2 L 1316/18

Der Antrag wird abgelehnt. Der Antragsteller trägt die Kosten des Verfahrens. Der Streitwert wird auf 4.500 Euro festgesetzt. G r ü n d e : Der Antrag des Antragstellers, die aufschiebende Wirkung seiner Klage 2 K 616/18 gegen Nr. 1 und 2 der Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 3. Dezember 2018 wiederherzustellen und gegen Nr. 3 und 4 anzuordnen, ist gemäß § 80 Abs. 5 VwGO zulässig, aber unbegründet. Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung sind weder ersichtlich noch wurden solche geltend gemacht. Insbesondere hat der Antragsgegner das besondere Interesse an der sofortigen Vollziehung schriftlich begründet (§ 80 Abs. 3 S.1 VwGO). Die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung ist auch in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden. In Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes nach § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO entscheidet das Gericht auf der Grundlage einer eigenen Abwägung der widerstreitenden Vollzugs- und Suspensivinteressen. Die vom Gericht gemäß § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO vorzunehmende Interessenabwägung orientiert sich an den Erfolgsaussichten des Rechtsbehelfs in der Hauptsache, die dem Charakter des Eilverfahrens entsprechend nur aufgrund einer summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage erfolgen kann. Die Abwägung zwischen dem privaten Interesse des Antragstellers, von den Vollzugsmaßnahmen einstweilen verschont zu bleiben, und dem öffentlichen Interesse am sofortigen Vollzug der Ordnungsverfügung, fällt hier zu Lasten des Antragstellers aus. Die angegriffene Anordnung unter Nr. 1 der Ordnungsverfügung des Antragsgegners vom 3. Dezember 2018, mit der dem Antragsteller die Neuvermietung der Räumlichkeiten in dem auf dem Grundstück Gemarkung P. , Flur --, Flurstück --- in seinem Eigentum befindlichen Gebäudeteil (I.----straße , --b, --a und --b) ab sofort untersagt wird, erweist sich nach der in dem vorliegenden Verfahren allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage als rechtmäßig, so dass der Antragsteller im Hauptsacheverfahren mit seiner Klage voraussichtlich keinen Erfolg haben wird. Die Nutzungsuntersagung in Form des Weitervermietungsverbotes findet ihre Rechtsgrundlage in § 61 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BauO NRW in der Fassung vom 1. März 2000 (im Folgenden BauO NRW 2000) – seit dem 1. Januar 2019 gleichlautend § 58 Abs. 2 Sätze 1 und 2 i.V. m. § 82 Satz 2 BauO NRW in der Fassung vom 21. Juli 2018 (im Folgenden BauO NRW 2018). Nach dieser Vorschrift haben die Bauaufsichtsbehörden unter anderem darüber zu wachen, dass bei der Errichtung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden. Sie haben in Wahrnehmung dieser Aufgaben nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen (§ 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW). Bedenken gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung bestehen nicht. Insbesondere rechtfertigt der vom Antragsteller geltend gemachte Anhörungsmangel nicht die Zuerkennung einstweiligen Rechtsschutzes. Es kann offenbleiben, ob die Vorgehensweise des Antragsgegners, der mit Anhörungsschreiben vom 23. Oktober 2018 zwar dem Antragsteller die Möglichkeit der Stellungnahme zum beabsichtigten Erlass der Ordnungsverfügung einräumte, auf das Ersuchen des Antragstellers vom 16. November 2018 um Fristverlängerung jedoch nicht reagierte, sondern vielmehr die streitgegenständliche Verfügung drei Wochen später erließ, einen Verstoß gegen § 28 VwVfG rechtfertigt. Vgl. dazu: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, Kommentar, § 28 Rn. 43: Antrag auf Verlängerung der Anhörungsfrist ist vor der Entscheidung zu bescheiden mit Hinweis auf BVerwG, Beschluss vom 2. Juli 1998 – 9 B 535/98 -, juris. Denn ein etwaiger Anhörungsmangel könnte noch bis zum Abschluss des erstinstanzlichen Klageverfahrens geheilt werden. Vgl. zu den Anforderungen BVerwG, Beschluss vom 18. April 2017 – 9 B 54/16 -, juris Rn. 4 m.w.N; s. auch OVG NRW, Beschluss vom 3. September 2018 – 10 B 1126/18 -, juris. Vorliegend ist jedenfalls eine Nachholung der Anhörung seitens des Antragsgegners durch die erfolgte Prüfung des vom Antragsteller am 16. Januar 2019 eingereichten Bauantrages sowie den Austausch der wechselseitigen Argumente als erfüllt anzusehen. Auch in materieller Hinsicht erweist sich nach der hier allein möglichen summarischen Prüfung die Nutzungsuntersagungsverfügung aller Voraussicht nach als rechtmäßig. Die Bauaufsichtsbehörde darf in der Regel nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW 2000 die Nutzung einer baulichen Anlage unter Anordnung der sofortigen Vollziehung allein wegen ihrer formellen Illegalität untersagen. Denn regelmäßig begründet allein die fehlende baurechtliche Genehmigung der fraglichen Nutzung ein erhebliches öffentliches Interesse an deren sofortiger Verhinderung. Anderenfalls würde nämlich der Vorteil, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer sie untersagenden Ordnungsverfügung wegen der aufschiebenden Wirkung der dagegen gerichteten Klage aufnehmen und fortführen zu können, einen erheblichen Anreiz bieten, dies auch tatsächlich zu tun. Auf diese Weise würde nicht nur die Ordnungsfunktion des Bauaufsichtsrechts entwertet, sondern auch der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer bislang nicht genehmigten baulichen Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, gegenüber dem bewusst oder unbewusst rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternder Weise bevorzugt. Vgl. etwa OVG NRW, Beschlüsse vom 27. Juli 2018 – 10 B 850/18 – Rn. 4, und vom 29. April 2016 – 10 B 16/16 – Rn. 9 sowie und Urteil vom 7. April 2014 – 10 A 1814/12 – Rn. 31. Vorliegend erweist sich die Nutzung des vom Antragsteller zu Wohnzwecken vermieteten Gebäudeteils auf dem Grundstück I.----straße --a, --b, --a und --b als formell illegal. Die für das Gesamtvorhaben dem Antragsteller und dem Eigentümer des benachbarten Grundstücks Flurstück ---, Gemarkung P. (I.----straße --a, --b und --) – I1. T. – zwecks Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit -- Ladenlokalen, Cafe und -- Wohneinheiten erteilte Baugenehmigung ist zwischenzeitlich kraft Gesetzes erloschen. Grundlage für das gemeinsame Bauvorhaben war die vom Antragsgegner den Bauherren am 23. April 2013 erteilte Baugenehmigung. Mit der Ausführung der Bauarbeiten wurde zunächst, wenn auch mit diversen Nachträgen und verfügten Baustilllegungen wegen abweichender Bauausführung, begonnen. Die Umsetzung der beiden Bauabschnitte (Gebäudeteil des Antragstellers bzw. T. ) verlief indes in der Folgezeit unterschiedlich. So erhielt der Antragsteller nach Teilfertigstellung vom Antragsgegner mit Schreiben vom 2. Oktober 2015 die Freigabe für die Nutzung seiner – hier streitgegenständlichen aktuell noch vermieteten – Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss seines Gebäudeteils. Dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, I1. T. , versagte der Antragsgegner indes die Abnahme des Rohbaus im Jahr 2015 wegen festgestellter Mängel, so u.a. wegen fehlerhafter Gebäudetrennwand, Gebäudeabschlusswand und Änderung der Bauausführung. Auf entsprechenden Antrag der Bauherren erteilte der Antragsgegner am 1. Februar 2016 die 4. Nachtragsgenehmigung für das Gesamtvorhaben wegen erfolgter Grundriss- und Bauteiländerungen. Nach zunächst erfolgter Fortsetzung der Bautätigkeit verfügte der Antragsgegner am 7. Juli 2016 die Stilllegung der Baustelle wegen unvollständiger Baubeginnanzeige, fehlender Benennung eines qualifizierten Bauleiters und Ausführung von Bauarbeiten durch nicht ausreichend qualifizierte Fachkräfte. Eine Fertigstellung des Gesamtkomplexes ist bis heute nicht geschehen. Der Gebäudeteil des Eigentümers T. ist (teilweise) auch aktuell nur im Rohbau vorhanden. Ausgehend hiervon ist die erteilte Baugenehmigung für das Gesamtvorhaben der Bauherren und damit auch für den Gebäudeteil des Antragstellers gemäß § 77 Abs. 1 BauO NRW 2000 erloschen. Nach dieser Vorschrift erlischt die Baugenehmigung, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen wurde. Vorliegend fanden seit dem Sommer 2016 – unstreitig - keine Bauarbeiten an dem genehmigten Gesamtvorhaben mehr statt. Die am 7. Juli 2016 vom Antragsgegner erlassene Ordnungsverfügung zur Stilllegung der Baustelle hemmte den Lauf der Frist des § 77 Abs. 1 BauO NRW 2000 nicht, da es Sache des Bauherren ist, die geforderten Nachweise vorzulegen. Die Aufnahme der genehmigten Bauarbeiten wäre danach ohne weiteres möglich gewesen. Vgl. Boedinghaus/Hahn/Schulte/Radeisen, Landesbauord- nung, Kommentar, § 77, Rn. 15 m.w.N. Dass die Baugenehmigung infolge des Ablaufs der Geltungsdauer erloschen ist, wird auch von dem Antragsteller nicht in Zweifel gezogen. Die Ordnungsverfügung erweist sich auch als verhältnismäßig und ermessensgerecht. Der Antragsgegner hat das ihm nach § 61 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW 2000 eingeräumte Ermessen erkannt und fehlerfrei ausgeübt. In nicht zu beanstandender Weise hat der Antragsgegner allein auf die formelle Illegalität des Gebäudekomplexes abgestellt. Die formelle Illegalität rechtfertigt in aller Regel den Erlass einer sofort vollziehbaren Nutzungsuntersagungsverfügung. Etwas anderes kann im Einzelfall nur dann gelten, wenn die Nutzung offensichtlich genehmigungsfähig ist, sich ihre materielle Zulässigkeit also geradezu aufdrängt. Das setzt voraus, dass ein entsprechender Bauantrag gestellt und nach Auffassung der Baugenehmigungsbehörde genehmigungsfähig ist und auch sonst der Erteilung der Baugenehmigung keine Hindernisse entgegenstehen. Vgl. etwa: OVG NRW, Beschluss vom 3. September 2018 – 10 B 1126/18 -, Rn. 7, und Urteil vom 7. April 2014 – 10 A 1814/12 – Rn. 27 und 31 f; jeweils juris. Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Zwar hat der Antragsteller im Zuge des gerichtlichen Verfahrens am 16. Januar 2019 einen Bauantrag für seinen Gebäudeteil (Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses (- Wohnungen, - Ladenlokale) zur nachträglichen Legalisierung eingereicht. Der Antragsgegner hat indes diesen Bauantrag wegen der fehlenden Zustimmung des benachbarten Grundstückseigentümers zur Eintragung der erforderlichen Vereinigungsbaulast und wegen der fehlenden Bauantragsformulare zur Gebäudeklasse - als mängelbehaftet angesehen. Mit Schreiben vom 15. Februar 2019 hat er aus diesem Grunde dem Antragsteller eine Frist zur Vervollständigung der Bauantragsunterlagen gesetzt und über die eintretenden gesetzlichen Rechtsfolgen der Rücknahmefiktion belehrt. Nach fruchtlosem Fristablauf hat der Antragsgegner mit Schreiben vom 22. März 2019 dem Antragsteller die Bauantragsunterlagen zurückgesandt und mitgeteilt, dass der Bauantrag aufgrund der gesetzlichen Rücknahmefiktion nach § 71 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW 2018 als zurückgenommen gilt. Demzufolge liegt jedenfalls nach Auffassung des Antragsgegners ein Bauantrag für das Vorhaben des Antragstellers nicht mehr vor. Abgesehen davon kann aber auch gänzlich unbeschadet einer eingehenden Prüfung zu Fragen der gesetzlichen Rücknahmefiktion gemäß § 71 BauO NRW 2018 nach derzeitigem Sachstand gerade nicht von einer sich aufdrängenden Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens des Antragstellers ausgegangen werden. Hier gegen sprechen schon die zwischen den Beteiligten konträr vertretenen Auffassungen zur Frage der Notwendigkeit einer Vereinigungsbaulast für das Vorhaben. In diesem Zusammenhang streitet für das Erfordernis einer Vereinigungsbaulast gemäß § 4 Abs. 2 BauO NRW 2018 schon der Aspekt, dass die Gebäudeabschlusswand, welche das Gebäude des Antragstellers von dem des benachbarten Grundstückseigentümers T. trennt, mittig auf der Grundstücksgrenze verläuft. Insofern trifft die (planmäßige) Inanspruchnahme eines - aus grundbuchrechtlicher Sicht - weiteren Grundstücks schon vom Wortlaut her gerade den Kerngehalt des § 4 Abs. 2 Satz 1 NRW. Eine Vereinigungsbaulast zielt darauf ab, die Lage eines Gebäudes auf mehreren Grundstücken über die Grundstücksgrenze hinweg abzusichern. Vgl. dazu im Einzelnen: OVG NRW, Urteil vom 17. Januar 2017 – 2 A 917/15 – juris m.w.N. Die von dem Antragsteller vorgetragenen zivilrechtlichen Ausführungen zu § 921 BGB kommen in diesem Zusammenhang nicht zum Tragen. Ist aber vorliegend von der Notwendigkeit einer Vereinigungsbaulast auszugehen, so bedarf es der Zustimmungserklärung des benachbarten Grundstückseigentümers T. . Die seinerzeit für das gemeinsame Bauvorhaben im Zuge der 4. Nachtragsgenehmigung eingetragene Baulast macht dieses Erfordernis nicht obsolet, da die am 25. Januar 2016 bewilligte Vereinigungsbaulast aus Anlass der Errichtung eines bestimmten Vorhabens eingetragen wurde und damit als vorhabenbezogen einzustufen sein dürfte. Vgl. zur Auslegung: OVG NRW, Urteil vom 15. Mai 2008 – 7 A 1838/07 – juris Rn. 87 ff m.w.N., und Urteil vom 21. November 2017 – 2 A 1393/16 – juris, Rn. 65 ff. Zudem bedarf die Frage der Einstufung des Vorhabens des Antragstellers in die Gebäudeklasse 4 bzw. 3 nach der gemäß § 2 Abs. 3 BauO 2018 zum 1. Januar 2019 neu geschaffenen Klassifizierung einer eingehenden Prüfung. Die Klärung dieser Punkte sowie die weitere Untersuchung der Zulässigkeit des Vorhabens unter planungs- und bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten sind indes dem dafür vorgesehenen Genehmigungsverfahren vorbehalten. Angesichts dessen drängt sich jedenfalls die Genehmigungsfähigkeit des – jetzt getrennt vom Nachbargebäude zu beurteilenden - Vorhabens des Antragstellers nicht als offensichtlich auf. Das unter Ziffer 1 angeordnete Verbot der Weitervermietung erweist sich auch als verhältnismäßig. Die Maßnahme ist geeignet, der Perpetuierung baurechtswidriger Zustände durch die Untersagung von Neuvermietungen entgegenzuwirken. Gleichzeitig stellt sie sich, da die bestehenden Mietvertragsverhältnisse von der Nutzungsuntersagung nicht berührt werden, als aktuell mildestes Mittel dar. In diesem Zusammenhang ist auch die unter Ziffer 2 getroffene Aufforderung an den Antragsteller, die Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses dem Antragsgegner spätestens zwei Wochen nach Beendigung des Mietverhältnisses unter der Nennung der Wohnung sowie des Namens des Hauptmieters anzeigen, nicht zu beanstanden. Denn diese dient der Überprüfung und Durchsetzung des mit der Ordnungsverfügung angeordneten Weitervermietungsverbotes. Darüber hinaus ist auch die Auswahl des Antragstellers als Adressat der Ordnungsverfügung ermessensfehlerfrei. Der Antragsteller ist als Eigentümer des Flurstücks --- und des darauf befindlichen Gebäudeteils Zustandsstörer gemäß § 18 Abs. 2 OGB NRW. Zugleich ist er als Vermieter des Objektes mit der einhergehende Verfügungsbefugnis Handlungsstörer gemäß § 17 OBG NRW. Schließlich führt auch eine allgemeine Interessenabwägung im Rahmen des § 80 Abs. 5 VwGO nicht zur Annahme eines überwiegenden Aussetzungsinteresses des Antragstellers. Der Verweis des Antragstellers darauf, dass es sich um ein ursprünglich genehmigtes Vorhaben gehandelt habe, materiell-rechtliche Bedenken hiergegen nicht bestehen, die Nutzung bereits vor einigen Jahren aufgenommen worden sei und er alles Notwendige unternommen habe, um den Zustand der formellen Illegalität zu beseitigen, ist insoweit nicht geeignet, dieses zu rechtfertigen. Ausnahmsweise kann ein besonderes öffentliches Vollzugsinteresse im Falle formeller Illegalität einer baulichen Nutzung zu verneinen sein, wenn dies nach einer Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalls im Hinblick auf die gewichtigen Auswirkungen einer Nutzungsuntersagung geboten erscheint, was etwa bei einem drohenden Insolvenzrisiko angenommen wird. Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 19. Juli 2011 – 10 B 743/11- und vom 4. Juli 2014 – 2 B 508/14 -, jeweils juris. Vergleichbare Umstände liegen hier indes nicht vor. Zwar bestand für das ursprünglich gemeinsame Gesamtvorhaben eine Baugenehmigung. Aber bereits mit Erteilung der Teilfertigstellungsbescheinigung am 2. Oktober 2015 wurde der Antragsteller vom Antragsgegner auf das Erlöschen der Baugenehmigung kraft Gesetzes im Falle der Unterbrechung der Bauarbeiten von einem Jahr hingewiesen. Nachdem die Bautätigkeit bereits Mitte 2016 zum Erliegen kam, erfolgten keine weiteren Maßnahmen zur Fertigstellung des Gesamtbauvorhabens. Anstrengungen zur Legalisierung des eigenen Gebäudeteils hat der Antragsteller sodann erst unter dem Eindruck der erfolgten Einleitung des ordnungsbehördlichen Verfahrens gegen ihn im November 2018 getätigt. Besondere Umstände im o.g. Sinne sind angesichts dessen nicht vorhanden, zumal zu beachten ist, dass nicht die aktuelle Vermietung des Objektes in Frage steht, sondern lediglich die Weitervermietung. Bestehen indes gegen die Rechtmäßigkeit einer angefochtenen Ordnungsverfügung keine durchgreifenden Bedenken, drängt es sich vielmehr als Ergebnis der im Rahmen der Entscheidung nach § 80 Abs. 5 VwGO vorzunehmenden Interessenabwägung regelmäßig auf, dem öffentlichen Interesse an ihrer sofortigen Durchsetzung Vorrang zu geben. Vgl. etwa: OVG NRW, Beschluss vom 27. Mai 2019 – 10 BN 157/19 – und vom 3. September 2018 – 10 B 1126/18 -, juris Rn. 12. Auch die Anordnung der aufschiebenden Wirkung gegen die Androhung der Zwangsgelder gemäß § 80 Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 Nr. 3 VwGO, § 112 JustG NRW kommt nicht in Betracht. Die Androhung des Zwangsgeldes in Höhe von 2.000 Euro für den Fall der Neuvermietung der Räumlichkeiten gemäß Ziffer 3 der Ordnungsverfügung findet ihre Rechtsgrundlage in §§ 55 Abs. 1, 57 Abs. 1 Nr. 2, 60, 63 VwVG NRW. Nach § 55 Abs. 1 VwVG kann ein Verwaltungsakt, der auf die Vornahme einer Handlung oder auf Duldung oder Unterlassung gerichtet ist, mit Zwangsmitteln durchgesetzt werden, wenn er unanfechtbar ist oder wenn ein Rechtsmittel keine aufschiebende Wirkung hat. Das Zwangsmittel – hier das Zwangsgeld nach § 57 Abs. 1 Nr. 2, 60 VwVG NRW – war nach § 63 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW schriftlich anzudrohen. Die Androhung konnte nach § 63 Abs. 2 Satz 1 VwVG NRW mit der Nutzungsuntersagung verbunden werden. Das angedrohte Zwangsgeld hält sich in dem von § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVG NRW gesetzten Rahmen und ist verhältnismäßig im Sinne von § 58 Abs. 1 VwVG NRW. Gleiches gilt für die unter Ziffer 4 der Ordnungsverfügung erfolgte Androhung eines Zwangsgeldes von 500 Euro für den Fall der Missachtung der rechtzeitigen Anzeige der Beendigung eines Mietverhältnisses. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 GKG, Nr. 11.) a) des Streitwertkatalogs der Bausenate des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen vom 22. Januar 2019 (BauR 2019, 610). Dabei legt das Gericht für das maßgebliche Interesse des Antragstellers an einer weiteren Vermietung des betroffenen Objekts zu Wohnzwecken einen Betrag von 1.000,- für jede der neun Wohnungen zugrunde. Die daraus resultierende Summe von 9.000,- Euro ist im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes zu halbieren, so dass ein Streitwert von 4.500,00 EUR festzusetzen war.