriemarkt oder einem kleinen Supermarkt sei, handle es sich nicht um gleichzeitig in dem Wettbüro anwesende Personen. Lägen die Rechtsvoraussetzungen für die Gewährung einer Ausnahme vor, erforderten das vom Gesetzgeber mit der Ausnahmeregelung in Verbindung mit den Ausnahmekatalogen der Baunutzungsverordnung verfolgte Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in der Regel, dass die Ausnahme gewährt werde. Bei einem ausnahmefähigen Vorhaben sei die Versagung einer Ausnahme nur dann ermessensgerecht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstünden. Anderenfalls sei das Ermessen auf null reduziert. Städtebauliche Gründe, die gegen die Zulassung des Vorhabens im Wege der Ausnahme sprechen könnten, seien aber nicht gegeben. Das Verwaltungsgericht gehe rechtsfehlerhaft von einem Trading-Down-Effekt aus. Dabei sei zu berücksichtigen, dass einem Einzelvorhaben im Baugenehmigungsverfahren ein Trading-Down-Effekt - als Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO - nur entgegengehalten werden könne, wenn dieser tatsächlich bereits eingetreten sei. Anders als im Bereich der Bauleitplanung genüge demgegenüber nicht jede städtebauliche Erwägung, mit der eine Gemeinde einen Bebauungsplan ändern könnte. Auch § 15 Abs. 2 BauNVO ermögliche es der Gemeinde nicht, bei der Anwendung von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO planerisch tätig zu werden. Zu den städtebaulich relevanten Gesichtspunkten könne zwar auch der Schutz der vorhandenen Nutzungen vor Strukturveränderungen und die Verhinderung der Verdrängung anderer Nutzungen durch die Zulassung von Wettbüros gehören. Ein Widerspruch zur Eigenart des (faktischen) Baugebiets könne aber nicht durch die Folgewirkungen der Zulassung eines Vorhabens, sondern nur durch dieses selbst entstehen. Mit dem vorliegenden Gebiet habe sich das Verwaltungsgericht nicht ansatzweise auseinandergesetzt und damit die erforderliche konkrete Prüfung des Einzelfalls unterlassen. Ein Verdrängungseffekt sei nicht bereits eingetreten, nachdem es bislang keine einzige Vergnügungsstätte in dem Gebiet gebe. Ebenso wenig könne angenommen werden, dass mit der Zulassung des Vorhabens ein Trading-Down-Effekt konkret eingeleitet werde. Dass mit der Erstzulassung eines Wettbüros ein solcher Effekt unmittelbar in Gang gesetzt würde, sei mit Blick auf die Größe des Gebiets, seiner Lage und die Größe des Vorhabens nicht zu erwarten. Selbst wenn ein sog. Trading-Down-Effekt auch bei einer Erstzulassung nicht grundsätzlich auszuschließen sei, sei eine solche doch ein Indiz dafür, dass ein solcher nicht drohe. Dies gelte insbesondere, wenn das Gebiet wie hier mit ca. 30 umfassten Grundstücken relativ groß sei. Bei der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks handle es sich auch nicht um einen besonders bevorzugten Bereich der Altstadt, sondern um ein klassisches Mischgebiet ohne nennenswerte Besonderheiten. Unter dem Aspekt der sozialen Wertigkeit der vorhandenen Nutzungen sei dieses als eher durchschnittlich zu betrachten. Es gebe keine besonders schützenswerten Geschäfte oder sonstige Nutzungen. Weder seien besonders qualitätsbeanspruchende (z.B. Luxusboutiquen) noch besonders unterdurchschnittliche Nutzungen (z.B. 1-Euro-Shops) vorhanden. Das geplante Wettbüro befinde sich vielmehr in einem nach wie vor auch durch viele andere gewerbliche Nutzungsformen und Wohnnutzung geprägten Umfeld, das ein einziges Wettbüro verkraften könne. Durch dessen ausnahmsweise Zulassung werde auch kein „Präzedenzfall“ geschaffen, sondern die Beklagte könne Bauanträgen für weitere Wettbüros einen dann ggf. zu befürchtenden Trading-Down-Effekt entgegenhalten. Spielhallen seien wegen der glücksspielrechtlichen Regelungen ohnehin ausgeschlossen. Auch sonst stehe ein Niveauabfall, der bei den umgebenden Nutzungen zu einem Ausbleiben von Kunden und in der Folge zu einem Verlust der Nutzungsvielfalt führen würde, nicht zu erwarten. Ein Verdrängungswettbewerb werde durch das Vorhaben nicht eingeleitet. Es werde kein leerstehender Laden neu besetzt und auch kein bestehender Laden verdrängt. Es liege auch keine beachtliche Funktionsstörung des Gebiets vor. Ein etwaiger Leerstand von Einzelhandelsgeschäften bewege sich im Rahmen üblicher Nutzerwechsel in „1B- und 1C-Lagen“ von Innenstädten. Vorhandene Betriebe seien auch nicht etwa infolge der Ansiedlung von Vergnügungsstätten geschlossen worden. Von dem Wettbüro gingen ferner keine nennenswerten Emissionen aus. Insoweit sei zunächst zu berücksichtigen, dass es hier zunächst nur um eine Bauvoranfrage gehe, so dass die Prüfung konkreter Emissionen oder auch die Stellplatzfrage dem Baugenehmigungsverfahren vorbehalten sei. Da es sich um ein nicht kerngebietstypisches Wettbüro handle, fehle es zudem an einem größeren Einzugsbereich des Vorhabens. Vielmehr handle es sich um einen kleineren Betrieb zur „Gebietsversorgung“, der nur der Entspannung und Freizeitbetätigung in einem begrenzten Stadtviertel diene, vergleichbar einem „Vorstadtkino“. Das Wettbüro würde zudem weit überwiegend von Stammkunden aufgesucht und die Intensität der möglichen Beeinträchtigung sei angesichts der Betriebsabläufe als gering einzustufen. Die Auswirkungen bewegten sich in einem Bereich, der sogar noch unter dem liege, der von durchschnittlichen Gewerbebetrieben ausgehe. Die Nachtzeit nach der TA Lärm werde bei Öffnungszeiten von 11:00 bis 22:00 Uhr nicht tangiert. Unzumutbare Lärmbeeinträchtigungen würden auch nicht durch den Zu- und Abfahrtsverkehr und die Nutzung der Kfz-Stellplätze hervorgerufen. Ein solcher sei überhaupt nicht in nennenswertem Umfang zu erwarten und fiele jedenfalls mit Blick auf den Publikumsverkehr der vorhandenen Nutzungen nicht ins Gewicht. So sei ein Parksuchverkehr etwa durch die Besucher von Kirchen oder karitativen Einrichtungen in der Umgebung schon gegeben. Durch die Zulassung des Wettbüros werde schließlich der Ausnahmecharakter des § 6 Abs. 3 BauNVO nicht infrage gestellt. Insbesondere werde der Nutzungscharakter des Gebiets nicht verändert, da es sich um das erste und einzige Vorhaben dieser Art im Stadtgebiet der Beklagten handeln würde. Die Klägerin beantragt, das Urteil des Verwaltungsgerichts Stuttgart vom 27. Oktober 2017 - 6 K 5184/15 - zu ändern und die Beklagte unter Aufhebung der baurechtlichen Entscheidung vom 31. Oktober 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Regierungspräsidiums Stuttgart vom 27. Juli 2017 zu verpflichten, den am 21. Juli 2015 beantragten Bauvorbescheid zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Das geplante Vorhaben stelle sich ungeachtet der mit max. 100 m2 angegebenen Nutzfläche bereits als kerngebietstypische und deswegen im (faktischen) Mischgebiet unzulässige Vergnügungsstätte dar. Die hohe Anzahl von 20 Sitzgelegenheiten, die erwartete Besucherzahl von täglich 60 Personen sowie die langen Öffnungszeiten ließen erkennen, dass seine Zweckbestimmung nicht auf die Versorgung der umliegenden Bevölkerung, sondern darauf ausgelegt sei, einen weiteren Kundenkreis anzuziehen. Indem die Klägerin die gute Erreichbarkeit für auswärtige Besucher mit öffentlichen Verkehrsmitteln herausstelle, werde deutlich, dass nicht die nahe, fußläufige Umgebung, sondern weitere Kreise angesprochen werden sollten. Angesichts der geringen Bevölkerungsdichte von 500 Einwohnern in dem Geviert und 1.000 in der näheren Innenstadtumgebung sei auch anzunehmen, dass die Bevölkerungszahl im Umfeld nicht ausreiche, um die erwarteten Besucherzahlen zu generieren. Auch bei fehlender Kerngebietstypik könne das Wettbüro nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Ein Niedergang des Gevierts habe bereits ganz konkret eingesetzt, was die Betriebsaufgaben und Gewerbeabmeldungen im Jahr 2018 belegten. Damit setze sich ein Abwärtstrend fort, der bereits seit Längerem festzustellen sei. So habe sich in dem das Geviert beherrschenden „...-Markt“ nach seiner Errichtung als Gewerbezentrum kaum ein Betrieb aus der Anfangszeit halten können. Hinzu kämen ganz erhebliche Leerstände, die allein schon der im März 2018 geschlossene „...-Modemarkt“ hinterlasse. Mithin stelle sich bei genauer Betrachtung nicht mehr die Frage, ob durch das Vorhaben ein Trading-Down-Effekt drohe. Denn dieser habe längst eingesetzt und würde durch eine Realisierung des Vorhabens noch verstärkt, da sich die verbliebenen, insbesondere hochwertigen, aber bedrohten gewerblichen Nutzungen wie etwa ein am ... angesiedelter Maßschuhmacher einem Verdrängungswettbewerb ausgesetzt sähen, dem sie letztlich nicht gewachsen wären. Auch würden die Bemühungen der Beklagten, das Geviert zu erhalten und wenn möglich aufzuwerten, durch die Zulassung des Wettbüros beeinträchtigt, so dass deren Ablehnung ermessensgerecht sei und jedenfalls keine Anhaltspunkte für eine Reduzierung des Ausnahmeermessens auf null vorlägen. Unzutreffend sei ferner die Annahme, dass von dem Vorhaben keine nennenswerten Geräuschemissionen ausgehen würden. Eine Geräuschbelastung sei bei jeder Art von Gewerbe unvermeidlich. Hier gehe die Klägerin von 60 Personen aus, die das Wettbüro täglich aufsuchten, aber sich dort nach ihren eigenen Angaben nicht aufhielten. Es müsse also davon ausgegangen werden, dass jeder Besucher das Wettbüro zweimal aufsuche, nämlich einmal zur Platzierung der Wette und ein zweites Mal, um das Ergebnis zu erfahren und sich eventuelle Gewinne auszahlen zu lassen. Die Tür würde damit täglich 240 Mal geöffnet und wieder geschlossen werden. Ferner sei zu erwarten, dass die Spieler sich über verlorene Einsätze lautstark ärgern oder auch ihrer Freude über Gewinne Ausdruck verliehen. Erfahrungsgemäß sei zu erwarten, dass sich zu Glücksspielangeboten stets auch von weiter weg angereiste Personen einfänden und auch die Gäste aus der näheren Umgebung ihre Fahrzeuge zur Anreise benutzten. Selbst wenn man dies nur für 50 % der Besucher annähme, verblieben 30 Personen, die täglich zweimal mit ihrem Fahrzeug anreisten und bei jedem Besuch zweimal ihre Fahrzeugtür öffnen und schließen müssten, mithin 120 weitere Geräuschimpulse. Hinzu kämen Motor- und Anlassgeräusche sowie der Parkplatzsuchverkehr. Schließlich sei daran zu erinnern, dass das Vorhaben in unmittelbarer Nähe zur größten Grundschule der Beklagten, Kirchen, und karitativen Einrichtungen liege und dies eine Ablehnung der Bauvoranfrage ebenfalls rechtfertige. Dem Senat liegen die Verfahrensakten der Beklagten und die Akten des erstinstanzlichen Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht vor. Hierauf sowie auf die gewechselten Schriftsätze wird für die weiteren Einzelheiten verwiesen.