2 B 2052/16 SN

Tenor 1. Die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs der Antragstellerin und einer eventuell nachfolgenden Anfechtungsklage gegen die Baugenehmigung des Antragsgegners vom 21. September 2015, Az. …, wird angeordnet. Der Antragsgegner trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen, die nicht erstattungsfähig sind. 2. Der Streitwert wird auf 5.000,00 Euro festgesetzt. Gründe 1 Der Antrag der Antragstellerin, 2 die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs und einer nachfolgenden Klage gegen die Baugenehmigung des Antragsgegners vom 21. September 2016, AZ: … anzuordnen, 3 hat Erfolg. 4 Die Antragstellerin wendet sich als Gemeinde gegen eine dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Wohnhauses in ein Ferienhaus in der … in …. 5 Der Antrag ist zulässig und begründet. 6 Gemäß §§ 80 Abs. 5 Satz 1, 80 a Satz 3 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) kann das Gericht auf Antrag die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs eines Dritten gegen einen nach § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO sofort vollziehbaren Verwaltungsakt anordnen, wenn das Interesse des Dritten, von der Vollziehung vorläufig verschont zu werden, das Interesse des Begünstigten – hier des Beigeladenen – an der sofortigen Ausnutzung der Baugenehmigung überwiegt. Im Rahmen dieser Interessenabwägung sind zunächst die Erfolgsaussichten im Hauptsacheverfahren zu prüfen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Antragstellerin als Standortgemeinde des in Rede stehenden Vorhabens gegen die erteilte Baugenehmigung nicht bereits dann zur Wehr setzen kann, wenn diese objektiv rechtswidrig ist. Vielmehr muss sich die Rechtswidrigkeit gerade aus einem Verstoß gegen Vorschriften ergeben, die dem Schutz der gemeindlichen Planungshoheit zu dienen bestimmt sind. 7 Danach geht die Interessenabwägung hier zugunsten der Antragstellerin aus. Denn aufgrund der im vorläufigen Rechtsschutzverfahren nur gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ist davon auszugehen, dass das Rechtsschutzbegehren in der Hauptsache aller Voraussicht nach Erfolg haben wird, weil die erteilte Baugenehmigung, mit der gleichzeitig das versagte gemeindliche Einvernehmen ersetzt worden ist, die Antragstellerin in ihrer gemeindlichen Planungshoheit verletzt. 8 1. Soweit die Antragstellerin sich zur Begründung eines Verstoßes gegen ihre Planungshoheit darauf beruft, dass das streitgegenständliche Vorhaben sich gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) als Ferienhaus nicht in die maßgebliche nähere Umgebung einfüge, ist dem allerdings nicht zu folgen. Das Vorhaben des Beigeladenen dürfte vielmehr nach § 34 Abs. 1 BauGB seiner Art nach zulässig sein. 9 Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung (BauNVO), beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB. Die nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass sowohl in Richtung vom Vorhaben auf die Umgebung als auch in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Zu berücksichtigen ist die Umgebung einmal insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann und zweitens insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst. Weist die so bestimmte nähere Umgebung nach ihrer Eigenart den Charakter eines der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebietes auf, ist darauf abzustellen, ob das Vorhaben dort regelmäßig oder zumindest ausnahmsweise zulässig wäre, § 34 Abs. 2 BauGB. Ist dies nicht der Fall, fügt es sich nach § 34 Abs. 1 BauGB jedenfalls dann ein, wenn es sich innerhalb des aus seiner Umgebung hervorgehenden Rahmens hält. Bei der Prüfung ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bei der Ermittlung des Rahmens grundsätzlich auf die Nutzungstypen abzustellen, die die Baunutzungsverordnung umschreibt. Sind in der näheren Umgebung bestimmte, den Begriffsbestimmungen der Baunutzungsverordnung entsprechende Nutzungsarten vorhanden, so hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, ohne weiteres den Rahmen ein (vgl. Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 01. Juli 2009 - 10 A 2350/07 - m.w.N., juris). 10 Die Eigenart der näheren Umgebung des Baugrundstücks des Beigeladenen entspricht nicht einem der in der Baunutzungsverordnung bezeichneten Baugebiete. Vielmehr ist eine Gemengelage gegeben. 11 Unter der "näheren Umgebung“ ist zum einen die Umgebung, auf die sich die Ausführung des Vorhabens auswirken kann, und zum anderen die Umgebung, die ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder doch beeinflusst, zu verstehen. Dabei muss die Betrachtung auf das Wesentliche zurückgeführt werden und es muss alles außer Acht gelassen werden, was die Umgebung nicht prägt oder in ihr gar als Fremdkörper erscheint. Aber es darf auch nicht nur diejenige Bebauung als erheblich angesehen werden, die gerade in der unmittelbaren Nachbarschaft des Baugrundstücks überwiegt, sondern es muss auch die Bebauung der weiteren Umgebung des Baugrundstücks insofern berücksichtigt werden, als auch sie noch prägend auf es einwirkt (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 19. August 2009 - 3 M 127/09 -, amtl. Umdruck S. 4 unter Hinweis auf BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 -, BVerwGE 55, 369, 380). Dabei kann die Einheitlichkeit einer Bebauung, etwa nach der Art ihrer Nutzung, der Grundfläche oder der Höhe bewirken, das angrenzende andersartige Bebauung nicht zur näheren Umgebung im Sinne des § 34 BauGB gehört (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. April 1997 - 4 B 67.97 -, BRS 59 Nr. 80 sowie VG Schwerin, Beschluss vom 21. November 2016 – 2 B 1588/16 SN –, amtl. Umdruck S. 6 m.w.N.). Die Rechtsprechung zur Abgrenzung des Innen- und Außenbereichs kann auf die Abgrenzung der näheren Umgebung sinngemäß übertragen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. August 1998 - 4 B 79.98 -, NVwZ-RR 1999, 105). In diesem Zusammenhang ist anerkannt, dass topographischen oder sonstigen geländemäßigen Besonderheiten Relevanz zukommt (vgl. BVerwG, a.a.O.). 12 Gemessen daran wird die nähere Umgebung vorliegend ausweislich der vorhandenen Luftbilder des Geodatenportals MV sowie von Google Earth durch die Bebauung beiderseits der sich von Westen nach Osten erstreckenden Straße … geprägt. Diese Bebauung wird im Süden durch die Bahnlinie und im Norden durch den Stadtwald begrenzt. Sowohl auf der nördlichen als auch auf der südlichen Straßenseite befinden sich im Wesentlichen Wohngebäude. Eine Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs durch Querstraßen ist nicht zu erkennen. Es existieren lediglich vereinzelte Stichwege, die die Bebauung auf Hinterliegergrundstücken erschließen. Zwischen den Flurstücken … und … verläuft jenseits der Bebauung in der ersten Reihe der südlichen Straßenseite der …. Angesichts dieser Homogenität der Bebauung der … ist von einem entsprechend großen Bereich auszugehen, der als die maßgebliche nähere Umgebung auch das Vorhabengrundstück prägt. Nach Osten hin kommt frühestens einem auf das Grundstück … folgenden etwas größeren Stichweg, der auf beiden Straßenseiten in nördlicher bzw. südlicher Richtung verläuft, trennende Wirkung zu. Nach Westen hin dürfte der Bebauungszusammenhang erst vor dem im südlichen Bereich der Straße … angesiedelten Penny-Markt enden. Hierfür spricht auch, dass etwa an dieser Stelle die Bebauung auf der nördlichen Straßenseite endet. 13 Das so umrissene Gebiet kann trotz der sich dort befindlichen überwiegenden Wohnnutzung nicht als allgemeines Wohngebiet im Sinne von § 4 BauNVO qualifiziert werden. Dem steht entgegen, dass ausweislich der Verwaltungsvorgänge und den Angaben des Antragsgegners in einem Bescheid vom 15. Dezember 2015, mit dem der Antrag der Antragstellerin auf Aussetzung der Vollziehung der streitgegenständlichen Baugenehmigung abgelehnt wurde, in der maßgeblichen näheren Umgebung für eine Reihe von Ferienwohnungen und Ferienhäusern Baugenehmigungen erteilt worden sind. Diese Ferienwohnnutzungen befinden sich in den Gebäude … sowie im …. Alle diese Grundstücke liegen innerhalb der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks. 14 Sowohl nach der ständigen Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern als auch der der erkennenden Kammer sind solche Ferienwohnnutzungen in allgemeinen oder reinen Wohngebieten ihrer Art nach unzulässig, da es sich dabei nicht um (zulässiges) Dauerwohnen, sondern um eine hiervon abzugrenzende eigenständige Nutzungsart handelt (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 08. Januar 2008 - 3 M 190/07 -, juris, dort unter dem Datum 28. Dezember 2007, sowie NordÖR 2008, 169; Urteil vom 19. Februar 2014 - Az. 3 L 212/12 - NordÖR 2014, 323; VG Schwerin, Urteile vom 20. Dezember 2012 - 2 A 1577/10 -, vom 16. Juni 2016 - 2 A 568/14, 2 A 808/14, 2 A 1366/14 und 2 A 1227/15 SN -). Auch nach dem Oberverwaltungsgericht Niedersachsen dienen Ferienwohnungen nicht dem Wohnen im Sinne der §§ 3, 4 BauNVO (vgl. Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 –, Rn. 34, juris). In der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern wie auch der Kammer ist ebenfalls geklärt, dass Ferienwohnungen weder einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes (§ 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO) noch einen sonstigen nicht störenden Gewerbebetrieb (§ 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) darstellen (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Urteil vom 19. Februar 2014 – 3 L 212/12 –, NordÖR 2014, 323; VG Schwerin, Urteil vom 07. Januar 2016 – 2 A 1023/14 -, Rn. 37, juris; a.A. z.B. Schmidt-Eichstädt, ZfBR 2016, 225 unter Rückgriff auf Oberverwaltungsgericht Niedersachsen a.a.O.). 15 Damit ist bei der maßgeblichen näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks nicht von einem faktischen allgemeinen oder reinen Wohngebiet im Sinne von § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. §§ 4 bzw. 3 BauNVO, sondern von einer Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB auszugehen. In diese Gemengelage fügt sich das streitgegenständliche Vorhaben des Beigeladenen seiner Art nach ein, da es in seiner Umgebung nicht ohne Beispiel ist. 16 Im Gegensatz zur Auffassung der Antragstellerin ist das Vorhaben des Beigeladenen auch nicht deshalb bauplanungsrechtlich unzulässig, weil es sich nicht um eine Ferienwohnung, sondern um ein Ferienhaus handelt. Die von der Antragstellerin insoweit vorgenommene begriffliche Unterscheidung zwischen Ferienhäusern und Ferienwohnungen im Hinblick auf deren planungsrechtliche Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung kommt nicht in Betracht. So unterliegt nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung nicht deshalb einer besonderen bauplanungsrechtlichen Beurteilung, weil sie nicht in einem ganzen Gebäude stattfindet (Ferienhaus), sondern nur in einer einzelnen Wohnung in einem im Übrigen zu Dauerwohnzwecken genutzten Gebäude. Die Zuordnung der Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung erfolgt vielmehr für jede einzelne Nutzungseinheit gesondert. Dies gilt unabhängig davon, dass die Baunutzungsverordnung teilweise die Bezeichnung von Nutzungsarten mit dem Begriff des Gebäudes verbindet ("Wohngebäude" in § 3 Abs. 2 Nr. 1 u.a.; "Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude" in § 7 Abs. 2 Nr. 1 u.a.). An anderen Stellen wird zur Bezeichnung von Nutzungsarten an den Begriff der Wohnung angeknüpft ("Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter" in § 7 Abs. 2 Nr. 6 u.a.). Unterschiedliche Bedeutungen sind damit nicht verbunden. Dies ergibt sich auch daraus, dass Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Art der baulichen Nutzung im Ausgangspunkt Baugebiete betreffen (§ 1 Abs. 2 BauNVO), § 1 Abs. 7 BauNVO jedoch die Möglichkeit der vertikalen Gliederung von Baugebieten vorsieht. Danach können differenzierte Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung für bestimmte Geschosse, Ebenen oder sonstige Teile baulicher Anlagen getroffen werden. Auch § 7 Abs. 4 BauNVO sieht die Möglichkeit differenzierender Regelungen für verschiedene Geschosse vor (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 30. April 2015 – 3 M 116/14 –, Rn. 12, juris). Die vorstehend genannten Differenzierungen sind jedoch einer ausdrücklichen Regelung in einem Bebauungsplan vorbehalten. Im nicht beplanten Innenbereich kann eine solche Unterscheidung hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzung nicht vorgenommen werden (vgl. auch VG Schwerin, Urteile vom 23.September 2016 – 2 A 3308/15 SN und 2 A 1054/15 – amtl. Umdruck S. 6 f. bzw. S. 8). 17 Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Antragstellerin angeführten unterschiedlichen Störungsgraden im Zusammenhang mit der Nutzung von Ferienhäusern einerseits und Ferienwohnungen andererseits. Zwar mag es sein, dass von Ferienhäusern in den von der Antragstellerin als Vergleich herangezogenen Ferienhausgebieten nach § 10 Abs. 4 BauNVO ein erhöhter Störungsgrad ausgeht, weil Erholungswohnen in solchen Gebieten typischerweise weitgehend im Freien stattfindet. Nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Niedersachsen, auf die die Antragstellerin sich in diesem Zusammenhang beruft, zielt § 10 BauNVO auf die Festsetzung klassischer Wochenendhaus-, Ferienhaus- bzw. Campingplatzgebiete ab, wie sie in den Naherholungsgebieten der Städte bzw. in touristisch reizvollen Regionen, also zumeist am Rand von Erholungsorten, verbreitet zu finden seien. Derartige Gebiete zeichneten sich typischerweise durch verschiedene Besonderheiten aus: Sie lägen regelmäßig in naturnahen Gebieten, etwa in Wäldern, an Seen oder in unmittelbarer Strandnähe an der Küste, kaum aber innerhalb des gewachsenen Bebauungszusammenhangs. Da sie nur dem zeitweisen Wohnen dienten und häufig nur saisonal genutzt würden, bleibe die Erschließung und Ausstattung der Gebiete in aller Regel hinter den üblichen Standards zurück. Die Infrastruktur sei für das Dauerwohnen häufig nicht geeignet; bei der Bemessung der Kapazität kommunaler Einrichtungen bleibe das Gebiet ganz oder teilweise unberücksichtigt. Auch in der Bauausführung, Größe und Ausstattung der Gebäude spiegele sich in aller Regel die nur eingeschränkte Nutzbarkeit wieder. Im Vordergrund stehe häufig die Nutzung der Außenwohnbereiche (vgl. Oberverwaltungsgericht Niedersachsen, Urteil vom 18. September 2014 – 1 KN 123/12 –, juris). 18 Um ein solches Gebiet handelt es sich vorliegend jedoch gerade nicht. Das Vorhabengrundstück befindet sich im innerstädtischen Bereich von …. Das streitgegenständliche Gebäude entspricht hinsichtlich seiner Bauausführung, Größe und Ausstattung in jeder Hinsicht den Anforderungen, die auch an zum dauerhaften Wohnen geeignete Gebäude zu stellen sind. Das Gleiche gilt für die Umgebungsbebauung. Angesichts dieser Umstände kann im Hinblick auf die maßgebliche Erholungsnutzung in Ferienhäusern und Ferienwohnungen nicht die Rede davon sein, dass von Ferienhäusern grundsätzlich ein erhöhtes Störpotential ausgeht. Ferienhäuser wie das des Beigeladenen sind nicht darauf ausgelegt, dass die Erholungsnutzung im Wesentlichen im Freien stattfindet. Aufgrund ihrer Ausstattung bieten solche Häuser den Feriengästen vielmehr ausreichend Möglichkeiten, ihre Freizeit auch innerhalb der Räumlichkeiten zu gestalten. Das von einer Ferienwohnnutzung ausgehende Störpotential entfaltet sich bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern gleichermaßen. So gehen beispielsweise Lärmimmissionen für die Nachbarschaft durch Aktivitäten der Feriengäste im Freien auch durch die Nutzung von Balkonen und Dachterrassen von Ferienwohnungen aus. Diese Immissionen unterscheiden sich nicht wesentlich von solchen, die durch die Nutzung von Gärten und Terrassen von Ferienhäusern verursacht werden. Teilweise stehen Gartenbereiche eines Grundstücks auch den Gästen mehrerer Ferienwohnungen eines Gebäudes zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. Schließlich dürften auch bei der Unruhe, die durch den An- und Abfahrverkehr der Urlauber ausgelöst wird, keine wesentlichen Unterschiede im Hinblick auf Ferienhäuser und Ferienwohnungen bestehen. 19 Schließlich ist auch nicht davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Ferienhaus sich deshalb nicht in seine nähere Umgebung einfügt, weil es gegen das hier aus § 34 Abs. 1 BauGB folgende Rücksichtnahmegebot verstößt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die maßgebliche nähere Umgebung – wie bereits dargelegt – auch von einer Reihe von Ferienwohnnutzungen geprägt ist (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 23. September 2016 – 2 A 3308/15 SN –, amtl. Umdruck S. 8 ff.). 20 2. Der Erteilung der Baugenehmigung stand jedoch nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand des Gerichts die am 15. Oktober 2015 in Kraft getretene Veränderungssperre der Antragstellerin zum in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. … „…“ entgegen. 21 a. Nach § 14 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde im Falle eines Beschlusses über die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Sicherung der Planung eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt werden. Die Veränderungssperre begründet für den gesamten künftigen Planbereich eine Sperrwirkung und hat damit negative Auswirkungen für die Planbetroffenen. Gemäß § 14 Abs. 3 BauGB werden allerdings u.a. Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, von der Veränderungssperre nicht berührt. Für den Bauherrn, der zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Veränderungssperre bereits im Besitz einer baurechtlichen Genehmigung für sein Vorhaben ist, gilt daher der sog. veränderungssperrenrechtliche Bestandsschutz. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Baugenehmigung Bestandskraft erlangt hat oder ob mit dem Bauvorhaben bereits begonnen wurde (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 14 Rn. 21; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 14 Rn. 110). 22 Vorliegend setzt sich die Veränderungssperre aller Voraussicht nach gegen die dem Beigeladenen erteilte Baugenehmigung durch. Zwar datiert die Baugenehmigung bereits vom 21. September 2015, während die Veränderungssperre erst nach diesem Zeitpunkt, nämlich am 15. Oktober 2015 in Kraft getreten ist. Der Bestandsschutz des § 14 Abs. 3 BauGB erfordert allerdings eine rechtswirksame Genehmigung. Voraussetzung für die Wirksamkeit der Baugenehmigung ist ihre Bekanntgabe. Als Verwaltungsakt wird die Baugenehmigung gemäß § 43 Abs. 1 Satz 1 Landesverwaltungsverfahrensgesetz (VwVfG M-V) gegenüber demjenigen, für die sie bestimmt ist oder der von ihr betroffen wird, in dem Zeitpunkt wirksam, mit dem sie bekannt gegeben wird. Die Bekanntgabe der Baugenehmigung gegenüber dem Beigeladenen als Bauherrn erfolgte ausweislich des sich bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Empfangsbekenntnisses erst am 2. November 2015. Dieser Zeitpunkt lag nach Inkrafttreten der Veränderungssperre, so dass diese der – noch nicht wirksamen – Baugenehmigung gegenüber bereits ihre Sperrwirkung entfalten konnte. 23 b. Nach dem gegenwärtigen Erkenntnisstand der Kammer dürfte die Veränderungssperre sich auch nicht als unwirksam erweisen. 24 Die Veränderungssperre dürfte zunächst zur Sicherung der Planung, die Gegenstand des Beschlusses der Beigeladenen vom 20. Oktober 2011 zur Aufstellung der des Bebauungsplans Nr. … „…“ war, erforderlich gewesen sein. 25 Eine Veränderungssperre darf erst erlassen werden, wenn die Planung, die sie sichern soll, ein Mindestmaß dessen erkennen lässt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplanes sein soll. Wesentlich ist dabei, dass die Gemeinde bereits positive Vorstellungen über den Inhalt des Bebauungsplans entwickelt hat. Eine Negativplanung, die sich darin erschöpft, einzelne Vorhaben auszuschließen, reicht nicht aus. Denn wenn Vorstellungen über die angestrebte Art der baulichen Nutzung der betroffenen Grundstücke fehlen, ist der Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplanes noch offen. Die nachteiligen Wirkungen der Veränderungssperre wären - auch vor dem Hintergrund des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG - nicht erträglich, wenn sie zur Sicherung einer Planung dienen sollte, die sich in ihrem Inhalt noch in keiner Weise absehen lässt. Ein Mindestmaß an konkreter planerischer Vorstellung gehört auch zur Konzeption des § 14 BauGB (vgl. VG Schwerin, Beschluss vom 10. März 2015 – 2 B 981/14 –, amtl. Umdruck S. 6). Nach seinem Absatz 2 Satz 1 kann eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Ob der praktisch wichtigste öffentliche Belang, nämlich die Vereinbarkeit des Vorhabens mit der beabsichtigten Planung, beeinträchtigt ist, kann aber nur beurteilt werden, wenn die planerischen Vorstellungen der Gemeinde nicht noch völlig offen sind (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 15. Juli 2004 – 3 M 77/04 –, Rn. 58, juris; VG Schwerin, Beschluss vom 10. März 2015 – 2 B 981/14 –, amtl. Umdruck S. 6; Urteil vom 17. März 2011 – 2 A 1085/09 –, amtl. Umdruck S. 14 f.). 26 Das (erforderliche) Mindestmaß hängt von den jeweiligen Einzelfallumständen ab. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass das Konkretisierungserfordernis nicht überspannt werden darf, weil sonst die praktische Tauglichkeit der Veränderungssperre verloren gehen würde. Zudem wird sich die Gemeinde im Allgemeinen nicht bereits zu Beginn des Aufstellungsverfahrens auf ein bestimmtes Planungsergebnis festlegen können; es ist gerade der Sinn der Vorschriften über die Planaufstellung, dass der Bebauungsplan innerhalb des Planungsverfahrens - insbesondere unter Beachtung des Abwägungsgebots - erst erarbeitet wird. Davon zu unterscheiden ist jedoch eine Planung, deren Konzept erst im Planungsverfahren entwickelt werden soll (vgl. Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 15. Juli 2004 – 3 M 77/04 –, Rn. 59, juris). Die danach erforderliche Konkretisierung der Planung muss zwar nicht offen gelegt sein, z.B. als Begründung der Veränderungssperre; sie muss jedoch so verlässlich festgelegt sein, dass die Gemeinde ggf. einen entsprechenden Nachweis führen kann. Ist z.B. die zukünftige Nutzungsart des Gebiets im Wesentlichen festgelegt, ist der künftige Planinhalt in der Regel ausreichend konkretisiert. Eine nachträgliche Konkretisierung der Planung vermag eine nichtige Veränderungssperre nicht zu heilen; nachträgliche Änderungen des Plankonzepts sind unzulässig (vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 15. Juli 2004 – 3 M 77/04 –, Rn. 60, juris). 27 Nach diesen Vorgaben lag bei Erlass der Veränderungssperre eine hinreichend konkrete, sicherungsfähige Planung der Beigeladenen vor. In dem Beschluss der Stadtvertreterversammlung der Antragstellerin vom 20. Oktober 2011 über die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. … heißt es zu den Planungszielen wie folgt: 28 „Folgende Planungsziele werden verfolgt: 29 Sicherung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung, Vermeidung zu hoher Verdichtung, Einschränkung von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen, Regelung der Errichtung von Gebäuden in zweiter Reihe, Erhalt innerstädtischer Grünflächen und Vorgärten. …“ 30 Zwar erscheinen die ersten beiden Planungsziele „Sicherung der städtebaulichen Ordnung und Entwicklung“ und „Vermeidung zu hoher Verdichtung“ für sich genommen wenig konkret. Allerdings wird im Folgenden jedenfalls ein Planungsziel im Hinblick auf die Art der zulässigen Nutzungen im künftigen Plangebiet benannt, das bezüglich der planerischen Vorstellungen der Antragstellerin hinreichend präzise sein dürfte. Dem Ziel „Einschränkung von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen“ lässt sich entnehmen, dass die Antragstellerin vor allem von der Vorstellung geleitet wurde, Nutzungen, die mit der im künftigen Plangebiet vorherrschenden Wohnnutzung in Konflikt treten könnten, zu begrenzen. Damit wird deutlich, welche Vorstellungen die Antragstellerin hinsichtlich der zulässigen Art der baulichen Nutzungen hat. Insbesondere lässt sich damit auch eine Vereinbarkeit des Vorhabens des Beigeladenen mit der beabsichtigten Planung beurteilen. 31 Es liegen auch sonst keine offensichtlichen Rechtsfehler der Planung vor, die deren Sicherungsfähigkeit in Frage stellen könnte. Abgesehen davon, dass eine umfassende antizipierte Normenkontrolle der Rechtmäßigkeit der Planung grundsätzlich nicht in Betracht kommt und der Erlass einer Veränderungssperre nur ausnahmsweise nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gerechtfertigt ist, wenn die im Aufstellungsbeschluss manifestierte Planung offensichtlich rechtswidrig und der Mangel schlechterdings nicht behebbar ist (vgl. hierzu VG Schwerin, Beschluss vom 06. Juli 2016 – 2 B 1196/16 SN –, Rn. 15, juris; VG Düsseldorf, Urteil vom 22. Oktober 2015 – 11 K 5982/14 –, juris), sind solche Mängel der Planung im vorliegenden Fall weder ersichtlich noch vom Antragsgegner oder vom Beigeladenen dargelegt worden. Insbesondere dürfte derzeit nicht davon ausgegangen werden, dass sich der von der Antragstellerin zur Verwirklichung ihrer Plankonzeption gewählte Weg als rechtlich nicht gangbar erweist. Laut § 1 – Zu sichernde Planung – der Veränderungssperre bestehen die Ziele des Bebauungsplans darin, die stetige Zunahme von Beherbergungsbetrieben und Ferienwohnungen zu unterbinden. Die Vereinbarkeit von einzelnen untergeordneten Ferienwohnungen im Bestand mit Dauerwohnungen solle rechtlich verbindlich und abschließend entsprechend der aktuellen Rechtsprechung geregelt werden. Dabei sehe die Grundkonzeption des Bebauungsplans vor, dass das Plangebiet überwiegend dem Wohnen diene und alle anderen Nutzungen nur eine untergeordnete Rolle spielten. 32 Zwar dürfte es angesichts der bereits zuvor zitierten Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Mecklenburg-Vorpommern zur Unzulässigkeit von Ferienwohnnutzungen in allgemeinen oder reinen Wohngebieten nicht einfach sein, das von der Antragstellerin angestrebte Planungsziel in rechtlich nicht zu beanstandender Weise zu verwirklichen. Dem ist sich allerdings auch die Antragstellerin bewusst. So heißt es in § 1 der Veränderungssperre am Ende, dass es sich um ein Planverfahren mit besonderem Schwierigkeitsgrad und Umfang handele, der den Verfahrensablauf erheblich beeinflusse und erschwere. Derzeit sei die Rechtslage bei Vorliegen einer Gemengelage unklar und daher seien mögliche Festsetzungsvarianten zu prüfen. Dementsprechend ist davon auszugehen, dass die Antragstellerin kein offensichtlich rechtswidriges Planungsziel verfolgt, sondern darum bemüht ist, einen rechtlich gangbaren Weg zu finden. 33 c. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulassung des Vorhabens des Beigeladenen gemäß § 14 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 3 Ziffer 2 der Veränderungssperre dürften aller Voraussicht nach nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Was überwiegende öffentliche Belange sind, lässt sich unter Rückgriff auf § 15 Abs. 1 BauGB bestimmen: Sie liegen dann vor, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert würde (vgl. VG Düsseldorf, Urteil vom 22. Oktober 2015 – 11 K 5982/14 –, Rn. 51, juris). 34 Das ist hier der Fall. Es ist zu befürchten, dass die Durchführung der Planung durch die Zulassung des Vorhabens des Beigeladenen wesentlich erschwert oder gar unmöglich gemacht würde. Ausweislich des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans sowie den in § 1 der Veränderungssperre weiter konkretisierten Planungsziele kommt es der Antragstellerin gerade darauf an, weitere Ferienwohnnutzungen im künftigen Plangebiet zu verhindern. Dieses Ziel würde mit der Zulassung der streitgegenständlichen Ferienwohnnutzung des Beigeladenen zumindest wesentlich erschwert, wenn nicht gar unmöglich gemacht. 35 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO i.V.m. § 162 Abs. 3 VwGO. Der Beigeladene war an der Kostentragungslast nicht zu beteiligen, da er keinen Antrag gestellt und sich damit nach § 154 Abs. 3 VwGO keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat. 36 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG i.V.m. § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG sowie Ziffern 9.7.1 und 1.5 Streitwertkatalog 2013.