4 UE 2704/90

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung (§§ 124, 125 VwGO) der Kläger ist unbegründet, die gemäß § 127 VwGO zulässige Anschlußberufung dagegen begründet, weil die Kläger keinen Anspruch auf Erteilung der Abrißgenehmigung haben. Maßgebliche Sach- und Rechtslage für die Verpflichtungsklage ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Anwendung findet die Hessische Bauordnung vom 20.12.1993 (GVBl. I S. 655) - HBO - und das Hessische Gesetz zum Schutze der Kulturdenkmäler in der Fassung vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 270) - HDSchG -. Aus diesem Grunde ist auch der nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts in Kraft getretene Bebauungsplan Nr. G 1/09 einschließlich der textlichen Festsetzungen zur Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) der Stadt zu berücksichtigen, der - wie darzulegen ist - gültig ist. Auf die Erteilung der begehrten, seit Stellung des Bauantrages nach der jeweils geltenden Fassung der Hessischen Bauordnung, jetzt gemäß § 62 Abs. 1 HBO notwendigen Abbruchgenehmigung, besteht kein Rechtsanspruch, weil der Abbruch öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entspricht (§ 70 Abs. 1 Satz 1 HBO). Die Abbruchgenehmigung war allerdings nicht bereits im Hinblick auf die Auflage in der bestandskräftigen Verfügung des Amtes für Wohnungswesen vom 21.06.1993 nicht genehmigungsfähig. Entgegen der Auffassung der Beklagten bestand kein "Junktim" zwischen der Abbruchgenehmigung und einer Baugenehmigung für ein Vorhaben, mit dem neuer Wohnraum nach Maßgabe der Auflage geschaffen werden sollte. Im Hinblick auf ihre Vorgreiflichkeit gemäß § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO muß die wohnungswirtschaftliche Ausnahmegenehmigung vor Erteilung der Abbruchgenehmigung vorliegen. Auch nach dem Inhalt der Verfügung war nicht das Vorliegen eines genehmigungsfähigen Bauantrags Grundlage der Zweckentfremdungsgenehmigung, sondern die Absicht, ein mehrgeschossiges Gebäude auf dem Grundstück zu errichten, das den Abbruch der streitgegenständlichen Gebäude erforderlich machte. Tatsächlich ist der Bauantrag, auf den in der Verfügung Bezug genommen wurde, später auch abgelehnt worden. Ein Versagungsgrund für die Abbruchgenehmigung ergibt sich nach alledem aus der Verfügung vom 21.06.1983 nicht. Ein Versagungsgrund ergibt sich aus der Erhaltungssatzung für den räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. G 1/09. In formeller Hinsicht ist die Erhaltungssatzung Teil des genannten Bebauungsplans; dieser ist gültig. Bedenken gegen seine formelle Gültigkeit sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Beklagte hat sowohl das Aufstellungs- wie auch das Bekanntmachungsverfahren ordnungsgemäß durchgeführt. Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind die Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der Senat geht auch nach erneuter Überprüfung in der mündlichen Verhandlung davon aus, daß der hier maßgebliche Flächennutzungsplan der Beklagten, der noch unter der Geltung des Gesetzes über den Aufbau der Städte und Dörfer des Landes Hessen - HAG - vom 25.10.1948 (GVBl. 1948 I S. 139) aufgestellt worden ist, im Jahr 1960 rechtswirksam zustandegekommen ist (vgl. dazu Hess. VGH, B. v. 05.05.1971 - IV N 7/70 -; U. v. 10.07.1964 - OS IV 30/62 - BRS 15 Nr. 9 = HessVGRspr. 1965, S. 2). Allerdings ergibt sich aus dem von der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegten Erlaß des Hessischen Ministers des Innen vom 27.06.1961, der die Vorlage von Bauleitplänen in der Stadt nach dem Hessischen Aufbaugesetz betrifft, daß in diesem Erlaß die Neuausweisung einer Wohnbaufläche beanstandet wird. Die Beanstandung des Flächennutzungsplans hätte die Wirkung, daß dieser nicht rechtswirksam geworden wäre, weil in einem solchen Fall der beschlossene vollständige Flächennutzungsplan durch Herausnahme einer Teilfläche zu einem Teilflächennutzungsplan geworden wäre. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 3 Abs. 1 Satz 1 HAG durfte ein Flächennutzungsplan jedoch einzelne Teile des Gemeindegebietes nicht aussparen (Hess. VGH, Beschlüsse vom 25.02.1972 - 4 N 1280/85 - und vom 02.07.1979 - IV N 11/77 - HSGZ 1981, 139; vgl. auch zu §§ 5, 6 BBauG a.F. Urteil vom 22.07.1977 - IV OE 57/75 - BRS 32 Nr. 15). Im vorliegenden Fall kann dem Erlaß nicht eindeutig entnommen werden, ob sich die Beanstandung nicht nur auf den Baugebietsplan bezog, zumal die in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Verfahrensleiste zum Flächennutzungsplan mit dem Stempel des Hessischen Ministers des Innern "Nicht beanstandet" versehen war. Auch wenn - entgegen der Auffassung des Senats - der Flächennutzungsplan nicht wirksam geworden wäre, hätte der Bebauungsplan Nr. 61/09 hier als vorzeitiger Bebauungsplan aufgestellt werden können, weil er der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung des Gemeindegebiets nicht entgegensteht. Der Flächennutzungsplan 1960 stellt das Plangebiet ausweislich der Begründung des Bebauungsplans fast ausschließlich als Wohnfläche - im damaligen Sinne -, der Baugebietsplan die nähere Nutzungsart als Teil eines "Geschäftsgebietes" dar. Der Bebauungsplan genügt den Anforderungen, die sich aus dem Abwägungsgebot ergeben. Das Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB verpflichtet die Träger der Bauleitplanung dazu, daß 1. eine Abwägung überhaupt stattfindet, 2. in die Abwägung an Belangen eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muß, 3. weder die Bedeutung der betroffenen öffentlichen und privaten Belange verkannt wird, noch 4. der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen wird, der zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendigerweise für die Zurückstellung des anderen entscheidet. Die Planungsbefugnis schließt Gestaltungsfreiheit ein; die Gestaltungsfreiheit umfaßt verschiedene Elemente, insbesondere des Erkennens, des Wertens und Bewertens und des Wollens. Innerhalb des beschriebenen Rahmens ist das Vorziehen oder Zurücksetzen bestimmter Belange, wie es das Bundesverwaltungsgericht formuliert, kein nachvollziehbarer Vorgang der Abwägung, sondern eine geradezu elementare planerische Entscheidung, die zum Ausdruck bringt, wie und in welcher Richtung sich eine Gemeinde städtebaulich geordnet fortentwickeln will. Damit ist notwendig der Planungskontrolle der höheren Verwaltungsbehörde wie der Verwaltungsgerichte eine Grenze gezogen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12.12.1969 - IV C 105.66 - BRS 22 Nr. 4). Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, die ihren Niederschlag im Bebauungsplan und den in diesen integrierten Satzungen (Bauordnungsrechtliche Satzung gemäß § 118 Abs. 1 HBO i.d.F. vom 16.12.1977 (GVBl. 1978 I S. 2) und Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 BauGB) gefunden haben, sind wie folgt in den sogenannten Planungseckdaten zusammengefaßt worden: "- Schließung der vorhandenen Baulücke unter Erhaltung bestehender Gebäudestruktur und Sicherung einer ausgewogenen Nutzungsvielfalt mit erhöhten Gestaltungs- und Begründungsbindungen. Im einzelnen: - Erhaltung der städtebaulich, städtegeschichtlich und künstlerisch bedeutsamen Gebäude. - Anpassung der geplanten Lückenbebauung an das Eckgebäude, insbes. bezgl. Gebäudehöhe, Dachform, Bauflucht und vertikaler Fassadengliederung - Einschränkung der Zulässigkeit von Kerngebietsnutzungen, insbes. durch Ausschluß von Vergnügungsstätten zur Vermeidung weiterer negativer Strukturveränderungen. - Stärkung des innenstädtischen Wohnens und somit Stabilisierung des sozialen Umfeldes durch vertikale Nutzungsgliederung in der Form, daß oberhalb bestimmter Geschosse nur Wohnungen zulässig sind. - Zulassung erhöhter Grundstücksausnutzung aus städtebaulichen Gründen - Unterbringung der Stellplätze in einer mindestens 2-geschossigen Tiefgarage mit Ein- und Ausfahrt unmittelbar neben dem Parkhaus Westanlage - Intensive Gebäudebegründung zur Verbesserung der Wohnqualität und des Mikroklimas - Schaffung einer neuen Rechtsgrundlage zur Realisierung der vorgenannten Planungsziele, nachdem die das Plangebiet erfassenden Teile der noch gültigen Bebauungspläne Nr. 56 "Stadtmitte II" und Nr. 57 a "Stadtmitte Ia" nicht mehr den heutigen Anforderungen einer städtebaulich geordneten und qualifizierten Bebauung entsprechen." Die Beklagte hat im Rahmen ihrer gemeindlichen Planungshoheit gehandelt, indem sie diese Ziele durch das ihr zur Verfügung stehende Instrumentarium des Bebauungsplans und der Erhaltungs- und Gestaltungssatzung im Rahmen der Zielsetzung der jeweiligen Ermächtigungsgrundlage umgesetzt hat. Die Beklagte hat sich im Aufstellungsverfahren mit den Bedenken und Anregungen der Kläger ausführlich auseinandergesetzt und sie insofern berücksichtigt, als sie die textlichen Festsetzungen über die Anbindung der Tiefgarage an die Straße geändert hat (Nr. 3.2 der Textlichen Festsetzungen). Sie hat im Aufstellungsverfahren die ursprünglich vorgesehene unterschiedliche Regelung der ausschließlichen Zulässigkeit von Wohnungen oberhalb eines Vollgeschosses in den Häusern einerseits und dem übrigen Plangebiet andererseits mit Rücksicht auf den Gleichheitsgrundsatz dahingehend modifiziert, daß in allen vorhandenen oder künftigen Vordergebäuden oberhalb der 1. Obergeschosse jeweils nur Wohnungen zulässig sind (Nr. 1.2 und 1.3 erster Spiegelstrich der Textlichen Festsetzungen). Auch die Begründung des Bebauungsplans setzt sich hinreichend ausführlich mit den Belangen der Kläger auseinander. In ihr wird dargelegt, daß die festgesetzte Nutzungsgliederung des Altbaus (außerdem) deshalb gerechtfertigt sei, weil mit ihr die bisherige Nutzung dieser Gebäude, wie sie vor der Räumung bestanden habe, im wesentlichen wiederhergestellt und damit auch die bisherige Grundstruktur im Sinne von Milieuschutz erhalten werde. Es bestehen nach alledem keine Anhaltspunkte dafür, daß die Umsetzung der gemeindlichen Planungsziele in den vorliegenden Plänen zu Abwägungsfehlern mit der Folge der Unwirksamkeit der Planung geführt haben. In formeller Hinsicht bestehen gegen die Geltung der Erhaltungssatzung als unselbständiger Satzung, die das verfahrensrechtliche Schicksal des zugrundeliegenden Bebauungsplans teilt, keine Bedenken. Ihr Geltungsbereich ist in § 1 mit der erforderlichen Bestimmtheit umschrieben. In materieller Hinsicht findet die Erhaltungssatzung ihre Grundlage im ersten Abschnitt des dritten Teils des Baugesetzbuchs. Gemäß § 172 Abs. 1 Nr. 1 kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen u. a. der Abbruch baulicher Anlagen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt (Abs. 3) der Genehmigung bedarf. Neben den Erhaltungszielen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB müssen bauliche Anlagen mit dem Erhaltungswert nach Abs. 3, und zwar getrennt nach den beiden Versagungsgründen (den beiden "denkmalnahen Tatbeständen" des früheren § 39 h BBauG 1976 (vgl. Lemmel, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 172 Rn. 6)) konkret bezeichnet sein. Aus dem Aufbau der Vorschrift ergibt sich für den Schutz erhaltenswürdiger Bausubstanzen ein zweistufiges Verfahren: Auf der ersten Stufe wird durch gemeindliche Satzung ein Erhaltungsbereich geschaffen; in ihm unterfallen alle Veränderungen der Genehmigungspflicht. Auf der zweiten Stufe konkretisiert und individualisiert sich das Verfahren, indem über die Schutzwürdigkeit des konkreten Bauwerks und die Zulässigkeit seines Abbruchs entschieden wird (vgl. BVerwG, U. v. 03.07.1987 - 4 C 26.85 - BRS 47 Nr. 129. Obwohl die Entscheidung zu § 39 h BBauG ergangen ist, können die Entscheidungsgründe auch auf § 172 BauGB übertragen werden (so Bielenberg/Stock in Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 172 Rdnr. 31)). Das Erhaltungsziel bedeutet, daß das Gebiet - äußerlich erkennbar - Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grunde erhaltenswert sein muß. Die Schutzwürdigkeit kann sich aus dem Vorhandensein von Baudenkmalen im Sinne des landesrechtlichen Denkmalschutzrechtes ergeben, ist aber darauf keineswegs beschränkt. Auch städtebauliche Dominanten und Ensembles, denen keine künstlerische oder geschichtliche Bedeutung zukommt, können durch die Erhaltungssatzung geschützt werden. Entscheidend für die Anwendung ist, daß die Wahrung städtebaulicher Belange das Ziel der Erhaltung der baulichen Anlage ist (BVerwG, a.a.O.; Lemmel, a.a.O.). Aus der Systematik des § 172 BauGB ergibt sich, daß die Entscheidung über die Versagung oder Genehmigung nach § 2 der Erhaltungssatzung eine gebundene Entscheidung ist (ebenso für die Milieuschutzsatzung gemäß § 171 Abs. 2 Nr. 2 BauGB, Hess. VGH, B. v. 11.05.1992 - 3 UE 174/89 - BRS 54 Nr. 113; vgl. auch Bielenberg/ Stock, a.a.O., § 172, Rdnr. 50, Dierkes, Die Genehmigungsversagung nach § 172 BauGB - eine gebundene Entscheidung -, BauR 1983, 129; Leidinger, Ensembleschutz als Instrument des Denkmalrechts und sein Verhältnis zu anderen Instrumenten der Stadterhaltung und -gestaltung, BauR 1994, 1, 10; a.A. Lemmel, a.a.O. § 172 Rn. 19 - ohne Begründung -). Die Beklagte hat in der Begründung zum Bebauungsplan unter Nr. 9 auszugsweise die folgende Begründung der Erhaltungssatzung gegeben: a) Das Eckhaus prägt das Ortsbild und die Stadtgestalt dadurch, daß es in guter Blickbeziehung zur Fußgängerzone gelegen ist und zugleich als noch erhaltener "Eckpfeiler" eines größtenteils durch Flächensanierung verlorengegangenen Altbauquartiers Identitätswert besitzt. Dies ist besonders dadurch begründet, daß - durch die Stellung des Eckhauses die rechtwinklige Einmündung der ehemaligen gasse in die straße nachempfunden wird, - das Eckgebäude den Auftakt zu dem zwischen straße und gelegenen Teilabschnitt der straße bildet, in dem das ursprüngliche Straßenprofil und dessen Bebauung noch am weitgehendsten erhalten sind (städtebauliches Ensemble), - das Erscheinungsbild des Eckgebäudes mit dem sogenannten am anderen Ende des vorgenannten Teilabschnittes korrespondiert und durch die damit verbundene Klammerfunktion die Einheit des angesprochenen Bereiches gewahrt wird. ... Im Falle einer Beseitigung der Eckbebauung würde die im jetzigen Zustand gerade noch nachvollziehbare Einheitlichkeit der städtebaulichen Konzeption der mittleren Bahnhofstraße in so hohem Maße gestört, daß das Ensemble in Einzelteile zerfiele. Das ebenfalls denkmalwürdige Nachbarhaus würde dann völlig isoliert und ohne jeden optischen Bezug stehen. Das zu einer optischen Einheit verschmolzene ehemalige Wohn- und Geschäftsdoppelhaus (Baujahr 1897/98) ist außer als Bestandteil der erhaltenswerten Gesamtanlage auch als repräsentatives Einzelobjekt der Spätgründerzeit denkmalschutzwürdig. Typisch für diesen Stil um 1900 ist, wie das Gebäude zeigt, die relative Stilberuhigung, das heißt der Verzicht auf eine überbordende Ornamentik, beziehungsweise deren Reduzierung auf klar gliedernde Formenelemente, wie die in Sandstein ausgeführten Fenstergewände und -bögen und das dem Formenkanon des Klassizismus entlehnte bekrönende Abschlußgesims. Das an französische Vorbilder erinnernde Mansarddach, die qualitätsvolle Verarbeitung des zweifarbigen Klinkermaterials und die sehr gute Ecklösung (risalitartige Hervorhebung und Betonung des Eingangsbereiches durch einen vorgehängten Erker mit Balkon), unterstreichen die harmonische Gesamtwirkung des Baus und erfordern eine Einstufung als Kulturdenkmal aus künstlerischen Gründen." Diese Begründung deckt die beiden in § 172 Abs. 3 Satz 1 genannten Erhaltungsgründe, nämlich die Prägung des Ortsbildes bzw. der Stadtgestalt als auch die Einstufung des Doppelhauses als Kulturdenkmal aus künstlerischen Gründen. Der Senat hat bei der durchgeführten Augenscheinseinnahme die Schutzwürdigkeit des räumlichen Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung bestätigt gefunden, deren Erhaltungsziel regelmäßig durch einen Abbruch der baulichen Anlage beeinträchtigt (Bielenberg/Stock, a.a.O. Rdnr. 69) wird, und festgestellt, daß auf der Grundlage der Erhaltungssatzung die Genehmigung zum Abbruch des streitgegenständlichen Doppelhauses versagt werden muß. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans mit den Gebäuden zu Recht unter den Schutz der Erhaltungssatzung gestellt worden, also schutzwürdig. Durch den Abbruch der Doppelhäuser würde das Erhaltungsziel der Satzung beeinträchtigt, weil durch diese Häuser die Stadtgestalt in der Ecksituation B, aber auch die straße in etwa südlicher Richtung jedenfalls bis zur Westanlage und in etwa nördlicher Richtung jedenfalls bis zur S.-gasse mitgeprägt wird. Der Senat hat bei seiner Augenscheinseinnahme festgestellt, daß das Doppelhaus der Kläger seine größte optische Wirkung aus der Sicht eines Standorts etwa im Bereich der Einmündung der straße in die straße entfaltet; sie geht vor allem von der Fassadengestaltung im 1. und 2. Obergeschoß sowie dem Mansarddach als Teil des Ensembles, gerade auch in der Blickbeziehung zum Nachbarhaus straße, aus. Eine städtebauliche Wirkung besteht auch im räumlich aufgeweiteten Bereich vor dem City Center am Beginn der Fußgängerzone. Der äußere Eindruck der Erdgeschoßfront wird durch die Ladenfront im heutigen Zustand, in dem die Scheiben mit Bogenanschlägen beklebt sind, verändert und gemindert, jedoch nicht aufgehoben. Die Doppelhäuser prägen als qualitätvolle Zeugen der früheren Stadtgestalt auch den mittleren Abschnitt der Bahnhofstraße zwischen straße, in dem sich auch die nicht zum Ensemble gehörenden Nachkriegsbauten in ihren Umrissen in die Reihe der vom Ende des vergangenen Jahrhunderts oder Beginn dieses Jahrhunderts stehenden Teile des Ensembles einfügen. Das gilt auch für den Abschnitt der straße in der Gegenrichtung jedenfalls bis zum Eckgrundstück, für den die Bebauung der gegenüberliegenden Straßenseite eine Klammerfunktion besitzt. Nach der Feststellung, daß sich der Abbruch negativ auf die Stadtgestaltung auswirken würde, kommt es auf das Vorliegen des weiteren Versagungsgrundes in § 172 Abs. 3 BauGB, der gegenüber der städtebaulichen Wirkung von nachrangiger Bedeutung ist, nicht mehr an. Ein Genehmigungsanspruch für den Abbruch besteht im Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 auch dann nicht, wenn dem Eigentümer wirtschaftlich nicht zumutbar ist, das Grundstück mit der bisherigen Bebauung und Nutzung zu behalten. In diesem Fall kann er jedoch die Übernahme des Grundstücks durch die Gemeinde verlangen (§ 173 Abs. 2 BauGB; Lemmel, a.a.O. § 172 Rn. 25). Der beantragte Abriß kann aus einem weiteren Grund nicht genehmigt werden, weil er nämlich gegen § 7 Abs. 3 HDSchG verstößt. Danach darf in Fällen, in denen die baugenehmigungspflichtige Maßnahme gleichzeitig eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach dem Denkmalschutzgesetz darstellt, die Baugenehmigung nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde erteilt werden. Da es sich bei der Zustimmung nach § 7 Abs. 3 HDSchG nicht um einen vorgreiflichen Verwaltungsakt handelt, sondern die Baugenehmigung die denkmalschutzrechtliche Zustimmung einschließt, ist in einem Verfahren auf Erteilung der Baugenehmigung gleichzeitig zu überprüfen, ob eine notwendige Zustimmung durch die Denkmalschutzbehörde zu Recht verweigert worden ist. Sie ist hier trotz des gegenteiligen Wortlauts des Schreibens vom 16.06.1983 an das Bauordnungsamt tatsächlich verweigert worden, weil die untere Denkmalschutzbehörde danach, nämlich im Schreiben vom 05.12.1985 an das Bauordnungsamt eine Auffassung vertreten hat, die als Versagung der Zustimmung zu einem Abbruch ohne weitere Voraussetzung gewertet werden muß. Der Abriß der Doppelhäuser stellt eine genehmigungspflichtige Maßnahme nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 HDSchG dar, so daß die Erteilung der Abbruchgenehmigung nach § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO 1993 nur mit Zustimmung der gemäß § 6 Abs. 1 HDSchG zuständigen unteren Denkmalschutzbehörde erteilt werden darf. Dies folgt daraus, daß es sich bei dem Doppelhaus sowohl als Einzeldenkmal (§ 2 Abs. 1 HDSchG) als auch als Teil der oben beschriebenen Gesamtanlage (vgl. § 2 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 HDSchG) um ein Kulturdenkmal handelt. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten und in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht ebenso wie die Fachbehörde in ihrer Stellungnahme vom 13.05.1991 die Kulturdenkmaleigenschaft des Doppelhauses aus städtebaulichen, geschichtlichen und künstlerischen Gründen und seiner Zugehörigkeit zu der Gesamtanlage abgeleitet. Bei den vom Senat bei seiner Augenscheinseinnahme getroffenen Feststellungen hat sich die Denkmalfähigkeit des Doppelhauses als Einzeldenkmal aus städtebaulichen und künstlerischen Gründen und Teil der oben beschriebenen Gesamtanlage bestätigt. Das formal unabhängig von der landesrechtlichen Denkmaleigenschaft festgestellte Genehmigungshindernis für den Abbruch der Doppelhäuser nach der Erhaltungssatzung erfüllt im vorliegenden Fall auch die genannten Voraussetzungen eines Kulturdenkmals nach der Begriffsbestimmung des § 2 Abs. 1 und 2 HDSchG. Ob das Doppelhaus darüber hinaus auch aus geschichtlichen Gründen ein Kulturdenkmal ist, bedarf keiner Entscheidung. Aus den vorstehend genannten Gründen ergibt sich auch die Denkmalwürdigkeit, die ein öffentliches Interesse an der Erhaltung der Häuser begründet (vgl. Hess. VGH, U. v. 16.03.1995 - 4 UE 3505/88 - DVBl. 1995, 757; U. v. 12.09.1995 - 3 UE 2679/94 -). Das Erhaltungsinteresse ergibt sich aus der vorstehend dargelegten städtebaulichen Bedeutung der Gebäude, ihrer Unterschutzstellung durch die Erhaltungssatzung und die Aufnahme der Gebäude in den Band der Denkmaltopographie Bundesrepublik Deutschland. Darüber hinaus ist im Zusammenhang mit dem öffentlichen Erhaltungsinteresse auch der Erhaltungszustand des Gebäudes von Bedeutung. Das öffentliche Erhaltungsinteresse wird regelmäßig dann entfallen, wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand ist, daß es nicht unter Wahrung seiner Identität erhalten, sondern - gewissermaßen als Kopie des Originals - nur noch rekonstruiert werden kann (vgl. Hess. VGH, U. v. 16.03.1995, a.a.O.; U. v. 12.09.1995, a.a.O.; VGH Baden-Württemberg, U. v. 10.05.1988 - 1 S 1949/87 - DVBl. 1988, 1220). Auch unter diesem Gesichtspunkt bestehen nach den Feststellungen in dem von der Beklagten eingereichten Gutachten und den Erklärungen der Beteiligten in der mündlichen Verhandlung keine durchgreifenden Bedenken gegen die Denkmalwürdigkeit der Gebäude. In einem derartigen Fall ist nach der Rechtsprechung des Senats zum Denkmalschutzrecht (vgl. Hess. VGH, U. v. 16.03.1995, a.a.O.) der Einwand des Eigentümers, die Verweigerung der Abbruchgenehmigung bürde ihm unverhältnismäßig hohe Kosten auf, die sich bei einer zukünftigen Nutzung des Denkmals nicht amortisierten, grundsätzlich nicht geeignet, das denkmalpflegerische Interesse am unveränderten Bestand eines Kulturdenkmals zu überwinden. Das Eigentümerinteresse wird durch verschiedene Regelungen des Denkmalschutzgesetzes über Kostentragung, Zuschüsse, Übernahmeanspruch und Entschädigungen gewahrt. Nach alledem hat die untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten die Zustimmung zum Abbruch des Doppelhauses zu Recht verweigert, so daß die Klägerin gemäß § 70 Abs. 1 Satz 1 HBO keinen Anspruch auf Erteilung der Abbruchgenehmigung hat. Es bedarf auch keiner Neubescheidung. Der Anschlußberufung ist daher aus den genannten Gründen stattzugeben. Die Kläger haben die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des Kostenausspruchs beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO. Gegenstand der Berufungsverfahren war der von den Klägern begehrte Abbruch der leerstehenden Wohn- und Geschäftshäuser. Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks. Das viergeschossige Doppelhaus wurde 1897/98 im Gründerhausstil erbaut. Der Weinhändler Ferdinand Schott errichtete das Gebäude 1897 als Eckgebäude zwischen der straße und der ehemaligen gasse mit einem Weinlokal im Erdgeschoß ("Schott's Weinstube"). Der Möbelhändler Abraham Grünebaum ergänzte 1898 das Eckhaus durch eine zweite Hälfte. Das Doppelhaus ist mit einer Beschreibung als Teil der sogenannten Gesamtanlage I in den Band stadt der Denkmaltopographie Bundesrepublik Deutschland, Kulturdenkmäler in Hessen aufgenommen worden. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. G1/09. Er wurde von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt mit integrierten Satzungen gemäß § 118 HBO und § 172 BauGB in ihrer Sitzung vom 20.09.1990 beschlossen. Das Regierungspräsidium hat ihn mit Verfügung vom 10.01.1990 zur Kenntnis genommen. Die Beklagte machte die Durchführung des Anzeigeverfahrens in der Allgemeinen und im Anzeiger vom 24.01.1991 bekannt. Der Plan setzt für den Standort der Doppelhäuser eine viergeschossige Bebauung in geschlossener Bauweise innerhalb der überbaubaren Fläche mit Mansarddach fest. Weitere planungsrechtliche Festsetzungen sehen vor, daß in den vorhandenen Gebäuden (1.2 der Planungsrechtlichen Festsetzungen unter A) und auch im übrigen bei Errichtung von vier Vollgeschossen (1.3 der Textlichen Festsetzungen) oberhalb der ersten Obergeschosse nur Wohnungen zulässig sind. Diese Nutzungsgliederung entspricht der Nutzung, wie sie in den Doppelhäusern vor der Räumung der Gebäude bestanden hat. Die Unterhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 BauGB (C der Textlichen Festsetzungen) legt den Geltungsbereich des Bebauungsplans zum Zwecke der Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt als Erhaltungsgebiet förmlich fest. Die Rechtsvorgänger der Kläger beantragten am 16.05.1983 die Genehmigung zum Abbruch des genannten Doppelhauses. Die Untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten und das Landesamt für Denkmalpflege stimmten mit von beiden unterzeichnetem Schreiben vom 16.06.1983 an das Bauordnungsamt der Beklagten dem Abriß der Häuser zu. Zugleich wurde die Eintragung des Anwesens in das Denkmalbuch aufgehoben. Zur Begründung wurde auf die Sanierungsbedürftigkeit des im Laufe der Jahrzehnte stark veränderten, zur Straße hin gelegenen Fassadenbereichs hingewiesen. Unter diesen Umständen genüge es, als geschichtliche Reminiszenz an die gründerzeitliche Bebauung der straße bei der Neubebauung das Erkereck zu rekonstruieren. Mit Bescheid vom 21.06.1983 genehmigte die Beklagte die mit dem Abbruch des Gebäudes verbundene Zweckentfremdung von Wohnraum für das Doppelhaus unter der Auflage der Schaffung neuen Wohnraums in mindestens gleichem Umfang an gleicher Stelle in unmittelbarem Anschluß an den Abbruch. Die Verfügung wurde bestandskräftig. Mit Bescheid vom 13.12.1985 lehnte die Beklagte den Abbruchantrag mit der Begründung ab, die Erhaltung des Doppelhauses liege im öffentlichen Interesse. Dies ergebe sich aus dem Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Die erteilte Zustimmung hierzu gelte nur für den Fall, daß mehr Wohnraum als bisher geschaffen werde. Ferner habe die Untere Denkmalschutzbehörde die zum Abbruch vorgesehene bauliche Anlage als schutzwürdig eingestuft. Dagegen legte der Bevollmächtigte der Kläger mit am 14.01.1986 bei der Beklagten eingegangenem Schreiben Widerspruch ein. In einer erneuten Stellungnahme vom 19.12.1986 stufte die Untere Denkmalschutzbehörde der Beklagten das Doppelhaus aus städtebaulichen, geschichtlichen und künstlerischen Gründen sowie als Teil der Gesamtanlage als Kulturdenkmal ein. Mit Widerspruchsbescheid vom 16.04.1987, dem Bevollmächtigten der Kläger am 21.04.1987 zugestellt, wies der Regierungspräsident den Widerspruch zurück. Zur Begründung führte er an, der Erteilung der begehrten Abbruchgenehmigung stünden denkmalschutzrechtliche Vorschriften entgegen. Bei dem Doppelhaus handele es sich um ein schutzwürdiges Kulturdenkmal. Einem Abbruch habe die Untere Denkmalschutzbehörde ihre Zustimmung versagt, woran auch die Widerspruchsbehörde gebunden sei. Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Gebäudes gehe auch unter Abwägung der privaten Interessen der Kläger vor. Insbesondere sei den Klägern der Aufwand zur Erhaltung wirtschaftlich zuzumuten. Am 20.05.1987 haben die Kläger Klage erhoben. Sie haben die Auffassung vertreten, das Doppelhaus sei als typisches Gebäude aus der Gründerzeit kein Kulturdenkmal. Selbst wenn aber ein öffentliches Interesse an der Erhaltung des streitbefangenen Doppelhauses gegeben sein sollte, müsse eine Abwägung zwischen den Forderungen des Denkmalschutzes und dem Privatinteresse der Kläger zu ihren Gunsten ausfallen. Die notwendigen Aufwendungen für Instandsetzung und Erhaltung des Gebäudes würden dazu führen, daß längerfristig nicht mit einer Rendite aus den Grundstücken zu rechnen sei. Die Kläger haben beantragt, 1. die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 13. Dezember 1985 und des Widerspruchsbescheides vom 16. April 1987 zu verpflichten, den Klägern die Abbruchgenehmigung für das Wohn- und Geschäftshaus, zu erteilen, 2. die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären, hilfsweise 3. gemäß § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO festzustellen, daß der Bescheid der Beklagten vom 13. Dezember 1985 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten vom 16.04.1987 rechtswidrig war. Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hat vorgetragen: Durch die Auflage in der Wohnraumzweckentfremdungsgenehmigung sei ein Junktim zwischen der jetzt beantragten Abbruchgenehmigung und einer nach Maßgabe der Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes zu erteilenden Baugenehmigung geschaffen worden. Solange daher kein genehmigungsfähiger Bauantrag gestellt werde, stehe aufgrund dieser Auflage fest, daß die Erhaltung dieses Gebäudes ohne die Schaffung von Ersatzwohnraum im öffentlichen Interesse liege. Das Verwaltungsgericht hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis über die Denkmaleigenschaft des Doppelhauses erhoben. Der Sachverständige hält das Gebäude sowohl als Bauwerk an sich als auch als Teil der Gesamtanlage aus städtebaulichen, geschichtlichen und künstlerischen Gründen für ein Kulturdenkmal. Die Kläger sind dem in zwei Privatgutachten entgegengetreten. Wegen der Einzelheiten wird auf die schriftlich erstatteten Gutachten und die Niederschrift über die mündliche Erläuterung des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vor dem Verwaltungsgericht verwiesen. Mit Urteil vom 29.05.1990 hat das Verwaltungsgericht die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 13.12.1985 und des Widerspruchsbescheides des Regierungspräsidenten vom 16.04.1987 verpflichtet, die Kläger unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden. Es hat die Entscheidung wie folgt begründet: Das öffentliche Interesse an der Erhaltung des streitbefangenen Gebäudes ergebe sich nicht bereits aus der Auflage der Genehmigung vom 21.06.1983 zur Wohnraumzweckentfremdung. Diese Auflage verpflichte die Kläger nicht, vor dem Abbruch einen genehmigungsfähigen Bauantrag zu stellen. Das Verwaltungsgericht hat die Denkmaleigenschaft der Doppelhäuser bejaht, die Stadt als Denkmalschutzbehörde jedoch für verpflichtet gehalten, eine Ermessensentscheidung unter Einbeziehung der Eigentümerinteressen, insbesondere der wirtschaftlichen Vertretbarkeit der weiteren Erhaltung des Kulturdenkmals, zu treffen. Gegen das den früheren Bevollmächtigten der Kläger am 16.08.1990 zugestellte Urteil haben ihre Bevollmächtigten am 06.09.1990 Berufung eingelegt und wie folgt begründet: Die im Gutachten des Sachverständigen angeführten Aspekte reichten zur Annahme eines Kulturdenkmals aus städtebaulichen Gründen nicht aus. Eine "Anlage" als städtebaulich nachvollziehbare Linie existiere längst nicht mehr, da die straße in dem am nächsten zur Westanlage gelegenen Abschnitt eine höchst heterogene Bebauung aufweise, durchsetzt mit Nachkriegsbauten von schlichter Zweckmäßigkeit in der Fassadengestaltung. Die Zuordnung dieser Straße zu einer bestimmten städtebaulichen oder architektonischen Epoche sei nicht möglich. Zeugnis für eine bestimmte städtebauliche Entwicklung lege die Bebauung dieses Abschnitts der straße somit nicht (mehr) ab. Der Sachverständige habe am angegebenen Ort nur drei weit verstreute Objekte bezeichnen können, nämlich die Häuser Nr. 39, 65 und 91, die ebenfalls die betreffende "Charakteristik" aufweisen sollten. Diese Gebäuden seien - auch unter Einschluß des hier streitigen Bauwerks - als zusammengehörende Elemente eines städtebaulichen Ganzen nicht mehr wahrnehmbar. Die straße beschränke sich in städtebaulicher Hinsicht im wesentlichen auf ihre Bedeutung als Anwohnerstraßenverkehrsweg. Die Erhaltungswürdigkeit eines bestimmten Bauwerks unter städtebaulichen Gesichtspunkten könne folglich aus dem Bebauungszusammenhang der straße nicht hergeleitet werden. Was die Einbindung des streitigen Bauwerks in die Nachbarschaft angehe, reiche das Aufgreifen und Weiterleiten der schweren architektonischen Elemente des Nachbarhauses Nr. 39 nur bis zur Einmündung der Straße R. Ob eine Anbindung an die schweren Fassadenelemente des Gebäudes straße geglückt sei, dürfe in Zweifel gezogen werden. Zumindest die Farbgebung und die starke Umrißbetonung des Nachbargebäudes durch Quadersteine an den Ecken und die annähernd quadratische Fassadenansicht werde keineswegs harmonisch aufgegriffen. Vor allem aber sei das Haus straße durch zwischenzeitlich entstandene Neubauten von dem früher möglicherweise gegebenen Bebauungszusammenhang in der straße abgetrennt. Insbesondere im Nahbereich befänden sich die Häuser straße in einer Insellage, die städtebaulich nicht weiter entwicklungsfähig sei. Was der Sachverständige für ein Erhaltungsinteresse aus geschichtlichen Gründen anführe, sei unzureichend. Daß das Haus ein Dokument für die wirtschaftlich- geschichtliche und städtebauliche Entwicklung in Gießen um das Jahr 1890 sei, werde nicht näher begründet. Die Denkmaleigenschaft lasse sich auch nicht auf den künstlerischen Wert der Häuser stützen. Bei der Gestaltung der Ecksituation handele es sich um eine im innerstädtischen Bereich durchaus übliche Lösung, die den Rahmen des Alltäglichen nicht verlasse. Im übrigen sei die Eckbetonung dadurch wesentlich gestört, daß der Eingang nicht mehr unter dem Erker liege, sondern auf die Längsseite der straße verschoben sei. Was der Sachverständige nicht hinreichend gewürdigt habe, sei der geringe Erhaltungsstand des Gesamtgebäudes. Der Zustand der Bausubstanz lasse allenfalls nach einer tiefgreifenden Sanierung des Gesamtgebäudes eine Erhaltung zu. Nicht zuletzt bedürfe die Feuchtigkeit im Kellergeschoß einer umfassenden und überaus aufwendigen Sanierung. Die Kläger beantragen, 1. das Urteil des Verwaltungsgerichts Gießen vom 29. Mai 1990 abzuändern; 2. die Beklagte unter Aufhebung des Ablehnungsbescheides vom 13. Dezember 1985 und des Widerspruchsbescheides vom 16. April 1987 zu verpflichten, den Klägern die Abbruchgenehmigung für das Wohn- und Geschäftshaus zu erteilen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie hat am 12.10.1995 Anschlußberufung eingelegt mit dem Antrag, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Beklagte hat im Berufungsverfahren eine fachliche Stellungnahme der unteren Denkmalschutzbehörde vorgelegt, in der die Auffassung vertreten wird, daß das Doppelhaus straße sowohl als Bauwerk an sich aus städtebaulichen, geschichtlichen und künstlerischen Gründen wie auch als Teil der Gesamtanlage ein Kulturdenkmal sei. Das zu einer optischen Einheit verschmolzene spätgründerzeitliche Doppelhaus sei von hervorragender städtebaulicher Bedeutung für das heutige Erscheinungsbild der straße und sei ein unverzichtbares flankierendes Bauwerk zum Kulturdenkmal straße. Es sei ein Dokument der Wirtschaftsgeschichte im Zusammenhang mit der Entstehung und Nutzung der straße. Nach dem Ersten Weltkrieg habe der Samenhändler Heinrich Hahn zunächst die Schott'sche Doppelhaushälfte, zuletzt auch das "Möbelhaus Abraham Grünebaum" übernommen, so daß 1937 der gesamte Komplex im Besitz der Familie gewesen sei. Der künstlerische Wert liege in der Fassadengestaltung des Doppelhauses, das weiterhin einen unverzichtbaren Bestandteil der Gesamtanlage bilde. Der Abbruch des Doppelhauses sei nach Inkrafttreten des Bebauungsplans mit der integrierten Erhaltungssatzung auch aus planungsrechtlichen Gründen unzulässig. Die Kläger beantragen, die Anschlußberufung zurückzuweisen. Der Senat hat eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Verhandlungsniederschrift vom 31.10.1995 verwiesen. Die Verwaltungsvorgänge (2 Ordner), der Bebauungsplan Nr. G1/09 der Stadt, die Aufstellungsunterlagen sowie der Band aus der Denkmaltopographie Bundesrepublik Deutschland, Kulturdenkmäler in Hessen lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.