8 A 11042/22.OVG

Leitsatz: 1. Zu den Kriterien für die Kerngebietstypik eines als Vergnügungsstätte einzustufenden Wettbüros. (Rn.51) 2. Die Ermessensentscheidung über die Zulassung einer Ausnahme für die Ansiedlung einer Vergnügungsstätte in dem nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Teil eines faktischen Mischgebiets setzt eine Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung der für und gegen das Vorhaben sprechenden städtebaulichen Gesichtspunkte sowie des Ausnahmecharakters eines solchen Vorhabens voraus; dem Schutz der Wohnruhe kommt hierbei ein besonderes Gewicht zu. (Rn.57) Auf die Berufung des Klägers wird der Beklagte unter Abänderung des aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. April 2022 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße sowie unter Aufhebung des Bescheides vom 10. Juni 2020 und des Widerspruchsbescheides vom 13. Juli 2021 verpflichtet, dem Kläger den beantragten Bauvorbescheid über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzungsänderung eines Imbisses in ein Wettbüro auf dem Grundstück H.straße … in S. mit der Maßgabe zu erteilen, dass anstatt 20 nur 12 Sitzplätze eingerichtet werden. Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens beider Rechtszüge mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der festzusetzenden Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Die zulässige Berufung des Klägers hat Erfolg. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids für die Umnutzung eines Imbisses in ein Wettbüro zu, wobei Gegenstand der Beurteilung die im Laufe des gerichtlichen Verfahrens modifizierte Bauvoranfrage ist. Ein derartiges Wettbüro kann als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte in dem faktischen Mischgebiet, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet, im Wege einer Ausnahmeerteilung zugelassen werden, da es in einem Teil des Gebiets gelegen ist, der nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt ist. Das dem Beklagten bei der Entscheidung über die Ausnahmeerteilung zustehende Ermessen ist im Falle des Klägers auf Null reduziert. 1. Die Voraussetzungen für die Erteilung eines Bauvorbescheides nach § 72 Satz 1 i.V.m. § 70 Abs. 1 Satz 1 Landesbauordnung – LBauO – liegen im Falle des Klägers vor. Nach § 72 Satz 1 LBauO kann die Bauherrin oder der Bauherr vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Vorhabens einen Bauvorbescheid beantragen. Zu dem entsprechenden Antrag hat der Kläger in der mündlichen Verhandlung des Senats klargestellt, dass er die Feststellung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung des bisherigen Imbisslokals in ein Wettbüro bezüglich der im Erdgeschoss gelegenen Räume des Anwesens H.straße … im Gemeindegebiet der Beigeladenen begehrt. Nach § 70 Abs. 1 Satz 1 LBauO, der nach § 72 Abs. 3 LBauO auf die Erteilung eines Bauvorbescheides entsprechend anzuwenden ist, ist dieser zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine baurechtlichen oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. 2. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Wettbüros beurteilt sich nach § 34 Abs. 1 und Abs. 2 Baugesetzbuch – BauGB –, da sich das Vorhaben des Klägers im nicht beplanten Innenbereich der Beigeladenen befindet. Mit dem Verwaltungsgericht ist davon auszugehen, dass es sich bei der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks um ein faktisches Mischgebiet im Sinne des § 6 Abs. 1 Baunutzungsverordnung – BauNVO – handelt. a) Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete nach der Baunutzungsverordnung, so beurteilt sich nach § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung im Baugebiet zulässig wäre. Dabei ist auf die nach der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben § 31 Abs. 1 BauGB entsprechend anzuwenden. b) Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks stellt sich als faktisches Mischgebiet entsprechend § 6 Abs. 1 BauNVO dar. aa) Die nähere Umgebung wird durch den Bereich umrissen, auf den sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann und der den bodenrechtlichen Charakter des Vorhabengrundstücks prägt oder doch beeinflusst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 22. Oktober 2020 – 4 B 18/20 –, BRS 88 Nr. 68 und juris Rn. 4; Urteil vom 8. Dezember 2016 – 4 C 7/15 –, BVerwGE 157, 1 und juris Rn. 9; OVG RP, Urteil vom 16. März 2022 – 8 A 11173/21.OVG –, UPR 2022, 305 und juris Rn. 61; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Oktober 2022; § 34 Rn. 36). Legt man diese Anforderungen zugrunde, so ergeben sich nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung des Senats keine Einwände gegen die vom Verwaltungsgericht vorgenommene Grenzziehung. Von der näheren Umgebung für die Beurteilung der Art der baulichen Nutzung wird hiernach die Bebauung entlang der H.straße in nördlicher Richtung bis zu dem Kreisverkehrsplatz erfasst, in den H.straße, W. Straße und B.straße einmünden. Dieser Kreisverkehrsplatz stellt nach Norden hin eine Zäsur der einheitlichen Struktur in der H.straße dar, die durch zwei- bis dreigeschossige Gebäude geprägt wird. Diese werden einerseits gewerblich, insbesondere durch Einzelhandel und Gastronomie genutzt. Andererseits lassen sie in einigen Fällen insgesamt, meistens aber jedenfalls in den oberen Geschossen eine Wohnnutzung erkennen. Nach Süden hin endet die nähere Umgebung mit der Einmündung der B.gasse in die S. Straße als Verlängerung der H.straße. Hier bildet der begrünte und weitgehend Fußgängern vorbehaltene K.platz den Abschluss des Baugebiets. bb) Die so umrissene nähere Umgebung lässt sich als faktisches Mischgebiet nach § 6 Abs. 1 BauNVO einordnen. Nach dieser Vorschrift dienen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Der Gebietscharakter des Mischgebiets wird bestimmt durch die beiden Hauptfunktionen des Wohnens sowie der gewerblichen Nutzung, ohne dass eine bestimmte Relation oder ein Vorrang der einen gegenüber der anderen Nutzung erkennbar wird. Das Mischgebiet ist gekennzeichnet durch die Gleichwertigkeit und Gleichgewichtigkeit von Wohnnutzung und das Wohnen nicht wesentlich störendem Gewerbe. Erforderlich ist eine quantitative und qualitative Durchmischung beider Nutzungsarten. Hierfür ist zwar nicht erforderlich, dass beide Nutzungsarten genau oder zu annähernd gleichen Anteilen in dem Gebiet vertreten sind. Indessen kann nicht mehr von einem Mischgebiet gesprochen werden, wenn eine der Hauptnutzungsarten in dem Gebiet nach Anzahl und Umfang beherrschend und damit übergewichtig in Erscheinung tritt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. April 1996 – 4 B 51/96 –, NVwZ-RR 1997, 463 und juris Rn. 6; Söfker, a.a.O., § 6 BauNVO, Rn. 10b). Die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks ist nach den Erkenntnissen, die der Senat im Rahmen seiner Ortsbesichtigung gewonnen hat, durch ein gleichwertiges Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe sowie gewerbeähnlicher Nutzung geprägt. Die gewerbliche Nutzung, die sich über die gesamte H.straße erstreckt, aber im nördlichen Bereich konzentrierter vertreten ist, ist gekennzeichnet durch Einzelhandelsbetriebe und Gastronomie, wobei hier Betriebe mit Abholservice einen bedeutenden Teil ausmachen. Hinzu kommen Dienstleistungsangebote (Hundefriseur, Bestattungshaus, Teppichwäscherei und -reparatur, Friseurgeschäfte, Kampfkunstschule, Fitnessschule, Versicherungsagentur) und Büros und Praxen von freiberuflich Tätigen (Arztpraxis, Zahnarztpraxis und Steuerberatungsbüro). Überdies war eine Reihe von Leerständen gewerblicher Betriebe festzustellen, bei denen aber nicht klar zu erkennen war, wie lange die entsprechenden Räume bereits ungenutzt sind. Die Wohnnutzung konzentriert sich im Wesentlichen auf die oberen Geschosse der Gebäude. Daneben sind aber auch einzelne Anwesen vorhanden, die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. 3. Die Zulässigkeit des Wettbüros im faktischen Mischgebiet ist nicht bereits deshalb nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 und Abs. 3 BauNVO ausgeschlossen, weil es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO handelte. a) Das Wettbüro stellt zwar eine Vergnügungsstätte im Sinne der Vorschriften der Baunutzungsverordnung dar. Kennzeichen einer solchen Vergnügungsstätte ist, dass sie als besondere Art von Gewerbebetrieben durch die kommerzielle Unterhaltung der Besucher geprägt wird und dabei in unterschiedlicher Ausprägung den Sexual-, den Spiel- oder Geselligkeitstrieb anspricht (vgl. OVG RP, Beschluss vom 14. April 2011 – 8 B 10278/11.OVG –, NVwZ-RR 2011, 635 und juris Rn. 11; Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 4a BauNVO, Rn. 69; Fickert/Fieseler, BauNVO, 13. Auflage 2018, § 4a Rn. 22). Bei dem vom Kläger geplanten Wettbüro handelt es sich um eine Vergnügungsstätte in diesem Sinn. Das Vorhaben ist nicht lediglich darauf angelegt, Wetten entgegenzunehmen und weiterzuleiten sowie Gewinne auszuzahlen. Vielmehr wird der Gesichtspunkt einer kommerziellen Unterhaltung daran deutlich, dass den Kunden ermöglicht wird, die Sportveranstaltungen in den Räumen des Wettbüros zu verfolgen. Die entsprechende Aufenthaltsqualität wird dadurch erreicht, dass Sitzgelegenheiten an Tischen bereitgehalten werden und TV-Bildschirme zur Live-Übertragung der Sportveranstaltungen installiert werden sollen. Zudem sollen nichtalkoholische Getränke angeboten werden. Neben der Anregung, weitere Wetten abzuschließen, entsteht damit während der Liveübertragungen gleichzeitig ein Gemeinschaftserlebnis (vgl. OVG RP, Beschluss vom 14. April 2011, a.a.O., juris Rn. 11; VGH BW, Urteil vom 12. Oktober 2022 – 5 S 520/20 –, NVwZ-RR 2023, 267 und juris Rn. 39; BayVGH, Beschluss vom 5. Juli 2021 – 9 ZB 19.1610 –, juris Rn. 12; HessVGH, Beschluss vom 10. Dezember 2020 – 4 B 2570/20 –, BRS 88 Nr. 129 und juris Rn. 11; Fickert/Fieseler, a.a.O. § 4a, juris Rn. 23.69). b) Bei dem Wettbüro handelt es sich indessen nicht um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte. Als kerngebietstypisch sind solche Vergnügungsstätten anzusehen, die als zentrale Dienstleistungsbetriebe einen größeren Einzugsbereich haben und für ein größeres und allgemeines Publikum erreichbar sein sollen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 – 4 C 64/79 –, BVerwGE 68, 207 und juris Rn. 11; Fickert/Fieseler, a.a.O.; § 4a Rn. 23.1; Stock in Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 4a Rn. 71). Was die Kerngebietstypik angeht, lassen sich der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts einzelne Beispiele für eine Einordnung entnehmen. So hat das Bundesverwaltungsgericht eine Striptease-Bar mit 60 Sitzplätzen in Verbindung mit einem Spielcasino als in einem Mischgebiet nicht zulässig angesehen, da sie für ein Kerngebiet kennzeichnend sei (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1983 – 4 C 64/79 –, BVerwGE 68, 207 und juris Rn. 12). Dagegen hat es ein Spielcasino mit einer Fläche von 54 m² und Spielmöglichkeiten für 12 Besucher sowie einer dazugehörigen Casino-Bar, in der sich höchstens 20 Besucher aufhalten können, als nicht kerngebietstypisch angesehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. Februar 1986 – 4 C 31/83 –, GewArch 1986, 400 und juris Rn. 10). Die Flächengröße eines Betriebs ist insoweit zwar ein Kriterium zur Unterscheidung von kerngebietstypischen und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (vgl. BayVGH, Beschluss vom 22. Oktober 2019 – 9 ZB 15.2637 –, juris Rn. 6). Indessen wird man nicht ohne Weiteres auf den bei Spielhallen angenommenen Schwellenwert von 100 m² abstellen können (bei Überschreitung dieses Wertes eine Kerngebietstypik annehmend: Fickert/Fieseler, a.a.O., § 4a Rn. 23.69). Hinsichtlich dieses Schwellenwertes ist zu berücksichtigen, dass sich der von der Rechtsprechung entwickelte Flächenmaßstab an den Vorgaben der Spielverordnung (Verordnung über Spielgeräte und andere Spiele mit Gewinnmöglichkeit) orientiert, die in § 3 Abs. 2 Satz 1 vorsieht, dass in Spielhallen je 12 m² Grundfläche höchstens ein Geld- oder Warenspielgerät aufgestellt werden darf (vgl. VGH BW, Urteil vom 16. Dezember 2020 – 8 S 1784/18 –, BauR 2021, 931 und juris Rn. 35). Angesichts der Tatsache, dass diese flächenmäßige Beschränkung auf Wettbüros keine Anwendung findet, wird man für derartige Vergnügungsstätten eher eine geringere Fläche für die Annahme der Kerngebietstypik ausreichen lassen. Letztendlich ist aber eine Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung weiterer einschlägiger Kriterien vorzunehmen. Hiervon ausgehend kann das vom Kläger geplante Wettbüro aber nicht als kerngebietstypisch eingestuft werden. Insoweit ist von einer Nutzfläche von 62,43 m² auszugehen, auf der 12 Sitzplätze vorgesehen sind. Schon diese geringe Zahl an Sitzplätzen lässt nicht den Schluss zu, dass die Einrichtung auf einen größeren Einzugsbereich ausgerichtet ist. Zwar besteht keine zahlenmäßige Beschränkung der Besucher auf die Zahl der Sitzplätze, indessen ist davon auszugehen, dass allenfalls ausnahmsweise – etwa kurzzeitig und bei besonderen Sportereignissen – eine höhere Anzahl von Besuchern sich im Wettbüro aufhalten wird, da ohne Sitzgelegenheit die Aufenthaltsqualität im Wettbüro erheblich eingeschränkt ist. Hiernach bietet die Zahl der Sitzplätze einen verlässlichen Anhaltspunkt für die durchschnittliche Besucherfrequenz im Wettbüro. Hinzu kommt, dass die Attraktivität des Wettbüros dadurch eingeschränkt ist, dass keine alkoholischen Getränke ausgeschenkt werden. Auch die Lage der Spielhalle lässt keine Ausrichtung auf einen größeren Einzugsbereich erkennen. Hierfür spricht gerade auch der durch den Beklagten hervorgehobene Umstand der geplanten und im Bereich des K.platzes bereits umgesetzten Verkehrsberuhigung der H.straße, woraus sich schließen lasse, dass sich der Vorhabenstandort abseits des Durchgangsverkehrs befindet. Für einen eingeschränkten Einzugsbereich des Wettbüros spricht schließlich auch die Tatsache, dass die Einwohnerzahl der Beigeladenen etwa 20.600 beträgt, womit ein ausreichendes Kundenpotential für ein Wettbüro dieser Größe im näheren Umfeld des Stadtgebietes vorhanden sein dürfte. 4. Das Vorhaben des Klägers ist indessen als nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte im faktischen Mischgebiet nicht gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig. Nach dieser Vorschrift sind nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten in den Teilen eines Mischgebiets zulässig, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Die Frage, ob und inwieweit eine Prägung durch gewerbliche Nutzung vorhanden ist, beurteilt sich dabei nach quantitativen und qualitativen Kriterien. Die Gesamtbetrachtung darf sich nicht in einer reinen rechnerischen Betrachtungsweise erschöpfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 7. Februar 1994 – 4 B 179/93 –, UPR 1994, 262 und juris Rn. 2; Söfker, a.a.O., § 6 BauNVO, Rn. 46). Der Senat konnte im Rahmen seiner Ortsbesichtigung eine überwiegende Prägung durch gewerbliche Nutzung indessen nicht feststellen. Vielmehr ist in dem betroffenen Teilgebiet, das sich südlich des auf der Ostseite der H.straße etwa in der Mitte des faktischen Mischgebiets gelegenen öffentlichen Parkplatzes erstreckt, allenfalls von einem Gleichgewicht der gewerblichen Nutzung und der Wohnnutzung auszugehen, nicht jedoch von einem Überwiegen der gewerblichen Nutzung. Insoweit kann erneut darauf verwiesen werden, dass die gewerbliche Nutzung im Wesentlichen auf die Erdgeschossflächen der zwei- bis dreigeschossigen Bebauung in der Umgebung des Vorhabenstandortes beschränkt und nicht in allen Gebäuden eine derartige gewerbliche Nutzung vorhanden ist. Im Gegensatz zu dem nördlich des Parkplatzes befindlichen Bereich, der insbesondere in der Nähe des Kreisverkehrsplatzes eine hohe optische Dominanz der Gewerbenutzung aufwies, war hier keine vergleichbare Häufung gewerblicher Vorhaben erkennbar. Vielmehr wies das Straßenbild in der Relation eine größere Anzahl von Anwesen auf, die den Eindruck einer reinen Wohnnutzung vermittelten. Dies konnte in qualitativer Hinsicht auch nicht dadurch ausgeglichen werden, dass mit dem Küchenstudio und dem auf italienische Produkte spezialisierten Supermarkt zwei im südlichen Teilgebiet vorhandene Gewerbebetriebe eine vergleichsweise große Fläche aufwiesen. 5. Hinsichtlich des hiernach in einem nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägten Teil des Gebietes befindlichen Vorhabens hat sich der Beklagte bei seiner Entscheidung nach § 6 Abs. 3 BauNVO nicht auf solche nicht bereits von § 15 Abs.1 BauNVO erfassten städtebaulichen Gründe stützen können, die die Ablehnung einer Ausnahme in ermessensfehlerfreier Weise rechtfertigen würden, weshalb sein Ermessen auf Null reduziert ist und dem Kläger ein Anspruch auf Ausnahmeerteilung zusteht. a) Nach § 6 Abs. 3 BauNVO kommt die Zulassung einer nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätte in einem nicht überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Teil eines Mischgebiets nur ausnahmsweise in Betracht. Eine derartige Ausnahme kann nach § 31 Abs. 1 BauGB erteilt werden, wenn sie im Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen ist. Diese Vorschrift ist nach § 34 Abs. 2, 2. Halbs. BauGB entsprechend anzuwenden, wenn die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete entspricht. Das Vorhaben des Klägers wäre hiernach nur dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn der Beklagte seine Ablehnung auf nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe in ermessensfehlerfreier Weise stützen kann. Ist dies nicht der Fall, so ist das Ermessen der Behörde zugunsten des Bauherrn auf Null reduziert. Insoweit hat die Behörde eine Einzelfallbetrachtung unter Beachtung nicht bereits von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO erfasster städtebaulicher Gründe vorzunehmen. Zu den dabei zu berücksichtigenden Umständen gehört die Tatsache, dass den entsprechenden Vorhaben nur ein Ausnahmecharakter zukommt und sie gerade nicht zur Prägung des jeweiligen Gebietes beitragen sollen (vgl. OVG RP, Urteil vom 16. März 2022 – 8 A 11173/21.OVG –, DVBl. 2022, 996 und juris Rn. 73; OVG NW, Urteil vom 17. August 2020 – 2 A 691/17 –, juris Rn. 70; BayVGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 – 2 B 09.2419 –, BauR 2011, 1143 und juris Rn. 39; Söfker, a.a.O., § 31 BauGB Rn. 25). Insoweit bedarf es einer Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung der für und gegen das Vorhaben sprechenden städtebaulichen Gesichtspunkte sowie unter Beachtung des Ausnahmecharakters des entsprechenden Vorhabens. Der Schutz der Wohnnutzung stellt im Rahmen dieser Abwägung einen Gesichtspunkt dar, der mit besonderem Gewicht bei der Ermessensentscheidung zu berücksichtigen ist, dem aber nicht bereits im Regelfall und damit abgesehen von atypischen Ausnahmefällen der Vorrang eingeräumt werden kann. b) Was nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO der Eigenart des Baugebiets widersprechende Umstände im Einzelfall angeht, die bereits auf tatbestandlicher Ebene die Erteilung einer Ausnahme ausschließen könnten (vgl. Söfker, a.a.O., § 31 BauGB, Rn. 25), so sind entsprechende Ausschlussgründe nicht ersichtlich. Nach § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO sind die in den §§ 2 bis 14 BauNVO aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Am Vorhabenstandort ergeben sich indessen keine Anhaltspunkte dafür, dass der Charakter des Mischgebietes etwa durch eine Häufung von Vergnügungsstätten beeinträchtigt werden könnte, womit deren Anzahl der Eigenart des Mischgebietes widersprechen würde, oder dass die Zulassung einer weiteren Vergnügungsstätte möglicherweise das Entstehen eines Trading-Down-Effektes erwarten ließe (vgl. hierzu: Söfker, a.a.O., § 15 BauNVO Rn. 15a; Fickert/Fieseler, a.a.O., § 15 Rn. 10). Dementsprechend haben weder der Beklagte noch die Beigeladene Umstände angeführt, die auf eine entsprechende städtebauliche Beeinträchtigung der Eigenart des Mischgebiets schließen lassen könnten. c) Der Beklagte hat sich zudem bei seiner Entscheidung über die Erteilung einer Ausnahme nicht in ermessensfehlerfreier Weise auf weitere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe stützen können. Entsprechende Ermessenserwägungen lassen sich dem Widerspruchsbescheid des Beklagten vom 13. Juli 2021 entnehmen. Hierin hat er die Erteilung einer Ausnahme unter Verweis darauf abgelehnt, dass bei dem Wettbüro mit einer Größe von mehr als 60 m² und einer Ausstattung mit im damaligen Zeitpunkt noch 20 Sitzplätzen nicht damit zu rechnen sei, dass die Besucher zu Fuß oder mit dem Fahrrad kämen, sondern aus einem größeren Einzugsbereich stammten und auch mit Kraftfahrzeugen die Vergnügungsstätte aufsuchten. Demgegenüber befänden sich in der näheren Umgebung lediglich kleinere wohngebietsverträgliche Gewerbebetriebe und es sei eine starke Ausprägung der Wohnnutzung festzustellen. Gerade die Öffnungszeiten bis 22.00 Uhr hätten daher zur Folge, dass zu Zeiten Beeinträchtigungen durch reges Verkehrsaufkommen und Publikumswechsel stattfänden, in denen die weiteren Gewerbebetriebe geschlossen seien. Zudem sei zu berücksichtigen, dass mit der unmittelbar benachbarten Spielhalle „G. H.“ bereits ein Störungsgrad erreicht sei, der weitere gleichartige Beeinträchtigungen für die dortige Wohnbevölkerung als nicht zumutbar erscheinen lasse. Hiermit bringt der Beklagte im Rahmen seiner Ermessenserwägungen zum Ausdruck, dass einerseits das Vorhaben des Klägers vergleichsweise störungsintensiv sei und andererseits die benachbarte Wohnbebauung als besonders schutzwürdig angesehen werden müsse. d) Diese Einschätzung findet indessen nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung des Senats keine Bestätigung. Vielmehr ist von einer erheblichen Vorbelastung des betroffenen Teilgebiets des faktischen Mischgebiets auszugehen. Angesichts dessen bewirkt das Vorhaben des Klägers keine relevante zusätzliche Beeinträchtigung der dort vorhandenen Wohnnutzung. Insoweit liegt der Ermessensentscheidung des Beklagten ein unzureichend ermittelter Sachverhalt zugrunde, der einen Ermessensfehlgebrauch zur Folge hat (vgl. hierzu: Nds. OVG, Urteil vom 19. Februar 2015 - 7 LC 63/13 -, DVBl. 2015, 717 und juris, Rn. 47; Riese in Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht: Stand: Oktober 2022, § 114 VwGO, Rn. 54). So befinden sich in dem Teilgebiet des Vorhabengrundstücks zwar mehrere Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe, deren Öffnungszeiten – soweit dies durch Hinweise an den Betriebsgebäuden erkennbar war – auf Werktage bis maximal 19.00 Uhr beschränkt waren. Gleichzeitig waren aber in unmittelbarer Umgebung auch mehrere Gastronomiebetriebe (zwei Kebap-Lokale, ein Asia-Imbiss) vorhanden, die sowohl an Werktagen als auch an Sonn- und Feiertagen teilweise bis 22.00 Uhr öffnen. Bei diesen Lokalen ist weiterhin zu berücksichtigen, dass sie allesamt überwiegend auf einen Abholbetrieb ausgerichtet und damit auf eine stärkere Kundenfrequenz angelegt sind als Betriebe vergleichbarer Größe, bei denen die Gäste Speisen und Getränke vor Ort verzehren. Hinzu kommt nördlich des Parkplatzes ein weiteres portugiesisches Lokal mit Freisitz, das sich ebenfalls, wenn auch in geringerem Umfang noch auf das betroffene, südlich gelegene Teilgebiet auswirkt und an Wochenenden bis 23.00 Uhr geöffnet hat. Entscheidend für die hierdurch bewirkte Vorbelastung der Wohnnutzung ist insbesondere auch die auf dem südlich gelegenen Nachbargrundstück betriebene Spielhalle, die ebenfalls als Vergnügungsstätte einzuordnen und täglich bis 24.00 Uhr geöffnet ist. Dass diese Spielhalle sich als gebietsverträglicher erwiese und die Wohnnutzung im Bereich der südlichen H.straße in erheblich geringerem Umfang beeinträchtigte, da das Anwesen zum K.platz hin orientiert sei, fand im Rahmen der Ortsbesichtigung des Senats keine Bestätigung. So befanden sich die Kundenparkplätze der Spielhalle auf dem nördlich des Gebäudes gelegenen Innenhof mit Zufahrt zur H.straße. Zudem ist im Zuge der Verkehrsberuhigung und baulichen Aufwertung des K.platzes ein großer Teil der dort befindlichen Pkw-Parkplätze weggefallen, die somit nicht mehr von den Besuchern der Spielhalle genutzt werden können. Was die Beeinträchtigung des Vorhabenbereichs durch den Straßenverkehr angeht, konnte der Senat jedenfalls im Zeitpunkt des Ortstermins am späten Vormittag ein reges Verkehrsaufkommen verzeichnen, wobei die H.straße in ihrem südlichen Teil in beide Richtungen befahrbar ist. Besteht hiernach im für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgeblichen Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung des Senats eine erhebliche Vorbelastung der im Bereich des Vorhabengrundstücks befindlichen Wohnnutzung, so ist angesichts der Flächengröße und des Betriebskonzepts des Wettbüros nichts dafür ersichtlich, dass diesem eine wesentlich über diese Vorbelastung hinausgehende Störwirkung beizumessen ist. Insoweit kann auf die oben unter 3 b) erfolgte Einschätzung zur fehlenden Kerngebietstypik verwiesen werden. Selbst wenn ein Teil der Besucher das Wettbüro mit Kraftfahrzeugen aufsuchen sollte, würde dies keine in qualitativer Hinsicht bislang nicht vorhandene Beeinträchtigung in dieses Teilgebiet hineintragen. Hiernach erweist sich die von dem Beklagten getroffene Ermessensentscheidung aber als ermessensfehlerhaft. Da keine städtebaulichen Belange erkennbar sind, auf die eine Ablehnung der Ausnahme stattdessen gestützt werden könnte, verdichtet sich insoweit das dem Beklagten zustehende Ermessen zu einem Anspruch des Klägers auf Erteilung einer Ausnahme. Insoweit ergäbe sich auch kein abweichendes Ergebnis, wenn man die vom Verwaltungsgericht herangezogene Entscheidung des VGH Baden-Württemberg zugrunde legen würde (Urteil vom 16. Dezember 2020 – 8 S 1784/18 –, BauR 2021, 931 und juris). Nach dieser Rechtsprechung erfolgt bei der Ermessensentscheidung nach § 6 Abs. 3 BauNVO die Versagung einer Ausnahme in nicht ermessensfehlerhafter Weise, wenn die Behörde dem Schutz des Wohnens den Vorrang einräumt, sofern nicht die der gesetzlichen Typisierung zugrunde liegenden Störwirkungen im Einzelfall nicht zu besorgen sind oder geringer wiegen, weil das Vorhaben selbst oder die örtlichen Verhältnisse in der unmittelbaren Umgebung Besonderheiten insbesondere in Form einer entsprechenden Vorbelastung durch zugelassene Nutzungen aufweisen (vgl. VGH BW, a.a.O., juris Rn. 42). Hierzu kann letztlich dahinstehen, ob man dem Ansatz folgt, dass dem Schutz des Wohnens der Vorrang einzuräumen ist, sofern nicht die der gesetzlichen Typisierung zugrunde liegenden Störwirkungen im Einzelfall nicht zu besorgen sind. Hiergegen lässt sich etwa einwenden, dass die Ausnahmeerteilung damit auf solche Fallgestaltungen beschränkt wird, die sich als atypisch erweisen. Auf das Vorliegen einer atypischen Situation soll es indessen bei der Ausnahmeerteilung gerade nicht ankommen (vgl. VGH BW, Urteil vom 16. Dezember 2020, a.a.O., juris Rn. 22; Beschluss vom 6. Oktober 2015 – 3 S 1695/15 –, NVwZ 2015, 1781; Söfker, a.a.O., § 31 BauGB Rn. 25). Der VGH Baden-Württemberg sieht nämlich einen Fall, in dem die der gesetzlichen Typisierung zugrundeliegenden Störwirkungen nicht zu besorgen sind oder geringer wiegen, gerade dann als gegeben an, wenn in der unmittelbaren Umgebung Besonderheiten in Form einer entsprechenden Vorbelastung durch zugelassene Nutzungen bestehen. Insoweit käme er bei der vom Senat vorgefundenen Fallgestaltung nicht zu einem abweichenden Ergebnis. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 154 Abs. 1 und 162 Abs. 3 VwGO, wobei die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen nicht der Billigkeit entsprach, da sie sich in beiden Instanzen nicht durch Antragstellung am Kostenrisiko des Verfahrens beteiligt hat (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten folgt aus § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 ff. ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO hierfür genannten Gründe vorliegt. Beschluss Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 25.000,00 € festgesetzt (§§ 47, 52 Abs. 1 und 63 Abs.2 GKG). Der Kläger begehrt von dem Beklagten die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Nutzungsänderung eines Imbisses in ein Wettbüro. Einen entsprechenden Antrag reichte er für das Grundstück H.straße … in S. (Flurstück-Nr. …) am 21. Januar 2020 bei der Beigeladenen ein. Ausweislich der Planzeichnung sollte das Wettbüro auf einer Fläche von 56,01 m² fünf Tische mit jeweils 4 Sitzgelegenheiten aufweisen. Zudem waren ein Thekenbereich auf einer Fläche von 6,42 m² sowie Nebenräume geplant. Nach der Betriebsbeschreibung soll das Vorhaben der Abgabe der Wettscheine am Schalter dienen. Die Kunden könnten die Übertragung von Sportereignissen auf TV-Bildschirmen verfolgen. Neben der Abgabe am Schalter sei auch die Durchführung von Wetten an SB-Terminals vorgesehen. Die Kunden hätten zudem die Gelegenheit, Heißgetränke und alkoholfreie Kaltgetränke an Automaten zu erwerben. Der Zugang zum Wettbüro sei nur Personen ab 18 Jahren gestattet. Das Wettbüro sollte täglich von 10 bis 23 Uhr geöffnet sein. In seiner Sitzung vom 11. März 2020 verweigerte der Ortsgemeinderat der Beigeladenen das nach § 36 Abs.1 BauGB erforderliche Einvernehmen. Mit Bescheid vom 10. Juni 2020 lehnte der Beklagte die Erteilung eines Bauvorbescheides für das Vorhaben des Klägers ab. Zur Begründung führte er aus, dass sich das Vorhaben, dessen Zulässigkeit sich nach § 34 BauGB beurteile, nicht in die Umgebungsbebauung einfüge. Die nähere Umgebung stelle sich als faktisches Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO dar. In einem solchen Gebiet seien Vergnügungsstätten gemäß § 34 Abs. 2 BauGB nur zulässig, wenn sie nicht als kerngebietstypisch einzustufen seien und in Teilen des Gebiets lägen, die überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt seien. Dies sei indessen bei dem als Vergnügungsstätte einzuordnenden Wettbüro nicht der Fall. Zur Begründung seines gegen diesen Bescheid am 30. Juni 2020 erhobenen Widerspruchs führte der Kläger im Wesentlichen aus, dass der Beklagte die in § 6 Abs. 3 BauNVO vorgesehene Ermessensentscheidung zu der Frage, ob das Vorhaben in einem nicht überwiegend gewerblich genutzten Teil des Mischgebiets ausnahmsweise zugelassen werden könne, nicht getroffen habe. Insoweit sei davon auszugehen, dass dieses Ermessen in seinem Fall auf Null reduziert sei und ihm daher ein Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids zustehe. Insbesondere verstoße das geplante Wettbüro nicht gegen das sich aus § 15 Abs. 1 BauNVO ergebende Rücksichtnahmegebot. Hierzu bedürfe es einer Beurteilung im Einzelfall. Bei dem Wettbüro handele es sich um einen kleinen Betrieb, der der Versorgung des Gebiets diene. Von diesem Betrieb gingen keine erheblichen Lärmbeeinträchtigungen aus. Insbesondere seien keine für einen Gaststättenbetrieb typischen Geräusche zu erwarten. Zeitgleich dürften sich maximal etwa 10 Personen in den Räumen des Wettbüros aufhalten. Da die Zulassung eines Vorhabens in Rede stehe, könne der Erteilung eines Bauvorbescheides nur der Umstand entgegengehalten werden, dass ein Trading-Down-Effekt bereits eingetreten sei, durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt werde oder die Zulassung einen Trading-Down-Effekt konkret einleiten werde. Ein derartiger Verdrängungseffekt sei in dem hier betroffenen faktischen Mischgebiet indessen bereits nicht ansatzweise eingetreten. Auch die sog. „Schlusspunkttheorie“ stehe der Erteilung des beantragten Bauvorbescheids nicht entgegen, da die erforderliche glücksspielrechtliche Erlaubnis keinen Bodenbezug aufweise. In der mündlichen Verhandlung des Kreisrechtsausschusses hat der Kläger die Öffnungszeiten auf den Zeitraum zwischen 11:00 und 22:00 Uhr beschränkt. Mit Widerspruchsbescheid vom 13. Juli 2021 wies der Kreisrechtsausschuss bei dem Beklagten den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte er an, dass sich die Zulassung des Vorhabens nach § 34 BauGB regele. Das Gebiet sei als faktisches Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO einzuordnen. Bei dem Wettbüro handele es sich um eine Vergnügungsstätte. Angesichts der Nutzfläche von etwa 60 m² könne zwar nicht angenommen werden, dass eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte vorliege. Indessen liege der vorgesehene Standort auch nicht in einem Bereich, der überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägt werde. Insoweit sei das Vorhaben im faktischen Mischgebiet nicht nach § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO allgemein zulässig. Auch eine ausnahmsweise Zulassung nach § 6 Abs. 3 BauNVO und § 31 Abs. 1 BauGB komme nicht in Betracht. Bei der Ausübung des Ausnahmeermessens sei zu berücksichtigen, dass Vergnügungsstätten und Wohnnutzung grundsätzlich nur ausnahmsweise miteinander verträglich seien. Eine Genehmigung könne daher nur erteilt werden, wenn im Einzelfall aufgrund der örtlichen Verhältnisse eine Störwirkung nicht zu befürchten sei. Angesichts der Größe des Wettbüros und der Ausstattung mit 20 Sitzplätzen sei von einem größeren Einzugsbereich auszugehen, der sich gerade nicht auf die Versorgung des Gebiets beschränke. Zudem befinde sich in unmittelbarer Nachbarschaft bereits eine Spielhalle. Angesichts der Öffnungszeiten bis 22:00 Uhr täglich sei mit einem regen Verkehrsaufkommen auch zu solchen Zeiten zu rechnen, in denen Gewerbebetriebe üblicherweise geschlossen seien. Insoweit seien negative Auswirkungen auf die nähere Umgebung und damit auf die Wohnbebauung zu befürchten. Am 19. Juli 2021 hat der Kläger Klage erhoben, zu deren Begründung er dargelegt hat, dass ähnlich wie in einem weiteren vom Senat entschiedenen Fall (8 A 11207/20.OVG) auch hinsichtlich seines Vorhabens vom Vorliegen einer Gemengelage auszugehen sei. Wegen des fehlenden annähernden Gleichgewichts von Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung entspreche die nähere Umgebung nicht einem faktischen Mischgebiet. Das Vorhaben füge sich in die nähere Umgebung ein, denn dort befinde sich eine weitere Vergnügungsstätte, nämlich die in unmittelbarer Nähe betriebene Spielhalle. Besondere Gründe, die ausnahmsweise eine Rücksichtslosigkeit des Vorhabens annehmen lassen könnten, seien nicht ersichtlich. Auch bei Vorliegen eines faktischen Mischgebiets sei das Vorhaben zulässig. Es handele sich um eine nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätte, die auch außerhalb der Teile des Mischgebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt seien, ausnahmsweise zugelassen werden könne. Eine ablehnende Entscheidung über die Zulassung einer Ausnahme sei nur dann ermessensgerecht, wenn dem Vorhaben nicht bereits von § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe entgegenstünden. Das in dieser Vorschrift enthaltene Rücksichtnahmegebot könne nicht so verstanden werden, dass außerhalb der überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Teile eines Mischgebiets eine Vergnügungsstätte grundsätzlich als rücksichtslos angesehen werden müsse. Vielmehr bedürfe es einer Würdigung der Verhältnisse im Einzelfall. Ein Verstoß gegen das Rücksichtnahmegebot liege hinsichtlich des geplanten Wettbüros nicht vor. Vielmehr handele es sich um einen kleinen Betrieb, der der Versorgung des Gebiets diene. Es würden Wetten aus allen Bereichen des Sports mit Ausnahme von Pferdewetten oder Wetten bei anderen Tierrennen angenommen. Das Wettbüro verfüge über 5 bis 6 Bildschirme, auf denen die Sportereignisse verfolgt werden könnten. Es sei damit zu rechnen, dass sich gleichzeitig maximal 10 Besucher im Wettbüro aufhielten. Diese kämen überwiegend zu Fuß oder mit dem Fahrrad. Alkoholische Getränke würden nicht angeboten. Sonstige Getränke könnten aus einem Automaten erworben werden. Mögliche Auswirkungen bewegten sich in einem Rahmen, der bei durchschnittlichen Gewerbebetrieben zu erwarten sei. Auch im Widerspruchsbescheid seien keine konkreten Störungen benannt worden. Dem Vorhaben stehe zudem nicht entgegen, dass ein Trading-Down-Effekt zu erwarten sei. Im Gegensatz zur Bauleitplanung, bei der es genüge, dass die Gefahr eines Attraktivitätsverlustes bestehe, müsse bei der Zulassung eines Einzelvorhabens ein solcher Effekt tatsächlich eingetreten sein. Unerheblich sei auch, ob durch das Hinzutreten weiterer noch nicht vorhandener Vergnügungsstätten ein Trading-Down-Effekt ausgelöst werden könne. Ein derartiger Effekt sei im hier zu beurteilenden faktischen Mischgebiet noch nicht eingetreten. Hierzu ließen sich verschiedene Beispiele aus der Rechtsprechung anführen, wonach die von Wettbüros ausgehenden Beeinträchtigungen nicht als unzumutbar eingestuft worden seien. Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verpflichten, ihm unter Aufhebung des Bescheids vom 10. Juni 2020 und des Widerspruchsbescheids vom 13. Juli 2021 den beantragten Bauvorbescheid für die Nutzungsänderung eines Imbisses in ein Wettbüro auf dem Grundstück H.str. … in S. mit der Maßgabe zu erteilen, dass anstatt 20 nur 12 Sitzplätze eingerichtet werden. Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Er hat hierzu ergänzend zu den Ausführungen im Widerspruchsbescheid darauf abgestellt, das von einem faktischen Mischgebiet und nicht von einer Gemengelage auszugehen sei. Die Tatsache, dass in dem Bereich, in dem das Wettbüro betrieben werden solle, überwiegend Wohnnutzung vorhanden sei, stehe der Einstufung als Mischgebiet nicht entgegen. Es sei nicht erforderlich, dass der maßgebliche Bereich insgesamt durchmischt sei. Auch in der näheren Umgebung des Vorhabens befänden sich Gewerbebetriebe. Indessen sei dieser Bereich überwiegend durch Wohnnutzung geprägt. Eine Zulassung des Vorhabens durch Erteilung einer Ausnahme komme nicht in Betracht. Es handele sich nicht um eine kleine Vergnügungsstätte, die lediglich der Versorgung des Gebiets diene. Durch das Aufstellen von Monitoren und die Versorgung mit Getränken sollten die Besucher zum Verbleib im Wettbüro animiert werden. Angesichts der Größe der Vergnügungsstätte sei davon auszugehen, dass sie auf einen gebietsübergreifenden Einzugsbereich ausgerichtet sei. Insoweit sei zu erwarten, dass die Besucher auch mit Pkw das Wettbüro aufsuchten. Für die Nachbarschaft entstünden Belästigungen, die über das Vorhandene hinausgingen. Nach Auffassung der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion stünden glücksspielrechtliche Vorschriften dem Betrieb des Wettbüros nicht entgegen. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Das Verwaltungsgericht hat die Klage mit aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 5. April 2022 ergangenem Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es angeführt, dass dem Kläger kein Anspruch auf den begehrten Bauvorbescheid zustehe. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beurteile sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Mischgebiet im Sinne von § 6 BauNVO, so dass sich die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung aus § 34 Abs. 2 BauGB ergebe. Die das Vorhabengrundstück prägende oder beeinflussende Bebauung reiche entlang der H.straße vom K.platz im Süden bis zum Kreisverkehr H.straße/L./B. im Norden. Dieser Bereich weise eine typische innerörtliche Mischgebietsnutzung auf. Hierbei überwiege die Wohnnutzung, da nur im Erdgeschoss gewerbliche Nutzung bestehe. Gewerbebetriebe, die den Rahmen einer Mischgebietsnutzung überschritten, seien nicht erkennbar. Für eine Einordnung als Mischgebiet sei nicht erforderlich, dass die Hauptnutzungsarten genau oder annähernd zu gleichen Teilen vertreten seien. Es genüge, dass jede der beiden Hauptnutzungsarten ein angemessenes städtebauliches Gewicht entfalte. Eine starke Prägung durch Einrichtungen des öffentlichen Personenverkehrs, wie sie der Senat in seiner vom Kläger zitierten Entscheidung angenommen habe, bestehe nicht, weshalb nicht von einer Gemengelage auszugehen sei. Es liege eine Vergnügungsstätte vor, da das Vorhaben nicht auf eine reine Wettannahmestelle ausgerichtet sei, sondern auch dem Verweilen der Kunden diene. Die Zulässigkeit des Wettbüros scheitere indessen nicht daran, dass es sich um eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte handelte. Der hierzu für Spielhallen herangezogene Schwellenwert einer Nutzfläche von 100 m² könne nicht ohne Weiteres auf Wettbüros übertragen werden. Im Falle der streitgegenständlichen Einrichtung sei zudem zu berücksichtigen, dass nach der Beschränkung des Sitzplatzangebots in der mündlichen Verhandlung auf 12 Sitzgelegenheiten an 3 Tischen und im Hinblick auf die auf 22.00 Uhr begrenzten Öffnungszeiten nicht von einer besonderen Attraktivität des Betriebs auszugehen sei. Das Wettbüro könne indessen nicht allgemein im faktischen Mischgebiet zugelassen werden, da es nicht in einem überwiegend durch gewerbliche Nutzung geprägten Bereich gelegen sei. Auch die Zulassung einer Ausnahme nach § 6 Abs. 3 BauNVO in Verbindung mit § 31 BauGB könne der Kläger nicht beanspruchen. Bei dieser Ermessensentscheidung sei zu berücksichtigen, dass § 6 Abs. 3 BauNVO Vergnügungsstätten in nicht überwiegend gewerblich genutzten Bereichen eines Mischgebiets nur als Ausnahme zulasse. Die Versagung einer Ausnahme sei daher nicht ermessensfehlerhaft, es sei denn, die typischen Störwirkungen eines solchen Vorhabens im Einzelfall seien nicht zu besorgen oder wögen geringer. Hiernach sei die ablehnende Entscheidung des Beklagten nicht zu beanstanden. Eine verminderte Schutzbedürftigkeit der umgebenden Wohnbebauung könne nicht festgestellt werden. Insbesondere seien hier keine emissionsträchtigen Gewerbebetriebe vorhanden. Die benachbarte Spielhalle lasse ebenfalls keine Vorbelastung entstehen, da sie zu dem weitläufigen K.platz hin orientiert sei. Der Straßenverkehr trage gleichermaßen nicht zu einer relevanten Vorbelastung bei, da die Beigeladene erhebliche Anstrengungen zu einer Verkehrsberuhigung unternommen habe. Zudem solle die Neugestaltung des K.platzes die Attraktivität der Wohnnutzung in diesem Bereich erhöhen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Berufung macht der Kläger geltend, dass die Ablehnung des begehrten Bauvorbescheids rechtswidrig gewesen sei. Entgegen der Annahme des Verwaltungsgerichts hätte der Beklagte die Ausnahme erteilen müssen, da sein Ermessen auf Null reduziert gewesen sei. Lägen die Voraussetzungen für eine Ausnahmeerteilung vor, so erforderten das Ziel der städtebaulichen Flexibilität und der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit in der Regel, dass eine Ausnahme gewährt werde. Eine Ablehnung komme nur in Betracht, wenn besondere, nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe dem Vorhaben entgegenstünden. Erwägungen, die das gesamte Gebiet beträfen, könnten im Übrigen nur im Rahmen der Bauleitplanung Berücksichtigung finden. Die Erteilung einer Ausnahme könne nicht aus Gründen versagt werden, die letztlich dazu führten, dass Vergnügungsstätten im Hinblick auf die ansonsten gestörte Wohnruhe grundsätzlich nicht zugelassen werden könnten. Vielmehr müssten gewichtige städtebauliche Gründe im Einzelfall vorliegen, die gegen die Erteilung einer Ausnahme im konkreten Fall sprächen. Im Falle der geplanten Umnutzung lägen indessen keine städtebaulichen Gründe vor, die nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasst würden und dem Vorhaben entgegenstünden. Soweit das Verwaltungsgericht keine verminderte Schutzbedürftigkeit der Wohnnutzung festgestellt habe, handele es sich um eine pauschale Annahme, der sich keine besonderen städtebaulichen Erwägungen entnehmen ließen. Die Erwägung, dass in der näheren Umgebung keine emissionsträchtigen Gewerbebetriebe vorhanden seien, könne eine Ablehnung ebenfalls nicht rechtfertigen, da es Merkmal eines Mischgebietes sei, dass nur solche Gewerbebetriebe zulässig seien, die das Wohnen nicht wesentlich störten. Zudem stelle das Verwaltungsgericht seinerseits auf in der Nachbarschaft befindliche Gastronomiebetriebe und die Spielhalle ab, die eine Vorbelastung des Gebiets bewirkten. Von dem Wettbüro gehe angesichts der auf 22.00 Uhr begrenzten Öffnungszeiten eine im Vergleich zu anderen Vergnügungsstätten geringe Störwirkung aus. Gastronomietypische Beeinträchtigungen und Musikübertragungen gingen von dem Vorhaben nicht aus. Voraussetzung für eine Ausnahmeerteilung sei auch nicht, dass eine hohe Vorbelastung des Gebiets durch Verkehrslärm gegeben sei. Dies könne der Fall sein, sei aber nicht zwingend. Auch könne das Wettbüro angesichts seiner geringen Größe nicht mit einer kerngebietstypischen Vergnügungsstätte verglichen werden. Der Kläger beantragt, unter Abänderung des aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 05. April 2022 ergangenen Urteils des Verwaltungsgerichts Neustadt sowie unter Aufhebung des Bescheides vom 10. Juni 2020 und des Widerspruchsbescheides vom 13. Juli 2021 den Beklagten zu verpflichten, ihm den beantragten Bauvorbescheid zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzungsänderung eines Imbisses in ein Wettbüro auf dem Grundstück H.straße … in S. mit der Maßgabe zu erteilen, dass anstatt 20 nur 12 Sitzplätze eingerichtet werden. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Er vertritt die Auffassung, dass der Wohnbebauung bei der Erteilung einer Ausnahme für die Nutzung einer Vergnügungsstätte in einem Mischgebiet der Vorrang einzuräumen sei. Mit Ausnahme der Spielhalle endeten die Öffnungszeiten der Gewerbebetriebe in der näheren Umgebung spätestens um 20.00 Uhr. Hinsichtlich der Spielhalle sei der Eingangsbereich nicht an der H.straße gelegen, sondern dem K.platz zugewandt. Bezüglich der H.straße sei die Beigeladene bestrebt, den Straßenzug verkehrsberuhigt umzugestalten, was hinsichtlich des K.platzes bereits geschehen sei. Soweit bei der Erteilung einer Ausnahme nicht bereits von § 15 Abs. 1 BauNVO erfasste städtebauliche Gründe zu berücksichtigen seien, bedeute dies nicht, dass im Regelfall eine Ausnahme zu erteilen sei. Ergänzend zu den bereits genannten Aspekten sei zu berücksichtigen, dass die vorhandenen Gewerbebetriebe nur ein sehr geringes Störpotential aufwiesen. Außerdem sei zutreffend, dass die geplante Einrichtung von ihrer Ausrichtung her an eine kerngebietstypische Vergnügungsstätte heranreiche. Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Sie schließt sich indessen den Ausführungen des Beklagten an. Der Senat hat aufgrund des Beschlusses vom 5. Juli 2023 durch Ortsbesichtigung Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Beteiligten sowie die Behördenakten verwiesen, deren Inhalt Gegenstand der mündlichen Verhandlung war.