3 S 3915/21

Vorkaufsrecht: Formelle Anhörungspflicht und fehlende Gemeinderatsbefassung führen zur Aufhebung des Ausübungsbescheids • Die Ausübung eines kommunalen Vorkaufsrechts nach § 25 Abs.1 Nr.2 i.V.m. § 28 BauGB durch Verwaltungsakt ist gegenüber dem Käufer als belastender Verwaltungsakt anfechtbar. • Eine Anhörung nach § 28 Abs.1 LVwVfG muss dem Betroffenen ausdrücklich Gelegenheit zur Stellungnahme zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen geben; pauschale Hinweise zur Kenntnisnahme genügen nicht. • Wird der zuständige Gemeinderat über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden, sind dessen Ermessenserwägungen maßgeblich; dem Gemeinderat müssen alle für die Ermessensausübung relevanten Umstände bekannt sein. • Eine unterlassene Anhörung ist nicht durch späteres Vorbringen im gerichtlichen Verfahren geheilt, solange die Behörde (hier der Gemeinderat) ihre Entscheidung nicht unter Berücksichtigung dieses Vorbringens erneut trifft. Die Stadt übte ein satzungsbasiertes Vorkaufsrecht (Satzung „Vorkaufsrecht Stadtmitte II“) hinsichtlich zweier bebauter Flurstücke aus, die die Beigeladene am 25.07.2019 an den Kläger verkauft hatte. Zwischen Beigeladener und Kläger bestand ein notarieller Kaufvertrag; am 25.09.2019 schlossen die Parteien einen Nachtrag, wonach der Käufer vor Übergabe werterhöhende Renovierungsaufwendungen erbracht und hierfür Aufwendungsersatz vereinbart hatte. Die Verwaltung informierte die Beteiligten schriftlich und per Kurzbrief über eine bevorstehende Gemeinderatssitzung; der Kläger erhielt nachweislich nur den Kurzbrief und weitere Unterlagen erst per E‑Mail kurz vor der Sitzung. Der Gemeinderat beschloss am 25.09.2019 einstimmig, das Vorkaufsrecht auszuüben; mit Bescheid vom 04.10.2019 setzte die Stadt den Erwerb gegen die Beigeladene durch. Der Kläger erhob Widerspruch und klagte; das VG wies die Klage ab, der VGH änderte und hob den Bescheid auf. • Rechtsgrundlage der Ausübung war § 25 Abs.1 Nr.2 i.V.m. § 28 BauGB und die kommunale Satzung; die Rechtmäßigkeit der Satzung wurde nicht angegriffen. • Formelle Rechtswidrigkeit: Der Kläger als künftiger Erwerber ist vor Erlass des Ausübungsbescheids nach § 28 Abs.1 LVwVfG anzuhören. Die von der Verwaltung übersandten Schriftstücke (Kurzbrief, Schreiben an die Verkäuferin, E‑Mail) machten nicht hinreichend deutlich, dass dem Kläger eine Gelegenheit zur Stellungnahme zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen eingeräumt werden sollte; damit lag keine ordnungsgemäße Anhörung vor. • Heilung ausgeschlossen: Zwar hat die Verwaltung im Widerspruchsverfahren eine Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt, aber nach der Rechtsprechung kann dies den ursprünglichen Anhörungsmangel nur heilen, wenn die zuständige Entscheidungsgremi um (hier: der Gemeinderat) die nachgetragenen Einwendungen tatsächlich erneut und erkennbar berücksichtigt. Eine solche erneute Gemeinderatsentscheidung hat nicht stattgefunden. • Materielle Rechtswidrigkeit / Ermessensfehler: Der Gemeinderat konnte die aus dem Nachtrag zum Kaufvertrag hervorgehenden besonderen Erwerbsinteressen des Klägers nicht berücksichtigen, weil ihm der Nachtrag unbekannt war. Weil die Ermessensausübung dem Gemeinderat oblag, ist dessen Entscheidungsbefassung maßgeblich; das Unterlassen der Berücksichtigung gewichtiger Umstände führte zur fehlerhaften Ermessensausübung. • Verfahrenstechnisches: Maßgebliche Sach- und Rechtslage ist wegen des noch schwebenden Widerspruchsverfahrens ausnahmsweise der Stand der mündlichen Verhandlung vor dem Senat; die Klage war zulässig als Anfechtungsklage nach § 42 VwGO. • Kosten- und Rechtsmittelentscheidung: Die Stadt trägt die Verfahrenskosten; Revision wurde nicht zugelassen. Die Berufung des Klägers war erfolgreich: Der VGH änderte das VG‑Urteil und hob den Ausübungsbescheid der Stadt vom 04.10.2019 auf. Maßgeblich war, dass der Kläger nicht wirksam nach § 28 Abs.1 LVwVfG angehört wurde und dass der Gemeinderat bei seiner Ermessensentscheidung nicht mit den aus dem nachvertraglichen Nachtrag ersichtlichen Umständen (insbesondere werterhöhende Maßnahmen und Aufwendungsersatzanspruch des Käufers) befasst war. Die unterbliebene ordnungsgemäße Anhörung und die fehlende Berücksichtigung relevanter Umstände durch das entscheidende Gremium führten zur formellen und materiellen Rechtswidrigkeit des Bescheids. Die Beklagte hat die Verfahrenskosten zu tragen; eine Revision wurde nicht zugelassen.