2 D 354/21.NE

Der Bebauungsplan Nr. 793/O - „R. mg+“, Stadtbezirk Ost - S., Gebiet südlich der Bahnlinie zwischen O.-straße, D.-straße und Y.-straße der Antragsgegnerin ist unwirksam. Die Antragsgegnerin und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller je zur Hälfte. Ihre eigenen außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand: Die Antragsteller wenden sich gegen den Bebauungsplan Nr. 793/O „R. mg+“, Stadtbezirk Ost - S., Gebiet südlich der Bahnlinie zwischen O.-straße, D.-straße und Y.-straße, den der Rat der Antragsgegnerin am 3. September 2020 als Satzung beschlossen hat (im weiteren: Bebauungsplan). Das ca. 14 ha große Plangebiet liegt im Stadtbezirk Ost, im Stadtteil S.. Es wird im Norden durch die Böschungsflächen der Bahntrassen und im Süden durch die Verkehrsfläche der Y.-straße begrenzt. Im Westen grenzt das Plangebiet an die Verkehrsfläche der O.-straße und im Osten an die rückwärtige Seite der Wohnbebauung entlang der D.-straße. Seit der Aufgabe der Güterbahnhofnutzung Mitte der 1990er Jahre sowie großer Teile des Schlacht- und Viehhofes an der Y.-straße, der bereits im Jahr 1968 seine Pforten schloss, lagen weite Teile des Plangebiets brach. Die Antragsgegnerin erwarb im Jahre 2014 das Güterbahnhofareal, das von bahntechnischen Anlagen vollständig geräumt und im November 2010 entwidmet wurde. Am früheren Standort des Schlacht- und Viehhofes im südlichen Bereich des Plangebiets etablierten sich von Beginn der 1970er Jahre an diverse Verbrauchermärkte, bis sich Anfang der 1990er Jahre der noch heute vorhandene Möbelmarkt dort ansiedelte. Im Osten des Plangebiets mit Zufahrt von der Y.-straße befanden sich im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses vier Hallenbauten, welche teilweise leer standen, teilweise durch Veranstaltungen und als "Soccer Hallen" genutzt wurden. Daran grenzte an der Y.-straße direkt ein Restaurantbetrieb an. Östlich der O.-straße und südlich der Bahngleise entstand schon vor dem Satzungsbeschluss auf einem an das Plangebiet angrenzenden Grundstück ein sechsgeschossiges Hotel. Im weiteren Verlauf der O.-straße in südliche Richtung befindet sich eine Fahrschule mit großer Bus-einstellhalle nebst Schulungsraum (O.-straße 51a), deren Gelände inzwischen im Eigentum der Beigeladenen steht. Es schließen sich die unmittelbar an die O.-straße grenzenden, im Eigentum der Antragsteller stehenden Flächen an (G01; postalischen Anschrift: O.-straße 53 und 53a). Der Antragsteller zu 1. betreibt dort einen Karosserie- und Kfz-Reparaturbetrieb in einer eingeschossigen Halle, die auf der Grundlage einer Baugenehmigung vom 29. Oktober 1979 für eine Wasch- und Pflegehalle mit Kfz-Nebenbetrieb als Anbau an ein Gebäude einer Tankstelle errichtet worden war (Bauschein Nr. 852/79). Der Betrieb der Tankstelle wurde nach Angaben des Antragstellers zu 1. in der mündlichen Verhandlung bereits im Jahre 1994 eingestellt. Am 1. August 1995 meldete der Antragsteller zu 1. das Gewerbe der Karosserie- und Kfz-Reparatur an. Nördlich der Halle befindet sich ein mit Baugenehmigung vom 14. Februar 1997 (Errichtung von Garagen mit Betriebswohnung) genehmigtes zweigeschossige Gebäude, in dem der Antragsteller zu 1. wohnt. Das im südlichen Bereich des Grundstücks aufstehende Gebäude mit Anbau ist ebenfalls zweigeschossig. Im straßennahen Bereich befindet sich ein Imbiss (Baugenehmigungen vom 16. März 1988 – „Nutzungsänderung Imbiss mit Sitzgelegenheit“); im ersten Obergeschoss des hinteren Gebäudeteils liegt eine Wohnung (Baugenehmigungen für einen Lager- und Garagenneubau vom 12. März 1985 und für eine Nutzungsänderung im 1. OG [Lager in Wohnraum] vom 16. Januar 1987). Mit Baugenehmigung vom 17. Februar 2020 wurde hinsichtlich eines Vorratsraumes der ehemaligen Tankstelle eine „Nutzungsänderung Imbiss“ genehmigt. Erklärtes Ziel der Planung der Antragsgegnerin ist es, die planerischen Voraussetzungen für die Entwicklung und Wiedernutzbarmachung einer zentralen innerstädtischen Brachfläche zu schaffen (vgl. Planbegründung, dort S. 17 ff.). Mit der Schwerpunktnutzung Wohnen (bis zu 2.000 Wohneinheiten) sowie öffentlich zugänglichen Freiflächen solle ein für alle Bevölkerungs- und Altersgruppen attraktives Quartier entstehen. Kern der Planung und zugleich das Alleinstellungsmerkmal des Quartiers sei die Schaffung einer Seefläche. Diese werde zum identitätsbildenden räumlichen und inhaltlichen Mittelpunkt und zur Adresse des ganzen Quartiers. Das innerstädtische Quartier bilde zur Bahnlinie hin mit Gebäuden mit bis zu sechs Geschossen eine klare bauliche Kante aus. Die Y.-straße werde straßenbegleitend durch die Neubebauung räumlich gefasst. Den Gebäuden entlang der O.-straße seien jeweils baumbestandene Aufenthaltsbereiche zur Straße hin vorgelagert. Im Inneren des Gebiets sei eine im Schnitt drei- bis fünfgeschossige Bebauung geplant, die ablesbare räumliche Strukturen schaffe und zwischen den Gebäuden Aufenthaltsmöglichkeiten biete. Zur Umsetzung setzt der Bebauungsplan die Randbereiche zur bestehenden Stadtstruktur entlang der O.-straße und der Y.-straße als Urbanes Gebiet fest, gegliedert in MU 1 bis MU 4 mit jeweils unterschiedlichen Vorgaben insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung. Im Quartierinnern werden Flächen als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, gegliedert insbesondere nach dem Maß der baulichen Nutzung (WA 1 bis WA 5). Die Aufnahme der festgesetzten oder ausnahmsweise zugelassenen Nutzung in den Bereichen WA 2 bis WA 5 wird in Nrn. 10.1 bis 10.9 der textlichen Festsetzungen ganz bzw. in Teilen von dem Baubestand in (jeweils) anderen Teilbereichen des Plangebietes abhängig gemacht. So ist etwa eine Aufnahme der Nutzung im Allgemeinen Wohngebiet im Teilbereich WA 2 in den überbaubaren Grundstücksflächen W2-1 und W2-2 solange unzulässig, bis u.a. die Bebauung im MU 4 mit der festgesetzten Mindesthöhe im gesamten Bereich der festgesetzten abweichenden Bauweise a(1) durchgehend geschlossen gemäß textlicher Festsetzung Nr. 3 errichtet worden ist (vgl. Nr. 10.1 der textlichen Festsetzungen). Das Maß der baulichen Nutzung und die Höhenlagen der baulichen Anlagen werden durch die Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse (für die überwiegende Anzahl der Baufelder als Mindest- und Höchstzahl) sowie durch Festsetzungen der Höhen gemessen in Meter über Normalhöhennull (m. ü. NHN) festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind mit Baugrenzen und insbesondere entlang der O.-straße mit Baulinien festgesetzt. Das gilt auch im Bereich der überbaubaren Grundstücksfläche M3-1, die u.a. für das Grundstück der Antragsteller Geltung beansprucht. Dort sind nur mindestens vier bis maximal fünf Geschosse zugelassen sowie eine maximale Gebäudehöhe von 69,5 m. ü. NHN. Entlang der zur O.-straße orientierten Grundstücksgrenze ist zeichnerisch ein Verbot der Ein- und Ausfahrt festgesetzt; die Zufahrt zum Grundstück der Antragsteller soll künftig ausschließlich über eine in dem Bebauungsplan festgesetzte nördlich verlaufende öffentliche Verkehrsfläche erfolgen. In dem festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet sind u.a. Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, Anlagen und Betriebe, die gewerblich betriebenen sexuellen Dienstleistungen und Darbietungen dienen, sowie Wohnungsprostitution nicht zulässig (Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen). Eine entsprechende Festsetzung findet sich in Nr. 1.2 der textlichen Festsetzungen für das Urbane Gebiet. Im Weiteren sind dort nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig sowie die der Versorgung dienenden Läden (Anlagentyp nach § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) für die Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten sind nicht zulässig. Im nordwestlichen Randbereich des Plangebiets ist ein Sondergebiet Parkhaus festgesetzt. In ihm sind nach Nr. 1.3 der textlichen Festsetzungen Parkhäuser und für die Unterbringung von Stellplätzen erforderliche Nebenanlagen sowie Betriebe und Anlagen für den Verleih von Car-Sharing-Fahrzeugen, von muskelbetriebenen Fahrzeugen sowie von Elektrofahrzeugen in Form von Kraftfahrzeugen, Fahrrädern oder Rollern incl. Ladeinfrastruktur sowie Packstationen allgemein zulässig. In zeichnerisch näher definierten Bereichen werden die Abstandsflächen auf 7,50 m festgesetzt (Nr. 5 der textlichen Festsetzungen), u.a. im südwestlichen Plangebiet entlang der südlichen Baugrenze im MU 2 mit festgesetzten VIII-XVIII Geschossen und einer Gebäudehöhenfestsetzung von 72,6 bis 105,1 m. ü. NHN. Der Plan enthält weiterhin unter Nr. 8 der textlichen Festsetzungen eingehende, auf § 9 Abs. 2 Nr. 24 BauGB gestützte Regelungen zum Immissionsschutz. Dazu gehören z.B. Vorgaben zum baulichen sog. passiven Schallschutz und zum maßgeblichen Außenlärmpegel (Nrn. 8. 1 und 8.2) sowie die Forderung schallgedämmter Lüftungssysteme u.a. im gesamten Plangebiet für Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden (Nr. 8.3). Solche Räume sind zudem in dem zeichnerisch durch entsprechende Isophone gekennzeichneten Bereich mit einem Beurteilungspegel > 60 dB(A) nachts ausgeschlossen; es können Ausnahmen von dieser unter Satz 1 getroffenen Festsetzung zugelassen werden, wenn durch bauliche Schallschutzmaßnahmen (geschlossene Laubengänge, Doppelfassaden oder vergleichbare Schallschutzmaßnahmen) sichergestellt ist, dass vor Fenstern zu Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, ein Beurteilungspegel von 60 dB(A) nachts nicht überschritten wird (Nr. 8.5). Zum Schutz vor Gewerbelärm und Freizeitlärm sind Bereiche zeichnerisch abgegrenzt, in denen öffenbare Fenster oder sonstige Öffnungen zu Aufenthaltsräumen von Wohnungen unzulässig sind (Nrn. 8.8 und 8.9). Nach Nr. 8.8 Abs. 4 sind klima- und lüftungstechnische Anlagen so auszulegen, dass die Summe der Geräuschimmissionen dieser Anlagen den um 15 dB(A) reduzierten anteiligen Immissionsrichtwert an den umliegenden Immissionsorten nicht überschreitet und weiter angeführte schalltechnische Randbedingungen eingehalten werden. Das Aufstellungsverfahren nahm im Wesentlichen folgenden Verlauf: Am 15. Februar 2018 beschloss der Rat der Antragsgegnerin die Aufstellung des Bebauungsplans. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte Mitte 2018. Mit Schreiben vom 26. Juli 2018 erhob u.a. der Antragsteller diverse Einwendungen. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand zusätzlich nach vorliegenden Gutachten und verschiedenen Änderungen des Vorentwurfes erneut im August 2019 statt. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte unter Einarbeitung weiterer Änderungen im Entwurf vom 8. April 2020 bis zum 19. Mai 2020. In dieser Zeit wurden auch die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange beteiligt. Am 3. September 2020 beschloss der Rat der Antragsgegnerin entsprechend der Beratungsvorlage Nr. 5324/IX über die Anregungen und Stellungnahmen, die im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgebracht worden waren, und den vorliegenden Bebauungsplan Nr. 793/O gemäß § 10 BauGB als Satzung sowie über dessen Begründung. Der Ausfertigungsvermerk auf der Bebauungsplanurkunde datiert auf den 7. September 2020. Die Öffentliche Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte auf der Grundlage der Bekanntmachungsanordnung des Oberbürgermeisters der Antragsgegnerin vom 4. Februar 2021 im Amtsblatt der Antragsgegnerin vom 15. Februar 2021. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans wurde von der N. GmbH unter anderem die „Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan P. City Ost, Februar 2020“ vom 13. Februar 2020 (im weiteren: schalltechnische Untersuchung) erstellt. Am 16. Dezember 2020 erteilte die Antragsgegnerin der E. Südviertel I GmbH, vertreten durch Herrn T. L., eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 248 Wohnungen, Tiefgarage (134 PKW + 528 Fahrradstellplätze) sowie 144 Abstellplätzen für Fahrräder im Außenbereich im südlichen Plangebiet. Diese Genehmigung ist (ebenso wie die zuvor der Z. GmbH c/o V. Management GmbH, vertreten durch Herrn T. L., erteilte Teilbaugenehmigung [zwecks Errichtung der Baustelle, Herrichten des Baugrundstücks, Erstellung der Baugrube mit Verbau] vom 26. Oktober 2020) Gegenstand der am 24. April 2022 begründeten Klage der Antragsteller vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf (9 K 6988/21), über die noch nicht entschieden ist. Die Antragsteller haben am 12. Oktober 2021 den Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung führen sie unter Vorlage eines (vorab per Telefax) an die Antragsgegnerin gerichteten Rügeschreibens vom 15. Februar 2022 im Wesentlichen aus: Die Planung weise durchgreifende Abwägungsfehler auf. Die Überplanung eines vorhandenen Gewerbebetriebes erfordere eine sorgfältige Bestandsaufnahme des vorhandenen Betriebsgeschehens und hauptsächlich seines Emissionsverhaltens. Es sei unerlässlich, das tatsächlich zulässige Emissionspotential zu ermitteln, wie es sich aus der für den Betrieb erteilten Baugenehmigung ergebe. Daran fehle es hier. Es sei weder eine Bestandsaufnahme noch eine Prognose etwaiger naheliegender Entwicklungen des Kfz-Werkstattbetriebes vorgenommen worden. Solche Ermittlungen seien veranlasst gewesen, denn in einem Urbanen Gebiet seien nur solche Gewerbebetriebe zulässig, die die Wohnnutzung nicht wesentlich störten. Der Störgrad hänge bei Kfz-Reparaturbetrieben wesentlich von den konkreten Arbeiten ab, die in dem in Rede stehenden Betrieb anfielen. Aus dem dargelegten Ermittlungsdefizit folge zugleich ein Bewertungsdefizit. Das gelte insbesondere für das Interesse, das Betriebsgrundstück weiterhin in einer rentablen Art und Weise gewerblich nutzen zu können. Durch die Überplanung als Urbanes Gebiet müsse einem künftigen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung der Erfolg versagt bleiben, wenn die geplante Nutzung bei typisierender Betrachtung ihrer Art nach nicht einer solchen entspreche, die nach § 6a BauNVO zulässig sei. Selbst Bauanträgen, die lediglich die bauliche Änderung des Betriebes zum Gegenstand hätten, müsste aufgrund der Festsetzung des Bebauungsplans der Erfolg versagt bleiben. Die Antragsgegnerin habe dies nicht erkannt. Entsprechendes gelte in Bezug auf die nach § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchstabe a) BauGB zu berücksichtigenden Belange der Wirtschaft. Die Bedeutung der Erweiterungsinteressen des vorhandenen Gewerbebetriebes seien verkannt worden. Die im Rahmen einer normalen Betriebsentwicklung liegende Erweiterung sei als abwägungserheblich anerkannt. Dem berechtigten Interesse an einer oft zur Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit notwendigen Erweiterung der Kapazitäten oder an der Modernisierung einer Anlage habe die Antragsgegnerin ausweislich ihrer Erläuterungen in Kap. 5.1 der Planbegründung abwägend lediglich das städtebauliche Interesse an einer „Stärkung der Innenstadt durch eine schwerpunktmäßige wohnwirtschaftliche Wiedernutzung des brachgefallenen Bahnareals“ gegenübergestellt. Bereits in der gewählten Formulierung komme zum Ausdruck, dass es einer Planung, die den Kfz-Reparaturbetrieb mittelfristig zur Aufgabe zwinge, nicht bedurft hätte, wenn und soweit lediglich „im Schwerpunkt“ eine wohnwirtschaftliche Wiedernutzung des Areals angestrebt werde. Eine solche schwerpunktmäßig wohnungswirtschaftliche Nutzung des Plangebiets wäre ohne weiteres mit der Fortsetzung der Nutzung als Kfz-Reparaturbetrieb vereinbar. Der ergänzend benannte städtebauliche Wille, „den vom Hauptbahnhof kommenden, wichtigen neuen Quartierseingang zu aktualisieren und gestalterisch zu betonen“, könne als rein gestalterische Überlegung bereits im Ansatz nicht rechtfertigen, eine ausgeübte gewerbliche Nutzung auf den passiven Bestandsschutz zu verweisen. Es sei zudem geboten gewesen, eine Fremdkörperfestsetzung auf Grundlage von § 1 Abs. 10 BauNVO in den Bebauungsplan aufzunehmen. Eine Beschränkung des Betriebes ergebe sich auch aufgrund der Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung (Festsetzung einer Mindestgeschossigkeit) sowie zur Erschließung (Verbote die Ein- und Ausfahrt von der O.-straße betreffend). Gleichzeitig ergebe sich ein Gewichtungsdefizit, indem die Planung die aufgeworfenen Lärmschutzkonflikte im Ergebnis nicht löse und gegen den Grundsatz der Konfliktbewältigung verstoße. Die dem Bebauungsplan zugrundeliegende schalltechnische Untersuchung gehe von einem deutlich unterschätzten Immissionsgeschehen beim Betrieb der Werkstatt aus. So seien insbesondre geräuschintensive Nutzungen von Kompressor, Schleif- und Trennmaschinen, Pressluft-Meißel und Beschlagschrauber sowie die Durchführung der Abgasuntersuchung bei Kraftfahrzeugen, bei der Dieselfahrzeuge mit Vollgas betrieben würden, völlig unberücksichtigt geblieben. Auch der Belang gesunder Wohnverhältnisse i.S.v. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sei in der Planung nicht mit dem ihm zukommenden Gewicht berücksichtigt worden. Zwar seien in der Planzeichnung verschiedene Bereiche gekennzeichnet, in denen zum Schutz vor Verkehrs-, Gewerbe-, und Freizeitlärm nach Nr. 8 der textlichen Festsetzungen bestimmte Vorkehrungen zu treffen seien. In den Bereichen, in denen die unterschiedlichen Festsetzungen kumulativ zu beachten seien, sei ein gesundes Wohnen jedoch nicht mehr gewährleistet. Materiell fehlerhaft seien ferner die unter Nrn. 1.1 und 1.2 der textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen zum Ausschluss einzelner Nutzungen. Dies betreffe einerseits den Ausschluss der Wohnungsprostitution sowie andererseits Regelungen zur Einzelhandelssteuerung. Unwirksam seien ferner die Regelungen zu den innerhalb des festgesetzten Sondergebiets zulässigen Nutzungen. Weder die nach Nr. 1.3 der textlichen Festsetzungen allgemein zulässigen Packstationen noch die gewerblichen Betriebe für den Verleih diverser Fahrzeuge seien mit der Zweckbestimmung „Parkhaus“ vereinbar. Allgemein zulässig seien nach der Festsetzung etwa auch Betriebe zum Verleih von Quads, Kettcars oder sog. Partybikes. Nr. 5 der textlichen Festsetzungen über eine reduzierte Abstandsflächentiefe sei bereits unbestimmt. Soweit die Regelung auch vor der südlichen Außenwand des vorgestellten bis zu 18-geschossigen Hochpunktes innerhalb der Teilfläche M2-3 des Teilbereichs MU 2 eine Abstandsflächentiefe von 7,5 m ausreichen lasse, ergebe sich ein Fehler im Abwägungsergebnis. Die unter Nr. 8 der textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen seien in wesentlichen Teilen nicht hinreichend bestimmt und deshalb unwirksam. Mit Ausnahme der Regelung zum passiven Schallschutz unter Nr. 8.1 sei gemeinsames Kennzeichen der Schutzfestsetzungen eine Regel-Ausnahme Systematik. Die Zulassung der Ausnahme sei von der „Einhaltung der Anforderungen“ bzw. der „Einhaltung geringerer Anforderungen“ abhängig. Eine Konkretisierung der Anforderung fehle, auch bleibe der Umfang der Ausnahmen völlig im Unklaren. Unklar bleibe in Nr. 8.8 auch, welche klima- und lüftungstechnischen Anlagen summierend zu betrachten seien, d.h. ob sich die Regelung lediglich auf Anlagen innerhalb des im vorstehenden Absatz in Bezug genommenen Sondergebiets Parkhaus, auf Anlagen innerhalb des weiter zuvor in Bezug genommen WA- bzw. MU-Gebiets oder auf Anlagen außerhalb des Plangebiets erstrecke, deren Geräuschemissionen auf das Plangebiet einwirkten. Den Festsetzungen unter Nr. 8 fehle überdies die städtebauliche Erforderlichkeit. Die zur Gewährung eines ausreichenden Schallschutzes gewählten Umsetzungsregelungen erwiesen sich nicht als „vernünftigerweise geboten“; sie seien mit der verfolgten Zielsetzung in wesentlichen Punkten unvereinbar. So erschließe sich nicht, aus welchem Grund öffenbare Fenster zu Aufenthaltsräumen von Wohnungen nach Nr. 8.4 generell unzulässig sein sollten, wenn keiner der Aufenthaltsräume der Wohnung über ein öffenbares Fenster zu einer Fassade mit einem Beurteilungspegel von ≤ 60 dB(A) tags verfüge. Aus Gründen des Verkehrslärmschutzes vernünftigerweise geboten wäre es, öffenbare Fenster zu Fassaden mit einem Beurteilungspegel von > 70 dB(A) tags (ganz) auszuschließen oder zu regeln, dass öffenbare Fenster zu Aufenthaltsräumen nur in Fassaden mit einem Beurteilungspegel von ≤ 60 dB(A) tags geplant werden dürfen. Nicht geboten sei ferner, wenn Nr. 8.5 ein generelles Verbot von jedweden Fenstern zu Räumen statuiere, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden könnten. Ein Verständnis der Regelung dahin, dass nur öffenbare Fenster ausgeschlossen sein sollten, verbiete sich angesichts des eindeutigen Wortlauts. Ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 BauGB ergebe sich schließlich auch aus der gewählten Regel-Ausnahme-Systematik an sich. So seien etwa zum Schutz vor Gewerbelärm unter Nr. 8.8 öffenbare Fenster zu Aufenthaltsräumen von Wohnungen und sonstigen schutzbedürftigen Räumen in bestimmten Bereichen regelhaft ausgeschlossen. Das betreffe einen so großen Teil des Plangebietes, dass es schlicht nicht planerisches Ziel für das gewollte Urbane Gebiet sein könne, öffenbare Fenster in derart weiten Bereichen regelhaft auszuschließen. Der Versuch, auf die ergänzende Regelung einer Ausnahme zu setzen, gehe fehl. Denn die Bauaufsichtsbehörde müsse – rechtmäßiges Handeln unterstellt – dem Ausnahmecharakter auf der Ebene des Planvollzugs dadurch Geltung verschaffen, dass sich die Zahl öffenbarer Fenster in dem benannten Bereich § 31 Abs. 1 BauGB entsprechend der Zahl nicht öffenbarer Fenster deutlich unterordne. Abweichendes würde nur dann gelten, wenn die Antragsgegnerin die Ausnahme im Planvollzug zur Regel machte. Davon abgesehen lasse sich im Hinblick auf die Regelungen unter Nrn. 8.1 und 8.2 nicht einmal feststellen, was die planerische Grundkonzeption sei. Nr. 8.2 entspreche im Wesentlichen dem Regelungsinhalt der Festsetzung unter Nr. 8.1, wobei Nr. 8.2 sodann eine Ausnahme formuliere. Unwirksam seien auch die bedingten Festsetzungen unter Nr. 10. Die Antragsgegnerin überschreite den ihr durch § 9 Abs. 2 BauGB vorgegebenen Rahmen. Weder sei vorliegend ein besonderer Fall zu erkennen, noch erwiesen sich die Umstände, von deren Eintritt die Zulässigkeit der Bebauung in den zu schützenden Teilflächen abhängig sein solle, als hinreichend bestimmt. Die Festsetzung stelle sich auch als konzeptionell grob fehlerhaft dar. Es sei nicht erkennbar, welche Umstände es seien, die die zeitlich vorrangige Realisierung einer Bebauung auf Teilflächen des Bebauungsplans vor einer Bebauung des Plangebiets im Übrigen rechtfertigten, wenn die auf den Teilflächen zulässigen Nutzungen nach den die Festsetzung offenbar leitenden immissionsschutzrechtlichen Maßstäben in gleicher Weise schutzwürdig seien. Ein städtebauliches Bedürfnis nach einer zeitlichen Staffelung von Nutzungen möge dort bestehen, wo eine bestimmte Nutzung zunächst verwirklicht sein müsse, bevor weitere Nutzungen folgen könnten, um die mit Mitteln der Bauleitplanung zu bewältigenden Konflikte sachgerecht zu lösen. Hier gelte aber sowohl für die Neubebauung als auch für die zu schützende Bebauung derselbe immissionsschutzrechtliche Maßstab. Ungeachtet dessen sei der Fortbestand der schallschützenden Bebauung nicht hinreichend gesichert. Es finde sich weder eine Regelung im Bebauungsplan, noch sei dies Gegenstand des städtebaulichen Vertrages, den die Antragsgegnerin im Zuge der Planaufstellung geschlossen habe. Jedenfalls seien die textlichen Festsetzungen unter Nrn. 10.1,10.4,10.5 und 10.6 nicht hinreichend bestimmt. Die Antragsteller beantragen, den Bebauungsplan Nr. 793/O „R. mg+“ der Antragsgegnerin für unwirksam zu erklären. Die Antragsgegnerin und die Beigeladene beantragen jeweils, den Antrag abzulehnen. Sie treten dem Antragsvorbringen im Einzelnen entgegen und führen im Wesentlichen aus: Die Interessenlage der Antragsteller sei ausreichend ermittelt und hinreichend abgewogen worden. Im Planaufstellungsverfahren seien umfangreiche Ermittlungen zur Bewertung des Emissionsverhaltens gerade auch des Betriebes des Antragstellers zu 1. durchgeführt worden. Hierzu hätten auch mehrfach Gespräche stattgefunden. Die gewonnenen Informationen und Erkenntnisse zur ausgeübten Nutzung und der Nutzungszeiten habe der schalltechnische Gutachter (Ingenieurbüro N. GmbH) in mehreren Abstimmungsterminen zugrunde gelegt. Die Rügen gegen die schalltechnische Untersuchung griffen nicht durch, auch nicht, soweit sie im Klageverfahren gegen die Baugenehmigung vom 16. Dezember 2020 vorgebracht worden seien, wie auch der Gutachter in seinen Stellungnahmen vom 26. September 2022 und 7. November 2023 im Einzelnen ausgeführt habe. Ohnehin sei nicht einmal klar, ob die von den Antragstellern angedeuteten emissionsrelevanten Tätigkeiten überhaupt vom Genehmigungsumfang ihrer Baugenehmigungen abgedeckt würden. Zu berücksichtigen sei auch, dass der Schallschutzgutachter vorsorglich im Ergebnis Nutzungs- und Emissionsansätze herangezogen habe, die im Bereich des Innenhofes zu einer Ausschöpfung des Immissionsrichtwerts für ein Gewerbegebiet führten. Der Betrieb der Antragsteller sei schon auf Grund der genehmigten Nutzungen in der unmittelbaren Umgebung rechtlich in seinen Emissionen beschränkt. So befinde sich über der Garage im nördlichen Teil des Grundstücks eine Betriebsleiterwohnung, im südlichen Teil sei normales Wohnen genehmigt und eine Pizzeria befinde sich in unmittelbarer Nachbarschaft. Der Vortrag der Antragsteller zur Zumutbarkeit tieffrequenter Geräusche betreffe allein die Festsetzung etwaiger Nebenbestimmungen in der Baugenehmigung. Die Annahme der Antragsteller, die Festsetzungen des Bebauungsplans stünden allen eventuellen zukünftigen Vorhaben im Zusammenhang mit dem Kfz-Betrieb entgegen, sei falsch. Gerade bei der relativ geringen Größe des in Rede stehenden Betriebes sei davon auszugehen, dass dieser typisierend betrachtet seiner Art nach in einem Urbanen Gebiet allgemein zulässig sei und auch in dem hier gegebenen Abstand zu einem allgemeinen Wohngebiet ordnungsgemäß und verträglich betrieben werden könne. Auch werde mit dem Bebauungsplan die Möglichkeit einer deutlich höheren baulichen Ausnutzbarkeit eröffnet. Der Grundstückswert sei deutlich erhöht. Dies sei ausweislich der Abwägungsunterlagen in die Abwägung eingeflossen (S. 3 der Abwägung zu den Einwendungen der IHK und S. 72 der Planbegründung). Den verbleibenden Einschränkungen seien im Rahmen der Abwägung zutreffend gewichtete und bedeutende städtebauliche Ziele entgegengesetzt worden. Eine sog. Fremdkörperfestsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO habe ausscheiden müssen, weil das fragliche Gebiet, das über das jetzt festgesetzte Baugebiet hinausgehe, nicht überwiegend bebaut gewesen sei. Zudem werde durch die MU-Festsetzung der bestehende Betrieb keineswegs unzulässig. Die Festsetzung entspreche auch der gegenwärtigen Bebauung und Nutzung im Umfeld. In direkter Nachbarschaft befinde sich insbesondere eine Pizzeria und ein Möbelhaus. Weiter südlich sei Wohnen vorhanden, östlich eine Werbeagentur sowie eine Fahrschule. Auf dem Grundstück der Antragsteller seien eine Wohnung und eine Betriebswohnung vorhanden. Der Ausschluss der sogenannten Wohnungsprostitution sei wirksam. Die Planbegründung zu dem vom erkennenden Senat in seinem Urteil vom 4. Oktober 2021 - 2 D 1/20.NE - beanstandeten Bebauungsplan habe sich nicht mit der Wohnungsprostitution befasst, sondern mit den vorangestellten Nutzungen. Die Begründung des hier streitigen Bebauungsplans decke dagegen alle Nutzungen ab, die sämtlich für mit den Zielen des Bebauungsplans unverträglich eingeordnet seien. Auch der Einzelhandelsausschluss sei ohne weiteres städtebaulich gerechtfertigt. Die Beschränkung des Einzelhandels auf kleinflächige Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem (Haupt-)Sortiment sei zulässig. Auch hier gelte im Übrigen, dass ein potentieller Fehler in der Abwägung jedenfalls unbeachtlich geworden sei. Die Regelungen zum Sondergebiet Parkhaus seien ebenfalls nicht zu beanstanden. Es entspreche heute der üblichen Praxis, dass sich in oder in der Umgebung von Parkhäusern auch Packstationen befänden, wobei diese einen Beitrag zur Reduzierung von Lieferverkehr leisten sollten. Ähnlich sei es mit dem Verleih von Fahrzeugen, zumal Parkhäuser der Unterbringung von Fahrzeugen jedweder Art dienten. Zu den nach Nr. 5 der textlichen Festsetzungen zu berücksichtigenden Balkonen gehöre selbstredend auch deren äußere Umwehrung. Die Regelung sei auch nicht abwägungsfehlerhaft. Sie werde in der Planbegründung (dort S. 25) gerade auch bezogen auf den von den Antragstellern angeführten Bereich einer vorgestellten Bebauung mit bis zu 18 Geschossen ausführlich erörtert. Die bedingten Festsetzungen seien fehlerfrei getroffen. Auf S. 55 f. der Planbegründung werde dargelegt, weshalb diese aus Gründen des Immissionsschutzes notwendig seien. Es treffe auch nicht zu, dass der Bestand der schallschützenden Bebauung nicht hinreichend gesichert sei, weil der Bebauungsplan die zulässigen und notwendigen Festsetzungen i.S.d. § 9 Abs. 2 BauGB getroffen habe. Auch seien die Festsetzungen hinreichend bestimmt. Ihr Regelungsgehalt ließe sich ohne weiteres durch Auslegung ermitteln. Es sei klar festgesetzt, dass der gesamte Bereich der festgesetzten abweichenden Bauweise a(1) und a(2) durchgehend geschlossen im Sinne der Festsetzung Nr. 3 erstellt werden müsse. Dies spare die Bereiche M4-1a und W1-1a ausdrücklich aus; entsprechend sei auch auf S. 31 ff. der Begründung zum Bebauungsplan festgehalten, dass in diesen Flächen eine deutliche Öffnung und Durchwegung trotz der dadurch bedingten, etwas höheren Schalleinträge in das Gebiet geplant werde. Satz 2 der Nr. 10.1 beziehe sich auf die in Satz 1 definierten Flächen und konkretisiere die Anforderung des Satzes 1 dahingehend, dass (nur) auf diesen so umrissenen Flächen und entlang der Verkehrsfläche die Gebäude mindestens als Rohbau und mit geschlossener Fassade hergestellt worden sein müssten. Entsprechendes gelte auch für Nr. 10.5 der textlichen Festsetzung. Nr. 10.4 sei ebenfalls hinreichend bestimmt. Es werde in Satz 1 eindeutig geregelt, dass im gesamten Bereich der festgesetzten abweichenden Bauweise a(4) und a(5) die Bebauung zu erfolgen habe. Auch hier diene Satz 2 lediglich zur Klarstellung, dass die Bebauung entlang der Verkehrsfläche mindestens im Rohbau und mit geschlossener Fassade fertiggestellt worden sein müsse. Auf den ersten Blick möge der Bezug zur besonderen Verkehrsfläche missverständlich erscheinen. Mit Blick auf den Zweck der Regelung und dem klar formulierten Satz 1 sei sie aber so auszulegen, dass eben entlang der gesamten festgesetzten Bauweise – und damit entlang der gesamten Verkehrsfläche – die Bebauung zu erfolgen habe. Die textliche Festsetzung Nr. 10.6 sei ebenfalls bestimmt genug. Bei einer Gesamtschau der Sätze 1 und 2 werde klar, dass entlang der Flächen a(4) und a(5) ausweislich des eindeutigen Satzes 2 insgesamt allein die Flächen W1-4 und W1-5 gemeint seien. Dass die Fläche a(4) nicht an den Flächen W1-4/W1-5 liege, sei als offenkundiges Redaktionsversehen unerheblich. Auch die Regelungen zum Lärmschutz unter Nr. 8 der textlichen Festsetzungen seien hinreichend bestimmt und beinhalteten ein stimmiges Lärmschutzkonzept. Im Detail werde auf die Stellungnahme der N. GmbH verwiesen. Ausgangspunkte der Regelungen in Nrn. 8.1 und 8.2 seien die in den planerischen Festsetzungen aufgenommenen Lärmpegelbereiche. Nr. 8.1 setze den Rahmen, den wiederum Nr. 8.2 ausfülle. Dies folge auch aus der Begründung des Bebauungsplans, dort S. 48. Nr. 8.3 regele die Anforderungen an schallgedämmte Lüftungssysteme. Die Ausnahme eröffne lediglich die Möglichkeit anderer technischer Lösungen zur Wahrung gesunder Aufenthalts- bzw. Wohnverhältnisse, wenn dies durch einen Schallgutachter nachgewiesen werde. Nr. 8.4 enthalte Vorgaben zur Grundrissgestaltung von Wohnungen bzw. Aufenthaltsräumen, wenn diese zu besonders lärmbelasteten Seiten hin ausgerichtet seien. Ziel der Festsetzung in Nr. 8.5 sei die Sicherstellung gesunder Schlafverhältnisse. Darüber hinaus sollten in jenem lärmkritischen Bereich Schlafräume möglichst weitgehend unterbunden werden, so dass diese zwangsläufig zu Bereichen mit einer geringeren Lärmbelastung orientiert würden. In Nr. 8.8 werde mit dem Wort „dieser“ schlicht auf die zu prüfenden neuen Anlagen Bezug genommen. Bei Lichte betrachtet sei die Regelung in Satz 1 so zu verstehen, dass in dem markierten Bereich öffenbare Fenster oder sonstige Öffnungen zu Aufenthaltsräumen von Wohnungen unzulässig seien, wenn die in Nr. 8.8 Satz 1 genannten Beurteilungspegel erreicht oder überschritten würden. Entsprechendes gelte auch für Nr. 8.8 Satz 2. Insoweit stelle sich die Frage schon nicht, ob in der Anwendung des Bebauungsplans das Regel-Ausnahme-Verhältnis der Vorschrift umgedreht werde. Aber selbst wenn man das anders sehen wollte, wäre die Klausel gleichwohl erforderlich. Es treffe zwar zu, dass die Genehmigungsbehörde auf ein Regel-Ausnahme-Verhältnis Rücksicht nehmen müsse, und zwar um die Grundzüge der Planung oder Zweckbestimmung des jeweils festgesetzten Baugebiets zu wahren. Ein solcher Fall liege hier aber gerade nicht vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie der beigezogenen Aufstellungsvorgänge der Antragsgegnerin nebst Planurkunden Bezug genommen. Entscheidungsgründe: Der Normenkontrollantrag der Antragsteller hat Erfolg. A. Der rechtzeitig entsprechend § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO binnen eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans gestellte Antrag ist auch im Übrigen zulässig. Insbesondere sind die Antragsteller als Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen (aus drei Flurstücken bestehenden) Grundstücks im Sinne von § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO antragsbefugt. Als solche machen sie hinreichend substantiiert geltend, im Hinblick auf die Überplanung ihres Grundstücks als Urbanes Gebiet und die weiteren Vorgaben zum Maß der baulichen Nutzung, hier insbesondere die Vorgaben zur Mindestanzahl von Vollgeschossen, die Baulinie parallel zur O.-straße und das Verbot von Ein- und Ausfahrten in ihrem Recht auf gerechte Abwägung aus § 1 Abs. 7 BauGB und ihren Eigentumsrechten aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt zu sein. Dies gilt gerade auch vor dem Hintergrund, dass die derzeit jenseits der Baulinie auf ihrem Grundstück aufstehenden Gebäude maximal zweigeschossig sind. Entsprechend bedarf es an dieser Stelle keiner Vertiefung, dass demgegenüber die Befürchtung der Antragsteller, der 1995 vom Antragsteller zu 1. aufgenommene Karosserie- und Kfz-Reparaturbetrieb könne planbedingt aus Lärmschutzgründen weiteren Einschränkungen unterliegen als in der gegebenen planungsrechtlichen Situation, nach den im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses gegebenen Grundstücksverhältnissen weniger überzeugend erscheint. Dass der Betrieb bei typisierender Betrachtung ein solcher i.S.d. §§ 6 Abs. 1 und 6a Abs. 1 BauNVO ist, der das Wohnen nicht wesentlich stört und damit seiner Art nach in dem festgesetzten Urbanen Gebiet zulässig bleiben dürfte, so wie es auch die Antragsgegnerin ihrer Abwägung zugrunde gelegt hat, haben die Antragsteller in der mündlichen Verhandlung letztlich selbst nicht (mehr) substantiiert in Frage gestellt. Anderes haben sie auch in der Antragsbegründung nicht ernsthaft behauptet. Für diese Typisierung spricht, auch wenn die behaupteten Karosserie-Reparaturarbeiten zu den geräuschintensiveren Arbeiten zu zählen sein dürften, neben den begrenzten Räumlichkeiten auch die Einlassung des Antragstellers zu 1., dass der Betrieb in der Vergangenheit mit insgesamt maximal drei Personen betrieben worden sei und er ihn derzeit allein betreibe. Vgl. zu den Abgrenzungskriterien etwa BVerwG, Beschluss vom 11. April 1975 - IV B 37.75 -, juris Rn. 4; OVG NRW, Beschluss vom 18. Juni 2010 - 7 A 896/09 -, juris Rn. 7; Bay. VGH, Urteil vom 27. September 2021 - 15 B 20.828 -, juris Rn. 35 f., jeweils m.w.N. Zudem weisen die Antragsgegnerin wie auch die Beigeladene zutreffend darauf hin, dass der Kfz-Betrieb bereits heute mit Blick auf die auf demselben Grundstück etablierten Wohnnutzungen sowie den benachbarten Betrieb einer Pizzeria aus Immissionsschutzgründen nach Maßgabe des § 22 BImSchG Beschränkungen unterliegt, ohne Anhaltspunkte dafür, dass durch die Planung insoweit eine Verschärfung der vorhandenen Situation eintreten würde. Nach den Stellungnahmen der N. GmbH zum Normenkontrollantrag vom 26. September 2022 und vom 7. November 2023 sowie vom 9. März 2022 (letztere vorgelegt im Klageverfahren 9 K 6988/21 vor dem Verwaltungsgericht Düsseldorf) ist aber – selbst ausgehend von einer Ausschöpfung des Immissionsrichtwertes der TA Lärm für Gewerbegebiete von 65 dB(A) tags im Innenhofbereich des Grundstücks der Antragsteller – anzunehmen, dass sich die Werkstatt im Bereich der nördlich und südlich angrenzenden Baufelder mit der Festsetzung als Urbanes Gebiet und an den östlichen Baufeldern, welche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt sind, nicht mehr relevant auswirken kann. Denn die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden um mindestens 10 dB(A) unterschritten, so dass die Werkstatt hier bereits keine immissionsrelevante Quelle mehr darstellt. Ebenfalls keiner abschließenden Klärung bedarf, ob und in welchem Umfang die diesbezüglichen betrieblichen Interessen an unvermindertem Emissionsverhalten überhaupt schutzwürdig sind, nachdem der Antragsteller zu 1. nach eigenen Angaben den Betrieb der Karosserie- und Kfz-Reparaturwerkstatt im August 1995 aufgenommen hat, ohne indes zuvor eine baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung eingeholt zu haben. Die Kfz-Halle ist nach Aktenlage auf der Grundlage einer dem Vater des Antragstellers zu 1., Herrn U. M. erteilten Baugenehmigung vom 29. Oktober 1979 (Bauschein Nr. 852/79, Bl. 623 der Bauakten) entsprechend der Baubeschreibung vom 5. Juni 1979 (Bl. 567 der Bauakten) und dem zugehörigen Lageplan (Bl. 565 der Bauakten) an ein bestehendes Tankstellengebäude angebaut worden mit der Zweckbestimmung „Wasch- und Pflegehalle mit Kfz- Neben betrieb“ (Hervorhebung nicht im Original). Die Tankstelle nebst Tankstellengebäude wiederum geht auf einen Bauschein vom 4. August 1959 (Tankstellengebäude mit Vordach und 2 Vergaserkraftstoff-Zapfsäulen, 2 Treibstoffbehälter und 3 Wageneinstellplätze [Nr. 1230/59, Bl. 164 der Bauakte]) zurück. Die selbständige Nutzung der gesamten Halle zu (umfänglichen) Karosserie- und Kfz-Reparaturen nebst TÜV-Abnahmen als Hauptnutzung dürfte sich demgegenüber als eine Nutzungsänderung darstellen. Dieser Befund wird durch den Umstand, dass die Antragsgegnerin auf den Antrag der Eheleute U. M. unter dem 14. Februar 1997 eine Baugenehmigung für die Errichtung von Garagen mit „Betriebswohnung“ im hinteren Grundstücksbereich erteilt hat, nicht in Frage gestellt. Diese Genehmigung bezieht sich nämlich nur auf Garagen, wobei im ursprünglichen Antrag und in der Bauzeichnung sogar nur von „PKW-Garage“ die Rede ist. Nichts Anderes gilt im Hinblick auf die Baugenehmigung für einen Lager- und Garagenneubau vom 12. März 1985. Hinweise darauf, dass dieses Vorhaben seinerzeit dem Kfz- Neben betrieb der Tankstelle zugeordnet und dieser zu einem eigenständigen Betrieb erweitert werden sollte, finden sich nicht. Eine Garage ist zudem schon begrifflich keine Werkstatt. Soweit für die Lagerräume anderes gelten könnte, wenn denn diese zur Lagerung von Kfz-Teilen gedient haben sollten, ist diese Nutzung jedenfalls durch die Änderung zur Wohnnutzung (1. Nachtrag – Baugenehmigung vom 16. Januar 1987) entfallen. Dahinstehen mag dementsprechend auch, ob und in welchen Umfang die Antragsteller sich ggfs. dessen unbeschadet auf materiellen Bestandsschutz berufen können. B. Der Normenkontrollantrag ist begründet. Der Bebauungsplan weist durchgreifende, zu seiner Unwirksamkeit führende materielle Mängel auf. Zwar fehlt es ihm in seiner Grundkonzeption nicht an der erforderlichen städtebaulichen Rechtfertigung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB (I.). Er leidet jedoch in der Umsetzung im Einzelnen an durchgreifenden Mängeln (II.). Das betrifft zunächst (1.) die textliche Festsetzung Nr. 8.5, die in Satz 1 den Ausschluss von Fenstern zu Räumen regelt, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können (d)), und die textliche Festsetzung Nr. 8.8 Abs. 4, die Vorgaben zu klima- und lüftungstechnischen Anlagen statuiert (f)). Auch weist die Behandlung der Eigentumsbelange der Antragsteller im Rahmen der Abwägung beachtliche Fehler auf (2.). Daraus resultiert die Unwirksamkeit des gesamten Bebauungsplans (3.). I. Der Bebauungsplan ist mit seinen Planungsansätzen in seiner Grundkonzeption i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich gerechtfertigt. Was i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB städtebaulich erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen Konzeption der Gemeinde. Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen. Der Gesetzgeber ermächtigt sie, die „Städtebaupolitik“ zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB sind demgegenüber in aller Regel nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuchs nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan, der aus tatsächlichen oder Rechtsgründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt, und daher die Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung nicht zu erfüllen vermag. In dieser Auslegung setzt § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB der Bauleitplanung lediglich eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Sie betrifft die generelle Erforderlichkeit der Planung, nicht hingegen die Einzelheiten einer konkreten planerischen Lösung. Dafür ist das Abwägungsgebot maßgeblich, das im Hinblick auf gerichtliche Kontrolldichte, Fehlerunbeachtlichkeit und heranzuziehende Erkenntnisquellen abweichenden Maßstäben unterliegt. Deswegen kann die Abgewogenheit einer Bauleitplanung und ihrer Festsetzungen nicht bereits zum Maßstab für deren städtebauliche Erforderlichkeit gemacht werden. Vgl. BVerwG, Urteile vom 27. März 2013 - 4 C 13.11 -, BauR 2013, 1399 = juris Rn. 9, und vom 27. März 2013 - 4 CN 6.11 -, BauR 2013, 1402 = juris Rn. 9, sowie Beschluss vom 11. Mai 1999 - 4 BN 15.99 -, BRS 62 Nr. 19 = juris Rn. 4; OVG NRW, Urteil vom 4. Oktober 2021 - 2 D 1/20.NE -, juris Rn. 43 f. Davon ausgehend ist der streitgegenständliche Bebauungsplan in seiner Grundkonzeption städtebaulich gerechtfertigt. Die „R. mg+“ ist ausweislich der Planbegründung eines der zentralen städtebaulichen Elemente der 2016 politisch beschlossenen Stadtentwicklungsstrategie „mg+ Wachsende Stadt“, deren Umsetzung intensiv und zügig voranzutreiben sei. Mit der Umsetzung eines beschlossenen Stadtentwicklungskonzeptes verfolgt die Planung einen hinlänglich legitimierten planerischen Belang (vgl. § 1 Abs. 6 BauGB). Sie dient im Konkreten der planerischen Absicherung der projektierten Entwicklung eines neuen, möglichst autofreien Stadtquartiers auf einer innerstädtischen, in wesentlichen Teilen brachgefallenen Fläche. Dessen Alleinstellungsmerkmal soll die Anlage einer 1,9 ha großen Wasserfläche sein, um die blockartig die Wohnbebauung und die Gebäude mit urbanen Nutzungen angesiedelt werden sollen (vgl. etwa 16.3.1 „Kurzdarstellung der Inhalte des Bauungsplans“, Planbegründung/Umweltbericht S. 125). Danach stünden insbesondere die in § 1 Abs. 6 Nrn. 1 bis 4, Nr. 7 Buchstabe a) und Nr. 8 Buchstabe a) BauGB genannten städtebaulichen Belange im Fokus der Planung, namentlich die Schaffung eines Wohn- und Arbeitsquartiers, das den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnis genügt und zugleich die Interessen der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie die Belange der Wirtschaft wahrt. Tragfähige Anhaltspunkte, dass die Planung zur Erreichung dieser Ziele, insbesondere was die Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse anbelangt, von vornherein ungeeignet wäre und sie sich insoweit als planerischer Missgriff darstellte, fehlen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei der Bauleitplanung Belange des Immissionsschutzes, soweit sie von der Planung betroffen sind, im Rahmen der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB berücksichtigt werden. Für die Frage der städtebaulichen Erforderlichkeit i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB und die Vollzugsunfähigkeit einer bestimmten Planung spielen sie dagegen nur dann eine Rolle, wenn strikte Grenzen der Planung tangiert bzw. überschritten werden. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2018 - 2 D 102/14.NE -, juris Rn. 146. Davon ist hier nicht auszugehen. Zwar ist das Plangebiet in erheblichem Umfang durch Schienen- und Straßenverkehrslärm vorbelastet, und dies weiträumig in einem aus grundrechtlicher Sicht kritischen Umfang, der bei Belastungen durch Verkehrslärm für Gebiete, in denen Wohnen allgemein zulässig ist, jedenfalls bei einer Gesamtbelastung durch Dauerschallpegel oberhalb der Werte von 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht liegt, vgl. OVG NRW, Urteile vom 4. Oktober 2021 - 2 D 1/20.NE -, juris Rn. 93 f., und vom 21. April 2015 - 2 D 12/13.NE -, juris Rn. 111, ohne dass es einer Vertiefung bedürfte, ob nicht Anlass besteht, die Grenze ausgehend von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts noch weiter abzusenken. Vgl. hierzu BVerwG, Hinweisbeschluss vom 25. April 2018 - 9 A 16.16 -, juris Rn. 87; OVG NRW, Urteile vom 26. November 2018 - 10 D 40/16.NE -, juris Rn. 118, vom 11. September 2019 - 11 D 81/16.AK -, juris Rn. 171, und vom 19. April 2023 - 11 A 1227/17 -, juris Rn. 119. Nach der der Planung zugrundliegenden schalltechnischen Untersuchung (vgl. dort S. 23) stehen entlang der ersten Baureihe in Richtung der Bahnschienen (IO 1, 2, 27 und 28) in den oberen Geschossen Beurteilungspegel tags von bis zu 70 dB(A) bzw. 68 dB(A) entlang der O.-straße und der Y.-straße zu erwarten. Zum Nachtzeitraum liegen die Beurteilungspegel bei bis zu 67 dB(A) an der Bahntrasse und bei bis zu 62 dB(A) an den Fassaden zur O.-straße. Dies steht der Entwicklung eines durch Wohnnutzung gekennzeichneten Baugebiets in diesem Bereich allerdings nicht schon von vornherein entgegen. Schließlich ist einzustellen, dass es insbesondere in großstädtischen Bereichen – wie hier – Situationen geben kann, in denen etwa im Rahmen der Schließung innerörtlicher Lücken und einer Nachverdichtung der Bebauung auch bei sehr hohen Außenpegeln die Ausweisung von Baugebieten, die auch oder sogar vornehmlich dem Wohnen dienen, unter Verweis auf Maßnahmen des passiven Schallschutzes in Betracht kommen kann. Das gilt selbst dann, wenn die Außenlärmpegel die Schwelle zur Gesundheitsgefährdung überschreiten, soweit sich jedenfalls im Gebäudeinneren zumutbare Lärmwerte erreichen lassen Vgl. zu den in diesem Zusammenhang aufgeworfenen Fragestellungen: BVerwG, Urteil vom 22. März 2007 - 4 CN 2.06 -, juris Rn. 14 f.; OVG NRW, Urteil vom 4. Oktober 2021 - 2 D 1/20.NE -, juris Rn. 91, und Beschluss vom 26. April 2018 ‑ 7 B 1459/17.NE -, juris Rn. 25, jeweils m.w.N.; OVG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2021 ‑ 1 KN 3/20 -, juris Rn. 43; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7. April 2022 - 8 S 847/21 -, juris Rn. 86 f. (nachgehend: BVerwG, Beschluss vom 18. Januar 2023 - 4 BN 36/22 -); Bischopink/Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl. 2021, Rn. 915 ff. Eine ausreichende Konfliktbewältigung durch entsprechende Vorgaben zur Gebäudeschalldämmung, Grundrissanordnung sowie Vorgaben zur Baureihenfolge und dem Einbau schallgedämmter Lüftungseinrichtungen erscheint in den hier gegebenen Grundstücksverhältnissen nach den gutachterlichen Feststellungen zur Verkehrslärm(vor)belastung des Plangebiets keinesfalls von vornherein ausgeschlossen. Dies gilt vor allem mit Blick auf die Ausführungen dazu, dass bei Realisierung der Plangebäude im Inneren des Plangebiets größtenteils ein beruhigter Bereich mit Beurteilungspegeln von 50 bis 60 dB(A) tags erzeugt werde und lediglich in einem kleinen Bereich im Nordwesten des Plangebiets aufgrund der dort verlaufenden Erschließungsstraße Beurteilungspegel von über 60 dB(A) erreicht würden. Zum Nachtzeitraum würden im Inneren des Plangebiets Beurteilungspegel von 45 bis 55 dB(A), im Nordwesten von bis zu 60 dB(A) erreicht. Dabei schlägt der Gutachter zur Absicherung der vorgestellten Möglichkeiten, gesunde Wohnverhältnisse zu erreichen, umfängliche Regelungen insbesondere durch passiven Schallschutz, Gebäude- und Grundrissgestaltungen sowie zur Baureihenfolge vor. II. In der konkreten Umsetzung ergeben sich jedoch beachtliche Fehler, von denen jedenfalls zwei zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans führen. 1. Fehlerhaft sind zunächst die eingangs genannten zwei Regelungen betreffend „Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen“ in Nr. 8 der textlichen Festsetzungen. a) Die Festsetzungen zum passiven Schallschutz und zum maßgeblichen Außenpegel in Nrn. 8.1 und 8.2 unterliegen allerdings keinen durchgreifenden Bedenken, wenn man diese Regelungen verständig als einheitliches Regelungskonzept auslegt. Danach sind verbindliche Vorgaben zum Dämmmaß von Außenbauteilen statuiert, und zwar in Abhängigkeit von der Lage der zu betrachtenden Außenbauteile zu den zeichnerisch festgesetzten Isophonen zwecks „Abgrenzung von Flächen mit maßgeblichen Außenlärmpegeln bei freier Schallausbreitung [Abgrenzung von Pegeln von 75 dB(A), 70 dB(A) und 65 dB(A)]“ nach Maßgabe der DIN 4109-1:2018-01. Diese Festsetzungen finden ihre Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB. Es unterliegt auch keinen Bedenken, dass bei der Berechnung der maßgeblichen Außenlärmpegel die Minderung um 5 dB(A) für den Schienenlärm gemäß DIN 4109:2018 eingeflossen ist. Nach der Erläuterung des Lärmgutachters in der mündlichen Verhandlung wird der Abschlag allein für die Frequenzabhängigkeit angesetzt. Es handelt es sich also nicht um den früheren sog. Schienenbonus (Korrektursummand S der Schall 03 1990), der in Abhängigkeit des subjektiven Lärmempfindens angesetzt wurde. Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 23. November 2022 - 7 A 9.21 -, juris Rn. 24. Vielmehr entspricht der hier einbezogene Abschlag der höheren Schallabsorptionswirkung eines Fensters gegenüber dem Schienenverkehrslärm, welcher höher frequentierend ist als der Straßenverkehrslärm und deswegen stärker gemindert wird. Die Regelungen sind bei der gebotenen verständigen Lesart schließlich auch absehbar geeignet, etwaige nachfolgende Genehmigungsverfahren vorhersehbar und praktikabel hinsichtlich des zu fordernden Schalldämmmaßes für Außenbauteile im Sinne der Empfehlungen der schalltechnischen Untersuchung zu steuern (S. 59 und 63 der schalltechnischen Untersuchung). Das gilt zugleich für die Regelung in Nr. 8.2 Abs. 3 der textlichen Festsetzungen, wonach von den getroffenen Festsetzungen (unter Satz 1 und 2) abgewichen werden kann, soweit sachverständig nachgewiesen wird, dass infolge eines dauerhaft niedrigeren maßgeblichen Außenlärmpegels geringere Anforderungen an die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen zu stellen sind. Das bedeutet nichts anderes, als dass im Einzelfall gutachterlich nachgewiesen werden kann, dass – etwa in Folge von Eigen- oder Fremdabschirmung – tatsächlich ein maßgeblicher Außenlärmpegel i.S.d. DIN 4109 auftritt, der geringer ist als der durch die Isophone festgesetzte. Vgl. dazu allgemein: OVG NRW, Urteil vom 7. Juli 2011 - 2 D 39/09.NE -, juris Rn. 117. b) Vorstehendes gilt für die Vorgabe in Nr. 8.3 der textlichen Festsetzungen nur partiell, ohne dass es insoweit einer abschließenden Klärung ihrer Wirksamkeit bedarf. (1) Nr. 8.3 Abs. 1 Satz 1, wonach im gesamten Plangebiet für Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, schallgedämmte Lüftungssysteme oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen vorzusehen sind, findet allerdings ohne weiteres seine Rechtsgrundlage in § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB, ist hinreichend bestimmt und im Zusammenspiel mit den weiteren Vorgaben städtebaulich zielführend, um einen Beitrag zur Absicherung gesunder Wohnverhältnisse zu leisten. Dabei ist zwar einzustellen, dass zur angemessenen Befriedigung der Wohnbedürfnisse heute grundsätzlich die Möglichkeit des Schlafens bei gekipptem Fenster gehört. Ist dies wegen der Verkehrslärmvorbelastung eines Gebiets nicht möglich, lassen sich angemessene Wohnverhältnisse ggfs. aber auch bei Einbau technischer Belüftungseinrichtungen wahren. Diese Einschätzung liegt auch der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 2 der 24. BImSchV zugrunde. Danach gehört zu den dort aufgeführten Schallschutzmaßnahmen auch der Einbau von Lüftungsmaßnahmen in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden. Vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 21. September 2006 - 4 C 4.05 -, BVerwGE 126, 340 ff. = juris Rn. 26. Mit der Formulierung „gleichwertige Maßnahmen“ in Nr. 8.3 Abs. 1 Satz 1 sind ersichtlich solche kompensatorischen Maßnahmen gemeint, die zum Zwecke der Erhöhung der Schalldämmung des Außenbauteils bei gekipptem Fenster zusätzlich baulich-technische Lösungen vorsehen, die einen Ausgleich zwischen dem typischen (höheren) Dämmwert eines herkömmlichen geschlossenen Fensters (mit schallgedämmter Lüftungsanlage) und dem eines gekippten Fensters bewirken. Der Lärmgutachter hat in seiner Stellungnahme vom 7. November 2023 beispielhaft sog. Hafen-City-Fenster angeführt. Vgl. BVerwG, Urteile vom 21. September 2006 ‑ 4 C 4.05 -, BVerwGE 126, 340 = juris Rn. 34 (Dämmwert für ein gekipptes Fenster typischerweise 15 dB(A)), und vom 9. November 2006 ‑ 4 A 2001.06 -, BVerwGE 127, 95 = juris Rn. 134 (Dämmwert für ein geschlossenes Fenster typischerweise 25 dB(A)). Die in Nr. 8.3 Abs. 2 statuierte Ausnahme unterliegt ebenfalls keinen grundsätzlichen Bedenken. Allerdings werden die Anforderungen, deren Einhaltung gutachterlich nachzuweisen ist, damit im Baugenehmigungsverfahren eine Ausnahme von der Festsetzung zugelassen werden kann, nicht ausdrücklich benannt. Sie lassen sich auch – anders als hinsichtlich der Regelungen in Nrn. 8.1 und 8.2. – nicht schon aus dem Regelungsgefüge selbst ableiten. Indes wird man hier zur Auslegung auf die Planbegründung zurückgreifen können. Schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen werden danach gefordert, weil die prognostizierten Beurteilungspegel im Nachtzeitraum (auch unter Berücksichtigung der jeweils abschirmenden Bebauung) in weiten Bereichen des Plangebiets oberhalb von 45 dB(A) liegen (vgl. dort S. 42 und S. 47). Dabei hebt die Planbegründung auf die rechnerische Lärmprognose ab, die der Schallgutachter gemäß DIN 18005 – nach Bestätigung in der mündlichen Verhandlung im Übrigen ohne Abschlag für den Schienenverkehr – durchgeführt hat. Auch erläutert die schalltechnische Untersuchung (dort S. 60), dass es der „Festsetzungssystematik in P.“ entspricht, ab einem Beurteilungspegel von 45 dB(A) nachts entsprechende Vorkehrungen vorzusehen. Dementsprechend wäre jedenfalls der Nachweis eines dauerhaften Beurteilungspegels von bis zu 45 dB(A) oder darunter ausreichend. Ausgehend von einer Schalldämmung durch ein gekipptes Fenster von typischerweise 15 dB(A) erscheint es ebenfalls naheliegend, dass nach der Festsetzung auch der Nachweis der Einhaltung eines Innenpegels von 30 dB(A) nachts gemäß VDI 2719 aus Sicht des Plangebers ausreichen sollte, wie es der Gutachter in seiner Stellungnahme vom 7. November 2023 ausgeführt hat (dort. S. 3). (2) Im Hinblick auf die Festsetzung in Nr. 8.3 Abs. 1 Satz 2 und die insoweit zugelassene Ausnahme ergibt sich ein etwas anderes Bild, ohne dass es aber insoweit einer abschließenden Entscheidung bedürfte, ob dies zu einem durchgreifenden Fehler des Bebauungsplans führt. Wenn Nr. 8 Abs. 1 Satz 2 festsetzt, dass für alle Aufenthaltsräume sowie Büroräume schallgedämmte Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen vorzusehen seien, sofern an diesen „ein Beurteilungspegel ≥ 70 dB(A) im Tageszeitraum“ vorliegt, bleibt schon unklar, für welchen Bereich des Plangebiets diese Vorgabe gelten soll. Das wird auch weder in der Planbegründung noch im Lärmgutachten weiter erläutert. Ob hier tatsächlich eine Verknüpfung mit der Isophone aus Nr. 8.4 vorgezeichnet ist, wie es der Gutachter in der mündlichen Verhandlung als möglich angeführt hat, erscheint jedenfalls nicht zweifelsfrei. Ein solches Verständnis würfe in der Folge auch weitere Fragen auf, zu deren Beantwortung die Planbegründung nichts Ausdrückliches hergibt. Denn jene Isophone wird definiert als ein Bereich mit „Beurteilungspegel > 70 dB(A) tags“, und eben nicht mit „≥ 70 dB(A)“. Die in Nr. 8.4 genannte Isophone erfasst im Übrigen überbaubare Grundstücksflächen allenfalls in einem zu vernachlässigenden Umfang. Im Nordwesten (über)schneidet diese Isophone im Grunde letztlich nur die zeichnerische Breite der Baugrenze. Zugleich wird aber in der Planbegründung auf S. 82 herausgestellt: „Bedingt durch die Schalleinwirkungen auf das Plangebiet durch Straßen- und Schienenverkehrslärm ist eine Wohnnutzung und auch sonstige sensible Nutzungen nur durch schallvermindernde Maßnahmen wie Grundrissoptimierung von Aufenthaltsräumen und Schlafräumen von Wohnungen, Einrichtung schallgedämmter Lüftungseinrichtungen , sowie die Festsetzungen im Bebauungsplan, die Abgrenzungen von Flächen mit Festsetzungen zum Schutz vor Verkehrslärm möglich. Bei freier Schallausbreitung ergeben sich insbesondere in den oberen Geschossen tags Beurteilungspegel von bis zu 70 dB(A) entlang der ersten geplanten Baureihe (WA 1 und MU 4) in Richtung der Bahnschienen bzw. von bis zu 68 dB(A) entlang der O.-straße (MU 2 - MU 4) und der Y.-straße (MU 1 und MU 2)“ (Hervorhebungen nicht im Original). Dies legt die Vorstellung des Plangebers nahe, dass gerade auch in den Bereichen, in denen Beurteilungspegel = 70 dB(A) errechnet sind (vgl. schalltechnische Untersuchung Anlage 7.1 MU 4 IO 1 ab dem 2. OG) jedenfalls schallgedämmte Lüftungseinrichtungen für Aufenthaltsräume und Büroräume vorgesehen werden sollten, auch wenn die unter Nr. 8.4 statuierte Grundrissoptimierung mit den Vorgaben zu einer Überecklüftung (vgl. Stellungnahme des Gutachters vom 7. November 2023, S. 3) in Anknüpfung an die berechneten Beurteilungspegel > 70 dB(A) diese wohl nicht erfasst. Nach Anlage 1.4 der schalltechnischen Untersuchung liegt der IO 1 mittig des in MU 4 nördlich ausgewiesenen Baufeldes. Die in Nr. 8.4 definierte Isophone „schneidet“ die Baugrenze weiter westlich. Dabei kann auch nicht übersehen werden, dass die schalltechnische Untersuchung auf S. 60 und 63 ausdrücklich auch für die Gebäude im Norden zur Bahnlinie hin, die nach den vorangestellten Festsetzungen mit Beurteilungspegel = 70 dB(A) bzw. bis zu 70 dB(A) beaufschlagt sind, (abweichende) Grundrissoptimierungen derart empfiehlt, dass Aufenthaltsräume und Schlafräume von Wohnungen vorzugsweise zu den schallabgewandten Seiten, d.h. zu den Innenhöfen, ausgerichtet werden. Für die Plangebäude entlang der Y.-straße und O.-straße sei aus gutachterlicher Sicht ebenfalls eine Grundrissoptimierung zu empfehlen; inwieweit dies in einer bauleitplanerischen Festsetzung münden sollte, sei von der Antragsgegnerin abzuwägen. Denkbar wäre in diesem Zusammenhang – so der Gutachter - z.B. die Forderung, maximal die Hälfte der Aufenthaltsräume oder zumindest nur maximal einen Aufenthaltsraum in Richtung Norden auszurichten. c) Hinsichtlich der textlichen Festsetzung Nr. 8.4 mag offenbleiben, ob diese mit den Empfehlungen der schalltechnischen Untersuchung auf S. 60 und 63 kompatibel und diese hinreichend abgewogen sind, obschon – wie gesagt – der definierte Bereich einer Grundrissoptimierung wohl die mit 70 dB(A) beaufschlagten Fassaden zur Bahnlinie (vgl. MU 4 IO 1 ab 2. OG – Anlage 7.1.1) wohl nicht erfassen dürfte. Entsprechend bedarf es keiner Vertiefung, ob die vom Gutachter in die Abwägung der Antragsgegnerin gestellte Empfehlung einer Grundrissgestaltung für die Bebauung entlang der Y.-straße und O.-straße tatsächlich hinreichend erwogen wurde. Die Planbegründung ist diesbezüglich nicht eindeutig. d) Jedenfalls leidet die textliche Festsetzung Nr. 8.5 an einem beachtlichen, dem Grenzbereich zwischen fehlender städtebaulicher Rechtfertigung und unzureichender – weil inkonsistenter – Konfliktbewältigung zuzurechnenden Fehler. Danach sind in dem gekennzeichneten Bereich Fenster in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, ausgeschlossen. Die Anordnung solcher baulicher Vorkehrungen lässt sich zwar grundsätzlich auf § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB stützen. Als Maßnahmen des passiven Schallschutzes können auch die Stellung und Gestaltung von Gebäuden sowie die Anordnung der Wohn- und Schlafräume festgesetzt werden. Die Anordnung zielt auf die Gewährung gesunder Wohnverhältnisse, weil sie in den Bereichen des Plangebietes regelhaft gilt, in denen bei freier Schallausbreitung mit nächtlichen Verkehrslärmbelastungen zu rechnen ist, die zu Beurteilungspegeln > 60 dB(A) führen. Jedoch ist mit dieser Vorgabe zugleich regelhaft ausgeschlossen, dass sich in diesen Bereichen Wohnnutzung etabliert. Die Regelung läuft auf ein Verbot von (potentiellen) Schlafräumen hinaus, da solche (auch) bauordnungsrechtlich ohne Fenster wohl nicht vorstellbar sind. Das entspricht auch dem Verständnis des Plangebers, der die Isophone, mit der der betroffene Bereich gekennzeichnet wird, mit „Ausschluss von Schlafräumen“ bezeichnet. Ohne Schlafraum ist eine Wohnnutzung indes unzulässig. Zudem ist der durch die Isophone gekennzeichnete Bereich, soweit er im Norden das allgemeine Wohngebiet betrifft, so groß, dass nicht davon auszugehen ist, dass sich hier durch angepasste Grundrissgestaltung Wohnnutzung in nennenswertem Umfang etablieren könnte. Eine Ansiedlung von anderen Nutzungen, die in einem Wohngebiet allgemein oder ausnahmsweise zulässig wären, würde – in dieser Häufung – in Widerspruch zum festgesetzten Gebietscharakter stehen und ist zugleich auch nicht von der Antragsgegnerin und der Beigeladenen projektiert. Die Regel über den Ausschluss von Fenstern zu möglichen Schlafräumen konterkariert also die planerische Zielsetzung und entbehrt aufgrund dieses Widerspruchs isoliert betrachtet einer erforderlichen Rechtfertigung. Einen anderen Sachverhalt betreffend vgl. Bay. VGH, Urteil vom 9. Dezember 2014 - 15 N 12.2321 -, juris Rn. 34 ff. (zum Ausschluss von schutzwürdigen Aufenthaltsräumen). Ob Entsprechendes auch gilt, soweit das Urbane Gebiet betroffen ist, mag dahinstehen. Dem könnte entgegenstehen, dass § 6a BauNVO kein gleichgewichtiges Mischungsverhältnis der zugelassenen Nutzungen fordert. Eine hinreichende Auflösung des (jedenfalls) für das Allgemeine Wohngebiet festzustellenden Widerspruchs lässt sich nicht aus der zugleich statuierten Ausnahme (Nr. 8.5 Satz 2) ableiten. Denn festsetzungstechnisch stellt der Plangeber insoweit darauf ab, dass im Baugenehmigungsverfahren regelhaft Ausnahmen (§ 31 Abs. 1 BauGB) von dem verbindlichen Ausschluss von Schlafräumen nach Maßgabe von Satz 2 der Nr. 8.5 zugelassen werden und erachtet die in Satz 1 statuierte Regel selbst also als nicht zielführend für die getroffene Gebietsfestsetzung. Ihr fehlt deshalb im Grunde schon die städtebauliche Rechtfertigung. Wenn die Ordnungsfunktion des Bebauungsplans nicht aufgegeben werden soll, muss das Regel-Ausnahme-Verhältnis gewahrt bleiben. Die auf Ebene der Bauleitplanung geschaffene Ausnahmemöglichkeit kann deshalb nicht so weit reichen, dass sie die eigentliche planerische Festsetzung – hier den regelhaften Ausschluss von Fenstern zu möglichen Schlafräumen – in ihr Gegenteil verkehrt. Vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 31 Rn. 14 m.w.N. Nur ergänzend sei in diesem Zusammenhang angemerkt, dass die Annahme der Antragsteller, die Baugenehmigungsbehörde sei – die Wirksamkeit der Festsetzung der Ausnahme unterstellt – nach Maßgabe des § 31 Abs. 1 BauGB unter Ausübung ihres danach eröffneten Ermessens gehalten, weitere Ausnahmen zu verweigern, sobald bereits eine nennenswerte Anzahl von Ausnahmen erteilt worden wäre, allerdings an der Rechtslage vorbeigeht. Die Zulassung der hier in Rede stehenden Ausnahme soll der Zweckbestimmung des festgesetzten Baugebietscharakters dienen, indem die Schaffung von für eine Wohnnutzung erforderlichen Fenstern zu geeigneten Schlafräumen (und damit zugleich möglicherweise zum sonstigen Aufenthalt nutzbaren Räumen) unter Wahrung des mit dem regelhaften Verbot bezweckten Gesundheitsschutzes vor schädlichen Lärmeinwirkungen ermöglicht werden soll. Eine Beeinträchtigung der Grundzüge der Planung dergestalt, dass die Zweckbestimmung des Allgemeinen Wohngebiets durch eine unbegrenzte Zahl von Ausnahmen gefährdet werden könnte, drohte mithin in Anwendung von Nr. 8.5 Satz 2 der textlichen Festsetzungen gerade nicht. Vgl. dazu Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 150. Ergänzungslieferung (Mai 2023), § 31 Rn. 25 m.w.N. § 31 Abs. 1 BauGB verlangt keinen atypischen Einzelfall. Nach dieser Bestimmung können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans solche Ausnahmen zugelassen werden, die in dem Bebauungsplan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Dabei ist der Begriff "Art" nicht identisch mit "Art der baulichen Nutzung", sondern dahin zu verstehen, dass im Bebauungsplan deutlich gemacht werden muss, von welchen Festsetzungen Ausnahmen möglich sind. Der Umfang der Ausnahme bestimmt, wie weit von dieser Festsetzung abgewichen werden kann. Ob die Festsetzung einer so bestimmten Ausnahme zulässig ist, bestimmt sich dagegen nach den allgemeinen planungsrechtlichen Vorschriften; insbesondere bedarf es einer gesetzlichen Ermächtigung, einer planerischen Rechtfertigung (§ 1 Abs. 3 BauGB) und es gilt das Gebot der planerischen Abwägung (§ 1 Abs. 7 BauGB). Vgl. OVG NRW, Urteile vom 7. Juli 2011 - 2 D 39/09.NE -, juris Rn. 75 f., und vom 9. November 2012 - 2 D 63/11.NE -, juris Rn. 148; Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 31 Rn. 11. Das Regelungsgefüge in Nr. 8.5 der textlichen Festsetzungen lässt sich auch nicht zielführend dahin auslegen, dass in dem gekennzeichneten Bereich Schlafräume der Sache nach nicht generell ausgeschlossen werden, sondern positiv gewendet bauliche Schallschutzmaßnahmen (geschlossene Laubengänge, Doppelfassaden oder vergleichbare Schallschutzmaßnahmen einschließlich Grundrissgestaltung) gefordert werden, die sicherstellen, dass vor Fenstern zu Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden können, ein Beurteilungspegel von 60 dB(A) nachts nicht überschritten wird. In Ansehung des Wortlauts und der danach gewählten Regelungstechnik erscheint eine solche Auslegung schon nicht zweifelsfrei. Jedenfalls fehlt es der Ausnahme nach Nr. 8.5 Satz 2 aber an einer hinreichenden, den Anforderungen an eine gerechte Abwägung genügenden Konturierung des Schutzniveaus. Hier ist von der Antragsgegnerin mit 60 dB(A) die Grenze gewählt worden, jenseits derer die Planung den Grenzbereich zur Gesundheitsgefährdung zieht. Diese liegt weit oberhalb derjenigen Werte, die nach den für die Beurteilung von Verkehrslärm einschlägigen Regelwerken der DIN 18005 (in der der Planung zugrundeliegenden Fassung) und der 16. BImSchV auch aus Gründen des vorsorgenden Gesundheitsschutzes als regelhaft (noch) wohngebietsverträglich oder wohnverträglich angesehen werden. Die Erforderlichkeit dessen erschießt sich nicht, zumal die Planung darauf basiert, dass im Inneren des Plangebiets größtenteils ein beruhigter Bereich mit Beurteilungspegeln von 45 bis 55 dB(A) erreicht wird. Dieses nach der Lärmprognose mögliche Schutzniveau wird hier ohne Erläuterung von Gründen nicht nachgezeichnet. Hinreichende Gründe hierfür ergeben sich auch sonst nicht. In Kombination mit Nr. 8.3 dürfte zwar jedenfalls gewährleistet sein, dass bei einer Verkehrslärmbelastung von > 45 dB(A) schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorhanden sind, und ausgehend vom Dämmwerten eines geschlossenen Fensters von 25 dB(A) Innenpegel erreichbar sein dürften, wie sie in einem mit Verkehrslärm mit einem Beurteilungspegel von 50 dB(A) beaufschlagten MU-Gebiet bei halbgeöffneten Fenstern erreicht werden. Dies setzt allerdings auch voraus, dass die Betroffenen davon Gebrauch machen. Wie eingangs ausgeführt, ist die Entwicklung eines durch Wohnnutzung gekennzeichneten Baugebiets in einem mit Verkehrslärm im Grenzbereich zur Gesundheitsgefährdung belasteten Gebiet auch allenfalls aus besonderen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt, soweit ausreichender passiver oder über eine Riegelbebauung aktiver Schallschutz gesichert ist und die Bebauung jedenfalls in den im „Schallschatten“ gelegenen Bereichen noch angemessenen Pegelwerten ausgesetzt ist, die zumindest dort ein Wohnen und/oder Schlafen bei gelegentlich geöffnetem Fenster noch zulassen. Außerdem verdeutlicht die einheitliche Forderung schallgedämmter Lüftungseinrichtungen schon für nächtliche Beurteilungspegel > 45 dB(A), dass der Plangeber konzeptionell im Ansatz die Einhaltung von Innenpegeln von 30 dB(A) verfolgt. Das wird bestätigt durch die Erläuterung des Gutachters in seiner Stellungnahme vom 7. November 2023, die sich Antragsgegnerin und Beigeladene zu eigen gemacht haben. Er führt aus, dass aus seiner Sicht die in Nr. 8.3 statuierte Ausnahme von der Verpflichtung auch greift, wenn der Nachweis eines Innenpegels von 30 dB(A) geführt wird. Zudem gründet die Planung maßgeblich auf den gutachterlichen Feststellungen, dass – wie schon gesagt – bei Realisierung der äußeren Plangebäude im Inneren des Plangebietes größtenteils ein beruhigter Bereich mit Beurteilungspegeln von 45 bis 55 dB(A) nachts erzeugt werde. Die schalltechnische Untersuchung stellt für das allgemeine Wohngebiet heraus, dass im Innenbereich die oben genannten schalltechnischen Orientierungswerte nachts um maximal 10 dB(A) überschritten werden. Nur für den Nordwesten wird unter Hinweis auf die zu errichtende Erschließungsstraße eine Überschreitung um 15 dB(A) konstatiert. Schon allein danach wäre eine entsprechend differenzierte Sichtweise auf das Schutzniveau, ab dem Schlafräume zugelassen werden sollen, angezeigt gewesen. Dies gilt gerade auch zur Absicherung, dass entsprechend der Empfehlung der schalltechnischen Untersuchung (vgl. dort S. 63) für Gebäude im Norden zur Bahnlinie hin Grundrissoptimierungen derart vorgenommen werden, dass Aufenthaltsräume und Schlafräume von Wohnungen vorzugsweise zu den schallabgewandten Seiten, d.h. zu den Innenhöfen ausgerichtet werden, jedenfalls aber Schlafräume nur in Bereichen mit einem hinreichenden Abstand zu der mit 60 dB(A) nachts bezeichneten Grenze der Gesundheitsgefährdung entstehen. e) Ob Entsprechendes für die textlichen Festsetzungen in Nr. 8.8 Abs. 1 und 2 gilt, mag an dieser Stelle offenbleiben. Danach sind im Zusammenspiel mit der zugehörigen Isophone in weiten Teilen des Plangebiets insbesondere öffenbare Fenster oder sonstige Öffnungen zu Aufenthaltsräumen von Wohnungen und sonstigen schutzbedürftigen Räumen unzulässig. Auch insoweit lässt sich festhalten, dass hier eine Wohn- und Büronutzung ausgehend vom Wortlaut regelhaft ausgeschlossen und regelungstechnisch nur über eine Ausnahme zugelassen werden soll. Das betrifft auch das Grundstück der Antragsteller. Vgl. BVerwG, Urteil vom 5. März 1997 - 11 A 25.95 -, BVerwGE 104, 123-144 = juris Rn. 147. f) Die Festsetzung Nr. 8.8 Abs. 4 ist ebenfalls rechtswidrig und damit unwirksam. Es fehlt jedenfalls an einer gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage, insbesondere lässt sie sich nicht auf § 9 Abs. 1 Nr. 24 3. Alt. BauGB stützen. Mit den Worten „bauliche und sonstige technische“ Vorkehrungen hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB zulässigen immissionsschutzbezogenen Festsetzungen in der Weise hinreichend bestimmt sein müssen, dass ihnen die konkret zu treffenden Maßnahmen entnommen werden können, wobei hinsichtlich der Detailliertheit der Festsetzungen weitere Einzelheiten gegebenenfalls im Baugenehmigungsverfahren festgelegt werden können. Allerdings reicht allein die Festsetzung von Zielvorgaben ohne die Benennung von bestimmten Schutzvorkehrungen nicht aus. Emissions- und Immissionsgrenzwerte sind für sich gesehen keine Vorkehrungen im Sinne dieser Vorschrift. Grenzwerte können nur zur Bestimmung von Eigenschaften der nach Maßgabe des § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB vorgegebenen, dem Immissionsschutz dienenden baulichen und sonstigen technischen Vorkehrungen verwandt werden. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 30. Januar 2006 ‑ 4 BN 55.05 -, BRS 70 Nr. 12 = juris Rn. 8; OVG NRW, Urteil vom 23. Oktober 2008 - 7 D 90/07.NE -, juris Rn. 71, Reidt, in: Battis/Krautz-berger/Löhr, BauGB, 5. Aufl. 2022, § 9 Rn. 144; Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, § 9 BauGB, Rn. 64. Diesen Anforderungen genügt Nr. 8.8 Abs. 4 der textlichen Festsetzungen nicht. Im Einleitungssatz heißt es zwar, „die Anlagen seien so auszurichten“, dass der um 15 dB(A) reduzierte anteilige Immissionsrichtwert an den umliegenden Immissionsorten eingehalten werde, was auf das Ergreifen baulicher/technischer Vorkehrungen deuten könnte. Indes werden die Vorkehrungen/Maßnahmen nicht weiter konturiert. Vielmehr wird ein Immissionsgrenzwert statuiert, der einen weitergehenden Schutz gewährleisten soll, als er über die Regelung der TA Lärm bei der Zulassung neuer Anlagen insbesondere in Bereichen zu erreichen ist, in denen zu erwarten steht, dass die Vorbelastung durch gewerbliche Anlagen oder sonstige Lärmquellen, die nach Maßgabe der TA Lärm zu beurteilen sind, die Immissionsrichtwerte ausschöpfen, wie sie hier durch die nach Nr. 8.8 Abs. 1 Sätze 1 und 2 gebildete Isophone abgegrenzt wird. Wie der Gutachter in seiner Stellungnahme vom 7. November 2023 erläutert, würde bei Anwendung von Ziffer 2.2 der TA Lärm und dem Nachweis, dass eine Unterschreitung des Immissionsrichtwertes um 10 dB(A) durch die in Nr. 8.8 Abs. 4 genannten Anlagen an einem Immissionsort unter Annahme, dass die Vorbelastung den Immissionsrichtwert der TA Lärm bereits ausschöpft – wie es die Planung hier in dem durch die nach Nr. 8.8 Abs. 1 Sätze 1 und 2 gebildeten Isophone abgegrenzten Bereich unterstellt – in der Gesamtbetrachtung eine Pegelerhöhung um 0,4 dB(A) bewirken. Noch höher fiele der Lärmzuwachs aus, wenn im Genehmigungsverfahren nicht der Nachweis gefordert würde, dass sich das Vorhaben nach Ziffer 2.2 der TA Lärm nicht auswirkt, sondern auf die Regel nach Ziffer 3.2.1 Sätze 2 und 3 der TA Lärm abgestellt würde, wonach der von einer Anlage verursachte Immissionsbeitrag zu einer Vorbelastung in der Regel schon dann nicht relevant ist, wenn die von der zu beurteilenden Anlage ausgehende Zusatzbelastung die Immissionsrichtwerte nach Ziffer 6 am maßgeblichen Immissionsort um mindestens 6 dB(A) unterschreitet. Demgegenüber läge bei Einhaltung der festgesetzten Forderung (Unterschreiten des Immissionsrichtwerts um 15 dB(A)) die rechnerische Pegelerhöhung durch die neuen Anlagen in der Gesamtbetrachtung hingegen nur noch bei 0,1 dB(A). Diese ersichtlich auf vorsorgenden Lärmschutz gerichtete Zielsetzung ersetzt die nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB geforderte Konturierung von technischen oder baulichen Vorkehrungen (einschließlich Maßnahmen) zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche allerdings nicht. Dass klima- und lüftungstechnischen Anlagen selbst keine technischen Vorkehrungen in diesem Sinne darstellen, bedarf keiner Hervorhebung. g) Nr. 8.10 der textlichen Festsetzungen dürfte demgegenüber gerade auch unter Einbeziehung des Hinweises in Nr. 14 zu möglichen baulichen Vorkehrungen gegen Erschütterungen noch von § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB gedeckt sein. Die Regelung knüpft an die Forderung aus DIN 4150-2 (1999) Nr. 6.5.4.3 und 4 an, wonach bei der Planung von Baugebieten (gemeint sind wohl Baugebiete, die von den Auswirkungen von Schienenverkehr betroffen sind), die Anhaltswerte (A u und A r ) nach Tabelle 1 eingehalten werden sollten. Davon ausgehend lässt sich die Vorgabe in Nr. 8.10 bei verständiger, planerhaltender Lesart wohl noch dahin verstehen, dass bei Gebäuden eine bauliche Ausgestaltung zu wählen ist, die gewährleistet, dass der einschlägige Anhaltswert der angeführten DIN eingehalten wird. Unter Heranziehung der Hinweise unter Nr. 14 dürften – wie es § 9 Abs.1 Nr. 24 BauGB voraussetzt – die angeordneten baulichen/technischen Vorkehrungen hinreichend konturiert sein. Unter Nr.14 wird die Nähe zu den nördlich gelegenen Bahngleisen, aufgrund derer mit Erschütterungsimmissionen zu rechnen sei, hervorgehoben und empfohlen, die Eigenfrequenzen der Decken von Räumen, die für Wohnnutzungen bzw. Büronutzungen etc. ausgelegt würden, so zu dimensionieren, dass diese oberhalb des Frequenzbereichs von 12-16 Hz lägen. Des Weiteren könnten eine für die geplante Bebauung ausgelegte Gründungsart bzw. eine entsprechend dimensionierte Bodenplatte, Fundamentplatte (biegesteif) oder elastische Lagerung unterhalb der Gebäude zu einer Reduzierung der Erschütterungsimmissionen führen und den Nutzungskomfort der geplanten Bebauung erhöhen. 2. Die Planung weist zugleich einen beachtlichen Verstoß gegen das Abwägungsgebot aus § 1 Abs. 7 BauGB zu Lasten der Antragsteller auf. Das private Eigentum gehört selbstverständlich und in hervorgehobener Weise zu den abwägungsbeachtlichen Belangen. Insbesondere das private Interesse am Erhalt bestehender Nutzungsrechte ist unter Berücksichtigung des besonderen verfassungsrechtlichen Eigentumsschutzes abwägend zu berücksichtigen. Die Beschränkung der Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks muss daher von der Gemeinde als wichtiger Belang privater Eigentümerinteressen in der nach § 1 Abs. 7 BauGB gebotenen Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gewichtet werden. Im Rahmen der Abwägungsentscheidung hat die Gemeinde folglich die Nachteile einer Planung für Planunterworfene zu berücksichtigen. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 8. Mai 2017 - 2 D 120/14.NE -, juris Rn. 75 f. m. w. N. Dabei sind bei der Überplanung bereits bebauter Bereiche enge Grenzen des festsetzungsunabhängigen Bestandsschutzes zu beachten. Vor diesem Hintergrund setzt die Überplanung von solchen Bereichen im Interesse einer geordneten, den gemeindlichen Zielvorstellungen entsprechenden Entwicklung eine sorgfältige Bestandsermittlung voraus. Vgl. OVG NRW, Urteil vom 22. Februar 2022 ‑ 2 D 202/21.NE -, juris Rn. 87. Die konzeptionelle Ausgestaltung des Plans ist dann möglichst diesem Bestand anzupassen. Dies schließt eine „Wegplanung" bestehender Nutzungen aus sachlich gerechtfertigten Gründen nicht aus, bedarf aber einer besonders sorgfältigen Prüfung und Begründung. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. November 2005 - 4 BN 36.05 -, BRS 69 Nr. 32; OVG NRW, Urteil vom 22. April 2004 - 7a D 142/02.NE -, BRS 67 Nr. 12. Bei einer fremdnützigen Überplanung von Grundstücken muss zudem stets geprüft werden, ob es ein milderes Mittel gibt, das zur Zweckerreichung annähernd gleich geeignet ist, den Eigentümer aber weniger belastet. Vgl. BVerfG, Beschluss vom 19. Dezember 2002 - 1 BvR 1402/01 -, BRS 68 Nr. 1 = juris Rn. 15 bis 17; BVerwG, Beschluss vom 15. Mai 2013 ‑ 4 BN 1.13 -, juris Rn. 17. Gemessen an diesen Maßstäben leidet der Bebauungsplan zwar nicht an einem relevanten Defizit bei der Ermittlung und Bewertung der Interessen der Antragsteller an der ungehinderten Fortführung des Werkstattbetriebs auf ihrem Grundstück (a)). Indes hat die Antragsgegnerin das Ausmaß der planerischen Einschränkungen der ohne die Planung zulässigen Nutzungsoptionen der Antragsteller insbesondere in Bezug auf die Vorgabe einer Mindestgeschosszahl nicht erkannt, jedenfalls aber nicht erkennbar abgewogen (b)). a) Die Antragsgegnerin hat die Interessenlage des Antragstellers zu 1., seinen Werkstattbetrieb ohne immissionsschutzrechtliche Einschränkung durch heranrückende Bebauung ungehindert fortführen zu können, hinreichend ermittelt und abwägungsfehlerfrei von einer weitergehenden Bestandfestsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO abgesehen. Anhaltspunkte dafür, dass die schalltechnische Untersuchung und im Nachgang die Abwägung der Antragsgegnerin zu Lasten der Antragsteller von einem deutlich unterschätzten Emissionsgeschehen ausgegangen wäre, fehlen, zumal nach den ergänzenden Erläuterungen des Gutachters vom 9. März 2022, vom 26. September 2022 und 7. November 2023. Insbesondere hat der Gutachter zutreffend darauf hingewiesen, dass sich aus den Bauakten keine unter schalltechnischen Gesichtspunkten verwendbaren Angaben oder Nutzungsansätze für den Betrieb finden. Wie bereits ausgeführt, ist der in elektronischer Form vorliegenden Bauakte neben der erwähnten Genehmigung aus dem Jahre 1979 für eine Wasch- und Pflegehalle mit Kfz-Nebenbe-trieb als Anbau zu einem Tankstellengebäude schon keine Genehmigung für eine selbständig betriebene Karosserie- und Reparaturwerkstatt zu entnehmen. Auch hat der Gutachter – ohne dass dies durch die Antragsteller substantiiert in Abrede gestellt worden wäre – bekräftigt, dass im Planaufstellungsverfahren im Juni 2019 durch den Auftraggeber Abstimmungstermine mit dem Antragsteller zu 1. stattgefunden haben und bei der schalltechnischen Untersuchung die dort gemachten Angaben zur Nutzung und insbesondere auch zu den Nutzungszeiten zugrunde gelegt worden sind. Durchgreifende Bedenken gegen die eingestellten Nutzungsansätze sind ebenfalls nicht veranlasst. Insbesondere hat der Gutachter plausibilisiert, dass es sich bei der angesetzten Abstrahlung über die Hallentore um gemittelte Emissionen einer typischen Service-Halle beim Vorgang des Reifenwechsels handelt, bei dem typische Nebengeräusche miterfasst seien, wie z.B. der Betrieb eines Kompressors. Im Weiteren führt er nachvollziehbar aus, dass im Innenhof die Anlieferung mit einem Kleintransporter je Stunde während der berücksichtigten Betriebszeiten eingestellt worden sei, was einen deutlich überschätzten Ansatz darstellt. Auch trägt der Verweis des Gutachters, dass das Nutzungspotential für den Kfz-Betrieb unter Berücksichtigung der dynamisch angelegten Grundpflichten aus § 22 Abs. 1 Satz 1 BImSchG bereits heute weitergehend eingeschränkt ist. Dies gilt auch wegen der umliegenden schutzwürdigen Nutzungen. Betroffen sind namentlich die erstmals 1987 etablierte – betriebsunabhängige – Wohnnutzung im Gebäude auf dem südlichen Teil des Grundstücks, aber auch das im Februar 1997 genehmigte Betriebsleiterwohnhaus. Vgl. allgemein zu den dynamisch angelegten Grundpflichten eines Gewerbebetriebes aus § 22 Abs. 1 Satz 1 BImSchG: BVerwG, Urteile vom 29. April 2021 - 4 C 2.19 -, BVerwGE 172, 271 = juris Rn. 33, und vom 29. November 2012 - 4 C 8.11 -, BVerwGE 145, 145 = juris Rn. 27. Die diesbezüglichen Ausführungen des Gutachters in seinen Stellungnahmen vom 9. März 2022 und 26. September 2022 sind plausibel. Ergänzend hebt der Gutachter in seiner Stellungnahme vom 7. November 2023 noch heraus, dass danach schon heute auch die im Klageverfahren als betriebstypisch angeführten Karosseriearbeiten oder die Abgasprüfung nur bei geschlossenem Tor zulässig wären, über das dann mit einer geringeren Schall-Abstrahlung zu rechnen sei, als bei dem in der Untersuchung unterstellten Reifenwechsel bei geöffnetem Tor (vgl. dort S. 11). b) Allerdings hat die Antragsgegnerin den Umfang der Einschränkungen, denen die Antragsteller durch die verbindliche Vorgabe einer Mindestanzahl von Geschossen gegenüber dem Baubestand unterliegen, verkannt, jedenfalls aber nicht ausreichend in den Blick genommen. Anders als hinsichtlich des Verbots der Zufahrt und der festgesetzten Baulinie finden sich zur festgesetzten Zahl der Mindestgeschosse in der Abwägung keinerlei Erwägungen, obschon diese in den gegebenen Grundstücksverhältnissen angezeigt gewesen wären. Denn die Gebäude auf dem Grundstück der Antragsteller sind maximal zweigeschossig. Mithin wäre nicht nur in Bezug auf den Betrieb des Antragstellers zu 1., sondern hinsichtlich des Betriebsleiterwohnhauses und des Gebäudes auf dem südlichen Grundstücksteil eine Neuerrichtung oder wesentliche Änderung im Bestand nicht mehr möglich, sondern nur im Rahmen einer mindestens viergeschossigen – und finanziell deutlich aufwändigeren – Bebauung. Setzt eine Gemeinde die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen zwingend auf ein Maß fest, stellt sich dies als Einschränkung der Baufreiheit dar, soweit entsprechende Vorgaben – wie hier – nicht aus der bisher geltenden bauplanungsrechtlichen Situation abzuleiten waren. Eine solche Einschränkung bedarf nicht nur einer gesonderten Begründung des Bedarfs nach § 1 Abs. 3 BauGB, sondern namentlich der Abwägung mit den privaten Belangen betroffener Grundstückseigentümer, insbesondere der Reichweite der Baufreiheit. Das gilt selbst für den Fall, dass die Mindestanzahl über das bisher zulässige Höhenmaß hinausgeht und die eröffneten zusätzlichen Bebauungsmöglichkeiten objektiv zu einer Wertsteigerung des Grundstücks führen. Entsprechend sind in der Begründung des Bebauungsplanes und in der Abwägung die Gründe, die für eine zwingende Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder der Höhe der baulichen Anlagen sprechen, darzustellen. Dabei muss deutlich zum Ausdruck kommen, dass die Gemeinde die Gründe, die für eine zwingende Festsetzung sprechen, mit den privaten Belangen der jeweils betroffenen Eigentümer, insbesondere der Reichweite der Baufreiheit, abgewogen hat. Vgl. Rixner/Biedermann/Charlier, Systematischer Kommentar zur BauNVO, § 16 Rn. 18 ff.; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2023, § 16 Rn. 38. Dem genügt die Abwägung der Antragsgegnerin nicht. Die Vorgaben zur Mindest- und Maximalanzahl der Vollgeschosse sind ausweislich der Planbegründung (vgl. dort S. 28) zwar aus dem planerischen Gesamtkonzept abgeleitet und i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB im Grundsatz städtebaulich begründet. Für die überwiegende Zahl der Baufelder wurde auch eine Mindestzahl festgesetzt, um auf diese Weise ein stimmiges städtebauliches Gesamtbild zu sichern, gleichzeitig jedoch Spielraum für verschiedene Gebäudetypen und unterschiedliche Geschossigkeit zu gewähren. Die Festsetzung von IV – V Geschossen wird dabei als Regelbebauung begriffen, weil es sich um eine den heutigen Wohnbedürfnissen im städtebaulichen Kontext angemessene Anzahl von Vollgeschossen handele. Hinsichtlich der Festsetzung einer Geschosszahl von V-VI im Norden des Plangebiets entlang der Bahntrasse (WA 1) und an der O.-straße (MU 4) werden hinsichtlich der Mindestanzahl der Geschosse auch Gründe des Schallschutzes für gebietsinterne Flächen des Plangebiets angesprochen (vgl. wiederum S. 28 der Planbegründung). Auf S. 29 der Planbegründung wird im Weiteren die kleinteilige Differenzierung der Geschosszahl in MU 2 und MU 4 (M4-3-6) erläutert und dabei namentlich ausgeführt, weshalb in angrenzenden Teilen der überbaubaren Flächen lediglich maximale Geschosszahlen festgesetzt sind. So wird zu den überbaubaren Grundstücksflächen W4-10, W4-11 und MU4-3, 4-4 ausgeführt, es seien Kindertageseinrichtungen vorgesehen, die die Tiefe der Bauflächen vollständig ausnutzen könnten. In den darüber liegenden Geschossen angeordnete Wohnungen könnten diese Tiefe jedoch nicht sinnvoll bespielen, so dass eine Höhendifferenzierung möglich sein solle. Für M4-5 und 4-6, in denen nach derzeitigem Planungsstand ein Hotel vorgesehen sei, seien durch diese Form der Differenzierung ebenfalls größere architektonische Freiräume zur Gestaltung und Nutzungsanordnung möglich, ohne die städtebauliche Struktur in Frage zu stellen. Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche M3-1, die sich auch auf das Grundstück der Antragsteller bezieht, fehlen entsprechende Erwägungen zu einer differenzierten Festsetzung, obschon solche mit Blick auf die allenfalls zweigeschossige Bestandsbebauung und das im Aufstellungsverfahren bekundete Interesse an der Fortführung und Entwicklung des Kfz-Betriebes in der eingeschossigen Halle nahgelegen hätten. Die Abwägung der Antragsgegnerin stellt insoweit maßgeblich allein darauf ab, dass sich die baulichen Möglichkeiten erweitern. Dies wird etwa auf S. 72 der Planbegründung deutlich, die darauf verweist, auf den Flächen des bestehenden Betriebes sei eine deutlich hochwertigere Bebauung und Nutzung möglich. In der Abwägung zur Stellungnahme des Antragstellers vom 26. Juli 2018 (Abwägung Anlage 1, S. 13) ist ebenfalls allein die Rede davon, dass eine Bebauung bis zu fünf Vollgeschossen vorgesehen sei. Dies vernachlässigt die geforderte Mindestanzahl an Geschossen. Auch in der weiteren Abwägung der Eigentumsbelange der Antragsteller finden sich keine diesbezüglichen Erwägungen. So wird in der Abwägung zur Stellungnahme der Handwerkskammer vom 14. Mai 2020 (nur) herausgestellt, dass die Integration eines entsprechend modernisierten Betriebes in die zukünftige Nutzungsstruktur sehr wohl eine Bereicherung des Dienstleistungsangebots darstellen könne (Abwägung Anlage 2, S. 11). Das Erfordernis einer an den konkreten Grundstücks- und Eigentümerinteressen ausgerichteten Abwägung gerade auch hinsichtlich der vorgebebenen Mindestgeschosse hätte sich der Antragsgegnerin umso mehr aufdrängen müssen, als dass die Planung einerseits ersichtlich für das Baufeld M3-1 eine kompakte und damit innerhalb der Fläche abgestimmte Bebauung voraussetzt (vgl. dazu auch Planbegründung, S. 72), ohne dass deren Realisierung absehbar war. Im Zeitpunkt des Erlasses des Satzungsbeschlusses war der Erwerb der Flächen durch die Beigeladene nicht gewährleistet und bestand auch sonst kein Anhalt, dass die Eigentümer der Flächen eine gemeinsame planerische Vorstellung verwirklichen wollten. Die Vorstellung eines einheitlichen Bauvorhabens verdeutlicht dabei schon der Umstand, dass (nur) ein einheitliches Baufeld festgesetzt ist und dieses westlich durch eine Baulinie begrenzt wird, die also vorgibt, dass, wenn innerhalb des Baufensters gebaut wird, an diese zu bauen ist. III. Die aufgezeigten Mängel sind beachtlich. Dabei führen jedenfalls die Mängel im Zusammenhang mit der textlichen Festsetzung Nr. 8.5 sowie der Abwägung zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. 1. Der zur Regelung Nr. 8.5 konstatierte Mangel ist konzeptioneller Art, ohne Rüge beachtlich und begründet die Unwirksamkeit der Festsetzung jedenfalls für das Allgemeine Wohngebiet. Daraus ergibt sich zugleich die Unwirksamkeit des gesamten Plans. Mängel, die einzelnen Festsetzungen eines Bebauungsplans anhaften, führen nur dann nicht zu dessen Unwirksamkeit, wenn die übrigen Regelungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB bewirken können und wenn der Plangeber nach seinem im Planungsverfahren zum Ausdruck gelangten Willen im Zweifel auch eine Satzung dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte. Vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Februar 2009 ‑ 4 B 54.08 -, juris Rn. 5; OVG NRW, Urteil vom 6. April 2017 - 2 D 77/15.NE -, juris Rn. 77 f. Jedenfalls letzteres lässt sich ausschließen. Denn die Vorgaben zum Ausschluss von Schlafräumen sind von dem Ziel getragen, gesunde Arbeits- und Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Die Vorstellung, dass die Antragsgegnerin in Kenntnis des aufgezeigten Mangels den Plan ohne Vorgaben zur Lage von Schlafräumen getroffen hätte, liegt fern. Demgegenüber mag offenbleiben, ob auch der zu Nr. 8.8 Abs. 4 festgestellte Mangel den übrigen Plan "infiziert". 2. Der aufgezeigte Abwägungsmangel führt ebenfalls zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Er ist beachtlich. Denn er ist i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB offensichtlich, weil er die äußere Seite des Abwägungsvorgangs betrifft und auf objektiv fassbaren Sachumständen beruht. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen, weil die konkrete Möglichkeit besteht, dass ohne den Mangel die Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche für das Grundstück der Antragsteller und des rückwärtigen Nachbargrundstücks anders, ggf. nämlich differenzierter ausgefallen wären. Der Bebauungsplan ist mangels Abgrenzbarkeit und konzeptioneller Bezogenheit auch nicht dahin teilbar, dass von einer partiellen Unwirksamkeit des Bebauungsplans im Bereich MU 3 ausgegangen werden könnte. IV. Im Hinblick darauf, dass die Antragsgegnerin die Planung voraussichtlich weiterverfolgen wird, merkt der Senat vorsorglich und ohne Anspruch auf Vollständigkeit oder abschließende Klärung bezüglich der vom Antragsteller erhobenen weiteren materiellen Rügen noch an: 1. Die Regelung zum Ausschluss auch der Wohnungsprostitution findet ihre Ermächtigung in § 1 Abs. 9 BauNVO. Die Antragsgegnerin hat in der Planbegründung auf in der gegebenen Planungssituation hinreichende städtebauliche Gründe für den Ausschluss abgestellt, nämlich das Ziel, ein attraktives innerstädtisches Wohnquartier zu schaffen, und die Befürchtung einer potentiellen Schädlichkeit auch der Wohnungsprostitution im Sinne eines „Trading-down-Effektes“. Eine weitere Plausibilisierung war hier – jedenfalls auf der Ebene der Planrechtfertigung – nicht gefordert. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 6. April 2017 - 2 D 77/15.NE -, juris Rn. 104, ausgeführt und in dem von den Antragstellern angeführten Urteil vom 4. Oktober 2021 - 2 D 1/20.NE -, juris Rn. 68, bestätigt hat, ist die in der Begründung des hier streitigen Bebauungsplans zum Ausdruck gelangte Befürchtung, dass auch im Zusammenhang mit der Wohnungsprostitution im Einzelfall Konfliktfälle auftreten können, durchaus berechtigt, und liegt bei deren Häufung eine solche Unruhe nahe. Ein Förderpotential ist dem Ausschluss also aus städtebaulicher Sicht nicht etwa von vornherein abzusprechen, auch wenn die störende Wirkung der sog. Wohnungsprostitution typischerweise nicht so weit wie andere Formen des geschäftsmäßigen Angebots sexueller Dienstleistungen reichen mag. Zugleich liegt es auf der Hand, dass der Ausschluss auch der Wohnungsprostitution eine bessere Steuerungsmöglichkeit für Vorhaben im Grauzonenbereich zwischen Wohnungsprostitution und bordellartigen Betrieben eröffnet. Ob sich der Plangeber in der gegebenen Planungssituation im Rahmen der Abwägung die Unterschiede im Störgrad zwischen der sog. Wohnungsprostitution und den im Übrigen genannten Betrieben hätte weiter vor Augen führen müssen, mag dahinstehen. Über einen solchen Fehler wäre, weil er allenfalls den Abwägungsvorgang betrifft, im vorliegenden Normenkontrollverfahren mangels rechtzeitiger Rüge nach § 215 Abs. 1 Nr. 3 BauGB nicht weiter zu entscheiden gewesen. Im Übrigen böte sich im Rahmen der Fortführung der Planung für die Antragsgegnerin hinlänglich Gelegenheit, und sei es rein vorsorglich, entsprechende Erwägungen noch in die Planbegründung aufzunehmen. 2. Die Kritik der Antragsteller an den Regelungen zum Einzelhandel teilt der Senat ebenfalls nicht. Sie sind ihrem objektiven Regelungsinhalt nach hinreichend bestimmt und von § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO gedeckt. a) Insbesondere sind nach Nr. 1.2 Abs. 2 der textlichen Festsetzungen großflächige Einzelhandelsbetriebe insgesamt und unabhängig von ihrem Sortiment ausgeschlossen und zudem Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Sortiment, soweit es sich nicht um der Versorgung des Gebiets dienende Läden mit nahversorgungsrelevantem Sortiment handelt. Zwar findet sich keine ausdrückliche Regelung zu einem generellen Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, so wie es auch keine ausdrückliche Regelung zu einem generellen sortimentsunabhängigen Ausschluss von Einzelhandel gibt, von dem weitere Ausnahmen zugelassen werden. Im Regelungsgefüge sind die textlichen Festsetzungen aber verständlich und widerspruchsfrei dahingehend auslegungsfähig. Wenn es in Nr. 1.2 Absatz 2 Satz 1 der textlichen Festsetzungen heißt, dass (nur) nicht-großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig sind, ist eindeutig, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe typisierend ausgeschlossen sind, d.h. jenseits dessen, ob sie wegen ihrer (weiteren) städtebaulichen Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO nur in einem Sondergebiet oder Kerngebiet zulässig wären. Der sortimentsunabhängige Ausschluss von großflächigem Einzelhandel war auch nicht im Lichte von §§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO weitergehend begründungsbedürftig. Vielmehr reicht es auf tatbestandlicher Ebene wie auf der Ebene der Planrechtfertigung aus, dass der generelle Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben, d.h. einschließlich großflächiger Betriebe, zu der für den (differenzierten) Einzelhandelsausschluss angeführten städtebaulichen Zielsetzung einen Beitrag leisten kann. Das ist hier der Schutz bestehender zentraler Einzelhandelslagen und die Fokussierung des Einzelhandels auf die belebten und zentralen Standorte (S. 24 der Planbegründung). Zugleich ist auf S. 11 der Planbegründung darauf verwiesen, dass nach dem aktuellen Nahversorgungs- und Zentrenkonzept der Antragsgegnerin nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sowohl in den Hauptgeschäftszentren als auch außerhalb an durch Einzelhandel geprägten nicht-integrierten Standorten, an denen Einzelhandel zulässig sei, angesiedelt werden könne. Durchgreifende Hinweise darauf, dass der Plangeber großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten nicht insgesamt ausschießen wollte, sondern nur soweit er ohnehin nach § 11 Abs. 3 BauNVO in dem festgesetzten Urbanen Gebiet unzulässig ist, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Sie lassen sich insbesondere nicht schon daraus ableiten, dass es auf S. 24 der Planbegründung heißt: „Im Urbanen Gebiet sind Einzelhandelsnutzungen mit nicht-zentrenrelevantem Sortimenten allgemein zulässig.“ Das ist allerdings verkürzt. Denn nach dem objektiven Regelungsinhalt der textlichen Festsetzungen ist auch der nach § 11 Abs. 3 BauNVO atypische großflächige Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevantem Sortiment ausgeschlossen, der – weil atypisch i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO – im Urbanen Gebiet allgemein zulässig wäre. Entsprechend verkürzt ist auch die Einlassung der Antragsgegnerin im vorliegenden Normenkontrollverfahren, großflächige Betriebe kämen „ohnehin nur in festgesetzten Kerngebieten oder Sondergebieten in Betracht“, nicht aber in einem Urbanen Gebiet oder Allgemeinen Wohngebiet. Sie geht an der Gesetzeslage vorbei. Zudem greift der Plan auf ein im Einzelhandelskonzept ausdrücklich für die Einzelhandelssteuerung auf S. 73 vorgestellten Festsetzungstyp 3 zurück, auch wenn diese Handlungsempfehlungen im Kontext mit gewerblich geprägten Standorten genannt werden. b) Vorstehende Ausführungen gelten gleichermaßen für die Rüge der Antragsteller, die Planbegründung enthalte keine Rechtfertigung für den Ausschluss von sog. Gebietsversorgern (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb des Urbanen Gebietes, obwohl der Ausschluss einer besonderen Begründung erst recht vor dem Hintergrund bedurft hätte, dass innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets, für das die (allgemeine) Zulässigkeit einer solchen Nutzung aus § 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO folgt, von einem entsprechenden Nutzungsausschluss abgesehen worden sei. Hier ist zunächst festzuhalten, dass es sich bei den zur Versorgung des Gebiets dienenden Läden um eine Unterart der Einzelhandelsbetriebe handelt, für die in Satz 1 geregelt ist, dass diese bis zur Großflächigkeit zulässig sind, wenn sie sich auf nicht-zentrenrelavantes (Haupt-)Sortiment beschränken. Diese Zulassung bleibt von der Regelung über die Zulassung von Gebietsversorgern mit nahversorgungsrelevantem Sortiment unberührt, wie sich durch Auslegung ohne weiteres ergibt. Anhaltspunkte dafür, dass die Regelung zu den Gebietsversorgern nicht nur eine Ausnahme zu dem mit Satz 1 vorausgesetzten partiellen Einzelhandelsausschluss für alle Betriebe mit anderen als nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten bilden sollte, sondern auch eine weitere Beschränkung der Zulassung in Satz 1, fehlen. Auch bedurfte es, zumal auf der Ebene der Planrechtfertigung, keiner weiteren Begründung, warum für das Allgemeine Wohngebiet bezüglich der Versorgung des Gebiets dienenden (Einzelhandels-)Läden keine sortimentsabhängige Ausschlussregelung in Bezug auf zentrenrelevanten Einzelhandel festgesetzt worden ist. Eine mögliche Inkonsistenz mit dem Ausschluss für das Urbane Gebiet beträfe allenfalls die Ebene der Abwägung. Dies gilt umso mehr, als ohnehin zu erwarten steht, dass Einzelhandel mit zentrenrelevantem (Haupt-)Sortiment allenfalls in ganz außergewöhnlichen Konstellationen sich als Gebietsversorger ausnehmen wird. Vgl. dazu, dass das Warenangebot bei der Beurteilung, ob ein Betrieb der Gebietsversorgung dient, von besonderem Gewicht ist: Ziegerl, in: Brügelmann, Baugesetzbuch – Kommentar, Stand: Oktober 2023, Bd. 6 – BauNVO, § 2 Rn. 43. c) Bedenken hinsichtlich der Bestimmtheit des Begriffs der in Nrn. 1.1 und 1.2 ausgeschlossenen „Einzelhandelsbetriebe, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist,“ sind nicht veranlasst. Welche Art von Einzelhandelsbetrieben erfasst sein soll, lässt sich ohne weiteres durch Auslegung ermitteln. Es geht um die früher unter „Sexshop“ und heute unter „Erotikfachmarkt“ firmierenden Geschäftsmodelle – Erotikartikel einschließlich sog. Sexspielzeuge. Eine Überschneidung mit Erotikartikeln i.S.d. Sortimentsliste P. ist unvermeidbar, wenn nicht von einem synonymen Verständnis auszugehen ist (Artikel mit sexuellem Charakter). Auf der Ebene der Planrechtfertigung bedurfte der Ausschluss dieserart Einzelhandel keiner weiteren Begründung, auch nicht, soweit er für das Urbane Gebiet geregelt ist. Hier ist letztlich davon auszugehen, dass er – was das Urbane Gebiet angeht – ohnedies auch über den Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel erfasst ist, nachdem zu den insgesamt ausgeschlossenen sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten im Gebiet der Antragsgegnerin ausdrücklich Erotikartikel, Elektrokleingeräte, Fotos und Videos, Lederwaren, Bekleidung aller Art, Wäsche und Schuhe zählen. Warum die angeführte Begründung einer potentiellen Schädlichkeit für das Ziel, ein attraktives innerstädtisches Wohnquartier zu schaffen, für sich in einem Urbanen Gebiet nicht tragfähig sein sollte, nachdem das Urbane Gebiet eine Wohnnutzung regelhaft vorsieht, erschließt sich nicht. Die von den Antragstellern herangezogene Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg (Urteil vom 11. September 1986 - 1 C 26.85 -, NVwZ 1987, 1091 = juris [Leitsätze]) ist schon deshalb nicht einschlägig, weil sie ein Kerngebiet betraf, in dem Wohnen regelhaft ausgeschlossen ist. Die Tragfähigkeit der Planbegründung für den Ausschluss von Sexshops/Erotikfachmärkten im Allgemeinen Wohngebiet ziehen auch die Antragsteller nicht in Zweifel. Hier liegt die Befürchtung fehlender Verträglichkeit im Besonderen auf der Hand, zumal Einzelhandel dort regelhaft ohnehin nur in Form von Läden zulässig ist, die der Versorgung des Gebiets dienen. 3. Die Festsetzung "Sondergebiet Parkhaus" unterliegt ebenfalls keinen durchgreifenden Bedenken; sie ist insbesondere durch die allein in Betracht kommende Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO gedeckt. Die Zweckbestimmung und die Art der baulichen Nutzung sind gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO dargestellt und festgesetzt. Dabei ist unschädlich, dass die Zweckbestimmung nur schlagwortartig mit dem Begriff „Parkhaus“ umschrieben ist. Denn die planerische Zielsetzung, die Entwicklung eines Areals mit auf den Stellplatzbedarf des gesamten Bebauungsplangebiets ausgerichteten Parkhäusern nebst parkhausaffinen Nutzungen abzusichern, lässt sich ohne weiteres aus dem Gesamtzusammenhang der Festsetzungen unter Einbeziehung auch der Planbegründung ableiten. Vgl. zur Auslegung einer Zweckbestimmung etwa BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990 ‑ 4 NB 19.90 -, juris Rn. 20. Die vorgestellte Planung wäre auch nicht durch Ausweitung des Allgemeinen Wohngebietes zu erreichen gewesen, da nicht allein eine Quartiergarage für das Wohngebiet entwickelt werden sollte, und auch die vorgestellte Möglichkeit der Ansiedlung einer Packstation oder von Stellplätzen für Car-Sharing und Fahrradverleih innerhalb eines Allgemeinen Wohngebietes ausgeschlossen bzw. jedenfalls erschwert wäre, wie die Antragsgegnerin und die Beigeladene in ihren Antragserwiderungen im Einzelnen ausgeführt haben. 4. Soweit der Bebauungsplan für Teilbereiche des WA eine Grundflächenzahl (GRZ) festsetzt, die die Werte in § 17 BauNVO in der Fassung vom 4. Mai 2017 übersteigt, die in der Rechtsprechung als grundsätzlich strikt bindende angesehen wurden, vgl. dazu OVG NRW, Urteil vom 22. Februar 2022 - 2 D 202/21.NE -, juris Rn. 149 ff., m.w.N., wird dies in der Planbegründung ausführlich und sachdienlich erläutert. Dabei werden insbesondere die Besonderheiten der Grundstücksverhältnisse und der planerischen Vorstellungen angeführt. Die Unterschreitung der GRZ der Baunutzungsverordnung in allen Teilbereichen des Urbanen Gebiets ist ebenfalls plausibilisiert. Demgegenüber verhält sich die Planbegründung nicht ausdrücklich dazu, dass bei Ausnutzung der GRZ und der zugelassenen Anzahl an Vollgeschossen auch im MU die Werte für die Geschossflächenzahl (GFZ) aus § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten werden können. Zur Problemstellung im Zusammenhang mit § 17 Abs. 1 BauNVO a.F.: VGH Mannheim vom 19. Oktober 2011 - 3 S 942/10 -, juris Rn. 26. 5. Die Regelung der Abstandsflächen unter Nr. 5 findet in § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB i.V.m. § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW eine hinreichende Rechtsgrundlage und lässt auch im Zusammenspiel mit den übrigen Festsetzungen und der Planbegründung (dort insbesondere S. 34) eine gleichmäßige Umsetzung erwarten. Wenn danach die Tiefe der Abstandsflächen in den Baugebieten „entlang und parallel der festgesetzten Baugrenzen einschließlich der zulässigen Balkone … auf 7,50 m festgesetzt“ wird, unterliegt es keinen Zweifeln, dass damit die Balkone in ihrer Gesamtausprägung bezeichnet sind, d.h. inklusive ihrer Umwehrung, die nach Nr. 4.1 der textlichen Festsetzungen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes und des Urbanen Gebiets die Baugrenzen bis maximal 2,50 m überschreiten dürfen. Ebenso sicher gelten die 7,50 m – wie von der Antragsgegnerin in der mündlichen Verhandlung anhand einer Skizze noch einmal verdeutlicht wurde – in diesem Fall nicht von der Wand aus, sondern von den Balkonen aus. Es spricht auch nichts Greifbares dafür, dass es in Anwendung dieser Vorschrift im südwestlichen Planbereich zu Lasten der südlich des Plangebiets vorhandenen Bebauung zu unzumutbaren Auswirkungen kommen wird. Bei Fortführung der Planung wird die Antragsgegnerin Gelegenheit haben, auf die Kritik der Antragsteller an der Abwägung noch einmal einzugehen. 6. Im Hinblick auf die bedingten Festsetzungen bleibt – auch hier ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Folgendes anzumerken: a) Bedenken, dass die festgelegten Bedingungen in Nr. 10 der textlichen Festsetzungen entsprechend § 9 Abs. 2 BauGB tragfähig mit einer außergewöhnlichen städtebaulichen Situation begründet sind, sind nicht veranlasst. Vgl. zu den Anforderungen: OVG NRW, Urteile vom 22. Februar 2022 - 2 D 202/21.NE -, juris Rn. 96, und vom 21. Juli 2011 - 2 D 59/09.NE -, BRS 78 Nr. 62 = juris Rn. 176; Hess. VGH, Urteile vom 29. März 2012 - 4 C 694/10.N -, NuR 2012, 644 = juris Rn. 67(mit Beschluss des Hess. VGH vom 30. Mai 2012 - 4 C 694/10.N - für wirkungslos erklärt, nachdem der Normenkontrollantrag zurückgenommen wurde); Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Februar 2021, § 9 Rn. 241q; Bischopink/ Külpmann/Wahlhäuser, Der sachgerechte Bebauungsplan, 5. Aufl. 2021, Rn. 951. Zudem spricht alles dafür, dass die Regelungen in Nr. 10 auch den spezifischen Bestimmtheitsanforderungen an eine bedingte Festsetzung nach § 9 Abs. 2 BauGB genügen. So sind die Bereiche, deren Bebauung zurückgestellt werden soll, ebenso hinreichend bestimmbar, wie diejenigen Bereiche, in denen eine Bebauung in dem genannten Umfang bereits erstellt sein muss. Insbesondere lässt sich die von den Antragstellern im Einzelnen aufgeworfene Frage nach dem Regelungsverständnis auf der Grundlage juristischer Auslegung beantworten, wie Antragsgegnerin und Beigeladene jeweils in der Antragserwiderung ausgeführt haben. Hier dürfte es bei Fortführung der Planung naheliegen, die eingeräumten – auslegungsfähigen – Unklarheiten einzelner Bezüge und die erkannten Redaktionsversehen entsprechend auszuräumen. b) Zur Kritik einer fehlenden Absicherung der Riegelbebauung ist zunächst festzuhalten, dass die Verwirklichung der Riegelbebauung hinreichend abgesichert erscheint. Der Zeitraum bis zu dem voraussichtlichen Eintritt der Bedingung darf in aller Regel nicht so weit in der Zukunft liegen, dass die Umsetzung des Plans letztlich für unbestimmte Zeit offen ist. Insoweit ist von Bedeutung, ob die Bedingung von dem betroffenen Grundstückseigentümer herbeigeführt oder jedenfalls maßgeblich beeinflusst werden kann, er also das Zulässigwerden der Nutzung selbst in der Hand bzw. hinreichenden Einfluss darauf hat. Zugleich bedarf es keiner Hervorhebung, dass eine abschirmende Bebauung zur Konfliktbewältigung nur geeignet ist, wenn ihre Realisierung gesichert ist. Davon ist hier ohne weiteres auszugehen, was auch die Antragsteller nicht in Abrede stellen. Es geht um einen abgestimmten projektbezogenen Bebauungsplan, bei dem der Investor (die Beigeladene) wie die Antragsgegnerin bereits im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses Verfügungsbefugnis über die insoweit maßgeblichen Grundstücke hatten (vgl. auch Planbegründung S. 56). Allerdings mag Anlass für die Antragsgegnerin bestehen, im Rahmen der Weiterführung der Planung der Frage nach einer weitergehenden Absicherung eines Wiederaufbaus der Riegelbebauung im Falle ihres Verlustes nachzugehen, die einen wesentlichen Baustein dafür darstellt, dass im Planinnenbereich eine Wohnnutzung (mit Außenwohnbereichen) überhaupt verträglich etabliert werden kann, ohne dass damit gesagt sein soll, dass ein Absehen von weiteren Sicherungsmaßnahmen in den gegebenen Grundstücksverhältnissen von vornherein nicht das Ergebnis einer tragfähigen Abwägung sein könnte. Aus dem bereits genannten Urteil des Hess. VGH vom 22. April 2010 - 4 C 306/09.N -, juris Rn. 86, lässt sich dazu jedenfalls nichts zwingendes Anderes herleiten. Eine Koppelung der schutzbedürftigen an die abschirmende Bebauung über den Eintritt der Bedingung hinaus ist hier (wohl) nicht schon über § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauGB planerisch gesichert. Die Nutzungen sind aufschiebend bedingt unzulässig, ohne dass zugleich der Fall des späteren Wegfalls der Bedingung geregelt wäre Eine Auslegung wie im Fall OVG Lüneburg, Urteil vom 7. Oktober 2021 - 1 KN 3/20 -, juris Rn. 53, scheidet hier aus. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 709 Satz 2, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs.2 VwGO nicht vorliegen.