11 S 34/05

Insolvenzverwalter kann Mietverhältnis nicht einseitig freigeben; Heizpflicht bleibt bestehen • Der Insolvenzverwalter kann ein Mietverhältnis nicht einseitig freigeben; eine Freigabe bedarf der Zustimmung der Mieter. • Der Vermieterpflicht zur Versorgung mit Wärme und Energie steht die Insolvenz des Vermieters nicht entgegen; der Insolvenzverwalter hat diese Pflicht mit Wirkung für die Masse zu erfüllen (§ 108 Abs.1 InsO). • Kommt der Vermieter seiner Versorgungspflicht nicht nach, können Mieter diese Pflicht mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung durchsetzen. Mieter beantragten einstweilige Verfügung gegen den Insolvenzverwalter (Verfügungsbeklagter zu 2), nachdem die Heizung abgeschaltet war. Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis; die Mieter verlangten die Wiederherstellung der Wärmeversorgung. Der Insolvenzverwalter erklärte die Freigabe des Mietverhältnisses und ließ den Öltank auffüllen, sodass die ursprünglich begründete Verfügung nachträglich erledigt wurde. Das Amtsgericht Kamen stellte die Erledigung in der Hauptsache fest; der Insolvenzverwalter legte Berufung ein. Streitfrage war insbesondere, ob der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis freigeben und sich damit von der Heizpflicht befreien konnte. • Die Mieter haben aus dem Mietvertrag in Verbindung mit § 535 Abs.1 S.1 BGB Anspruch auf Gebrauchsgewährung; hierzu gehört Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser. • Die Einstellung der Beheizung im Winter kann zur Unbewohnbarkeit führen und stellt verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) dar; Mieter können die Durchsetzung der Versorgungsleistung notfalls durch einstweilige Verfügung erreichen. • Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Verfügungsbeklagten zu 1) nimmt die Pflicht zur Wärmeversorgung nicht weg; der Insolvenzverwalter hat diese Pflicht mit Wirkung für die Masse zu erfüllen (§ 108 Abs.1 InsO). • Der Insolvenzverwalter kann gegenseitig verpflichtende Vertragsverhältnisse nicht einseitig freigeben; eine wirksame Freigabe eines Mietverhältnisses setzt die Zustimmung der Mieter voraus, andernfalls bliebe der Insolvenzverwalter nicht von Masseverbindlichkeiten befreit. • § 109 Abs.1 InsO gestattet keine Kündigung durch den Insolvenzverwalter in seiner Eigenschaft als Vermieter, da die Vorschrift nur die Insolvenz des Mieters betrifft. • Die vom Verfügungsbeklagten zu 2) vorgebrachten Umstände rechtfertigen keine andere rechtliche Bewertung; gegebenenfalls bleibt als Rechtsbehelf die Anzeige der Masseunzulänglichkeit nach § 208 InsO. Die Berufung des Verfügungsbeklagten zu 2) wurde zurückgewiesen; das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Kamen bleibt bestehen. Die einstweilige Verfügung war ursprünglich zulässig und begründet, wurde aber insoweit durch Auffüllen des Öltanks und Wiederinbetriebnahme der Heizung erledigt. Rechtlich gilt, dass der Insolvenzverwalter die Heizpflicht nicht durch einseitige Freigabe des Mietverhältnisses loswird; diese Pflicht ist mit Wirkung für die Masse zu erfüllen. Eine wirksame Freigabe des Mietvertrags wäre nur mit Zustimmung der Mieter möglich, die hier nicht vorlag. Damit haben die Mieter in der Sache obsiegt, weil ihre Ansprüche auf Sicherstellung der Wärmeversorgung rechtlich durchsetzbar sind und der Insolvenzverwalter diese Verpflichtungen nicht einseitig beenden konnte.