10 B 850/18

Der angefochtene Beschluss wird mit Ausnahme der Streitwertfestsetzung geändert. Die aufschiebende Wirkung der gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 7. März 2018 erhobenen Klage 4 K 3263/18 wird hinsichtlich der Nutzungsuntersagung wiederhergestellt und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung angeordnet. Die Antragsgegnerin trägt die Kosten des Verfahrens in beiden Rechtszügen. Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfahren auf 7.500,00 EUR festgesetzt. Gründe: Die zulässige Beschwerde ist begründet. Aus den mit der Beschwerde dargelegten Gründen ergibt sich, dass das private Interesse des Antragstellers an der Wiederherstellung beziehungsweise Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner Klage gegen die Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 7. März 2018, mit der Ihm unter Androhung eines Zwangsgeldes und unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufgegeben worden ist, die Wohnung im zweiten und dritten Obergeschoss des Gebäudes auf dem in E. gelegenen Grundstück U.-straße 40 nicht mehr zu nutzen, das öffentliche Interesse an der sofortigen Vollziehung der Ordnungsverfügung überwiegt. Die Abwägung fällt zu Gunsten des Antragstellers aus, weil seine Klage aller Voraussicht nach Erfolg haben wird. Die Bauaufsichtsbehörde darf in der Regel nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW die Nutzung einer baulichen Anlage unter Anordnung der sofortigen Vollziehung allein wegen ihrer formellen Illegalität untersagen. Denn regelmäßig begründet allein die fehlende baurechtliche Genehmigung der fraglichen Nutzung ein erhebliches öffentliches Interesse an deren sofortiger Verhinderung. Anderenfalls würde nämlich der Vorteil, nicht zugelassene Nutzungen bis zum Eintritt der Bestandskraft einer sie untersagenden Ordnungsverfügung wegen der aufschiebenden Wirkung der dagegen gerichteten Klage aufnehmen und fortführen zu können, einen erheblichen Anreiz bieten, dies auch tatsächlich zu tun. Auf diese Weise würde nicht nur die Ordnungsfunktion des Bauaufsichtsrechts entwertet, sondern auch der gesetzestreue Bürger, der die Aufnahme einer bislang nicht genehmigten baulichen Nutzung nur auf der Grundlage einer vollziehbaren Baugenehmigung verwirklicht, gegenüber dem bewusst oder unbewusst rechtswidrig Handelnden in bedenklicher, das Rechtsbewusstsein der Allgemeinheit erschütternder Weise bevorzugt. Dabei ist die Nutzungsuntersagung gegenüber demjenigen auszusprechen, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Teil der baulichen Anlage hat, dessen Nutzung untersagt werden soll. Soweit dieser Teil der baulichen Anlage vermietet ist, muss sich die Nutzungsuntersagung also gegen den Mieter richten. Will die Bauaufsichtsbehörde mit einer Nutzungsuntersagung gegen den Mieter einer Wohnung vorgehen, muss sie im Rahmen ihrer Ermessensentscheidung erwägen und begründen, weshalb dem Mieter die Nutzung wie einem Eigentümer untersagt werden soll und innerhalb welcher Frist ihm eine Räumung der Wohnung zuzumuten ist. Bei der Ermessensentscheidung sind alle relevanten Umstände des Einzelfalls zu ermitteln und zu berücksichtigen. So hat es der Mieter einer formell illegal genutzten baulichen Anlage anders als der Eigentümer regelmäßig nicht in der Hand, in Reaktion auf eine Anhörung zur beabsichtigten Nutzungsuntersagung wegen formeller Illegalität unverzüglich einen Bauantrag zu stellen, um den formellen Mangel zu beheben. Zudem ist zu prüfen, ob neben dem Gesichtspunkt der formellen Illegalität weitere öffentliche Belange, insbesondere fehlende Standsicherheit oder unzureichender Brandschutz, die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtfertigen können und welche Belange des Mieters die Anordnung der sofortigen Vollziehung hindern oder jedenfalls eine längere Frist zur Befolgung der Nutzungsuntersagung erfordern. Sofern Sicherheitsaspekte nicht entgegenstehen, ist unter anderem zu beachten, dass, um eine Wohnungslosigkeit des Mieters zu vermeiden, diesem eine hinreichende Frist zur Auswahl einer neuen Wohnung und für den Umzug dorthin zur Verfügung stehen muss. Dabei können die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters ebenso von Bedeutung sein wie die Situation des örtlichen Wohnungsmarktes. Beides muss gegebenenfalls ermittelt werden. Vgl. OVG NRW, Beschlüsse vom 10. Februar 2017 – 10 B 1019/16 – und vom 10. November 2016 – 10 B 1190/16 – mit weiteren Nachweisen. Ausgehend von diesen Grundsätzen kann offen bleiben, ob die Annahme der Antragsgegnerin, die Zusammenlegung der beiden Wohnungen sei formell illegal, zutrifft. Jedenfalls sind unter Berücksichtigung der Umstände des vorliegenden Einzelfalles derzeit keine Gründe ersichtlich, die die sofortige Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtfertigen könnten. Soweit es in der Begründung der Nutzungsuntersagungsverfügung heißt, dass die Statik des zweiten und dritten Obergeschosses wegen eines von dem Antragsteller im Einverständnis mit dem früheren Eigentümer des Gebäudes vor vielen Jahren gemachten Durchbruchs nicht gewährleistet sei, hat der Antragsteller plausibel dargelegt, dass es sich um eine Balkendecke handele, bei der nur die Deckenbalken eine tragende Funktion hätten. Der Durchbruch sei zwischen den Balken erfolgt, sodass die Maßnahme auch nach § 65 Abs. 1 Nr. 8 BauO NRW als Änderung eines nicht tragenden oder nicht aussteifenden Bauteils genehmigungsfrei zulässig sein könnte. Eigene Ermittlungen hat die Antragsgegnerin hierzu nicht angestellt. Die weitere Begründung der Nutzungsuntersagung, der konstruktive Brandschutz sei betroffen, überzeugt nach dem bisherigen Sach- und Streitstand ebenfalls nicht. Aus § 34 Abs. 6 BauO NRW ergibt sich, dass Deckenöffnungen innerhalb von Wohnungen keine selbstschließenden Abschlüsse entsprechend der notwendigen Feuerwiderstandsklasse der jeweiligen Decke aus Gründen des Brandschutzes haben müssen. Der Stellungnahme eines Sachverständigen für den vorbeugenden Brandschutz, die der Vermieter, der das bauaufsichtliche Einschreiten der Antragsgegnerin gegen den Antragsteller initiiert hatte, vorgelegt hat, lässt sich hierzu nichts Substanzielles entnehmen. Soweit die Antragsgegnerin im Rahmen der Anhörung auf § 36 Abs. 2 BauO NRW hingewiesen und ausgeführt hat, dass Leitern als Zugang zu Aufenthaltsräumen unzulässig seien, ist darauf hinzuweisen, dass im Treppenhaus eine notwendige Treppe als jeweiliger Zugang sowohl für die Räume im zweiten als auch im dritten Obergeschoss vorhanden sein dürfte. Auch hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung überwiegt danach das Aussetzungsinteresse des Antragstellers das öffentliche Vollzugsinteresse. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 53 Abs. 2 Nr. 2, 52 Abs. 1 und 2 GKG. Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO).