6 S 9/13

Nutzungswertersatz des Dritten nur für tatsächlich genutzte Räume (Anwendung von §§ 987, 990 BGB) • Zwischen Vermieter und Mieter kann ein Nutzungswertersatzanspruch des Vermieters gegen einen Dritten nur nach §§ 987, 990 BGB in Höhe der tatsächlich vom Dritten gezogenen Nutzungen gefordert werden. • Ein Besitzer, der nur Teile eines vermieteten Objekts nutzt, haftet dem Eigentümer nur für den objektiven Mietwert des von ihm tatsächlich genutzten Teils, nicht für den vollen Mietzins des Gesamtobjekts. • Bereicherungsrecht (§ 812 BGB) und Herausgabeansprüche nach § 988 BGB sind im Dreipersonenverhältnis mit entgeltlichen Zwischenverhältnissen in der Regel nicht vorrangig; stattdessen sind §§ 987 ff. BGB anzuwenden. • Der Anspruch auf weitergehenden Schadensersatz (z. B. Mietausfall) bleibt dem Vermieter neben dem Nutzungswertersatz vorbehalten und ist nach den allgemeinen Schadensersatzregeln zu prüfen. Die Klägerin vermietete ein Haus an den Beklagten; die Beklagte nutzte Teile des Hauses und zahlte bzw. ließ teilweise die Firma N GmbH zahlen. Ab März 2012 zahlten weder Beklagte noch N GmbH die vereinbarte Miete von 1.595 €; die Klägerin kündigte außerordentlich zum 30.06.2012 und erwirkte Räumungstitel; am 06.11.2012 erfolgte Zwangsräumung. Die Klägerin verlangt von der Beklagten Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 01.07.2012–06.11.2012 in voller Höhe des Mietzinses; die Beklagte behauptet, sie habe nur Dachgeschosszimmer und die Küche (Untermiete 460 €) genutzt und die übrigen Räume stünden der N GmbH zur Verfügung. Streitpunkt ist, ob die Beklagte für den vollen Mietzins gesamtschuldnerisch haftet oder nur für den von ihr tatsächlich genutzten Teil. • Zwischen Klägerin und Beklagtem bestand ein wirksamer Mietvertrag; die Kündigung wegen Zahlungsverzugs war wirksam, sodass die Beklagte zur Räumung verpflichtet war. • Die Ansprüche der Klägerin sind nach den maßgeblichen Vorschriften des Eigentümer‑Besitzer‑Verhältnisses ausschließlich nach §§ 987, 990 Abs.1 BGB zu prüfen; § 812 BGB und § 988 BGB sind im vorliegenden entgeltlichen Dreipersonenverhältnis nicht vorrangig anwendbar. • Nach §§ 987, 990 BGB sind nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszugeben; bei teilweiser Nutzung eines Gesamtobjekts bemisst sich der Nutzungswertersatz nach dem objektiven Mietwert des vom Dritten genutzten Teils. • Die Klägerin ist ihrer Darlegungs‑ und Beweislast für die behauptete Alleinnutzung nicht nachgekommen; die Beklagte hat substantiiert vorgetragen, welche Räume sie nutzte (Untermiete 460 €/Monat), weshalb die Kammer diesen Wert als objektiven Mietwert des von der Beklagten genutzten Teils schätzt (§ 287 ZPO). • Die Klägerin kann daneben weitergehenden Schadensersatz (z. B. Mietausfall) nach den allgemeinen Vorschriften geltend machen; eine pauschale Umwandlung in Vorenthaltungsentschädigung (§ 546a BGB) ist nicht zulässig. • Zinsen und Verzug richten sich nach §§ 280, 286, 288, 291 BGB; Verzug trat für die streitigen Zeiträume erst mit Zustellung der Klage bzw. des Mahnbescheids ein. • Die Revision wurde zugelassen, weil die Frage, ob der Eigentümer vom Dritten den objektiven Mietwert des gesamten Objekts verlangen kann, grundsätzliche Bedeutung hat. Die Berufung der Klägerin hatte nur teilweise Erfolg: Der Vollstreckungsbescheid gegen die Beklagte zu 1) wurde insoweit bestätigt, dass sie zur Zahlung von 460,00 € verpflichtet bleibt; im Übrigen wurde der Vollstreckungsbescheid aufgehoben. Die Beklagten wurden als Gesamtschuldner zur Zahlung von insgesamt 1.595,00 € bzw. weiterer Beträge sowie zur Zahlung weiterer Zinsen verurteilt, wobei die Kammer der Klägerin nur Nutzungswertersatz in Höhe von 460,00 € monatlich für den Zeitraum 01.07.2012 bis 06.11.2012 zusprach (insgesamt 1.932,00 €). Die Klage wurde insoweit, als weitergehende Ansprüche geltend gemacht wurden, abgewiesen, weil die Klägerin die Alleinnutzung nicht bewiesen hat und §§ 987, 990 BGB nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen ersetzt. Die Zinsfestsetzungen erfolgten nach den maßgeblichen Verzugs‑ und Schadensersatzvorschriften; die Revision wurde zugelassen, um die grundsätzliche Rechtsfrage der Haftung des Dritten für den gesamten Mietzins zu klären.