VIII ZR 281/13

Kündigung wegen Zutrittsverweigerung zu Sanierungsarbeiten kann auch ohne Titulierung gerechtfertigt sein • Eine Kündigung des Vermieters wegen Verweigerung zu duldender Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen kann auch vor Erlangung eines rechtskräftigen Duldungstitels gerechtfertigt sein. • Der Mieter trägt bei zweifelhafter Rechtslage das Risiko des Irrtums; bloß „plausible“ Einwendungen rechtfertigen nicht ohne weiteres ein pflichtwidriges Verhalten ohne Verschulden. • Bei Beurteilung von Kündigungsgründen und deren Erheblichkeit sind die tatrichterlich festzustellenden Umstände umfassend zu ermitteln; unzureichende Feststellungen führen zur Zurückverweisung. Die Vermieterin entdeckte 2010 Hausschwamm und kündigte mehrere Sanierungsmaßnahmen an. Die Mieter verließen vorübergehend die Wohnung, machten später aber die Zulassung weiterer Arbeiten von Bedingungen abhängig, etwa Erstattung von Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstellung. Die Vermieterin kündigte am 30.6.2011 außerordentlich, hilfsweise ordentlich, wegen wiederholter Zutrittsverweigerung und wiederholte dies mit Schriftsatz vom 21.11.2011, nachdem im November 2011 auch der Zugang zu einem Kellerraum verweigert worden sei. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; das Landgericht bestätigte dies und nahm an, die Einlassungen der Mieter seien zumindest plausibel und rechtfertigten keine Kündigung. Die Vermieterin legte Revision ein; der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies zurück. • Die Revision ist begründet; das Berufungsgericht hat Rechtsfehler begangen und unzureichend festgestellt. • Rechtsgrundlagen: § 543 Abs.1 Satz1, § 543 Abs.1 Satz2, § 573 Abs.2 Nr.1, § 314 Abs.3 BGB sowie allgemeine Grundsätze zu Pflichtverletzungen und Rechtsirrtum. • Grundsatz: Eine fristlose (und gegebenenfalls auch ordentliche) Kündigung kann wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten schon ohne vorherige Titulierung gerechtfertigt sein, wenn unter Abwägung aller Umstände dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. • Begründung: Das Berufungsgericht irrte, indem es Kündigungen nur bei Missachtung eines rechtskräftigen Duldungstitels oder bei querulatorischem Verhalten für möglich hielt; dies verkennt die Bedeutung zügiger Instandsetzung und den gesetzlichen Regelungsbereich der Kündigungsvorschriften. • Rechtsirrtum des Mieters: Auf Seiten des Mieters gelten strenge Maßstäbe; bei zweifelhafter Rechtslage trägt der Schuldner das Risiko des Irrtums, sodass nur in Ausnahmefällen von Schuldlosigkeit auszugehen ist. • Zurückbeweisung: Die Feststellungen des Berufungsgerichts sind lückenhaft: Es fehlt an konkreten Angaben zu Art, Umfang, Dringlichkeit der Arbeiten, zu Beeinträchtigungen der Mieter und zu den wirtschaftlichen Folgen für die Vermieterin; ebenso ist unklar, ob Gegenansprüche materiell-rechtlich bestanden, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen könnten. • Verfahrensrecht: Das Berufungsgericht durfte nicht nach § 313a Abs.1, § 540 Abs.2 ZPO verfahren; der Beschwerdewert lag über der Grenzen der Nichtzulassungsbeschwerde, sodass fehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestands verzichtet wurde. Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 14.08.2013 auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts. Der Senat stellt klar, dass Kündigungen wegen Verletzung von Duldungspflichten auch ohne vorherige Titulierung zulässig sein können und dass der Mieter bei zweifelhafter Rechtslage das Risiko des Irrtums trägt. Zugleich bemängelt der BGH unzureichende tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts und verweist die Sache zurück, damit dort die fehlenden Feststellungen zu Umfang, Dringlichkeit und wirtschaftlicher Bedeutung der Arbeiten sowie zu möglichen Gegenansprüchen und einem Zurückbehaltungsrecht getroffen werden können. Das angefochtene Urteil hält daher nicht; das Verfahren ist zur Fortführung und abschließenden Entscheidung zurückzuverweisen.