1 ME 31/15

Untersagung der Nutzung eines ehemaligen Pflegeheims als Monteursunterkunft in reinem Wohngebiet • Die Bauaufsichtsbehörde darf die Nutzung einer ehemaligen Pflegeeinrichtung als Monteursunterkunft untersagen, wenn die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig ist und ihre Genehmigungsfähigkeit nicht offensichtlich ist. • Die Anordnung der sofortigen Vollziehung nach § 80 Abs. 3 VwGO ist zulässig, wenn die Behörde die Ordnungsfunktion des öffentlichen Baurechts und das Interesse, rechtstreue Bauherren nicht zu benachteiligen, überzeugend darlegt. • Eine Unterkunft für wechselnde, kurzzeitig belegte Gäste mit beengter Ausstattung kann weder Wohnnutzung noch ein "kleiner" Beherbergungsbetrieb im Sinne des Bebauungsplans sein, wenn sie nach Art, Betriebsführung und Nutzerkreis die Wohnruhe und Nachbarschaftsverträglichkeit beeinträchtigt. Die Eigentümerinnen betreiben in einem als reines Wohngebiet festgesetzten Bebauungsplangebiet ein früheres Altenpflegeheim. Nachdem die Einrichtung 2012/2013 aufgegeben wurde, beantragte eine Antragstellerin die Nutzungsänderung in ein Hostel mit 11 Zimmern und 16 Betten, das überwiegend tageweise an Monteure vermietet werden sollte. Die Ausstattung ist schlicht, es fehlen Aufenthaltsräume, Küchen sind knapp bemessen, Gäste sind Selbstversorger; Personal ist nicht vor Ort. Die Bauaufsichtsbehörde lehnte den Bauantrag ab und untersagte später die Fortführung der Nutzung mit Anordnung der sofortigen Vollziehung wegen formeller und materieller Baurechtswidrigkeit. Das Verwaltungsgericht wies den Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz ab; hiergegen richtete sich die Beschwerde, die das Oberverwaltungsgericht zurückwies. • Beschränkung der gerichtlichen Prüfung nach § 146 Abs. 4 VwGO auf die vom Verwaltungsgericht dargelegten Gründe; keine Änderung geboten. • Die Anordnung der sofortigen Vollziehung erfüllt die Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO; die Behörde hat schriftlich die Ausnahmecharakter und die Ordnungsfunktion des Baurechts sowie das Gebot, rechtstreue Bauherren nicht zu benachteiligen, dargelegt. • Rechtliche Grundlage der Nutzungsuntersagung ist § 79 Abs. 1 NBauO; die Behörde durfte nach pflichtgemäßem Ermessen die Benutzung untersagen, weil die Genehmigungsfähigkeit nicht offensichtlich war. • Nutzungsänderungen sind grundsätzlich nach § 59 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 13 NBauO genehmigungspflichtig; verfahrensfrei ist die Änderung nicht gemäß § 60 NBauO, weil die neue Nutzung andere Anforderungen aufwirft. • Die Frage der Genehmigungspflicht richtet sich nicht allein nach bodenrechtlichen Aspekten (§ 29 BauGB), sondern nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften; eine Abgrenzung der zuvor genehmigten Altenpflegeheim-Nutzung zur geplanten Hostelnutzung geht über die Variationsbreite der früheren Genehmigung hinaus. • Das Vorhaben ist keine Wohnnutzung nach BauNVO: Es fehlt an dauerhafter Häuslichkeit, hinreichender Eigengestaltung der Haushaltsführung und Aufenthaltsräumen; die kurzen, teils zweibettigen Zimmer und knappe Küchenbegrenzung verhindern Wohnqualität. • Auch die Ausnahmeregelung für kleine Beherbergungsbetriebe (§ 3 Abs. 3 BauNVO) greift nicht: Unter Berücksichtigung des Gebietstyps (gelockerte Ein- und Zweifamilienhausbebauung, besondere Wohnruhe) führt die vorgesehene Betriebsform mit 16 Betten, wechselnden alleinstehenden Gästen, fehlendem Personal und fehlender sozialer Kontrolle zu störenden Auswirkungen und ist damit nicht "klein" und nicht gebietsverträglich. • Eine umfassende materielle Überprüfung nach § 114 VwGO war hier nicht erforderlich, weil die Behörde ihren Hauptmaßstab auf die formelle Baurechtswidrigkeit stützte; eine offensichtliche Genehmigungsfähigkeit lag nicht vor. • Der Senat teilt darüber hinaus die materielle Bewertung des Verwaltungsgerichts: das Vorhaben verstößt gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans und gegen das Bauplanungsrecht, da sich Nutzungsart, Ausstattung und Nutzerkreis deutlich von einer gebietsverträglichen Wohn- oder kleinen Beherbergungsnutzung unterscheiden. Die Beschwerde der Antragstellerinnen gegen die Ablehnung des vorläufigen Rechtsschutzes wird zurückgewiesen; die Verfügung der Bauaufsichtsbehörde, die Nutzung als Hostel/Unterkunft für Monteure zu untersagen und sofort vollziehbar zu machen, bleibt in Kraft. Die Anordnung der sofortigen Vollziehung war rechtmäßig, weil die Behörde die erforderlichen Gründe zur Wahrung der Ordnungsfunktion des Baurechts und zum Schutz rechtstreuer Bauherren darlegte. Materiell ist die Nutzungsänderung genehmigungspflichtig und nicht als Wohnnutzung oder als kleiner, gebietsverträglicher Beherbergungsbetrieb einzustufen; die konkrete Betriebsform und der Nutzerkreis begründen erhebliche Beeinträchtigungen der Wohnruhe. Die Antragstellerinnen haben die Kosten des Verfahrens als Gesamtschuldner zu tragen; der Wert des Streitgegenstandes wurde festgesetzt.