1 ME 126/15

Aufschiebende Wirkung gegen Nutzungsuntersagung wegen möglicher Wohnnutzung • Eine Nutzungsuntersagung nach § 79 NBauO setzt einen baurechtswidrigen Zustand voraus; die formelle Illegalität der baulichen Anlage ist in der Regel erforderlich. • Der Begriff des Wohnens umfasst vielfältige Formen gemeinschaftlichen Zusammenlebens und schließt studentische oder arbeitnehmerähnliche Wohngemeinschaften nicht aus; enge persönliche Bindungen sind nicht zwingend, können aber die Wohnqualität und damit die Einordnung als Wohnnutzung stärken. • Bei unklarer Sach- und Rechtslage überwiegen im einstweiligen Rechtsschutz die schutzwürdigen Interessen des Mieters gegenüber dem öffentlichen Interesse an sofortiger Vollziehung, insbesondere wenn die Nutzungsänderung nicht offensichtlich genehmigungspflichtig ist. Der Antragsteller ist Mieter eines Obergeschosses eines Wohnhauses in einem als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Gebiet. Das Haus wurde ursprünglich 1971 als Wohnhaus genehmigt und verfügt insgesamt über sechs Wohn-/Schlafräume, Küche und Bad je Stockwerk; die Stockwerke sind jeweils an Personengruppen vermietet. Die Antragsgegnerin stellte fest, dass bis zu zwölf ausländische Arbeitnehmer im Gebäude gemeldet waren und erließ Nutzungsuntersagungen gegen Nutzer mit Androhung von Zwangsgeld, weil vermeintlich keine Baugenehmigung für diese Form der Unterbringung bestehe. Der Antragsteller widersprach und beantragte Aussetzung der Vollziehung; das Verwaltungsgericht lehnte dies ab. Der Senat prüfte, ob die Nutzung noch als Wohnnutzung im Sinne der BauNVO zu qualifizieren ist und ob die Nutzungsuntersagung rechtlich offensichtlich gerechtfertigt ist. • Rechtliche Grundlage und Prüfungsumfang: Eine Nutzungsuntersagung nach § 79 Abs.1, Abs.2 Nr.5 NBauO erfordert einen baurechtswidrigen Zustand; in aller Regel ist die formelle Illegalität der baulichen Anlage erforderlich. • Begriff des Wohnens: Wohnnutzung erfordert Dauerhäuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und Mindestausstattung (Kochgelegenheit, Sanitäranlagen); Gemeinschaftseinrichtungen sind möglich. Wohnheime und Wohngemeinschaften können Wohnnutzung darstellen; die Wohndichte ist zu berücksichtigen, Doppelbelegung ist nicht automatisch ausschließend, insbesondere bei persönlicher Bindung der Bewohner. • Anwendungsbezug: Der Bauschein von 1971 genehmigt ein Wohnhaus mit sechs Wohnräumen; daraus folgt keine Beschränkung auf Kernfamilien oder enge persönliche Beziehungen. Entscheidend ist das Nutzungskonzept des Eigentümers, nicht nur individuelles Verhalten einzelner Nutzer. • Tatsächliche Umstände: Mietverträge für Stockwerke als ganze, Melderegisterauskünfte und erkennbare familiäre bzw. persönliche Bindungen sprechen dafür, dass es sich um Wohngemeinschaften mit dauerhafter Wohnnutzung handeln kann. Bei mehr als 200 qm Wohnfläche und bis zu zwölf Personen ist zwar die Grenze der Belegung erreicht, eine Überbelegung ist aber momentan nicht evident. • Interessenabwägung im einstweiligen Rechtsschutz: Es ist nicht offensichtlich, dass die Verfügung im Hauptsacheverfahren Bestand hätte. Die drohende Obdachlosigkeit und der Verlust des Arbeitsplatzes sowie die Beschränkung der Freizügigkeit wiegen schwerer als das öffentliche Interesse an sofortiger Vollziehung, zumal keine nachbarlichen Beeinträchtigungen vorgetragen sind. • Verfahrensrecht: Der Senat ist nach § 146 Abs.4 Satz 6 VwGO in seiner Prüfung beschränkt, hält aber die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung bzw. deren Anordnung für geboten. Die Beschwerde des Antragstellers war erfolgreich. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts wurde geändert: Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Nutzungsuntersagung wurde wiederhergestellt und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung angeordnet. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten beider Rechtszüge; der Streitwert wurde auf 600 EUR festgesetzt. Begründend führte der Senat aus, dass angesichts der unsicheren Rechts- und Sachlage die Nutzungsuntersagung nicht offensichtlich rechtmäßig ist und die schutzwürdigen Interessen des Mieters (Verlust der Unterkunft, Arbeitsplatzgefährdung, Einschränkung der Freizügigkeit) die sofortige Vollziehung überwiegen; eine abschließende Klärung der tatsächlichen Wohnverhältnisse bleibt dem Hauptsacheverfahren vorbehalten.